DPE erroné : qui paie les travaux induits ?

Le mur à isoler est derrière la cuisine. Pour poser dix centimètres d’isolant, il faut déposer les meubles, l’évier, la faïence, déplacer les arrivées d’eau et les prises, puis tout reposer et repeindre. Dans les audits énergétiques des petits logements parisiens, l’isolant pèse parfois quelques milliers d’euros, et ce qu’il oblige à détruire et à refaire dix fois plus.

Les assureurs des diagnostiqueurs le savent. Leur défense ne porte plus seulement sur la perte de chance. Quand le coût des travaux est discuté, ils retranchent tout ce qui n’est pas l’isolant, divisent la peinture par deux « pour vétusté » et excluent la ventilation.

Le procès du DPE faux ne se gagne pas sur l’isolant. Il se gagne sur tout ce qu’il faut casser pour le poser, et ce poste se joue au moment où le juge rédige la mission de l’expert. La même règle vaut, et elle est déjà acquise, pour le diagnostic amiante, termites ou assainissement erroné.

Sommaire

Le diagnostiqueur doit-il payer les travaux induits par l’isolation ? La réponse en bref

Oui, lorsque le juge indemnise le coût des travaux, le diagnostiqueur doit payer les travaux induits que l’isolation rend nécessaires, sans abattement pour l’amélioration qui en résulte (CA Toulouse, 1re ch., section 1, 16 septembre 2026, n° 24/01900). Pour un DPE établi après le 1er juillet 2021, la Cour de cassation n’a pas encore dit si le coût des travaux remplace la perte de chance (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882, rendu sur l’ancien texte). Le poste ne se gagne qu’à une condition : que la mission d’expertise ordonne de chiffrer les coûts induits, poste par poste.

Isoler coûte peu : ce sont les travaux induits qui coûtent

On appelle travaux induits les travaux qui ne servent pas à isoler, mais sans lesquels l’isolation ne peut pas être posée. Ils sont la conséquence directe de l’erreur : un logement réellement isolé n’en aurait pas eu besoin.

Il est courant, dans les contentieux de DPE erroné, de voir un audit énergétique chiffrer l’isolation d’un mur à quelques milliers d’euros. Le même audit renvoie ensuite à un forfait de « coûts induits » plusieurs fois supérieur, sans le détailler. Ce forfait est la cible de toutes les contestations.

Les postes qu’on retrouve dans les devis d’isolation par l’intérieur sont les suivants :

dépose et repose de la cuisine (meubles, plan de travail, électroménager encastré, évier) ;
dépose et réfection de la faïence et du carrelage ;
dépose et repose de la salle d’eau (douche, lavabo, WC), parfois déplacée faute de place ;
modification des alimentations et évacuations de plomberie ;
déplacement des prises, interrupteurs et circuits électriques ;
dépose et repose des radiateurs ;
déplacement d’une porte quand l’épaisseur du doublage l’empêche de s’ouvrir ;
création ou mise en conformité de la ventilation ;
enduits et peintures des murs et plafonds repris ;
protection, évacuation des gravats, maîtrise d’œuvre.

S’y ajoutent les conséquences de l’opération elle-même : logement à libérer, garde-meubles, déménagement aller et retour, et surface habitable perdue sous l’épaisseur de l’isolant.

Un DPE faux ne coûte pas le prix d’un isolant. Il coûte le prix de tout ce qu’il faut casser pour le poser.

Avant toute question de montant : coût des travaux ou perte de chance ?

La question des travaux induits ne se pose que si le juge indemnise le coût des travaux. Si le juge ne répare qu’une perte de chance de négocier le prix, il n’y a pas de devis à discuter : seulement un pourcentage.

Ce que la Cour de cassation a jugé pour l’ancien DPE

Pour le DPE établi avant le 1er juillet 2021, la règle est fixée. La Cour de cassation juge que le préjudice de l’acquéreur ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais dans une perte de chance de négocier une réduction du prix (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251).

