Un jugement qui ordonne l’expulsion ressemble à une fin. C’est un début. Pour le bailleur, ce papier ne change presque rien dans l’immédiat : le locataire ne part pas le lendemain, et tenter de le faire partir soi-même est un délit. Pour le locataire, la panique est prématurée : entre le jugement et le jour où un commissaire de justice peut légalement procéder, il s’écoule des mois, avec plusieurs points où le calendrier peut encore reculer. La vérité que personne n’écrit clairement : en France, on peut gagner le droit d’expulser et attendre six mois, un an, parfois davantage, avant de récupérer les clés. Voici, étape par étape, ce qui peut se passer ensuite — et, tout aussi important, ce qui ne le peut pas.
Gagner le procès n’est pas reprendre le logement
Il faut séparer deux mondes. Dire le droit, c’est l’affaire du juge. Exécuter la décision, c’est une autre procédure, qui mobilise un commissaire de justice et, au bout de la chaîne, l’État. Un jugement d’expulsion n’est pas un départ : c’est un titre, une clé qui ouvre une procédure d’exécution.
L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose la règle de base : l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Deux conditions cumulatives. Personne — ni le bailleur, ni un serrurier, ni des policiers appelés par le bailleur — ne peut court-circuiter cet enchaînement.
Première étape : obtenir le jugement signé, pas la « minute »
C’est le premier délai que les bailleurs ne voient pas venir. Pour mettre quoi que ce soit en mouvement, le bailleur n’a pas besoin de la décision lue à l’audience, mais d’une copie exécutoire : une expédition revêtue de la formule exécutoire (art. 502 du code de procédure civile). C’est elle qui autorise l’exécution.
Trois termes à ne pas confondre. La minute, c’est l’original signé par le juge et le greffier, qui reste au greffe et ne sort jamais. Les parties reçoivent une expédition, copie certifiée conforme. Et seule l’expédition revêtue de la formule exécutoire — la copie exécutoire — permet de lancer l’exécution forcée.
Or c’est le greffe qui la délivre. Dans certains tribunaux, c’est l’affaire de quelques jours ; dans d’autres, plusieurs semaines, et il n’est pas rare de voir près de deux mois s’écouler entre la minute et la copie exécutoire réellement utilisable. Tant que cette copie n’est pas entre les mains du commissaire de justice, rien ne peut être signifié pour exécution, et le compte à rebours des deux mois n’a même pas commencé. Le bailleur qui promet une date à un repreneur ou à un nouveau locataire doit intégrer ce temps mort.
Ajoutez-y une autre règle souvent oubliée : un jugement ne s’exécute contre celui qu’il vise qu’après lui avoir été notifié (art. 503 du code de procédure civile). La signification de la décision n’est pas une formalité : c’est la condition d’entrée dans l’exécution.
Faut-il attendre que le jugement soit définitif ?
Non. Depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire (art. 514 du code de procédure civile). Un appel ne suspend donc pas, en principe, l’expulsion : le jugement peut être exécuté pendant que la cour d’appel est saisie.
Le changement est radical, et il faut le mesurer. Avant 2020, l’exécution provisoire était l’exception, qu’il fallait demander et que le juge devait motiver. Depuis le décret du 11 décembre 2019, elle est la règle, attachée de plein droit à la quasi-totalité des décisions de première instance — en pratique, près de 99 % des jugements. La doctrine de procédure civile y a lu un choix assumé pour décourager les appels purement dilatoires. Conséquence concrète : un jugement d’expulsion est, sauf rare exception, immédiatement exécutoire, appel ou pas.
Le locataire qui fait appel doit donc, pour geler l’expulsion, demander au premier président d’arrêter l’exécution provisoire. Il ne l’obtient qu’à deux conditions cumulatives (art. 514-3 du code de procédure civile) : un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, et un risque de conséquences manifestement excessives. Autant dire que l’appel n’est pas un bouton « pause » : sans cette décision du premier président, l’expulsion peut se poursuivre.
La signification du jugement et le commandement de quitter les lieux
Une fois la copie exécutoire en main, le commissaire de justice signifie le jugement puis délivre le commandement de quitter les lieux. Ce commandement n’est pas un courrier comminatoire : c’est l’acte qui déclenche le délai légal et qui doit indiquer au locataire la date à laquelle il doit avoir libéré les locaux et la faculté de saisir le juge pour obtenir des délais.
