Il est courant, partout en France, de voir une vente préparée pendant des mois s’arrêter net. L’agence a trouvé l’acquéreur, la promesse est signée, le notaire notifie la déclaration d’intention d’aliéner. Dans les deux mois, la commune, ou l’établissement public foncier (EPF) auquel elle a délégué son droit, préempte. Souvent à un prix inférieur, parfois en saisissant le juge de l’expropriation.
L’agence se demande alors si elle sera payée, et par qui. L’acquéreur qu’elle avait trouvé est évincé. Le préempteur n’a jamais signé de mandat avec elle. Le vendeur, lui, estime que la commission n’est pas son affaire.
Les sommes en jeu ne sont pas marginales. L’EPF d’Île-de-France (EPFIF) s’est vu réclamer 948 000 euros dans une affaire, finalement tranchée contre le vendeur après huit ans de procédure, 502 500 euros HT dans une autre, 112 000 euros dans une troisième. L’EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur a été condamné à payer 40 000 euros à deux agences. Dans chaque cas, la réponse tenait à la rédaction de deux documents : la promesse et la déclaration d’intention d’aliéner.
Cet article est écrit du côté de l’agence. Il traite de la préemption urbaine exercée par une commune, un établissement public foncier ou leurs délégataires, et évoque les autres préemptions quand la jurisprudence les rapproche.
Le préempteur doit-il payer la commission de l’agence immobilière ? La réponse en bref
Oui, le préempteur, commune ou établissement public foncier, doit payer la commission de l’agence immobilière quand la vente est conclue à son profit. Il faut un mandat fixant la rémunération et son débiteur (Cass. 1re civ., 8 mars 2012, n° 11-10.871, publié), puis le montant et le débiteur dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.226, publié). Une promesse unilatérale suffit (même arrêt). Fixée en montant, la commission a été maintenue malgré la baisse du prix par le juge de l’expropriation (Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 23-12.918). L’essentiel se joue avant la préemption.
Qui préempte : communes et établissements publics fonciers
Le droit de préemption urbain appartient en principe à la commune ou à l’intercommunalité. Il est souvent délégué à un établissement public foncier, qui achète pour le compte de la collectivité.
Les établissements publics fonciers de l’État peuvent « exercer les droits de préemption et de priorité définis dans le code de l’urbanisme » (article L. 321-4 du code de l’urbanisme). Ils couvrent la plus grande partie du territoire. Le réseau national compte notamment les EPF de Normandie, de Bretagne, de Nouvelle-Aquitaine, d’Occitanie, des Hauts-de-France, du Grand Est, de Provence-Alpes-Côte d’Azur, de l’Ouest Rhône-Alpes, de la Vendée et d’Île-de-France, ainsi que ceux de Guyane et de Mayotte (source : EPF d’Île-de-France, « Réseau national des EPF d’État »). La région d’Île-de-France n’en compte qu’un (article L. 321-1).
S’y ajoutent les établissements publics fonciers locaux, créés par les collectivités. Ils peuvent exercer, « par délégation de leurs titulaires, les droits de préemption et de priorité définis par le présent code » (article L. 324-1). L’établissement public foncier local Pays Basque en est un exemple dans la jurisprudence citée plus bas.
Les décisions citées appliquent la même règle à tous les préempteurs : communes et intercommunalités, EPF d’Île-de-France, EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur, établissement public foncier local, société d’économie mixte délégataire.
Pourquoi le préempteur paie une commission qu’il n’a jamais acceptée
Il se substitue à l’acquéreur, aux conditions de la déclaration
La déclaration d’intention d’aliéner est le document par lequel le vendeur informe le titulaire du droit de préemption de la vente projetée. Son contenu est fixé par la loi.
Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. […] Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. […]
Article L. 213-2 du code de l’urbanisme, alinéas 1er et 3 (extraits).
Le préempteur qui décide d’acquérir se substitue à l’acquéreur évincé. Il prend le bien aux « prix et conditions » de la déclaration, ou à un prix qu’il propose et qu’à défaut d’accord le juge de l’expropriation fixera (article R. 213-8 du code de l’urbanisme). La commission mise à la charge de l’acquéreur fait partie de ces conditions.
La Cour de cassation a approuvé dès 2007 une cour d’appel qui en avait déduit que le préempteur est « tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2007, n° 06-17.337, Bull. 2007, III, n° 158).
L’arrêt de référence
Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.226, publié au Bulletin fixe la règle : « lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner » (point 14).
Les faits méritent d’être connus, parce qu’ils décrivent la résistance habituelle des préempteurs. La société Solgest détenait un mandat de vente d’un terrain de 6 770 m² à Escalquens. Une promesse unilatérale fut consentie à la société Asset Promotion au prix de 425 000 euros HT, « majoré de la commission d’agence de 51 000 euros due par le bénéficiaire ». La déclaration reprenait la commission.
La commune préempta en offrant 280 000 euros HT. Le juge de l’expropriation fixa le prix à 425 000 euros. La commune ne signa l’acte authentique qu’après avoir fait supprimer la phrase par laquelle elle acceptait la commission et s’engageait à la régler. Elle assigna ensuite l’agence, en soutenant notamment que la commission avait été obtenue par fraude.
