Annuler une assemblée générale convoquée par un syndic sans pouvoir

Vous recevez un procès-verbal, vous votez des travaux, un budget, des appels de fonds — et vous apprenez ensuite que le syndic qui vous avait convoqués n’avait, en réalité, plus le pouvoir de le faire. Sa désignation a été annulée, son mandat avait expiré, ou son contrat était nul. La question qui suit est immédiate et coûteuse : l’assemblée tenue sur cette base tient-elle encore, et faut-il démontrer un préjudice pour la faire tomber ?

La réponse, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2026, est nette : lorsque le syndic était dépourvu du pouvoir de convoquer, un copropriétaire peut faire annuler la convocation et l’assemblée sans avoir à justifier d’un grief personnel ni d’une faute du syndic. Encore faut-il agir dans le délai de deux mois — et comprendre que cette solution puissante ne vide pas automatiquement des années d’assemblées, contrairement à ce qu’on lit souvent. C’est tout l’objet de cette page.

Ce que « syndic sans pouvoir » recouvre exactement

Le syndic est, sauf disposition contraire, la seule personne habilitée à convoquer l’assemblée générale (art. 7 du décret du 17 mars 1967). Encore faut-il qu’il tienne ce pouvoir d’un mandat régulier. Quatre situations le privent de ce pouvoir, et elles n’ont pas le même régime.

La première : sa désignation est annulée par le juge. L’annulation rétroagit — le syndic est réputé n’avoir jamais été investi, et donc n’avoir jamais eu qualité pour convoquer l’assemblée suivante. C’est l’hypothèse tranchée le 18 juin 2026.

La deuxième : son mandat a expiré et n’a pas été renouvelé dans les délais. La convocation délivrée après l’expiration est irrégulière, l’assemblée annulable.

La troisième : son contrat est nul de plein droit. C’est le cas emblématique du syndic professionnel qui n’ouvre pas le compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965), hors dispense expresse. Par l’effet rétroactif de cette nullité, le syndic n’avait pas qualité pour convoquer les assemblées postérieures, et le copropriétaire est recevable à faire annuler l’une d’elles sans avoir eu à contester les autres, chaque assemblée étant indépendante (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-17.971). Ce motif est développé dans le catalogue général des nullités auquel renvoie la fin de cette page.

La quatrième : la convocation émane d’une personne qui n’est pas le syndic — un copropriétaire isolé hors le cas de carence, par exemple. La convocation d’une assemblée par un copropriétaire n’est régulière que si le syndicat est réellement dépourvu de syndic.

Ces situations se combinent parfois en chaîne, et c’est là que le mécanisme devient redoutable. Une nullité de l’article 18 frappant un premier syndic le prive rétroactivement du pouvoir de convoquer ; l’assemblée qu’il avait réunie pour désigner son successeur tombe à son tour ; et ce successeur, désigné par une assemblée annulée, se retrouve lui-même sans pouvoir pour convoquer les suivantes. Un seul vice d’origine, deux étages de nullité — chacun devant toutefois être constaté par une décision, aucune annulation ne se propageant de plein droit.

Ces quatre cas convergent vers un même résultat — l’annulation possible de l’assemblée — mais par des chemins juridiques distincts, ce qui commande des stratégies différentes.

L’apport de l’arrêt du 18 juin 2026 : ni grief, ni faute à prouver

Depuis le 18 juin 2026, le copropriétaire qui conteste une assemblée convoquée par un syndic dont la désignation a été annulée n’a pas à démontrer que l’irrégularité lui a causé un préjudice personnel, ni que le syndic a commis une faute. La seule privation de pouvoir, constatée par l’effet rétroactif de l’annulation, suffit à ouvrir l’annulation, dès lors que l’action est engagée dans le délai de deux mois.

La Cour de cassation juge que le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée qui l’a désigné, la convocation qu’il a délivrée et l’assemblée tenue à sa suite sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231). Le visa associe l’article 42, alinéa 2, de la loi et les articles 7 et 29 du décret du 17 mars 1967.

L’intérêt de la décision se mesure à ce qu’elle écarte. La cour d’appel avait rangé la demande dans le régime de la nullité relative, subordonnée à la preuve d’un grief et d’une faute. La Cour de cassation censure : le défaut de pouvoir n’est pas une irrégularité de forme dont il faudrait mesurer l’incidence sur le vote, c’est un vice qui atteint la qualité même de l’auteur de la convocation. On ne demande pas à celui qui conteste de prouver qu’il aurait voté autrement.

