Combles : parties communes ou privatives en copropriété ?

La qualification juridique des combles en copropriété soulève des difficultés récurrentes. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne mentionne pas les combles parmi les éléments réputés communs. Cette lacune ouvre un champ d’incertitude considérable dès qu’un copropriétaire entend y accéder, les aménager ou en revendiquer la propriété exclusive.

Les combles occupent une place singulière dans l’économie de l’immeuble : situés sous la toiture, souvent inaccessibles autrement que depuis le lot inférieur, ils ne présentent généralement aucune utilité pour la collectivité. Leur qualification conditionne la propriété du volume, la possibilité d’y réaliser des travaux, la répartition des charges et, plus largement, l’équilibre des droits entre copropriétaires.

La jurisprudence récente, et notamment l’arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-22.649, publié au Bulletin), invite à une lecture réaliste : lorsque les combles existent au sens technique, ils relèvent presque toujours de la propriété privative. Mais cette conclusion n’est pas automatique — elle suppose une analyse rigoureuse du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de la configuration matérielle des lieux.

Ce que dit la loi de 1965

Le régime de la copropriété repose sur une distinction binaire entre parties privatives et parties communes, telle qu’elle est organisée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’article 2 définit les parties privatives comme « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». La privativité découle donc d’un usage exclusif, pas nécessairement d’une mention expresse dans les titres.

L’article 3 énonce que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Il dresse une liste indicative — sol, voies d’accès, gros œuvre, toitures, équipements collectifs — dans laquelle les combles ne figurent pas.

L’article 6-4, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, précise que « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ». Cette disposition concerne les parties communes à jouissance privative — elle ne porte pas directement sur la qualification des combles, mais souligne que toute dérogation au régime ordinaire suppose une stipulation expresse.

L’article 8 rappelle enfin que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes ». En cas de silence, la qualification se déduit de l’usage effectif et de la configuration matérielle.

Il résulte de ces textes une règle de lecture : les combles ne sont pas communs par défaut. Pour qu’ils le soient, il faut démontrer soit leur utilité collective, soit une stipulation expresse du règlement de copropriété.

Ce que sont les combles au sens juridique

La Cour de cassation a posé une définition précise : le comble est « un espace situé sous la toiture séparé des lots par un plancher » (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649). Deux éléments sont cumulativement requis : un espace sous toiture, et un plancher le séparant du lot inférieur. En l’absence de plancher, il n’existe tout simplement pas de comble au sens juridique — le vide de toiture n’est pas un volume distinct susceptible d’être qualifié.

Cette définition technique a une conséquence immédiate sur la charge de la preuve : celui qui invoque l’existence d’un comble doit d’abord établir que cet espace existait réellement, dans sa configuration actuelle, avant tout litige. Ce point, que l’arrêt de 2024 illustre avec précision, est souvent décisif.

Le comble ainsi défini est physiquement rattaché au lot qu’il surplombe. Il en constitue le prolongement naturel vers le haut, sans utilité propre pour la collectivité. C’est cette réalité matérielle qui fonde sa qualification privative dans l’immense majorité des cas.

L’arrêt du 10 octobre 2024 et la question de la preuve

L’arrêt Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649 mérite une lecture attentive, car il déplace le débat en amont de la question de la qualification.

Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires reprochait à une copropriétaire d’avoir approprié des parties communes en réalisant des travaux. La Cour approuve les juges du fond d’avoir constaté que l’état descriptif de division ne mentionnait aucun comble, et que selon l’expert « il n’existait pas de combles au sens technique du terme avant les travaux réalisés en 1986 par Mme [O], puisqu’il n’y avait alors pas d’espace situé sous la toiture séparé des lots de cette dernière par un plancher, lequel n’existait que depuis qu’elle avait installé des mezzanines dans ses lots ».

La Cour relève ensuite que « Mme [O] ne s’était pas appropriée le palier du dernier étage puisqu’il n’était pas démontré qu’il existait, avant la réalisation des travaux, des poutres et un faux-plancher au-dessus du palier et que le châssis préexistant d’accès à la toiture n’avait pas été incorporé à la coursive reliant les deux lots ». Elle conclut « qu’aucune partie commune n’avait fait l’objet d’une appropriation par un copropriétaire ».

L’enseignement est double.

