La convocation de l’assemblée générale de copropriété est une étape essentielle pour informer les copropriétaires des sujets qui seront abordés lors de la réunion et leur permettre d’y participer.
Qui convoque l’assemblée générale ?
L’assemblée générale de copropriété est convoquée par le syndic de copropriété, qui est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il peut s’agir d’un professionnel ou d’un bénévole.
Le syndic doit convoquer une assemblée générale ordinaire au moins une fois par an, dans les six mois suivant la clôture des comptes de l’exercice précédent.
Le syndic peut également convoquer une assemblée générale extraordinaire à tout moment, s’il le juge nécessaire ou si une décision urgente doit être prise.
En outre, le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire à la demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat.
Comment est fixé l’ordre du jour ?
L’ordre du jour est le document qui récapitule l’ensemble des questions qui devront être votées au cours de l’assemblée générale. Il est fixé par le syndic, en concertation avec le conseil syndical.
L’ordre du jour doit obligatoirement comporter certaines questions, comme l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel, la désignation du syndic ou la souscription d’une assurance responsabilité civile.
L’ordre du jour peut également comporter d’autres questions, comme la réalisation de travaux, la modification du règlement de copropriété, la création d’un fonds travaux ou la mise en conformité avec la réglementation.
Le syndic doit également inscrire à l’ordre du jour les questions demandées par le conseil syndical ou par un copropriétaire.
Ces demandes doivent être formulées par écrit et adressées au syndic au moins deux mois avant la date de l’assemblée générale.
Tout copropriétaire, même détenant un seul tantième, peut proposer une résolution au vote. Aucune clause ne peut imposer de seuil minimum de tantième.
Même si les questions soumises par un copropriétaire manquent de clarté, soit par insuffisance de précision, soit parce qu’accompagnées de commentaires personnels de leur auteur, sauf à procéder lui-même à une interprétation de ces demandes qui ne lui incombait pas et qui aurait pu lui être reprochée, la prudence commandait au syndic de soumettre à l’assemblée générale les questions telles que formulées.
Autrement dit, le Syndic ne peut jamais se faire juge de la pertinence d’une résolution : il doit l’inscrire obligatoirement, quitte à, si nécessaire, apporter son avis en tant que professionnel.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 octobre 2012, 11-22.514 ; reprise ensuite par TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 12 févr. 2015, n° 13/03102
Quelle est la forme de la convocation ?
La convocation à l’assemblée générale doit être adressée par le syndic à chaque copropriétaire selon des formes légalement encadrées.
Les modes de notification admis
La convocation peut être envoyée :
– par lettre recommandée avec accusé de réception ;
– par voie électronique, avec accusé de réception.
L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique ».
L’évolution du régime depuis la loi du 9 avril 2024
Jusqu’à récemment, la notification par voie électronique supposait l’accord exprès et préalable du copropriétaire (système d’opt-in).
Ce régime a été profondément modifié par l’article 38 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, qui a réécrit l’article 42-1 de la loi de 1965.
Depuis le 11 avril 2024, le principe est désormais celui de la notification par voie électronique, la notification postale devenant l’exception.
Il appartient donc au copropriétaire qui ne souhaite pas recevoir les notifications et mises en demeure par voie électronique d’en informer le syndic.
Le texte ne précise pas la forme que doit prendre cette opposition. Elle pourra ainsi résulter :
– d’un courrier postal, de préférence adressé en recommandé afin d’en faciliter la preuve ;
– d’un courrier électronique ;
– ou encore d’une mention portée au procès-verbal d’assemblée générale.
Encore faut-il, en pratique, que le syndic ait clairement informé les copropriétaires de cette faculté d’opposition.
Appréciation pratique de la dématérialisation
La généralisation de la notification électronique constitue indéniablement une source d’économies pour la copropriété.
Elle soulève toutefois des difficultés concrètes.
Tous les copropriétaires ne disposent pas nécessairement d’un équipement informatique adapté ou d’un accès aisé aux courriels. Même lorsqu’ils en disposent, certains ne sont pas à l’aise avec la lecture de documents volumineux sur écran. La charge matérielle de l’impression des documents — convocations, annexes, projets de résolutions — est ainsi reportée sur les copropriétaires eux-mêmes, alors que les syndics disposent généralement de moyens professionnels d’impression ou recourent à des prestataires spécialisés.
Difficultés en cas de convocation par un autre auteur que le syndic
Enfin, dans les hypothèses où l’assemblée générale est convoquée non par le syndic mais par un copropriétaire (notamment en application de l’article 17, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, ou des articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967) ou par le président du conseil syndical (en application de l’article 8 du décret ou des articles 18, V et 18, VIII, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi du 9 avril 2024), des difficultés pratiques peuvent apparaître.
Ces personnes peuvent en effet ne pas disposer de l’ensemble des adresses électroniques des copropriétaires, ce qui complique la mise en œuvre effective du nouveau principe de notification dématérialisée.
Quelle est le contenu de la convocation ?
