Votre syndic a inscrit une résolution « article 25 » à l’ordre du jour, ou « article 26 », et vous n’avez aucun moyen de vérifier si c’est le bon seuil. Ce n’est pas un détail de procédure. Une majorité mal appliquée est une cause de nullité de la résolution : la décision, même votée à l’unanimité des présents, tombe si un copropriétaire la conteste dans les deux mois. À l’inverse, un chantier lourd peut vous être imposé avec un tiers des voix seulement, par le jeu d’une passerelle que la plupart des syndics manient mal.
La difficulté n’est presque jamais le calcul des voix. Elle est en amont : dans quelle case juridique tombe le chantier. Le même changement de chaudière peut relever de l’article 24, de l’article 25 ou d’aucune assemblée du tout. Le même percement peut être une amélioration à voter à l’article 25 ou une appropriation de partie commune qui exige l’article 26. C’est cette qualification qui commande tout le reste — et c’est là que se logent les erreurs, y compris celles des professionnels.
L’essentiel. Les travaux d’entretien, de réparation et de conservation se votent à la majorité simple de l’article 24 (voix exprimées des présents). Les travaux d’amélioration, d’économie d’énergie et l’autorisation de travaux affectant les parties communes relèvent de la majorité absolue de l’article 25 (voix de tous les copropriétaires). Les décisions qui emportent appropriation ou aliénation de parties communes, ou modification du règlement quant à leur jouissance, exigent la double majorité de l’article 26 — et l’unanimité dès qu’est en cause la destination de l’immeuble ou la jouissance des parties privatives d’un copropriétaire.
| Nature du chantier | Majorité | Texte |
|---|---|---|
| Entretien, réparation, réfection, conservation | Simple | Art. 24 |
| Travaux obligatoires (décision et modalités) | Simple | Art. 24 |
| Accessibilité PMR n’affectant pas la structure (par le syndicat) | Simple | Art. 24 |
| Accessibilité réalisée par un copropriétaire à ses frais | Droit, sauf opposition motivée | Art. 25-2 |
| Amélioration, transformation, addition | Absolue | Art. 25 n) |
| Économie d’énergie, réduction des émissions | Absolue | Art. 25 f) |
| Autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes | Absolue | Art. 25 b) |
| Appropriation de partie commune, surélévation créant des locaux | Double | Art. 26 |
| Modification du règlement (jouissance, usage, administration des parties communes) | Double | Art. 26 |
| Aliénation de parties communes nécessaires à la destination ; atteinte à la jouissance des parties privatives | Unanimité | Art. 26 |
Le calcul précis des voix, des tantièmes et des statuts (participant, opposant, défaillant) est détaillé dans l’article dédié au fonctionnement des majorités :
Copropriété : quelles sont les règles de majorité à l’AG (double majorité, absolue, simple, etc) ?
La vraie question n’est pas le seuil, c’est la qualification
Trois majorités existent, mais le contentieux ne porte quasiment jamais sur le décompte. Il porte sur la nature de l’opération. Un ravalement peut être un travail d’entretien (article 24) ou d’amélioration (article 25) selon qu’il est ou non nécessaire à la conservation de l’immeuble. Un percement peut être une amélioration (article 25) ou une appropriation de partie commune (article 26). La même installation, physiquement identique, change d’article selon le motif et l’emprise.
Seuls entrent dans ce raisonnement les travaux portant sur les parties communes ou les affectant. Un copropriétaire reste libre chez lui, dans ses parties privatives, tant qu’il ne touche ni aux parties communes ni à l’aspect extérieur. Savoir ce qui est commun et ce qui est privatif — combles, balcons, canalisations, murs — est donc le préalable de toute qualification, et c’est loin d’être évident : la distinction entre parties communes et parties privatives se lit d’abord dans le règlement de copropriété.
Un point mérite d’être posé d’emblée, parce que la moitié du web juridique et beaucoup de syndics l’ignorent encore. Les travaux d’amélioration ne relèvent plus de l’article 26. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, ils se votent à la majorité de l’article 25, et l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 les a expressément inscrits au n) de cet article. Toute source qui vous annonce « amélioration = double majorité, deux tiers des voix » applique un droit abrogé depuis 2014.
