L’affaire avait tout du fait divers idéal. Un jeune couple achète la maison de ses rêves à la campagne, signe chez le notaire, puis découvre au moment d’en prendre possession qu’une famille entière s’y est installée. Les propriétaires racontent leur détresse devant les caméras. L’histoire fait le tour des rédactions et des réseaux sociaux. Le ministre de l’Intérieur intervient personnellement, et la maison est libérée en moins de vingt-quatre heures.
Quelques jours plus tard, le récit est sérieusement écorné. Les acheteurs savaient que la maison était occupée quand ils l’ont acquise, l’occupation figurait dans l’acte de vente et elle avait pesé sur un prix très inférieur au marché. Quant aux personnes présentées comme de simples squatteurs, elles soutenaient avoir payé pour acheter la maison et avoir été victimes d’une escroquerie.
Ce dossier mérite d’être raconté en entier, pièce par pièce, parce qu’il montre deux choses distinctes. Comment un récit unilatéral devient une vérité publique en quarante-huit heures. Et pourquoi la procédure d’évacuation utilisée ce jour-là supposait des constatations dont on ignore, quatre ans plus tard, sur quels faits elles ont pu reposer.
Que s’est-il vraiment passé dans l’affaire d’Ollainville ? La réponse en bref
À Ollainville, en juin 2022, ce qui a été présenté comme un squat était une maison vendue occupée, à un prix décoté, l’occupation sans droit ni titre étant mentionnée dans l’acte notarié. Les occupants, qui n’avaient effectivement aucun titre opposable aux acquéreurs, soutenaient avoir payé un tiers se disant propriétaire et avoir déposé plainte pour escroquerie. La famille a quitté les lieux après une mise en demeure préfectorale prise sur le fondement de l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007. Ce texte, dans sa rédaction alors applicable, supposait un domicile et une introduction frauduleuse par les occupants eux-mêmes.
Le premier récit : le rêve immobilier qui vire au cauchemar
Le 8 juin 2022, Le Parisien publie l’histoire sous un titre qui dit déjà tout du cadrage : un couple ne peut pas emménager dans sa nouvelle maison, squattée par une famille.
Les protagonistes ne sont désignés que par leurs prénoms, Élodie et Laurent, alors domiciliés à Gentilly, dans le Val-de-Marne. Ils viennent d’acquérir à Ollainville, dans l’Essonne, un pavillon de 70 mètres carrés sur un terrain de 1 800 mètres carrés, pour 140 000 euros. Ils annoncent environ 50 000 euros de travaux.
Le récit est d’une simplicité parfaite. Le couple a acheté sa maison. Au moment d’en prendre possession, il la trouve occupée.
Le lendemain, RTL précise que les acquéreurs, propriétaires depuis la signature de l’acte le 19 mai 2022, seraient venus fêter leur acquisition sur place et auraient découvert les occupants à cette occasion. Laurent tranche devant le micro : c’est un squat.
Une histoire reprise jusqu’au sommet de l’État
Le récit rencontre un écho considérable, et la réaction politique est immédiate.
Le 9 juin, Gérald Darmanin, alors ministre de l’Intérieur, demande au préfet de l’Essonne d’engager la procédure de l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007. La préfecture, saisie le jour même, prend une mise en demeure que la gendarmerie signifie en fin de journée. La presse parlera d’un arrêté d’expulsion. Le terme est impropre : la procédure de l’article 38 ne produit aucun titre exécutoire, mais une injonction administrative de quitter les lieux, suivie au besoin d’une évacuation par la force publique. La famille quitte les lieux dans la nuit, avant même l’expiration du délai d’exécution de vingt-quatre heures que la loi impose au minimum.
L’intervention est spectaculaire par sa rapidité. Elle est aussi, à ce stade, la seule chose que le public retient : la médiatisation a permis à deux propriétaires de récupérer leur bien en moins de vingt-quatre heures.
La préfecture a publié le même jour un communiqué détaillant les conditions légales et les tenant pour réunies. C’est là que le dossier devient juridiquement intéressant, et il faudra y revenir en détail.