D’abord, la preuve de l’existence du comble incombe à celui qui l’invoque : si le syndicat ou un copropriétaire dénonce une appropriation de parties communes, c’est à lui de démontrer que le volume existait avant les travaux et présentait le caractère d’une partie commune.

Ensuite, les travaux réalisés par un copropriétaire ne créent pas de partie commune ex nihilo : si le plancher n’existait pas avant les travaux, il n’y avait pas de comble à s’approprier — et donc pas d’appropriation illicite.

Ce raisonnement protège efficacement les copropriétaires du dernier étage contre des actions opportunistes fondées sur la seule configuration actuelle des lieux, sans égard pour l’histoire du bâtiment. On notera que, dans l’hypothèse inverse où un copropriétaire chercherait à faire reconnaître sa propriété sur un espace commun par l’effet du temps, les conditions de l’usucapion en copropriété sont particulièrement strictes.

Quand les combles peuvent être des parties communes

Il serait inexact de présenter la privativité comme une règle absolue. Les combles peuvent, dans certaines hypothèses, relever des parties communes.

Première hypothèse : le règlement de copropriété le prévoit expressément. C’est la situation la plus nette. Si le règlement mentionne les combles parmi les parties communes — généralement dans les anciens immeubles où ils étaient effectivement utilisés pour le rangement collectif ou les liaisons entre lots — cette qualification s’impose, sauf à en démontrer l’erreur ou à obtenir une modification de l’acte.

Deuxième hypothèse : les combles abritent un équipement collectif. Lorsque les combles contiennent la machinerie d’ascenseur, des réseaux de chauffage collectif, des gaines de ventilation communes ou d’autres équipements affectés à plusieurs lots, ils participent à l’utilité collective. Dans ce cas, ils sont réputés communs en application de l’article 3 de la loi de 1965, même en l’absence de stipulation expresse.

Troisième hypothèse : les combles sont accessibles depuis les parties communes. Lorsque l’accès se fait par un escalier commun, une trappe dans le couloir du dernier étage ou tout autre élément commun ouvert à plusieurs copropriétaires, l’usage collectif peut être caractérisé. Encore faut-il que cet accès ne soit pas de facto monopolisé par un seul copropriétaire — ce qui, dans les faits, est rarement le cas.

Ces trois hypothèses restent minoritaires dans la pratique, en particulier dans les immeubles anciens parisiens où les combles sont structurellement rattachés aux appartements du dernier étage et n’ont jamais eu de vocation collective.

Le rôle déterminant du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division

En pratique, le premier réflexe doit être de consulter le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Le règlement peut expressément qualifier les combles — en parties communes, en parties communes à jouissance privative, ou en parties privatives rattachées à un lot. Cette qualification contractuelle prévaut sur toute présomption légale, dans les limites admises par la jurisprudence : une stipulation manifestement contraire à la réalité matérielle ou à l’ordre public de la copropriété peut être contestée.

L’état descriptif de division, quant à lui, recense les lots et leur superficie. Si un comble est mentionné comme composante d’un lot — avec ou sans tantièmes propres — sa nature privative est établie. À l’inverse, si l’état descriptif ne mentionne aucun comble et que le volume a été créé par des travaux ultérieurs, la situation est plus complexe et appelle l’analyse que conduit l’arrêt du 10 octobre 2024.

Il convient également de distinguer les combles privatifs — volume appartenant au copropriétaire du dernier étage, non inclus dans la surface de son lot — des combles annexés — volume privatif expressément intégré au lot dans l’état descriptif, avec mention de la superficie. La distinction n’est pas purement formelle : l’annexion suppose souvent une résolution d’assemblée générale et une modification de l’état descriptif, dont l’absence peut justifier une action en régularisation de la part du syndicat.

Ce que dit la jurisprudence de la Cour de cassation

La Cour de cassation a construit sur plusieurs décennies une ligne cohérente : les combles sont privatifs dès lors que leur configuration matérielle exclut toute utilité collective.

Cass. 3e civ., 10 déc. 1986 est le point de départ. La Cour y valide l’aménagement en habitation de locaux qualifiés de greniers dans l’état descriptif de division, en retenant qu’ils constituaient des parties privatives du lot. Seule l’ouverture d’un châssis dans la toiture — partie commune — nécessitait une autorisation d’assemblée générale. La distinction est posée clairement : le volume des combles peut être privatif même lorsque la toiture qui le couvre est commune.