Les travaux d’entretien et de conservation : l’article 24 (majorité simple)
La majorité de l’article 24 est la plus facile à réunir : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, les abstentions et les absents étant neutres. Une résolution peut passer avec 200 tantièmes sur 1 000 si les autres ne se sont pas déplacés.
En deçà, le menu entretien ne requiert aucun vote : le syndic a le pouvoir propre de faire remplacer un élément usé sans le modifier et pour un coût modeste — une serrure, un groom, un bouton-poussoir. Au-delà, l’entretien, la réparation et la réfection sans amélioration relèvent de l’article 24 : toiture, étanchéité d’une terrasse, peinture des cages d’escalier, ravalement de conservation, restructuration des bétons, remplacement de boiseries extérieures vétustes. L’entretien n’est pas seulement un pouvoir de l’assemblée, c’est une obligation : aucun copropriétaire ne peut être contraint de laisser l’immeuble se dégrader, ce qui interdit à une majorité de bloquer indéfiniment des travaux nécessaires à sa conservation.
Y relèvent aussi les travaux obligatoires — imposés par la loi, un règlement sanitaire ou un arrêté administratif : la décision de les réaliser et leurs modalités d’exécution se votent à l’article 24. Attention toutefois : dès que l’immeuble profite du chantier obligatoire pour aller au-delà (embellissement, isolation ajoutée), la part d’amélioration bascule à l’article 25.
Le ravalement illustre parfaitement cette frontière. Un ravalement objectivement nécessaire à la conservation de l’immeuble relève de l’entretien, donc de l’article 24 (Cass. 3e civ., 18 novembre 1997, n° 96-13.926). Le même ravalement, décidé alors que l’état des façades ne l’impose pas, ou assorti de matériaux plus onéreux et d’embellissements, devient une amélioration à voter à l’article 25.
Une mise en garde, enfin, sur la frontière avec l’article 26. Des travaux de sécurité — le remplacement d’un escalier non conforme ou dangereux — peuvent relever de l’article 24 en tant que travaux rendus nécessaires. Mais si l’opération suppose, par exemple, l’acquisition par le syndicat d’un lot voisin pour édifier ce nouvel escalier, cet acte d’acquisition doit être isolé et voté à la double majorité de l’article 26 : une seule résolution ne peut pas absorber les deux régimes (Cass. 3e civ., 9 septembre 2014, n° 12-13.605).
Les travaux mixtes : réparer en améliorant, sans changer d’article
Le cas le plus piégeux est celui de l’installation vétuste et irremplaçable à l’identique : les matériaux ont disparu, les techniques ont évolué, le rendement de l’ancien équipement est devenu insuffisant. La réparation impose alors, de fait, un équipement plus moderne. Faut-il pour autant passer à l’article 25 ?
Non, en règle générale. La jurisprudence retient une interprétation extensive de l’article 24 : lorsque l’objet principal de l’opération est l’entretien ou le remplacement d’un élément hors d’usage, les travaux restent à la majorité simple même si le remplacement emporte, incidemment, transformation ou amélioration. Le remplacement d’un ascenseur hors service par un ascenseur conforme aux normes, celui d’une chaudière vétuste, ou le remplacement d’un ascenseur contaminé par l’amiante au titre de la mise en conformité, ont ainsi été rattachés à l’article 24.
C’est un levier précieux en pratique : présenter un remplacement d’équipement hors d’usage comme un travail de conservation, et non comme une amélioration, permet de le faire voter au seuil le plus bas. La ligne de partage tient à un critère : le but premier est-il de conserver et de remplacer, ou d’améliorer un existant qui fonctionne encore ?
Les travaux d’accessibilité : un régime à deux vitesses
Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite obéissent à un régime propre. Lorsqu’ils sont décidés par le syndicat et n’affectent ni la structure de l’immeuble ni ses éléments d’équipement essentiels, ils relèvent de la majorité simple de l’article 24.
