Animal, copropiété et contrat de bail d’habitation : que dit la loi ?

L’animal dans la copropriété

Que dit la loi ?

En matière de clauses du règlement relatives à la présence d’animaux dans l’immeuble en copropriété, la liberté des rédacteurs est limitée par l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, ainsi rédigé : « Sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci. » Bien que ce texte ait été pris pour modifier et compléter la loi du 1er septembre 1948 , on considère qu’il est d’application générale et qu’il s’applique également aux clauses du règlement de copropriété, qui ne saurait comporter des clauses d’interdiction déclarées illicites dans les contrats de location (Cass. 3e civ., 13 oct. 1981, n° 80-10.089 ; Rép. min. n° 34398 : JOAN 18 avr. 1988, p. 1678).

Par ailleurs, l’article L. 214-2 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « Tout homme a le droit de détenir des animaux dans les conditions définies à l’article L. 214-1 (c’est-à-dire « dans des conditions compatibles avec les impératifs biologiques de son espèce ») et de les utiliser dans les conditions prévues à l’article L. 214-3 (qui interdit les mauvais traitements), sous réserve des droits des tiers et des exigences de la sécurité et de l’hygiène publique. Le texte ajoute « et des dispositions de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature » : mais cette loi, dont les dispositions ont été reprises par le Code rural, est aujourd’hui abrogée, à l’exception de son article 1er.

Plusieurs textes viennent compléter les dispositions de l’ article 10 de la loi du 9 juillet 1970 précité :

• Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du Code rural et de la pêche maritime (« 1° Première catégorie : les chiens d’attaque »).
• l’ article L. 211-12 du Code rural distingue deux catégories de chiens susceptibles d’être dangereux : les chiens d’attaque (première catégorie) et les chiens de garde et de défense (deuxième catégorie) ;
• un arrêté du 27 avril 1999 (JO 30 avr. 1999) établit la liste de types de chiens relevant de chacune de ces catégories (V. le texte de cet arrêté en annexe au Code de la copropriété, V° Animaux ) ;
• l’article L. 211-16 du même code précise que le stationnement des chiens de la première catégorie dans les parties communes des immeubles collectifs est interdit. Il semble que l’on puisse entendre par  » stationnement  » toute présence permanente d’un chien de ce type dans les parties communes, même s’il n’est pas statique et ne séjourne pas toujours au même endroit.Ce même texte ajoute que dans les parties communes des immeubles collectifs les chiens de la première et de la deuxième catégorie doivent être muselés et tenus en laisse par une personne majeure ;
• enfin les articles L. 211-20 à L. 211-23 et L. 215-3-1 et de la pêche maritime répriment la divagation des animaux, particulièrement des chiens et chats.

Portée de la réglementation/clauses du règlement

L’interdiction prononcée par l’article 10 qui ne concerne que les « locaux d’habitation » apparaît comme une application particulière du principe posé par l’article L. 214-2 du Code rural selon lequel « tout homme a le droit de détenir des animaux ».

Cependant, la portée du principe ainsi énoncé doit être relativisée :

• d’une part, l’interdiction édictée par l’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 ne concerne que les « animaux familiers ». A contrario, il résulte de ce texte que le règlement peut interdire la détention d’animaux « non familiers », ce qui amène à s’interroger : qu’est-ce qu’un animal « familier » ? Faut-il assimiler l’animal familier à l’animal « domestique », ou encore à « l’animal de compagnie » défini par l’article L. 214-6 du Code rural comme l’animal « détenu ou destiné à être détenu par l’homme pour son agrément » ? Cette dernière définition est extrêmement large et permettrait d’admettre qu’un copropriétaire détienne chez lui « pour son agrément » des animaux exotiques (notamment des reptiles…) ;
• d’autre part, ce même article 10 énonce implicitement les devoirs du détenteur d’un animal dans un local d’habitation : cet animal ne doit causer « aucun dégât à l’immeuble et ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci ». Par ailleurs, selon l’article 10 alinéa 2 de la loi du 9 juillet 1970, il est licite d’interdire la détention de chiens appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du Code rural (chiens d’attaque). Dans le même esprit, on observe que le droit de détenir des animaux, affirmé par l’article L. 214-2 du Code rural, ne doit s’exercer selon ce texte que « sous réserve des droits des tiers et des exigences de la sécurité et de l’hygiène publique ».

