Deux situations très différentes mènent à cet article. Soit vous êtes bailleur et vous voulez récupérer votre logement — vendre, reprendre, ou mettre fin à un bail problématique. Soit vous êtes locataire et vous venez de recevoir un congé, ou vous voulez en donner un.
Les règles ne sont pas les mêmes. Les risques non plus. Un bailleur qui rate son congé perd en moyenne trois ans. Un locataire qui ignore ses droits peut payer des loyers qu’il ne doit pas.
Ce qui suit est organisé pour que chacun aille directement à ce qui le concerne.
Tableau récapitulatif
| Bail vide — Bailleur | Bail meublé — Bailleur | Bail vide — Locataire | Bail meublé — Locataire | |
|---|---|---|---|---|
| Motif obligatoire | Oui (3 motifs) | Oui (3 motifs) | Non | Non |
| Moment du congé | Échéance uniquement (tous les 3 ans) | Échéance uniquement (tous les 12 mois) | À tout moment | À tout moment |
| Préavis | 6 mois | 3 mois | 3 mois (1 mois si cas légal) | 1 mois |
| Droit de préemption (congé pour vendre) | Oui | Non | N/A | N/A |
Vous êtes bailleur : donner congé à votre locataire
Le bail soumis à la loi de 1989 ne prend pas fin automatiquement à son terme. Sans congé valide, il se reconduit tacitement — pour trois ans en bail vide, un an en meublé. Le bailleur ne peut rompre ce cycle qu’en respectant trois conditions cumulatives.
Les trois conditions cumulatives
Le bailleur ne peut donner congé d’un local d’habitation qu’il soit meublé ou non meublé qu’à trois conditions :
- Le congé doit être donné pour la date d’échéance du bail (12 mois après la signature du bail initial ou en cas de reconduction à la date anniversaire annuelle de tacite reconduction) ;
- Le congé doit être donné avec un préavis calculé vis-à-vis de la date d’échéance :
- 3 mois pour un logement meublé ;
- 6 mois pour un logement vide.
- Le congé doit être donné avec un des 3 motifs suivants :
- vendre le logement,
- reprendre le logement (pour l’habiter ou pour y loger un proche),
- pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).
Si le congé ne respecte pas ces conditions, il est nul et ne produit aucun effet.
Autrement dit, le bailleur ne peut pas :
- donner congé pour une date ne correspondant pas à la date d’échéance du bail ;
- donner congé avec un préavis inférieur à 3 mois ;
- donner congé sans motif accepté, par exemple parce qu’il ne s’entend plus avec son locataire et ne veut plus le voir occuper « son » appartement.
Les motifs du congé
Que le bail soit meublé ou non meublé, le bailleur doit avoir un motif pour donner congé.
Les motifs du congé du bail d’habitation
La notice d’information obligatoire
C’est l’oubli qui annule le plus de congés en pratique. Lorsque le bailleur donne congé pour vendre ou pour reprendre le logement, il doit obligatoirement joindre au congé une notice d’information relative à ses obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (art. 15 I, loi du 6 juillet 1989). L’absence de cette notice entraîne la nullité du congé.
La notice est disponible en annexe du décret d’application. Elle liste les droits du locataire, les délais pour contester, et les coordonnées des organismes compétents.
La contestation du congé frauduleux
Un congé pour reprise qui dissimule une autre intention — louer en courte durée, laisser le logement vide, spéculer — est un congé frauduleux. Le locataire peut le contester devant le juge des contentieux de la protection, même après avoir quitté les lieux. Il dispose de trois ans pour agir.
Congé pour vendre ou habiter : comment contester et soulever les nullités ?
La spécificité du congé en cas de bien acheté occupé
Si le logement a été acheté loué, le nouveau bailleur doit respecter les règles suivantes pour mettre fin au bail :
Congé pour revente :
- La fin du bail intervient plus de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail.
- La fin du bail intervient moins de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire au terme du premier renouvellement du bail.
Congé pour reprise :
- La fin du bail intervient plus de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail.
- La fin du bail intervient moins de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail mais il devra attendre deux ans après la date d’achat pour pouvoir récupérer le logement.