La cour d’appel de Toulouse avait donné raison à la commune : une promesse unilatérale ne contient pas d’engagement d’acquérir, et l’acte authentique ne contenait aucun engagement de sa part. La Cour de cassation casse. La promesse énonçait les conditions financières de la vente en cas de levée d’option, commission comprise, et la déclaration mentionnait la commission et son débiteur (point 16).
La leçon est double. La promesse unilatérale, forme habituelle des ventes de terrains, constitue bien l’engagement des parties. Et le seul refus du préempteur de s’engager dans l’acte authentique est inopérant. Une renégociation réelle des conditions financières, acceptée par le vendeur après la déclaration, peut en revanche déplacer la charge de la commission sur le vendeur (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 10 avril 2026, n° 25/03521, développé plus bas ; déjà Cass. 3e civ., 16 décembre 2009, n° 08-16.506).
Le préempteur face au texte de la loi Hoguet
Le préempteur invoque souvent l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. L’agent ne peut être payé que par la personne désignée dans le mandat et dans l’engagement des parties, et le préempteur n’a signé ni l’un ni l’autre.
L’argument ne prospère pas. Le préempteur n’est pas un tiers qu’on voudrait rendre débiteur : il prend la place de l’acquéreur désigné. La solution vaut même quand la commission est prévue par un mandat de recherche confié par l’acquéreur évincé (Cass. 3e civ., 26 septembre 2007, précité ; Cass. 3e civ., 19 décembre 2024, n° 23-12.985).
C’est la différence avec la substitution d’acquéreur convenue par contrat. Le substitué volontaire n’est tenu que de ce qu’il a signé. Le préempteur, lui, est tenu de ce que la déclaration lui a annoncé.
Commission de l’agent immobilier : comment la contester ? (nullités)
Les conditions à réunir, et comment le préempteur les conteste
La commission et son débiteur figurent dans le mandat
Tout part du mandat. L’agent ne peut réclamer une commission que s’il détient, avant toute négociation, un mandat écrit « précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge » (Cass. 1re civ., 8 mars 2012, n° 11-10.871, Bull. 2012, I, n° 46).
Dans cette affaire, la commune de Cusset avait été condamnée à payer 35 880 euros à la société Abaque immobilier, titulaire d’un mandat de recherche confié par l’acquéreur évincé. La Cour de cassation a relevé d’office que la cour d’appel n’avait pas précisé si ce mandat mettait la rémunération à la charge de l’acquéreur. Cassation.
Ce que le préempteur soutiendra : le mandat désigne le vendeur, ou ne désigne personne. Ce que l’agence doit produire : le mandat, et la preuve qu’il désigne l’acquéreur comme débiteur.
La commission et son débiteur figurent dans la promesse
L’engagement des parties doit reprendre le montant de la commission et la partie qui en a la charge (article 73 du décret n° 72-678). Une promesse unilatérale suffit, dès lors qu’elle fixe les conditions financières de la vente en cas de levée d’option (arrêt du 12 mai 2021 précité).
On lit encore, dans des décisions anciennes, qu’une promesse unilatérale n’est pas un engagement des parties capable de faire naître un droit à commission. La cour d’appel de Paris l’a écrit en 2018, dans une espèce où la promesse était devenue caduque avant la préemption (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 6 avril 2018, n° 15/23926). Depuis l’arrêt du 12 mai 2021, cette proposition est inexacte quand la promesse est en vigueur au jour de la préemption.
La commission et son débiteur figurent dans la déclaration d’intention d’aliéner
C’est le notaire qui rédige et notifie la déclaration. S’il omet la commission, le préempteur n’en est pas tenu. Le notaire engage alors sa responsabilité envers l’agent : la Cour de cassation a approuvé sa condamnation à indemniser une agence privée de sa commission par cette omission (Cass. 1re civ., 26 mars 1996, n° 94-14.381).
La même exigence vaut pour la préemption du fermier. « Une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne dans le courrier de notification […] le montant de la commission de l’intermédiaire » (Cass. 3e civ., 24 juin 2015, n° 14-18.684).
Réflexe de praticien : demander au notaire une copie de la déclaration avant son envoi. Vérifier qu’elle mentionne le montant de la commission, la partie qui en a la charge et l’identité exacte de l’agence. Un pourvoi a soutenu qu’un préempteur ne peut pas payer un agent dont l’identité ne figure pas sur la déclaration (Cass. 3e civ., 8 juin 2010, n° 09-14.949, Bull. 2010, III, n° 112). La Cour n’a pas eu à trancher ce point, mais l’argument peut être repris.
La vente est effectivement conclue au profit du préempteur
La commission n’est due qu’en cas d’acquisition. Le préempteur est tenu de verser la rémunération mentionnée dans la déclaration « en cas d’acquisition du bien » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-19.310, point 7). S’il renonce à préempter, ou si le vendeur renonce à vendre, il ne doit rien (voir plus bas).
Le préempteur ne peut pas se réserver de contester la commission
Certains préempteurs font insérer dans l’acte authentique une réserve leur permettant de remettre en cause la commission. La commune du Plessis-Trévise avait préempté onze lots, et l’acte stipulait qu’elle se réservait le droit de contester le versement des 51 000 euros « dans le cadre d’une vente à soi-même ». La cour d’appel de Paris a jugé qu’une telle clause, à la supposer potestative, serait seulement nulle, sans affecter la vente (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 13 mai 2016, n° 13/17284).
