Vous venez d’acheter un appartement. Un mesurage réalisé après la vente révèle que la superficie réelle est inférieure à celle mentionnée dans l’acte. Les recours existent, mais ils sont strictement encadrés : délais de forclusion, seuils impératifs, exclusivité du régime légal.
Ce que la loi Carrez garantit — et ce qu’elle ne garantit pas
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, codifiée à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, impose de mentionner la superficie des parties privatives dans toute promesse de vente ou tout acte constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété.
Ce texte est d’ordre public. Toute clause contraire est réputée non écrite. L’acquéreur ne peut pas valablement renoncer, dans l’acte, à toute action en réduction du prix pour erreur sur la surface.
La loi Carrez ne s’applique pas à tous les lots ni à toutes les ventes :
- Caves, garages, emplacements de stationnement : expressément exclus du champ d’application
- Lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m² : dispensés de mesurage, sauf s’ils constituent avec d’autres lots une unité d’habitation
- Ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) : régime de droit commun de l’article 1622 du Code civil
- Ventes sur saisie immobilière : exclues, le jugement d’adjudication ne constituant pas un contrat au sens de la loi
- Parties communes grevées d’un droit de jouissance exclusive : non incluses dans les surfaces à mesurer
La superficie Carrez n’est pas la surface habitable définie à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, ni la superficie figurant dans l’état descriptif de division. Ces trois notions obéissent à des règles de calcul différentes et aboutissent à des résultats divergents. Confondre l’une avec l’autre peut faire perdre une action.
Deux situations, deux sanctions
L’article 46 distingue l’absence totale de mention de superficie et l’indication d’une superficie erronée.
Absence de mention de superficie : la nullité
Si l’avant-contrat ne mentionne aucune superficie, il est nul. Cette nullité est relative : seul l’acquéreur peut l’invoquer. Le juge ne peut la soulever d’office.
Le délai pour agir est d’un mois à compter de l’acte authentique. Passé ce délai, la déchéance est définitive.
La régularisation est possible : la signature de l’acte authentique mentionnant la superficie purge la nullité de l’avant-contrat. C’est la seule voie de confirmation admise.
Superficie erronée : l’action en réduction du prix
L’article 46 ouvre une action en diminution du prix, à deux conditions cumulatives.
Première condition : le seuil du vingtième. L’erreur n’est prise en compte que si la superficie réelle est inférieure de plus de 1/20e (5 %) à celle de l’acte. Pour un appartement annoncé à 60 m², il faut que la superficie réelle soit inférieure à 57 m². En deçà de ce seuil, l’action est fermée.
Deuxième condition : le délai d’un an. L’action doit être introduite dans l’année qui suit l’acte authentique. Ce délai est un délai de forclusion, non un délai de prescription. Il ne se suspend pas — la Cour de cassation l’a expressément jugé s’agissant de la suspension prévue par l’article 2239 du Code civil (Cass. 3e civ., 2 juin 2016, n° 15-16.967 ; Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 15-23.098). Il peut en revanche être interrompu par une demande en justice, y compris en référé expertise (Cass. 3e civ., 12 nov. 2015, n° 14-18.390), même devant une juridiction incompétente (Cass. ch. mixte, 24 nov. 2006, n° 04-18.610).
La garantie est objective : l’action est ouverte que l’acquéreur ait ou non eu connaissance de l’erreur lors de la vente, qu’il soit ou non un professionnel de l’immobilier, et même s’il a revendu le bien entre-temps en réalisant une plus-value. La mention « environ X m² » dans le compromis ne protège pas le vendeur : la Cour de cassation a jugé qu’elle équivaut à l’absence de mesurage et n’empêche pas l’action (Cass. 3e civ., 24 janv. 2012, n° 10-24.217).
Un régime exclusif : ce qu’on ne peut pas faire contre le vendeur
Lorsque l’acquéreur agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 26 nov. 2015, n° 14-14.778 et 14-28.394). Il ne peut pas agir sur le fondement de l’obligation de délivrance (art. 1604 C. civ.) ni invoquer un vice du consentement. Sur les autres fondements envisageables en cas de litige immobilier, voir notre article sur comment contester une vente immobilière.
Une nullité pour dol reste théoriquement envisageable, mais l’intention frauduleuse du vendeur devrait être démontrée indépendamment de l’erreur de superficie. En pratique, cette voie reste marginale.
