« Entre six mois et deux ans. » C’est la réponse de tous les guides. Elle ne dit ni d’où l’on part, ni où le temps se perd.
Cet article fait le décompte complet. Il part de l’élément déclencheur : le premier loyer impayé, le terme du bail après un congé, les premiers troubles de voisinage. Il s’arrête au jour où le bailleur reprend effectivement son logement, vide de tout occupant.
Il mesure un seul cas : celui où l’occupant refuse de partir et où il faut aller jusqu’à la force publique. Le bailleur dont le locataire s’en va sur une simple demande ne se demande pas combien de temps dure une expulsion. Chaque durée vient de dates relevées dans des décisions de justice, procédure par procédure, jusqu’au procès-verbal d’expulsion.
Une remise de clés ne marque pas la fin. Il peut manquer un jeu, ou un occupant rester dans les lieux. Le point d’arrivée retenu est donc la date à laquelle la décision de justice constate que les lieux sont libérés : procès-verbal d’expulsion, procès-verbal de reprise, sortie constatée.
Le résultat renverse une idée reçue. Le jugement d’expulsion, que chacun prend pour l’arrivée, n’est qu’à mi-chemin. Dans les procédures récentes suivies jusqu’au bout en Île-de-France, il a encore fallu entre cinq mois et deux ans et demi pour reprendre le logement.
La réforme de 2023, présentée comme un accélérateur des expulsions, a raccourci les délais légaux. Elle n’a pas touché ceux qui comptent : l’accès au juge, le temps de la décision, la réponse du préfet.
Les durées d’expulsion qui circulent sont presque toujours des estimations sans source. Celles de cet article viennent de décisions de justice publiées. Chaque chiffre renvoie à une décision identifiée par sa juridiction, sa date et son numéro : chacun peut le vérifier.
La prochaine fois qu’on vous annonce une durée d’expulsion, demandez d’où vient le chiffre.
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire ? La réponse en bref
Il faut en pratique entre un an et demi et deux ans pour expulser un locataire qui ne paie plus, contre environ huit mois si chaque délai légal est tenu au plus court (art. 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; art. L. 412-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution). La décision d’expulsion n’arrive qu’à mi-parcours : dans vingt-sept procédures récentes où l’occupant refusait de partir, il est sorti 148 à 918 jours après elle (médiane : huit mois). Le squatteur, lui, peut être évacué en quelques jours sur ordre du préfet (art. 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007).
En moyenne, il faut près de deux ans à Paris entre le commandement de payer et la reprise du logement, et environ dix-huit mois et demi dans le ressort du tribunal judiciaire de Nanterre entre l’assignation et la reprise.
| Étape | Paris | Nanterre (Hauts-de-Seine) |
|---|---|---|
| Commandement de payer, puis assignation | 136 jours (4 dossiers) | Un seul dossier daté : 756 jours |
| Assignation, puis décision d’expulsion | 255 jours (9 dossiers) | 283 jours (2 dossiers) |
| Décision, puis sortie de l’occupant | 301 jours (10 dossiers) | 280 jours (6 dossiers) |
| Durée totale | 692 jours, soit près de 23 mois | 563 jours depuis l’assignation, soit 18 mois et demi |
Dans le ressort du tribunal judiciaire de Bobigny, la sortie de l’occupant intervient en moyenne 352 jours après la décision (6 dossiers, dont un de 918 jours ; 238 jours sans lui). Dans celui de Pontoise, 222 jours (4 dossiers).
Ces moyennes additionnent des étapes mesurées dans des dossiers différents, sur de petits effectifs : elles donnent un ordre de grandeur, pas une prévision.
Les étapes d’une expulsion, de l’élément déclencheur à la reprise des lieux
Toute expulsion d’un logement suit la même chaîne. Seul le point de départ change selon le motif.
- L’élément déclencheur. Un loyer impayé. Un locataire qui reste après le terme du bail fixé par un congé. Un locataire qui manque à son obligation d’user paisiblement des lieux (art. 7, b, de la loi n° 89-462).
- Le commandement de payer, pour l’impayé seulement. Il fait jouer la clause résolutoire, que tout bail d’habitation doit désormais contenir, six semaines après sa délivrance (art. 24, I, de la loi n° 89-462). Pour le congé, le point de départ est le terme du bail. Pour les troubles, aucun acte préalable n’est imposé, mais une mise en demeure est d’usage.
- L’assignation devant le juge des contentieux de la protection, en référé ou au fond.
- Les envois obligatoires. Signalement du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par le commissaire de justice, pour les bailleurs personnes physiques, lorsque l’impayé dure depuis deux mois ou atteint deux mois de loyer hors charges. Saisine de la CCAPEX deux mois avant l’assignation, pour les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales. Notification de l’assignation au préfet six semaines au moins avant l’audience (art. 24, I, II et III, de la loi n° 89-462).
- Le jugement ou l’ordonnance qui constate ou prononce la résiliation et ordonne l’expulsion.
- Le commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois (art. L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais d’un mois à un an (art. L. 412-3 et L. 412-4 du même code).
- La saisine du préfet et de la CCAPEX, dès ce commandement (art. L. 412-5), puis la réquisition du concours de la force publique par le commissaire de justice. Le silence du préfet pendant deux mois vaut refus (art. R. 153-1).
- L’expulsion par le commissaire de justice avec la force publique, impossible du 1er novembre au 31 mars (art. L. 412-6).
Jugement d’expulsion : que se passe-t-il après, et combien de temps faut-il ?
Le calendrier légal : huit mois au plus court, hors trêve hivernale
Si chaque acte est délivré le lendemain du précédent, sans renvoi ni recours, les délais imposés par les textes se cumulent ainsi.
| Étape | Délai minimal | Texte |
|---|---|---|
| Commandement de payer, puis acquisition de la clause | 6 semaines | Art. 24, I, loi n° 89-462 |
| Saisine de la CCAPEX avant l’assignation (bailleur personne morale) | 2 mois | Art. 24, II, loi n° 89-462 |
| Notification de l’assignation au préfet avant l’audience | 6 semaines | Art. 24, III, loi n° 89-462 |
| Audience, puis décision | Environ 1,3 mois en moyenne nationale | Ministère de la justice, Infos rapides justice n° 16, 19 septembre 2024 |
| Commandement de quitter les lieux, puis expulsion possible | 2 mois | Art. L. 412-1 CPCE |
| Réquisition de la force publique, puis réponse du préfet | Jusqu’à 2 mois | Art. R. 153-1 CPCE |
Pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023 et toujours en cours, le délai du commandement reste souvent de deux mois. La Cour de cassation a en effet jugé que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais stipulés dans les baux en cours (Cass. avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002). L’avis ne tranche pas le cas des baux reconduits depuis la réforme. Une erreur courante est de continuer à écrire que le commandement laisse toujours deux mois : c’est vrai pour ces anciens baux, faux pour les baux conclus depuis la réforme.
Un exemple daté : quinze jours de marge avant la trêve
Prenons un loyer impayé le 1er février 2027 et un bailleur qui ne perd aucun jour.
- Commandement de payer le 8 février 2027 ; clause acquise le 22 mars 2027.
- Assignation le 23 mars 2027, notifiée au préfet le même jour ; audience possible au plus tôt le 4 mai 2027.
- Décision rendue après un délibéré de cinq semaines, le 8 juin 2027.