Lorsqu’ils sont réalisés par un copropriétaire à ses frais, l’ordonnance de 2019 a créé un droit spécifique à l’article 25-2 : le copropriétaire peut exécuter, à ses frais, des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, sauf opposition motivée de l’assemblée générale. Ce n’est plus une autorisation à solliciter, mais un droit auquel l’assemblée doit s’opposer par une décision motivée si elle entend le bloquer — l’inversion de charge est capitale.
Les travaux d’amélioration et d’équipement : l’article 25 (majorité absolue)
La majorité de l’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires — présents, représentés, votants par correspondance et absents. C’est ce qui la rend difficile : dans une copropriété où l’absentéisme est fort, un « oui » unanime des présents peut rester sous le seuil des 50 % de toutes les voix.
Trois catégories de travaux y relèvent principalement.
Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration (article 25 n), c’est-à-dire ceux qui apportent un élément matériel nouveau par rapport à l’état d’origine : création d’un ascenseur, d’un monte-charge, d’un interphone, d’une vidéosurveillance, d’une antenne collective, pose de compteurs individuels, transformation d’un chauffage collectif avec amélioration du rendement. Ils doivent être conformes à la destination de l’immeuble et ne pas présenter de caractère somptuaire (article 34).
Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (article 25 f) : isolation thermique, renouvellement de l’air, chauffage, production d’eau chaude. Ils peuvent inclure des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (fenêtres, robinets thermostatiques) et aux frais du copropriétaire concerné, sauf si celui-ci prouve avoir réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes.
L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur (article 25 b) : percement d’une trémie pour créer un duplex, ouverture d’un mur porteur, agrandissement d’une fenêtre. Seule l’assemblée, à la majorité de l’article 25, peut délivrer cette autorisation ; un simple accord du conseil syndical ne la remplace pas (Cass. 3e civ., 25 janvier 1995, n° 92-19.600). Cette autorisation n’est cependant pas requise pour les menus travaux d’aspect discret, portant des atteintes légères et superficielles aux parties communes et fixés par un ancrage léger et superficiel dans le sol (Cass. 3e civ., 19 novembre 1997, n° 95-20.079) — un tempérament que l’on retrouve pour l’installation de petits dispositifs de vidéosurveillance.
Affecter n’est pas s’approprier : la frontière avec l’article 26
C’est la distinction que les syndics ratent le plus souvent. L’article 25 b couvre les travaux qui affectent les parties communes sans se les approprier. Dès qu’il y a emprise — le copropriétaire s’attribue une portion de partie commune —, on quitte l’article 25 pour l’article 26, voire l’unanimité.
Un escalier de secours prenant appui par deux poteaux sur une voie de circulation commune, avec une emprise minime et facilement démontable, ne constitue pas une appropriation : la majorité de l’article 25 suffit. En revanche, construire un garage, une véranda ou édifier des locaux sur une partie commune revient à s’approprier le sol ou le droit de construire du syndicat : la décision bascule à l’article 26 (Cass. 3e civ., 25 janvier 1995, n° 92-19.600). Avant de qualifier des travaux « article 25 b », posez donc une seule question : y a-t-il emprise durable sur la partie commune ?
Créer un équipement sans voter sa grille de charges : le vice oublié
Lorsque l’assemblée décide une amélioration créant un élément nouveau — un ascenseur, typiquement —, elle doit, à la même majorité et dans la même résolution, fixer la répartition du coût des travaux en proportion des avantages qu’en retirera chaque copropriétaire, ainsi que la répartition des dépenses futures de fonctionnement, d’entretien et de remplacement (article 30). Faire voter la création de l’équipement sans voter sa grille de charges spécifique est une irrégularité fréquente. Si le coût d’un ascenseur créé dans une seule allée est réparti en charges générales, le vice est constitué.