Un rouage discret mérite l’attention, car il décale souvent le calendrier en faveur de l’occupant : dès le commandement, le commissaire de justice doit en informer le préfet, qui en avise la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et signale au locataire la possibilité d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable (art. L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution). Tant que cette saisine du préfet n’a pas été faite, le délai de deux mois ne court pas : il est suspendu.
Seul un commissaire de justice peut accomplir ces actes. Un bailleur qui « notifie » lui-même un congé d’expulsion par lettre, ou qui colle un avis sur la porte, n’a rien fait de juridiquement utile.
Quel délai après le commandement de quitter les lieux ?
Pour un lieu habité, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement (art. L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai court à compter du commandement, non du jugement. C’est un minimum protecteur, pas une date de sortie : le délai se cumule avec les autres protections que le locataire peut invoquer.
Deux tempéraments importants. Le juge qui ordonne l’expulsion peut réduire ou supprimer ce délai. Et il ne s’applique pas du tout lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte — autrement dit pour les squatteurs.
Le locataire peut demander des délais supplémentaires au juge
Pendant ces deux mois, et même après, l’occupant peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais de grâce (art. L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). La saisine se fait simplement, par déclaration au greffe ou par lettre recommandée.
Voici un point où beaucoup d’articles, y compris de cabinets, se trompent. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an (art. L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). On lit encore très souvent « de trois mois à trois ans » : c’était l’ancien droit. La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a resserré la fourchette à un mois–un an. Citer l’ancienne durée, c’est promettre au locataire un répit qu’il n’obtiendra plus. Cette réduction de la marge du juge a été l’un des points les plus discutés de la réforme, vivement critiqué par les associations de défense des locataires comme par une partie de la doctrine.
Pour fixer le délai, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune de chacun, et surtout des diligences de relogement que l’occupant justifie avoir accomplies. Un locataire qui se présente les mains vides, sans aucune démarche de relogement, n’a pas le même délai que celui qui montre un dossier de demande de logement social en cours. En amont, d’autres leviers existent pour se défendre face au congé et à la procédure d’expulsion, qu’il vaut mieux activer avant le jugement qu’après.
La trêve hivernale : tout est gelé du 1er novembre au 31 mars
Il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante (art. L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). La protection joue malgré un jugement passé en force de chose jugée et même après l’expiration des délais de grâce. C’est, en pratique, jusqu’à cinq mois pendant lesquels l’expulsion matérielle est impossible.
La nuance décisive : la trêve suspend l’expulsion physique, pas la procédure. Pendant l’hiver, le commissaire de justice peut signifier le jugement, délivrer le commandement, faire courir le délai de deux mois et même requérir la force publique. Seule la sortie effective du locataire est gelée. Un bailleur ne perd donc rien à faire avancer la paperasse en décembre : il gagne au contraire du temps pour le jour où la trêve lève.
Deux exceptions. La trêve ne s’applique pas si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Elle ne s’applique pas non plus aux squatteurs entrés dans le domicile d’autrui par voie de fait, et le juge peut même en réduire ou supprimer le bénéfice pour ceux qui se sont introduits par de tels procédés dans d’autres locaux.
Seule la force publique peut exécuter l’expulsion
C’est le cœur de la question que tout le monde se pose : le locataire part-il tout de suite ? Non, et personne ne peut l’y forcer sauf l’État. Si, au terme des délais, l’occupant est toujours là, le bailleur, par l’intermédiaire du commissaire de justice, sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. Le commissaire dépose la réquisition ; la préfecture instruit et fait généralement réaliser un diagnostic social et financier de l’occupant avant de se prononcer.
L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements (art. L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution). En théorie. En pratique, le préfet apprécie les risques de trouble à l’ordre public, la réponse prend du temps — souvent autour de deux mois — et le concours peut être refusé, expressément ou par le silence gardé.
Et c’est là que joue un principe ancien, codifié à l’article L. 153-1 : le refus de l’État ouvre droit à réparation. Si le préfet refuse ou se tait, le bailleur ne récupère pas son logement, mais il a droit à une indemnisation par l’État de son préjudice — loyers perdus, dégradations. Ce mécanisme remonte à la jurisprudence Couitéas du Conseil d’État de 1923 ; il est aujourd’hui inscrit dans la loi. C’est une consolation financière, pas une expulsion : il ne faut pas confondre obtenir réparation et reprendre possession.