Le fondement de cette solution est un seul membre de phrase du texte alors applicable. Le DPE n’avait, selon la Cour, « qu’une valeur informative », à la différence des autres diagnostics. L’arrêt du 17 octobre 2024 repose sur le même motif, en visant expressément la rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882).

Les juges du fond de l’affaire de 2019 avaient ajouté un argument que les assureurs reprennent toujours. Le diagnostiqueur « n’est pas à l’origine des déficiences de l’isolation et des travaux nécessaires pour y remédier » (motifs du jugement adoptés par la cour d’appel de Grenoble, reproduits sous Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251).

Ce que la loi a changé au 1er juillet 2021

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a modifié le dernier alinéa de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, avec effet au 1er juillet 2021 (art. 179). Le texte en vigueur ne refuse plus à l’acquéreur que les recommandations du DPE :

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Article L. 271-4, II, dernier alinéa, du code de la construction et de l’habitation

Les recommandations sont indicatives. Le contenu du DPE ne l’est plus : la consommation estimée, la classe, et la description de l’isolation et de la ventilation (art. L. 126-26 CCH). Le motif qui fondait la perte de chance a disparu du texte.

Pourquoi les autres diagnostics donnent droit au coût des travaux

Pour l’amiante et les termites, la Cour de cassation juge depuis 2015 que le dossier de diagnostic technique « garantit l’acquéreur contre le risque ». Les préjudices nés d’un diagnostic erroné ont alors « un caractère certain », et l’assureur du diagnostiqueur paie les travaux (Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686, MMA IARD).

La règle a une raison d’être simple. L’acquéreur ne peut pas vérifier lui-même ce que le diagnostiqueur certifie : la loi impose le diagnostic précisément pour qu’il puisse s’y fier. Lui refuser le coût des travaux reviendrait à lui faire supporter l’erreur du seul professionnel auquel la loi lui demande de faire confiance.

La Cour a réaffirmé la solution pour l’amiante en censurant une cour d’appel qui avait substitué une perte de chance de 40 000 euros à des travaux de désamiantage de 160 776,36 euros (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-14.029, Yann Seguin expertise et Hiscox). Elle l’a étendue au diagnostic d’assainissement non collectif, parce que la loi impose à l’acquéreur les travaux de mise en conformité dans l’année (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.472, FS-B).

Une erreur courante est de penser que l’arrêt du 20 mars 2025 a jugé la question pour le DPE. Il ne dit pas cela : il tranche le cas d’un rapport de contrôle d’assainissement établi par un syndicat mixte public, et son motif tient à l’obligation légale de travaux propre à l’assainissement. Il ne vaut pour le DPE que par analogie.

Le DPE opposable : une question que la Cour de cassation n’a pas tranchée

Aucun arrêt de la Cour de cassation publié à ce jour ne statue sur un DPE établi après le 1er juillet 2021. Les arrêts rendus en matière de DPE entre 2024 et 2026 portent tous sur des ventes antérieures, régies par l’ancien texte.

Deux lectures s’affrontent. La première, que défendent les acquéreurs : le DPE n’étant plus informatif, il rejoint le régime des diagnostics qui garantissent l’acquéreur, et le préjudice est le coût des travaux. La seconde, que soutiennent les assureurs : la réforme a rendu le DPE opposable au vendeur, sans changer la responsabilité du diagnostiqueur, auquel son contenu a toujours été opposable.

Ce qui les départagera est un arrêt de la Cour de cassation sur un DPE opposable, ou une demande d’avis sur cette question (art. L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire). En attendant, les juridictions du fond se partageraient, selon les décisions rapportées par les commentaires publiés en ligne. Le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aurait condamné un diagnostiqueur au coût d’une isolation sous toiture (22 mai 2025, n° 23/03208). Le tribunal judiciaire de Bordeaux aurait limité l’indemnisation à une perte de chance de 15 000 euros (7e ch., 11 juin 2026, n° 23/09245).