Annulable, pas nul de plein droit : le malentendu de la « cascade »

C’est le point que la plupart des commentaires manquent, et il change tout en pratique. L’assemblée convoquée par un syndic sans pouvoir n’est pas nulle de plein droit : elle est annulable. La nuance n’est pas théorique.

La Cour de cassation a abandonné de longue date la théorie des « nullités en cascade », au nom de l’autonomie de chaque assemblée générale (Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, n° 00-19.132). L’annulation de l’assemblée qui a désigné le syndic ne fait donc pas tomber, par un effet domino automatique, toutes les assemblées qu’il a ensuite convoquées. Chacune conserve son existence juridique tant qu’elle n’a pas été attaquée dans son propre délai, et l’arrêt du 18 juin 2026 ne dit rien d’autre lorsqu’il exige une action « dans le délai de deux mois ».

Traduisez concrètement. Un syndic désigné en 2018, désignation annulée en 2024 : les assemblées de 2019, 2020, 2021 qu’il a convoquées ne s’effacent pas d’elles-mêmes. Seules restent attaquables celles dont le procès-verbal a été notifié depuis moins de deux mois — en pratique, la dernière. Pour toutes les autres, la forclusion est acquise et les décisions sont définitives, si irrégulières soient-elles. La rétroactivité vous donne un moyen d’annulation redoutable ; elle ne ressuscite pas les délais expirés.

L’autonomie des assemblées joue toutefois dans les deux sens, et le second vous sert. Si elle interdit la cascade automatique, elle vous dispense aussi d’avoir contesté les assemblées précédentes pour attaquer celle qui vous intéresse : chaque assemblée se conteste isolément, dans son propre délai, sans condition tenant au sort des autres.

Le réflexe utile, celui qu’on ne vous donnera pas spontanément : n’attendez jamais le jugement qui annulera la désignation du syndic pour contester l’assemblée suivante. Attaquez chaque assemblée dès sa notification, dans son propre délai de deux mois, quitte à invoquer par provision l’irrégularité de la désignation. Celui qui patiente le temps d’obtenir l’annulation « de principe » découvre souvent que les assemblées qu’il visait sont devenues inattaquables entre-temps.

Le paradoxe : un défaut de pouvoir plus simple à plaider qu’un devis manquant

Il faut mesurer une incohérence que la décision met en pleine lumière. Le copropriétaire qui invoque un vice de forme classique — un devis manquant, une pièce non jointe, une convocation imprécise — se heurte souvent, devant les juridictions du fond et singulièrement à Paris, à l’exigence de démontrer que l’irrégularité a faussé son vote. Celui qui invoque le défaut de pouvoir du syndic n’a désormais rien à prouver de tel.

Le résultat est déroutant : le grief le plus abstrait — un syndic sans titre — ouvre la voie la plus directe, quand un manquement concret à l’information des copropriétaires peut se voir opposer l’absence de préjudice. La logique de la Cour se tient : le défaut de pouvoir n’est pas un vice dont on pèse l’incidence, c’est un défaut de qualité de l’auteur de l’acte, qui se constate sans se mesurer. L’écart de traitement n’en interroge pas moins la cohérence d’ensemble.

Le conseil qui en découle est tactique : chaque fois qu’un vice de forme se double d’une fragilité dans le titre du syndic — désignation contestée, mandat expiré, compte séparé jamais ouvert —, portez l’attaque sur le pouvoir plutôt que sur la forme, vous échappez au débat sur le grief. Cette asymétrie est du reste le meilleur argument contre l’exigence d’un grief opposée aux vices de forme : si l’irrégularité la plus radicale se passe de préjudice, on voit mal pourquoi l’exiger pour un devis oublié.

Le verrou des deux mois : qui peut agir, et jusqu’à quand

Trois conditions cumulatives conditionnent l’action, et chacune est un point de rupture :

• La qualité. Seuls les copropriétaires opposants (qui ont voté contre) ou défaillants (absents ou non représentés) peuvent agir en annulation (art. 42, al. 2). Celui qui a voté pour les résolutions, ou s’est abstenu sans réserve, est irrecevable.
• Le délai. L’action se prescrit par deux mois. Passé ce terme, l’assemblée devient inattaquable.
• Le point de départ. Le délai court à compter de la notification régulière du procès-verbal, notification qui incombe au syndic dans le mois de l’assemblée.

Que le vice tienne au défaut de pouvoir du syndic n’y change rien : l’action qui conteste une assemblée irrégulièrement convoquée reste enfermée dans la déchéance de deux mois réservée aux opposants et défaillants (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-16.268). C’est ici qu’il faut se défier d’une idée fausse qui circule : celle d’une « exception de nullité » perpétuelle qui permettrait, une fois assigné en paiement de charges, d’opposer indéfiniment la nullité des résolutions. Pour ce vice, la forclusion mord vraiment ; passé deux mois, la décision s’impose, aussi radicale que soit l’irrégularité. La seule vraie brèche est ailleurs.

