Le nourrissage compulsif de pigeons dans un immeuble collectif est l’un des contentieux les plus récurrents et les plus tenaces de la pratique immobilière. Il mobilise simultanément plusieurs branches du droit — copropriété, baux d’habitation, troubles de voisinage, droit de l’exécution forcée — et met en tension des intérêts radicalement contradictoires : le droit de jouir librement de son logement d’un côté, le droit à la tranquillité et à la salubrité du voisinage de l’autre. L’affaire jugée par le tribunal judiciaire de Paris en référé le 28 janvier 2026 (n° 25/57983) en offre une illustration particulièrement dense : un chantier de ravalement bloqué, 49 copropriétaires mobilisés, un commissaire de justice mandaté pour pénétrer dans un appartement occupé, une provision allouée en réparation du préjudice subi par la copropriété. Qui peut agir, sur quel fondement, et avec quels outils ? La réponse varie selon que l’auteur des nuisances est copropriétaire ou locataire, et selon que l’on se place du côté du syndicat, du bailleur, ou des voisins victimes.
Le cadre légal : quand nourrir des pigeons devient une infraction
L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Cette obligation est relayée, en pratique, par le règlement de copropriété qui précise les obligations propres à chaque immeuble.
L’article R. 331-54 du code de la santé publique interdit expressément d’attirer ou de nourrir systématiquement ou de façon habituelle des animaux — notamment les pigeons et les chats — lorsque cette pratique est une cause d’insalubrité. Ce texte constitue un fondement autonome, directement invocable devant le juge civil, sans avoir à démontrer l’anormalité du trouble. À Paris spécifiquement, l’article 120 de l’arrêté préfectoral du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département pose une interdiction propre : il interdit de jeter ou déposer des graines ou nourriture susceptibles d’attirer les animaux errants ou sauvages, y compris les pigeons, et étend expressément cette interdiction aux voies privées, cours ou autres parties d’immeuble lorsque la pratique risque de constituer une gêne pour le voisinage ou d’attirer les rongeurs — la violation étant punie de 135 euros d’amende en application de l’article R. 632-1 du code pénal. Au-delà de Paris, de nombreuses communes ont adopté des arrêtés municipaux similaires sur le fondement de l’article L. 1311-2 du code de la santé publique. Ces arrêtés locaux facilitent l’intervention de la police municipale pour constater les infractions et contribuent à la constitution du dossier de preuves.
L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination prévue au contrat de location. Le nourrissage de pigeons générateur de nuisances olfactives, sonores et sanitaires constitue une violation caractérisée de cette obligation.
Enfin, la théorie des troubles anormaux de voisinage fonde une action en responsabilité indépendante de toute faute, dès lors que le trouble dépasse les inconvénients normaux que tout voisin doit supporter (Cass. 3e civ., 4 févr. 1971 ; Cass. 2e civ., 19 nov. 1986). L’assemblée plénière de la Cour de cassation, le 8 juillet 2021, a consacré cette responsabilité comme autonome — dissociée de toute faute et de tout manquement à une obligation légale ou contractuelle.
Ce que peut faire le syndicat des copropriétaires
La qualité à agir du syndicat : une question qui revient systématiquement
L’article 14 de la loi de 1965 fixe l’objet du syndicat des copropriétaires : la conservation de l’immeuble, son amélioration et l’administration des parties communes. L’article 15, alinéas 1 et 2, lui confère corrélativement qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains copropriétaires.
La jurisprudence a depuis longtemps admis que cette qualité s’étend aux actions tendant à faire cesser des comportements localisés dans des parties privatives mais qui rejaillissent sur les parties communes ou sur l’intérêt collectif de la copropriété. La Cour de cassation rappelle régulièrement que le syndicat a qualité pour agir dès lors que se trouve en jeu la protection de l’immeuble, sans qu’il soit nécessaire que le préjudice soit directement causé aux parties communes (Cass. 3e civ., 16 juin 1999 ; Cass. 3e civ., 12 sept. 2012). Ce que le syndicat ne peut pas faire, en revanche, c’est se substituer à un copropriétaire pour défendre des intérêts strictement privatifs, sans lien avec l’immeuble commun.
