Combien coûte une hypothèque judiciaire provisoire ? 0,765 % de la créance, payés avant tout jugement sur le fond

C’est la question que posent presque tous les créanciers au moment de demander une hypothèque judiciaire provisoire : combien cela va-t-il coûter ? La réponse est rarement donnée, et quand elle l’est en ligne, elle est souvent fausse de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Combien coûte une hypothèque judiciaire provisoire ? La réponse en bref

Une hypothèque judiciaire provisoire coûte 0,765 % du montant garanti en taxes, soit 30 599 € pour une créance de 4 000 000 €, à avancer au dépôt du bordereau (articles 844, 881 H et 1647 du code général des impôts). L’inscription définitive n’ajoute que 25 € de taxe (BOI-REC-GAR-10-20-10-50, § 250). Ces frais sont de droit à la charge du débiteur (article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution), mais le créancier les perd si l’inscription tombe. Le créancier qui a déjà un jugement de condamnation dispose d’une hypothèque légale qui ne coûte que 0,05 % (article 2401 du code civil).

Le coût d’une hypothèque judiciaire provisoire, c’est un impôt. C’est aussi simple que ça.

Une hypothèque judiciaire provisoire coûte au créancier 0,765 % de sa créance, avant même que le juge se soit prononcé sur le fond.

Calculateur : combien coûtera votre hypothèque judiciaire provisoire

Saisissez la somme qui sera portée au bordereau et la durée probable du procès. Le calculateur donne le détail des trois taxes, le total à avancer, puis ce que l’hypothèque coûte au bout du compte selon que vous gagnez ou perdez.

Le détail des trois taxes

La taxe de publicité foncière : 0,70 %. L’article 844 du code général des impôts fixe à 0,70 % la taxe proportionnelle applicable aux inscriptions d’hypothèques judiciaires ou conventionnelles. Elle est liquidée sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires exprimées ou évaluées dans le bordereau.

Les frais d’assiette et de recouvrement : 0,015 %. L’État prélève 2,14 % en sus de la taxe de publicité foncière perçue au taux de 0,70 % (article 1647, V, b, du code général des impôts). Cela représente 0,01498 % de la somme garantie, arrondi ici à 0,015 %. Le tableau et le calculateur appliquent les 2,14 % à la taxe elle-même, arrondis à l’euro : 599 € pour 4 000 000 € (2,14 % de 28 000 € = 599,20 €), et non 600 €. D’où le taux global de 0,715 % que l’on retrouve dans toutes les simulations de frais d’hypothèque bancaire.

La contribution de sécurité immobilière : 0,05 %. L’article 881 H du code général des impôts la liquide au taux unique de 0,05 % sur la créance garantie énoncée au bordereau. Elle est payée d’avance au service chargé de la publicité foncière (article 880 du même code).

Elle ne peut être inférieure à 8 € par inscription, et la contribution due pour une radiation à 15 € (article 881 M du code général des impôts). Ces minimums ne jouent que pour de très petites créances.

Ce que cela donne, hors honoraires et frais de commissaire de justice :

Créance garantie	Taxe de publicité foncière (0,70 %)	Frais d’assiette (0,015 %)	Contribution de sécurité immobilière (0,05 %)	Total
100 000 €	700 €	15 €	50 €	765 €
500 000 €	3 500 €	75 €	250 €	3 825 €
1 000 000 €	7 000 €	150 €	500 €	7 650 €
4 000 000 €	28 000 €	599 €	2 000 €	30 599 €

Les émoluments de l’avocat : prévus par la loi, rarement facturés au client, réclamés au débiteur

Les droits et émoluments de l’avocat en matière de sûretés judiciaires sont fixés par un tarif (article 10, alinéa 2, de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, qui renvoie au titre IV bis du livre IV du code de commerce). Pour l’hypothèque judiciaire provisoire, ce tarif figure aux articles A. 444-197 à A. 444-199 du code de commerce.

Le barème des formalités s’applique par tranches à la somme garantie : 2,630 % jusqu’à 6 500 €, 1,085 % de 6 500 € à 17 000 €, 0,723 % de 17 000 € à 60 000 €, 0,542 % au-delà. Il joue deux fois, pour la publicité provisoire puis pour la publicité définitive (prestations n° 46 et n° 47 du tableau 6 de l’annexe 4-7 du code de commerce). Lorsqu’il est réclamé, il l’est par l’avocat qui accomplit les formalités, quel que soit son barreau : l’élection de domicile dans le ressort de l’immeuble n’est plus exigée.