Un réflexe de praticien, ici, fait la différence : la qualité du dossier de réquisition conditionne la rapidité de la réponse préfectorale. Une réquisition documentée — état des lieux, historique des impayés, pièces sur l’occupation — est traitée plus vite et fonde mieux l’action indemnitaire ultérieure si le concours est refusé. La même architecture vaut, du reste, pour le locataire commercial qui ne paie plus son loyer : commandement, délais, force publique, interdiction de se faire justice soi-même.
Les chiffres confirment que ce dernier maillon est le vrai goulot d’étranglement. Chaque année, le nombre de commandements de quitter les lieux dépasse de très loin celui des expulsions réellement exécutées : pour 2024, on recense de l’ordre de 80 000 commandements de quitter les lieux, mais environ 24 500 expulsions effectives avec le concours de la force publique selon le ministère de l’Intérieur — un record, en hausse de près de 30 % sur un an. Autrement dit, une large majorité des commandements ne débouche pas sur une expulsion forcée : beaucoup d’occupants partent avant, négocient, obtiennent des délais, ou la procédure s’enlise au stade de la force publique. Le jugement, puis le commandement, restent loin d’une sortie automatique.
Le propriétaire (ou un homme de main) peut-il vous mettre dehors lui-même ?
Non. En France, nul ne peut se faire justice soi-même : seul l’État exécute une expulsion, au terme de la procédure décrite plus haut. La scène de film — le propriétaire, parfois flanqué d’un homme de main, qui débarque, change la serrure et jette les meubles sur le trottoir — est un délit, même muni d’un jugement d’expulsion.
On a souvent cette image en tête, empruntée aux séries américaines. C’est un mythe des deux côtés de l’Atlantique : aux États-Unis comme au Canada, l’expulsion passe par une décision de justice exécutée par un officier public — un shérif, un huissier — et l’expulsion sauvage y est illégale aussi, exposant le bailleur à des poursuites et à réparation. La règle de fond est partout la même : l’État détient le monopole de la contrainte, pas le propriétaire. Ce qui change, c’est le tempo, souvent plus court à l’étranger et sans équivalent de notre trêve hivernale.
Le piège que beaucoup de bailleurs ne voient pas est là : avoir gagné le procès n’autorise pas à agir seul. Tant que le concours de la force publique n’a pas été obtenu, forcer le départ du locataire reste interdit. L’article 226-4-2 du code pénal vise très exactement le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite « sans avoir obtenu le concours de l’État ».
Les infractions pénales du bailleur qui expulse lui-même
- Forcer le départ sans la force publique. Faire partir l’occupant par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes : trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (art. 226-4-2 du code pénal). C’est l’infraction reine — et elle s’applique même au bailleur qui détient un jugement d’expulsion mais agit sans la force publique.
- Entrer ou se maintenir dans le logement. Pénétrer dans les lieux occupés, ou y rester, par ces mêmes procédés : trois ans et 45 000 euros (art. 226-4 du code pénal, violation de domicile). Le domicile protégé est tout local d’habitation contenant les meubles de l’occupant, qu’il y habite ou non — ce qui vise le bailleur qui profite d’une absence pour changer la serrure.
- Détruire ou jeter les affaires du locataire. Deux ans et 30 000 euros (art. 322-1 du code pénal, destruction du bien d’autrui), sans préjudice de la responsabilité pour les biens disparus.
Concrètement, sont des voies de fait sanctionnées sur ces fondements : couper l’eau, l’électricité ou le chauffage, changer la serrure, sortir les meubles, harceler l’occupant pour le pousser dehors. Au pénal s’ajoute le civil : le locataire victime obtient en référé sa réintégration dans les lieux et des dommages-intérêts, et le bail n’est pas résilié par ce coup de force. Le bailleur qui croit gagner du temps en expulsant son locataire par la force lui offre une arme et perd tout, le terrain juridique comme le terrain moral.
L’expulsion peut-elle avoir lieu la nuit, un dimanche ou un jour férié ?