Dans l’affaire du 28 janvier 2026, les défenderesses avaient articulé une fin de non-recevoir classique : le nourrissage de pigeons par Mme G. T. ne concernerait qu’un différend « purement privatif ». Le tribunal rejette l’exception sans hésiter. L’action visait à débloquer un chantier de ravalement de façade rendu impossible par l’envahissement de l’échafaudage par des dizaines de pigeons directement attribuables au nourrissage depuis le balcon du lot n° 662. L’intérêt collectif — entrave à des travaux votés en assemblée générale, surcoûts supportés par l’ensemble des copropriétaires, mise en danger sanitaire des occupants — était caractérisé sous ses trois composantes.
Cette approche est cohérente avec la jurisprudence antérieure, notamment TGI Paris, 8e ch. 1re sect., 31 janv. 2012, n° 10/02362, qui avait admis la qualité du syndicat à agir lorsqu’un copropriétaire réalisait des travaux affectant la structure de l’immeuble à partir de ses parties privatives. La même logique a été validée dans le contentieux locatif par le tribunal judiciaire de Nice, 22 juillet 2025, n° 25/00291 : le syndicat avait été admis à intervenir volontairement dans l’instance en résiliation de bail dirigée par le bailleur contre sa locataire, dès lors que les nuisances affectaient directement les parties communes.
Le critère déterminant n’est pas la localisation du comportement fautif mais son incidence sur l’intérêt collectif — c’est la même logique que celle qui autorise le syndicat à agir contre un copropriétaire qui sous-loue son appartement via Airbnb en violation du règlement.
Agir directement contre le copropriétaire auteur des nuisances : le référé-trouble
Lorsque le nourrissage est le fait d’un copropriétaire occupant, l’action directe du syndicat emprunte en urgence la voie du référé, sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile. Ce texte autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite — et ce, même en présence d’une contestation sérieuse. C’est une différence fondamentale avec le référé-provision de l’alinéa 2, pour lequel une contestation sérieuse sur le principe de l’obligation fait obstacle à toute allocation — le juge ne pouvant alors accorder qu’une provision sur la fraction non sérieusement contestable.
La jurisprudence admet que les troubles anormaux de voisinage et la violation manifeste d’un règlement de copropriété constituent des troubles manifestement illicites au sens de ce texte. L’argument classique des défendeurs — selon lequel l’appréciation d’un trouble anormal de voisinage échapperait aux pouvoirs du juge des référés — est systématiquement rejeté dès lors que le trouble est documenté par des pièces non sérieusement contestables.
Dans l’affaire du 28 janvier 2026, le tribunal procède à une double qualification stratégiquement utile : le nourrissage de pigeons constitue à la fois un trouble anormal de voisinage et une violation manifeste du règlement de copropriété, dont la clause engageait la responsabilité du copropriétaire pour les faits de toute personne ou de tout animal dont il est légalement responsable. Cette double qualification signifie que même si l’anormalité du trouble avait pu être discutée, la violation du règlement suffisait à elle seule à caractériser le trouble manifestement illicite — les deux fondements se renforçant mutuellement et rendant la décision plus solide en appel.
Sur le trouble anormal de voisinage, l’anormalité s’apprécie au regard de la durée, de l’intensité, de la répétition et des conséquences concrètes. Le cumul constaté en l’espèce — présence permanente de plusieurs dizaines de pigeons, souillures massives sur l’échafaudage et les balcons voisins, impossibilité pour les compagnons d’entreprise de travailler sur trois niveaux, risques sanitaires documentés — atteignait manifestement le seuil de l’anormalité. La jurisprudence avait déjà condamné ce type de comportement sur ce fondement : TGI Marseille, juge des réf., 23 juin 2006, n° 06/01820 ; TGI Montpellier, 12 déc. 2013, n° 13/31512.
Agir contre le copropriétaire bailleur garant du fait de son locataire
Lorsque les nuisances sont le fait d’un locataire, le syndicat ne reste pas sans recours. Le copropriétaire bailleur doit répondre des agissements de son locataire dommageables aux autres résidents en méconnaissance des obligations de voisinage ou des stipulations du règlement de copropriété (CA Paris, 6e ch., sect. B, 16 mars 2000, n° 1999/17893 ; CA Paris, 8e ch., 10 févr. 2000, n° 1998/11174). Cette responsabilité est encore davantage caractérisée lorsque le copropriétaire avait connaissance des faits dommageables et s’est abstenu d’agir pour y mettre fin (CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. B, 28 oct. 2010, n° 09/01587) : la passivité du bailleur informé est une faute autonome, distincte de celle du locataire.