Créance garantie	Publicité provisoire (HT)	Publicité définitive (HT)
100 000 €	813 €	813 €
500 000 €	2 981 €	2 981 €
1 000 000 €	5 691 €	5 691 €
4 000 000 €	21 951 €	21 951 €

Ce tarif ne devrait plus exister. Il fait payer 21 951 € hors taxes pour un bordereau sur une créance de 4 millions, et 813 € pour le même bordereau sur une créance de 100 000 €, alors que le travail est identique.

L’émolument est un vestige : un pourcentage de la créance pour un travail qui ne dépend pas de la créance.

Pourquoi ce tarif survit et qui le paie réellement : voir Émoluments d’avocats : une rente qui ne devrait plus exister.

En pratique, et c’est une très bonne chose, il n’est presque plus facturé au client. Les avocats facturent la requête et la rédaction du bordereau au forfait. Les clients n’acceptent plus de payer un pourcentage de la créance pour une formalité qui ne prend pas plus de temps sur un château que sur une cave.

Une erreur courante est de penser que l’émolument a pour autant disparu. Il est réclamé au débiteur, au titre des frais de la mesure. Le tribunal judiciaire d’Évry a jugé que ces émoluments, mis à la charge du débiteur par l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, relèvent des dépens (tribunal judiciaire d’Évry, 26 juin 2026, n° 25/00045). L’avocat de la caution créancière y facturait par ailleurs 4 100 € hors taxes de forfaits d’honoraires, et présentait un état de 3 446,95 € TTC d’émoluments. Le tribunal judiciaire de Bobigny a de même retenu 701,16 € au titre de la publicité provisoire (tribunal judiciaire de Bobigny, 7 juillet 2026, n° 25/11224).

Le débiteur qui conteste ces émoluments dispose d’un argument. Leur application juridique est sujette à caution : le texte qui fixe le champ du tarif ne vise que « les tarifs relatifs aux prestations de postulation des avocats » (article R. 444-71 du code de commerce). Or l’avocat qui obtient l’ordonnance et dépose le bordereau, sans représenter son client devant une juridiction à laquelle il serait territorialement rattaché, ne fait pas de postulation au sens courant du terme.

La lecture inverse s’appuie sur l’article A. 444-199, qui vise la formalité de publicité elle-même, et sur les jugements qui retiennent ces émoluments au titre des dépens. Ce qui départagerait les deux lectures, c’est un arrêt de la Cour de cassation sur une inscription faite par un avocat hors de toute postulation : il n’en existe pas à ce jour.

Vous avez déjà un jugement : l’hypothèque légale coûte quinze fois moins

Une erreur courante est de penser qu’un créancier qui a déjà obtenu un jugement de condamnation doit, lui aussi, passer par l’hypothèque judiciaire provisoire.

Depuis le 1er janvier 2022, l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 attache à tout jugement de condamnation, contradictoire ou par défaut, définitif ou provisoire, une hypothèque légale (article 2401 du code civil). Elle s’inscrit sur présentation de la décision (article 2423 du même code), sans requête au juge de l’exécution.

Elle échappe à la taxe de publicité foncière, qui ne frappe que les inscriptions d’hypothèques judiciaires ou conventionnelles (article 663, 1°, du code général des impôts). Seule reste la contribution de sécurité immobilière de 0,05 %, analyse que retiennent aussi les commissaires de justice de Sinequae. Pour 4 000 000 €, 2 000 € au lieu de 30 599 €.

Avec un jugement en poche, l’hypothèque coûte 0,05 % ; sans jugement, 0,765 %.

Pourquoi un tel coût pour une simple mesure conservatoire

La contribution de sécurité immobilière a remplacé le salaire du conservateur des hypothèques lorsque l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010 a supprimé cette fonction, au même taux et sur la même assiette. La taxe de publicité foncière, elle, n’est la contrepartie d’aucun service : elle est perçue au profit des départements (article 1647, V, b, du code général des impôts).

Il ne faut pas chercher plus loin : ce n’est pas la rémunération d’un service rendu au créancier, c’est un impôt sur la sûreté.

Le législateur n’a pas prévu de tarif réduit pour l’inscription provisoire. Elle est taxée comme une hypothèque définitive, alors qu’elle n’est qu’une mesure conservatoire prise avant tout jugement sur le fond. La proposition de loi sénatoriale n° 534 (2017-2018) contestait précisément la légitimité de ces prélèvements sur de simples mesures conservatoires et proposait d’abroger la contribution de sécurité immobilière et les frais d’assiette en la matière. Elle n’a pas abouti dans cette forme : l’article 881 H du code général des impôts est toujours en vigueur.

