DPE erroné : ce qui est faux, ce n’est pas la note, c’est la description de votre logement

Un diagnostic de performance énergétique ne délivre pas qu’une lettre. Il décrit un logement : combien de murs donnent sur l’extérieur, s’ils sont isolés, comment l’air se renouvelle, avec quel chauffage. La lettre n’est que le résultat d’un calcul fait à partir de cette description.

Pourtant, les litiges se jouent presque toujours sur la lettre. « Même classe », « écart modeste », « un meilleur chauffage suffira » : ces réponses oublient qu’une description fausse peut laisser la lettre intacte et condamner l’acquéreur à vivre entre des murs froids et humides.

Cet article défend l’acquéreur. Il montre comment plaider la description plutôt que la note et ce que le texte permet depuis le 1er juillet 2021. Il rappelle ce que la Cour de cassation a jugé sous l’ancien texte, et comment obtenir que l’expert compare le diagnostic au logement poste par poste.

Un DPE ne garantit-il qu’une étiquette ? La réponse en bref

Non, un DPE ne délivre pas qu’une étiquette : il décrit les caractéristiques du logement, ses équipements et sa ventilation (art. L. 126-26 et R. 126-16 du code de la construction et de l’habitation). Depuis le 1er juillet 2021, l’acquéreur peut s’en prévaloir, à l’exception des seules recommandations (art. L. 271-4, II, du même code). Une description fausse est donc une erreur même quand la lettre ne change pas, et elle fonde une demande de mise en conformité du logement avec ce que le diagnostic décrivait, que l’ancien texte faisait échouer (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251).

Que décrit réellement un DPE ?

La loi définit le DPE par ce qu’il contient. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation en donne la définition :

Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.

Article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation

Le texte distingue deux choses. D’un côté, une quantité d’énergie et une classification : c’est le résultat. De l’autre, les données qui permettent de l’obtenir. L’article R. 126-16 les place dans le contenu même du diagnostic :

Le diagnostic de performance énergétique comprend : a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation (…)

Article R. 126-16 du code de la construction et de l’habitation

Le modèle de DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021 (arrêté du 31 mars 2021) le met en page. La page 2 comporte un indicateur de performance de l’isolation et un schéma des déperditions par poste. La suite du document qualifie chaque paroi, puis la fiche technique les liste une à une : orientation, surface, nature de ce qui se trouve de l’autre côté, présence ou non d’isolant.

Le Gouvernement le dit sans détour. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE repose uniquement sur les caractéristiques physiques du logement (bâti, isolation, fenêtres, système de chauffage), et chaque donnée saisie par le diagnostiqueur doit être justifiée : mesurée sur place, tirée d’un document ou d’une notice. Quand aucune justification n’est possible, le calcul retient des valeurs par défaut (réponse à la question écrite n° 8232, Assemblée nationale, JO du 2 avril 2024).

Une erreur courante est de penser qu’un DPE n’est faux que si la lettre change. Il est faux dès qu’une donnée décrite ne correspond pas au logement : le calcul, lui, change toujours, même quand la lettre reste la même.

Pourquoi une description fausse cause un préjudice même quand la lettre reste la même

La lettre est un seuil posé sur une échelle continue. La classe G, par exemple, est ouverte vers le haut : elle commence à 421 kWh par mètre carré et par an et n’a pas de plafond (seuils de l’arrêté du 31 mars 2021). Un logement annoncé à 450 kWh peut, sur le critère de l’énergie, en consommer 800 sans changer de lettre. L’acquéreur n’a pourtant pas acheté la même chose, ni au même coût de chauffage.

Le DPE comporte d’ailleurs lui-même, en plus de la lettre, une estimation des dépenses annuelles d’énergie (art. L. 126-26 CCH). C’est un budget que l’acquéreur a lu avant d’acheter.

La lettre ne bouge pas non plus seulement quand le logement bouge. L’arrêté du 13 août 2025 (JO du 26 août 2025) a ramené de 2,3 à 1,9 le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire à compter du 1er janvier 2026 : des logements chauffés à l’électricité ont changé de classe par simple attestation, sans qu’un mur ait été touché. La lettre dépend du texte en vigueur, et elle commande le calendrier d’interdiction de louer (voir l’article sur les passoires thermiques et le calendrier d’interdiction). Le mur, lui, est dans le logement.