Payer par annuités : l’échelonnement sur dix ans
Le copropriétaire qui n’a pas donné son accord à des travaux d’amélioration votés à l’article 25 n’est pas condamné à payer comptant. Sa part du coût peut n’être réglée que par annuités égales au dixième de cette part, soit un étalement sur dix ans (article 33). Cette faculté n’est pas automatique : elle doit être notifiée au syndic, à peine de forclusion, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Passé ce délai, l’échelonnement est perdu.
La passerelle de l’article 25-1 : le second vote qui débloque — et le contresens que tout le monde répète
Voici le mécanisme qui change tout, et sur lequel circule l’une des erreurs les plus tenaces de la matière. Lorsqu’une résolution relevant de l’article 25 n’atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24.
Le texte en vigueur de l’article 25-1 est sans ambiguïté : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
Le contresens à ne pas commettre. On lit et on entend régulièrement — jusque dans des notes de cabinets et des FAQ d’associations — que les travaux d’amélioration (n et o de l’article 25) seraient exclus de cette passerelle. C’était exact sous l’empire de la loi ALUR, qui avait introduit cette exclusion. L’ordonnance du 30 octobre 2019 l’a supprimée : depuis le 1er juin 2020, la passerelle de l’article 25-1 s’applique aux travaux d’amélioration. Contester un second vote au motif que « l’amélioration est exclue de 25-1 » est aujourd’hui voué à l’échec.
Mais la passerelle a une limite que l’on confond avec l’exclusion abrogée. Elle abaisse la majorité ; elle ne rend pas votable ce qu’aucune majorité ne peut décider. Une décision qui modifie les modalités de jouissance des parties privatives d’un copropriétaire — retracer des places de parking en réduisant la largeur de lots privatifs, par exemple — échappe aux articles 24 et 25 et, partant, au second vote lui-même : elle exige l’accord du copropriétaire concerné. Une résolution de ce type, adoptée par le jeu de l’article 25-1, encourt l’annulation (CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 2 novembre 2023, n° 20/12705). La passerelle joue donc pour l’amélioration, jamais pour contourner un droit privatif.
Reste un piège inverse, tout aussi fréquent : le syndic qui se trompe de passerelle. Une résolution relevant de l’article 25, qui n’atteint pas la majorité absolue mais dépasse le tiers des voix, doit être soumise au second vote de l’article 25-1 (vers l’article 24), et non à celui de l’article 26-1. Confondre les deux fait échouer une résolution qui aurait dû passer : une cour a ainsi constaté que, la majorité de l’article 24 étant en réalité atteinte au second vote, la résolution aurait dû être adoptée (CA Rouen, 1re ch. civ., 10 décembre 2025, n° 24/02460). L’erreur de passerelle est une cause de contestation à part entière.
Un aménagement propre aux travaux d’économie d’énergie (article 25 f) mérite d’être signalé : lorsqu’un tel projet n’atteint même pas le tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois, sur un projet identique, peut néanmoins statuer à la majorité de l’article 24.
Les décisions les plus lourdes : l’article 26 et l’unanimité
La double majorité de l’article 26 exige deux conditions cumulatives : la moitié des membres du syndicat (en nombre, une tête par copropriétaire) et la majorité des tantièmes de tous les copropriétaires. Comme pour l’article 25, une passerelle existe : si la double majorité n’est pas atteinte mais que le projet réunit la moitié des membres présents représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25 (article 26-1).
Après le transfert de l’amélioration vers l’article 25, ce qui reste réellement à l’article 26 est ciblé : les actes d’acquisition et de disposition sur les parties communes ; l’appropriation de parties communes par un copropriétaire (édifier des locaux, transformer un hangar en habitation sur un sol commun : la modification de l’utilisation des lots et l’emprise sur le sol commun imposent l’article 26, hors de toute autorisation judiciaire) ; la modification du règlement de copropriété en ce qu’il concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes — ainsi, octroyer à certains copropriétaires la jouissance exclusive d’une cour commune se vote à la double majorité, non à la majorité simple (CA Amiens, 1re ch. civ., 13 mai 2025, n° 23/03972).