Le fisc encaisse avant que le juge ait tranché : c’est le créancier qui finance la sûreté de sa propre créance.

Avant de payer : ce que vaut vraiment la garantie

Les taxes se calculent sur la créance portée au bordereau, pas sur la valeur de l’immeuble (article 844 du code général des impôts). Rien n’empêche d’inscrire 4 000 000 € sur un appartement qui en vaut 600 000 €. Mais si une banque y est inscrite pour 450 000 €, les 30 599 € de taxes garantiront au mieux ce qui restera après elle.

L’hypothèque provisoire prend rang à la date de sa formalité initiale (article R. 533-1 du code des procédures civiles d’exécution) : les créanciers inscrits avant elle sont payés avant elle. Avant de déposer la requête, il faut donc lever un état hypothécaire et estimer la valeur nette de l’immeuble.

L’impôt se calcule sur la créance, le remboursement sur la valeur de l’immeuble.

Le débiteur, de son côté, peut faire limiter l’hypothèque lorsque les biens grevés valent manifestement plus que les sommes garanties, s’il justifie que les biens restant grevés en valent le double (article R. 532-9 du même code).

L’inscription définitive ne se paie pas deux fois

Une erreur courante est de penser que le passage de l’inscription provisoire à l’inscription définitive déclenche une seconde fois les mêmes taxes. C’est faux.

Pour la contribution de sécurité immobilière, l’article R. 533-2 du code des procédures civiles d’exécution est explicite : il n’est dû qu’une seule contribution pour les inscriptions provisoire et définitive.

Pour la taxe de publicité foncière, l’administration fiscale admet que la taxe proportionnelle est perçue une fois, sur la créance garantie par l’inscription provisoire. L’inscription définitive qui lui succède ne supporte qu’un tarif fixe de 25 € (BOI-REC-GAR-10-20-10-50, § 250). Ce tarif fixe est celui que l’article 844 du code général des impôts applique aux inscriptions qui échappent à la taxe proportionnelle.

L’inscription définitive prend rang à la date de l’inscription provisoire (article R. 533-1 du code des procédures civiles d’exécution) : le créancier a payé une fois pour toutes.

Encore faut-il la prendre au bon moment. Une erreur courante est de penser qu’il faut inscrire dans les deux mois du jugement. Le délai de deux mois court du jour où le titre est passé en force de chose jugée (article R. 533-4, 1°, du même code), c’est-à-dire du jour où il n’est plus susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution (article 500 du code de procédure civile).

Inscrire trop tôt est aussi dangereux qu’inscrire trop tard. La Caisse d’épargne et de prévoyance Grand Est Europe avait demandé l’inscription définitive le 8 avril 2021, sur un jugement du 5 mars 2021 qui n’est passé en force de chose jugée que le 19 avril 2021. L’inscription prématurée n’a pas confirmé l’inscription provisoire, devenue caduque, et la radiation a été ordonnée (Cass. 2e civ., 5 mars 2026, n° 23-13.354, publié au Bulletin).

Payer 0,765 % pour perdre son hypothèque à quelques jours près : c’est le prix d’une inscription définitive prise trop tôt.

Ce qui peut alourdir la facture

Le montant porté au bordereau. Les taxes se calculent sur la somme évaluée dans le bordereau, capital, intérêts et accessoires compris, et non sur le seul principal. Une requête qui demande au juge d’évaluer la créance en principal majoré des intérêts, frais et accessoires augmente d’autant l’assiette.

Le renouvellement. La publicité provisoire conserve la sûreté pendant trois ans et peut être renouvelée pour la même durée (article R. 532-7 du code des procédures civiles d’exécution). C’est au créancier de requérir le renouvellement avant l’échéance. Il n’est pas limité à une fois : le créancier peut renouveler tant qu’une décision passée en force de chose jugée n’a pas statué sur son action au fond (Cass. 2e civ., 2 février 2023, n° 21-16.440, à propos de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine, qui avait inscrit en 2012 puis renouvelé en 2015 et en 2018).

