Un père meurt. Il avait « mis la maison dans une SCI » — la résidence de famille, ou la maison de Guéthary où tout le monde passait l’été. Ses enfants pensent récupérer les murs. Ils se trompent : ils héritent de parts, pas d’une maison. Et ces parts, selon leur nombre et selon les statuts, ne leur donnent peut-être aucun droit d’y dormir une seule nuit.
C’est tout le malentendu de la SCI. On croit que détenir des parts, c’est posséder le bien. Faux. La société est seule propriétaire ; l’associé ne détient qu’une fraction du capital d’une personne morale. Il ne peut ni habiter le bien de son propre chef, ni le vendre, ni en provoquer le partage. Tout passe par une décision sociale — c’est-à-dire, le plus souvent, par la volonté du majoritaire.
Qui décide de l’usage du bien ? Qui peut l’habiter ? Faut-il verser un loyer à la SCI ? Que devient la maison au décès d’un associé ? Et pourquoi, sur toutes ces questions, l’associé minoritaire est-il bien plus démuni qu’un simple indivisaire ? Voici les réponses, et les pièges que les statuts génériques ne règlent jamais.
La SCI possède le bien, vous possédez des parts
La distinction paraît théorique. Elle commande tout. La maison appartient à la SCI, personne morale distincte de ses associés. Vous, vous détenez des parts sociales — un droit sur la société, pas un droit réel sur l’immeuble. Vous ne possédez pas « un bout de mur » ni « une chambre » : vous possédez un pourcentage du capital.
Conséquence immédiate : vous ne pouvez pas disposer du bien comme un propriétaire. Vous ne vendez pas votre fraction de la maison, vous cédez vos parts. Vous ne réclamez pas le partage de l’immeuble, parce qu’il n’y a rien à partager tant que la société existe. Et vous ne vous installez pas dans les lieux sans qu’une décision de la société vous y autorise.
Cette même logique a une contrepartie connue : les associés de SCI répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leurs parts (art. 1857 C. civ.), le créancier devant d’abord poursuivre la société (art. 1858 C. civ.). Détenir des parts, ce n’est donc pas seulement renoncer au pouvoir d’un propriétaire — c’est aussi accepter une responsabilité personnelle pour les dettes de la SCI.
Qui décide de l’usage du bien : statuts, assemblée, gérant
Pour savoir qui peut faire quoi du bien, on suit toujours le même ordre : on lit d’abord les statuts, puis on regarde ce qu’a voté l’assemblée, et à défaut on s’en remet au gérant. Trois étages, dans cet ordre.
Les statuts d’abord — et ils sont presque toujours génériques
Tout commence par les statuts. Prévoient-ils qui peut occuper le bien, à quelles conditions, avec ou sans contrepartie ? Dans l’immense majorité des cas, non. Les statuts sont des modèles standard, remplis avec l’identité des associés, qui ne répondent à aucune des questions que vous vous posez le jour où un conflit éclate.
Des statuts bien faits anticipent la mise à disposition d’un bien à un associé, le sort des parts au décès, la répartition du droit de vote en cas de démembrement. C’est rare. Quand les statuts sont muets, ce sont les règles légales qui s’appliquent — et elles ne disent presque rien sur l’usage du bien.
L’assemblée ensuite : occuper le bien est une décision sociale, pas un droit
Faute de statuts qui tranchent, il faut une décision collective. Et c’est là que tombe le principe que personne n’énonce clairement : mettre le bien de la SCI à la disposition d’un associé est une décision sociale, jamais un droit individuel.
La Cour de cassation l’a posé sans ambiguïté : lorsque l’objet social ne mentionne pas expressément la faculté de mettre un immeuble de la société à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul — elle doit être autorisée par l’assemblée des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts (Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503). Autrement dit : sans clause dans l’objet social, il faut une décision quasi unanime pour qu’un associé puisse occuper le bien.
À l’inverse, un objet social rédigé largement — « la gestion par bail ou autrement » des biens de la société — peut suffire à autoriser le gérant à consentir une occupation, y compris gratuite (Cass. 3e civ., 11 février 2014, n° 13-11.197). Tout se joue donc dans deux lignes de l’objet social, que personne ne relit jamais avant le conflit.
Le gérant enfin : il a les clés, mais pas tous les pouvoirs
Le gérant est le représentant légal de la SCI. C’est lui qui l’administre, conformément aux statuts, à la loi et aux décisions d’assemblée. Concrètement, c’est lui qui tient les clés de la maison et qui gère au quotidien.