La conduite à tenir est la même dans les deux lectures. Il faut demander le coût des travaux à titre principal, et une perte de chance chiffrée par référence au coût des travaux à titre subsidiaire. Dans les deux cas, ce sont les travaux induits qui font la somme.

DPE erroné : comment se faire rembourser ?

Amiante, termites, assainissement : les travaux induits sont déjà indemnisables

Pour ces diagnostics, la question du préjudice est tranchée. L’acquéreur obtient le coût des travaux, et non une perte de chance (Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686 ; Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-14.029 ; Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.472). Le débat sur les travaux induits s’ouvre donc immédiatement.

Les postes induits y sont d’une autre nature que pour le DPE, mais la logique est identique :

amiante en toiture : dépose de la couverture, nouvelle couverture, renforcement de la charpente, études préalables, contrôle technique, surcoût de l’assurance dommages-ouvrage, déménagement des occupants (CA Toulouse, 1re ch., section 1, 16 septembre 2026, n° 24/01900) ;
amiante en bardage ou en flocage : reconstruction en matériaux sans amiante, location d’un compteur de chantier (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 18-23.920) ;
termites : remplacement des pièces de bois détruites, en plus du traitement curatif (motifs de la cour d’appel de Montpellier, pourvoi rejeté par Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686).

Deux arguments d’assureur propres à l’amiante sont écartés. Le premier : le désamiantage ne serait pas réglementairement obligatoire. La cour d’appel d’Angers l’a alloué alors que l’expert jugeait qu’il « ne s’impose pas », parce que l’amiante empêchait toute transformation et tout entretien sans mesures onéreuses ; le pourvoi a été rejeté (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 18-23.920).

Le second : la nécessité de désamianter ne serait pas établie. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait, pour ce motif, limité l’indemnisation à une perte de chance (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-14.029).

Une erreur courante est de penser que l’acquéreur qui connaissait un risque d’amiante ne peut plus rien réclamer. La cour d’appel de Toulouse juge que l’acquéreur pouvait légitimement se fier au diagnostic d’un professionnel certifié qui levait ce doute (CA Toulouse, 16 septembre 2026, n° 24/01900).

Diagnostic amiante erroné : quels recours en cas d’erreur avant vente ou avant travaux ?

Une fois le coût des travaux admis : tout ce que l’isolation oblige à détruire

La règle : l’ensemble des dépenses nécessaires, dans le respect des normes

L’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 16 septembre 2026 donne la grille. Le syndicat mixte des vallées de l’Arnette et du Thore (SIVAT) avait acheté à Mazamet, le 24 décembre 2020, un bâtiment de bureaux et de dépôt de 770 m², pour 320 000 euros. Le diagnostic amiante de la société Accès Diagnostics Immobiliers (ADI) concluait à l’absence d’amiante ; la toiture en fibre-ciment en contenait.

L’expert judiciaire avait chiffré le retrait, la nouvelle couverture, la maîtrise d’œuvre, la coordination sécurité et le repérage avant travaux. La société ADI et son assureur, la société Gan Assurances, demandaient de s’en tenir là, et d’exclure le renforcement de la charpente, « sans lien avec la présence d’amiante ».

La cour ajoute au contraire le renforcement de la charpente, le diagnostic de la structure, le contrôleur technique et le surcoût de la prime d’assurance dommages-ouvrage. Le motif est celui que l’acquéreur doit plaider dans tout dossier de diagnostic erroné :

dès lors que la toiture doit être entièrement déposée et remplacée, du fait de la présence d’amiante, la réparation intégrale du préjudice subi par l’acquéreur suppose la prise en charge de l’ensemble des dépenses nécessaires à ce remplacement, dans le respect des normes applicables

CA Toulouse, 1re ch., section 1, 16 septembre 2026, n° 24/01900 (S. Leclercq, présidente ; N. Asselain et L. Izac, conseillers)

Le préjudice matériel atteint 156 688,88 euros TTC, soit plus de trois fois le coût du seul retrait de l’amiante (51 120,84 euros TTC).