Ce que l’acte de vente disait
Le 16 juin, une enquête de RTL retourne l’affaire. Le couple savait.
Une vidéo tournée le 19 mai, le jour même de la signature, montre l’étude notariale expliquant qu’il s’agit d’une vente particulière, le bien étant déjà occupé et aucune clé n’étant remise aux acquéreurs. La conseillère immobilière confirme que l’acheteur était informé de la situation et de la nécessité d’engager des procédures pour faire partir les occupants. La presse et le Conseil supérieur du notariat confirment que la mention d’une occupation sans droit ni titre figurait dans l’acte de vente.
Il ne s’agissait donc pas d’acquéreurs achetant paisiblement une maison vide et découvrant après coup que des inconnus venaient de s’y introduire. Laurent donnera d’ailleurs une version plus nuancée : il savait qu’il y avait du squat occasionnel, découvrir une famille entière était autre chose.
Sur ce point, la vente était parfaitement licite. Acheter un bien occupé sans droit ni titre est une opération courante, et le prix décoté rémunère précisément le risque procédural que l’acquéreur accepte de supporter. Ce qui posait problème n’était pas l’achat, c’était la présentation qui en a été faite ensuite. Le parcours normal d’une acquisition, de la promesse de vente à l’acte authentique, laisse d’ailleurs des traces écrites, et ce sont ces traces qui ont défait le récit.
Un prix qui s’expliquait par la situation du bien
Le Républicain de l’Essonne relève dès le 9 juin que le prix de 140 000 euros est très faible pour le secteur, où les maisons comparables se négociaient rarement sous 280 000 euros. Le bien nécessitait d’importants travaux, avec des problèmes d’assainissement et de l’amiante. RTL indiquera que la situation particulière du bien avait permis de l’acquérir pour environ la moitié de sa valeur.
L’occupation n’était donc pas un événement extérieur et imprévisible survenu après un achat ordinaire. Elle faisait partie des caractéristiques connues d’une opération risquée, et elle avait été payée par une décote.
Ce que la maison avait déjà connu avant la vente
Un élément du dossier, resté marginal dans la couverture médiatique, éclaire pourtant tout le reste.
Le pavillon appartenait à une retraitée. À son décès, sa nièce en a hérité, et elle a lutté à plusieurs reprises pour faire partir des occupants successifs. Un arrêté préfectoral fait état de l’expulsion de deux d’entre eux en avril 2021.
La maison vendue en mai 2022 n’était donc pas un bien ordinaire brusquement investi. C’était un bien vacant, dégradé, régulièrement occupé, et vendu comme tel.
Les « squatteurs » se disaient eux-mêmes victimes d’une escroquerie
L’autre version existait dès les premiers reportages, portée par un membre de la famille, mais personne ne l’a écoutée. Le père, lui, ne s’exprimera qu’un mois plus tard.
Le 11 juillet 2022, Le Parisien publie le témoignage du père de famille, Saber B., ouvrier alors âgé de 41 ans, arrivé en France en 2017 et logé jusque-là en colocation à Stains, en Seine-Saint-Denis. Il s’exprime pour la première fois, assisté de Me Samia Maktouf, dont la formule résume la difficulté juridique du dossier : son client serait entré « avec des clés, par la grande porte ».
Son récit est celui d’une escroquerie. Une connaissance, Issam A., se présentant comme le propriétaire de la maison, lui aurait fait signer une fausse promesse de vente le 29 août 2021. Son avocate rattache ce contrat de gré à gré aux usages du pays d’origine de son client. Sur les 120 000 euros demandés, il aurait réglé 43 000 euros par virement et le solde en espèces. Il se serait installé dans les lieux à la rentrée 2021, avec des clés dont l’origine reste inexpliquée : le maire d’Ollainville, Jean-Marie Giraudeau, en fera une énigme. Ses cinq enfants, âgés de 4 à 16 ans, ont été scolarisés dans la commune le 12 novembre 2021.