- Signification et commandement de quitter les lieux le 15 juin 2027 ; délai de deux mois expiré à la mi-août.
- Réquisition de la force publique le 16 août 2027 ; réponse du préfet au plus tard le 16 octobre 2027.
Le parcours le plus court s’achève quinze jours avant la trêve hivernale. Le moindre glissement, un renvoi d’audience, un délibéré plus long, un préfet qui use de ses deux mois, reporte l’expulsion au 1er avril 2028.
La loi donne huit mois. La trêve peut en ajouter cinq pour deux semaines de retard.
Ce chiffre de huit mois est aussi celui qu’avance la Chambre nationale des commissaires de justice. Son président ajoute que la durée réelle « se rapproche plus souvent de 2 ans », qu’il attribue au délai d’audiencement (propos rapportés par Localtis et l’AFP le 17 mars 2026). Les dossiers suivis jusqu’au bout montrent que l’audiencement n’est qu’une des trois horloges.
Le calendrier réel : des procédures suivies jusqu’à la reprise du logement
Comment les durées ont été mesurées
Deux séries ont été constituées. La première suit des procédures récentes d’Île-de-France (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-d’Oise, Yvelines, Essonne), dont la décision d’expulsion date pour l’essentiel de 2023 à 2025. Chacune est reconstituée à travers les décisions successives : juge des contentieux de la protection, cour d’appel, juge de l’exécution, juridictions administratives. Vingt-sept sont « fermées », avec une date certaine de sortie de l’occupant ; les autres sont encore ouvertes à la date de la dernière décision connue. Dans trois dossiers fermés, l’occupant s’est réintroduit après l’expulsion : la date mesure alors la première sortie, pas la récupération définitive, et le dossier est signalé.
Cette série ne retient que les occupants restés dans les lieux jusqu’à l’exécution forcée. Les procédures où l’occupant part de lui-même avant le jugement sont écartées des calculs, car elles ne répondent pas à la question posée. Elles existent pourtant, et l’assignation suffit souvent : dans vingt-trois procédures d’Île-de-France, l’occupant a libéré les lieux 1 à 173 jours après l’assignation, avec une médiane de 57 jours, soit moins de deux mois.
| Procédure | Situation | Assignation | Libération des lieux | Assignation, puis libération |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Denis, RG 24/01858 | Non précisé | 20 févr. 2024 | 21 févr. 2024 | 1 jour |
| Évry, RG 25/01005 | Non précisé | 6 févr. 2025 | 21 févr. 2025, état des lieux et remise des clés | 15 jours |
| Paris, RG 24/07138 (Immobilière 3F) | Ancien logement lié à l’emploi | 8 juill. 2024 | 25 juill. 2024 | 17 jours |
| Paris, RG 24/08076 (RIVP) | Non précisé | 29 juill. 2024 | 17 août 2024 | 19 jours |
| Saint-Ouen, RG 25/06293 (Action Logement) | Non précisé | 14 mai 2025 | 6 juin 2025 | 23 jours |
| Saint-Ouen, RG 24/11819 | Non précisé | 13 déc. 2024 | 9 janv. 2025 | 27 jours |
| Paris, RG 25/11302 (PARME) | Non précisé | 27 nov. 2025 | 31 déc. 2025 | 34 jours |
| Paris, RG 24/09936 | Impayés | 16 oct. 2024 | 21 nov. 2024 | 36 jours |
| Pontoise, RG 25/00352 (Immobilière 3F) | Non précisé | 24 juin 2025 | 3 août 2025 | 40 jours |
| Paris, RG 24/04083 | Non précisé | 22 mars 2024 | 13 mai 2024 | 52 jours |
| Paris, RG 24/01936 (RIVP) | Non précisé | 30 janv. 2024 | 26 mars 2024 | 56 jours |
| Rambouillet, RG 24/00213 | Non précisé | 23 mai 2024 | 19 juill. 2024, procès-verbal de constat | 57 jours |
| Paris, RG 24/05201 (Visale) | Non précisé | 15 mai 2024 | 16 juill. 2024 | 62 jours |
| Paris, RG 25/09280 | Impayés et congé | 12 sept. 2025 | 23 nov. 2025 | 72 jours |
| Paris, RG 25/06822 | Occupant sans droit ni titre | 16 juill. 2025 | 3 oct. 2025 | 79 jours |
| Pontoise, RG 25/00496 | Non précisé | 16 juill. 2025 | 8 oct. 2025 | 84 jours |
| Paris, RG 26/02071 (PARME) | Impayés, meublé conventionné | 22 janv. 2026 | 23 avr. 2026 | 91 jours |
| Paris, RG 25/04554 | Congé | 11 avr. 2025 | 18 juill. 2025, état des lieux | 98 jours |
| Paris, RG 25/09292 | Titre d’occupation en résidence | 8 oct. 2025 | 16 janv. 2026 | 100 jours |
| Paris, RG 26/01249 | Logement de fonction après licenciement | 30 janv. 2026 | 19 mai 2026 | 109 jours |
| Paris, RG 24/11042 | Impayés | 20 sept. 2024 | 16 janv. 2025 | 118 jours |
| Paris, RG 23/01050 | Impayés | 24 janv. 2023 | 28 juin 2023 | 155 jours |
| Paris, RG 25/09230 | Non précisé | 23 sept. 2025 | 15 mars 2026 | 173 jours |
Deux cas le montrent nettement. À Saint-Denis, le bailleur avait délivré son commandement le 20 avril 2023 et n’a assigné que le 20 février 2024 ; l’occupant est parti le lendemain (Saint-Denis, RG 24/01858). À Paris, commandement le 8 juillet 2024, assignation le 16 octobre, congé donné par le locataire dès le lendemain, lieux libérés le 21 novembre (Paris, RG 24/09936).
L’assignation fait partir ceux qui pouvaient partir. Ceux qui restent sont ceux pour qui la procédure va durer.
La seconde série rassemble près de 150 décisions publiées sur Légifrance : arrêts de cours d’appel de 2017 à 2022, décisions administratives sur le concours de la force publique, décisions sur des squats. Elle précède la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et surreprésente Paris et l’outre-mer.
Chaque ligne des tableaux cite la décision dont elle est tirée : les calculs peuvent être refaits à la main.
Une limite vaut pour les deux séries. Les procédures qui laissent des traces dans des décisions ultérieures (appel, juge de l’exécution, contentieux contre l’État) sont les plus conflictuelles. Les durées qui suivent décrivent donc les dossiers disputés, pas le locataire qui part au premier commandement.
Les durées réelles, étape par étape
| Étape | Délai légal minimal | Procédures récentes (Paris, Hauts-de-Seine) | Décisions publiées 2017 à 2022 |
|---|---|---|---|
| Premier impayé, puis commandement de payer | Aucun | Non daté | 6 mois en médiane (12 décisions) |
| Commandement de payer, puis assignation | 6 semaines | 69 à 756 jours, médiane 135 (5 dossiers) | 170 jours en médiane (38) |
| Assignation, puis décision d’expulsion | 6 semaines, plus le délibéré | 146 à 483 jours, médiane 237 (11 dossiers) | 216 jours en médiane (38) |
| Décision, puis commandement de quitter les lieux | Aucun | 9 à 372 jours, médiane 54 (20 dossiers) | 58 jours en médiane (8) |
| Commandement de quitter, puis sortie de l’occupant | 2 mois, plus la réponse du préfet | 112 à 546 jours, médiane 203 (15 dossiers) | Non mesurable |
| Décision, puis sortie de l’occupant | 4 mois environ | 148 à 918 jours, médiane 243 (27 dossiers) | 287 à 345 jours selon la série (8) |
| Assignation, puis sortie de l’occupant | 5 mois environ | 384 à 877 jours, médiane 479 (7 dossiers) | Non mesurable |
Ces médianes ne s’additionnent pas au jour près, parce qu’elles proviennent de dossiers différents. Elles donnent un ordre de grandeur, pas une prévision.