La protection du locataire âgé et à faibles ressources
Le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il en va de même si le locataire vit habituellement avec une telle personne.
Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.
À quelle date calcule-t-on l’âge du locataire ? C’est la date d’échéance du bail qui fait foi — non la date d’envoi ou de réception du congé. Un locataire qui aura 65 ans le mois suivant l’échéance n’est pas encore protégé. Un locataire qui aura 65 ans la veille de l’échéance l’est.
Bail mobilité et bail étudiant : le bailleur n’a pas à donner congé
Ces deux types de baux sont conclus pour une durée déterminée et s’éteignent automatiquement à leur terme. Le bailleur n’a pas à délivrer de congé. Le locataire non plus, sauf à vouloir partir avant l’échéance.
Locataire qui ne part pas : la procédure d’expulsion
Si le locataire refuse de quitter les lieux après un congé valide, le bailleur ne peut pas reprendre le logement de force. Il doit engager une procédure judiciaire.
L’expulsion du bail d’habitation
La procédure après congé bailleur et les voies pour accélérer l’expulsion sont détaillées ici :
Congé donner par le bailleur et procédure d’expulsion : comment réagir ?
Vous êtes locataire : donner congé ou répondre à un congé reçu
Le locataire est dans une position radicalement différente du bailleur. Il n’est soumis ni à l’obligation d’un motif, ni à la contrainte de la date d’échéance. La loi lui reconnaît une liberté presque totale pour partir.
Donner congé : quand le faire ?
À tout moment : le locataire n’est pas tenu de respecter la date d’échéance à l’inverse du bailleur. Il peut donner congé dès le lendemain de la signature du bail.
Quel préavis respecter ?
Le préavis de droit commun est de 3 mois pour un bail vide, 1 mois pour un bail meublé.
Point de départ : jour de la réception de la LRAR par le bailleur, de la signification de l’acte de commissaire de justice, ou de la remise en main propre contre récépissé.
Le calcul exact du délai — quantième en quantième, règle applicable les weekends et jours fériés, heure à laquelle prend fin le bail — est exposé ici :
Donner congé : comment calculer le délai et savoir quel jour à quelle heure prend fin le bail ?
Les cas de préavis réduit à 1 mois en bail vide
La loi du 6 juillet 1989 (art. 15 I) prévoit limitativement les situations où le locataire d’un logement vide peut ramener son préavis à un mois. Il doit mentionner le motif dans le congé et joindre le justificatif. Sans justificatif, le préavis reste de trois mois même si la situation est réelle.
Les cas sont :
- Zone tendue : le logement est situé dans une zone d’urbanisation continue où la demande locative est forte (liste fixée par décret).
- Obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
- État de santé nécessitant un changement de domicile, constaté par certificat médical.
- Violences conjugales : le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire ou concubin fait l’objet de poursuites ou d’une condamnation pour violences au sein du couple ou sur un enfant résidant avec lui.
- Bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adultes handicapés (AAH).
- Attribution d’un logement social (HLM au sens de l’art. L. 831-1 C. constr. hab.).
Le contenu du congé
La motivation du congé par le locataire n’est pas obligatoire, sauf s’il souhaite bénéficier du préavis réduit à 1 mois. Dans ce cas, le motif et le justificatif doivent figurer dans le congé dès l’envoi — on ne peut pas les ajouter après coup.
À qui adresser le congé ?
- En cas de mandataire (agence immobilière) : le congé peut être adressé au mandataire.
- En cas d’indivision : le congé est adressé à l’ensemble des indivisaires. Un congé adressé à un seul indivisaire ne vaut pas à l’égard des autres.
- En cas de propriété démembrée : le congé est adressé à l’usufruitier, seul titulaire de la qualité de bailleur.
- En cas de bailleur personne morale en liquidation judiciaire : le congé est adressé au liquidateur.
Vous avez reçu un congé du bailleur : ce que ça change
Quand c’est le bailleur qui donne congé, la situation du locataire pendant le préavis est fondamentalement différente de celle où c’est lui qui part.
Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la période de préavis, sans attendre son terme. Et surtout : il ne doit le loyer et les charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux (art. 15 loi du 6 juillet 1989, Cass. 3e civ., 2 mai 2012, n° 11-17.299). Il n’a pas à payer jusqu’à la date d’échéance du préavis s’il part avant.
Ce point — qui distingue radicalement le congé bailleur du congé locataire — est traité en détail ici :
Départ du locataire avant la fin du préavis : doit-il payer le loyer jusqu’à la fin du bail ?
Conséquences du congé donné par le locataire
- Pendant la durée du préavis : le locataire reste redevable du loyer et des charges.
- À l’expiration du délai de préavis : le locataire doit quitter les lieux.
- État des lieux à effectuer lors de la remise des clés.
En cas de maintien dans les lieux à l’expiration du délai de préavis, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation.
Restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué dans les 2 mois de la restitution des clés. Ce délai est réduit à 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Le locataire ne peut pas imputer les derniers mois de loyer sur le dépôt de garantie : il reste redevable du loyer pendant tout le préavis, et le dépôt est une garantie distincte.
Dépôt de garantie : comment le récupérer ou le retenir ?
Modèle de congé par le locataire
Les règles communes au bailleur et au locataire
Par quelle forme adresser le congé ?
Le congé doit être notifié par l’un des trois modes suivants :
- lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
- signification par acte de commissaire de justice ;
- remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Un congé par email n’est pas valable, même si le destinataire répond par email pour en accuser réception. Ce mode de notification n’est pas prévu par la loi.
Si la lettre recommandée n’a pas été remise au bailleur ou au locataire absent et a été renvoyée à l’expéditeur, la notification du congé n’est pas valable. Le préavis ne commence pas à courir.
Pour éviter toute contestation : privilégier la signification par commissaire de justice. Contrairement à la LRAR, la signification produit effet même en l’absence du destinataire — le commissaire dépose l’acte et laisse un avis de passage. C’est le seul mode qui supprime le risque de reconduction faute de réception.
La rétractation du congé est impossible sans l’accord du destinataire. Une fois le congé notifié, celui qui l’a donné ne peut pas revenir dessus unilatéralement. Le destinataire peut, s’il le souhaite, accepter la rétractation — mais il n’y est pas obligé.
Le calcul du délai de préavis
Le délai se calcule de quantième en quantième et ne se reporte pas en cas d’échéance un dimanche ou un jour férié. Pour un bailleur en bail vide avec une échéance au 31 décembre, le congé doit parvenir au locataire au plus tard le 30 juin — peu importe que ce soit un dimanche (Cass. 3e civ., 31 oct. 2006, n° 05-16.483).
Les règles de calcul exactes sont détaillées ici :
Donner congé : comment calculer le délai et savoir quel jour à quelle heure prend fin le bail ?
La sanction du congé irrégulier
Un congé qui ne respecte pas les conditions légales — mauvaise date, préavis insuffisant, motif absent, notice manquante, mauvais destinataire, mauvaise forme — est nul de plein droit. Il ne produit aucun effet.
Pour le bailleur, cela signifie une reconduction automatique du bail. Il devra attendre la prochaine échéance — trois ans plus tard en bail vide — pour tenter un nouveau congé valide. L’erreur d’un mois sur le délai de préavis peut donc coûter trois ans.
Pour le locataire qui reçoit un congé qu’il croit irrégulier, la voie de droit est la saisine du juge des contentieux de la protection (JCP), compétent pour tous les litiges liés aux baux d’habitation. Il peut agir en nullité du congé, et en dommages-intérêts si le congé était frauduleux — même après avoir quitté les lieux, dans la limite de trois ans.
La situation du locataire face à un congé bailleur, ses droits et ses recours concrets sont détaillés ici :
Congé donner par le bailleur et procédure d’expulsion : comment réagir ?
Ce que les règles ne disent pas sur votre situation
Le congé du bail d’habitation est l’un des rares domaines où une erreur de procédure — une date, un délai, un destinataire — peut avoir des conséquences aussi lourdes et aussi difficiles à corriger. Les règles exposées ici posent le cadre général. Leur application à une situation concrète — type de bail, date d’achat, situation du locataire, motif réel — est une autre affaire.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
