Deux lecteurs cherchent le même chiffre pour des raisons opposées. Le locataire qui vit avec des moisissures, un chauffage en panne ou un chantier permanent veut savoir ce qu’il peut demander, en euros ou en pourcentage du loyer. Le bailleur qui vient de recevoir une assignation, ou une demande reconventionnelle en réponse à son commandement de payer, veut savoir jusqu’où le juge peut aller.
Aucun texte ne fixe de barème, et il faut le dire sans détour : le pourcentage du loyer n’est pas une science exacte. Il relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, formule que la Cour de cassation répète à chaque pourvoi sur le quantum (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-20.375 ; Cass. 3e civ., 28 juin 2011, n° 10-30.735). Le même dossier, devant un autre juge, donne un autre chiffre. Et le chiffre demandé n’est jamais celui obtenu : 80 % réclamés, 14 % accordés, pour un immeuble parisien affaissé dont toutes les pièces étaient fissurées (JCP Paris, 15 sept. 2022, n° 22/00814).
Les juges parlent en pourcentage du loyer, mais ce pourcentage varie du dixième à la totalité pour des désordres qui, vus de loin, se ressemblent. À Paris même, des moisissures dans trois pièces ont valu 5 % du loyer en 2024 et une humidité généralisée 60 % en 2010. Un plafond ouvert sur des solives pourries a valu 90 % en 2026. Ce qui fait l’écart n’est pas le mot « indécent » : c’est l’étendue concrète de ce que le locataire a perdu, et la façon dont il le prouve.
La première confusion à dissiper est celle des instruments. Le locataire parle de « réduction de loyer » pour désigner trois mécanismes distincts, qui ne couvrent pas les mêmes périodes et n’obéissent pas aux mêmes conditions. Le juge, lui, les distingue rigoureusement. Le locataire qui plaide seul devant le juge des contentieux de la protection se fait souvent rejeter pour avoir demandé la mauvaise chose sur le bon dossier. Toutes les décisions de la Cour de cassation citées ici ont été lues intégralement, et non à partir de leur seul sommaire.
Logement indécent, nuisances ou travaux : quelle réduction de loyer ou indemnisation ? La réponse en bref
Un logement indécent ne donne pas droit à une réduction automatique du loyer, mais à des dommages-intérêts en pourcentage du loyer, de 5 % sans perte d’usage (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 25 avr. 2024, n° 22/00140) à 100 % en cas d’inhabitabilité. Ils ne couvrent que les trois années précédant la demande en justice (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). La réduction du loyer proprement dite ne vaut que pour l’avenir, à défaut de travaux dans le délai fixé par le juge (Cass. 3e civ., 20 févr. 2008, n° 07-10.010). Cesser de payer n’est permis qu’en cas d’inhabitabilité totale (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135).
Trois mécanismes que les locataires confondent et que les juges distinguent
Le bailleur doit remettre un logement décent et l’entretenir en état de servir (art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; art. 1719 du code civil). Les caractéristiques de la décence sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Quand le bailleur manque à cette obligation, le locataire dispose de trois outils. Chacun couvre une période et suppose une démarche différente.
Les dommages-intérêts pour trouble de jouissance réparent le passé
C’est le mécanisme qui produit les pourcentages. Le juge évalue la perte de jouissance subie et l’exprime le plus souvent en fraction du loyer sur la durée du trouble. Le fondement est la responsabilité contractuelle du bailleur, tenu par son obligation de délivrance de remettre un logement décent et d’en faire jouir paisiblement le preneur.
Trois règles gouvernent ce chef. Aucune mise en demeure préalable n’est exigée lorsque le logement est indécent dès l’origine : le bailleur est tenu par la loi, pas par la réclamation du locataire (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314). Le bailleur ne s’exonère pas en prouvant ses diligences : l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-25.978). Une lettre au syndic pour des désordres venus des parties communes ne suffit donc pas à arrêter le compteur.
Enfin, la période indemnisable est bornée. La Cour de cassation a jugé le 4 juin 2026 que le locataire peut obtenir réparation sur une période de trois ans précédant sa demande en justice (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B). L’obligation de délivrance est continue, l’action en exécution forcée reste ouverte tant que le manquement perdure, mais les créances indemnitaires les plus anciennes se prescrivent au fil de l’eau (art. 7-1 de la loi n° 89-462).
Dans cette affaire, la locataire d’un meublé parisien réclamait depuis 2005 ; la cour d’appel de Paris avait borné l’indemnisation à 2013, trois ans avant l’assignation, et la Cour de cassation a approuvé.
Les dommages-intérêts peuvent aussi courir vers l’avenir sans passer par l’article 20-1. Le juge des contentieux de la protection de Paris a fixé une somme mensuelle due depuis le 1er avril 2021 et jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état intérieur du logement loué (JCP Paris, 15 sept. 2022, n° 22/00814, Lallemant, décision obtenue par le cabinet). Le locataire n’a pas à revenir devant le juge chaque semestre.
Une erreur courante est de penser que le préjudice de jouissance, parce qu’il est continu, se répare depuis l’entrée dans les lieux. C’est inexact : la prescription triennale de l’article 7-1 s’applique à chaque échéance, et seules les trois années antérieures à l’assignation sont indemnisables (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437).
La chronologie de cette affaire dit ce que le texte ne dit pas. Assignation le 10 août 2015, arrêt de la cour d’appel de Paris le 13 avril 2023, arrêt de la Cour de cassation le 4 juin 2026. Près de onze ans pour fixer le pourcentage. La date d’assignation fige la fenêtre de trois ans ; tout ce qui la précède se perd chaque mois. Le locataire qui attend la fin des travaux pour agir finance lui-même le retard.
La réduction ou la suspension judiciaire du loyer vise l’avenir
L’article 20-1 de la loi n° 89-462 permet au juge de déterminer les travaux de mise en conformité et leur délai. À défaut d’exécution, le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à la réalisation des travaux. C’est un instrument de contrainte, pas de réparation.
La Cour de cassation en tire une conséquence que beaucoup de demandes ignorent. Le loyer ne pouvait être réduit qu’à défaut de mise en conformité dans les conditions qu’avait fixées le juge de première instance. La cour d’appel qui réduit le loyer de 200 € par mois pour une période antérieure à l’expiration du délai imparti par le jugement viole le texte (Cass. 3e civ., 20 févr. 2008, n° 07-10.010). Demander une « réduction de loyer rétroactive » sur ce fondement conduit au rejet ; la même somme se réclame en dommages-intérêts.
La diminution de plein droit pour travaux de plus de 21 jours
Quand le bailleur fait réaliser des travaux dans le logement occupé, le locataire doit les supporter. Mais si les réparations durent plus de vingt-et-un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé (art. 1724 du code civil, rendu applicable au bail d’habitation par l’art. 7 e de la loi n° 89-462). Toute clause interdisant au locataire de demander une indemnité pour des travaux de plus de vingt-et-un jours est réputée non écrite (art. 4 r de la même loi).
Attention au piège de seuil : l’article 1724 fixait quarante jours avant la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Les baux, modèles et décisions antérieurs citent encore ce délai.