Avant le juge : un temps que le bailleur maîtrise seul
Aucun texte n’impose d’attendre entre le premier impayé et le commandement de payer. Aucun texte n’impose d’attendre plus de six semaines entre le commandement et l’assignation, hors saisine de la CCAPEX pour les personnes morales. Ces deux étapes absorbent pourtant près de onze mois dans les décisions publiées de 2017 à 2022.
Deux explications s’affrontent. La première tient aux obligations des bailleurs sociaux, soumis à la saisine préalable de la CCAPEX et à des procédures internes de recouvrement amiable. La seconde tient à l’attente du bailleur lui-même, qui espère une reprise des paiements, négocie un échéancier ou laisse son gestionnaire et son assureur loyers impayés instruire le dossier.
Les dates départagent en partie les deux lectures. Chez les bailleurs que les arrêts désignent comme bailleurs sociaux, la médiane entre commandement et assignation est de 165 jours (11 décisions). Chez les bailleurs personnes physiques, qui ne sont soumis à aucune saisine préalable de la CCAPEX, elle est de 171 jours (11 décisions). L’obligation légale n’explique donc pas l’écart : l’attente est générale.
Les procédures récentes vont plus vite, sans atteindre le minimum légal. À Paris, 69 jours séparent un commandement du 25 septembre 2024 de l’assignation du 3 décembre 2024 (TJ Paris, RG 24/11370). Un autre bailleur a laissé passer 214 jours, du commandement du 31 octobre 2022 à l’assignation du 2 juin 2023 (TJ Paris, 27 sept. 2024, RG 23/07796). À Puteaux, la SCI Sopa a délivré son commandement le 9 juin 2020 et n’a assigné que le 5 juillet 2022 ; l’expulsion n’est intervenue que le 27 octobre 2023, 1 235 jours après le commandement.
Devant le juge : sept à huit mois
La statistique nationale situe à 5,1 mois la durée moyenne entre l’assignation et la décision, pour les décisions rendues en 2019. Elle est de 4,7 mois en référé, 5,5 mois au fond et 8,5 mois au fond avec renvoi (ministère de la justice, Infos rapides justice n° 16, 19 septembre 2024).
Les procédures récentes suivies à Paris et dans les Hauts-de-Seine sont plus longues : 237 jours en médiane, soit près de huit mois (11 dossiers). Le cas le plus lent réunit tous les facteurs d’allongement. Commandement le 31 octobre 2022, saisine de la CCAPEX le 26 novembre 2022, assignation le 2 juin 2023, audience le 4 juin 2024, jugement le 27 septembre 2024 : 697 jours du commandement au jugement (TJ Paris, 27 sept. 2024, RG 23/07796). Le juge y a de surcroît accordé des délais de paiement et suspendu la clause résolutoire.
Le référé reste la voie la plus rapide : 155 jours en médiane contre 212 au fond dans les décisions publiées (7 et 27 décisions). Il perd cet avantage dès qu’un renvoi ou une contestation sérieuse ramène l’affaire au fond. Un référé transformé en instance au fond a ainsi demandé quatorze mois, de l’assignation du 3 avril 2017 au jugement du 5 juin 2018 (CA Versailles, 1re ch., 2e sect., 16 févr. 2021, n° 19/02972).
Le vrai risque de cette phase est l’irrecevabilité, qui renvoie le bailleur à la case départ. Elle sanctionne une notification au préfet non prouvée ou trop tardive, ou une saisine de la CCAPEX non justifiée (exemples dans la casuistique ci-dessous).
L’appel ne suspend pas l’expulsion
Les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire (art. 514 du code de procédure civile), comme les ordonnances de référé (art. 489 du même code). L’appel dure longtemps, 602 jours en médiane dans les décisions publiées, mais il n’arrête rien, sauf si le premier président suspend l’exécution provisoire (art. 514-3).
Une locataire parisienne a ainsi été expulsée le 1er juillet 2019, sur un jugement du 19 avril 2018 dont elle avait fait appel le 17 septembre 2018. L’arrêt n’a été rendu que le 11 mai 2021 (CA Paris, pôle 4, ch. 4, 11 mai 2021, n° 18/20967). L’appel du jugement du juge de l’exécution ne suspend pas davantage. Une expulsion a eu lieu le 25 octobre 2024, pendant l’instance d’appel, et la cour a ensuite jugé la demande de délais sans objet (CA Paris, 19 juin 2025, RG 24/16710).
Après le jugement : le titre n’est qu’à mi-chemin
Voici les vingt-sept procédures récentes dans lesquelles l’occupant est resté jusqu’à l’exécution forcée et dont la sortie est constatée par une décision.
| Procédure | Motif | Assignation | Décision d’expulsion | Sortie constatée | Décision, puis sortie | Assignation, puis sortie |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pontoise, RG 24/05393 (Montmorency) | Non précisé | Non datée | 3 juin 2024 | 29 oct. 2024, expulsion avec la force publique et un serrurier | 148 jours | Non mesurable |
| Puteaux, SCI Sopa | Impayés | 5 juill. 2022 | 30 mai 2023 | 27 oct. 2023, expulsion | 150 jours | 479 jours |
| JEX Nanterre, RG 24/06680 (Bourg-la-Reine) | Sous-occupants | Non datée | 30 mai 2024 | 31 oct. 2024, procès-verbal d’expulsion | 154 jours | Non mesurable |
| Bobigny, RG 25/08073 | Non précisé | Non datée | 28 mars 2025 | 15 sept. 2025, procès-verbal d’expulsion | 171 jours | Non mesurable |
| Paris, RG 25/02875 | Occupant resté après la fin du bail | 12 mars 2025 | 3 oct. 2025 | 31 mars 2026, remise des clés et des badges constatée | 179 jours | 384 jours |
| JEX Pontoise, RG 24/05502 (Gonesse) | Non précisé | Non datée | 4 avr. 2024 | 9 oct. 2024, expulsion | 188 jours | Non mesurable |
| Bobigny, RG 25/04746 (Le Raincy) | Non précisé | Non datée | 21 oct. 2024 | 5 mai 2025, expulsion | 196 jours | Non mesurable |
| Paris, RG 23/08983 (Le Pari Solidaire) | Non précisé | 19 août 2022 | 1er mars 2023 | 3 oct. 2023, expulsion | 216 jours | 410 jours |
| Versailles, RG 25/00045 (Rambouillet) | Non précisé | Non datée | 19 mars 2024 | 22 oct. 2024, procès-verbal d’expulsion, puis réintroduction | 217 jours | Non mesurable |
| Pontoise, RG 25/04672 (Montmorency) | Non précisé | Non datée | 4 mars 2025 | 13 oct. 2025, expulsion | 223 jours | Non mesurable |
| Bobigny, RG 25/04755 (Le Raincy) | Non précisé | Non datée | 21 oct. 2024 | 13 juin 2025, expulsion | 235 jours | Non mesurable |
| TJ Paris, RG 23/01870 | Impayés, bail verbal | 28 févr. 2023 | 24 janv. 2024 | 16 sept. 2024, procès-verbal d’expulsion | 236 jours | 566 jours |