Mais ses pouvoirs ont une limite : l’objet social. Dans les rapports internes, il accomplit les actes de gestion conformes à l’intérêt social (art. 1848 C. civ.) ; à l’égard des tiers, il engage la société par tout acte entrant dans l’objet social (art. 1849 C. civ.). Une décision qui sort de cet objet — comme une mise à disposition gratuite non prévue — lui échappe et relève de l’assemblée. À noter : la violation des seuls statuts d’une société civile n’entraîne pas, à elle seule, la nullité de la décision (Cass. com., 19 mars 2013, n° 12-15.283) ; la sanction est interne — responsabilité du gérant, révocation, indemnité due à la société.
La vente de l’immeuble est l’illustration la plus disputée, et tout dépend là encore de l’objet social. S’il est rédigé largement, le gérant peut vendre seul l’unique bien de la société (Cass. com., 26 février 2008, n° 06-21.744). S’il se limite à la détention et à la gestion locative, la vente n’y entre pas : elle porte atteinte à l’objet et doit être décidée par les associés, à la majorité requise pour modifier les statuts (Cass. 3e civ., 2 juin 2015, n° 14-14.861 ; Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-17.475). Et si les statuts sont muets, cette décision se prend à l’unanimité (art. 1852 C. civ.) — auquel cas le minoritaire, lui, peut bloquer.
Le minoritaire subit, il ne décide pas
Le gérant est nommé par le majoritaire. L’assemblée vote à la majorité fixée par les statuts. Vous l’avez compris : l’associé minoritaire ne décide de presque rien. Il a financé des parts, parfois la moitié du prix, et il découvre qu’il ne peut imposer aucune décision concernant le bien.
Ses seuls leviers sont défensifs et exigeants : l’abus de majorité quand une décision est prise dans l’unique dessein de favoriser la majorité au détriment de l’intérêt social, ou la contestation d’une décision d’assemblée. Des armes lourdes, à manier quand le rapport de force est déjà dégradé.
« J’ai des parts, puis-je habiter la maison ? » — non, pas sans vote
C’est la vraie question, celle que tout le monde se pose et que les guides de création de SCI esquivent. La réponse est nette : non, pas de plein droit.
Comparez avec l’indivision. L’indivisaire a le droit d’user et de jouir des biens indivis conformément à leur destination (art. 815-9 C. civ.). Il pose ses valises dans la maison de son propre chef — quitte à devoir, ensuite, une indemnité d’occupation aux autres indivisaires. L’associé de SCI n’a pas cet article. Son droit d’habiter le bien n’existe que si une décision sociale le lui accorde.
Sans cette décision, l’associé qui s’installe est occupant sans droit ni titre. Il ne tient aucun droit de ses parts, ni du fait qu’il paie lui-même les charges et les impôts du logement. La société peut lui réclamer une indemnité d’occupation et, à défaut de libération, son expulsion. L’indemnité court dès l’occupation irrégulière, pas seulement à compter du jour où la SCI décide d’y mettre fin (Cass. 3e civ., 25 avril 2007, n° 06-11.833).
La situation des deux univers est exactement symétrique. L’indivisaire qui veut passer l’été dans la maison y va, puis discute l’indemnité. L’associé minoritaire qui veut y aller doit obtenir un vote majoritaire qu’il n’a pas — et s’il force, c’est lui que la SCI assigne.
Une nuance, par honnêteté. Quand l’occupation a duré longtemps sans contestation, l’occupant peut tenter de la faire qualifier de prêt à usage tacite, qui neutralise l’indemnité tant qu’il court : la SCI ne peut alors reprendre le bien qu’en cas de besoin pressant et imprévu (Cass. 1re civ., 9 avril 2015, n° 11-21.877, sur le fondement des art. 1888 et 1889 C. civ.).
Mais la charge de prouver l’intention libérale et la régularité de l’occupation pèse sur l’occupant, et celui qui invoque un avantage gratuit ne peut se retrancher derrière l’apparence d’un mandat : il devait vérifier les pouvoirs de celui qui le lui a consenti (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-20.312).
Dernier point souvent oublié : même gratuit, l’occupant reste tenu des dépenses ordinaires d’entretien et de fonctionnement du bien — l’eau, par exemple (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-14.391, art. 1876 C. civ.). La gratuité de l’occupation ne s’étend pas à ces charges.