Les décisions rendues sous l’ancien texte montrent le type d’erreur de description qui fonde un litige :

• un DPE établi sur la seule base des murs que les vendeurs avaient fait doubler, sans relevé des surfaces ni des épaisseurs (motifs de la cour d’appel de Grenoble, reproduits sous Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251, pourvoi rejeté) ;
• un DPE erroné quant à l’épaisseur de l’isolant des combles (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882, pourvoi rejeté) ;
• un DPE qui indiquait des murs doublés avec isolation par l’intérieur et une classe D. Un second diagnostic relevait des murs en pierre pour la plupart non isolés et une classe G (CA Rennes, 1re ch., 31 janvier 2023, n° 22/02024, référé-expertise, société AR Diagnostics).

Dans ce dernier arrêt, la cour d’appel écrit que le DPE, même informatif, doit permettre à l’acquéreur de décider en connaissance de cause. Il « est privé d’intérêt si l’information donnée est inexacte ».

Chauffer ne remplace pas isoler : l’appartement en plastique

Un cas limite montre l’absurdité d’un DPE réduit à sa lettre. Imaginez un appartement dont les parois seraient en plastique mince, sans aucune isolation. Raccordez-le à une source de chaleur sans émission, qui coûterait un euro par an. L’énergie consommée et les émissions tendraient vers zéro : le calcul donnerait la meilleure étiquette. Le logement serait pourtant invivable, avec des parois glacées l’hiver et brûlantes l’été.

Ce cas est caricatural, mais le mécanisme est réel. La lettre dépend à la fois de l’enveloppe et du système de chauffage, et le Gouvernement cite les deux parmi les données du calcul. On peut donc améliorer la lettre en changeant l’équipement sans toucher à l’enveloppe (les données modifiables sont détaillées dans l’article sur comment améliorer sa note de DPE).

Or le confort ne dépend pas que de l’air. L’ADEME l’explique dans ses guides : des murs non isolés sont froids en hiver et provoquent une sensation d’inconfort malgré l’air chaud de la pièce. Un mur à 14 °C et un air à 19 °C donnent une température ressentie de 16,5 °C. L’humidité de l’air se condense en outre sur une paroi froide, d’où les moisissures et le décollement des peintures (ADEME, guide « Comment isoler sa maison »).

Un chauffage, même très performant, réchauffe l’air. Il ne change pas la température de la paroi. Seule l’isolation agit sur elle.

Pourquoi changer de chauffage n’est pas la priorité ?

Parce que l’ordre est inverse : il faut d’abord isoler, le chauffage vient ensuite. L’ADEME, agence de l’État pour la transition écologique, l’écrit dans son conseil « Les bons gestes pour un chauffage plus économique » (publié le 12 décembre 2025) : « L’isolation est la priorité pour réduire vos besoins en chauffage et améliorer votre confort. » Elle ajoute qu’avant d’envisager de changer de système, il faut vérifier l’état de l’isolation : dans un logement bien isolé, la chaleur ne s’échappe pas et le chauffage est moins sollicité.

Cet ordre n’est pas une opinion d’avocat. C’est celui que l’État donne à tout propriétaire.

Le DPE le dit à sa manière. Quand il recommande, comme premier poste de travaux, l’isolation des murs par l’intérieur, il désigne les parois comme le lieu du problème. Cette recommandation n’est pas opposable au propriétaire (art. L. 271-4, II, CCH). Elle reste, contre le diagnostiqueur qui l’a écrite, un indice de ce qu’il tenait lui-même pour la voie normale. C’est ma lecture, non une solution jugée.

L’objection la plus forte : l’étiquette s’atteint aussi par le chauffage

Le diagnostiqueur répondra que la mission demande l’étiquette annoncée, et que le calcul permet de l’atteindre avec un équipement plus performant. Le point est exact. Le calcul tient compte du système de chauffage, et l’ADEME le reconnaît : elle cite le remplacement d’un vieux convecteur ou d’une chaudière de plus de quinze ans parmi les gestes utiles, sans qu’il faille tout changer. Un meilleur équipement baisse la facture. Il peut même rapprocher la lettre.

Il ne répond pourtant pas à la question posée. Trois raisons, de la plus forte à la plus faible.

