Le référé préventif est présenté partout comme un réflexe indispensable avant tout chantier : une expertise judiciaire qui fige l’état des immeubles voisins et vous protège contre les réclamations. Le discours est bien rodé. La réalité l’est moins. Aucun texte ne prévoit cette procédure. Les rapports qu’elle produit sont, trop souvent, des reportages photographiques de plusieurs centaines de pages — sans un constat qualifié, sans une interprétation, sans une conclusion technique. Et les provisions se comptent en dizaines de milliers d’euros par tranche.
Faut-il pour autant renoncer à se préconstituer une preuve avant travaux ? Certainement pas. Mais il existe une autre voie, plus rapide et sans commune mesure sur le plan du coût, que presque personne ne propose : le constat de commissaire de justice ordonné sur requête, dressé chez tous les avoisinants. Voici ce que le référé préventif apporte réellement, ce qu’il coûte, ce que vaut l’alternative — et, si vous êtes le voisin assigné, comment ne pas subir une expertise organisée par et pour le promoteur d’en face.
Le référé préventif, c’est quoi exactement ?
Le référé préventif est une procédure par laquelle celui qui projette des travaux — promoteur, maître d’ouvrage, syndicat de copropriétaires, simple particulier — fait désigner par le juge un expert judiciaire chargé de constater, avant le début du chantier, l’état des immeubles voisins. Objectif : établir de manière contradictoire et opposable que les fissures, affaissements et désordres constatés existaient avant les travaux, pour couper court aux réclamations qui ne manqueront pas de les imputer au chantier.
Premier point, que presque personne n’écrit : le « référé préventif » n’existe dans aucun texte. Aucun article du Code de procédure civile ne le nomme, aucune loi ne l’organise. C’est une création de la pratique — promoteurs, avocats, experts — greffée sur l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Le référé préventif n’est donc qu’une déclinaison du référé expertise, appliquée à un litige qui n’existe pas encore, le cas échéant combinée à l’article 835 pour d’éventuelles mesures conservatoires. Les conditions de l’article 145 du Code de procédure civile s’y appliquent intégralement — motif légitime, absence d’instance au fond, mesure légalement admissible.
L’ironie est que seul le contentieux administratif a fini par donner un support textuel à cette pratique : pour les travaux publics, l’article R. 532-1 du Code de justice administrative permet au juge des référés de prescrire toute mesure utile d’expertise, et le décret n° 2023-468 du 16 juin 2023 a créé un article R. 532-1-1 taillé sur mesure, qui organise le constat de l’état des avoisinants puis le suivi des dommages pendant les travaux. En procédure civile, rien de tel : la « procédure » qu’on vous présente comme incontournable est une coutume de place, typiquement française — ailleurs, l’état des lieux avant chantier est un document technique établi par un ingénieur privé, pas une procédure judiciaire avec audience, expert et consignations.
Cette généalogie n’est pas anecdotique. Une procédure née de la pratique ne s’évalue pas à son texte, puisqu’elle n’en a pas : elle s’évalue à ses résultats. Et ses résultats méritent d’être regardés en face.
Ce que le rapport contient réellement
Voici ce que les plaquettes ne disent jamais. Dans un nombre considérable de dossiers, le rapport de référé préventif se résume à une compilation de photographies : façade par façade, pièce par pièce, cliché après cliché. Pas de description qualifiée des désordres — leur nature, leur origine probable, leur caractère évolutif ou stabilisé. Pas de mesure d’amplitude des fissures. Pas d’avis sur la vulnérabilité des existants au regard des travaux projetés. Pas de préconisation. L’expert technique s’est comporté en opérateur de prise de vue, et sa compétence d’ingénieur ou d’architecte n’a servi à rien.
La cause est structurelle. Les missions types, recopiées d’assignation en assignation, demandent à l’expert de « constater l’état des existants » — rien de plus. L’expert exécute la mission à la lettre, multiplie les vacations au tarif d’une expertise judiciaire, et livre un document dont la valeur ajoutée technique est proche de zéro. Ma conviction, après des années de ces dossiers : le référé préventif s’est développé et s’est imposé comme un standard parce qu’il crée de l’activité pour ceux qui le pratiquent, bien plus que parce qu’il protège ceux qui le paient. Sa pertinence, dans la forme que lui donne la pratique dominante, est au mieux contestable. Ce travers rejoint d’ailleurs un problème plus large de l’expertise civile, où le contrôle réel de la qualité des rapports est à peu près inexistant.