Le même arrêt rappelle un point de procédure. Seul l’agent peut réclamer la commission impayée. Le vendeur ne peut pas obtenir la résolution de la vente parce que le préempteur ne paie pas l’agence, l’obligation trouvant sa cause dans le mandat et non dans la vente.
Le préempteur ne peut pas invoquer les vices de forme du mandat
Le préempteur conteste souvent le mandat lui-même : date douteuse, mentions manquantes, carte professionnelle. La méconnaissance des règles de forme de la loi Hoguet est sanctionnée par une nullité relative, que seul le mandant peut invoquer (Cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411). La cour d’appel de Paris en a tiré la conséquence. L’EPFIF, « nonobstant sa substitution à l’acquéreur », et le vendeur sont des tiers au mandat de recherche, qui ne peuvent se prévaloir de ses irrégularités formelles (CA Paris, 10 avril 2026, précité).
Reste la fraude, qui fait échec à tout. Le vendeur soutenait que le mandat de recherche avait été antidaté, le dirigeant de l’agence étant le fils du dirigeant de l’acquéreur. La cour a écarté la fraude : mandat daté, inscrit au registre des mandats sous le numéro 0026, carte professionnelle valide, diligences prouvées par les échanges avec le vendeur. « La seule circonstance de ce lien de filiation ne suffit pas à elle seule à caractériser une fraude ». Le registre des mandats, tenu sans discontinuité, a été la meilleure défense de l’agence.
Le juge de l’expropriation baisse le prix : que devient la commission ?
C’est la question la plus fréquente en pratique, et la plus mal traitée. Le préempteur offre un prix inférieur, le vendeur refuse, le juge de l’expropriation fixe un prix intermédiaire. La commission doit-elle suivre le prix ?
Commission en montant : elle a été maintenue
La Cour de cassation ne pose pas de règle générale. Les décisions rendues vont toutefois dans le même sens. Quand la commission est exprimée en montant dans la déclaration, elle a été maintenue malgré la baisse du prix (voir aussi, plus bas, les affaires de Malakoff, d’Ormesson-sur-Marne et de Pantin).
Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 23-12.918 en est l’illustration la plus spectaculaire. La société Aventis Pharma vendait un terrain à bâtir de 7 014 m² en Seine-Saint-Denis. Son mandat de vente, confié à la société Abiding, prévoyait 5 % du prix HT. La déclaration annonçait un prix de 12 060 000 euros TTC, « outre une commission d’agence à la charge de l’acquéreur s’élevant à 502 500 euros hors taxe ». L’EPFIF préempta par délégation et fit fixer le prix par le juge de l’expropriation, à un niveau bien inférieur.
L’EPFIF soutenait que la commission devait être recalculée à 5 % du prix fixé par le juge, soit environ 245 000 euros. La cour d’appel de Paris a maintenu 502 500 euros HT. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi : face à la discordance entre le montant nominal de la déclaration et le pourcentage du mandat, l’interprétation relevait des juges du fond (point 8). C’est un arrêt d’interprétation d’une discordance, pas un arrêt de principe.
Commission en pourcentage du prix perçu : elle suit le prix
La solution s’inverse quand le mandat ne fixe qu’un pourcentage. L’agent ne peut demander « aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat » (Cass. 1re civ., 16 mars 2022, n° 20-17.028, point 9).
La société Ab Immo détenait des mandats de vente prévoyant 6 % HT « du prix net vendeur qui serait réellement perçu ». Les promesses fixaient 80 euros le mètre carré. Brest Métropole préempta, et les terrains furent vendus au prix fixé par le juge, entre 11,53 et 14,99 euros le mètre carré. L’agence perçut 126 716,35 euros TTC, au lieu des 789 175 euros espérés.
Déboutée contre la collectivité, l’agence se retourna contre le notaire, qui n’avait pas prévu de commission fixe. La cour d’appel de Rennes lui avait accordé 528 547,50 euros. Cassation : les mandats ne prévoyaient qu’un pourcentage du prix réellement perçu, et l’agent ne pouvait obtenir davantage, même à titre de dommages-intérêts.
La conséquence pour la rédaction
La leçon est une règle de rédaction, non une règle de droit. Plus la commission est clairement arrêtée en montant dans le mandat, la promesse et la déclaration, moins la baisse judiciaire du prix donne prise à sa révision. Un mandat qui ne prévoit qu’un pourcentage du prix perçu l’expose à suivre la baisse.
Entre les deux, la discordance entre un pourcentage au mandat et un montant dans la déclaration se règle au cas par cas, par interprétation souveraine. Dans l’affaire de l’EPFIF et de la société Rophipama, la déclaration annonçait 948 000 euros TTC, mais le mandat prévoyait 5 % HT du prix net vendeur. Le vendeur s’était ensuite engagé à faire son affaire de la commission, sans en préciser le montant. La cour de renvoi a appliqué le pourcentage du mandat au prix finalement convenu de 15 500 000 euros, soit 775 000 euros (CA Paris, 10 avril 2026, précité). L’affaire Aventis Pharma a tourné en faveur de l’agence. Rien ne garantit qu’une autre cour lira les documents de la même façon.