L’action oblique contre le locataire en cas d’inertie fautive du bailleur
Le syndicat dispose également, en cas d’inertie fautive du copropriétaire bailleur, de l’action oblique ouverte par l’article 1341-1 du code civil. Fait preuve d’une telle inertie le copropriétaire bailleur qui, informé par de nombreuses lettres des agissements inacceptables de son preneur, s’abstient d’initier une action en résiliation ou de prendre toutes mesures nécessaires pour faire cesser les troubles causés aux voisins (CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. B, 28 oct. 2010, n° 09/10476). Par cette voie, le syndicat se substitue au bailleur défaillant pour agir directement contre le locataire.
L’accès forcé à un lot privatif : conditions et mise en œuvre
L’ordonnance du 28 janvier 2026 autorise un commissaire de justice à pénétrer dans l’appartement de Mme T. avec, si nécessaire, le concours de la force publique. Cette mesure heurte de front le droit au respect du domicile, garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et, en droit interne, par l’article 9 du code civil. Mais ce droit n’est pas absolu : l’article 8 § 2 de la CEDH autorise l’ingérence d’une autorité publique lorsqu’elle est prévue par la loi, poursuivant un but légitime, et nécessaire dans une société démocratique. L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile constitue précisément ce fondement légal. La pratique parisienne est désormais bien établie : TJ Paris, service des référés, 2 juill. 2025, n° 25/52760, avait déjà autorisé une telle intervention dans un contexte différent.
Pour que l’accès forcé soit ordonné, quatre conditions cumulatives doivent être réunies. En premier lieu, un trouble manifestement illicite actuel, continu et dépourvu de justification légale. En deuxième lieu, la nécessité de la mesure : l’accès forcé ne peut être ordonné que si aucune mesure alternative ne permet d’obtenir le même résultat. En l’espèce, Mme T. avait refusé à de nombreuses reprises d’ouvrir sa porte au syndic et à l’inspecteur de salubrité de la ville de Paris — cette résistance réitérée est l’élément fondamental qui établit la nécessité. En troisième lieu, la proportionnalité : le dispositif de l’ordonnance était précis et délimité, avec autorisation de dresser un constat puis de procéder au nettoyage, avec l’assistance des services vétérinaires, de l’inspecteur de salubrité et de l’inspecteur de la protection des populations. En quatrième lieu, l’encadrement par un commissaire de justice, habilité en vertu de l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution à se faire assister de témoins et, le cas échéant, à requérir le concours de la force publique.
Sur le plan pratique, la demande d’autorisation doit être formulée avec soin dans les conclusions d’assignation : préciser l’identité de l’officier ministériel, les modalités d’intervention (jours et heures), la liste des personnes habilitées à l’accompagner, et la nature exacte des opérations autorisées. Une formulation trop générale peut conduire le juge à recadrer la mesure ou à la refuser pour défaut de proportionnalité.
L’astreinte : calibrer la contrainte pour qu’elle reste efficace
L’accès forcé permet de nettoyer et de constater, mais ne suffit pas à prévenir la reprise du nourrissage. L’astreinte complète nécessairement le dispositif. L’ordonnance du 28 janvier 2026 fixe une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, passé un délai de huit jours à compter de la signification. La formulation « par infraction constatée » — et non « par jour de retard » — est particulièrement adaptée à un comportement dont la récurrence ne se mesure pas en durée continue mais en actes répétés. Le coût des procès-verbaux permettant de liquider l’astreinte est mis à la charge de la défenderesse dans le dispositif : le syndicat n’avance donc pas les frais de constats successifs, qui seront récupérés en liquidation d’astreinte.
La jurisprudence marseillaise illustre les limites d’une astreinte mal calibrée. Dans une ordonnance du 23 juin 2006 (TGI Marseille, juge des réf., n° 06/01820), le juge avait refusé de liquider une seconde astreinte au motif que les mesures d’effarouchement installées avaient été jugées suffisantes, les salissures résiduelles ne pouvant plus être imputées aux pigeons d’origine. La leçon est double : l’astreinte doit viser un résultat précisément défini et mesurable, et l’imputabilité des nuisances résiduelles au comportement condamné doit rester démontrable après exécution partielle.