Saber B. avait déposé plainte pour escroquerie auprès de la gendarmerie de Palaiseau le 20 mai 2022, le lendemain de la signature de la vente. Il y ajoutera une plainte pour violences aggravées après l’agression du 9 juin. Issam A. était alors en fuite en Tunisie.
Cette prétention ne faisait évidemment pas de lui un propriétaire, et le raisonnement s’arrête avant toute question de publicité foncière. Celui qui n’est pas propriétaire ne peut pas transférer la propriété, et la vente de la chose d’autrui est nulle (art. 1599 C. civ.). Une promesse de vente signée avec un tiers qui n’a aucun droit sur le bien n’est donc pas un titre, qu’elle soit matériellement falsifiée ou parfaitement régulière dans sa forme. Les sources publiques ne permettent pas de dire dans quel cas on se trouvait ici, distinction qui compterait pourtant devant le juge pénal, où la production d’une pièce fausse obéit à ses propres règles.
Deux qualifications pénales se disputent ce genre de montage, et les confondre coûte des mois.
Celui qui se dit faussement propriétaire et encaisse un prix commet une escroquerie au sens de l’article 313-1 du code pénal, la fausse qualité et le document produit constituant les manœuvres frauduleuses. La peine est de cinq ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amende.
L’article 313-6-1 du même code vise pour sa part la mise à disposition rémunérée du bien immobilier d’autrui, en vue que le tiers y établisse son habitation. Encore faut-il que son auteur ne puisse justifier de l’autorisation du propriétaire. Son articulation avec une fausse vente dépendrait des faits précis, le texte n’étant pas rédigé comme une incrimination exclusivement locative, même si les travaux parlementaires visaient les faux baux et les marchands de sommeil.
Attention au piège de quantum sur ce dernier texte. Une erreur courante consiste à lui appliquer les trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende que l’on trouve aujourd’hui dans le code. Ces peines ne valent que depuis le 29 juillet 2023 et la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Pour des faits de 2021, le texte issu de la loi n° 2003-239 du 18 mars 2003 punissait d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende, et la loi pénale plus sévère n’est pas rétroactive. La rédaction de la plainte se joue là.
Un réflexe aurait évité tout le dossier. Avant de verser un centime, il faut identifier le propriétaire inscrit au fichier immobilier, ce qui coûte quelques euros et prend quelques jours. Et refuser toute remise d’espèces : les paiements reçus ou effectués par un notaire pour un acte donnant lieu à publicité foncière doivent passer par virement au-delà de 3 000 euros (art. L. 112-6-1 et R. 112-5 C. mon. fin.). Une acquisition immobilière réglée de la main à la main, hors de toute étude, ne produit aucun des effets qu’en attend celui qui paie. Sur les mécanismes qui font que les victimes ne voient rien venir, l’article consacré aux ressorts psychologiques de l’escroquerie montre que l’intelligence n’y est pour rien.
Juridiquement, la famille ne disposait donc d’aucun titre opposable aux véritables propriétaires. Factuellement, sa situation n’avait plus grand-chose à voir avec l’image du squatteur qui s’introduit sciemment chez autrui en son absence.
Une expulsion qui se termine par une agression
L’emballement a eu une conséquence très concrète, et elle est passée presque inaperçue.
Dans la nuit du 9 au 10 juin, alors que la famille chargeait ses affaires pour quitter les lieux, elle a été agressée par un groupe de personnes cagoulées. Du gaz lacrymogène a été utilisé, sur les occupants, dans leur voiture et dans la maison. Une enquête pour violences aggravées a été ouverte. Un mois plus tard, la famille était encore logée d’hôtel en hôtel par la préfecture de l’Essonne, via le 115. Les acquéreurs ont eux aussi porté plainte, pour des menaces et des violences dont ils se disaient victimes. Chacun des deux camps a donc fini plaignant.
Ce point mérite d’être souligné parce qu’il concerne directement les propriétaires, et pas seulement les occupants. Reprendre un bien par ses propres moyens est un délit distinct, plus sévèrement réprimé que l’occupation elle-même. Est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, sans avoir obtenu le concours de l’État (art. 226-4-2 C. pén.). L’infraction suppose des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Le sujet est développé dans l’article consacré à l’expulsion par ses propres moyens.