Transposée au DPE, la règle dit ceci. Dès lors que le mur doit être isolé par l’intérieur pour atteindre la performance annoncée, la réparation intégrale suppose la prise en charge de tout ce que cette isolation oblige à déposer, déplacer et refaire.

Quand l’isolation oblige à démonter la cuisine, la cuisine fait partie de l’isolation.

Ce que la jurisprudence alloue en plus de l’ouvrage principal

La Cour de cassation a déjà approuvé l’allocation de travaux qui dépassent le seul traitement du défaut. Dans une affaire d’amiante, la cour d’appel d’Angers avait alloué à la SCI Champ Vert 519 154 euros contre la société Bureau Veritas.

Cette somme comprenait le désamiantage (403 588 euros), la reconstruction en matériaux sans amiante (111 166 euros) et la location d’un compteur électrique pendant huit mois, jugée nécessaire par l’expert. Le pourvoi a été rejeté (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 18-23.920).

L’amélioration de l’ouvrage n’est pas déductible

L’argument favori de l’assureur est l’enrichissement : le propriétaire aurait, à la fin, une cuisine reposée, des murs repeints, une ventilation neuve. La cour d’appel de Toulouse l’écarte en une incise : le coût est dû « peu important qu’il en résulte une amélioration de la toiture ancienne ».

C’est l’application d’une règle ancienne. La Cour de cassation casse les décisions qui appliquent un coefficient de vétusté au coût de reconstruction. La victime doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée sans le dommage (Cass. 2e civ., 5 juillet 2001, n° 99-18.712 ; Cass. 3e civ., 6 mai 1998, n° 96-13.001).

Dans l’affaire Bureau Veritas, l’expert avait proposé une vétusté de 45 % sur la toiture et 25 % sur le bardage. La cour d’appel d’Angers l’a écartée, le propriétaire « étant fondé à obtenir une réparation intégrale », et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 18-23.920).

La vétusté : quand peut-on vous l’opposer pour réduire votre indemnisation ?

Les retranchements des assureurs, et la réponse à chacun

« La peinture n’était pas neuve » : l’abattement par moitié

Il est courant de voir l’assureur d’un diagnostiqueur diviser par deux le poste de peinture, au motif qu’elle n’était pas neuve au moment du diagnostic.

La reprise de la peinture n’est pas la réfection d’un ouvrage vétuste : c’est la conséquence de la dépose du doublage, que l’erreur du diagnostiqueur impose. Le propriétaire n’aurait pas repeint ce mur s’il n’avait pas fallu l’ouvrir. L’abattement est en outre presque toujours sélectif : le doublage, la contre-cloison et les plinthes déposés n’étaient pas davantage neufs, et l’assureur ne les abat pas.

Une erreur courante est de penser que l’état d’usage d’un revêtement autorise un abattement pour vétusté sur sa réfection. La victime n’a à supporter aucun coefficient de vétusté sur la remise en état d’un ouvrage qu’elle n’a pas choisi de détruire (Cass. 2e civ., 5 juillet 2001, n° 99-18.712).

« La ventilation n’a rien à voir avec l’isolation »

Le DPE ne décrit pas que les murs. La loi impose qu’il comporte « une information sur les conditions d’aération ou de ventilation » (art. L. 126-26 CCH).

Il est courant de voir les experts retenir eux-mêmes la création d’une ventilation avec rejet extérieur parmi les travaux nécessaires. Quand l’audit retenu par l’expert pour atteindre la performance annoncée comprend le changement de la ventilation, ce poste fait partie des travaux nécessaires, et non d’un confort supplémentaire.