Ces réserves sont évidemment bienvenues car la présence d’animaux peut être la source de divers désagréments et parfois même de dangers, comme le montre la jurisprudence.

Animaux « familiers »

Principe

L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 répute non écrite la clause du règlement interdisant (ou  » tendant à interdire « ) la détention d’un animal familier dans un local d’habitation. La lettre du texte amène à faire une double constatation :
l’interdiction n’est illicite que dans la mesure où elle concerne un  » animal familier « . Cette notion d’animal familier n’est pas nécessairement identique, selon nous, à celle  » d’animal de compagnie  » que l’ article L. 214-6 du Code rural et de la pêche maritime définit comme étant “tout animal détenu ou destiné à être détenu par l’homme pour son agrément” ;Il est en effet des animaux qui peuvent être considérés comme  » de compagnie  » au sens ainsi défini tout en n’étant pas familiers (par exemple les serpents, scorpions, araignées venimeuses qu’il est devenu à la mode d’élever). La détention de ce type d’animaux pourrait donc être à notre avis interdite ;
l’interdiction n’est illicite que lorsqu’elle concerne des  » locaux d’habitation « . Il pourrait donc être licite d’interdire la détention d’un animal même familier, dans des locaux à usage exclusivement professionnel ou commercial.

Il a été jugé que la loi du 10 juillet 1970 n’impliquait “aucune limite quantitative à la détention d’un animal familier” et qu’en conséquence le règlement de copropriété ne pourrait interdire la détention de plusieurs animaux familiers dans un appartement (CA Versailles, 4e ch., 17 avr. 1985 Mme Kurtzemann c. Mme Chateef : JCP G 1987, II, 20848). Plus précisément dans cette affaire, il a été jugé que devait être infirmée la décision du tribunal qui a estimé que le fait d’entretenir plusieurs chats (sept ou neuf) dans un studio dépendant d’un immeuble collectif (situé à Neuilly-sur-Seine, 24, rue Victor-Noir) et, ce malgré la mise en demeure résultant du jugement, constituait une infraction aux clauses du bail et à la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 :

« Qu’en effet tant le bail, que cette loi n’autorisent, selon les premiers juges, que la détention d’un seul animal ;
Mais considérant que les premiers juges ont ajouté à la loi :
Que la loi de référence n’édicte aucune limite quantitative à la détention d’un animal familier, laquelle trouvera sa mesure dans le respect de la jouissance paisible des occupants de l’immeuble et de l’intégrité des bâtiments.« 

Tempérament

L’ article 10 alinéa 1 de la loi du 9 juillet 1970 énonce toutefois qu’un animal ne peut être détenu dans un local d’habitation que sous réserve qu’il “ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci” (V. pour des troubles causés par la présence de plusieurs chats siamois dans un appartement : Cass. 3e civ., 1er déc. 1992, n° 91-13.485 : RD imm. 1993, p. 124 , obs. P. Capoulade).
Le règlement de copropriété pourrait donc imposer au propriétaire d’un animal des sujétions diverses tendant à ce que cette préoccupation du législateur (absence de dégât à l’immeuble ou de troubles de jouissance aux occupants) soit respectée : par exemple en obligeant les propriétaires à tenir leurs animaux en laisse dans les parties communes (d’autant que, nous l’avons vu, l’ article L. 215-5 du Code rural interdit de laisser divaguer les chiens et les chats : V. n° 22 ) ou à prendre des dispositions pour éviter les aboiements.