Le calcul suit le texte : une pièce inutilisable sur trois pendant quarante jours donne une diminution d’un tiers environ du loyer sur la période. Ce mécanisme ne suppose ni faute du bailleur ni indécence. Il ne couvre en revanche que la privation matérielle d’une partie du logement, pas la gêne diffuse du chantier, qui relève des dommages-intérêts.
Ce qui n’existe pas : se payer soi-même
Une erreur courante est de penser qu’un logement indécent autorise le locataire à suspendre le paiement du loyer. C’est inexact : l’exception d’inexécution n’est admise que si le locataire démontre l’impossibilité totale d’habiter les lieux. Des locataires dont la maison avait été reconnue indécente par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne ont été expulsés pour impayés. Le rapport relevait pourtant une électricité inachevée avec risque d’électrocution, des moisissures et des entrées d’eau par le toit. Mais il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135).
Même solution pour des désordres électriques et des infiltrations dans un logement où les locataires s’étaient maintenus (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 16-27.246).
La cour d’appel de Rouen l’a formulé en une phrase reprise depuis : il ne peut y avoir dispense totale du paiement du loyer que si le logement est inhabitable. Un logement affecté de désordres ou d’éléments d’indécence donne lieu à allocation de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance (CA Rouen, 1er juin 2017, n° 16/01855, citée par la synthèse jurisprudentielle de l’Institut national de la consommation du 30 janvier 2018).
La seule suspension de plein droit est administrative : lorsqu’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité vise le logement, le loyer cesse d’être dû dans les conditions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle résulte de l’arrêté, pas de la décision du locataire.
Le pourcentage du loyer : ce que les décisions retiennent réellement
Les deux tableaux qui suivent rassemblent les taux et montants relevés dans des décisions dont la référence est donnée. Les décisions de 2022 à 2026 des juridictions du fond ont été relues dans leur texte intégral. Les décisions des cours d’appel antérieures à 2018 dont le texte n’est pas accessible en ligne sont citées d’après deux synthèses institutionnelles. La première est la note de jurisprudence de l’ANIL du 6 décembre 2016, la seconde la rétrospective de l’INC du 30 janvier 2018.
Paris : juge des contentieux de la protection et cour d’appel
| Taux ou montant | Situation | Décision |
|---|---|---|
| 5 % | Moisissures dans la pièce principale, une chambre et la salle de bains, ventilation inopérante, éléments d’indécence reconnus, mais logement non insalubre et reconnu habitable | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 25 avr. 2024, n° 22/00140 |
| 15 % puis 30 % | WC sur cuisine, électricité dangereuse, ventilation et isolation insuffisantes dès l’origine, puis humidité et infiltrations ; plafonné à 30 % pour cessation unilatérale du paiement | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 22 janv. 2026, n° 23/14394 |
| 20 % | Humidité permanente du salon et de la chambre, revêtements décollés, champignons, vêtements humides malgré un déshumidificateur | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 14 sept. 2023, n° 21/06839 |
| 20 % sur un an | VMC non raccordée, moisissures, classe G, constat de commissaire de justice, mais état des lieux d’entrée vierge et logement rendu en bon état | JCP Paris, 20 nov. 2025, n° 24/09949 |
| 20 % | Studio, humidité et moisissures en salle d’eau et cuisine, mur de douche dégradé, sans mesure objective d’humidité | JCP Paris, 9 févr. 2024, n° 23/03752 |
| 20 % puis 90 % | Fenêtre non étanche, serrure, humidité, peintures ; puis solives pourries, plafond ouvert, pièce principale dangereuse | JCP Paris, 17 févr. 2026, n° 25/03411 |
| 30 % | Rongeurs dans les parties communes, porte cochère ouverte, odeurs de friture et d’urine, électricité qui disjoncte, pannes d’ascenseur ; 4 000 € de préjudice moral en sus | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 23 févr. 2023, n° 20/16162 |
| 30 % | Studio, infiltrations, moisissures, fenêtre délabrée, problème électrique, logement habitable | JCP Paris, 9 avr. 2026, n° 25/06974 |
| 30 % | Humidité mesurée à 50 %, 27 % et 23 %, zones froides, isolation défaillante ; taux convenu entre les parties | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 6 févr. 2025, n° 22/16429 |
| 300 € par mois, période de chauffe | Chauffage insuffisant dans une chambre d’un cinq-pièces | CA Paris, 15 févr. 2011 (ANIL) |
| 14 % du loyer nu, 300 € par mois | Fissures dans cinq pièces après affaissement de l’immeuble, bâtis de fenêtres désolidarisés, infiltrations, arrêté de mise en sécurité ; logement resté fonctionnel ; 80 % demandés | JCP Paris, 15 sept. 2022, n° 22/00814, Lallemant, décision obtenue par le cabinet |
| 150 € puis 400 € sur 619 € | Ventilations absentes, humidité, WC sur cuisine, électricité défaillante, fuites ; taux plein à compter de la connaissance des désordres par le bailleur | CA Paris, 8 nov. 2012, n° 11/17954 |
| 50 % | Désordres constatés par la Ville de Paris, souris, troubles ressentis dans l’intégralité des pièces | JCP Paris, 20 nov. 2024, n° 24/03927 |
| 50 % du loyer hors charges, plus loyer réduit à 50 % pour l’avenir | Indécence, dommages-intérêts pour le passé et réduction jusqu’aux travaux | JCP Paris, 18 juin 2024, n° 23/00285 |
| 50 % | Indécence constatée par expertise judiciaire, 45 000 € de travaux, occupation impossible pendant ceux-ci | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 15 déc. 2011, n° 09/17994 |
| 50 % puis environ 25 % | Chantier de surélévation de plusieurs années, coupures d’eau, de gaz et d’électricité, vibrations, inondations ; baisse après refus d’un relogement sérieux | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 5 juin 2025, n° 23/00588 |
| 50 % de la valeur locative | Sans WC, sans douche, sans eau chaude | TI Paris 18e, 29 avr. 2010 (ANIL) |
| 60 % | Humidité sur tous les murs à 1,50 m, moisissures, insectes, désordres venus des parties communes ; ni indécent ni inhabitable | CA Paris, 2 sept. 2010, motifs reproduits dans Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-25.978 |
| Loyer ramené à 10 % | Chambre louée 500 € dans un appartement partagé, cuisine et sanitaires communs ; 1 500 € en sus | CA Paris, 14 nov. 2013 (ANIL) |
| Exonération totale | Affaissement du plancher, risque d’effondrement du plafond de la cuisine | CA Paris, pôle 4 ch. 4, 12 sept. 2017, n° 15/22161 (INC) |
| Rejet | Aucune pièce sur le préjudice, une lettre du locataire sans valeur probante | CA Paris, pôle 4 ch. 3, 18 janv. 2018, n° 16/19665 |
Les autres cours d’appel
| Taux ou montant | Situation | Décision |
|---|---|---|
| 10 % | Électricité non conforme, ventilation absente, chauffage inadapté, fuites en toiture (service d’hygiène) | CA Nîmes, 15 juin 2017, n° 15/05076 (INC) |