La provision en référé : l’article 835 alinéa 2
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile autorise le juge à accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Contrairement à l’alinéa 1er — qui porte sur la cessation d’un trouble et résiste à une contestation sérieuse —, l’alinéa 2 est conditionné à l’absence de contestation sérieuse sur le principe de l’obligation : en présence d’une telle contestation, le juge ne peut accorder une provision que sur la fraction non contestée. En revanche, l’absence de contestation sérieuse n’exige pas la certitude absolue quant à l’étendue définitive du préjudice — une évaluation provisionnelle suffit.
Dans l’affaire du 28 janvier 2026, le syndicat produisait un devis de nettoyage précis, daté, émanant d’une entreprise spécialisée, pour un montant de 2 005 euros. Le tribunal alloue 2 000 euros, solidairement contre les trois défenderesses — toutes propriétaires indivis du lot n° 662 et donc débitrices solidaires des obligations attachées à ce lot. La CA Paris, Pôle 4 ch. 2, 26 oct. 2011, n° 10/02930, avait retenu la même logique de solidarité entre l’usufruitière occupante et la nue-propriétaire, condamnées in solidum à rembourser au syndicat 12 120,84 euros TTC de travaux de ravalement, après déduction des postes imputables à la vétusté indépendante du comportement fautif. La provision permet au syndicat de couvrir immédiatement les frais de nettoyage d’urgence tout en confirmant la réalité juridique de l’obligation.
La pose d’un dispositif anti-pigeons : quelle majorité en assemblée générale ?
Le syndicat peut aussi agir préventivement en soumettant à l’assemblée générale le vote d’un dispositif anti-pigeons. La difficulté tient au régime de vote applicable : lorsque les éléments d’équipement à installer affectent des balcons constitutifs de parties privatives, la décision impliquerait un vote à l’unanimité des copropriétaires (CA Paris, 23e ch., sect. B, 31 janv. 2008, n° 07/07057). C’est une contrainte que le syndicat doit anticiper au stade de la convocation, notamment en vérifiant la qualification juridique des balcons dans le règlement — certains règlements les qualifient de parties communes à jouissance privative, ce qui modifie la majorité requise.
Ce que peut faire le bailleur lorsque son locataire nourrit des pigeons
Le congé pour motif légitime et sérieux
L’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de notifier un congé pour motif légitime et sérieux en cas de violation par le preneur de ses obligations légales ou contractuelles. La cour d’appel de Paris, 6e ch., sect. B, 12 février 2004, n° 2002/18348, l’a confirmé dans une affaire où l’huissier de justice avait constaté un ballet incessant de plus de vingt volatiles entre l’arbre, les toits voisins et l’appartement des locataires — dont les agissements avaient déjà fait l’objet d’une condamnation judiciaire et d’une injonction sous astreinte restées sans effet. Le congé avait été validé comme fondé sur des motifs exacts, légitimes et sérieux, conduisant au prononcé de l’expulsion.
Deux précautions s’imposent. D’abord, le bailleur qui choisit la lettre recommandée doit agir suffisamment tôt — un délai de huit mois avant l’expiration du bail est prudent — car le locataire peut neutraliser la notification en ne retirant pas le pli ou en y apposant une signature illisible. Lorsque le locataire est marié, deux lettres séparées doivent être envoyées à chacun des époux dès lors que le bailleur a été informé de l’existence du conjoint (Cass. 3e civ., 10 mai 1989, n° 88-10.363) : un congé délivré à l’un des deux époux n’est pas opposable à l’autre (Cass. 3e civ., 9 mars 1994, n° 92-10.554). Ensuite, le congé doit être précisément motivé et étayé par un constat, faute de quoi il encourt la nullité.