C’est quoi le problème avec l’expertise judiciaire ?
Soyons honnête sur ce que ce reportage photographique conserve malgré tout de valeur : une date certaine et contradictoire. Même une liasse de photos, dès lors qu’elle a été établie par un expert désigné en justice, en présence des parties régulièrement appelées, fait la preuve — difficilement contestable — que telle fissure existait ou n’existait pas à telle date. Mais si le contenu se réduit à cela, une question s’impose : pourquoi le payer au prix d’une expertise ?
Des provisions à 50 000 € pour des photographies
Les ordres de grandeur, constatés en dossier, méritent d’être écrits noir sur blanc. Pour un référé préventif portant sur trois immeubles de cinq étages : première provision de 50 000 €, complétée en cours d’opérations par une demande de 60 000 €. Puis, le chantier suivant venant s’implanter dans le même îlot, un second référé préventif sur les trois mêmes immeubles — déjà intégralement visités quelques mois plus tôt — avec une nouvelle provision de 50 000 €. Plus de 160 000 € de frais d’expertise pour photographier deux fois les mêmes cages d’escalier. À ce niveau, la question n’est plus celle de la prudence procédurale : c’est celle de l’économie générale d’un système, dont les dérives tarifaires dépassent d’ailleurs largement le seul référé préventif.
Frais d’expertise judiciaire : l’indécence des montants — pourquoi personne ne dit rien, et comment contester
Le coût est intégralement supporté par le demandeur : consignation initiale fixée par l’ordonnance — sous peine de caducité de la désignation de l’expert —, compléments au fil des vacations, montant final fonction du nombre d’avoisinants et de la durée du chantier. La règle de répartition des frais d’expertise ne changera rien pour le maître d’ouvrage : c’est sa procédure, c’est sa charge. Et ce qu’il achète à ce prix, dans la pratique dominante, ce n’est pas de l’analyse technique — c’est de l’opposabilité et une date. Deux choses qu’on peut obtenir autrement.
L’alternative : le constat de commissaire de justice ordonné sur requête
Voici la solution que je mets en œuvre pour les promoteurs immobiliers, après des années de rapports d’expertise sans valeur ajoutée : une requête au président du tribunal judiciaire aux fins de désignation d’un commissaire de justice, chargé de dresser un procès-verbal de constat de l’état de tous les immeubles avoisinants avant l’ouverture du chantier.
Le raisonnement est simple. Si le contenu réel d’un rapport de référé préventif est un constat photographique daté, alors autant confier ce travail à l’officier public dont c’est précisément le métier. Le commissaire de justice décrit, photographie, mesure, date — et son procès-verbal fait foi de ses constatations matérielles. L’ordonnance du président, obtenue en quelques jours sur le fondement de l’article 145 exercé par voie de requête, donne au constat une assise judiciaire et permet d’organiser l’accès aux parties privatives des avoisinants, là où un constat purement amiable s’arrête à la porte de ceux qui refusent d’ouvrir. Pas d’audience, pas d’assignation de dizaines de défendeurs, pas de réunions d’expertise qui s’étirent sur des mois, pas de consignations à cinq chiffres qui se succèdent : le calendrier du chantier ne dépend plus de l’agenda d’un expert.
Les contreparties existent et doivent être dites, parce que c’est en les connaissant qu’on arbitre correctement. D’abord, la requête déroge au principe de la contradiction : elle doit exposer les circonstances qui justifient de ne pas appeler les voisins à la procédure, et le voisin qui découvre l’ordonnance peut en demander la rétractation. Ensuite, le procès-verbal, même judiciairement ordonné, reste un élément de preuve que le voisin pourra discuter — plus difficilement qu’un constat amiable, moins difficilement qu’une expertise contradictoire. Enfin, il n’y a pas d’expert installé dans la durée du chantier : pas de suivi des désordres en cours de travaux, pas de mission opposable aux constructeurs et aux assureurs.