Non. Aucune mesure d’exécution ne peut être effectuée un dimanche ou un jour férié, sauf autorisation du juge en cas de nécessité, ni commencée avant six heures ou après vingt et une heures (art. L. 141-1 du code des procédures civiles d’exécution). Pour un logement, l’exception nocturne est en pratique inaccessible : elle est réservée aux lieux qui ne servent pas à l’habitation. Une expulsion de logement est donc une opération de jour, en semaine.
Le jour de l’expulsion : serrurier, meubles, garde-meubles, frais
Le concours accordé, le commissaire de justice se présente au logement, au besoin avec un serrurier et les forces de l’ordre. Si l’occupant n’ouvre pas ou est absent, le commissaire peut entrer et reprendre les lieux ; il dresse un procès-verbal d’expulsion qui acte la reprise. Si l’accès est impossible faute de force publique, il établit un procès-verbal de tentative et relance la réquisition.
Restent les meubles, et c’est souvent là que les bailleurs improvisent — à tort. La règle a été simplifiée en 2020. Les biens sont d’abord remis, aux frais de la personne expulsée, dans un lieu qu’elle désigne (art. L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution). À défaut — occupant absent ou sans solution —, ils sont laissés sur place ou déposés dans un garde-meuble, et le commissaire en dresse l’inventaire en indiquant s’ils paraissent avoir une valeur marchande. L’occupant est sommé de les retirer dans un délai de deux mois, non renouvelable.
Passé ce délai (art. L. 433-2), les biens ayant une valeur marchande sont vendus aux enchères publiques ; ceux qui n’en ont pas sont réputés abandonnés. Le produit de la vente revient à la personne expulsée, après déduction des frais et de la créance du bailleur. Deux précisions utiles : l’occupant qui conteste l’absence de valeur marchande de ses biens a un mois pour saisir le juge de l’exécution ; les papiers et documents personnels, eux, échappent à tout cela — le commissaire les place sous enveloppe scellée et les conserve deux ans.
Côté argent, le principe est net : les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur (art. L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution). Frais de commissaire, de serrurier, de déménagement, de garde-meuble : tout pèse, en droit, sur l’occupant expulsé. En pratique, c’est le bailleur qui les avance, et leur recouvrement dépend de la solvabilité de l’expulsé — d’où l’intérêt de la mesurer avant d’engager des frais qu’on ne reverra peut-être jamais.
Combien de temps, au total ?
Mettez bout à bout les délais réels, à partir du jugement : délivrance de la copie exécutoire par le greffe (de quelques jours à près de deux mois), signification et commandement de quitter les lieux, puis deux mois de délai légal, puis réquisition de la force publique et environ deux mois d’instruction préfectorale. Ajoutez, le cas échéant, la trêve hivernale (jusqu’à cinq mois) et d’éventuels délais de grâce (un mois à un an).
En clair : entre six mois et plus d’un an après le jugement pour récupérer les clés, c’est courant. Et si l’on compte toute la procédure depuis le premier impayé, deux ans ne sont pas rares. Quatre scénarios concrets valent mieux qu’une moyenne.
Scénario favorable — le locataire de bonne foi part. Jugement rendu en janvier, exécutoire de droit. Copie exécutoire délivrée par le greffe trois semaines plus tard, signification et commandement de quitter les lieux mi-février, délai expirant mi-avril. Relogé, le locataire rend les clés avant le terme. Total : environ trois mois après le jugement. C’est le meilleur cas, et il suppose un occupant coopératif.
Scénario courant — le locataire reste, hors trêve. Commandement signifié le 15 avril, délai jusqu’au 15 juin. Le locataire ne part pas : réquisition de la force publique mi-juin, réponse préfectorale autour de la mi-août, expulsion organisée en septembre. Total : environ six mois après le jugement.
Scénario trêve hivernale — la date du commandement change tout. Même séquence, mais commandement signifié le 20 septembre : le délai de deux mois expire le 20 novembre, en pleine trêve. L’expulsion physique devient impossible avant le 1er avril suivant. Le bailleur fait instruire la réquisition pendant l’hiver, mais ne reprend le logement qu’au printemps, voire à l’été. Total : neuf mois à un an, pour un simple décalage de l’acte initial de cinq mois.