Le réflexe à retenir, si l’on veut occuper un bien de sa SCI : faire voter la mise à disposition en assemblée et conserver le procès-verbal avant d’emménager. C’est l’écrit qui fait la différence le jour du litige, parce que c’est à l’occupant de prouver qu’il était dans son droit — pas à la société de prouver qu’il ne l’était pas.
Faut-il verser un loyer à la SCI ?
C’est la question qui pénalise le plus de montages, parce que la réponse dépend du régime fiscal de la société. Ce qui sécurise au civil peut coûter cher au fiscal, et inversement.
À l’impôt sur le revenu : la gratuité est possible, mais coûte la déductibilité
Une SCI à l’impôt sur le revenu peut parfaitement loger gratuitement un associé. Sur le plan fiscal, elle est alors réputée se réserver la jouissance du logement (art. 15, II du CGI). Conséquence : elle n’a aucun revenu foncier à déclarer pour ce bien, mais en contrepartie elle ne peut déduire aucune des charges afférentes au logement — ni les travaux, ni les intérêts d’emprunt.
La gratuité a donc un prix caché : la perte de la déductibilité. Et attention à la frontière du logement : si le bien mis gratuitement à disposition n’est pas à usage d’habitation, sa valeur locative redevient imposable (art. 30 du CGI). La gratuité « neutre » fiscalement ne vaut que pour l’habitation. Reste une limite : le montage s’expose à l’abus de droit si la SCI n’a été constituée que pour contourner cette règle (CE, 6 juin 1984, n° 38037).
À l’impôt sur les sociétés : le piège de l’acte anormal de gestion
À l’IS, le raisonnement s’inverse et le piège est sévère. Loger gratuitement un associé est analysé comme une renonciation à recettes contraire à l’intérêt de la société — un acte anormal de gestion (art. 38 et 209 du CGI). L’administration réintègre alors dans le résultat imposable un loyer théorique, calculé sur la valeur locative du bien.
Et voici le point que personne ne met en avant : peu importe que les statuts aient expressément prévu la mise à disposition gratuite. Le Conseil d’État juge que la conformité de l’opération à l’objet social ne suffit pas à la rendre conforme à l’intérêt de l’entreprise (CE, 22 juillet 2022, société Phoenix Union Co, n° 444942). La clause qui vous protège au civil ne vous protège pas au fiscal.
La règle est dure, et il faut le dire. Vous avez fait rédiger une clause d’objet social autorisant la gratuité, précisément pour sécuriser le montage — et l’administration vous redresse quand même. L’angle mort est là : le Conseil d’État dissocie l’intérêt social affiché dans les statuts et l’intérêt économique réel de la société. La logique se défend, car admettre l’inverse permettrait à n’importe quelle société de neutraliser l’impôt en inscrivant la gratuité dans son objet. Mais le résultat est qu’à l’IS, la planification statutaire de la jouissance gratuite est largement désarmée.
À cela s’ajoute une seconde imposition, chez l’associé cette fois : l’avantage gratuit est traité comme un revenu réputé distribué.
Le réflexe défensif que l’on croit malin — verser un loyer symbolique — ne sauve rien. Si l’écart avec la valeur locative est manifeste, l’administration retient quand même l’acte anormal de gestion sur la différence. À l’IS, soit on loue au prix du marché, soit on assume une mise à disposition gratuite documentée et fiscalement intégrée.
Le bail : sécuriser quand on veut occuper durablement
Quand un associé entend occuper le bien dans la durée, le bail au prix du marché reste la voie la plus simple et la plus sûre, surtout à l’IS. Le loyer devient un revenu imposable pour la SCI, mais les charges redeviennent déductibles, et l’occupation repose sur un titre clair. Le loyer peut, le cas échéant, être compensé par le jeu d’un compte courant d’associé, à condition de formaliser la convention.
Ce qui se passe au décès d’un associé
C’est le moment où le malentendu explose. Les héritiers croient récupérer la maison ; ils reçoivent des parts, et ces parts décident rarement de quoi que ce soit.
La société continue, les héritiers reçoivent des parts
Le décès d’un associé ne dissout pas la SCI. La société continue avec les héritiers, sauf clause contraire des statuts (art. 1870 C. civ.). Les parts du défunt tombent dans la succession et sont transmises aux héritiers, qui prennent sa place — mais qui n’héritent pas du bien lui-même, lequel reste propriété de la société.