L’arbitrage se résume donc ainsi : pour l’immense majorité des opérations, où l’enjeu est de dater l’existant et de dissuader les réclamations opportunistes, le constat judiciairement ordonné rend le même service probatoire utile pour une fraction du coût et du délai. Le référé préventif ne reprend l’avantage que lorsque le chantier présente un risque technique réel pour les avoisinants — terrassements profonds, reprises en sous-œuvre, mitoyennetés fragiles — et que l’opposabilité aux constructeurs, aux concessionnaires et à l’assureur dommages-ouvrage a une valeur stratégique propre.
Si vous optez malgré tout pour le référé préventif : la mission de l’expert
Une réalité de pratique que peu de justiciables connaissent : le juge des référés reprend le plus souvent, dans son ordonnance, la mission telle qu’elle est rédigée dans l’assignation. Autrement dit, c’est l’avocat du demandeur qui tient la plume du futur rapport. Si la mission se borne à « constater l’état des avoisinants », vous recevrez des photos — au tarif qu’on vient de voir. Si elle exige davantage, l’expert devra livrer davantage. Le mouvement récent joue d’ailleurs en sens inverse : des juges simplifient les missions qu’ils estiment disproportionnées, « afin que l’expert conserve la maîtrise des opérations » (TJ Draguignan, réf., 26 févr. 2025, n° 24/06394) — raison de plus pour rédiger une mission exigeante sur le contenu du constat plutôt que boursouflée de chefs accessoires que le juge élaguera.
Une mission digne de ce nom impose à l’expert :
- de dire si les immeubles avoisinants présentent ou non des désordres ou dégradations déjà existants, en précisant leur nature, leur localisation, leurs dimensions et leur origine probable (structure, mode constructif, vétusté) ;
- de se rendre sur place et de visiter physiquement le site et les immeubles voisins — à défaut de cette précision, une expertise « sur pièces », menée sur documents, reste possible et ne vaut rien sur le terrain probatoire ;
- de donner son avis sur la vulnérabilité des existants au regard des méthodes constructives envisagées, et de préconiser les mesures de sauvegarde utiles — les juges admettent que l’expert donne un avis sur l’opportunité de mesures de sauvegarde en cas d’urgence (TJ Saint-Malo, 21 mai 2026, n° 26/00086) ;
- de poser ou faire poser des témoins et jauges fissurométriques sur les désordres significatifs, et de prévoir le cas échéant un suivi vibratoire pendant les phases de démolition et de terrassement — c’est ce dispositif de mesure, et non la photographie, qui permettra de dire un an plus tard si une fissure a évolué ;
- de poursuivre sa mission jusqu’à l’achèvement des travaux, avec faculté de reprendre ses investigations si un désordre est signalé en cours de chantier.
Un point appelle en revanche la prudence : la pratique ancienne consistait à faire mentionner dans l’ordonnance que le demandeur pourrait faire passer ses entreprises sur les fonds voisins pour les besoins techniques du chantier. Des juridictions écartent désormais ce type de chef de mission, jugeant qu’autoriser des travaux chez les voisins ou organiser un passage excède la finalité probatoire de l’article 145 (TJ Saint-Malo, 21 mai 2026, n° 26/00086). La jurisprudence n’est pas fixée avec constance sur ce point. Dans le doute, l’accès au fonds voisin se sécurise par la voie du tour d’échelle proprement dit, amiable ou judiciaire — pas en la glissant dans la mission de l’expert.
En cas de difficulté en cours d’opérations — voisin qui refuse sa porte, expert qui traîne, désordre apparu pendant les terrassements — l’interlocuteur est le juge chargé du contrôle des expertises, qui peut adapter la mission, remplacer l’expert ou débloquer un accès.