La résiliation judiciaire du bail
La cour d’appel de Paris, pôle 4, 3e ch., 16 février 2012, n° 10/04983, a prononcé la résiliation du bail d’un locataire qui hébergeait des pigeons malades ou blessés et achetait des sacs de graines de 25 kilogrammes pour les nourrir six à huit fois par jour devant l’immeuble — générant des odeurs pestilentielles, des déjections massives, des intrusions de volatiles dans les appartements voisins et des chutes de fientes sur un café-restaurant en rez-de-chaussée, malgré les réclamations des voisins et les mises en demeure du bailleur. La cour d’appel de Versailles, 1re ch., sect. 2, 15 mai 2012, n° 11/02879, a retenu le même résultat pour un locataire persistant à nourrir quotidiennement des pigeons malgré une clause contractuelle interdisant l’élevage d’animaux, une pétition d’une trentaine de locataires, les mises en demeure de la ville de Suresnes au titre du règlement sanitaire départemental, et un procès-verbal d’huissier recueillant les témoignages de quatre voisins — le preneur ayant affirmé avoir définitivement cessé de nourrir les pigeons, affirmation démentie par l’ensemble de ces témoignages. Plus récemment, le tribunal judiciaire de Nice, 22 juillet 2025, n° 25/00291, a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion sans délai d’une locataire nourrissant des pigeons tous les jours dès 5 heures du matin depuis plusieurs années — le juge ayant écarté toute demande de délais dès lors qu’elle disposait d’une solution de relogement.
Deux pièges procéduraux méritent d’être signalés. Premièrement, lorsque le locataire est marié, le bailleur doit mettre en cause les deux époux, même si un seul est l’instigateur des nuisances (CA Paris, 9e ch., 14 janv. 2010, n° 07/09761). Si le locataire divorce et se remarie en cours d’instance, le bailleur doit solliciter du juge que la résiliation soit rendue opposable au nouveau conjoint (Cass. 3e civ., 9 nov. 2011, n° 10-20.287) — à défaut, il peut se voir opposer les droits propres d’un conjoint devenu cotitulaire du bail par l’effet d’un mariage non dénoncé. Deuxièmement, une régularisation postérieure à l’assignation n’efface pas l’infraction commise (CA Bordeaux, ch. 5, 19 sept. 2006, n° 05/01809).
L’amour des pigeons n’est pas un fait justificatif
Les défendeurs invoquent parfois leurs bonnes intentions — recueil d’oiseaux blessés, geste de compassion envers des animaux urbains. La cour d’appel de Versailles, 1re ch., sect. 2, 3 février 2004, n° 02/06430, a retenu que l’amour des oiseaux ne peut justifier le manquement avéré à l’obligation de jouissance paisible lorsque les souillures et nuisances sonores portent atteinte à la santé et à la salubrité publiques. La cour d’appel de Paris, 6e ch., sect. B, 29 mai 2008, n° 07/02318, a confirmé cette position : la générosité du locataire envers les pigeons ne peut servir de leurre pour exonérer celui qui choisit de ne pas respecter le droit à la tranquillité de ses voisins.
La construction du dossier probatoire : la condition préalable à tout succès
Le procès-verbal de commissaire de justice est la pièce centrale. Il fait foi jusqu’à preuve contraire. Dans l’affaire du 28 janvier 2026, le commissaire de justice avait personnellement observé sept pigeons pénétrant dans le logement par un trou dans le voile de l’échafaudage, pendant quelques minutes seulement.
La pétition signée par 49 copropriétaires n’est pas dépourvue de valeur probante, mais ne constitue pas à elle seule la preuve d’un fait — la jurisprudence l’admet comme élément de contexte recevable lorsqu’elle est corroborée par d’autres éléments, sans lui reconnaître une force probante autonome (CA Paris, Pôle 4 ch. 2, 26 oct. 2011, n° 10/02930, rendu dans une affaire similaire de nourrissage de pigeons). Les comptes-rendus de chantier signés par l’architecte et les attestations de voisins complètent le dispositif. Le devis chiffré de nettoyage conditionne l’octroi d’une provision en référé : sans pièce justificative précise, le juge de l’article 835 alinéa 2 ne peut retenir l’obligation comme non sérieusement contestable.
La mise en demeure préalable restée sans effet est indispensable pour établir la résistance de l’occupant et justifier la nécessité des mesures coercitives — accès forcé en tête.
L’argument tiré de la qualité domestique des pigeons doit être anticipé. Il échoue dès lors que les témoins attestent des allées et venues des oiseaux entre l’intérieur et l’extérieur. Dans l’affaire de Nice, la locataire avait soutenu ne pas nourrir « vraiment » les pigeons, avant de reconnaître dans un courrier adressé au juge les nourrir « tous les jours à la même heure » — aveu spontané qui a considérablement simplifié la démonstration.