Ce point de départ est votre meilleure marge de manœuvre. Le délai ne court que si la notification est régulière : elle doit notamment reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2. Une notification qui omet cette mention, ou qui n’a jamais été valablement délivrée, ne fait pas courir le délai — et rouvre la contestation. Vérifiez donc la notification avant de conclure à la forclusion : le vice de forme de l’adversaire est parfois votre seule porte. Le calcul exact du délai de deux mois pour contester l’AG et les règles de notification du procès-verbal méritent une vérification pièce en main.

À quelle date apprécie-t-on le pouvoir du syndic ?

La date déterminante est celle de l’envoi de la convocation, non celle de la tenue de l’assemblée ni de sa réception par les copropriétaires. Un syndic dont le mandat est valable au jour où il expédie les convocations convoque régulièrement, même si ce mandat expire avant la réunion (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24.646).

La règle a une portée pratique directe dans notre hypothèse. Ce qu’il faut reconstituer, c’est la chronologie : date de l’assemblée qui a désigné le syndic, date de la décision qui l’a annulée, et surtout date de la convocation litigieuse. Si la convocation est postérieure à la période couverte par une désignation ensuite annulée, le pouvoir fait défaut à la date qui compte. C’est cette pièce — la décision d’annulation de la désignation — qui porte tout l’argument ; sans elle, l’irrégularité du pouvoir est beaucoup plus difficile à établir.

Jusqu’où remonte l’effet rétroactif : contrats, travaux, appels de fonds

L’annulation efface l’assemblée et les résolutions qui y ont été votées. Restent trois questions que l’arrêt ne tranche pas et qu’il faut anticiper, parce que c’est là que se jouent les conséquences financières.

Les appels de fonds d’abord. Les provisions fondées sur un budget voté par une assemblée annulée perdent leur cause : le copropriétaire qui les a réglées peut en principe en réclamer la restitution sur le terrain de la répétition de l’indu (art. 1302 et suivants du code civil), sous réserve des dépenses régulièrement engagées pour la conservation de l’immeuble. Le débat se déplace alors sur le quantum, poste par poste.

Les travaux ensuite. L’article 42 suspend l’exécution des travaux votés pendant le délai de contestation de deux mois : un copropriétaire diligent peut geler le chantier avant qu’il ne démarre, ce qui limite les dégâts d’une annulation ultérieure. Contester tôt n’est pas seulement une question de forclusion, c’est aussi ce qui empêche l’irréversible.

Les contrats conclus avec des tiers enfin. Le syndic sans pouvoir a pu engager une entreprise, un prestataire, une banque. Le sort de ces contrats est plus incertain : la théorie du mandat apparent protège, sous conditions, le tiers de bonne foi qui a légitimement cru traiter avec un représentant régulier du syndicat. La jurisprudence n’a pas fixé avec constance les limites de cette protection dans le cas du syndic rétroactivement privé de pouvoir. Dans le doute, le tiers avisé vérifie le titre du syndic avant de signer, et le syndicat qui entend contester agit vite, avant que l’apparence ne se consolide.

Comment agir concrètement

L’action en annulation prend la forme d’une assignation dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La représentation par avocat est obligatoire. L’assignation doit viser précisément la convocation et l’assemblée contestées, et articuler le moyen tiré du défaut de pouvoir.

Réunissez en amont les pièces qui font la démonstration : le procès-verbal et sa notification, la convocation litigieuse et sa date d’envoi, la décision de justice ayant annulé la désignation du syndic, le contrat de syndic, et les résolutions dont l’annulation présente pour vous un intérêt concret. La procédure de contestation d’une décision d’assemblée générale — qui peut agir, dans quel délai, contre qui, sous quelle forme — obéit à une mécanique propre qu’il faut maîtriser avant d’assigner.

Tout l’argument se construit autour de quatre dates qu’il faut établir avant d’assigner :

1. la date de l’assemblée qui a désigné le syndic ;
2. la date de la décision de justice qui a annulé cette désignation ;
3. la date d’envoi de la convocation litigieuse — c’est elle qui fixe le moment où le pouvoir devait exister ;
4. la date de notification du procès-verbal de l’assemblée contestée, qui déclenche votre délai de deux mois.