| Un dixième | Humidité et allèges trop basses, coefficient d’insalubrité 0,17 sur une échelle où l’insalubrité débute à 0,3 | CA Dijon, 13 juin 2017, n° 15/00729 (INC) |
| 20 % sur 23 mois | Électricité non conforme, salle d’eau anormalement humide, moisissures par ventilation insuffisante | CA Versailles, ch. civ. 1-2, 19 nov. 2024, n° 22/07733 |
| 20 % au prorata de 27 jours | Panne de chauffage du 11 décembre au 6 janvier, 325,74 € | CA Versailles, ch. civ. 1-2, 1er juill. 2025, n° 23/08500 |
| 20 % | Indécence non contestée, désordres cotés 2 sur 4 par le service de lutte contre l’habitat indigne | CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 févr. 2026, n° 23/04688 |
| 25 % sur 45 mois | Non étanche à l’air, infiltrations, chaudière défaillante, classe G ; 9 000 € | CA Metz, 8 juin 2017, n° 15/03615 (INC) |
| 300 € par mois sur trois ans | Infiltrations et toiture, bailleur informé en 2017 et inactif jusqu’en 2019 ; environ 45 % du loyer | CA Toulouse, 3e ch., 12 avr. 2023, n° 22/00543 |
| 50 % puis 25 % | Menuiseries non étanches, chauffage insuffisant, humidité, fuites, planchers, garde-corps, dératisation ; taux réduit sur la seconde période | CA Douai, ch. 8 sect. 4, 20 juin 2024, n° 22/05638 |
| 50 % sur 27,5 mois | T4 occupé par cinq personnes, saturation en eau des parois à 99 %, une chambre inutilisable, parents couchant au salon | CA Bordeaux, 1re ch. civ., 19 févr. 2026, n° 23/04270 |
| 50 % sur quatre ans | Moisissures étendues depuis les façades, VMC absente, chauffage insuffisant, logement non totalement inhabitable ; 15 557 €, répartis 30 % bailleur, 60 % syndicat des copropriétaires, 10 % locataire | CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 6 nov. 2024, n° 23/01858 |
| 50 % sur 62,5 mois | Moisissures et salpêtre, 100 % refusé faute d’impossibilité absolue d’occuper | CA Montpellier, 5e ch. civ., 3 mars 2026, n° 23/05476 |
| 50 % à titre provisionnel | Humidité chronique, chauffage défectueux huit mois, chaudière défaillante plus d’un an ; 13 332 € en référé | CA Lyon, 8e ch., 25 mai 2022, n° 21/07245 |
| 50 % à titre provisionnel | Maison de 180 m², infiltrations, chambre à 16,9 °C, trois chambres, cuisine et salle de bains touchées ; 10 166 € en référé | CA Nancy, 2e ch. civ., 19 sept. 2024, n° 24/00499 |
| 50 % sur 33 mois | Infiltrations, moisissures, risque d’effondrement, mise en demeure du service d’hygiène sans effet ; 9 500 € | CA Aix-en-Provence, 15 avr. 2011 (ANIL) |
| Moitié de la dette de loyer | Sans chauffage, humide, jamais réhabilité depuis les années 1960 | CA Lyon, 6 juin 2017, n° 15/06673 (INC) |
| 100 % pendant 16 jours | Appartement sans chauffage en mars | CA Metz, 14 sept. 2017, n° 15/02688 (INC) |
La première leçon de ces tableaux est leur dispersion. Pour des moisissures dans plusieurs pièces, un juge parisien donne 5 %, un autre 20 %, un troisième 30 %, et une cour de province 50 %. Aucune de ces décisions n’est censurée, parce qu’aucune n’est contrôlée : la Cour de cassation ne connaît pas du quantum. Le pourcentage dépend du juge que vous aurez, et personne ne peut vous promettre un taux.
Le pourcentage du loyer accordé pour un logement indécent n’est pas une règle de droit : c’est l’appréciation d’un juge, et deux juges parisiens ont donné 5 % et 50 % pour des moisissures.
Ce que les comparables permettent, c’est de réduire l’aléa, pas de le supprimer. Quatre enseignements y aident. Le taux ne dépend pas de la qualification : le logement parisien indemnisé à 60 % n’était ni indécent ni inhabitable, et celui indemnisé à 5 % présentait des éléments d’indécence reconnus. Le taux dépend de l’étendue : une pièce sur cinq donne un forfait mensuel modeste, l’intégralité des pièces donne 50 %.
Le taux dépend de la preuve : la cotation 2 sur 4 du service habitat indigne donne 20 % à Bordeaux, la saturation des parois mesurée à 99 % y donne 50 %. Et 50 % n’exige pas l’inhabitabilité : Aix et Montpellier l’accordent à des locataires restés dans les lieux, tout en refusant les 100 % qui la supposent.
Ces décisions ne forment pas un barème et le juge n’y est pas tenu. Elles forment un référentiel : celui que le demandeur doit invoquer pour justifier son pourcentage, et celui que le défendeur doit opposer pour le plafonner. Un juge qui a sous les yeux dix décisions cohérentes s’en écarte moins facilement qu’un juge à qui l’on demande un chiffre dans le vide. C’est la seule prise que les parties ont sur un pouvoir qui, par construction, leur échappe.
La casuistique : ce qui fait monter le pourcentage, ce qui le fait tomber
Taux élevé ou indemnisation intégrale retenue
Quatre-vingt-dix pour cent pour une pièce principale devenue dangereuse. Le juge parisien distingue deux périodes dans le même dossier. Fenêtre non étanche, serrure cassée, humidité et peintures dégradées valent 20 %. Puis un sondage du plafond révèle une structure gorgée d’eau, des solives qui s’effritent et des planchers à remplacer : 90 %, motivés par la dangerosité des lieux dans la pièce principale (JCP Paris, 17 févr. 2026, n° 25/03411). Le taux suit l’intensité réelle de la privation, pas la qualification.
Cinquante pour cent pour des troubles ressentis dans l’intégralité des pièces. Le rapport de la Ville de Paris établissait plusieurs désordres et la présence de souris. Le juge relève que les troubles ont été ressentis dans l’intégralité des pièces et fixe le préjudice à 50 % des loyers, soit 475 € par mois sur neuf mois (JCP Paris, 20 nov. 2024, n° 24/03927). C’est le comparable parisien à produire quand les désordres ne sont pas cantonnés à une pièce.
Cumul des deux véhicules à 50 %. Le juge des contentieux de la protection indemnise le préjudice de jouissance passé à hauteur de 50 % du loyer hors charges. Il réduit en outre le loyer lui-même à 50 % pour l’avenir, jusqu’à réalisation des travaux (JCP Paris, 18 juin 2024, n° 23/00285). Dommages-intérêts pour le passé, réduction de l’article 20-1 pour l’avenir : la décision applique exactement la distinction exposée plus haut.
Cinquante pour cent sur expertise judiciaire. Le premier juge avait retenu 25 %. L’expert judiciaire avait constaté l’indécence, chiffré les travaux à 45 000 € et conclu que le locataire ne pourrait pas occuper le logement pendant leur exécution. La cour infirme et porte l’abattement à 50 %, conformément à la demande (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 15 déc. 2011, n° 09/17994).
Quinze puis trente pour cent, avec un plafond imputable au locataire. Le logement présentait dès l’origine des WC ouvrant sur la cuisine, une électricité dangereuse, une ventilation et une isolation insuffisantes ; l’humidité et les infiltrations sont apparues en 2010. La cour retient 15 % avant cette date et 30 % après, et refuse d’aller au-delà en raison de la cessation unilatérale du paiement des loyers à partir d’octobre 2013 (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 22 janv. 2026, n° 23/14394). Modulation par période et plafonnement pour comportement du locataire dans le même arrêt.