Un dossier exposé sur les réseaux sociaux avec une adresse, des photos et le mot squatteur attire des tiers qui se chargent eux-mêmes de l’exécution. Le propriétaire n’en est pas l’auteur. Il s’expose pourtant immédiatement aux soupçons.
Ce que la procédure exigeait, et ce qu’on ignore encore
C’est la partie du dossier dont les commentaires ne parlent jamais, et c’est celle qui décide de tout.
En juin 2022, le texte ne visait que le domicile
L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 permet au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, puis de procéder à l’évacuation forcée sans décision de justice. C’est une procédure d’exception au principe selon lequel l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice, après signification d’un commandement de quitter les lieux (art. L. 411-1 CPCE).
Dans sa rédaction applicable en juin 2022, celle issue de la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020, ce texte ne visait que le domicile d’autrui, résidence principale ou non. Il exigeait une introduction et un maintien frauduleux, les deux conditions étant cumulatives. Son extension à tout local à usage d’habitation date de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, et son extension aux locaux commerciaux, agricoles et professionnels de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026.
Or le domicile au sens pénal n’est pas la propriété. C’est le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle (Crim., 22 janv. 1997, n° 95-81.186). Dans cet arrêt, la Cour de cassation a refusé la qualification de violation de domicile pour un logement vacant, vide entre deux locations.
Les acquéreurs n’avaient jamais habité la maison d’Ollainville, n’en détenaient aucune clé et n’y avaient aucun meuble. Que ce pavillon ait constitué leur domicile au jour de la demande n’allait pas de soi. Aujourd’hui, cet obstacle serait levé, la procédure visant tout local à usage d’habitation.
Une erreur courante consiste d’ailleurs à penser que quelques meubles suffisent à faire un domicile depuis la loi de 2023. C’est inexact. Le texte prévoit bien que constitue notamment un domicile tout local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à la personne. Mais le Conseil constitutionnel l’a assorti d’une réserve d’interprétation (Cons. const., 26 juill. 2023, n° 2023-853 DC, § 49). La présence de meubles ne peut à elle seule caractériser le délit, et le juge doit apprécier si la personne a le droit de s’y dire chez elle.
Le préfet doit constater que l’occupant a lui-même usé de manœuvres
Le second verrou est plus décisif encore, et aucune réforme ne l’a supprimé.
La procédure suppose une introduction à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Saisi de la constitutionnalité du texte, le Conseil constitutionnel en a précisé la portée dans une formule qui mérite d’être lue mot à mot (Cons. const., 24 mars 2023, n° 2023-1038 QPC, § 11) :
Dès lors, le préfet ne peut mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux que dans le cas où il est constaté que ce dernier s’est introduit et maintenu dans le domicile en usant lui-même de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte.
Le Conseil a repris la même formule à propos des locaux à usage d’habitation (Cons. const., 26 juill. 2023, n° 2023-853 DC, § 60).
Cette exigence était celle du texte de 2022. Elle a été remaniée par la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, qui rattache désormais les manœuvres à la seule introduction et traite le maintien dans un alinéa distinct. Hors le cas particulier du maintien à l’expiration d’un contrat de meublé de tourisme, la procédure continue d’exiger une introduction frauduleuse.
Les deux mots qui portent la solution sont « lui-même ». La procédure préfectorale n’atteint pas celui qui a été trompé, elle atteint celui qui a trompé.
Une famille entrée avec des clés, sur la foi d’un document qu’elle croyait valable, ne remplit pas cette condition, quel que soit le préjudice du propriétaire et quelle que soit l’émotion suscitée par l’affaire. C’est aussi, symétriquement, le premier point que tout propriétaire doit vérifier avant de saisir la préfecture. Une demande fondée sur une entrée qui n’a rien de frauduleux se solde par un refus, ou par une annulation, et par des mois perdus.