« Il suffit d’un meilleur chauffage »

Certains experts proposent d’atteindre l’étiquette annoncée sans isoler, par un équipement plus performant : pompe à chaleur, climatisation réversible, ventilation double flux. Le calcul réglementaire peut le permettre.

L’objection tient au contenu même du DPE. Sa fiche technique renseigne, paroi par paroi, la présence ou l’absence d’isolation. Un logement aux parois froides, compensées par un chauffage puissant, n’est pas le logement décrit : l’acquéreur a acheté des murs isolés, pas une étiquette. Le chauffage agit sur l’air, pas sur la paroi : il ne supprime ni la paroi froide, ni la condensation.

Si l’acquéreur a déjà posé un équipement pour compenser, son coût est une dépense exposée à cause de l’erreur. Il s’ajoute aux travaux ; il ne se porte pas au crédit du diagnostiqueur.

« La copropriété finira par isoler par l’extérieur »

En copropriété, l’isolation des façades par l’extérieur relève d’un vote de l’assemblée générale (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le propriétaire d’un studio ne peut pas l’obtenir seul.

Un projet non voté n’est pas une solution disponible. Les travaux à chiffrer sont ceux que le propriétaire peut décider seul, dans ses parties privatives : l’isolation par l’intérieur, avec tout ce qu’elle impose. Si la copropriété vote un jour l’isolation extérieure, la quote-part du propriétaire sera une dépense supplémentaire exposée pour obtenir la performance qui lui avait été vendue.

« La perte de surface aurait été subie de toute façon »

L’isolation par l’intérieur mange des mètres carrés. Sur un studio, quelques centimètres sur deux murs représentent couramment entre 0,3 et 2,5 m².

L’assureur répond que le logement aurait dû être isolé de toute façon. La réponse tient dans la comparaison : seule l’emprise supplémentaire imputable à l’écart entre la performance annoncée et la performance réelle doit être retenue. Le mètre carré perdu se valorise au prix de revient du bien (prix, frais de notaire, frais d’agence), rapporté à la surface.

« Le préjudice de jouissance se limite à la durée du chantier »

La cour d’appel de Toulouse a indemnisé le préjudice de jouissance alors que l’expert jugeait le bâtiment habitable, sans fibre d’amiante dans l’air. Elle a retenu le coût d’un déménagement et d’un réaménagement, à raison de 1 500 euros pour 100 m². Elle l’a porté à 25 000 euros « au regard des tracas liés à deux déménagements successifs » (CA Toulouse, 16 septembre 2026, n° 24/01900).

Pour un DPE erroné, le raisonnement est le même : relogement pendant le chantier, garde-meubles, déménagement aller et retour. Et l’inconfort des parois froides commence le jour de l’achat, pas le jour des travaux.

Consommer moins ne prouve pas que le logement est performant. Cela prouve que l’occupant a froid.

Les limites : ce que l’expert et le juge écartent

Ce que l’expert n’a pas chiffré

Le poste qui n’est pas chiffré par l’expert ne survit presque jamais. Dans l’affaire des termites de 2015, la cour d’appel de Montpellier avait refusé les plâtreries et embellissements « que l’expert n’a pas fixée », l’immeuble ayant besoin d’une rénovation importante (motifs reproduits sous Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686). La cour d’appel de Toulouse refuse de même les études de fondations, « dont l’expert n’a pas retenu la nécessité ».

Le surcoût, et seulement le surcoût

La Cour de cassation définit le préjudice comme équivalent au « surcoût des travaux de désamiantage résultant de l’erreur du diagnostiqueur » (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.469, Gecina et Elysées Pierre). Le critère vaut pour les travaux induits : ils sont dus parce que l’erreur les rend nécessaires, et dans cette mesure.

D’où une limite que l’acquéreur doit admettre lui-même. Le devis de rénovation globale, établi avant l’expertise, qui refait une cuisine entière parce qu’on y est, est régulièrement écarté par les experts. Il est courant de voir un chiffrage de plusieurs dizaines de milliers d’euros ramené au cinquième, faute d’avoir été limité à la paroi concernée.