Trente pour cent pour un cumul de nuisances sans inhabitabilité. Excréments et souris dans les parties communes, pièges insuffisants, détritus dans le local poubelles, porte cochère laissant entrer quiconque, odeurs de friture entrant dans les pièces et persistant, odeur d’urine, électricité qui disjoncte, pannes d’ascenseur. L’ampleur des troubles subis justifie 30 % du loyer, soit 20 096 €, plus 4 000 € de préjudice moral (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 23 févr. 2023, n° 20/16162). Les travaux dans l’appartement du dessus ne sont pas retenus : les locataires n’établissaient pas qu’ils leur aient causé une nuisance propre.
Quatre cents euros par mois sur un loyer de 619 € après connaissance des désordres. Ventilations absentes, humidité, WC donnant sur la cuisine, électricité défaillante, fuites sanitaires. La cour confirme 150 € par mois pour la période où seules certaines non-conformités pouvaient être reprochées au bailleur, puis 400 € par mois à compter de sa connaissance de l’ensemble des désordres (CA Paris, 8 nov. 2012, n° 11/17954). La date à laquelle le bailleur sait fait basculer le taux.
Cinquante pour cent pour un chantier hors norme, puis un quart après refus de relogement. Travaux de réhabilitation et de surélévation prévus pour dix-sept mois et achevés bien plus tard, accès par les caves, coupures d’eau, de gaz et d’électricité, vibrations faisant tomber des objets, inondations, poussière, tapages nocturnes. Préjudice de jouissance anormal et d’une particulière gravité : la moitié du loyer pour 2019. À compter de janvier 2020, la locataire ayant refusé une proposition de relogement que la cour ne juge pas inadéquate, l’indemnité tombe à 65 € pour un loyer de 261,76 € (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 5 juin 2025, n° 23/00588).
Cinquante pour cent sans inhabitabilité, mais réparti entre trois responsables. Un T4 loué 602 € en décembre 2016, des moisissures signalées au mandataire du bailleur dès janvier 2017. Suivent deux rapports du service communal d’hygiène, une recherche de fuite et un diagnostic de la CAF, qui suspend l’allocation logement pour indécence. La cour d’appel d’Aix-en-Provence fixe le préjudice à 50 % du loyer de janvier 2017 à janvier 2021, soit 15 557 €, pour un logement extrêmement dégradé (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 6 nov. 2024, n° 23/01858). Elle refuse dans le même arrêt l’exception d’inexécution, le logement n’étant pas totalement inhabitable, et maintient la dette de 3 256,16 €.
Le locataire n’en touche pourtant que 90 %. La cour impute 10 % du dommage à son poêle à bain d’huile et à sa ventilation insuffisante. Elle en met 60 % au syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des infiltrations en façade (art. 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le bailleur n’en supporte que 30 %, pour l’absence de VMC, la vétusté des portes-fenêtres et le chauffage insuffisant. Fautes jugées distinctes : ni solidarité ni garantie.
La période s’arrête à l’intervention du maçon en janvier 2021, non au départ du locataire en février 2023, faute de preuve de la persistance des désordres. Le refus d’accès de décembre 2019 est sans effet : le devis de façade n’a été accepté qu’en octobre 2020.
La cour d’appel de Montpellier refuse les 100 % demandés, faute d’impossibilité absolue d’occuper, mais fixe 50 % sur 62,5 mois pour des moisissures et du salpêtre (CA Montpellier, 5e ch. civ., 3 mars 2026, n° 23/05476). Rester dans les lieux ferme la porte des 100 %, pas celle des 50 %.
Cinquante puis vingt-cinq pour cent, par périodes. Menuiseries non étanches, chauffage insuffisant, humidité, fuites, planchers à reprendre, garde-corps non réglementaires, dératisation. La cour confirme 50 % de décembre 2018 à novembre 2021, puis 25 % de décembre 2021 à janvier 2023, en fonction de l’importance et la durée du préjudice de jouissance (CA Douai, ch. 8 sect. 4, 20 juin 2024, n° 22/05638).
De 20 % à 50 % dans la même chambre, à quatre jours d’écart. Indécence non contestée, désordres cotés 2 sur 4 par le service de lutte contre l’habitat indigne : 20 % (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 févr. 2026, n° 23/04688). T4 occupé par cinq personnes, saturation en eau des parois à 99 %, contamination fongique, une chambre inutilisable, parents couchant au salon : 50 % du loyer pendant 27,5 mois, soit 7 384 € (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 19 févr. 2026, n° 23/04270). Le rapprochement montre exactement ce qui fait changer de niveau.
Provision de 50 % en référé. Humidité chronique, travaux de fortune, chauffage défectueux huit mois, chaudière défaillante plus d’un an. Le préjudice est apprécié dans sa globalité à 50 % du loyer initial, soit 13 332 € avant déduction de quatre mois de loyer déjà offerts, en référé (CA Lyon, 8e ch., 25 mai 2022, n° 21/07245). Même provision de 50 % sur treize mois, 10 166 €, pour une maison de 180 m² dont trois chambres, la cuisine et la salle de bains étaient touchées. Une chambre restait à 16,9 °C radiateur au maximum (CA Nancy, 2e ch. civ., 19 sept. 2024, n° 24/00499). Ces deux décisions statuent sur provision, non au fond.
Indemnisation à 60 % du loyer pour une humidité généralisée venue des parties communes. Un dégât des eaux d’origine extérieure, puis un désordre sur la colonne d’eaux usées, avaient rendu les murs humides sur 1,50 m dans tout un appartement parisien, avec moisissures et insectes. La cour d’appel de Paris a écarté l’indécence et l’inhabitabilité, mais fixé l’indemnisation à 60 % du loyer compte tenu de son ampleur. Elle avait toutefois limité la période à la date où les bailleurs avaient écrit au syndic.
La Cour de cassation a cassé sur ce seul point : l’obligation de jouissance paisible ne cesse qu’en cas de force majeure, et une lettre au syndic n’en est pas un (Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-25.978). Le taux de 60 %, lui, n’a pas été atteint par la cassation.
Exonération totale du loyer pour un appartement impropre à sa destination. L’inspecteur des services d’hygiène avait signalé un péril potentiel, l’expert un risque d’effondrement du plafond de la cuisine et un affaissement rendant l’appartement impropre à son usage. Les locataires ont été exonérés de la totalité des loyers (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 12 sept. 2017, n° 15/22161, INC).
Dommages-intérêts égaux au loyer pour les jours sans chauffage. Une chaudière en panne du 13 au 29 mars rend l’appartement momentanément inhabitable. Le préjudice est fixé à la part de loyer et de charges des seize jours concernés, soit 306,06 € sur un loyer de 593 € (CA Metz, 14 sept. 2017, n° 15/02688, INC). Le raisonnement vaut à Paris : c’est la privation totale et temporaire d’une fonction essentielle qui justifie le plein tarif.