Au-delà, certaines décisions requièrent l’unanimité. L’assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance (article 26). Elle ne peut davantage, sans unanimité, aliéner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble : la création d’un patio privatif dans le volume d’un couloir commun, qui prive les autres de lumière au profit exclusif d’un seul, constitue une telle aliénation et exige l’unanimité, la double majorité étant insuffisante (CA Amiens, 13 mai 2025, n° 23/03972). À l’inverse, la cession de parties communes dont la conservation n’est pas nécessaire à la destination — un WC commun, des greniers — peut être décidée à la double majorité de l’article 26 (CA Grenoble, 2e ch., 14 mars 2023, n° 21/01762).
Le cas particulier des tantièmes et de la répartition des charges
Modifier la répartition des charges obéit à un régime redoutable. Le principe est l’unanimité (article 11). L’exception : lorsque la modification n’est que la conséquence mécanique d’une décision de travaux ou d’un acte régulièrement pris à la majorité légale, cette même majorité suffit. La ligne de crête est ténue. Une résolution qui augmente le nombre total de tantièmes de la copropriété et redistribue les charges dépasse la simple conséquence : elle exige l’unanimité, et sa validation à la majorité absolue est annulée. En revanche, une résolution ultérieure qui supprime ce tantième surnuméraire et reconfigure les lots sans augmenter le total peut être adoptée à la majorité de l’article 25 (CA Amiens, 13 mai 2025, n° 23/03972). Avant de voter une modification de tantièmes, la seule question qui compte est donc : le total change-t-il, ou s’agit-il d’une redistribution à somme constante ?
Quelle majorité pour quels travaux : le tableau de synthèse
Le tableau ci-dessous rassemble les cas les plus fréquents, avec le fondement légal et, lorsqu’elle existe, la décision de référence. Les cases sans jurisprudence renvoient à un fondement purement légal.
| Exemple concret | Majorité appliquée | Source | Jurisprudence |
|---|---|---|---|
| Réfection d’une toiture-terrasse dégradée, avec isolation renforcée à l’occasion | Art. 24 | art. 24 (travaux mixtes, finalité première) | Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-21.429 |
| Remplacement d’une chaudière vétuste, même par un modèle plus performant | Art. 24 | art. 24 (entretien) | Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-21.429 |
| Ravalement nécessaire à la conservation de l’immeuble | Art. 24 | art. 24 | Cass. 3e civ., 18 nov. 1997, n° 96-13.926 |
| Remplacement d’un ascenseur hors d’usage | Art. 24 | art. 24 | — |
| Travaux obligatoires (décision et modalités d’exécution) | Art. 24 | art. 24 | — |
| Accessibilité PMR par le syndicat, sans toucher à la structure | Art. 24 | art. 24 | — |
| Menu entretien (serrure, groom, bouton) | Aucun vote (pouvoir du syndic) | art. 18 | — |
| Menus travaux d’aspect discret, ancrage léger et superficiel dans le sol | Aucune autorisation | art. 25 b a contrario | Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 95-20.079 |
| Changement de fenêtres à l’identique, non visible de l’extérieur | Aucune autorisation | art. 25 b a contrario | — |
| Création d’un ascenseur, d’un interphone, d’une vidéosurveillance | Art. 25 n | art. 25 n + art. 30 (grille de charges) | — |
| Remplacement d’une chaudière en bon état pour réaliser des économies | Art. 25 n | art. 25 n | — |
| Isolation thermique, pompe à chaleur, travaux d’économie d’énergie | Art. 25 f | art. 25 f | — |
| Ravalement d’embellissement ou couplé à une isolation par l’extérieur | Art. 25 | art. 25 n | — |
| Autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes (trémie, mur porteur) | Art. 25 b | art. 25 b (l’AG seule ; le conseil syndical ne peut pas autoriser) | Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 92-19.600 |