Autres catégories d’animaux

• Chiens de première catégorie : Il résulte expressément de l’ article 10 alinéa 2 de la loi du 9 juillet 1970 que le règlement peut interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie (notamment les  » pitt- bulls  » et  » boer bulls « ).
• Autres animaux : Le règlement de copropriété peut interdire la présence et la détention dans l’immeuble de tout animal qui ne peut pas être considéré comme un  » animal familier « . Cette interdiction peut concerner tous les locaux, qu’ils soient à usage professionnel au sens large, ou à usage d’habitation, et aussi bien les parties privatives que communes.

Sanctions

Plusieurs types de sanctions sont prévus par les textes :

• Tout d’abord des sanctions pénales dont la gravité varie en fonction de la nature de l’infraction ( C. rur., art. R. 215-2 ). Certaines de ces infractions (stationnement des chiens de première catégorie dans les parties communes ou non-respect de l’obligation de museler et de tenir en laisse les chiens de première et deuxième catégorie) peuvent être constatées par le garde champêtre et les agents de police municipale ( C. rur., art. L. 215-3-1 ) ;
• ensuite la possibilité d’éliminer les animaux errants ou divagants en les faisant saisir par un agent de la force publique et conduire à la fourrière ( C. rur., art. L. 211-22 et L. 211-23 ).
• enfin une possibilité de faire cesser les troubles par une condamnation sous astreinte. Par exemple Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 2, 23 mai 2012, n° 11/15913

L’exemple du chien

Un règlement de copropriété ne peut pas interdire un chien, qui est un animal familier de compagnie, s’il n’est constaté aucun dégât à l’immeuble et ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci. A contrario, un règlement de copropriété peut tout à fait interdire tout animal, dont un chien, si ce dernier cause un dégât à l’immeuble ou provoquer un trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.

Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 2, 23 mai 2012, n° 11/15913 : « Par ordonnance entreprise, réputée contradictoire, du 29 juillet 2011 le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, au visa de l’article 809 du code de procédure civile’: ordonné à Mme Y de faire cesser par tous moyens les agissements de son chien de manière à mettre fin aux nuisances sonores subies par les occupants de l’immeuble tant le jour que la nuit, ordonné une astreinte de 300€ par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant signification de l’ordonnance, pour une durée de deux mois, s’est réservé la liquidation de l’astreinte, a condamné Mme Y à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. (…)
Considérant qu’il résulte des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété que’ chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, et que le règlement de copropriété de l’immeuble du XXX prohibe tous bruits ou tapages nocturnes de quelque nature que ce soit (article 18) et interdit la présence d’animaux même domestiques, de nature bruyante, désagréable ou nuisible (article 19)’; »

Quelle modification du règlement de copropriété ?

Une copropriété déjà existante peut être tentée de vouloir, si elle n’en dispose pas, insérer dans son règlement de copropriété une clause relative aux animaux de copropriété.

Cela sera toutefois très difficile, voire impossible. En effet, le règlement de copropriété ne peut être modifié par l’assemblée générale qu’à l’unanimité, et non plus à la majorité de l’article 26, dès lors que la modification porte atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, à la destination de l’immeuble, ou encore à des droits acquis sur les parties communes ou services collectifs (Cass. 3e civ., 19 oct. 2011, n° 10-20.634).

En l’espèce, imposer dans un logement privatif des nouvelles règles relatives à la détention d’un animal de compagnie et aux modalités de sa vie quotidienne affecte nécessairement la jouissance de ce logement. Une telle modification requiert donc l’unanimité des copropriétaires. Il convient de rappeler que l’unanimité s’entend de celle de tous les copropriétaires, y compris les absents : ainsi, si un seul copropriétaire ne vient pas à l’AG, refuse de voter ou s’y oppose, l’unanimité n’est pas atteinte.

Modèle de clause de règlement de copropriété

Les copropriétaires sont autorisés à détenir uniquement des animaux familiers (habituellement considérés couramment comme animaux « de compagnie » : chiens, chats, oiseaux… définis à l’article L. 214-6, I. du Code rural), à l’exclusion de tout animal exotique (notamment les reptiles ou les arachnides) et de tout animal malodorant, malpropre ou bruyant.