Quel juge saisir, et qui peut agir ?
Le juge de l’expropriation dit si le préempteur doit la commission
Le juge de l’expropriation est saisi de la fixation du prix. Il « est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu […] de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2017, n° 16-20.150, publié au Bulletin).
Il n’est pas compétent, en revanche, pour réduire ou supprimer la commission en raison des fautes de l’agent (même arrêt). L’établissement public foncier local Pays Basque soutenait que l’agent n’avait accompli aucune véritable prestation. La question relève du juge de droit commun, l’agent étant dans la cause.
L’agent a intérêt à intervenir devant le juge de l’expropriation
L’agent n’est pas partie à la procédure de fixation du prix, qui oppose le vendeur au préempteur. Le jugement qui fixe le prix n’a pas autorité de chose jugée à l’égard de l’agent qui n’y était pas partie (Cass. 3e civ., 19 mai 1993, n° 91-13.105, rendu pour une préemption par des fermiers). Il ne peut donc pas lui être opposé pour réduire sa commission, mais il ne tranche pas non plus son droit.
Dans l’affaire Aventis Pharma, l’agence est intervenue volontairement en appel, et c’est devant la juridiction de l’expropriation que sa commission a été fixée. C’est la bonne pratique : l’agence qui intervient fait valoir la déclaration, la promesse et son mandat au moment où le prix se décide. Le juge de l’expropriation ne prononce pas pour autant de condamnation au profit de l’agence. Dans cette affaire, la cour a fixé la commission « dans l’hypothèse de la réalisation de l’opération de préemption » (motifs de la cour d’appel de Paris rappelés par l’arrêt du 2 mai 2024).
La commission est due à l’agent, pas au vendeur
Le préempteur doit la commission à l’intermédiaire. Une cour d’appel avait condamné l’EPFIF à verser la commission de 112 000 euros aux vendeurs eux-mêmes. La Cour de cassation a cassé et jugé que l’EPFIF serait tenu, en cas d’acquisition, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-19.310).
Les pièges : renonciation, vente amiable, fraude
Le vendeur renonce, puis vend à l’amiable au préempteur
Face à une offre basse, le vendeur peut accepter, maintenir son prix et laisser le juge trancher, ou renoncer à vendre (article R. 213-10 du code de l’urbanisme). Son silence pendant deux mois vaut renonciation. Après la fixation judiciaire du prix, les deux parties peuvent encore renoncer (article L. 213-7).
La renonciation éteint la vente initiale et, avec elle, le droit à commission lié à la préemption. Si le vendeur vend ensuite à l’amiable au préempteur, cette vente est une autre opération. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui en avait tiré la conséquence pour la commune de Drancy (Cass. 1re civ., 13 mars 2019, n° 18-12.605). Elle avait préempté un bien vendu 440 000 euros au prix de 370 000 euros, commission comprise. Le vendeur renonça, résilia son mandat, puis vendit à la commune à 400 000 euros, après la fin de la période de protection prévue au mandat. L’agence n’a rien obtenu.
La protection de l’agence tient alors à son mandat. Tant que dure l’interdiction de traiter directement avec un acquéreur présenté, la vente amiable reste conclue par son entremise. Une fois cette période expirée, elle lui échappe.
La renonciation fictive : l’EPF et le vendeur condamnés ensemble
Le préempteur soutient volontiers qu’après la renonciation du vendeur, la vente conclue avec lui est une vente de gré à gré, étrangère à la préemption. L’EPFIF l’a plaidé devant le tribunal judiciaire de Paris, qui a écarté l’argument parce que la renonciation n’était qu’un habillage (TJ Paris, 4e ch., 1re sect., 16 septembre 2025, n° 24/09547).
La SAS Capi détenait un mandat exclusif de quinze mois, signé le 19 août 2021, pour vendre un bien à 624 000 euros, dont 24 000 euros d’honoraires à la charge de l’acquéreur. Une promesse unilatérale fut signée le 26 novembre 2021 au prix de 600 000 euros. Le 14 mars 2022, l’EPFIF préempta en offrant 550 000 euros, « en ce compris la commission de l’agence prévue à la déclaration d’intention d’aliéner ».
La chronologie a fait la décision. Le 6 avril 2022, le vendeur écrivait à l’agence : « Epf est d’accord pour 574 000 / Il vous verse les 24 000 et vous me reverser 2000 ». Son courrier de renonciation parvint à l’EPFIF le 14 avril. Le 3 mai, il accepta une offre d’achat de l’EPFIF à 574 000 euros. L’acte authentique du 24 juin 2022 ne mentionnait pas l’agence.
Le tribunal a relevé que 574 000 euros correspondaient « très exactement » à l’offre de préemption augmentée de la commission fixe de l’agence. Le prix était convenu avant la renonciation, qui n’était donc qu’« un acte fictif ». L’EPFIF « ne pouvait ignorer que l’accord passé […] s’inscrivait dans un cadre frauduleux ». Sans ces manœuvres, l’agence aurait été payée par l’EPFIF, substitué aux acquéreurs.
Le vendeur a été condamné au titre de la clause pénale du mandat exclusif, toujours en cours, et l’EPFIF in solidum avec lui, à payer 24 000 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure. Il s’agit d’un jugement de première instance. Entre la vente et le jugement, il s’est écoulé plus de trois ans.