Deux hypothèses, et ce qui les départagerait
Les sources publiques ne permettent pas de dire laquelle est la bonne, et il faut donc les exposer toutes les deux.
Première hypothèse : la préfecture a caractérisé une introduction frauduleuse. La maison avait connu des occupations antérieures et une expulsion administrative en avril 2021, et Saber B. lui-même déclarait avoir trouvé deux occupants sur place lors de sa visite, qu’il aurait laissés dormir en échange de travaux de jardinage. Une chaîne d’introductions frauduleuses successives aurait pu être retenue, sur une base discutable mais argumentable.
Seconde hypothèse : la condition a été tenue pour remplie sans que les faits caractérisant les manœuvres soient réellement identifiés, et la mise en demeure aurait alors été fragile devant le juge administratif.
Ce qui départagerait les deux est simple à nommer et n’a jamais été rendu public : le contenu du procès-verbal de plainte et celui du constat d’occupation illicite. La circulaire du 22 janvier 2021 relative à la procédure d’évacuation forcée demande précisément aux préfets de vérifier que les éléments constitutifs des délits figurent dans le procès-verbal de recueil de la plainte. Personne n’a jamais publié ces pièces.
La préfecture soutient avoir procédé à ces vérifications, et il faut le dire clairement plutôt que de laisser entendre le contraire. Son communiqué du 9 juin 2022 énumère les trois conditions et les tient pour satisfaites. Plainte enregistrée le 3 juin. Occupation illicite constatée par un officier de police judiciaire le 4 juin. Preuve du droit du couple sur le bien résultant de l’acte notarié.
C’est précisément sur ce dernier point que l’analyse prête le flanc. Un acte notarié établit la propriété. Il n’établit pas que le bien constitue le domicile de l’acquéreur, qui est la condition que posait alors le texte, et que la Cour de cassation refuse de tenir pour acquise devant un logement vacant. Le communiqué ne dit pas davantage quels faits ont permis de caractériser l’introduction par manœuvres, ni de qui elles émanaient.
La question n’est donc pas de savoir si l’administration a vérifié. Elle est de savoir ce qu’elle a vérifié, et comment une condition tenant au domicile a pu être remplie par un titre de propriété.
Les internautes avaient repéré l’incohérence avant le retournement du récit
Le fil ouvert sur r/france le 11 juin, trois jours après le premier article, s’intitulait déjà « Maison squattée en Essonne : itinéraire d’une fake news qui a cheminé jusqu’au gouvernement ». Il renvoyait à une enquête de Radio France, et la famille avait déjà quitté les lieux. Des commentateurs s’y étonnaient qu’un couple puisse prétendre avoir découvert l’occupation après la signature, alors qu’une visite préalable aurait normalement révélé une famille solidement installée. Quelques jours plus tard, les documents et témoignages publiés dans la presse confirmaient le cœur de leur intuition.
Le débat en ligne était d’ailleurs plus prudent que la couverture médiatique. Les mêmes commentateurs jugeaient invraisemblable la version des occupants, à commencer par l’idée d’une acquisition immobilière réglée pour l’essentiel en espèces. Personne, sur ces fils, ne tenait un camp pour innocent.
À la fin de l’année 2022, dans une discussion consacrée à un autre squat, l’affaire d’Ollainville était spontanément citée en contre-exemple, pour rappeler qu’un propriétaire interrogé par la presse n’est pas nécessairement à croire sur parole. La conclusion qui s’en dégageait est exactement celle du praticien : il faut une procédure pour démêler les versions avant de conclure.
Ce que le dossier enseigne
Un fait divers se construit en vingt-quatre heures. Une qualification juridique se vérifie en huit jours. Tout l’écart est là.
La séquence mérite d’être décomposée, parce qu’elle se reproduit à l’identique dans d’autres dossiers. Un témoignage émotionnel et incarné. Un cadrage médiatique qui raconte une découverte fortuite alors que le corps de l’article contenait déjà, dès le 8 juin, la mention d’une occupation connue et portée à l’acte. Une intervention politique qui donne au récit sa validation officielle. Puis des lecteurs qui relèvent la contradiction, une contre-enquête, et l’effondrement partiel de la version initiale. Le titre a été plus fort que l’information qu’il coiffait, et c’est le titre qui a voyagé.