Est interdite la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du Code rural et plus généralement la détention de tout animal susceptible de présenter un danger quelconque pour les habitants de l’immeuble.

Les animaux dont la détention est autorisée ne doivent causer aucun bruit de nature à gêner les voisins et plus généralement aucun trouble de jouissance particulier, Les chiens devront, le cas échéant, s’ils se manifestent par des aboiements intempestifs, être munis d’un collier anti-aboiements.

Les animaux dont la présence est autorisée ne devront causer aucun dégât à l’immeuble, en particulier par leurs déjections. Les frais engagés pour faire disparaître les dégradations causées par eux resteront à la charge de leurs propriétaires, conformément à l’article 1243 du Code civil. En application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires détenteurs d’animaux devront s’assurer contre tous les risques qu’ils peuvent engendrer et en justifier le cas échéant à la demande du syndic.

En aucun cas les animaux ne devront errer dans les parties communes. Lorsqu’ils se trouveront dans les parties communes, les animaux devront être tenus en laisse ou maîtrisés, et éventuellement (en ce qui concerne les chiens) muni d’une muselière. Dans les jardins et espaces verts, outre le respect de ces diverses obligations, les propriétaires d’animaux devront prendre toutes dispositions pour éviter qu’ils soient souillés par des déjections animales.

L’animal dans le contrat de location du logement

La question de la présence des animaux de compagnie dans une location est souvent source de conflit entre les propriétaires et les locataires. En effet, les animaux peuvent causer des nuisances, des dégradations ou des allergies. Mais le propriétaire peut-il interdire au locataire d’avoir un animal de compagnie ? La réponse varie selon le type de location et le type d’animal.

Location à usage d’habitation

Il s’agit du cas le plus courant, où le logement est la résidence principale du locataire. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas interdire la détention d’un animal de compagnie, sauf si celui-ci est classé dans la catégorie des chiens d’attaque (pitbulls, boerbulls, etc.).

En effet, l’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 dispose que :

« I – Sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.

Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime. »

Article 10 de la loi du 9 juillet 1970

Ainsi, le locataire a le droit d’avoir un animal familier (chien, chat, lapin, hamster, etc.), mais il doit veiller à ce qu’il ne cause pas de troubles à la tranquillité du voisinage (aboiements incessants, odeurs, etc.) ou de dégâts au logement (griffures, morsures, etc.). Si tel est le cas, le propriétaire peut demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Il faut noter que le règlement de copropriété ne peut pas non plus interdire les animaux de compagnie dans les parties privatives. En revanche, il peut réglementer leur accès aux parties communes (ascenseur, jardin, etc.).

Location meublée de tourisme

Il s’agit du cas où le logement est loué pour une courte durée (quelques jours ou semaines) à des personnes qui n’y élisent pas leur domicile. Dans ce cas, le propriétaire peut interdire la détention d’un animal de compagnie. En effet, l’article 96 de la loi du 22 mars 2012 dispose que Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 tendant à faciliter l’action des locataires ou occupants de bonne foi dont l’immeuble subit une dépréciation par suite du caractère insalubre ou dangereux des logements situés dans le même ensemble immobilier ou dans un ensemble voisin et modifiant l’article L. 613-3 du code de la construction et de l’habitation et aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 632-1 du code rural et de la pêche maritime, une clause du contrat de location saisonnière d’un meublé de tourisme peut interdire au locataire la détention d’un animal familier.

Ainsi, le propriétaire doit insérer une clause explicite dans le contrat de location pour interdire les animaux. Si le locataire ne respecte pas cette clause, il peut être mis en demeure de quitter les lieux ou de payer des dommages-intérêts.

Le possible encadrement des conditions de la présence de l’animal

On sait qu’il n’est pas possible d’interdire la détention d’animaux familiers dans les lieux loués. L’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 s’y oppose formellement sauf dans le cas d’une location saisonnière. Une clause du bail ne pourrait donc s’opposer à ce qu’un locataire jouisse de lieux loués en compagnie d’un chien, d’un chat ou autre animal considéré comme familier et un règlement de copropriété ne pourrait davantage contenir une telle restriction, quel que soit le standing de l’immeuble.