Le renouvellement échappe à la taxe de publicité foncière (article 663, 1°, du code général des impôts), mais la contribution de sécurité immobilière de 0,05 % est due de nouveau, selon la proposition de loi sénatoriale précitée. Un procès qui dure plus de trois ans, devant le tribunal puis la cour d’appel, coûte donc 0,05 % de plus par période de trois ans.

Ce qui ne l’alourdit pas

Il n’est perçu qu’une seule taxe de publicité foncière pour chaque créance, quel que soit le nombre des créanciers requérants et celui des débiteurs grevés (article 844 du code général des impôts). Inscrire sur plusieurs immeubles du débiteur pour la même créance ne multiplie donc pas la taxe.

Il en va de même lorsque l’inscription porte sur des immeubles relevant de plusieurs services de publicité foncière : une seule taxe proportionnelle est due par créance, même si l’inscription est requise par le dépôt de plusieurs bordereaux dans des services différents. C’est ce que rappelle une instruction fiscale du 9 novembre 1994 (BOI 10G-3-94). Cette même instruction précise qu’une seule taxe est due lorsque l’hypothèque judiciaire provisoire est prise pour une créance déjà garantie par une hypothèque conventionnelle ayant supporté la taxe proportionnelle.

Pour les immeubles d’une caution, la réponse est moins sûre. Si l’inscription garantit la dette du débiteur principal, une seule taxe est due. Si elle garantit l’engagement personnel de la caution, l’administration pourrait y voir une créance distincte et percevoir une seconde taxe. Ce qui départage les deux, c’est la créance énoncée au bordereau.

L’unicité ne vaut, en outre, que pour la taxe de publicité foncière : la contribution de sécurité immobilière est liquidée pour l’inscription de chaque droit d’hypothèque (article 881 H du code général des impôts).

Comment se faire rembourser par le débiteur

Le principe : le débiteur paie. Les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge (article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution). Le code civil dit la même chose de toutes les inscriptions : l’inscrivant en fait l’avance, mais elles sont à la charge du débiteur (article 2433 du code civil).

Une erreur courante est de penser que la Cour de cassation aurait jugé, dans son arrêt du 2 mars 2017 (Cass. 2e civ., 2 mars 2017, n° 15-23.530), que les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sont compris dans les dépens. Cette phrase, reprise sur certains blogs, est celle du moyen des demandeurs au pourvoi, pas la réponse de la Cour. La Cour de cassation juge au contraire que ces frais sont, à défaut de décision contraire, de droit à la charge du débiteur en application de l’article L. 512-2, de sorte que le créancier n’a pas d’intérêt à critiquer la décision qui refuse de les inclure dans les dépens de l’instance.

Les frais de l’hypothèque provisoire n’ont pas besoin d’être des dépens : la loi les met déjà, de droit, à la charge du débiteur.

Avoir droit au remboursement n’est pas être remboursé. Si le débiteur est insolvable, ou si le prix de l’immeuble est absorbé par les créanciers mieux classés, les frais sont perdus comme le reste de la créance.

En pratique : les chiffrer et les demander. Il est courant que le créancier demande au juge de condamner le débiteur à lui payer une somme précise au titre des frais d’inscription. C’est ce qu’avait fait le créancier devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en 2024, qui a mis ces frais à la charge du débiteur. Les quittances délivrées par le service de la publicité foncière, qui mentionne chaque somme perçue (article 880 du code général des impôts), constituent la preuve du montant.

Sur le prix de vente de l’immeuble. Les sommes conservées par l’inscription sont celles évaluées au bordereau, dans leur limite (article R. 533-1 du code des procédures civiles d’exécution). Lorsque la requête demande au juge d’évaluer la créance en principal, intérêts, frais et accessoires, les frais d’inscription peuvent être compris dans les sommes garanties. C’est un arbitrage : chaque euro d’accessoires est taxé à 0,765 %, mais il est garanti.

Si le débiteur vend l’immeuble

L’hypothèque provisoire n’empêche pas la vente : les biens grevés d’une sûreté judiciaire demeurent aliénables (article L. 531-2 du code des procédures civiles d’exécution).

Si le bien est vendu avant l’inscription définitive, le créancier a les mêmes droits que le titulaire d’une hypothèque conventionnelle ou légale, mais sa part du prix est consignée à la Caisse des dépôts et consignations. Elle lui est remise s’il justifie de l’inscription définitive dans le délai ; à défaut, elle va aux autres créanciers ou au débiteur (article R. 532-8 du même code).

La vente ne fait pas disparaître l’hypothèque provisoire : elle la transporte sur le prix.