Comment se calcule la réduction de prix
Le montant restitué est proportionnel à la moindre mesure :
Réduction = Prix de vente × (surface manquante / surface indiquée dans l’acte)
Exemple : appartement vendu 280 000 € pour 70 m² annoncés, superficie réelle de 63 m². La réduction est de 28 000 €.
- Si la superficie réelle est supérieure à celle de l’acte, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix.
- Les frais notariaux (émoluments, débours) ne sont pas restituables au titre de l’article 46. En revanche, les droits de mutation (taxe de publicité foncière) peuvent être récupérés auprès de l’administration fiscale par réclamation formelle dans le délai de l’article R. 196-1 du Livre des procédures fiscales — avant le 31 décembre de la deuxième année suivant la décision judiciaire ou l’accord amiable.
- Aucune demande de dommages-intérêts contre le vendeur n’est recevable sur le fondement de l’article 46 : la réduction du prix est la seule sanction prévue.
Lorsque la vente porte sur plusieurs lots, la ventilation du prix est indispensable. En son absence et lorsque tous les lots sont soumis au mesurage, la réduction se calcule sur le prix global, sans retrancher le prix des lots accessoires (Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-14.119). Lorsque la vente comprend à la fois des lots soumis au mesurage et des lots exclus (cave, garage), la réduction se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens exclus — et non par une règle de trois appliquée au prix global (Cass. 3e civ., 16 janv. 2008, n° 06-21.696 ; Cass. 3e civ., 19 nov. 2008, n° 07-18.384).
La preuve
C’est à l’acquéreur de rapporter la preuve que la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte. Un simple certificat de mesurage ne suffit pas (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 20-12.723) : la preuve peut résulter d’une expertise judiciaire ou de rapports concordants émanant de professionnels distincts, versés aux débats et soumis à la discussion contradictoire.
Le tribunal doit également pouvoir identifier la nature des surfaces déduites pour établir la superficie Carrez. Sans cette précision, la demande est irrecevable.
La Cour de cassation a jugé en juillet 2024 qu’un juge ne peut rejeter une demande de réduction de prix au seul motif que le mesurage produit aurait été établi selon les critères de la surface habitable (art. R. 111-2 CCH), sans vérifier concrètement si les deux calculs divergeaient en l’espèce (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.077).
La responsabilité des professionnels
Notaire et agent immobilier
Le notaire n’est pas tenu de vérifier personnellement la superficie. Il ne peut pas rester passif si le certificat produit comporte des erreurs manifestes décelables à première lecture, ou si les éléments en sa possession font douter de l’exactitude des surfaces déclarées. Lorsque le vendeur a procédé lui-même au mesurage, le notaire doit l’alerter sur les risques et l’inciter à confier cette mission à un spécialiste.
Si la responsabilité du notaire est retenue, il ne peut pas être condamné à restituer le montant que le vendeur a dû reverser à l’acquéreur : cette restitution ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable (Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-14.119).
La responsabilité de l’agent immobilier peut également être engagée. Ne pas avoir fait réaliser le mesurage du lot qu’il avait mandat de vendre, ni alerté le vendeur sur cette nécessité, constitue un manquement à son obligation d’information et de conseil.
Le diagnostiqueur et le recours du vendeur
La jurisprudence est fixée : le professionnel qui commet des erreurs de mesurage engage sa responsabilité (CA Paris, 14 nov. 2007), qu’il ait omis des surfaces qui auraient dû figurer dans le calcul (CA Paris, pôle 4, 1re ch., 15 déc. 2011), inclus des surfaces qui n’auraient pas dû y figurer (CA Nancy, 14 juin 2011), ou méconnu l’applicabilité de la loi Carrez (CA Colmar, 2 sept. 2011). Sa mission est cependant purement technique : il n’est pas tenu de procéder à l’analyse juridique du lot et doit prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement lors de la vente (Cass. 3e civ., 13 juin 2019, n° 17-28.407 ; Cass. 3e civ., 18 sept. 2013, n° 12-24.077).