Moitié du loyer sur 33 mois pour une insalubrité que le bailleur a laissé prospérer. Infiltrations par la toiture, moisissures dans plusieurs pièces, procès-verbal de carence relevant un risque d’effondrement de la pièce principale. La mise en demeure du service d’hygiène était restée sans effet. Le locataire obtient 9 500 €, somme calculée en référence à la moitié du loyer fixé contractuellement sur une période de 33 mois (CA Aix-en-Provence, 15 avr. 2011, ANIL). L’inertie du bailleur averti pèse sur le taux.
Moitié de la dette de loyer pour un logement jamais réhabilité. Un rapport d’un centre d’amélioration du logement établissait l’absence de chauffage, l’humidité et l’absence de ventilation d’un logement sans travaux depuis les années 1960. Le locataire, resté dix ans, obtient la moitié de sa dette de loyer, sa négligence dans l’entretien courant étant jugée sans incidence face à une vétusté imposant une refonte totale (CA Lyon, 6 juin 2017, n° 15/06673, INC).
Loyer ramené au dixième pour une chambre sans cuisine ni sanitaires propres. Une chambre était louée 500 € plus 50 € de charges dans un appartement dont les autres chambres étaient louées à deux familles, avec cuisine, salle de bains et sanitaires communs. La décence s’apprécie au regard de la seule chambre, et elle n’y répondait pas. Le bailleur restitue le trop-perçu, le loyer étant ramené à 10 % de son montant, et paie 1 500 € pour trouble de jouissance (CA Paris, 14 nov. 2013, ANIL).
Moitié du loyer malgré un loyer fixé sous le prix du marché. Une maison affectée de vétusté et de défauts d’étanchéité, non réparés et aggravés, avait été louée à un prix nettement inférieur au prix du marché pour en tenir compte, à des professionnels de l’immobilier. Peu importe : les parties ne peuvent déroger à l’obligation de délivrer un logement décent. La cour d’appel a souverainement fixé le préjudice à la moitié du loyer à compter de la demande du locataire (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-20.375).
La bailleresse était en liquidation judiciaire : la compensation avec les loyers a été cassée faute de déclaration de la créance indemnitaire au passif. Quand le bailleur est une société en procédure collective, la créance de trouble de jouissance se déclare, sinon elle ne se compense pas.
Onze mille euros malgré une clause de souffrance. Le bail stipulait que le locataire devait souffrir sans indemnité tous travaux ou réparations quels qu’en soient les inconvénients et la durée. La cour d’appel de Paris a jugé cette clause contraire à l’article 6 b de la loi n° 89-462, d’ordre public. Elle a alloué 11 000 € pour le trouble de jouissance subi pendant toute la durée du bail. Elle a refusé le cumul avec une réfaction du loyer, le préjudice étant déjà intégralement réparé (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 29 mai 2018, n° 16/06448).
Trois cents euros par mois, en période de chauffe, pour une chambre froide. L’absence de radiateur dans une salle d’eau de 1,50 m² ne rend pas le logement indécent, mais l’insuffisance de chauffage dans une chambre d’un cinq-pièces constitue un trouble de jouissance. Limité à une pièce sur cinq et aux mois d’octobre à avril, il est évalué à 300 € par mois (CA Paris, 15 févr. 2011, ANIL). C’est l’exemple type du forfait mensuel proportionné à l’étendue.
Taux faible, réduction ou rejet
Cinq pour cent malgré des éléments d’indécence reconnus. Moisissures dans la pièce principale, une chambre et au plafond de la salle de bains, ventilation des fenêtres inopérante, peinture craquelée, infiltrations probables : la cour dit expressément que des éléments d’indécence sont établis. Mais le rapport communal écartait l’insalubrité et le locataire reconnaissait que le logement n’était pas inhabitable. Cinq pour cent du loyer (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 25 avr. 2024, n° 22/00140). C’est l’arrêt qu’un bailleur opposera à toute demande à 30 ou 50 % ; il interdit de présenter 20 % comme un plancher.
Quatorze pour cent pour des fissures dans cinq pièces, quand 80 % étaient demandés. Dans la nuit du 30 au 31 mars 2021, un immeuble du 14e arrondissement s’affaisse à la suite de fuites sur des canalisations collectives enterrées. La Ville de Paris prend un arrêté de mise en sécurité, les logements restant accessibles. L’expertise et le constat relèvent des fissures au droit des murs de refend dans l’entrée, la salle à manger, le bureau, la chambre et la cuisine, des bâtis de fenêtres désolidarisés et des infiltrations.
Les locataires demandaient une franchise de 80 % du loyer. Les bailleurs, sur l’article 1725 du code civil, soutenaient que le syndicat des copropriétaires était un tiers et que les fissures étaient esthétiques, offrant 3 000 €.
Le juge écarte l’article 1725. L’obligation d’entretenir et de garantir la jouissance paisible ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur, qui dispose d’une action récursoire contre le syndicat des copropriétaires, ne peut invoquer ni l’absence de faute ni le préalable des travaux en parties communes.
Sur le quantum, les désordres excèdent le seul caractère inesthétique mais n’ont diminué la jouissance que de manière très partielle, puisque le caractère fonctionnel du logement a été essentiellement conservé. Le bailleur avait fait réaliser les travaux de stabilisation dès octobre 2021. Les locataires avaient eux-mêmes refusé la dépose d’une corniche descellée. Trois cents euros par mois, soit 14 % du loyer nu, du 1er avril 2021 jusqu’à l’achèvement des travaux intérieurs, plus 1 800 € au titre de l’article 700 (JCP Paris, 15 sept. 2022, n° 22/00814, Lallemant, décision obtenue par le cabinet). Un logement qui reste fonctionnel se paie au forfait mensuel, quelle que soit l’ampleur du sinistre autour.
Vingt pour cent malgré une humidité jugée importante. Salon et chambre très humides, revêtements gondolés et décollés, moisissures et champignons, vêtements humides dans l’armoire malgré un déshumidificateur. La cour constate que l’ampleur du préjudice subi est importante et confirme pourtant 20 % du loyer principal sur toute la location (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 14 sept. 2023, n° 21/06839). Une humidité sévère et chronique n’emporte pas automatiquement 30 ou 50 %.
Vingt pour cent faute de mesure objective. Studio dont la salle d’eau et la cuisine sont atteintes d’humidité et de moisissures, mur de douche gravement dégradé, travaux finalement réalisés par la locataire. Le juge relève l’impossibilité de déterminer la surface atteinte, l’absence de relevé d’hygrométrie et l’absence de preuve d’inhabitabilité, et retient 20 % en visant la durée, le nombre et la nature des pièces touchées (JCP Paris, 9 févr. 2024, n° 23/03752). Le jugement livre presque une méthode de quantification.
Vingt pour cent sur un an pour une indécence circonscrite. VMC non raccordée à l’extérieur, moisissures, classe G, le tout constaté par commissaire de justice ; mais état des lieux d’entrée vierge et logement rendu en bon état général. La réduction du loyer sur la période d’une année sera fixée à 20 %, soit 2 671,18 € (JCP Paris, 20 nov. 2025, n° 24/09949).