Deux enseignements. L’indice décisif était arithmétique : un prix amiable égal à l’offre de préemption plus la commission. Et l’agence avait écrit à l’EPFIF, avant l’acte, pour l’informer de son mandat exclusif : l’établissement ne pouvait plus prétendre l’ignorer.
Une négociation pendant la procédure reste une préemption
La frontière est fine. La commune de Pantin avait préempté un bien vendu 75 000 euros, en offrant 17 180 euros et « 20 000 € de commission à la charge de l’acquéreur ». Pendant l’instance devant le juge de l’expropriation, le vendeur proposa 55 000 euros, que la commune accepta. La cour d’appel de Paris a jugé que cette négociation n’était pas autonome : le désistement ne valait pas renonciation à la préemption. La commune a été condamnée à payer les 20 000 euros (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 15 juin 2018, n° 16/21238).
L’indice principal : un accord conclu à l’intérieur de la procédure de préemption reste une préemption ; un accord conclu après une renonciation réelle de l’une des parties n’en est plus une. Une renonciation qui suit un accord déjà trouvé sur le prix est fictive (TJ Paris, 16 septembre 2025, précité). Au fond, la question est toujours la même : quelle opération a été conclue, à quelles conditions financières, et quelles modifications le vendeur a-t-il acceptées après la déclaration ?
La renégociation : le vendeur qui fait son affaire de la commission
L’affaire opposant la société Meridian Im à l’EPFIF et à la société Rophipama montre comment une commission change de débiteur en cours de route, et combien de temps cela prend.
La SCI Mikado avait confié à la société Meridian Im, le 20 février 2017, un mandat exclusif de recherche, rémunéré 5 % HT du prix net vendeur à sa charge. Le 12 juillet 2017, la société Rophipama lui promit des biens au prix de 15 800 000 euros. La promesse mettait à la charge du bénéficiaire une rémunération de 790 000 euros HT, soit 948 000 euros TTC, que reprenait la déclaration d’intention d’aliéner. Le 10 octobre 2017, l’EPFIF, délégataire du maire, préempta en offrant 14 600 000 euros « en ce compris la commission d’intermédiaire, telle que prévue dans la déclaration d’intention d’aliéner ».
Le vendeur refusa, puis proposa 15 500 000 euros. Le 2 janvier 2018, il accepta de vendre à ce prix « en ce compris la commission d’intermédiation dont nous faisons notre affaire personnelle ». L’acte authentique du 26 mars 2018 mit la commission à la charge du vendeur.
Le tribunal judiciaire de Paris condamna l’EPFIF à payer 948 000 euros, garanti par le vendeur (jugement du 25 mars 2021). La cour d’appel de Paris débouta l’agence le 6 janvier 2023. La Cour de cassation cassa : la promesse et la déclaration suffisaient à rendre le préempteur tenu (Cass. 3e civ., 19 décembre 2024, n° 23-12.985). Sur renvoi, la cour d’appel a condamné le seul vendeur. En consentant à prendre la commission à sa charge pour conclure la vente, il avait « unilatéralement remis en cause la substitution du préempteur à l’acquéreur dans le paiement de la commission » (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 10 avril 2026, n° 25/03521). L’EPFIF est sorti de la cause.
La cassation de 2024 établit que le préempteur est tenu dès la préemption. L’arrêt de renvoi de 2026 montre que cette obligation peut être reprise par le vendeur dans la négociation qui suit. Entre l’acte authentique et l’arrêt de renvoi, huit ans se sont écoulés ; les intérêts courent depuis la mise en demeure du 2 janvier 2018, avec capitalisation.
La fraude au préjudice de l’agent n’ouvre droit qu’à des dommages-intérêts
Il arrive qu’un préempteur et un vendeur organisent une renonciation suivie d’une vente amiable, précisément pour éviter la commission. La Cour de cassation refuse d’accorder la commission elle-même. « La constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobilier n’ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts » (Cass. 3e civ., 8 juin 2010, n° 09-14.949, Bull. 2010, III, n° 112). Ces dommages-intérêts peuvent égaler la commission : le tribunal judiciaire de Paris a accordé les 24 000 euros entiers, en retenant qu’aucun aléa ne pesait sur les chances de l’agence d’être payée (jugement du 16 septembre 2025 précité).
Encore faut-il prouver la faute. La renonciation implicite du préempteur, qui ne saisit pas le juge après une offre refusée, n’est pas fautive en elle-même : elle permet au vendeur de poursuivre la vente initiale (Cass. 3e civ., 25 janvier 2012, n° 10-25.669). Sur le terrain pénal, l’exercice du droit de préemption puis la renonciation, « fussent-ils non conformes aux textes », ne sont pas, « par eux-mêmes », des mesures faisant échec à l’exécution de la loi au sens de l’abus d’autorité de l’article 432-1 du code pénal (Cass. crim., 19 mars 2025, n° 24-83.719, point 25).
L’agent qui abuse de la préemption perd tout
La règle joue aussi contre l’agent. Une agence avait fait signer, dans un îlot soumis à un droit de préemption renforcé délégué à la SEM 92, des promesses qu’elle savait vouées à la préemption. La cour d’appel a retenu un abus de droit, voire une fraude, privant l’agence de toute rémunération, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. 3e civ., 21 septembre 2010, n° 09-16.402).