1. L’acquéreur n’a pas acheté une lettre. Il a acheté ce que le diagnostic décrivait : des parois, une isolation, une ventilation (art. L. 126-26 et R. 126-16 CCH). Si l’isolation décrite n’existe pas, le chauffage ne répare pas ce défaut. Il le compense, chaque hiver, aux frais de l’acquéreur.
2. Le responsable ne choisit pas la réparation qui l’arrange. La Cour de cassation juge que l’auteur du dommage répare toutes ses conséquences et que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable (Cass. 2e civ., 19 juin 2003, n° 01-13.289, Bull. II n° 203, matière civile, visa de l’article 1382 du code civil, devenu 1240). L’arrêt concerne un accident corporel. Je le lis comme un principe de la responsabilité délictuelle, que l’acquéreur invoque contre le diagnostiqueur. Proposer un radiateur à la place d’un mur, c’est demander à la victime de limiter son dommage dans l’intérêt du débiteur.
3. La paroi reste froide. Un équipement agit sur l’air, pas sur la paroi, et la condensation reste possible sur un mur froid (ADEME, guide « Comment isoler sa maison »).

Ce qui départagera les deux thèses est mesurable : la température de surface des parois et celle de l’air, relevées en période de chauffe, par thermographie infrarouge. La conduite à tenir est la même dans les deux cas : demander à l’expert de les relever, avant tout chiffrage.

Une erreur courante est de penser qu’un meilleur équipement de chauffage rétablit le logement que le DPE décrivait. Il peut corriger la facture, ou la lettre : il ne corrige ni la paroi froide, ni la condensation.

Mon avis : le chauffage est un pansement sur une jambe de bois

Ce que je défends est simple. L’acquéreur a acheté un logement décrit : il est en droit d’obtenir ce logement, avec les murs isolés que le diagnostic mentionnait, et non une étiquette atteinte par un autre moyen. Remplacer l’isolation manquante par un chauffage, c’est poser un pansement sur une jambe de bois : la lettre s’améliore, le logement reste celui qui n’a pas été décrit.

Ce n’est pas encore une règle que la Cour de cassation a posée. C’est la lecture que les textes autorisent depuis le 1er juillet 2021, et celle qu’il faut plaider. Les conséquences sur le coût des travaux, y compris tout ce qu’il faut démonter pour isoler, sont développées dans l’article sur les travaux induits d’un DPE erroné :

https://www.simonnetavocat.fr/dpe-errone-travaux-induits/

Que peut demander l’acquéreur : le coût des travaux ou une perte de chance ?

Toutes les décisions citées dans cet article sont rendues en matière civile. Les recours contre le diagnostiqueur et contre le vendeur sont présentés dans l’article sur le DPE erroné et le remboursement.

Sous l’ancien texte : une perte de chance

Avant le 1er juillet 2021, l’article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation refusait à l’acquéreur de se prévaloir des informations du DPE contre le vendeur. La Cour de cassation en déduisait que le DPE n’avait qu’une valeur informative. Elle a jugé que le préjudice de l’acquéreur ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais dans une perte de chance de négocier une réduction du prix (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251). Elle l’a répété le 17 octobre 2024, en visant le texte issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882).

La cour d’appel de Rennes montre ce que ce texte interdisait. Les acquéreurs soutenaient que la description de l’isolation des murs figurant au diagnostic (« murs doublés, avec lame d’air et isolation par l’intérieur ») avait engagé contractuellement la venderesse. La cour répond que le texte leur interdisait de se prévaloir des informations du DPE contre le vendeur, et elle met la venderesse hors de cause (CA Rennes, 1re ch., 31 janvier 2023, n° 22/02024).

Elle ajoute que le diagnostiqueur, professionnel, « pouvait vérifier si les murs étaient dotés ou non d’une isolation intérieure ». Il doit saisir dans son logiciel les informations relatives à l’isolation qu’il a lui-même constatées ou vérifiées.

Depuis le 1er juillet 2021 : le texte ne retire plus que les recommandations

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a modifié l’article L. 271-4 avec effet au plus tard au 1er juillet 2021 (art. 179). Le dernier alinéa du II dispose désormais :

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Article L. 271-4, II, dernier alinéa, du code de la construction et de l’habitation

Le texte ne vise que les recommandations. La description du logement n’en fait pas partie : c’est le descriptif de l’article R. 126-16. Le raisonnement que la cour de Rennes a écarté en 2023, faute de pouvoir invoquer les informations du DPE, n’a plus d’obstacle textuel pour un DPE postérieur au 1er juillet 2021. C’est ma lecture du texte, non une solution jugée.

Une erreur courante est de penser que les recommandations non opposables privent tout le DPE de valeur. Le texte ne retire que les recommandations. La consommation estimée, la classe, la description de l’isolation et de la ventilation restent invocables.