Scénario long — délais de grâce et zone tendue. Le locataire saisit le juge de l’exécution et obtient un délai de grâce de plusieurs mois (jusqu’à un an). Puis, en zone tendue — l’Île-de-France en particulier —, l’exécution effective se fait attendre même après l’accord préfectoral. Variante : le préfet refuse le concours ; le bailleur n’expulse pas, mais obtient l’indemnisation de l’État. Total : un à deux ans, parfois sans expulsion physique au bout.
Une constante traverse ces scénarios : la date à laquelle on délivre le commandement et la solidité du dossier de réquisition pèsent souvent plus lourd sur le calendrier que le contenu même du jugement.
L’expulsion du bail d’habitation
La dette de loyer : un second front, distinct du logement
Reprendre l’appartement n’efface pas l’ardoise, et l’expulsion ne paie pas l’arriéré. Logement et dette sont deux procédures distinctes, qui avancent en parallèle. Pour les sommes dues, le bailleur peut engager des saisies : un commandement aux fins de saisie-vente, qui vise les meubles et laisse huit jours pour payer, ou une saisie-attribution sur les comptes bancaires. Une limite de bon sens, souvent oubliée : on ne saisit que ce qui existe — des comptes vides ne rapportent rien.
Face à ces saisies, le locataire n’est pas démuni, à condition de ne pas confondre deux délais que tout oppose. Le délai pour quitter les lieux (jusqu’à un an, devant le juge de l’exécution) n’est pas le délai pour payer la dette. Pour cette dernière, le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux ans (art. 1343-5 du code civil), et sa décision suspend les saisies en cours — sauf sur les sommes déjà prélevées. Enfin, un dossier de surendettement déclaré recevable emporte de plein droit la suspension des saisies portant sur les biens du débiteur (art. L. 722-2 du code de la consommation), ce qui gèle le volet financier le temps que la commission travaille.
La sortie négociée : souvent la plus rapide, pour les deux camps
Tout ce qui précède décrit le bras de fer. Or, dans beaucoup de dossiers, la voie la plus rapide n’est pas le bras de fer, c’est l’accord. Le bailleur a intérêt à un départ propre et daté plutôt qu’à un an de procédure et de loyers perdus ; le locataire a intérêt à organiser sa sortie et à alléger sa dette plutôt qu’à subir une expulsion qui le suivra. Négocier n’est pas un aveu de faiblesse, c’est un calcul.
Côté bailleur. La carte maîtresse est le départ négocié : une date de libération ferme contre la remise de tout ou partie de l’arriéré ou de l’indemnité d’occupation, clés rendues et état des lieux à l’appui. Encore faut-il que l’accord tienne, et c’est là que se joue la vraie sécurité : une transaction, ou un accord contresigné par les avocats des deux parties et revêtu de la formule exécutoire par le greffe, vaut titre exécutoire (art. L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution). Si le locataire ne respecte pas le calendrier convenu, le bailleur exécute directement, sans repartir pour un procès. Le recouvrement de la dette, lui, se mène sur son propre terrain, celui des saisies évoqué plus haut ; et la garantie loyers impayés, la caution ou Visale, si elles existent, doivent être déclenchées dans leurs délais.
Côté locataire. Le premier réflexe utile est de proposer un échéancier (plan d’apurement) : un accord respecté éteint la dette et coupe l’herbe sous le pied de la procédure. En logement social, le protocole de cohésion sociale permet même le maintien dans les lieux avec rétablissement des APL. Trois portes d’entrée gratuites sont à pousser tôt : l’ADIL, agence d’information sur le logement présente dans chaque département, qui conseille gratuitement et tient le service SOS loyers impayés ; la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), alertée dès le commandement et qui coordonne les aides ; et le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui peut prendre en charge tout ou partie de l’arriéré.
Le levier le plus puissant, et le plus mal connu, est le recours au droit au logement opposable. Dès le jugement, le locataire peut saisir la commission de médiation DALO en cochant le motif « menacé d’expulsion ». S’il est reconnu prioritaire, l’État doit le reloger — et, en principe, avant toute expulsion : le préfet ne devrait pas accorder la force publique tant que le relogement n’est pas assuré, et le juge administratif suspend régulièrement les concours accordés en violation de cette règle. La protection n’est pas absolue (le ménage ne doit pas faire obstacle à son relogement), mais elle ajoute en pratique plusieurs mois, souvent assez pour faire basculer le dossier dans la trêve hivernale. À cela s’ajoute toujours la demande de délais de grâce au juge de l’exécution, d’autant mieux reçue qu’on y joint la preuve de toutes ces démarches.