Le débiteur peut-il se débarrasser de l’hypothèque provisoire ?

Oui, le débiteur peut se débarrasser de l’hypothèque provisoire, de quatre manières.

En payant. Les frais d’inscription restent alors à sa charge (article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution).

En fournissant une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure, ce qui entraîne la mainlevée (article L. 512-1, alinéa 3, du même code).

En demandant au juge de substituer à l’hypothèque toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties (article L. 512-1, alinéa 2).

En faisant limiter l’hypothèque, lorsque la valeur des biens grevés est manifestement supérieure aux sommes garanties, s’il justifie que les biens restant grevés valent le double de ces sommes (article R. 532-9).

Qui paie la radiation après un paiement volontaire ? Aucun texte ne le règle expressément. Une première lecture range ces frais parmi les frais occasionnés par la mesure conservatoire, à la charge du débiteur (article L. 512-2). Une seconde les laisse au créancier qui requiert la radiation, l’article 2433 du code civil ne visant que les frais des inscriptions. Ce qui départagerait les deux lectures, c’est une décision tranchant ce point précis ; aucune n’est connue à ce jour. En pratique, la question se règle dans l’accord de paiement.

Si l’hypothèque tombe

L’hypothèque provisoire peut tomber bien avant le jugement. L’autorisation du juge est caduque si l’inscription n’est pas prise dans les trois mois de l’ordonnance (article R. 511-6 du code des procédures civiles d’exécution). L’inscription est caduque si elle n’est pas dénoncée au débiteur par commissaire de justice dans les huit jours du dépôt des bordereaux (article R. 532-5), ou si le créancier sans titre exécutoire n’engage pas l’action au fond dans le mois (article R. 511-7).

Si l’inscription définitive n’est pas prise dans le délai, l’inscription provisoire est caduque. Si l’instance au fond s’éteint ou si la demande du créancier est rejetée, la radiation est ordonnée. Dans tous ces cas, les frais sont supportés par le créancier, et la part consignée retourne aux autres créanciers ou au débiteur (article R. 533-6 du code des procédures civiles d’exécution).

La radiation a son propre prix : une contribution de sécurité immobilière de 0,10 % sur les sommes radiées (article 881 J du code général des impôts), soit 4 000 € pour 4 000 000 €. La radiation constatée par mention en marge ne donne pas lieu, en elle-même, à taxe de publicité foncière (BOI-REC-GAR-10-20-10-50, § 250). L’article 881 J est abrogé avec effet au 1er janvier 2029 : le tarif de la radiation est donc appelé à changer.

Perdre au fond après une hypothèque provisoire, c’est payer l’impôt deux fois : à l’inscription, puis à la radiation.

S’y ajoute le risque d’indemniser le débiteur : lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire (article L. 512-2, seconde phrase). Le juge de l’exécution peut aussi laisser les frais de la mesure au créancier, comme l’a fait le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en 2024 pour les saisies conservatoires pratiquées par la Banque Palatine.

Le risque réel n’est donc pas seulement le coût de l’inscription, que le débiteur doit rembourser si le créancier gagne et s’il est solvable. C’est le cumul, en cas d’échec, de l’impôt perdu, de l’impôt de radiation et des dommages et intérêts dus au débiteur.

Ce qu’il faut retenir avant de déposer la requête

Vérifier d’abord si un jugement de condamnation existe déjà : l’hypothèque légale de l’article 2401 du code civil coûte 0,05 % au lieu de 0,765 %.

Prévoir la trésorerie : 0,765 % de la somme qui sera portée au bordereau, payable au dépôt.

Vérifier ce que vaut l’immeuble et qui est inscrit avant vous : l’impôt porte sur la créance, pas sur ce que l’immeuble rapportera.

Calibrer la somme demandée au juge : chaque euro d’accessoires évalué dans l’ordonnance est taxé.

Tenir les délais : trois mois pour inscrire, huit jours pour dénoncer, un mois pour agir au fond.

Prendre l’inscription définitive dans les deux mois de la force de chose jugée, ni avant ni après : elle coûte alors 25 € de taxe et aucune contribution de sécurité immobilière supplémentaire.

Renouveler avant chaque échéance de trois ans : 0,05 % à chaque fois.

Négocier un forfait d’avocat, et, côté débiteur, vérifier les émoluments réclamés au titre des dépens.

Mesurer le risque de mainlevée : une créance dont le principe est discutable expose le créancier à perdre les taxes et à indemniser le débiteur.