La question du préjudice n’est pas tranchée par la Cour de cassation pour un DPE postérieur à cette date. Les arrêts que j’ai lus portent sur des ventes conclues entre 2009 et 2016. Pour d’autres diagnostics, la Cour juge que le préjudice est certain quand la loi impose les travaux à l’acquéreur : elle l’a jugé pour l’assainissement non collectif, où l’acquéreur doit réaliser la mise en conformité dans l’année (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.472, arrêt publié). Pour le DPE, le JurisClasseur juge probable la transposition de cette solution (JurisClasseur Géomètre expert, Foncier, fasc. 72, 7 avril 2026).

La riposte prévisible du diagnostiqueur est que la réforme a rendu le DPE opposable au vendeur sans changer sa propre responsabilité, qui resterait celle d’une simple perte de chance. Ce qui les départagera est la qualification du préjudice : certain parce que l’acquéreur doit réaliser les travaux pour obtenir le logement décrit, ou éventuel parce qu’il aurait pu négocier. La conduite à tenir est la même dans les deux cas : établir l’écart de description et en chiffrer la correction.

Contre le vendeur : le logement convenu

Contre le vendeur, la délivrance conforme s’apprécie sur les qualités convenues. La cour d’appel de Paris a jugé que des vendeurs avaient manqué à cette obligation. La chose convenue était un logement à haute performance énergétique ; la chose délivrée avait une consommation moyenne et un budget bien supérieur (CA Paris, pôle 4, 1re ch., 21 février 2025, n° 22/19288). La vente datait de 2013, sous l’ancien texte : la cour fonde sa décision sur les qualités convenues, « sans qu’il soit besoin de se référer au DPE annexé ». Les différences entre vice caché et défaut de conformité sont détaillées dans l’article sur la différence entre vice caché et délivrance conforme.

Comment démontrer l’écart : les données à comparer poste par poste

La mission de l’expert doit conduire à comparer la fiche technique du DPE au logement, ligne par ligne. Chaque point ci-dessous se prouve sur place, souvent en quelques minutes.

1. Le nombre de murs donnant sur l’extérieur. Un immeuble n’est pas mitoyen de la même façon à tous les étages. Faire photographier la façade depuis la rue et depuis la cour, et faire reporter l’orientation de chaque mur sur le plan.
2. L’année de construction. La fiche synthétique de la copropriété la donne. La date du règlement de copropriété est celle de la mise en copropriété, non celle de la construction. Quand la composition d’un mur n’est pas visible, le calcul retient des valeurs par défaut (méthode 3CL-DPE, arrêté du 31 mars 2021).
3. L’isolation des murs. Sur un mur aveugle, l’épaisseur et la composition ne se voient pas. Demander une mesure ou un sondage plutôt qu’une valeur par défaut.
4. Le plafond et le plancher. Dire ce qui se trouve au-dessus et au-dessous (combles perdus, local chauffé ou non) et si l’isolant existe.
5. La cage d’escalier et les locaux voisins. Une ouverture directe sur l’extérieur ou un local non chauffé change la nature de la paroi.
6. Les menuiseries. Nature du vitrage, nombre de vantaux, étanchéité.
7. La ventilation. La loi impose une information sur les conditions d’aération ou de ventilation (art. L. 126-26 CCH). Relever si une ventilation existe et de quel type.
8. Le chauffage et l’eau chaude. Type d’émetteurs et capacité du ballon, avec photographie de la plaque signalétique : marque, modèle, capacité, date de fabrication.
9. La surface retenue. Elle est le dénominateur de la consommation par mètre carré. Sur un petit logement, une erreur de surface déplace beaucoup la lettre.

L’écart qui joue en sens inverse se signale soi-même. Un plafond qui donne sur des combles perdus et non directement sur l’extérieur, par exemple, favorise le diagnostiqueur : l’expert le constatera de toute façon, et le dire d’emblée donne du crédit au reste.

Un grief que l’expert constatera inexact s’abandonne. Reprocher au diagnostiqueur d’avoir saisi le mauvais type de chauffage quand l’expert relève sur place des radiateurs électriques affaiblit les griefs solides.

Pour l’inconfort, les preuves sont les relevés de température datés, les photographies des traces d’humidité et les factures d’énergie. Une réserve s’impose : consommer moins que prévu ne prouve pas que le logement est performant. Cela prouve souvent que l’occupant se prive de chauffage pour limiter sa facture.