Quand la commission est perdue : rechercher les responsables
Le notaire
Le notaire rédige la promesse, notifie la déclaration et instrumente l’acte. Trois fautes se rencontrent. Il omet la commission dans la déclaration : sa responsabilité envers l’agent est engagée (Cass. 1re civ., 26 mars 1996, précité). Il notifie tardivement : encore faut-il prouver que la tardiveté a causé la perte (CA Montpellier, 1re ch. section AO1, 17 décembre 2015, n° 12/09134). Il ne prévoit pas de commission fixe : l’agent ne peut pas obtenir de lui plus que son mandat ne prévoyait (Cass. 1re civ., 16 mars 2022, précité).
Une quatrième faute est apparue en 2025. Le notaire qui, informé la veille de l’acte d’un mandat mettant la commission à la charge de l’acquéreur, instrumente sans exiger le mandat ni proposer un report, manque à ses obligations. Le tribunal judiciaire de Paris l’a jugé, tout en rejetant la demande. L’agence ne prouvait pas qu’un notaire diligent aurait déjoué le montage, ni une perte de chance distincte de l’indemnité déjà obtenue (jugement du 16 septembre 2025 précité). La faute du notaire ne suffit pas ; il faut prouver ce qu’elle a coûté.
Ses obligations tendant à assurer l’efficacité de ses actes relèvent de la responsabilité délictuelle, que l’agent, tiers à l’acte, peut invoquer (Cass. 1re civ., 6 juin 2018, n° 17-13.975, Bull. 2018, I, n° 99).
Le rédacteur du mandat
Un mandat qui ne désigne pas le débiteur, ou qui exprime la commission en pourcentage du seul prix perçu, expose l’agence à perdre tout ou partie de sa rémunération en cas de préemption. Si ce mandat a été rédigé par un avocat, son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte selon les prévisions des parties est en cause (article 9 du décret n° 2023-552 du 30 juin 2023 portant code de déontologie des avocats). Voir la responsabilité civile de l’avocat.
Le préjudice : une chance perdue
Le préjudice dépend de la certitude de la commission perdue. Quand l’omission a seule empêché le paiement, l’agence obtient des dommages-intérêts correspondant à sa rémunération : dans l’affaire de 1996, la Cour a laissé leur montant à l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 1re civ., 26 mars 1996, précité).
Quand le paiement restait aléatoire, le préjudice est une perte de chance. Sa réparation « doit être mesurée à la chance perdue » et ne peut égaler l’avantage espéré (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-23.082). Une cour d’appel qui avait alloué à la société L’Aventure immobilière la totalité de sa commission de 5 000 euros a été censurée pour ce motif (Cass. 1re civ., 14 novembre 2019, n° 18-23.915).
Et si le mandat ne fixait pas régulièrement la commission, il n’y a même pas de perte de chance. L’agent « qui ne pouvait prétendre au versement d’une commission que le mandat n’avait pas régulièrement fixée, n’avait pas subi de perte de chance d’en recevoir le paiement » (Cass. 1re civ., 8 mars 2012, n° 11-14.234, Bull. 2012, I, n° 47). Les dommages-intérêts ne rattrapent pas un mandat irrégulier.
Ce que les tribunaux ont jugé
Commission mise à la charge du préempteur
Commission de 112 000 euros maintenue malgré la fixation judiciaire du prix. Le propriétaire de parcelles à Ormesson-sur-Marne avait confié un mandat simple à l’agence Agentys Performis Immo. La promesse et la déclaration mettaient à la charge du bénéficiaire une rémunération de 112 000 euros TTC. L’EPFIF préempta, et le prix fut fixé judiciairement à 2 221 040 euros. La Cour de cassation a dit que l’EPFIF serait tenu, en cas d’acquisition, de prendre en charge cette rémunération (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-19.310).
Frais d’agence de 9 000 euros laissés à l’EPFIF. Un bien de 18 m² à Malakoff était vendu 109 000 euros, avec en sus une commission de 9 000 euros. L’EPF des Hauts-de-Seine, devenu EPFIF, préempta en offrant 67 000 euros. Le prix fut fixé à 73 923 euros. La cour a relevé que les frais d’agence restaient à la charge de l’établissement, « ce point n’est pas contesté » (CA Versailles, 4e ch. expropriations, 22 mars 2016, n° 15/03425).
Préemption par la commune de Chamonix après un mandat de recherche. La société Centraventes avait confié à la société Cogest Devouassoux immobilier un mandat de recherche, rémunéré à sa charge. La déclaration mentionnait l’intermédiaire et sa commission. La commune préempta. Elle fut condamnée à payer 135 105,85 euros, la commission étant « parfaitement distincte du prix de vente » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2007, n° 06-17.337, Bull. 2007, III, n° 158).
Partage de la commission entre deux agences. Un propriétaire avait donné mandat à la société Alessandra. La promesse, conclue avec un acquéreur présenté par la société Euro mistral immobilier, répartissait la commission de 40 000 euros entre les deux agences. L’EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur préempta. Sa condamnation à payer 20 000 euros à chaque agence est approuvée (Cass. 1re civ., 25 novembre 2020, n° 16-22.616).