Un point procédural à ne pas négliger : depuis la loi de modernisation de la justice du 18 novembre 2016, une tentative de règlement amiable préalable est obligatoire avant toute saisine du tribunal judiciaire pour les litiges dont l’enjeu n’excède pas 5 000 euros portés en demande principale (article 750-1 du code de procédure civile). Cette obligation ne s’applique pas au référé, mais elle s’impose pour l’action au fond en réparation lorsque la demande est inférieure à ce seuil. En pratique, la médiation ou la conciliation de justice suffit à remplir la formalité. Dans tous les cas, la preuve des démarches amiables antérieures reste un élément apprécié par le juge pour écarter toute demande de délais formulée par le défendeur.
La séquence procédurale optimale pour un dossier de référé, telle qu’elle ressort de l’affaire du 28 janvier 2026, est la suivante. Avant l’assignation : constat de commissaire de justice documentant le trouble, comptes-rendus de chantier signés par l’architecte, mise en demeure restée sans effet, refus réitéré d’ouvrir la porte. À l’audience : maintien de toutes les demandes sans concession, opposition à toute tentative de rejet des pièces pour violation du contradictoire. Dans le dispositif : demande d’autorisation d’accès précise, astreinte par infraction et non par jour, provision adossée à un devis chiffré.
Les questions que l’ordonnance du 28 janvier 2026 laisse ouvertes
L’ordonnance ne tranche pas plusieurs questions qui se poseront dans la suite de la procédure. Que se passe-t-il si Mme T. reprend le nourrissage après le nettoyage ? L’astreinte de 1 000 euros par infraction sera liquidée par le juge de l’exécution, mais il faudra mandater un commissaire de justice pour constater chaque infraction, ce qui génère un coût récurrent. La situation de Mme T. — présentée comme résistante à toute intervention, potentiellement en situation de vulnérabilité psychiatrique — soulève par ailleurs des questions qui relèvent peut-être autant du droit de la protection des personnes vulnérables que du droit de la copropriété. La question de la responsabilité pénale pour mauvais traitement d’animaux (article 521-1 du code pénal) ou pour mise en danger d’autrui (article 223-1 du code pénal) est enfin effleurée par les faits mais n’est pas abordée dans la décision civile.
Quand les recours non judiciaires atteignent leurs limites
Le même phénomène — une personne âgée vivant en quasi-isolement, nourrissant des dizaines voire des centaines de pigeons depuis son balcon, résistant à toute tentative d’entrée en contact — a été documenté de façon saisissante rue de la Py, dans le XXe arrondissement de Paris, où les riverains ont pendant des années multiplié pétitions, courriers recommandés et plaintes au commissariat sans résultat. Les policiers avaient estimé ne pas disposer de suffisamment d’éléments pour intervenir. Les services municipaux s’étaient succédé, en vain : la dame n’ouvrait pas sa porte. Les pics anti-pigeons installés sur la façade avaient été arrachés. Une partie du voisinage avait diagnostiqué un syndrome de Diogène à la lumière des piles de vieux chiffons visibles sur les balcons.
La contravention de 135 euros prévue par l’article R. 632-1 du code pénal, même théoriquement applicable, est difficile à mettre en œuvre lorsque l’auteur ne sort pas de chez lui et que la police ne se déplace pas. La mairie, l’infirmier psychiatrique de secteur, l’association de protection des animaux et les voisins empathiques peuvent constituer des relais utiles — en particulier pour envisager un pigeonnier contraceptif comme solution de long terme. Mais aucun de ces acteurs ne dispose du pouvoir d’entrer dans le logement sans décision judiciaire. C’est précisément là que la valeur ajoutée de l’ordonnance du 28 janvier 2026 est la plus grande : en autorisant judiciairement l’accès forcé, elle franchit le verrou que tous les recours extrajudiciaires avaient été incapables de forcer.
Que faire si le syndic reste passif ?