| Colombes, RG 24/03480 | Non précisé | Non datée | 31 août 2023 | 24 avr. 2024, procès-verbal d’expulsion, puis réintroduction | 237 jours | Non mesurable |
| Paris, RG 23/04483 (JMK Investissements) | Non précisé | 28 avr. 2022 | 19 janv. 2023 | 19 sept. 2023, expulsion | 243 jours | 509 jours |
| JEX Paris, RG 24/81992 | Impayés | Non datée | 27 févr. 2024 | 28 oct. 2024, procès-verbal d’expulsion | 244 jours | Non mesurable |
| CA Paris, RG 24/16710 | Troubles | Non datée | 1er févr. 2024 | 25 oct. 2024, expulsion | 267 jours | Non mesurable |
| Saint-Denis, RG 24/01846 (ARPEJ) | Non précisé | 18 sept. 2023 | 22 janv. 2024 | 15 oct. 2024, départ après la décision | 267 jours | 393 jours |
| JEX Nanterre, RG 24/05837 (Courbevoie) | Occupant sans droit ni titre | Non datée | 6 oct. 2023 | 8 juill. 2024, expulsion, puis réintroduction | 276 jours | Non mesurable |
| Paris, SCI V. | Impayés et sous-location | Non datée | 23 oct. 2023 | 14 août 2024, expulsion avec la force publique | 296 jours | Non mesurable |
| JEX Paris, RG 26/80514 (Seqens) | Non précisé | Non datée | 1er juill. 2025 | 23 avr. 2026, procès-verbal d’expulsion | 296 jours | Non mesurable |
| JEX Bobigny, RG 25/10238 | Non précisé | Non datée | 28 nov. 2024 | 17 oct. 2025, procès-verbal d’expulsion | 323 jours | Non mesurable |
| JEX Pontoise, RG 24/02317 | Non précisé | Non datée | 6 juill. 2023 (jugement rectificatif) | 28 mai 2024, expulsion avec la force publique | 327 jours | Non mesurable |
| JEX Nanterre, RG 25/02655 (Puteaux) | Bail résilié pour dette | Non datée | 13 mai 2024 | 23 avr. 2025, procès-verbal d’expulsion | 345 jours | Non mesurable |
| JEX Paris, RG 24/81973 | Bail résilié | Non datée | 13 déc. 2023 | 5 déc. 2024, seconde expulsion et procès-verbal de reprise | 358 jours | Non mesurable |
| Boulogne-Billancourt, RG 24/07039 (Coallia) | Non précisé | Non datée | 17 mai 2023 | 16 oct. 2024, expulsion | 518 jours | Non mesurable |
| Paris, RG 23/17414 (Paris Habitat) | Occupante restée après le congé du locataire | 14 févr. 2023 | 1er sept. 2023 | 10 juill. 2025, expulsion | 678 jours | 877 jours |
| Bobigny, RG 25/06140 (Saint-Denis) | Non précisé | Non datée | 16 janv. 2023 | 22 juill. 2025, expulsion | 918 jours | Non mesurable |
Entre la décision et la sortie de l’occupant, la médiane est de 243 jours, soit huit mois, et la moyenne de 293 jours, soit près de dix mois. En écartant les trois dossiers où l’occupant est revenu, la médiane de la récupération définitive est de 243,5 jours. Par ressort, la moyenne est de 301 jours à Paris (dix dossiers), 280 jours dans les Hauts-de-Seine (six dossiers), 352 jours en Seine-Saint-Denis (six dossiers) et 222 jours dans le Val-d’Oise (quatre dossiers). Il faut donc compter huit à dix mois après la décision, pour quatre mois de délais légaux.
Dans les sept procédures datées de l’assignation à la sortie, il s’écoule 384 à 877 jours, avec une médiane de 479 jours, soit près de seize mois.
Le jugement d’expulsion n’est pas l’arrivée : c’est la moitié du chemin.
Le cas le plus long le montre jusqu’à l’excès. Le locataire en titre avait donné congé en avril 2022 ; une occupante était restée. Paris Habitat l’a assignée le 14 février 2023 et a obtenu le 1er septembre 2023 un jugement ordonnant la libération des lieux, 199 jours plus tard. L’expulsion n’a eu lieu que le 10 juillet 2025, 678 jours après le jugement (Paris, RG 23/17414).
Le procès a pris sept mois ; son exécution, vingt-deux.
Le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter ne dit rien de la date réelle. Dans les quinze procédures où ce commandement est daté, l’occupant est sorti 112 à 546 jours après lui, avec une médiane de 203 jours.
Une procédure parisienne montre la séquence complète. Jugement le 1er février 2024, signification le 13 février, commandement de quitter le 27 février, sommation de remettre les clés le 16 mai. Le locataire saisit le juge de l’exécution le 14 juin pour obtenir douze mois ; sa demande est rejetée le 12 septembre. Il fait appel le 26 septembre et il est expulsé le 25 octobre 2024, 241 jours après le commandement de quitter (CA Paris, 19 juin 2025, RG 24/16710).
Le premier retard est souvent celui du bailleur. Entre la décision et le commandement de quitter, la médiane est de 54 jours dans les procédures récentes (20 dossiers), mais un bailleur sur quatre a attendu près de quatre mois ou plus : 114, 122, 126, 198 et 372 jours. Dans les décisions publiées de 2017 à 2022, la médiane était de 58 jours.
Les dossiers ouverts : ce que l’on sait déjà
Dans plusieurs procédures récentes, l’occupant était encore dans les lieux à la date de la dernière décision connue. Ces durées sont des minimums.
| Procédure | Décision d’expulsion | Dernière information | Durée déjà écoulée |
|---|---|---|---|
| TJ Paris, RG 24/11370 | 28 juill. 2025 | Lieux non libérés au 31 mars 2026 | Plus de 552 jours depuis le commandement de payer |
| JEX Nanterre, RG 25/00878 (Boulogne-Billancourt) | 14 mai 2024 | Délais refusés le 22 juill. 2025, occupant toujours présent | Plus de 434 jours depuis la décision |
| JEX Nanterre, RG 25/01825 (Boulogne-Billancourt, congé) | 23 mai 2024 | Délais refusés le 2 mai 2025, occupant toujours présent | Plus de 721 jours depuis le terme du bail |
| JEX Nanterre, RG 24/07886 (Puteaux) | 24 avr. 2024 | Délais refusés le 14 janv. 2025 | Plus de 265 jours depuis la décision |
| JEX Nanterre, RG 25/03006 (Asnières-sur-Seine) | 4 nov. 2024 | Délais refusés le 26 juin 2025 | Plus de 234 jours depuis la décision |
| JEX Nanterre, RG 24/05995 | 30 mai 2024 | Six mois supplémentaires accordés le 14 nov. 2024 | Libération postérieure à mai 2025 |
| TJ Paris, RG 25/01825 | 19 juin 2025 | Un an de délai accordé par le jugement | Commandement de quitter impossible avant l’été 2026 |
Quand le préfet accorde la force publique, l’occupant part dans les jours qui suivent
Les procédures les plus longues ont un point commun : le temps s’y perd entre la réquisition et l’accord du préfet, jamais après. Une fois le concours accordé, la sortie suit presque immédiatement.