La clause d’agrément : faire entrer ou écarter les héritiers
Les statuts peuvent prévoir que la société continue avec les seuls associés survivants, ou subordonner l’entrée des héritiers à un agrément (art. 1870 C. civ.). Et l’agrément ne se présume pas : faute d’agrément régulier, l’héritier n’acquiert pas la qualité d’associé — il ne peut ni voter ni même percevoir les dividendes, et n’a droit qu’à la valeur de ses parts (art. 1870-1 C. civ. ; Cass. 1re civ., 2 septembre 2020, n° 19-14.604). Aucun agrément tacite ne se déduit du temps qui passe ou de la tolérance des autres associés (TJ Évry, 24 mai 2024, n° 24/00028).
Le piège est plus large qu’on ne le croit. Les statuts peuvent soumettre à agrément, ou à une majorité renforcée, l’entrée des héritiers même en ligne directe (CA Dijon, 2e ch. civ., 30 janvier 2025, n° 24/00813). Et quand une clause prévoit la continuation entre les seuls survivants, les héritiers sont réduits à un simple droit au prix de rachat des parts (CA Versailles, 1re ch., 14 janvier 2020, n° 18/04874).
C’est une arme à double tranchant. Pour le parent qui transmet, la clause d’agrément permet d’éviter qu’un gendre ou une belle-fille n’entre dans la société familiale. Pour l’héritier écarté, c’est l’assurance de ne jamais voir la maison : il touchera un chèque, fixé à dire d’expert en cas de désaccord, et rien d’autre. C’est précisément ce mécanisme qui fait de la SCI un outil pour organiser sa transmission en contournant l’indivision.
Des parts en indivision : un mandataire unique pour tout le bloc
Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers sont coïndivisaires des parts du défunt — ils en ont la qualité d’associés comme propriétaires indivis (Cass. com., 30 août 2023, n° 22-10.018) — et doivent être représentés par un mandataire unique (art. 1844 C. civ.). Un seul interlocuteur vote donc pour l’ensemble du bloc successoral ; en cas de désaccord sur le choix de ce mandataire, c’est le blocage, qui se dénoue par sa désignation en justice.
Devenir associé, c’est aussi endosser le passif : l’héritier répond indéfiniment des dettes sociales à proportion de ses parts (Cass. 1re civ., 1er juillet 2003, n° 01-00.563), sauf à avoir accepté la succession à concurrence de l’actif net. Hériter de parts de SCI, ce n’est pas seulement recevoir un actif.
Conjoint survivant : les protections successorales tombent
Voici le piège le plus douloureux. Le conjoint survivant qui occupe la résidence principale bénéficie normalement de deux protections : un droit temporaire au logement pendant l’année suivant le décès (art. 763 C. civ.) et un droit viager d’habitation pour le reste de sa vie (art. 764 C. civ.). Il peut aussi demander l’attribution préférentielle du logement (art. 831-2 C. civ.).
Ces droits supposent tous que le logement appartienne aux époux ou dépende de la succession. Quand le bien est détenu par une SCI, il appartient à la société, pas au défunt : seules les parts entrent dans la succession. Ni le droit temporaire, ni le droit viager, ni l’attribution préférentielle ne jouent. La sanction peut être brutale : faute de bail ou de convention opposable à la société, la cour d’appel de Colmar (ch. 2 A, 9 septembre 2010, n° 10/01859) a déclaré le conjoint survivant occupant sans titre, ordonné son expulsion et l’a condamné à une indemnité d’occupation, écartant le droit au logement de l’article 763.
Une protection résiduelle subsiste : le logement de la famille ne peut être vendu par un époux sans le consentement de l’autre (art. 215, al. 3 C. civ.). Mais sa portée, lorsque le bien est logé dans une SCI, n’est pas tranchée avec constance par la jurisprudence ; dans le doute, ne comptez pas dessus pour sécuriser le maintien dans les lieux.
La vraie parade se prépare en amont : aménagement statutaire accordant la jouissance au survivant, démembrement croisé des parts, donation entre époux ou testament. Une clause d’attribution intégrale en communauté universelle peut même faire échapper les parts à la transmission successorale, et donc à l’agrément des héritiers (CA Colmar, 8 octobre 2014, n° 12/04756). Tout se joue avant le décès, jamais après.
Usufruit et nue-propriété : qui vote ?