Trente pour cent convenus entre les parties, sans valeur de précédent. Humidité mesurée à 50 % dans une chambre, 27 % dans l’autre, 23 % au salon, zones froides à la caméra thermique, moisissures, isolation défaillante. La cour qualifie l’ensemble d’élément d’indécence et retient 30 %, quantum sur lequel s’accordent les parties (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 6 févr. 2025, n° 22/16429). L’arrêt vaut pour la qualification d’indécence par défaut d’isolation, pas pour le taux, que la cour n’a pas eu à fixer.
Assiette ramenée au loyer hors charges et hors APL. La cour réduit à 8 000 € une indemnité fixée par le premier juge à la moitié des loyers. Elle la juge quelque peu excessive parce que calculée à partir des loyers incluant la provision pour charges et sans tenir compte du fait qu’une partie des loyers a été réglée par la caisse d’allocations familiales (CA Paris, 26 mai 2016, n° 14/04597). Le pourcentage s’applique au loyer principal, déduction faite de l’aide au logement.
Rejet total faute de pièces. Des travaux avaient bien eu lieu dans l’immeuble, mais les locataires ne produisaient aucune pièce permettant d’apprécier leur préjudice, une lettre émanant d’eux-mêmes étant dénuée de valeur probante (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 18 janv. 2018, n° 16/19665).
Vingt pour cent au prorata pour une panne de chauffage hivernale. Chauffage du premier étage en panne du 11 décembre 2020 au 6 janvier 2021 : la cour applique 20 % du loyer sur les 27 jours, soit 325,74 € (CA Versailles, ch. civ. 1-2, 1er juill. 2025, n° 23/08500). Le même trouble a valu 100 % du loyer des jours concernés à Metz en 2017 ; la différence est traitée plus bas.
Dix pour cent pour des manquements graves mais sans inhabitabilité. Le service communal d’hygiène avait relevé des fuites en toiture, une fissure longitudinale jugée dangereuse, une prise électrique à moins de 60 cm d’un point d’eau et l’absence de ventilation des pièces principales. La cour reconnaît le manquement à la décence et alloue une somme correspondant à 10 % du loyer mensuel (CA Nîmes, 15 juin 2017, n° 15/05076, INC). Une indécence caractérisée ne garantit donc pas un taux élevé.
Un dixième du loyer pour un manquement chiffré comme mineur. Le diagnostic du comité logement indigne évaluait le coefficient d’insalubrité à 0,17, l’insalubrité avérée débutant à 0,3. L’humidité fluctuait selon les saisons et le risque de chute était cantonné aux fenêtres de l’étage. La cour confirme un dixième du loyer mensuel initial, soit 57 € par mois (CA Dijon, 13 juin 2017, n° 15/00729, INC). Un outil de mesure objectif borne le taux dans les deux sens.
Rejet total d’une demande de réduction de 50 % pendant un ravalement. Le locataire réclamait la moitié de son loyer pendant les travaux de façade décidés par la copropriété. Échafaudages et tas de gravats sont des désagréments nécessaires en cas de travaux de ravalement dont il avait été informé. Le trou dans le mur de sa chambre avait été rebouché. Le constat de commissaire de justice ne rapportait, pour le reste, que ses propres propos. Rejet confirmé (Cass. 3e civ., 28 juin 2011, n° 10-30.735). Un chantier normal et annoncé ne s’indemnise pas.
Réduction de loyer cassée parce que rétroactive. Le jugement avait constaté la non-conformité du logement et donné quatre mois au bailleur pour faire les travaux. La cour d’appel a réduit le loyer de 200 € par mois depuis une date antérieure à l’expiration de ce délai. Cassation : l’article 20-1 ne permet de réduire le loyer qu’à défaut de mise en conformité dans les conditions fixées par le juge. Les 800 € de préjudice de jouissance ont été cassés eux aussi, la cour n’ayant pas répondu au bailleur qui soutenait que la locataire s’était opposée aux travaux (Cass. 3e civ., 20 févr. 2008, n° 07-10.010).
Indemnisation réduite pour obstruction du locataire. Un faux plafond effondré depuis trois ans et un parquet déformé caractérisaient un trouble de jouissance et un défaut de décence. Mais la locataire n’avait pas déplacé ses meubles et cartons pour permettre les travaux, qui n’auraient rendu l’appartement inhabitable qu’un mois selon l’expert. Le bailleur ne répare le trouble que partiellement (CA Douai, 28 sept. 2017, n° 15/02624, INC). De même, un locataire sans chauffage ni eau chaude pendant un an après un incendie voit ses 3 000 € ramenés à 1 000 € pour avoir refusé l’accès aux entreprises (CA Aix-en-Provence, 15 oct. 2013, ANIL).
Préjudice « modéré » que le juge doit tout de même chiffrer. Un logement parisien de 8,11 m² au lieu des 9 m² du décret n° 2002-120, impossible à mettre en conformité. La cour d’appel de Paris avait jugé que l’écart n’avait causé qu’un préjudice modéré et rejeté toute indemnisation. Cassation : le juge ne peut refuser d’évaluer un dommage dont il constate l’existence en son principe (art. 4 du code civil ; Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022). Un taux faible est possible, un taux nul ne l’est pas quand l’indécence est constatée.
Rejet faute de preuve du caractère indécent. Des phénomènes de condensation, des moisissures qualifiées de discrètes sur trois angles de plafond et un compte rendu de l’ARS écartant expressément l’insalubrité après avoir relevé un ménage mal fait ne suffisent pas (CA Chambéry, 12 oct. 2017, n° 16/01247, INC). Le juge indemnise un désordre mesuré, pas une impression.
Rejet pour désordres imputables au locataire. Aucun problème d’humidité avant que les locataires cessent de chauffer, pour des raisons économiques, et d’aérer ; le rapport produit ne déterminait pas l’origine des moisissures. Ni réduction de loyer ni réduction de l’indemnité d’occupation (CA Colmar, 15 mai 2017, n° 15/04691, INC).
Rejet pour silence pendant vingt ans. Le locataire qui n’a émis aucune réclamation pendant toute la durée d’un bail de vingt ans, dans un logement dont le bailleur ignorait l’état, ne peut lui reprocher un manquement (CA Paris, 27 oct. 2011, ANIL). La dispense de mise en demeure vaut pour l’indécence d’origine que le bailleur connaît ou doit connaître, pas pour la dégradation survenue en cours de bail et jamais signalée.
Deux décisions qui paraissent se contredire
La cour d’appel de Nîmes accorde 10 % pour un logement dont le service d’hygiène relevait une installation électrique dangereuse, une fissure structurelle et l’absence de ventilation, manquements graves au décret n° 2002-120 (CA Nîmes, 15 juin 2017, n° 15/05076, INC). La cour d’appel de Paris accorde 60 % pour une humidité qu’elle refuse de qualifier d’indécence (CA Paris, 2 sept. 2010, dans Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-25.978).
Première lecture : les cours n’ont pas la même échelle, et le pourcentage dépend de la juridiction autant que des faits. Seconde lecture : les deux cours appliquent le même critère, l’atteinte effective à l’usage. Un risque électrique qui n’a pas empêché de vivre dans les lieux pèse moins qu’une humidité qui imprègne chaque mur et chaque vêtement.
Ce qui départage les deux lectures est l’étendue constatée : à Nîmes, des non-conformités techniques ponctuelles ; à Paris, la totalité des pièces atteintes. La conduite à tenir est la même dans les deux cas : prouver ce que le désordre a retiré, pièce par pièce et jour par jour, plutôt que sa gravité abstraite.