À Suresnes, la décision d’expulsion datait du 9 juillet 2021 et la réquisition du 16 novembre 2021. Le concours a été accordé le 19 juin 2023 ; les lieux ont été libérés le lendemain, 711 jours après la décision (TA Cergy-Pontoise, dossier de Suresnes). À Paris, passage Cardinet, le concours accordé le 18 janvier 2023 était exécutable le 3 avril 2023 ; les lieux ont été libérés le 6 avril, 661 jours après la décision du 14 juin 2021 (TA Paris, dossier du passage Cardinet).
À Rueil-Malmaison, le concours n’a jamais été accordé pendant la période examinée. Réquisition le 15 juin 2022, procès-verbal de libération le 29 novembre 2023, soit 674 jours après la décision du 24 janvier 2022 (TA Cergy-Pontoise, dossier de Rueil-Malmaison).
Une procédure du Val-d’Oise montre tout le circuit. Jugement le 4 avril 2023, jugement rectificatif le 6 juillet, signification le 24 juillet, commandement de quitter le 29 septembre. Tentative d’expulsion infructueuse le 10 janvier 2024, concours de la force publique accordé à compter du 6 mai. Expulsion le 28 mai 2024, entre 9 h 30 et 10 h 30 : 242 jours après le commandement de quitter (JEX Pontoise, RG 24/02317).
Le goulet final est préfectoral : quand le concours est accordé, l’occupant sort en quelques jours ; tant qu’il ne l’est pas, rien ne bouge.
La queue de distribution va beaucoup plus loin. À Saint-Denis, un jugement du 16 janvier 2023 n’a été suivi d’un commandement de quitter que le 23 janvier 2024 ; l’expulsion a eu lieu le 22 juillet 2025, 918 jours après le jugement (Bobigny, RG 25/06140). Une ordonnance du 15 décembre 2021, suivie d’un commandement de quitter le 5 avril 2022, n’a été exécutée que le 10 octobre 2024 (JEX Nanterre, RG 24/07973). Dans un dossier de Hauts-de-Seine Habitat, le commandement de quitter date du 16 octobre 2017. Le concours, accordé le 10 juillet 2019, a été suivi de deux sursis préfectoraux ; l’expulsion a eu lieu le 13 juillet 2023, trois jours après la fin du second (décision relative aux époux W.). Dans une affaire jugée à Cergy-Pontoise, une ordonnance du 19 juin 2019 n’a été exécutée que le 4 septembre 2023 (TA Cergy-Pontoise, affaire Heraclite).
Les décisions publiées de 2017 à 2022 confirment ce goulet. La réponse du préfet y intervient 159 jours en médiane après la réquisition, bien au-delà des deux mois au terme desquels son silence vaut refus. À Paris, un jugement du 4 février 2022 a été suivi d’une réquisition le 10 octobre 2022 et d’un concours accordé le 21 février 2023, à compter du 2 mai 2023 (CE, 5e ch., 12 mars 2024, n° 474493).
Expulser n’est pas toujours récupérer
Quatre procédures récentes montrent que le procès-verbal d’expulsion ne clôt pas toujours le dossier.
À Courbevoie, le juge avait réduit à 48 heures le délai qui suit le commandement de quitter. Ordonnance le 6 octobre 2023, commandement le 23 octobre, expulsion le 8 juillet 2024 : 259 jours après le commandement, malgré un délai de 48 heures. L’occupant s’est ensuite réintroduit dans l’immeuble par un autre accès, ce qu’il a reconnu devant le juge de l’exécution (JEX Nanterre, RG 24/05837).
À Paris, une occupante expulsée le 6 novembre 2024 s’est réintroduite dans les lieux, ce qui a été constaté le 19 novembre. Une seconde expulsion a eu lieu le 5 décembre ; elle est revenue le jour même, avant qu’un procès-verbal de reprise soit dressé (JEX Paris, RG 24/81973).
À Colombes, l’occupant expulsé le 24 avril 2024 s’est lui aussi réintroduit dans les lieux (Colombes, RG 24/03480).
À Rambouillet, le procès-verbal d’expulsion date du 22 octobre 2024 et l’état des lieux de sortie du 3 janvier 2025. Le 28 janvier 2025, le bailleur découvre que l’ancien occupant est revenu et a changé les serrures : une nouvelle procédure d’expulsion doit être engagée (Versailles, RG 25/00045).
Le bailleur qui récupère les clés n’a pas récupéré son logement tant que personne ne peut y revenir.
Le juge de l’exécution, lui, pèse moins qu’on ne le croit. À Paris, 57 % des décisions rendues en 2023 et 2024 sur des demandes de délais n’en accordent aucun. Les autres accordent six mois en moyenne (Fondation pour le logement des défavorisés, note sur 42 décisions du juge de l’exécution de Paris, mars 2025). Dans les procédures récentes, sept des huit décisions du juge de l’exécution relevées refusent tout délai ; une seule accorde six mois (JEX Nanterre, 14 nov. 2024, RG 24/05995).
Une erreur courante est d’annoncer au locataire des délais de grâce « jusqu’à trois ans ». Depuis la loi n° 2023-668, les délais pour quitter les lieux sont compris entre un mois et un an (art. L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Les trois ans ne concernent que les délais de paiement de la dette, accordés par le juge de la résiliation à un locataire qui a repris le paiement du loyer courant (art. 24, V, de la loi n° 89-462).
Du lancement de la procédure à la reprise du logement
Sept procédures récentes sont datées de l’assignation à la sortie de l’occupant : 384, 393, 410, 479, 509, 566 et 877 jours. La plus documentée : assignation le 28 février 2023, jugement le 24 janvier 2024, procès-verbal d’expulsion le 16 septembre 2024, soit 566 jours (TJ Paris, 24 janv. 2024, RG 23/01870, confirmé par CA Paris, 25 juin 2026, RG 24/02913).
Près de seize mois séparent, en médiane, l’assignation de la reprise du logement. Et l’assignation n’est pas le début du problème.
Reprenons le loyer impayé du 1er février 2027, au rythme médian observé. Commandement de payer au printemps ou à l’été 2027 selon la réactivité du bailleur. Assignation quatre à six mois plus tard. Décision sept à huit mois après l’assignation. Sortie de l’occupant huit à dix mois après la décision.
Au rythme réel, un impayé de février 2027 laisse espérer la reprise du logement entre l’automne 2028 et l’été 2029.
La loi Kasbarian-Bergé a raccourci les délais qui ne comptent pas
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, a été présentée comme le moyen d’accélérer les expulsions. Elle a ramené de deux mois à six semaines le délai du commandement de payer, et de deux mois à six semaines celui qui sépare la notification de l’assignation au préfet de l’audience (art. 24, I et III, de la loi n° 89-462). Elle a aussi plafonné à un an les délais que peut accorder le juge de l’exécution (art. L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution).
Le gain, pour un dossier, est de quatre semaines au plus. Il est souvent nul pour les baux conclus avant la réforme, qui conservent leur délai de deux mois (Cass. avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).
La réforme a retiré quatre semaines à un parcours qui en compte plus de soixante-dix.
Le temps se perd à trois endroits que la loi ne touche pas.