La situation est fréquente : les nuisances sont documentées, le syndic est alerté par mail et courrier recommandé, et aucune réaction ne suit. Cette passivité engage sa responsabilité au titre de la faute de gestion, dès lors que sa mission légale l’oblige à assurer la conservation de l’immeuble et à agir pour faire cesser les atteintes aux parties communes. Le copropriétaire ou le conseil syndical peut alors mettre en demeure le syndic d’agir par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l’article 14 de la loi de 1965 et en lui impartissant un délai précis. À défaut de réaction, le conseil syndical — ou tout copropriétaire représentant au moins un quart des voix — peut demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire aux fins de voter une autorisation d’ester en justice (article 55 du décret du 17 mars 1967). L’inertie du syndic informé peut également être retenue comme faute de gestion ouvrant droit à des dommages-intérêts au profit du syndicat.
Qui paie le dépigeonnage et le nettoyage ?
La répartition des frais dépend de la localisation des nuisances et de l’imputabilité de leur cause — logique identique à celle qui gouverne la dératisation en copropriété ou la gestion des punaises de lit.
Pour les parties communes — façades, toiture, cour intérieure, escaliers —, les frais d’intervention et de pose de dispositifs dissuasifs (pics, filets, câbles) sont à la charge de la copropriété, répartis entre les copropriétaires selon les tantièmes. La décision doit être soumise au vote de l’assemblée générale, sauf urgence permettant au syndic d’agir sans vote préalable. Aucune subvention publique n’accompagne généralement ce type de travaux.
Pour les parties privatives, les frais incombent en principe au copropriétaire ou au locataire concerné. Mais lorsque la présence des pigeons résulte directement du nourrissage pratiqué depuis un autre lot, la jurisprudence retient la responsabilité de l’auteur pour les surcoûts générés, y compris sur les parties privatives des voisins victimes. La CA Paris, Pôle 4 ch. 2, 26 oct. 2011, n° 10/02930, l’illustre au fond en condamnant l’auteure du nourrissage à rembourser au syndicat les travaux de ravalement devenus nécessaires, dont le coût (12 120,84 euros TTC après déduction des postes imputables à la vétusté) avait été mis à la charge solidaire de l’usufruitière et de la nue-propriétaire. Le devis de nettoyage adossé à la demande de provision en référé permet de récupérer rapidement une avance sur ces frais sans attendre l’issue du fond.
Les contrats d’assurance habitation ou multirisque immeuble n’incluent généralement pas la lutte contre les nuisibles dans leur garantie de base. Il convient de vérifier les conditions particulières du contrat avant d’engager les dépenses.
Incidences sur la rédaction des règlements de copropriété
La décision du 28 janvier 2026 confirme l’importance d’une clause de responsabilité bien rédigée. La clause invoquée en l’espèce — engageant la responsabilité du copropriétaire pour les faits de toute personne ou de tout animal dont il est légalement responsable — est une clause standard dont l’utilité est démontrée en référé.
Une clause spécifique dans le règlement de copropriété interdisant le nourrissage d’animaux sauvages depuis les parties privatives (balcons, loggias, fenêtres) ou dans les parties communes serait plus précise, plus directement opposable et moins exposée aux contestations tirées de l’absence d’interdiction explicite. Plusieurs règlements modernes intègrent désormais de telles stipulations. En leur absence, le trouble anormal de voisinage et la clause générale de responsabilité se cumulent pour combler le vide — mais au prix d’un contentieux que la rédaction préventive du règlement aurait peut-être évité.
En résumé
Lorsque l’auteur des nuisances est copropriétaire occupant, le syndicat dispose du référé-trouble (art. 835 al. 1er CPC) pour obtenir cessation du trouble, accès forcé au lot, astreinte et provision. L’ordonnance du TJ Paris du 28 janvier 2026 valide la combinaison de ces mesures dans un même dispositif, en s’appuyant sur la double qualification trouble anormal de voisinage et violation du règlement de copropriété.
Lorsque l’auteur est locataire, le bailleur peut notifier un congé pour motif légitime et sérieux (art. 15, I, loi du 6 juillet 1989) ou agir en résiliation judiciaire du bail. Le syndicat peut parallèlement intervenir dans l’instance, mettre en cause le copropriétaire bailleur défaillant, ou exercer l’action oblique contre le locataire en cas d’inertie fautive du bailleur.
Dans tous les cas, trois règles pratiques s’imposent : constituer le dossier probatoire avant toute assignation (procès-verbal de commissaire de justice, comptes-rendus d’architecte, devis, mises en demeure) ; ne pas compter sur une régularisation postérieure pour stopper la procédure ; calibrer précisément l’astreinte sur un résultat mesurable et non sur une durée.