| Transformer des emplacements de stationnement en boxes fermés (tantièmes modifiés) | Art. 25 | art. 25 | CA Rouen, 10 déc. 2025, n° 24/02460 |
| Accessibilité PMR réalisée par un copropriétaire à ses frais | Droit, sauf opposition motivée de l’AG | art. 25-2 | — |
| Ouverture et droit de passage sur une cour (jouissance d’une partie commune) | Art. 26 | art. 26 | Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-18.908 |
| Construire un garage, une véranda, édifier des locaux sur une partie commune (appropriation du sol) | Art. 26 | art. 26 | Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 92-19.600 |
| Acquisition d’un lot voisin par le syndicat (à isoler dans sa propre résolution) | Art. 26 | art. 26 | Cass. 3e civ., 9 sept. 2014, n° 12-13.605 |
| Cession d’une partie commune non nécessaire à la destination (WC commun, greniers) | Art. 26 | art. 26 | CA Grenoble, 14 mars 2023, n° 21/01762 |
| Aliénation d’une partie commune nécessaire à la destination (patio privatif dans un couloir commun) | Unanimité | art. 26 | CA Amiens, 13 mai 2025, n° 23/03972 |
| Modification de la répartition des charges augmentant le total des tantièmes | Unanimité | art. 11 | CA Amiens, 13 mai 2025, n° 23/03972 |
| Transformation de combles bouleversant la jouissance ou portant atteinte aux droits d’un copropriétaire | Unanimité | art. 26 | CA Grenoble, 14 mars 2023, n° 21/01762 |
| Modification des modalités de jouissance des parties privatives d’un copropriétaire (imposée via 25-1) | Accord de l’intéressé (unanimité) | art. 26 | CA Aix-en-Provence, 2 nov. 2023, n° 20/12705 |
| Travaux urgents de sauvegarde de l’immeuble | Pouvoir propre du syndic | décret 17 mars 1967, art. 37 | — |
| Travaux d’amélioration refusés par l’AG | Autorisation du tribunal judiciaire | art. 30, al. 4 | Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-15.400 ; refus si atteinte aux droits : CA Paris, 14 janv. 2026, n° 21/19330 |
| Transformer un garde-corps en portillon (non nécessaire, contraire à l’harmonie) | Refus d’autorisation validé | art. 25 b / art. 30 | CA Pau, 5 nov. 2024, n° 23/01214 |
| Clause du règlement fixant ses propres seuils de majorité | Réputée non écrite | art. 43 (ordre public) | CA Lyon, 7 déc. 2021, n° 19/06909 |
Cas pratiques : la même installation, plusieurs majorités
Le changement de chaudière
C’est l’exemple qui cristallise toutes les confusions. Trois scénarios, trois régimes.
La chaudière vétuste ou hors d’usage, qui tombe en panne à répétition, relève de l’entretien et de la conservation : son remplacement se vote à la majorité simple de l’article 24, même si le nouvel appareil est plus performant (travaux mixtes, interprétation extensive de l’article 24). Un second vote à l’article 24 reste possible si un premier vote échoue.
La chaudière en bon état, remplacée pour réaliser des économies ou gagner en confort, constitue une amélioration : elle se vote à la majorité absolue de l’article 25 n — et non à l’article 26, contrairement à ce qu’affirment encore de nombreuses sources. Les copropriétaires opposants peuvent alors demander l’échelonnement de leur part sur dix ans (article 33).
La panne totale ou la fuite dangereuse relève de l’urgence : le syndic tient de la loi le pouvoir d’engager, sans attendre l’assemblée, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à charge d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée pour ratification (article 18 de la loi, article 37 du décret du 17 mars 1967).
L’ascenseur, le ravalement, les fenêtres
La création d’un ascenseur est une amélioration (article 25 n), sans oublier la grille de charges spécifique de l’article 30 ; son remplacement hors d’usage relève de l’article 24. Un ravalement de conservation se vote à l’article 24, un ravalement d’embellissement ou couplé à une isolation par l’extérieur à l’article 25. Le changement de fenêtres à l’identique et non visible échappe à toute autorisation ; couplé à une isolation, il relève de l’article 25 f.