L’accord qui protège vraiment. Un arrangement verbal, ou un simple échange de courriels, ne protège personne le jour où l’autre se ravise. Trois voies donnent à un accord la force d’un jugement : la conciliation devant un conciliateur de justice — gratuite — consignée dans un procès-verbal, l’homologation de l’accord par le juge, ou la transaction contresignée par avocats rendue exécutoire (art. L. 111-3 précité). Un accord bien ficelé vaut mieux qu’une victoire qu’on attend deux ans.
Votre calendrier dépend moins de la règle que de votre dossier
La règle donne le tempo théorique. Ce qu’elle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation précise. Un bailleur qui veut comprimer les délais — obtenir la réduction du délai de deux mois, monter une réquisition qui passe, sécuriser une sortie négociée qui tienne, engager l’action indemnitaire contre l’État en cas de refus, et surtout prévenir les loyers impayés bien avant d’en arriver là — ne joue pas la même partition qu’un locataire qui cherche, légitimement, à gagner du temps par un échéancier négocié, des délais de grâce, la contestation de la signification ou l’arrêt de l’exécution provisoire. Dans les deux cas, les leviers existent, mais ils dépendent des faits autant que du droit. C’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il payer pendant qu’il reste après le jugement ?
Oui. Une fois le bail résilié, l’occupant n’est plus un locataire mais un occupant sans droit ni titre, et il doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Son montant correspond le plus souvent au loyer et aux charges, parfois majoré par le juge. Rester ne signifie donc pas occuper gratuitement : la dette continue de courir.
Le propriétaire peut-il couper l’eau, l’électricité ou changer la serrure ?
Non. Couper les fluides, changer la serrure, retirer les affaires sont des voies de fait, doublées d’un délit (art. 226-4-2 et 226-4 du code pénal). Le locataire obtient en référé le rétablissement et sa réintégration, plus des dommages-intérêts. Aucune de ces pressions ne raccourcit la procédure : elles la retournent contre le bailleur.
Le locataire est parti en laissant ses affaires : le bailleur peut-il reprendre le logement ?
Pas en se contentant d’entrer. Un logement qui paraît vide reste juridiquement protégé, et reprendre les lieux sans titre expose aux mêmes poursuites. Lorsqu’un locataire a disparu ou abandonné le logement, il existe une procédure spécifique de constat d’abandon, plus rapide, qu’il faut suivre plutôt que d’agir seul.
Une assurance loyers impayés, un garant ou Visale changent-ils la donne ?
Ils couvrent l’argent, pas la procédure. La garantie loyers impayés, la caution ou Visale indemnisent tout ou partie de la dette, mais ne dispensent jamais du parcours judiciaire pour récupérer le logement. L’assureur impose souvent ses propres délais de déclaration : les manquer, c’est perdre la garantie.
Peut-on expulser un locataire âgé, malade ou avec des enfants ?
Oui, mais ces situations pèsent lourd. Au stade de l’exécution, l’âge, l’état de santé et la situation de famille ne bloquent pas l’expulsion : ce sont des critères que le juge retient pour accorder des délais de grâce, et qui peuvent allonger nettement le calendrier. Des protections renforcées existent par ailleurs en amont, au stade du congé, pour certains locataires âgés et modestes.
Que se passe-t-il si le locataire revient après l’expulsion ?
S’il se réintroduit dans le logement, il devient un occupant entré par voie de fait — un squatteur. Le bailleur peut alors actionner les procédures accélérées prévues contre le squat, sans repartir d’un procès au fond. Mais, là encore, par la voie légale, jamais en reprenant les lieux de force.
Combien coûte une expulsion au propriétaire ?
Tout dépend de la résistance de l’occupant. Les actes du commissaire de justice, le serrurier, l’éventuel déménagement et le garde-meuble représentent, selon les cas, de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros, avancés par le bailleur. À cela s’ajoute le coût le plus lourd : les mois de loyers et d’indemnité d’occupation perdus pendant la procédure.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