Pour autant, le droit de vivre en compagnie d’un animal domestique n’autorise pas tout et la limite posée par la loi elle-même sonne comme une évidence. La présence d’un animal est subordonnée au fait que ne soit causé ni dégât à l’immeuble, ni trouble de jouissance à ses occupants. Dans le cas contraire, le bail pourrait être résilié. La loi envisage donc implicitement de sanctionner de telles nuisances.

La cour d’appel de Paris (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 3, 18 juin 2021, n° 20/13664 sur renvoi de Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 26 octobre 2017, n° 15/17695) valide ainsi une clause qui, sans interdire la présence d’animaux, encadre les conditions de leur présence en interdisant qu’ils restent seuls dans l’appartement :

Conseils pratiques

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez avoir un animal de compagnie, il est conseillé de :

• vérifier le contrat de location et le règlement de copropriété pour connaître les éventuelles restrictions ;
• demander l’autorisation écrite du propriétaire si le contrat de location interdit les animaux ;
• souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés par l’animal ;
• respecter les règles d’hygiène et de sécurité pour l’animal et le logement ;
• faire vacciner et identifier l’animal ;
• tenir l’animal en laisse dans les parties communes.

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez interdire les animaux de compagnie, il est conseillé de :

• insérer une clause claire dans le contrat de location, en précisant le type d’animal et les sanctions en cas de non-respect ;
• faire un état des lieux d’entrée et de sortie pour constater l’état du logement ;
• demander au locataire une attestation d’assurance responsabilité civile ;
• faire respecter le règlement de copropriété ;
• saisir le juge en cas de troubles ou de dégradations causés par l’animal.

Conclusion

En conclusion, un propriétaire peut interdire les animaux de compagnie dans une location meublée de tourisme, mais pas dans une location à usage d’habitation, sauf si l’animal est dangereux. Le locataire doit respecter les obligations liées à la détention d’un animal et veiller à ce qu’il ne cause pas de nuisances ou de dommages. Le propriétaire peut faire valoir ses droits en cas de litige.

Tableau récapitulatif synthétique

Type de location	Interdiction des animaux possible ?	Conditions
Location à usage d’habitation	Non, sauf pour les chiens d’attaque, mais possible d’encadrer leur présence	Clause réputée non écrite, sauf pour les chiens d’attaque
Location meublée de tourisme	Oui	Clause explicite dans le contrat

Sources

S. Bouchet, Les abeilles et la copropriété : Inf. rap. copr. mars 2018, p. 21. – A. Djigo, Contentieux immobiliers : les pigeons se nourrissent, les voisins trinquent ! : Loyers et copr. 2013, étude 6. – D. Rodrigues, Les animaux en copropriété : Inf. rap. copr. janv.-févr. 2018, p. 31. – J.-M. Roux, L’animal en copropriété : Inf. rap. copr. mars 2007, p. 23.

La Semaine Juridique Edition Générale n° 40, 30 Septembre 1987, II 20848 – BAUX D’HABITATION. — L. 22 juin 1982. Preneur. Obligations. Détention d’un animal familier. L. 9 juillet 1970, art. 10. Stipulation interdisant la détention d’unanimal familier. Nullité. Conditions. Absence de dégâts et detroubles de jouissance. Détention de sept ou neuf chats. Possibilité (oui). Bail. Loi. Absence de limite quantitative à la détentiond’un animal. Trouble à la jouissance des occupants de l’immeuble (non). Dégradation des parties communes (non).- Commentaire par Théodore IVAINER – Versailles, 4e Ch., 17 avril 1985 ; Mme Kurtzemann c. Mme Chateef.

Mots clés

Règlement de copropriété. – Clause. – Détention animaux. – Trouble de jouissance.