Le DPE ne promet pas une température : ce que l’acquéreur ne peut pas obtenir

Le DPE décrit le logement pour « une utilisation standardisée » (art. L. 126-26 CCH). Il ne promet pas 19 °C dans chaque pièce. Une erreur courante est de penser que le DPE garantit une température intérieure : il décrit une enveloppe, dont le confort découle, sans l’assurer.

Trois limites se posent.

• Pas plus que ce qui était décrit. L’acquéreur obtient le logement décrit, ni plus ni moins : au nom de la réparation intégrale, il ne doit pas s’enrichir. Un devis qui vise une classe supérieure à celle du diagnostic s’expose à être réduit pour la part excédentaire.
• Le confort seul ne fonde pas tout. Sur le terrain de la responsabilité décennale contre un vendeur qui a lui-même construit, le confort ne suffit pas. En matière de performance énergétique, l’impropriété à destination suppose des dommages « conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant » (art. L. 111-13-1 CCH). La Cour de cassation a cassé l’arrêt qui avait retenu la décennale pour des frais d’énergie excessifs, une gêne au quotidien et des pièces inoccupables l’hiver, faute d’avoir recherché ce coût exorbitant (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771).
• La copropriété limite les travaux possibles. Seuls peuvent être chiffrés les travaux que le propriétaire décide seul dans son lot, comme l’isolation par l’intérieur. L’isolation par l’extérieur suppose un vote de l’assemblée générale (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Le même arrêt du 23 octobre 2025 a aussi cassé la condamnation du diagnostiqueur à une perte de chance. La cour d’appel n’avait pas recherché si cette perte était certaine, alors que le vendeur était condamné à refaire l’isolation. J’en retiens qu’il ne faut pas demander deux fois la même isolation à deux débiteurs différents.

Si vous êtes juge : la mission d’expertise doit-elle comparer la description du DPE au logement ?

Puis-je demander à l’expert de comparer le descriptif du DPE au logement ?

Oui, la mission doit demander de comparer le descriptif du diagnostic au logement, poste par poste. L’expert est commis pour éclairer le juge « sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien » (art. 232 du code de procédure civile). La concordance entre la fiche technique du DPE et le bâti est une question de fait.

Une mission limitée à la lettre laisse le juge statuer à l’aveugle : il saura que la classe est différente, pas pourquoi, ni quel poste coûte quoi. Le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert (art. 246 CPC), mais il ne peut statuer qu’avec ce que l’expert a constaté.

L’outil est la mission, fixée par l’ordonnance qui désigne l’expert. La cour d’appel de Rennes en a fixé une de ce type. Elle a demandé à l’expert de dire si la classification énergétique, l’installation électrique et l’isolation de la maison étaient conformes aux conclusions du diagnostic. Elle lui a aussi demandé de déterminer le classement énergétique réel (CA Rennes, 1re ch., 31 janvier 2023, n° 22/02024). La formule est reprise dans les modèles ci-dessous.

Puis-je demander à l’expert si le diagnostiqueur a commis une faute ?

Non. Le technicien donne son avis sur les points pour lesquels il est commis, et « ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique » (art. 238 CPC). Demander si les données saisies correspondent au logement est une question technique. Demander si le diagnostiqueur a commis une faute est une question de droit, que le juge garde.

Ce que cette approche apporte, ce qu’elle coûte et dans quelle situation

Ce qu’elle apporte. Un chiffrage ancré sur un document que le diagnostiqueur a signé : le logement décrit, ligne par ligne. Elle apporte aussi un argument quand la lettre est inchangée.

Ce qu’elle n’apporte pas. Elle n’apporte ni une garantie de température, ni la certitude d’écarter la perte de chance tant que la Cour de cassation n’a pas jugé un DPE postérieur au 1er juillet 2021.

Ce qu’elle coûte. Une expertise judiciaire avec réunions sur place, notes de l’expert, dires, et l’avance de ses frais (voir l’article sur qui paie les frais d’expertise). Le déroulement des opérations est décrit dans l’article sur le référé expertise et l’expertise judiciaire étape par étape. Elle suppose aussi un travail supplémentaire de l’avocat : comparer la fiche technique au logement, rédiger les dires, contrôler le recalcul. Sur un écart minime, le coût d’une expertise peut dépasser le gain, et il faut le dire franchement.

Les situations.