Le bon devis est contradictoire, établi pendant l’expertise, et limité aux ouvrages adossés au mur à isoler. Il ne refait pas la cuisine : il la dépose et la repose, et il ne la remplace que si la repose est impossible.

Le vendeur qui paie déjà les travaux

Quand le vendeur est condamné à refaire l’isolation, la perte de chance réclamée en plus au diagnostiqueur peut disparaître. La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait condamné un diagnostiqueur à 21 500 euros de perte de chance. Elle n’avait pas recherché si cette perte était certaine, alors que le vendeur était condamné à 83 465,23 euros HT de réfection complète (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771, Elibat expertise immobilière et MMA IARD).

Le même arrêt rappelle qu’en matière de performance énergétique, la garantie décennale du vendeur-constructeur suppose une surconsommation « ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant » (art. L. 111-13-1 CCH). Viser plusieurs débiteurs ne dispense pas de répartir précisément les postes entre eux.

Le plafond de l’assureur

L’assureur du diagnostiqueur est souvent le seul débiteur solvable. Il peut opposer son plafond de garantie à la victime, mais pas le partage de responsabilité entre coobligés (CA Versailles, ch. civ. 1-4, 21 octobre 2024, n° 21/05200, décision obtenue par le cabinet).

Assureur condamné in solidum : il peut opposer son plafond, jamais son pourcentage de responsabilité

Tout se joue dans la mission d’expertise

Pourquoi la mission décide du montant

Une mission qui demande seulement de « chiffrer les travaux nécessaires pour atteindre la performance annoncée » conduit l’expert à chiffrer l’isolant, ou à reprendre le forfait de l’audit. Les travaux induits deviennent alors une discussion de dires, que l’expert peut écarter comme dépassant sa mission.

À l’inverse, une mission qui énumère les coûts induits oblige l’expert à les chiffrer, et prive l’assureur de l’argument du hors-sujet.

Les juges l’accordent

Le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise avec mission de chiffrer le coût des travaux de mise en conformité, coûts induits inclus. La mission cite la dépose et la repose de la cuisine, l’électricité, le déplacement de la porte de la chambre et les remises en peinture (TJ Paris, 2e ch., 26 mai 2026, n° 24/08594, décision obtenue par le cabinet).

Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a retenu la même énumération, en visant « tous les coûts induits » (TJ Nanterre, 7e ch., ord. JME, 29 janvier 2026, n° 24/04691, décision obtenue par le cabinet).

Les deux juridictions divergent sur un point. Le juge de Nanterre a demandé à l’expert de chiffrer l’incidence de l’erreur sur les frais de notaire et les intérêts d’emprunt. Le tribunal de Paris a retranché ce calcul, qui selon lui ne relève pas des compétences de l’expert et peut être proposé par les parties.

Quand la mission a été ordonnée sans les coûts induits

La mission n’est pas toujours rédigée comme on l’a demandée. Il reste le dire à l’expert : demander le chiffrage séparé et exhaustif des coûts induits, poste par poste, en le rattachant au chef de mission sur le coût des travaux.

Le dire doit justifier chaque poste par le mur concerné : quels ouvrages y sont adossés, pourquoi ils doivent être déposés, ce que coûte leur repose. Un poste non rattaché à la paroi sera écarté comme de l’agrément.

Comment rédiger un dire à l’expert judiciaire : le guide pratique pour l’avocat

Si vous êtes juge : la demande porte sur des travaux induits

Le diagnostiqueur demande de limiter l’indemnisation à une perte de chance : comment trancher ?