Cass. 3e civ., 6 oct. 1993 confirme que l’accès exclusif depuis le lot est un critère déterminant. Une partie de l’immeuble qui n’est matériellement accessible qu’à partir d’un seul lot est, en principe, affectée à l’usage exclusif de ce copropriétaire — ce qui suffit à la faire entrer dans la catégorie des parties privatives au sens de l’article 2 de la loi de 1965.

Cass. 3e civ., 26 janv. 2017 constitue la décision la plus complète sur le sujet. La Cour approuve la qualification privative de combles qui, en raison de leur aménagement et de leur situation, n’étaient pas susceptibles d’être utilisés par plusieurs copropriétaires, n’avaient aucune utilité collective, n’abritaient aucun élément collectif et n’étaient accessibles qu’à partir du lot concerné. Cette décision fournit une grille de lecture quasi exhaustive : absence d’utilité collective, absence d’équipement commun, accès exclusif — les trois conditions cumulées emportent la qualification privative.

Cass. 3e civ., 9 mai 2019 complète ce tableau en traitant le cas du règlement silencieux. Lorsque le règlement de copropriété ne se prononce pas sur le statut des combles et que le syndicat ne produit aucun élément suffisant pour établir une utilité collective, la thèse privative prévaut. L’absence de stipulation expresse ne crée pas de présomption de communauté — c’est au contraire à celui qui invoque la nature commune d’en rapporter la preuve.

Ces quatre arrêts s’articulent avec la décision du 10 octobre 2024 pour former un corpus cohérent, que les juridictions du fond ont constamment appliqué.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e ch. A, 18 mars 2011, n° 10/01522) illustre bien l’approche lot par lot. Dans un immeuble comportant plusieurs appartements au dernier étage, elle retient le caractère privatif des combles situés au-dessus du lot n° 11, accessibles uniquement par une trappe depuis cet appartement, sans équipement collectif, tout en confirmant le caractère commun des combles adjacents accessibles par les parties communes. La distinction est nette : c’est la configuration matérielle de chaque portion qui commande la qualification, non la nature globale des combles de l’immeuble.

La Cour d’appel de Chambéry (3 juin 2014, n° 13/00834) qualifie des espaces latéraux sous toiture de « parties privatives accessoires du lot 6 », en relevant qu’avant les travaux ils n’étaient accessibles que depuis les balcons de l’appartement — parties privatives — et n’étaient affectés à l’usage d’aucun autre copropriétaire. La cour rappelle utilement qu’« une partie privative ne peut pas être grevée d’une servitude au profit de la copropriété » : l’hypothèse d’un accès par échelle depuis l’extérieur ne saurait transformer un espace privatif en partie commune.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (ch. 1-8, 14 févr. 2024, n° 22/10134) énonce que « il est de jurisprudence constante que si les combles sont accessibles à partir des parties communes, ces combles sont communes [sic], si ils sont accessibles exclusivement à partir des parties privatives ils sont privatifs sauf si ils comportent des équipements communs et présentent une utilité pour la copropriété concernant l’accès à la toiture ». Elle retient la qualification privative après avoir constaté l’absence d’équipement collectif et l’accès exclusif depuis le lot 237, en relevant que les demandeurs ne démontraient « d’aucune utilité des combles pour l’accès à la toiture ».

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (ch. 1-7, 26 juin 2025, n° 22/00624) confirme la même ligne dans un arrêt récent : « à contrario, si [l’utilité collective] n’est pas remplie et a fortiori si l’accès aux combles se fait uniquement par la trappe située dans l’appartement du copropriétaire du dernier étage, les combles devraient être qualifiés de parties privatives ». Constatant l’absence d’utilité pour les autres copropriétaires, l’accès exclusif depuis les lots concernés et l’absence d’équipement commun, la cour confirme la qualification privative.

La Cour d’appel de Paris (pôle 4, ch. 2, 10 déc. 2025, n° 21/12915) pose un attendu de principe particulièrement structuré : « les combles n’abritant aucun élément d’équipement collectif, n’ayant pas pour fonction de permettre l’accès à la toiture, n’étant d’aucun usage ni utilité pour les autres copropriétaires et dont l’accès s’effectue à partir d’un lot privatif, peuvent être qualifiés de parties privatives ». Elle infirme le jugement qui avait ordonné la restitution des combles au syndicat, après avoir constaté que celui-ci ne rapportait pas la preuve d’une utilité pour la copropriété.