Commission du vendeur incluse dans le prix. Un compromis stipulait que les honoraires de négociation, à la charge des vendeurs, resteraient dus en cas de préemption. La commune de Rennes préempta. Le juge de l’expropriation inclut dans le prix la fraction affectée à la rémunération de l’intermédiaire, mentionnée dans la déclaration (Cass. 3e civ., 15 juin 2000, n° 99-70.080).
Préemption par des fermiers. La société Domaine immeubles forêts avait négocié la vente d’un domaine, la commission étant à la charge des acquéreurs. Les fermiers préemptèrent et firent fixer le prix par le tribunal paritaire des baux ruraux. Substitués à l’acquéreur évincé « dans toutes ses obligations », ils durent payer la commission (Cass. 3e civ., 19 mai 1993, n° 91-13.105).
Commission écartée ou mise à la charge d’un autre
Renonciation du vendeur puis vente amiable. L’agglomération de la région de Compiègne avait préempté en offrant un prix inférieur. Le vendeur, la SCI Coccinelle, n’avait pas répondu dans le délai, ce qui valait renonciation. L’agglomération acquit ensuite à l’amiable. La société Bernice immobilier invoquait des manœuvres : elles ne pouvaient justifier le paiement de la commission (Cass. 1re civ., 13 décembre 2012, n° 11-11.533).
Vente amiable « toutes commissions comprises ». Après avoir préempté, la communauté d’agglomération du Grand Rodez acquit une parcelle de 56 336 m² à l’amiable, à un prix au mètre carré « toutes commissions comprises ». Condamnée à payer 109 120,06 euros à l’agence Sélection Immobilier, elle obtint le remboursement auprès des vendeurs : la vente ne se situait plus dans le cadre de la préemption (Cass. 3e civ., 16 décembre 2009, n° 08-16.506).
Manœuvres de la SAFER. Une propriété agricole de 106 hectares avait été vendue 6 624 000 francs par l’agence Lang et Fournier. La SAFER Garonne-Périgord préempta, puis acquit à l’amiable après un retrait de la vente. La cour d’appel y avait vu un montage fictif et condamné la SAFER à payer la commission de 50 292,93 euros. Cassation : la fraude n’ouvre droit qu’à des dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 8 juin 2010, n° 09-14.949, Bull. 2010, III, n° 112).
Renonciation implicite de la SEDRE. La société d’équipement du département de la Réunion avait offert un prix inférieur, refusé la contre-proposition des vendeurs, puis laissé la procédure en suspens. La cour d’appel l’avait condamnée à payer 39 275,77 euros à la société Immobilier conseil Océan Indien. Cassation : la renonciation implicite n’est pas fautive en elle-même (Cass. 3e civ., 25 janvier 2012, n° 10-25.669).
Engagement de l’acquéreur évincé. Le Cabinet Personne avait présenté un acquéreur pour un terrain indivis. La commune préempta par l’intermédiaire de la SODIAC. L’engagement de payer 100 000 francs signé par l’acquéreur évincé, qui n’était pas partie à la vente, est sans effet (Cass. 1re civ., 6 janvier 2011, n° 09-71.243, Bull. 2011, I, n° 1).
Mandats signés après la préemption. La Ville de Paris avait préempté un terrain à 2 400 000 euros, après que la promesse consentie à la société Cogedim était devenue caduque. L’agence avait fait signer de nouveaux mandats, prévoyant une rémunération « en cas de préemption par la ville de Paris ». Postérieurs aux actes d’entremise, ils ont été jugés nuls (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 6 avril 2018, n° 15/23926).
Frais engagés avant la purge. La société Cat Immo avait commercialisé un programme sur un terrain soumis au droit de préemption, avant que ce droit soit purgé. La commune de Rivesaltes préempta. L’agence reprochait au notaire d’avoir notifié tardivement la déclaration. Déboutée : c’est la préemption, non le retard, qui a fait échouer la vente, et l’agence qui engage des frais avant la purge « doit en assumer seule les conséquences » (CA Montpellier, 1re ch. section AO1, 17 décembre 2015, n° 12/09134).
Commission réclamée au préempteur malgré la clause du mandat. La société Cuers immobilier réclamait 104 336 euros HT à l’établissement public foncier qui avait préempté. Les conditions générales du mandat prévoyaient qu’en cas de substitution ou de préemption, la rémunération serait due par le mandant. Cassation pour dénaturation de la cour d’appel qui les avait écartées : la clause reportait la dette sur le vendeur (Cass. 1re civ., 16 mai 2013, n° 12-19.430, inédit).
Le critère de partage
Cinq questions permettent de situer un dossier.
Le mandat, la promesse et la déclaration mentionnent-ils la commission et l’acquéreur comme débiteur ? C’est la configuration la plus sûre, et la règle de rédaction à suivre. Le minimum exigé par la jurisprudence est moins formaliste : les juges interprètent l’articulation des actes, comme dans l’affaire des deux agences partageant 40 000 euros (Cass. 1re civ., 25 novembre 2020, n° 16-22.616). En cas de lacune, la commission est compromise, et la responsabilité de celui qui a omis la mention se discute.