La transformation de combles et de parkings
La création de plusieurs duplex par transformation de greniers et de chambres de service n’est pas une simple amélioration si elle bouleverse les modalités de jouissance (allées et venues, nuisances) ou pose un problème de solidité : une telle opération, contraire au règlement et attentatoire aux droits d’un copropriétaire, a été annulée faute d’unanimité (CA Grenoble, 14 mars 2023, n° 21/01762). De même, transformer des emplacements de stationnement en boxes fermés, en modifiant les tantièmes et la répartition des charges, relève de l’article 25 et non de l’article 24 (CA Rouen, 10 décembre 2025, n° 24/02460). À chaque fois, la question décisive est la même : l’opération touche-t-elle à la jouissance ou à la consistance des lots privatifs ?
Le syndic a annoncé la mauvaise majorité : que faire
Une qualification erronée conduit à appliquer une mauvaise majorité, et la mauvaise majorité est l’une des premières causes d’annulation d’une résolution. Elle figure parmi les motifs de nullité de l’assemblée générale, au titre des vices de fond. Mais l’annulation obéit à un couperet : elle doit être demandée dans le délai de deux mois de l’article 42, à compter de la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou défaillant. Passé ce délai, la décision la plus mal qualifiée devient inattaquable.
Un réflexe utile : les règles de majorité des articles 24 à 26 sont d’ordre public. Une clause du règlement de copropriété qui inventerait ses propres seuils — une double majorité maison pour modifier la répartition des charges, là où la loi impose l’unanimité — est réputée non écrite, et le juge peut enjoindre d’adapter le règlement (CA Lyon, 1re ch. civ. B, 7 décembre 2021, n° 19/06909). Un syndic ne peut donc pas vous opposer une majorité « prévue par le règlement » contraire à la loi.
À l’inverse, si ce sont vos travaux que l’assemblée refuse, plusieurs issues existent selon la configuration.
La passerelle de l’article 25-1 : anticiper le seuil du tiers des voix permet, en cas d’échec du vote à l’article 25, d’emporter la décision au second vote à l’article 24, dans la même assemblée.
L’autorisation judiciaire de l’article 30 : lorsque l’assemblée refuse l’autorisation de travaux affectant les parties communes (article 25 b), le tribunal judiciaire peut autoriser le copropriétaire à les exécuter à ses frais. Mais cette voie est étroite et suppose quatre conditions cumulatives : que l’assemblée ait effectivement refusé ; que les travaux constituent une amélioration relevant de l’article 25, et non une opération de l’article 26 ; qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; et qu’ils n’aient pas déjà été réalisés — le juge n’autorise jamais a posteriori. La condition d’absence d’atteinte est décisive : des percements d’ouvertures entre deux immeubles, pourtant qualifiés d’amélioration conforme à la destination, se sont vu refuser l’autorisation faute pour le demandeur de prouver qu’ils ne portaient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (CA Paris, Pôle 4 ch. 2, 14 janvier 2026, n° 21/19330). De même, transformer un garde-corps en portillon a été refusé comme non nécessaire et contraire à l’harmonie voulue par le règlement (CA Pau, 1re ch., 5 novembre 2024, n° 23/01214).
L’action pour abus de majorité : un refus dicté par le seul intérêt du copropriétaire majoritaire, contraire à l’intérêt collectif, peut être annulé, voire indemnisé. C’est un terrain redoutable, décrit dans l’article consacré à l’abus de majorité en copropriété.
En amont, tout se joue avant l’assemblée : c’est en faisant inscrire votre résolution à l’ordre du jour avec la bonne majorité annoncée que vous cadrez le débat et sécurisez le vote.
Ce que la règle ne dit pas, c’est dans quelle case tombe précisément votre chantier. La qualification d’un ravalement, d’un remplacement d’équipement ou d’un percement dépend de faits — l’état réel de l’existant, l’emprise sur les parties communes, le contenu du règlement, la destination de l’immeuble — autant que du droit. Et c’est cette qualification, plus que le décompte des voix, qui décide de la validité du vote comme de vos chances de faire aboutir, ou d’annuler, une décision.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