Qui assigner, et quand saisir le juge
L’opposabilité du rapport ne vaut qu’à l’égard des parties appelées à la procédure — et les juges refusent de confier à l’expert le soin de se prononcer sur la responsabilité de constructeurs qui n’y ont pas été appelés (TJ Saint-Malo, 21 mai 2026, n° 26/00086). Le périmètre des défendeurs est donc un choix stratégique, pas une formalité. Il comprend classiquement :
- les propriétaires riverains identifiés par le cadastre — propriétaires individuels et syndicats de copropriétaires, sans oublier que dans un immeuble collectif, la visite devra pénétrer dans les lots privatifs concernés ;
- la commune pour la voirie et les réseaux d’assainissement, et les concessionnaires de réseaux ; sur ce point, la Cour de cassation a tranché : la réglementation DT/DICT relative aux travaux à proximité des ouvrages souterrains ne prive pas le maître d’ouvrage du recours à l’article 145 et ne justifie pas la mise hors de cause de l’exploitant du réseau (Cass. 3e civ., 16 févr. 2022, n° 21-11.926, publié) ;
- les constructeurs du demandeur lui-même — architecte, entreprises, bureau de contrôle — et les assureurs, dont l’assureur dommages-ouvrage : le rapport doit être opposable à ceux contre qui le maître d’ouvrage se retournera si le chantier cause un dommage.
Pour délimiter le cercle des voisins à assigner, raisonnez en zone d’influence des travaux : profondeur des terrassements, nature du sol, mitoyennetés, présence d’immeubles anciens ou fragiles. Assigner trop étroitement prive le rapport d’opposabilité là où le risque est réel ; assigner trop largement multiplie les visites et la facture.
Côté juridiction, une règle nouvelle est à connaître : pour les mesures d’instruction sollicitées depuis le 1er septembre 2025, seule la juridiction du lieu de situation de l’immeuble est compétente (art. 145, al. 3 C. proc. civ., issu du décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025). Le forum shopping entre tribunaux, parfois pratiqué pour choisir sa liste d’experts, est terminé.
Le calendrier, enfin, est le piège le plus fréquent. Entre l’assignation, l’audience, la consignation, la première réunion et la visite de dizaines de lots, plusieurs mois s’écoulent — et les constats doivent être achevés avant le premier coup de pelle, sans quoi la mesure perd l’essentiel de son sens. Saisir le juge trop tard, c’est choisir entre reporter le chantier et démarrer sans état zéro. Dernière borne : l’article 145 exige d’agir « avant tout procès » — une instance au fond déjà engagée sur le même litige ferme la voie du référé préventif.
Vous êtes voisin : vos droits, vos réflexes, vos limites
Recevoir une assignation en référé préventif inquiète — à tort sur la forme, à raison sur le fond. Sur la forme : vous n’êtes accusé de rien. L’audience sert pour l’essentiel à désigner l’expert ; votre absence n’emporte aucune condamnation, et les frais de la procédure comme de l’expertise restent à la charge du demandeur. Vos propres conseils — avocat, expert d’assuré — demeurent en revanche à votre charge.
Sur le fond, tout se joue ensuite, pendant les opérations. Et c’est là que la passivité coûte cher. Le rapport qui sortira de cette expertise a été commandé, missionné et payé par le maître d’ouvrage : s’il se limite à des photographies muettes, c’est vous qui en paierez le prix le jour où une fissure apparaîtra dans votre salon. Trois réflexes changent le rapport de force :
- Ouvrez votre porte. Refuser la visite est juridiquement possible mais probatoirement suicidaire : sans état zéro de votre bien, vous ne pourrez plus démontrer qu’un désordre est apparu après le début du chantier — et le maître d’ouvrage plaidera l’antériorité de tout ce qui sera constaté ensuite.
- Ne laissez pas l’expert photographier en silence. Exigez, désordre par désordre, une consignation écrite : localisation, dimensions, amplitude des fissures, pose de témoins. Une photographie ne mesure rien ; un témoin fissurométrique daté, si. Signalez vous-même chaque défaut, même minime — ce qui n’est pas au rapport n’existera plus.
- Relisez le document de constat et complétez-le par un dire. L’expert est tenu de répondre aux dires des parties. Un courrier listant les désordres omis ou décrits de façon lacunaire, adressé avant le dépôt du rapport, vaut infiniment mieux qu’une contestation du rapport d’expertise tentée des années plus tard.