Les deux premières fondent le défaut de pouvoir, la troisième l’ancre à la date qui compte, la quatrième commande la recevabilité. Une seule manquante, et l’argument vacille.

Quand le délai est passé : les voies de secours

La forclusion de deux mois est brutale, mais elle ne ferme pas toutes les portes. Plusieurs voies subsistent, à condition de les identifier tôt.

L’action en responsabilité du syndic, d’abord. L’arrêt du 18 juin 2026 dispense de prouver une faute pour annuler l’assemblée — mais si le syndic a bel et bien commis une faute génératrice d’un préjudice (appels de fonds indus, dépenses engagées sur une base annulée), une action en responsabilité contre le syndic reste ouverte, avec son propre régime et son propre délai. Elle ne restaure pas l’assemblée forclose, mais elle peut réparer le dommage.

La sortie du blocage, ensuite. Lorsque l’annulation laisse la copropriété sans syndic valable, la désignation d’un administrateur provisoire ou d’un syndic judiciaire dans une copropriété bloquée permet de reprendre une gestion régulière et de convoquer, cette fois valablement, l’assemblée destinée à désigner un nouveau syndic.

Enfin, l’articulation avec la forclusion générale. La question du point de départ du délai, développée pour la décision d’assemblée illégale que deux mois de silence suffisent à imposer, commande souvent le sort du dossier : une notification irrégulière du procès-verbal peut suffire à rouvrir une contestation qu’on croyait perdue.

Du côté du syndicat : sauver les décisions votées

La solution du 18 juin 2026 fragilise les copropriétés dont la désignation du syndic est contestable. Pour le syndicat, la parade existe et elle est efficace : reconvoquer une assemblée régulièrement constituée et re-voter les résolutions concernées. La régularisation purge le vice pour l’avenir et prive la contestation de son objet, dès lors qu’elle intervient avant que l’annulation ne soit prononcée sur les décisions attaquées.

En défense, trois leviers se cumulent : opposer la forclusion pour toutes les assemblées dont le procès-verbal a été notifié depuis plus de deux mois ; contester la qualité d’opposant ou de défaillant du demandeur qui aurait voté favorablement ; et, si la désignation n’est pas encore annulée, faire juger valide le mandat dont le syndic se prévaut. La sécurité juridique impose surtout, en amont, de veiller à la régularité de la décision qui désigne le syndic : c’est la faille par laquelle tout le reste s’effondre.

Questions fréquentes

Faut-il prouver un préjudice pour annuler l’assemblée ?

Non. Depuis l’arrêt du 18 juin 2026, lorsque le syndic était dépourvu du pouvoir de convoquer par l’effet rétroactif de l’annulation de sa désignation, le copropriétaire n’a à justifier ni d’un grief personnel, ni d’une faute du syndic. La seule privation de pouvoir suffit, à condition d’agir dans le délai de deux mois.

Toutes les assemblées suivantes tombent-elles automatiquement ?

Non, et c’est une erreur répandue. L’assemblée est annulable, pas nulle de plein droit. En vertu de l’autonomie de chaque assemblée, l’annulation de la désignation du syndic n’efface pas d’office les assemblées antérieures : seules restent attaquables celles dont le procès-verbal a été notifié depuis moins de deux mois.

Un syndic dont le mandat expire avant la réunion a-t-il convoqué valablement ?

Oui, si son mandat était en cours au jour de l’envoi de la convocation. Le pouvoir s’apprécie à la date de la convocation, non à celle de la tenue de l’assemblée ni de sa réception (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24.646).

Qui peut demander l’annulation ?

Seuls les copropriétaires opposants, ayant voté contre les résolutions, ou défaillants, absents ou non représentés à l’assemblée. Le copropriétaire qui a voté pour est irrecevable à agir.

Un syndic dont la désignation est annulée peut-il continuer à gérer la copropriété ?

Non. L’annulation rétroagit : le syndic est réputé n’avoir jamais détenu de pouvoir. Il ne peut plus ni convoquer une assemblée, ni engager valablement le syndicat. La copropriété se retrouve sans syndic régulier, ce qui justifie souvent la désignation d’un administrateur provisoire pour rétablir une gestion valable.

Ce que la règle ne dit pas

Ce que le principe ne dit pas, c’est comment il s’applique à votre copropriété : à quelle date votre syndic a-t-il perdu son pouvoir, quelles assemblées sont encore dans les délais, la notification de vos procès-verbaux était-elle régulière, avez-vous la qualité pour agir ? Les faits comptent ici autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.

Le panorama complet des irrégularités qui font tomber une assemblée est réuni ici :

Tous les motifs de nullité de l’AG de copropriété

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.