La Cour de cassation l’a illustré dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-13.288). Un appartement vendu 270 000 € avec un certificat attestant 60,07 m² ; la superficie exacte était de 59 m², soit un écart de 1,07 m² — en dessous du seuil du vingtième. L’action en réduction du prix contre le vendeur a été rejetée. Mais le diagnostiqueur a été condamné : selon le règlement de copropriété, le lot comprenait l’appartement, une chambre de domestique et des WC sur le palier — locaux qui n’étaient pas des lots autonomes mais des pièces du même lot. Les exclure du mesurage constituait une faute engageant la responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
Du côté du vendeur condamné à restituer une partie du prix, la somme versée à l’acquéreur ne constitue pas elle-même un préjudice indemnisable. Le vendeur peut en revanche obtenir réparation de la perte de chance de vendre au même prix pour une surface moindre, sous réserve que le montant alloué ne se confonde pas avec la restitution partielle du prix.
Le seuil de 5 % n’est pas une tolérance
Cette idée reçue, répandue y compris chez des professionnels de l’immobilier, est fausse. L’arrêt du 5 mars 2026 en est la démonstration : l’écart de 1,07 m² a fermé l’action contre le vendeur, mais n’a pas protégé le diagnostiqueur fautif. Le seuil du vingtième est uniquement une condition de recevabilité de l’action en réduction du prix contre le vendeur — il ne dit rien de la responsabilité des tiers. La distinction est nette :
- En dessous du seuil de 5 % : l’action en réduction du prix contre le vendeur est fermée. La responsabilité civile du professionnel du mesurage reste entière si une erreur est établie et qu’un préjudice en découle — surcoût de crédit, perte de chance de revenus locatifs.
- Au-delà du seuil de 5 % : l’action en réduction du prix est ouverte contre le vendeur, et la responsabilité du professionnel peut se cumuler.
Même lorsque l’action en diminution du prix est forclose faute d’avoir été engagée dans l’année, des actions en responsabilité peuvent toujours être envisagées contre le professionnel du mesurage pour des préjudices propres. La forclusion ferme l’accès au régime spécial de l’article 46 ; elle n’éteint pas les actions délictuelles contre les tiers fautifs fondées sur l’article 1240 du Code civil.
Points de vigilance pratiques
Agir vite. Un an à compter de l’acte authentique, délai de forclusion insusceptible de suspension. Dès que l’anomalie est suspectée, faire réaliser un mesurage professionnel avec détail des surfaces déduites, puis assigner en référé expertise si le dossier n’est pas encore prêt : l’assignation interrompt le délai et fait courir un nouveau délai d’un an.
Construire la preuve correctement. Un certificat sans détail des surfaces déduites est insuffisant. Il faut un rapport identifiant la nature de chaque surface exclue du calcul. L’intervention d’un géomètre-expert n’est pas obligatoire — le mesurage Carrez ne relève pas de son monopole — mais un rapport détaillé aura une force probante supérieure.
Vérifier la qualification des espaces avant de conclure à l’absence de recours. Si le seuil du vingtième n’est pas franchi, contrôler si des espaces ont été mal qualifiés : cave transformée en bureau, loggia close, mezzanine structurelle, chambre de service rattachée au lot principal. La requalification peut faire basculer le calcul.
Ventiler le prix lors de la vente. Si la vente porte sur plusieurs lots — appartement et cave, appartement et combles — le prix doit être ventilé dans l’acte. L’absence de ventilation complique le calcul de la réduction et conduit à des résultats potentiellement défavorables quelle que soit la partie.
Procédure en cas de refus du vendeur. La réduction de prix est une obligation légale, non une faculté. En cas de refus, adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception exposant l’erreur et le calcul. Si le litige persiste, l’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La représentation par avocat est obligatoire pour les demandes supérieures à 10 000 €.
Locaux transformés. La jurisprudence retient la consistance matérielle du bien au jour de la vente, non son affectation au règlement de copropriété. La qualification au titre descriptif de division n’est pas déterminante. Pour comprendre ce que recouvre la notion de parties privatives et la frontière avec les parties communes, voir notre article dédié.
Les combles sont une source fréquente de contentieux : leur inclusion dans le mesurage suppose qu’ils constituent la partie privative d’un lot, ce qui dépend de leur configuration matérielle et de la rédaction du règlement de copropriété.
Une erreur de superficie peut aussi surgir lorsque le vendeur intègre dans le mesurage des surfaces acquises par prescription sur des parties communes.