Troisième tension, plus lourde de conséquences : la part du bailleur quand les désordres viennent des parties communes. La Cour de cassation juge que l’obligation de jouissance paisible ne cesse qu’en cas de force majeure et casse l’arrêt parisien qui avait arrêté l’indemnisation à la lettre envoyée au syndic (Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-25.978).
Le juge des contentieux de la protection de Paris applique cette ligne à la lettre. Pour des fuites sur canalisations collectives, le syndicat est un tiers au sens de l’article 1725, mais le bailleur reste tenu pour le tout, à charge de recours (JCP Paris, 15 sept. 2022, n° 22/00814, Lallemant). La cour d’appel d’Aix-en-Provence, elle, ne condamne le bailleur qu’à 30 % du préjudice. Le syndicat des copropriétaires en supporte 60 % au titre de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sans solidarité (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 6 nov. 2024, n° 23/01858).
Première lecture : le bailleur est garant envers son locataire de la totalité du trouble, sauf force majeure, et se retourne ensuite contre le syndicat ; le partage aixois méconnaît cette garantie. Seconde lecture : quand le locataire assigne lui-même le syndicat sur l’article 14, il choisit deux débiteurs et deux fondements, et le juge répartit entre eux.
Ce qui départage les deux lectures est la demande : le locataire d’Aix réclamait une condamnation in solidum, refusée faute de faute commune. La conduite prudente est d’assigner le bailleur pour le tout sur l’article 6 de la loi n° 89-462, à titre principal, et le syndicat in solidum à titre subsidiaire, plutôt que d’accepter d’emblée un partage.
Même divergence apparente sur la panne de chauffage en hiver : 100 % du loyer des seize jours à Metz (CA Metz, 14 sept. 2017, n° 15/02688), 20 % des vingt-sept jours à Versailles (CA Versailles, ch. civ. 1-2, 1er juill. 2025, n° 23/08500). Première lecture : Metz tient l’appartement pour momentanément inhabitable, Versailles ne le dit pas. Seconde lecture : à Versailles, seul le premier étage était privé de chauffage, le reste du logement demeurant utilisable. L’élément qui départage est l’étendue de la privation : tout le logement ou une partie. La conduite est identique : établir par relevé de température quelles pièces étaient inutilisables et pendant combien de jours.
Les questions qui décident du pourcentage
Quelle fraction du logement est concernée ? Une pièce sur cinq donne un forfait mensuel modeste (CA Paris, 15 févr. 2011) ; des troubles ressentis dans l’intégralité des pièces donnent 50 % (JCP Paris, 20 nov. 2024, n° 24/03927) et l’humidité sur tous les murs 60 % (CA Paris, 2 sept. 2010, dans Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-25.978).
Une fonction essentielle est-elle supprimée ? Sans chauffage en hiver, sans WC, sans eau chaude ou sans eau potable, le taux monte à la moitié ou à la totalité (CA Metz, 14 sept. 2017 ; TI Paris 18e, 29 avr. 2010). Des fissures dans toutes les pièces d’un logement resté fonctionnel restent à 14 % (JCP Paris, 15 sept. 2022, n° 22/00814). Un inconfort qui laisse chaque fonction utilisable reste au dixième (CA Dijon, 13 juin 2017).
Le désordre est-il mesuré par un tiers ? Rapport du service d’hygiène, coefficient d’insalubrité, expertise ou relevé d’hygrométrie : le taux suit la mesure (CA Bordeaux, 19 févr. 2026, n° 23/04270). Son absence tire vers 20 % (JCP Paris, 9 févr. 2024, n° 23/03752) et des photographies avec une lettre du locataire conduisent au rejet (Cass. 3e civ., 28 juin 2011, n° 10-30.735 ; CA Paris, 18 janv. 2018, n° 16/19665).
Le locataire a-t-il laissé faire les travaux, accepté un relogement et payé son loyer ? L’obstruction réduit l’indemnité (CA Douai, 28 sept. 2017 ; CA Aix-en-Provence, 15 oct. 2013), le refus d’un relogement sérieux la divise par deux (CA Paris, 5 juin 2025, n° 23/00588), et la cessation unilatérale de paiement plafonne le taux (CA Paris, 22 janv. 2026, n° 23/14394) tout en exposant à la résiliation (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135).
Travaux et nuisances de chantier : un régime à part
Le chantier subi par le locataire ne relève pas de l’indécence. Il relève de trois règles qui se cumulent.
La diminution de l’article 1724 du code civil couvre la privation matérielle d’une partie du logement au-delà de vingt-et-un jours. Elle se calcule sur la surface ou la fonction perdue et sur les jours de privation effective, non sur la seule présence des ouvriers.
Les dommages-intérêts couvrent le trouble anormal : celui qui excède les inconvénients nécessaires et annoncés d’un chantier. Échafaudages, gravats et informations données quelques jours avant le début des travaux ne l’excèdent pas (Cass. 3e civ., 28 juin 2011, n° 10-30.735).
Un chantier de plusieurs années avec coupures de fluides, vibrations et inondations l’excède largement : 50 % du loyer (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 5 juin 2025, n° 23/00588). Entre les deux, les travaux chez le voisin du dessus ne s’indemnisent que si le locataire prouve la nuisance qu’ils lui ont causée à lui (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 23 févr. 2023, n° 20/16162). Une clause du bail imposant de supporter tous travaux sans indemnité ne protège pas le bailleur : elle est contraire à l’ordre public de l’article 6 b de la loi n° 89-462 (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 29 mai 2018, n° 16/06448).
Enfin, l’origine du trouble dans les parties communes ou chez un tiers ne libère pas le bailleur envers son locataire. Le syndicat des copropriétaires n’est pas un tiers au sens de l’article 1725 du code civil pour le bailleur qui en est membre, et seule la force majeure exonère (Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-25.978). Le bailleur indemnise, puis se retourne contre le syndicat ou l’entreprise. Une cour d’appel a néanmoins réparti la charge entre bailleur et syndicat sans solidarité (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 6 nov. 2024, n° 23/01858) ; la tension avec l’arrêt de 2011 est traitée dans la casuistique.
Faire pression sur son bailleur : le guide pratique du locataire
Allemagne et Angleterre : deux modèles que la France n’a pas choisis
La comparaison éclaire le choix français sans le modifier. En Allemagne, la réduction de loyer opère de plein droit : dès que le défaut est signalé au bailleur, le locataire ne doit plus que le loyer diminué, sans jugement préalable (§ 536 du BGB).
Les tribunaux ont produit des tables de pourcentages par type de défaut, reprises par les associations de locataires. Le Bundesgerichtshof admet une réduction proportionnelle à l’écart de surface dès qu’il dépasse 10 % (BGH, 24 mars 2004, VIII ZR 295/03). Le revers est connu des praticiens allemands. Le locataire qui a retenu 50 % là où le juge n’accorde que 15 % doit la différence, et deux mois de loyer d’arriéré autorisent la résiliation (§ 543 du BGB).