La Cour d’appel de Paris (pôle 4, ch. 2, 17 déc. 2025, n° 21/06873) va plus loin encore : elle retient la qualification privative en dépit d’un rapport d’expert judiciaire initialement défavorable, en relevant que les combles litigieux étaient « isolés du reste des combles antérieurement à [l’]achat » des copropriétaires, accessibles exclusivement depuis leurs lots avant même les travaux contestés. La cour conclut que ces éléments « militent en faveur de la reconnaissance de ces combles en tant que parties privatives » et confirme l’absence de tout empiètement sur les parties communes.

Le Tribunal judiciaire de Nantes (4e ch., 25 sept. 2024, n° 20/02801) opère quant à lui un raisonnement par exclusion particulièrement net : « L’accès aux combles est exclusivement possible par le lot appartenant aux défendeurs (…). Aucun élément ne permet de déterminer que les combles abritent un équipement collectif ou présentent une utilité pour la copropriété. (…) Dès lors, les combles sont des parties privatives des lots des défendeurs. » L’absence d’utilité collective suffit à emporter la qualification privative, sans qu’il soit nécessaire de démontrer positivement l’affectation exclusive.

L’ensemble de ce contentieux converge vers une ligne claire : dès lors qu’il n’existe ni équipement collectif, ni accès depuis les parties communes, ni utilité démontrée pour la copropriété, la privativité s’impose.

Conséquences pratiques selon la qualification retenue

La qualification des combles emporte des effets juridiques distincts et structurants.

Si les combles sont privatifs, le copropriétaire du lot inférieur peut y accéder librement, les aménager et les entretenir à ses frais, dans le respect de la destination de l’immeuble et sans atteinte au gros œuvre (art. 9 de la loi de 1965). Il n’a pas à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour des travaux intérieurs — sauf si ceux-ci impliquent la toiture, un châssis, la charpente ou tout autre élément commun, auquel cas l’article 25 b) s’applique. Les charges afférentes lui incombent seules.

Si les combles sont communs, toute intervention — même un simple aménagement — suppose une délibération de l’assemblée générale. Les travaux affectant les parties communes relèvent de la majorité de l’article 25 b) ; une modification du règlement de copropriété pour attribuer une jouissance privative exige la majorité de l’article 26. Le copropriétaire qui a réalisé des travaux sans autorisation s’expose à une action en remise en état aux frais de la copropriété.

Si la qualification est incertaine, la prudence commande de saisir le tribunal judiciaire en référé pour désignation d’un expert judiciaire chargé de décrire les lieux et de retracer l’historique des travaux. Cette expertise préalable conditionne souvent l’issue du fond, comme l’illustre l’arrêt du 10 octobre 2024, dans lequel le rapport d’expertise était au cœur du raisonnement de la Cour.

Conclusion

Qualifier les combles suppose une méthode rigoureuse : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’abord, la configuration matérielle des lieux ensuite, et enfin la question de l’utilité — ou de l’absence d’utilité — collective de l’espace en cause.

Dans la grande majorité des situations — et c’est ce que confirme la jurisprudence de la Cour de cassation comme des juridictions du fond — les combles ne remplissent aucune fonction collective, ne sont accessibles que depuis un seul lot et ne contiennent aucun équipement commun. Leur qualification privative s’impose alors naturellement, sans qu’il soit besoin d’une stipulation expresse.

La charge de la preuve est clairement distribuée depuis l’arrêt du 10 octobre 2024 : c’est à celui qui invoque la nature commune des combles de démontrer, d’une part, que le volume existait en tant que tel avant toute intervention du copropriétaire, et d’autre part, qu’il présentait une affectation collective. À défaut, la présomption joue en faveur de la privativité.

Les combles ne sont pas un espace neutre : ils sont le prolongement naturel du lot qu’ils surplombent. Les reconnaître comme tels, c’est respecter à la fois la réalité matérielle de l’immeuble et la logique de la loi de 1965, qui réserve les parties communes à ce qui est effectivement utile à plusieurs.