L’accès au juge. Entre l’assignation et l’audience, il s’écoule 3,8 mois en moyenne nationale (ministère de la justice, Infos rapides justice n° 16, 19 septembre 2024). À Paris, une assignation du 2 juin 2023 a conduit à une audience le 4 juin 2024, un an plus tard (TJ Paris, 27 sept. 2024, RG 23/07796). Les commissaires de justice situent l’audiencement à huit à dix mois dans les grandes métropoles ; 53 % des associations de locataires constatent qu’il s’est allongé depuis la réforme (sources citées plus bas).
Raccourcir de deux semaines un délai de six ne change rien quand l’audience se fixe à un an.
Le temps de la décision. Entre l’audience et la décision, 1,3 mois s’écoule en moyenne (même source). De l’assignation à la décision, les procédures reconstituées ici donnent 237 jours en médiane, soit près de huit mois.
La réponse du préfet. Le silence du préfet vaut refus au bout de deux mois (art. R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution). Dans les décisions publiées, il répond en médiane 159 jours après la réquisition. À Suresnes, le concours n’a été accordé que 580 jours après la réquisition du 16 novembre 2021. Dans les procédures récentes, l’occupant sort 203 jours en médiane après le commandement de quitter, pour un délai légal de deux mois.
Présenter la réforme comme une accélération des expulsions relève de l’affichage. Si l’on pouvait expulser en huit semaines, personne ne se plaindrait des délais légaux.
Le jugement sans motivation de 2026 ne raccourcit pas l’attente
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale va plus loin, pour les instances introduites à compter du 1er octobre 2026. Lorsque le défendeur, assigné à personne, ne comparaît pas, le juge peut faire droit à la demande dès lors qu’elle est recevable et n’est contraire ni à l’ordre public, ni à une liberté protégée, ni à un droit fondamental, sauf opposition du demandeur (art. 472, al. 3, du code de procédure civile). La motivation résulte alors de la seule constatation que la demande est recevable (art. 455, al. 2). Le mécanisme est détaillé dans l’article consacré au jugement sans contrôle du bien-fondé.
Le décret allège la rédaction du jugement. Il ne touche pas au délai entre l’assignation et l’audience, premier goulet de la procédure.
Écrire le jugement plus vite ne sert à rien si l’audience est fixée dans huit mois.
Il n’impose pas non plus de délai de délibéré. Deux lectures sont possibles : le temps gagné à la rédaction se traduit par des délibérés plus courts, ou il est absorbé par le stock des autres affaires. Seules les dates des décisions rendues à partir de 2027 permettront de trancher.
Sa portée est enfin limitée par ses conditions. L’assignation doit avoir été remise à la personne même du locataire. La demande doit être recevable, ce qui suppose toujours de prouver la notification au préfet et, pour une personne morale, la saisine préalable de la CCAPEX (art. 24, II et III, de la loi n° 89-462). Et le décret ne change rien à ce qui suit la décision : commandement de quitter, juge de l’exécution, préfet.
La seule réforme qui changerait les délais
Un seul délai compte vraiment : celui qui sépare la saisine du juge de sa décision. Une règle imposant au juge de statuer dans les quatre semaines de sa saisine changerait la vie des bailleurs.
Aucune loi ne l’imposera, parce qu’à effectifs constants de juges et de greffiers, un tel délai ne pourrait pas être tenu. Le contentieux s’y prêterait pourtant : le juge fait droit à la demande de résiliation dans 97 % des affaires et le locataire est absent de l’audience dans 60 % des cas (Infos rapides justice n° 16 précité). Des outils d’intelligence artificielle pourraient traiter ce contentieux de masse dans ce délai. Ce débat n’est pas ouvert.
Commissaires de justice, associations, bailleurs : ce que disent les autres chiffres
Les guides : des fourchettes sans source
Les durées qui circulent en ligne sont des fourchettes. Un guide de gestion locative annonce six à douze mois avec clause résolutoire, douze à dix-huit mois sans. Un simulateur publié par un cabinet d’avocats donne quatre à huit mois en référé et neuf à dix-huit mois au fond. Un guide consacré à Paris retient douze à vingt-quatre mois. Aucun ne cite une décision ou une statistique à l’appui. Les simulateurs additionnent des délais légaux : ils calculent ce que la loi permet, jamais ce que font les tribunaux et les préfectures.
Les commissaires de justice : huit mois en théorie, deux ans en pratique
La Chambre nationale des commissaires de justice publie chaque année les chiffres de ses membres. En 2025, ils ont délivré 175 000 commandements de payer, 80 600 commandements de quitter les lieux et 63 700 réquisitions de la force publique ; 30 500 expulsions ont été exécutées. La Chambre évalue à environ 15 % la part des commandements de payer qui aboutissent à une expulsion. Elle situe l’audiencement entre quelques semaines dans les petites juridictions et huit à dix mois dans les grandes métropoles (point presse du 17 mars 2026).
Les dossiers parisiens du tableau le confirment : 262 jours en moyenne entre l’assignation et la décision, soit un peu plus de huit mois et demi.
Les associations de locataires : quinze mois, et un audiencement qui s’allonge
La Fondation pour le logement des défavorisés a interrogé les associations qui accompagnent les locataires menacés. Soixante pour cent constatent des délais d’audiencement de deux à six mois, 13 % de six à douze mois, 7 % au-delà de douze mois. Plus de la moitié (53 %) observent un allongement depuis 2023, malgré la réduction des délais légaux. À Paris, l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation constate un délai moyen d’environ quinze mois entre le début de la procédure et l’expulsion effective (Fondation pour le logement des défavorisés, enquête « La loi Kasbarian-Bergé », octobre 2025).
Les bailleurs : dix-huit mois, et la tentation de faire justice soi-même
Sur les forums de propriétaires, les récits concordent. Un bailleur du Val-de-Marne détaille sa procédure : commandement de payer en novembre 2016, assignation en référé en mars 2017, renvoi pour vice de procédure en octobre, ordonnance en décembre, libération des lieux en avril 2018. Sa conclusion : « compter au moins 18 mois » (forum Investisseurs heureux, message du 4 mai 2018).
La lenteur pousse certains à l’irréparable. En 2025, une propriétaire bordelaise a expulsé elle-même sa locataire et diffusé la scène sur les réseaux sociaux (Boursorama, 6 octobre 2025). Elle s’exposait à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (art. 226-4-2 du code pénal) : les risques d’une expulsion sans décision de justice sont exposés dans un article dédié.
Trois camps, un même ordre de grandeur
Les associations de locataires comptent quinze mois, les commissaires de justice deux ans, les bailleurs dix-huit mois. Les procédures reconstituées dans cet article donnent près de seize mois, en médiane, entre l’assignation et la sortie de l’occupant qui refuse de partir.
Des camps aux intérêts contraires aboutissent au même ordre de grandeur que les décisions de justice : un an et demi, pas six mois.
Locataire resté après un congé : compter à partir du terme
Le congé du bailleur doit être délivré six mois au moins avant le terme du bail, trois mois pour un logement meublé (art. 15, I, et 25-8 de la loi n° 89-462). Le compte commence donc au moins six mois avant que le locataire soit en faute, et c’est au terme que débute l’occupation sans droit ni titre.
Dans les arrêts publiés de 2017 à 2022, la médiane entre le terme du bail et le jugement est de 379 jours (12 décisions). Le locataire assigne souvent le premier, en nullité du congé, ce qui ne change pas le calendrier mais déplace le débat.