Quand les parts sont démembrées — schéma classique du parent usufruitier et des enfants nus-propriétaires — la question du pouvoir devient centrale. Le droit de vote appartient en principe au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, réservées à l’usufruitier ; les statuts peuvent aménager cette répartition, mais sans priver totalement l’usufruitier de son droit de voter sur les bénéfices (art. 1844 al. 3 C. civ.).
La qualité d’associé de l’usufruitier reste discutée, et la Cour de cassation n’a pas figé tous les contours de la question. En pratique, retenez l’essentiel : sauf statuts contraires, c’est le nu-propriétaire qui vote sur les modalités de jouissance du bien. L’usufruitier de parts de SCI ne retrouve donc pas le confort de l’usufruitier d’un bien détenu en direct — qui, lui, peut habiter la maison sans rien demander à personne. Pour saisir l’écart entre les deux logiques, la distinction est détaillée ici :
Indivision, usufruit, nue-propriété, démembrement : quelle différence ?
SCI ou indivision : le vrai rapport de force
On présente souvent la SCI comme « une indivision en mieux ». C’est trompeur. En matière de pouvoir individuel, c’est l’inverse exact. L’indivision donne à chacun des armes individuelles puissantes au prix de l’instabilité ; la SCI sacrifie le pouvoir du minoritaire pour verrouiller le bien.
L’indivisaire peut provoquer le partage à tout moment : nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision, et ce droit est imprescriptible (art. 815 C. civ.). Un seul indivisaire peut faire éclater l’ensemble. À l’opposé, l’associé de SCI ne peut pas provoquer le partage : la société est propriétaire, le bien est verrouillé, et il ne récupérera jamais les murs. C’est exactement pour cela qu’on transmet en SCI — pour neutraliser ce droit de sortie. Et c’est aussi pour cela que l’enfant minoritaire d’une SCI familiale se retrouve piégé là où, en indivision, il aurait pu forcer la vente.
| Pouvoir de l’intéressé | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Occuper le bien soi-même | Oui, de plein droit (art. 815-9) | Non, sauf décision sociale |
| Provoquer le partage / sortir | Oui, droit imprescriptible (art. 815) | Non ; sortie par cession, retrait ou dissolution |
| Vendre le bien | Unanimité, ou vente judiciaire aux deux tiers (art. 815-5-1) | Gérant seul si l’objet l’autorise, sinon décision des associés (majorité de modification des statuts, voire unanimité si statuts muets) |
| Indemnité d’occupation | Due à l’indivision par l’occupant (art. 815-9) | Due à la société si occupation sans titre |
| Usufruitier : occuper le bien | Oui, raison d’être de l’usufruit | Non de plein droit (vote au nu-propriétaire, sauf statuts) |
| Nu-propriétaire : vendre malgré l’usufruitier | Quasiment impossible | Oui, par décision sociale |
| Cession d’une quote-part à un tiers | Préemption des coïndivisaires (art. 815-14) | Agrément des associés (art. 1861), décote de minorité |
| Poids du minoritaire | Fort : il peut bloquer une vente et forcer le partage | Faible : il subit la majorité |
Disons-le sans détour : si vous êtes, ou risquez de devenir, minoritaire, mieux vaut l’indivision que la SCI. La SCI n’est pas un cadre neutre — c’est un mécanisme qui transfère le pouvoir au majoritaire. Elle lui confie le contrôle de l’usage du bien, de sa vente et de la gouvernance, tandis que le minoritaire finance, subit, et n’impose rien. On constitue d’ailleurs une SCI précisément pour cela : verrouiller le bien au profit de celui qui détient la majorité. Le minoritaire, lui, abandonne le droit de provoquer le partage — son arme maîtresse en indivision — contre des parts qu’il ne maîtrise pas et que personne ne lui rachètera au juste prix. Le calcul n’est avantageux que pour qui tient déjà la majorité.
Reste que l’indivision, plus protectrice de l’individu, suppose d’en connaître les leviers :
Indivision : le guide complet du régime à la sortie
Sortir d’une SCI qui vous bloque
L’associé minoritaire qui veut « profiter » du bien n’y parviendra pas en l’occupant. Sa voie réaliste, c’est de monnayer ses parts ou de sortir. Trois chemins, par ordre de difficulté croissante.
La cession de parts : agrément et décote
Vendre ses parts est la sortie naturelle. Mais les statuts soumettent presque toujours la cession à un tiers à l’agrément des autres associés (art. 1861 C. civ.). Et même agréées, des parts minoritaires d’une SCI familiale ne valent pas leur quote-part théorique de l’actif : elles subissent une décote de minorité et d’illiquidité, car aucun acheteur extérieur n’en veut. En pratique, le seul acquéreur, c’est le majoritaire — qui le sait, et qui fixe son prix en conséquence.