Vous pouvez aussi prendre l’initiative. Le voisin qui constate des fissures pendant un chantier peut solliciter lui-même une expertise sur le fondement de l’article 145 : un faisceau d’indices suffit — constat de commissaire de justice, photographies, chronologie des travaux, nature du procédé constructif — sans avoir à démontrer le bien-fondé d’une future action (CA Versailles, 1re ch., 1er juill. 2021, n° 20/06345). Deux pièges procéduraux guettent toutefois cette initiative. Assignez le bon défendeur : le propriétaire réel du fonds, à vérifier au cadastre, et non la personne physique mentionnée sur la déclaration de travaux — le voisin qui avait assigné le gérant d’une SCI au lieu de la SCI elle-même a été déclaré irrecevable à son égard (TJ Draguignan, réf., 26 févr. 2025, n° 24/06394). Et sachez que la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative amiable préalable (art. 750-1 C. proc. civ.), que la défense soulèvera presque à coup sûr, a été écartée pour une demande d’expertise fondée sur l’article 145, qui n’impose pas de déterminer précisément le fondement du litige futur (même décision). Gardez enfin à l’esprit que la provision d’expertise sera mise à votre charge avancée, comme partie ayant intérêt à la mesure.
Connaissez enfin la limite de l’outil : le référé préventif n’arrête rien. Il ne suspend pas le chantier, n’accorde pas de provision, ne tranche aucune responsabilité. Pour obtenir la suspension des travaux ou une provision, il faut se placer sur le terrain de l’article 835 et démontrer un dommage imminent, un trouble manifestement illicite ou une obligation non sérieusement contestable — conditions strictes, fréquemment jugées non remplies tant que le lien entre les désordres et le chantier n’est pas établi (TJ Draguignan, réf., 26 févr. 2025, n° 24/06394).
Ce que la mission type ne fera jamais pour vous
Le référé préventif n’est ni le talisman que décrivent ses promoteurs, ni tout à fait l’arnaque que suggèrent certains rapports. C’est une pratique sans texte, dont la pertinence se juge dossier par dossier, face à son alternative : nature des travaux, fragilité des avoisinants, calendrier, budget, stratégie à l’égard des constructeurs et des assureurs. Ce paramétrage ne figure dans aucun code — il relève des faits de votre opération, de votre sol, de vos voisins. C’est précisément là qu’intervient l’avocat, que vous soyez celui qui lance le chantier ou celui qui le voit s’installer contre son pignon.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
Questions fréquentes
Mon voisin peut-il m’imposer un référé préventif pour une simple rénovation ?
Il ne peut rien vous imposer lui-même : seul le juge ordonne la mesure, s’il estime le motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile — un procès en germe crédible, non manifestement voué à l’échec. Pour des travaux intérieurs sans incidence structurelle sur la mitoyenneté, ce motif est discutable et la demande peut être combattue. Si le juge l’ordonne néanmoins, la procédure et l’expertise restent aux frais du demandeur.
Je ne peux pas me rendre à l’audience de référé préventif : est-ce grave ?
Non. L’audience sert essentiellement à désigner l’expert et à fixer sa mission ; aucune condamnation n’y est prononcée contre les voisins. Vous pouvez vous y faire représenter ou ne pas comparaître sans conséquence irrémédiable. L’étape décisive pour vos droits est la visite d’expertise de votre bien : celle-là ne se manque pas.
Le maître d’ouvrage qui se passe de référé préventif commet-il une faute ?
Non. Aucun texte n’impose le référé préventif, et les juges rappellent que son absence ne caractérise ni une faute ni un trouble manifestement illicite, même en zone géologiquement fragile (TJ Draguignan, réf., 26 févr. 2025, n° 24/06394). Le risque est purement probatoire : sans état zéro daté — expertise ou constat judiciairement ordonné —, le maître d’ouvrage ne pourra pas démontrer l’antériorité des désordres que les voisins imputeront au chantier.
Le rapport de référé préventif peut-il être utilisé dans un procès ultérieur ?
Oui — c’est même sa seule raison d’être. Établi contradictoirement, il est opposable à toutes les parties appelées à la procédure et pourra être produit devant la juridiction du fond saisie d’une demande d’indemnisation, dans un sens comme dans l’autre : pour écarter la responsabilité du maître d’ouvrage à raison de désordres préexistants, ou pour établir qu’un désordre est apparu pendant les travaux. Il ne lie pas le juge du fond, mais pèse lourd.