Il ne faut pas pour autant inverser le récit. Élodie et Laurent étaient bien devenus propriétaires. Saber B. et sa famille n’avaient acquis aucun droit par le document qu’on leur avait remis et se trouvaient dans les lieux sans titre opposable. L’expulsion était acquise sur le fond.
Mais presque tout le reste méritait d’être nuancé. L’occupation était connue et mentionnée dans l’acte. Le prix en tenait compte. Et les occupants ne prétendaient pas s’être installés gratuitement chez autrui : ils soutenaient avoir payé un escroc.
Un récit peut être parfaitement convaincant tout en étant incomplet. C’est vrai devant une caméra, et c’est vrai à l’audience. Le réflexe qui vaut ici vaut pour toute affaire judiciaire racontée par un média ou sur les réseaux : remonter à la décision et aux pièces plutôt qu’au récit d’une partie.
Décision de justice racontée dans la presse ou sur les réseaux : pourquoi s’en méfier et comment la vérifier
Reste une leçon plus dure. La médiatisation a produit ici un résultat que la procédure ne garantissait pas, et le couple l’a reconnu lui-même en expliquant que sans elle il n’aurait pas récupéré sa maison aussi vite. C’est une stratégie qui fonctionne parfois. Elle expose aussi celui qui l’emploie à ce qui s’est produit huit jours plus tard : la publication de tout ce qu’il n’avait pas dit.
Si vous êtes concerné par une situation de ce type
Trois positions se rencontrent dans ces dossiers, et chacune commande des réflexes différents.
Le propriétaire d’un bien occupé doit d’abord établir comment les occupants sont entrés, avant toute autre démarche, parce que ce point décide de la voie ouverte et que les traces d’effraction disparaissent vite. Un constat de commissaire de justice et une plainte rédigée dans les termes des articles 226-4 et 315-1 du code pénal conditionnent la suite. La voie judiciaire devant le juge des contentieux de la protection (art. L. 213-4-3 COJ) mérite d’être engagée en parallèle, y compris en référé. Un refus préfectoral se conteste, et la circulaire impose d’y mentionner les voies et délais de recours, mais ce contentieux ne rend pas les lieux plus vite.
L’occupant qui croyait avoir acheté ou loué doit rassembler immédiatement ce qui établit son entrée dans les lieux, déposer plainte et se constituer partie civile. Si une mise en demeure préfectorale lui est notifiée, le recours devant le tribunal administratif se forme le jour même, le délai d’exécution pouvant n’être que de vingt-quatre heures.
L’acquéreur d’un bien occupé, enfin, paie par une décote un risque procédural qu’il assume seul. Deux exigences avant de signer. Faire constater l’occupation et identifier les occupants, une expulsion contre des personnes non identifiées étant beaucoup plus lente. Puis faire préciser dans l’acte qui supporte la procédure et à quel coût. Une clause de ce type protège mieux que la simple mention d’une occupation.
Le vendeur déclare que le bien est occupé sans droit ni titre par les occupants dont l’identité est mentionnée au constat annexé. L’acquéreur, qui en fait son affaire personnelle, déclare avoir été informé de ce que la libération des lieux suppose une procédure judiciaire dont la durée ne peut être garantie. Le prix a été déterminé en considération de cette situation. Le vendeur garantit l’acquéreur de toute action des occupants fondée sur un titre ou une convention qu’il aurait consentis et qui n’aurait pas été porté à la connaissance de l’acquéreur.
L’expulsion du bail d’habitation
Avant de qualifier votre propre situation
La règle est simple à énoncer et redoutable à appliquer. Ce dossier montre que tout se joue sur des faits que personne ne documente au bon moment. Comment les occupants sont entrés, ce que le local était au jour de l’entrée, ce que la plainte a décrit. Les faits comptent ici autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