Une procédure récente des Hauts-de-Seine donne l’ordre de grandeur complet. Congé du 21 octobre 2022, occupation sans droit ni titre à compter du 12 mai 2023, assignation le 29 septembre 2023. Le jugement du 23 mai 2024 accorde six mois pour partir ; le commandement de quitter suit le 12 décembre 2024. Saisi en février 2025, le juge de l’exécution refuse tout délai le 2 mai 2025 : l’occupant est toujours là, près de deux ans après le terme du bail (JEX Nanterre, RG 25/01825).
Les écarts sont considérables. Un congé pour reprise du 25 mars 2020, à effet au 31 octobre 2020, a conduit à un jugement le 10 juin 2021. Le commandement de quitter a suivi le 21 juillet 2021 (CA Paris, pôle 1, ch. 10, 25 mai 2022, n° 21/18856). À l’inverse, un congé du 26 octobre 2017, à effet au 25 mai 2018, n’a produit un jugement que le 22 novembre 2019. Le juge de l’exécution a ensuite accordé un délai jusqu’au 30 juillet 2022 (CA Paris, pôle 1, ch. 10, 30 juin 2022, n° 21/21461).
L’exécution rapide a aussi son risque. Un locataire parisien a été expulsé le 26 juin 2014, moins de trois mois après la réquisition, sur un jugement validant un congé pour reprise. La cour d’appel a ensuite annulé ce congé, jugé frauduleux (CAA Paris, 4e ch., 8 avr. 2022, n° 20PA00872). Le bailleur qui exécute un jugement frappé d’appel le fait à ses risques (art. L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution).
Le régime du congé lui-même est exposé dans l’article consacré au congé du bail d’habitation.
Locataire qui trouble le voisinage : l’attente la plus longue est celle des preuves
Le manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux (art. 7, b, de la loi n° 89-462) justifie une résiliation judiciaire (art. 1741 du code civil). Il n’y a ni commandement ni délai légal préalable. Le temps se perd ailleurs : dans la constitution du dossier, plaintes de voisins, attestations, mains courantes, courriers du syndic.
Les arrêts datent rarement les premiers troubles. Dans les trois qui le font, 546 jours séparent en médiane les premiers troubles de l’assignation. Dans une affaire, les troubles ont commencé le 24 avril 2018, l’assignation a été délivrée le 22 octobre 2019 et le jugement rendu le 21 juillet 2020 (CA Besançon, 1re ch. civ., 7 sept. 2021, n° 20/01085).
Une fois le jugement obtenu, l’exécution n’est pas plus rapide qu’en matière d’impayés : 267 jours entre la décision et l’expulsion dans la procédure parisienne décrite plus haut (CA Paris, 19 juin 2025, RG 24/16710). Les délais pour quitter les lieux sont en revanche rarement accordés. À Paris, le juge de l’exécution n’en accorde que dans 25 % des expulsions pour troubles (note précitée de la Fondation pour le logement des défavorisés).
Combien de temps pour expulser un squatteur ?
Un squatteur peut être évacué en quelques jours par la voie préfectorale. Le préfet statue dans les 48 heures de la demande. La mise en demeure laisse à l’occupant 24 heures au moins, sept jours si le local n’est pas le domicile du demandeur (art. 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). La voie judiciaire prend plutôt deux mois jusqu’à l’ordonnance.
Une erreur courante est de qualifier de squatteur le locataire qui ne paie plus ou qui reste après son congé. Il est entré avec un titre : la procédure accélérée ne lui est pas ouverte. Seule l’introduction « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes » y donne accès. Depuis la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, le texte vise aussi le maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme.
La voie préfectorale : des jours en droit, une durée inconnue en fait
La demande suppose trois préalables : une plainte, la preuve que le logement est le domicile ou la propriété du demandeur, et un constat de l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Faute de titre accessible, le préfet sollicite l’administration fiscale dans les 72 heures. Si la mise en demeure n’est pas suivie d’effet, le préfet « doit procéder sans délai à l’évacuation forcée ».
Les décisions publiées confirment la brièveté des délais fixés : 24 heures dans quatre mises en demeure, 48 heures dans trois, sept et dix jours dans deux chacune. Un studio parisien occupé le 21 février 2022 a fait l’objet d’une mise en demeure le 22 mars 2022, avec 24 heures pour partir (CAA Paris, 6e ch., 2 juill. 2025, n° 23PA03160).
Ce dossier a conduit le Conseil constitutionnel à limiter la procédure. Le préfet ne peut agir que contre l’occupant qui s’est introduit en usant lui-même de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (Cons. const., 24 mars 2023, n° 2023-1038 QPC). L’occupant de bonne foi, trompé par un faux bailleur, relève du juge.
Aucune décision publiée ne date en revanche l’évacuation effective. La voie préfectorale se mesure donc en droit, pas encore en pratique. Elle échoue aussi : une mise en demeure du 21 avril 2026 a été suspendue par le juge des référés, puis retirée le 7 juillet 2026 sans avoir jamais été exécutée (CE, juge des référés, 16 juill. 2026, n° 517213).
L’affaire de la maison squattée d’Ollainville montre ce que devient cette procédure quand les faits sont moins nets qu’ils ne paraissent.
La voie judiciaire : sans délai de deux mois, sans trêve, sans délai de grâce
Contre les occupants entrés par voie de fait, le délai de deux mois après le commandement ne s’applique pas (art. L. 412-1, al. 2, du code des procédures civiles d’exécution). La trêve hivernale non plus, lorsque le lieu est le domicile d’autrui (art. L. 412-6, al. 2). Le juge ne peut leur accorder aucun délai pour quitter les lieux (art. L. 412-3, dernier alinéa).
Dans les rares arrêts publiés, l’ordonnance de référé intervient environ 63 jours après l’assignation (3 décisions). Un office public de l’habitat a fait constater l’occupation le 4 février 2014, assigné le 4 avril 2014 et obtenu le 6 juin 2014 une ordonnance constatant l’occupation sans droit ni titre (CA Bastia, ch. civ., 25 nov. 2015, n° 14/00930). La cour a refusé tout délai de grâce, sans avoir à qualifier la voie de fait, que les occupants contestaient.
La suite dépend ensuite du préfet, comme pour un locataire. Le dossier de Courbevoie décrit plus haut le montre : même avec un délai réduit à 48 heures, l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre a demandé 259 jours après le commandement (JEX Nanterre, RG 24/05837).
Ce qui allonge ou raccourcit une expulsion : les décisions
Délai allongé
Irrecevabilité faute de preuve de la notification au préfet. Une société civile familiale avait délivré ses commandements en novembre 2016 et assigné en référé en juin 2017. Le tribunal a déclaré la demande irrecevable le 28 mars 2018, faute de preuve de la réception de la notification par le préfet. Les lieux et les clés n’ont été restitués que le 30 octobre 2018 (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 18 sept. 2020, n° 18/08314).
Irrecevabilité pour notification tardive au préfet. La préfecture avait accusé réception de la notification le 23 janvier 2021, pour une audience du 24 février 2021. Le délai alors applicable n’étant pas respecté, la demande a été déclarée irrecevable, ce que la cour a confirmé (CA Basse-Terre, 2e ch. civ., 11 juill. 2022, n° 21/00590).
Irrecevabilité faute de preuve de la saisine préalable. Un bailleur personne morale avait délivré son commandement le 17 juillet 2019 et assigné le 22 novembre 2019. L’ordonnance du 10 mars 2020 a déclaré la demande irrecevable, la saisine préalable de la CCAPEX n’étant pas établie (CA Besançon, 1re ch. civ., 7 sept. 2021, n° 21/00581).