En Angleterre, les juridictions évaluent depuis longtemps les dommages-intérêts du locataire en fraction du loyer, la référence classique étant Wallace v Manchester City Council (1998). Le législateur a choisi la contrainte de délai plutôt que le barème. Depuis le 27 octobre 2025, la loi dite Awaab impose aux bailleurs sociaux d’enquêter sur une humidité ou une moisissure significative sous dix jours ouvrés et de réaliser les travaux de sécurité sous cinq jours. L’urgence relève de vingt-quatre heures. Ces délais sont réputés inscrits dans le bail par le Social Housing (Regulation) Act 2023.
Le droit français cumule l’interdiction allemande de se faire justice soi-même, puisque seul le juge réduit ou suspend le loyer, et l’absence anglaise de barème, puisque le pourcentage reste souverainement apprécié. Le tableau allemand traduit qui circule sur les sites francophones n’a donc aucune valeur devant le juge des contentieux de la protection. Il indique ce qu’un tribunal de Berlin accorde, pas ce qu’un tribunal de Paris retient.
Votre coup suivant, selon votre camp
Locataire : chiffrer avant d’assigner
L’argument le plus fort est l’étendue mesurée du désordre. Faites intervenir le service technique de l’habitat de la Ville de Paris ou l’ARS, ou un commissaire de justice avec relevés d’hygrométrie, avant toute mise en demeure.
Les juridictions parisiennes ont admis comme preuve les rapports de visite de la Fondation Abbé Pierre (TI Paris 10e, 12 juill. 2000 et 5 avr. 2006 ; TI Paris 18e, 1er févr. 2006 et 15 avr. 2010, ANIL) : un rapport associatif circonstancié vaut mieux qu’un dossier de photographies. Vient ensuite l’inertie du bailleur averti, prouvée par vos écrits datés. Vient enfin la durée, que la prescription borne à trois ans avant l’assignation : n’attendez pas.
Formez trois demandes distinctes, sur trois fondements. Les travaux sous astreinte et la réduction ou suspension du loyer pour l’avenir relèvent de l’article 20-1. Les dommages-intérêts en pourcentage du loyer pour le passé relèvent des articles 6 et 1719. La diminution de l’article 1724 s’ajoute si des travaux ont dépassé vingt-et-un jours. Une demande unique de « réduction rétroactive » se heurte à Cass. 3e civ., 20 févr. 2008, n° 07-10.010.
Chiffrez le pourcentage sur le loyer hors charges, en tenant compte de l’aide au logement (CA Paris, 26 mai 2016, n° 14/04597), et demandez 50 % à titre principal quand l’ensemble des pièces est atteint (JCP Paris, 20 nov. 2024, n° 24/03927), 30 % à titre subsidiaire.
Deux raccourcis procéduraux existent. Le trouble de jouissance se plaide en demande reconventionnelle dans l’instance en paiement ou en expulsion engagée par le bailleur. Il est même recevable pour la première fois en appel, comme accessoire de la défense (art. 566 du code de procédure civile ; CA Paris, pôle 1 ch. 3, 21 mai 2013, n° 12/19148, ANIL).
Le référé joue surtout en défense. L’indécence invoquée par le locataire est une contestation sérieuse qui interdit au juge des référés de constater la clause résolutoire, même si le bailleur soutient avoir fait les travaux (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-23.276, cassation sans renvoi, n’y avoir lieu à référé). En demande, une provision sur le trouble de jouissance suppose que le bailleur ne conteste sérieusement ni le manquement ni son étendue (art. 835, alinéa 2, du code de procédure civile). Cela exige un rapport administratif ou une expertise non discutés.
Ne comptez pas sur l’arrêt du paiement : hors arrêté administratif, il ne fait qu’ajouter une dette et un risque de résiliation à un dossier qui était bon. La mise en demeure chiffrée, elle, fixe le débat et prépare la compensation devant le juge :
Le logement présente, depuis le [date], les désordres suivants : [liste], constatés par [rapport du service technique de l’habitat / constat de commissaire de justice du (date)], que je vous ai signalés par courriers des [dates]. Ces désordres contreviennent aux articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Je vous demande de faire réaliser, sous quinze jours, les travaux suivants : [liste]. Le trouble de jouissance subi depuis le [date] représente [X] % du loyer, soit [montant] à ce jour, dont je vous demande le règlement ; le loyer courant continuera d’être payé dans l’attente. À défaut, je saisirai le juge des contentieux de la protection d’une demande de travaux sous astreinte, de réduction du loyer jusqu’à leur exécution et de dommages-intérêts.
Bailleur : plafonner ce qui ne peut plus être évité
L’argument le plus fort est la période. Tout ce qui précède les trois années antérieures à l’assignation est prescrit (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). Toute réduction de loyer antérieure au délai fixé par le juge est exclue (Cass. 3e civ., 20 févr. 2008, n° 07-10.010).
Vient ensuite l’étendue : une indécence reconnue mais sans perte d’usage se plaide à 5 % (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 25 avr. 2024, n° 22/00140), un désordre localisé et mesuré comme mineur au dixième (CA Dijon, 13 juin 2017 ; CA Nîmes, 15 juin 2017). L’assiette se ramène au loyer hors charges et hors APL (CA Paris, 26 mai 2016, n° 14/04597). Vient enfin le comportement du locataire : refus d’accès, aggravation par défaut de chauffage ou d’aération, absence de toute réclamation.
Ne comptez pas sur vos diligences : ni la lettre au syndic ni les démarches auprès de l’assureur n’arrêtent l’indemnisation, seule la force majeure le fait (Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-25.978).
Ne comptez pas non plus sur une clause de souffrance ni sur une acceptation des lieux en l’état. Un loyer fixé bas pour tenir compte des défauts n’efface pas l’indemnité (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-20.375). Ne comptez pas davantage sur un congé pour faire les travaux. Remédier à une indécence connue lors de la conclusion du bail n’est pas un motif légitime et sérieux de congé (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B, SCI Pia Isaac, cassation d’un arrêt de la cour d’appel de Paris).
Et ne comptez pas sur le référé pour l’expulsion tant que le locataire oppose l’indécence : la contestation est sérieuse (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 22-23.276).
Si les désordres viennent des façades ou des colonnes, appelez le syndicat des copropriétaires en garantie et présentez-vous à l’assemblée générale qui vote les travaux. L’absence du bailleur copropriétaire à l’assemblée a pesé dans le partage aixois (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 6 nov. 2024, n° 23/01858). Faites les travaux, offrez un relogement écrit si le chantier l’impose, et gardez les refus du locataire : ils réduisent le taux de moitié (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 5 juin 2025, n° 23/00588). Si le locataire a cessé de payer, dites-le : la cour en tient compte pour plafonner le pourcentage (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 22 janv. 2026, n° 23/14394).
Ce que le pourcentage ne dit pas
Ce que la jurisprudence ne dit pas, c’est le taux qui correspond à votre logement, à vos pièces et à la période que vous pouvez prouver, et surtout ce que retiendra le juge saisi. Entre 5 % et 60 % pour des moisissures, à Paris même, une part de la différence tient à l’étendue constatée, à la qualité du constat et à la chronologie des échanges. L’autre part tient à la formation qui juge.
On ne choisit pas son juge. On choisit ce qu’on lui met sous les yeux, l’ordre dans lequel on le présente et la demande subsidiaire qui rattrape la principale. C’est ce travail, dossier en main, qui transforme un pari en demande défendable.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