• Vente postérieure au 1er juillet 2021 : la description est invocable, la question du préjudice n’est pas tranchée par la Cour de cassation.
• Vente antérieure : le régime ancien s’applique, avec la perte de chance (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251 ; 17 octobre 2024, n° 22-22.882). Le vendeur reste exposé à la délivrance conforme si le logement convenu n’est pas celui délivré.
• Lettre inchangée : la description est la seule voie, puisque la note ne permet aucune comparaison.
• Copropriété : les travaux se limitent au lot.

Les risques et le calendrier. L’action en responsabilité contre le diagnostiqueur se prescrit par cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits (art. 2224 du code civil ; sur le point de départ, voir l’article sur la prescription de l’action en responsabilité). Contre le vendeur, la garantie des vices cachés se prescrit par deux ans, délai que l’ordonnance de référé ordonnant une expertise suspend jusqu’au dépôt du rapport (Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-15.693, DPE et vices cachés). Il ne faut pas entreprendre de travaux avant l’expertise : l’expert doit constater l’état d’origine.

Faut-il un avocat ? Un avocat qui connaît ce type d’expertises est vivement conseillé, pour des raisons précises. La mission décide de ce qui sera chiffré, et elle se rédige avant les opérations. Les observations remises à l’expert après le délai qu’il fixe peuvent ne pas être prises en compte, et les dernières observations doivent rappeler sommairement les précédentes, faute de quoi elles sont réputées abandonnées (art. 276 CPC). Si le rapport écarte la comparaison, voir l’article sur comment contester le rapport d’expertise judiciaire. Le rôle du juge chargé du contrôle de l’expertise est présenté dans l’article sur le juge chargé du contrôle des expertises.

Check-list avant d’agir

1. Relire le DPE page par page, et pas seulement la lettre : isolation, déperditions, fiche technique, ventilation.
2. Dresser la liste des écarts avec le logement, poste par poste, et la preuve de chacun.
3. Ne pas entreprendre de travaux avant l’expertise.
4. Mettre en demeure le diagnostiqueur, et le vendeur si le logement convenu n’est pas celui qui a été délivré.
5. Demander, si une expertise est ordonnée, une mission qui compare le descriptif du DPE au logement, et pas seulement la lettre.
6. Relever les index du compteur, les factures, les températures et les traces d’humidité.
7. Signaler soi-même les écarts qui jouent en sens inverse.
8. Répondre à l’expert dans le délai qu’il fixe, en rappelant sommairement les observations précédentes.

Modèles à copier

Vous demandez au juge de désigner un expert. Formule à copier dans la mission :

Comparer, poste par poste, le descriptif et les données saisies dans le diagnostic de performance énergétique du [date] aux caractéristiques constatées dans le logement ; dire, pour chaque écart, son effet sur la consommation estimée, pris isolément puis cumulé ; indiquer les travaux nécessaires pour que le logement présente les caractéristiques que le diagnostic décrivait, coûts induits compris, et en chiffrer le coût.

Formule à ne jamais écrire seule :

Indiquer les travaux nécessaires pour atteindre l’étiquette indiquée au diagnostic.

Cette seconde formule laisse l’expert atteindre l’étiquette par un équipement de chauffage, sans isoler. Le chiffrage ne couvre alors ni les murs ni leurs travaux induits, et la lettre est « atteinte » dans un logement qui reste celui que le diagnostic n’avait pas décrit.

Vous écrivez à l’expert après la première réunion. Formule à copier dans le dire (la méthode complète est dans l’article sur comment rédiger un dire à l’expert judiciaire) :

Le diagnostic du [date] ne délivre pas seulement une étiquette : il décrit l’état du logement. Je vous serais reconnaissant de bien vouloir demander à votre sapiteur de relever, poste par poste, les caractéristiques constatées sur place, afin de les rapprocher de celles de la fiche technique du diagnostic.

Formule à ne jamais écrire :

Le diagnostic est erroné car il annonce la classe [E] alors que le logement est en classe [G].

Un débat sur la seule lettre se rejoue sur la méthode de calcul : chaque référentiel nouveau, chaque recalcul déplace la lettre, alors que le mur reste là.

Ce que la règle ne dit pas

La règle ne dit pas comment elle s’applique à votre logement. Les faits comptent autant que le droit : quels murs, quelle isolation, quelle humidité, quel écart avec la fiche technique, à quelle date vous avez acheté. C’est précisément là qu’intervient l’avocat.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.