Le retrait de l’associé
Le retrait permet de quitter la société et d’obtenir le remboursement de la valeur de ses parts, fixée à défaut d’accord à dire d’expert (art. 1869 C. civ.). Il s’exerce dans les conditions des statuts ou, à défaut, sur autorisation unanime des autres associés — ou pour justes motifs par décision de justice. La disparition de l’affectio societatis, notamment après un divorce ou un décès, peut constituer un tel juste motif. Les conditions et les pièges du retrait d’un associé méritent d’être anticipés avant d’agir.
La dissolution pour justes motifs
L’arme ultime : tout associé peut demander la dissolution judiciaire de la société pour justes motifs, notamment quand la mésentente paralyse le fonctionnement social (art. 1844-7, 5° C. civ.). Mais le seuil est élevé : les juges ne la prononcent que si le blocage est total et irrémédiable. La simple irrégularité — défaut d’assemblée annuelle, comptes non approuvés — ne suffit pas si la société continue à fonctionner. La menace de dissolution vaut souvent davantage comme levier de négociation que comme issue réellement obtenue.
À l’inverse, le minoritaire qui bloquerait systématiquement une décision essentielle à la survie de la société s’expose au reproche d’abus de minorité. Le rapport de force se joue dans les deux sens.
Ce qu’un avocat vérifie dans vos statuts
Tout ce qui précède se décide, en réalité, dans quelques clauses que personne ne relit avant le conflit. Avant de créer une SCI, d’y apporter un bien ou d’y entrer comme associé, voici ce qui doit être contrôlé :
- L’objet social autorise-t-il la mise à disposition d’un bien à un associé, gratuite ou non ? Sans cette mention, toute occupation suppose une décision quasi unanime.
- Existe-t-il une clause d’agrément des héritiers ? Elle décide qui entrera — ou non — dans la société au décès, et donc qui touchera la maison ou un simple chèque.
- En cas de démembrement, la répartition du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire est-elle aménagée, et conforme à ce que veulent réellement les parties ?
- Le gérant dispose-t-il d’une voix prépondérante ? Cette clause peut, à elle seule, neutraliser un blocage entre associés égalitaires et faire échec à une demande de dissolution.
- Le sort du conjoint survivant est-il organisé, faute de droit viager légal sur un bien logé en SCI ?
Ce que la règle générale ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation : à vos statuts précis, à votre répartition de parts, à votre régime fiscal. Les faits comptent autant que le droit — et c’est exactement là que se joue la différence entre une SCI qui protège et une SCI qui piège.
Questions fréquentes
Un associé minoritaire peut-il s’opposer à la vente du bien de la SCI ?
Cela dépend de l’objet social. Si l’objet autorise la vente, le gérant peut vendre seul et le minoritaire est sans recours, sauf abus de majorité. Mais si la vente n’entre pas dans l’objet social, elle relève des associés à la majorité de modification des statuts — voire à l’unanimité si les statuts sont muets — et le minoritaire peut alors s’y opposer.
Que devient la maison d’une SCI au décès d’un associé ?
La maison ne change pas de propriétaire : elle reste à la SCI. Le décès ne dissout pas la société (art. 1870 C. civ.). Ce sont les parts qui sont transmises aux héritiers, lesquels deviennent associés — ou, si une clause d’agrément joue et qu’il est refusé, perçoivent seulement la valeur de ces parts (art. 1870-1 C. civ.).
Peut-on être locataire de sa propre SCI ?
Oui, un associé peut louer un bien de la société par un bail au prix du marché. C’est même la voie la plus sûre pour occuper durablement, surtout à l’IS où la mise à disposition gratuite est requalifiée en acte anormal de gestion. Le loyer dérisoire, en revanche, expose au redressement fiscal.
SCI ou indivision : laquelle protège le mieux ?
Tout dépend de l’objectif. L’indivision protège l’individu : chacun peut occuper le bien, provoquer le partage et bloquer une vente. La SCI protège le bien : elle verrouille la propriété au profit du majoritaire et du nu-propriétaire, au prix d’un minoritaire largement désarmé. Pour un minoritaire, l’indivision est presque toujours préférable ; la SCI n’a vraiment d’intérêt que pour qui détient la majorité.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