La commission est-elle exprimée en montant ? Si oui, les décisions rendues l’ont maintenue malgré la baisse du prix. Si elle n’est qu’un pourcentage du prix perçu, elle suit la baisse.
La vente a-t-elle été conclue dans le cadre de la préemption ? Un accord pendant l’instance devant le juge de l’expropriation reste une préemption. Une vente amiable après renonciation n’en est plus une.
Le vendeur a-t-il accepté, après la déclaration, de faire son affaire de la commission ? Si oui, la cour d’appel de Paris a jugé que lui seul la devait (10 avril 2026, précité). Si non, le préempteur reste tenu.
Le préempteur a-t-il renoncé, ou obtenu la renonciation du vendeur, pour éviter la commission ? Si la fraude est prouvée, par exemple par un prix amiable égal à l’offre de préemption plus la commission, l’agence obtient des dommages-intérêts, qui peuvent égaler la commission. Sinon, elle n’obtient rien.
Votre coup suivant
Vous êtes l’agence, la préemption vient d’être notifiée
Vérifiez immédiatement la déclaration d’intention d’aliéner : montant de la commission, débiteur, identité de l’agence. Si elle est incomplète alors que la promesse est correcte, écrivez au notaire.
Si le préempteur offre un prix inférieur et que le vendeur saisit le juge de l’expropriation, intervenez à l’instance. Produisez le mandat, la promesse et la déclaration. Demandez que la commission soit fixée en montant.
Surveillez la réaction du vendeur. S’il envisage de renoncer puis de vendre à l’amiable au préempteur, rappelez-lui par écrit la clause d’interdiction de traiter directement de votre mandat, et sa durée. Écrivez aussi au préempteur pour l’informer de votre mandat : il ne pourra plus prétendre l’ignorer (TJ Paris, 16 septembre 2025, précité). Conservez chaque message du vendeur sur le prix : c’est ainsi que se prouve une renonciation fictive.
Après l’acte, adressez au préempteur une mise en demeure visant l’arrêt du 12 mai 2021. Les intérêts courent à compter de cette mise en demeure : c’est ce qu’a retenu la cour d’appel de Paris contre la commune de Pantin (arrêt du 15 juin 2018 précité). L’action se prescrit par cinq ans (article 2224 du code civil).
Vous êtes le vendeur
La commission mise à la charge de l’acquéreur ne vous concerne pas en principe, tant qu’elle figure dans la déclaration et que vous ne renégociez pas les conditions financières de la vente. Si le préempteur refuse de la payer, c’est à l’agence d’agir : vous ne pouvez pas obtenir la résolution de la vente pour ce motif (CA Paris, 13 mai 2016, précité). En revanche, si vous acceptez de vendre au préempteur « en ce compris la commission d’intermédiation dont nous faisons notre affaire personnelle », c’est vous qui la devez. La société Rophipama a été condamnée à 775 000 euros, plus huit ans d’intérêts (CA Paris, 10 avril 2026, précité). Il en va de même d’une vente amiable conclue « toutes commissions comprises » après une préemption (Cass. 3e civ., 16 décembre 2009, précité). Relisez chaque lettre de négociation avant de la signer.
La valeur retenue par le juge de l’expropriation obéit à ses propres règles : voir comment la justice estime la valeur vénale d’un bien immobilier.
Clauses à insérer, et formules à proscrire
Aucune de ces clauses n’a été jugée en tant que telle. Elles traduisent les arrêts cités et doivent être adaptées à chaque opération.
Dans le mandat, pour un bien situé en zone de préemption. Formule à insérer :
La rémunération du Mandataire est fixée à la somme de [montant] euros HT, soit [montant] euros TTC, à la charge de l’acquéreur, y compris de tout titulaire d’un droit de préemption qui se substituerait à lui. Ce montant est fixe et ne varie pas en fonction du prix finalement retenu, notamment en cas de fixation judiciaire du prix. Il sera reproduit dans l’avant-contrat et dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Formule à ne jamais écrire seule :
La rémunération du Mandataire est fixée à [x] % du prix net vendeur réellement perçu.
Si le juge de l’expropriation divise le prix par cinq, votre commission sera divisée par cinq (Cass. 1re civ., 16 mars 2022, n° 20-17.028).
Dans la promesse. Formule à faire insérer :
Le Bénéficiaire, ou tout titulaire d’un droit de préemption qui lui serait substitué, supportera la rémunération de [agence], titulaire de la carte professionnelle n° [numéro], fixée à [montant] euros TTC, en sus du prix. Cette rémunération sera mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Lettre au notaire, avant l’envoi de la déclaration.
Maître, la promesse du [date] met à la charge de l’acquéreur notre rémunération de [montant] euros TTC. Afin que le titulaire du droit de préemption en soit tenu en cas d’exercice de son droit, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.226), nous vous remercions de mentionner dans la déclaration d’intention d’aliéner le montant de cette rémunération, la partie qui en a la charge et la dénomination de notre agence, et de nous adresser copie de la déclaration notifiée.
Ce que la règle ne dit pas
La jurisprudence protège l’agence qui a bien rédigé ses documents. Elle ne dit pas comment le juge lira votre mandat, votre promesse et la déclaration du notaire, ni si la vente conclue après une offre basse relève encore de la préemption. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