Délai de paiement non respecté. Le locataire d’un appartement parisien loué 6 810 euros par mois, plus 640 euros de charges, ne payait plus et sous-louait le logement sur des plateformes de location touristique. L’ordonnance de référé du 23 octobre 2023 a constaté la clause résolutoire mais accordé 24 mois de délais de paiement. Faute de respect de l’échéancier, il a été expulsé en son absence, avec le concours de la force publique, le 14 août 2024 (TJ Paris, SCI V.).
Référé transformé en expertise. Le locataire avait cessé de payer en février 2013 et reçu un commandement le 29 août 2013. Saisi le 23 juin 2014, le juge des référés a rejeté la demande le 21 mai 2015 et ordonné une expertise, le locataire invoquant un dégât des eaux. Il n’est parti qu’en juillet 2020, sept ans après le premier impayé (CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ., 29 oct. 2021, n° 19/02252).
Suspension par une procédure de surendettement. Commandement de payer le 10 mai 2019, ordonnance le 28 novembre 2019, commandement de quitter le 2 avril 2020. Au 22 septembre 2022, l’expulsion restait suspendue par la procédure de surendettement (CA Paris, pôle 4, ch. 9-B, 22 sept. 2022, n° 20/00193).
Silence du préfet. La réquisition du 6 juillet 2015 est restée sans suite. Le concours n’a été accordé que le 23 juin 2017, à compter du 6 septembre 2017, après un référé des bailleurs (CE, juge des référés, 3 juill. 2017, n° 411226).
Délai de fait après le commandement de quitter. L’occupante d’un logement social, âgée et sans revenus, avait reçu un commandement de quitter le 28 février 2020. La cour relève qu’elle a « déjà bénéficié d’un délai de fait de deux ans et demi » (CA Paris, pôle 1, ch. 10, 30 juin 2022, n° 21/21016).
Délai tenu
Expulsion cinq mois après la décision. La SCI Sopa avait assigné le 5 juillet 2022 et obtenu la décision d’expulsion le 30 mai 2023. L’expulsion a eu lieu le 27 octobre 2023, 150 jours plus tard (tribunal de proximité de Puteaux, SCI Sopa).
Expulsion de sous-occupants en cinq mois. Ordonnance le 30 mai 2024, signification le 20 juin, commandement de quitter le 5 juillet, saisine du juge de l’exécution le 5 août. Le procès-verbal d’expulsion est dressé le 31 octobre 2024, 154 jours après l’ordonnance (JEX Nanterre, RG 24/06680).
Expulsion trois mois et demi après la signification. Impayés dès novembre 2016, ordonnance de référé le 30 novembre 2017, signification le 12 janvier 2018, expulsion le 24 avril 2018 (CA Paris, pôle 1, ch. 10, 22 sept. 2022, n° 21/02432).
Réquisition régularisée, expulsion en deux mois. Une première demande de concours remise sur papier le 29 janvier 2018 est restée sans effet. Réitérée par voie électronique le 2 août 2018, elle a été accordée le 13 septembre 2018 ; les occupants ont été expulsés le 12 octobre 2018. Le Conseil d’État a jugé que la demande papier n’avait pu faire naître aucun refus (CE, 5e et 6e ch. réunies, 29 nov. 2022, n° 443396).
Le critère de partage
Trois questions permettent de situer un dossier.
- Le commandement de payer est-il parti dans le mois du premier impayé, et l’assignation dès la fin de son délai ? Si oui, le juge peut être saisi moins de trois mois après le premier impayé ; sinon, le dossier perd plusieurs mois avant même le tribunal, près d’un an dans les décisions publiées.
- La notification au préfet et, pour une personne morale, la saisine de la CCAPEX sont-elles prouvées au dossier ? Si oui, la décision tombe en sept à huit mois ; sinon, l’irrecevabilité guette et tout recommence.
- Le commandement de quitter les lieux suit-il la décision dans les jours qui suivent, et la réquisition l’expiration des deux mois ? Si oui, le bailleur ne dépend plus que du préfet ; sinon, il ajoute ses propres mois à ceux de l’administration.
Votre coup suivant, selon votre camp
Vous êtes le bailleur
Le temps que vous maîtrisez est celui qui précède le juge et celui qui suit la décision. Faites délivrer le commandement de payer dès le premier loyer impayé : aucun seuil de dette n’est exigé (art. 24, I, de la loi n° 89-462). Assignez dès l’expiration du délai du commandement, en vous assurant que le commissaire de justice conserve la preuve de la notification au préfet.
Après la décision, ne laissez passer aucune semaine. Faites délivrer le commandement de quitter les lieux dès la signification de la décision, puis faites requérir la force publique par voie électronique dès l’expiration des deux mois. Si le préfet refuse ou se tait, ce refus ouvre droit à réparation contre l’État (art. L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution).
Le maintien dans les lieux plus de deux mois après un commandement régulier, en violation d’une décision définitive, est puni de 7 500 euros d’amende (art. 315-2 du code pénal). Le texte ne s’applique ni pendant la trêve, ni pendant l’instance devant le juge de l’exécution, ni aux logements des bailleurs sociaux. Ne comptez jamais sur une reprise des lieux par vos propres moyens : les risques d’une expulsion sans décision de justice sont pénaux.
Vous êtes le locataire
Le temps joue pour vous jusqu’au jugement, puis contre vous. Les délais de paiement de trois ans supposent d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience (art. 24, V, de la loi n° 89-462). Le juge de l’exécution accorde au plus un an, et le refuse le plus souvent.
Les moyens de défense du locataire assigné en expulsion se jouent avant l’audience : irrecevabilité de la demande, nullité du commandement, contestation du décompte, délais. Après le jugement, il ne reste plus qu’à retarder.
Modèle : l’instruction à donner au commissaire de justice après la décision
Vous venez d’obtenir la décision qui ordonne l’expulsion de votre locataire. Adressez au commissaire de justice une instruction complète, qui couvre toute la chaîne d’exécution.
Je vous prie de signifier la décision rendue le [date] par le juge des contentieux de la protection de [juridiction] et de délivrer aussitôt après le commandement d’avoir à libérer les locaux. Je vous prie de saisir le préfet dès la délivrance de ce commandement, conformément à l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution. À l’expiration du délai de deux mois, sans nouvelle instruction de ma part, je vous prie de requérir le concours de la force publique par voie électronique, puis de m’informer de la réponse du préfet ou de son silence à l’issue d’un délai de deux mois.
Ne jamais écrire :
Je vous prie de signifier la décision. Nous verrons ensuite pour la suite de la procédure.
Chaque étape attend alors une nouvelle instruction. Dans les procédures récentes, un bailleur sur quatre a laissé passer près de quatre mois ou plus entre la décision et le commandement de quitter les lieux. C’est le délai que cette phrase coûte, et il peut faire basculer l’expulsion après le 1er novembre.
Ce que les chiffres ne disent pas
Une médiane décrit des dizaines de dossiers ; elle ne décrit pas le vôtre. La durée d’une expulsion dépend de la date du commandement, de la solidité de la procédure, de la juridiction, du préfet et de la situation de l’occupant. Chacun de ces paramètres se travaille, dans un sens ou dans l’autre, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