La date du DPE commande la réponse. Pour un DPE antérieur au 1er juillet 2021, la perte de chance est la règle (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251). Pour un DPE postérieur, la Cour de cassation n’a pas statué, et le texte qui fondait sa solution a changé (art. L. 271-4, II, CCH, issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Lorsqu’un autre débiteur est condamné à la réfection complète, il faut rechercher si la perte de chance reprochée au diagnostiqueur reste certaine, à peine de cassation (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771).

Puis-je appliquer un abattement pour vétusté ou pour amélioration ?

Non, un abattement pour vétusté ou pour amélioration ne peut pas être appliqué au coût de remise en état des ouvrages que les travaux nécessaires obligent à détruire. La victime doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée sans le dommage (Cass. 2e civ., 5 juillet 2001, n° 99-18.712). La cour d’appel de Toulouse alloue l’ensemble des dépenses nécessaires « peu important qu’il en résulte une amélioration » (CA Toulouse, 16 septembre 2026, n° 24/01900).

Comment rédiger la mission pour ne pas statuer à l’aveugle ?

Un juge ne peut pas chiffrer lui-même la dépose d’une cuisine. La mission doit demander à l’expert d’énumérer les ouvrages que l’isolation oblige à déposer et de chiffrer chacun, au vu de devis contradictoires. La formule figure dans la section des modèles ci-dessous.

Check-list avant d’agir

Vérifier la date du DPE : avant ou après le 1er juillet 2021. Elle commande le régime du préjudice.
Identifier l’assureur du diagnostiqueur au jour de la réclamation, et non au jour du diagnostic : en base réclamation, c’est en principe lui qui couvre, l’ancien n’étant tenu qu’au titre de la garantie subséquente si le contrat n’a pas été resouscrit (art. L. 124-5 du code des assurances). Dans le doute, mettre en cause les deux.
Ne jamais qualifier la faute du diagnostiqueur d’intentionnelle ou de frauduleuse : la faute intentionnelle exclut la garantie de l’assureur (art. L. 113-1 du code des assurances).
Ne pas faire les travaux avant l’expertise : le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une partie (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710), et l’ouvrage démoli ne se constate plus.
Demander une mission qui énumère les coûts induits, et la perte de surface, le relogement et la jouissance.
Pendant l’expertise, obtenir des devis contradictoires limités à la paroi concernée, poste par poste.
Écrire un dire pour chaque poste retranché par l’assureur : peinture, ventilation, surface, jouissance.
Plaider le coût des travaux à titre principal, et une perte de chance chiffrée sur le coût des travaux à titre subsidiaire.

Modèles à copier

Vous demandez au juge une expertise sur un DPE erroné. La formule de mission à demander :

Calculer le coût des travaux de mise en conformité du bien immobilier avec les informations données dans le diagnostic de performance énergétique, en incluant tous les coûts induits, notamment la dépose et la repose de la cuisine et de la salle d’eau, les reprises de plomberie et d’électricité, la dépose et la repose des radiateurs, le déplacement des portes, la ventilation, les reprises d’enduits et de peintures ; chiffrer la surface habitable perdue par l’emprise de l’isolation intérieure ; chiffrer les frais de relogement, de garde-meubles et de déménagement pendant les travaux ; donner son avis sur le préjudice de jouissance subi depuis la vente.

La formule à ne jamais écrire :

Chiffrer le coût des travaux d’isolation nécessaires.

Si vous l’écrivez, l’expert chiffre l’isolant, et la cuisine, la plomberie et l’électricité deviennent un débat que l’assureur présentera comme hors mission.

La mission ne mentionne pas les coûts induits, et l’expertise est en cours. La formule à insérer dans le dire :

Je vous prie de bien vouloir chiffrer séparément et exhaustivement les coûts induits par l’isolation par l’intérieur du mur concerné, poste par poste et au vu de devis contradictoires : dépose et repose des ouvrages qui y sont adossés, reprises de plomberie et d’électricité, enduits et peintures. Ce chiffrage répond au chef de mission relatif au coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance annoncée, ces travaux ne pouvant être exécutés sans eux.