La convocation doit contenir les informations suivantes :
- La date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale
- L’ordre du jour avec les résolutions proposées
- Les documents nécessaires à l’information des copropriétaires, comme les comptes, les devis, les contrats ou les rapports
- Les modalités de participation à l’assemblée générale, notamment la possibilité de se faire représenter par un mandataire ou de voter par correspondance
Dans quel lieu peut se tenir une assemblée générale de copropriété ?
La convocation indique le lieu de la réunion ( D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9, al. 1er ).
Principe : Réunion de l’ assemblée dans la commune de situation de l’immeuble
« Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’ assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble » (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9, al. 4 ).
La commune, dans le silence du règlement, est celle de la situation de l’immeuble : ainsi n’est pas valable l’ assemblée générale qui s’est réunie à Paris et non dans la commune de la situation de l’immeuble ( CA Paris, 4 janv. 1993 : Administrer août-sept. 1993, p. 51 ) ou encore l’ assemblée qui s’est réunie à Avon et non dans la commune de Fontainebleau où était situé l’immeuble ( CA Paris, 11 oct. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. 23 ).
Dans quel lieu de la commune peut se tenir l’AG ? : Libre choix de la salle dans la commune déterminée
Dans le silence du règlement de copropriété, le lieu exact de la réunion, à l’intérieur de la commune ainsi déterminée, est librement choisi par la personne qui convoque l’assemblée. Dans les villes subdivisées en arrondissements, l’assemblée peut ainsi être réunie dans n’importe lequel des arrondissements de la commune (TGI Paris, 15 nov. 1975).
S’agissant de la salle de réunion, aucune obligation particulière n’est imposée. L’assemblée peut notamment se tenir dans l’appartement d’un copropriétaire (TGI Paris, 5 avr. 1976), dans un local situé dans les parties communes — y compris sur le palier d’un étage, en raison de l’impossibilité pour le copropriétaire concerné de prêter ses locaux (CA Paris, 12 nov. 1998) —, dans une salle communale ou paroissiale extérieure à la copropriété, ou encore dans un local appartenant au syndic (TGI Paris, 4 janv. 1969).
Lorsqu’il est envisagé de prévoir un lieu de réunion que devra respecter la personne convoquant l’assemblée, une décision prise à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suffit si cette décision ne vaut que pour la prochaine assemblée générale (Cass. 3e civ., 10 juin 1970). En revanche, si l’on souhaite qu’elle s’applique aux assemblées générales à venir, la décision doit être adoptée à la majorité de l’article 26 de la même loi.
Enfin, le règlement de copropriété peut fixer un ou plusieurs lieux déterminés de réunion. Une telle clause ne peut être modifiée que selon la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Lieu de l’assemblée générale : l’AG peut-elle se tenir chez un voisin ?
“Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’ assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble” (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9, dernier al.).
Le lieu de tenue de l’assemblée doit être défini par la personne qui la convoque (en principe le syndic, V. art. 8) en considération des dispositions du règlement de copropriété ou d’une résolution d’une assemblée antérieure ou, à défaut, dans la commune de la situation de l’immeuble.
Pour prévoir un lieu de réunion hors de la commune de la situation de l’immeuble, il faudrait une décision prise à la majorité de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (pour compléter le règlement de copropriété).
Le règlement de copropriété peut prévoir une dérogation : cette dérogation doit être clairement exprimée (Cass. 3e civ., 22 mai 1990 : D. 1991, jurispr. p. 142, note H. Souleau) et peut être modifiée à la majorité de l’article 26 précité.
Le lieu exact de la réunion (à l’intérieur de la commune ainsi déterminée), dans le silence du règlement, est librement choisi par la personne qui convoque l’assemblée : ce peut être l’appartement d’un copropriétaire (TGI Paris, 5 avr. 1976 : D. 1976, IR p. 308, n° 112), un local dans les parties communes, le palier au cinquième étage d’un immeuble du fait de l’impossibilité pour le copropriétaire de cet étage de prêter ses locaux (CA Paris, 12 nov. 1998), une salle communale ou paroissiale externe à la copropriété, ou un local appartenant au syndic (TGI Paris, 4 janv. 1969 : AJPI 1970, p. 230).
L’assemblée générale de copropriété peut valablement se tenir chez un copropriétaire.
Pour prévoir un lieu de réunion que devrait respecter la personne qui convoque l’assemblée , il suffit d’une décision prise à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 10 juin 1970 : JCP G 1970, II, 16465, E.-J. Guillot) si l’on se contente d’une décision valable seulement pour la prochaine assemblée , ou d’une décision prise à la majorité de l’article 26 de ladite loi si l’on recherche une décision valable pour les assemblées générales à venir.
L’assemblée réunie dans une autre commune que celle de la situation de l’immeuble est nulle (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mai 2012, n° 11/02275 : Administrer mars 2013, p. 43, obs. J.-R. Bouyeure), sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief (CA Paris, 11 oct. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. 23, G. Vigneron).
Exception RCP d’origine ou décision à l’article 26
Dérogation prévue par le règlement de copropriété d’origine
Le règlement de copropriété peut, dès l’origine, autoriser la tenue des assemblées générales dans un lieu situé hors de la commune de l’immeuble.
Une telle dérogation n’est toutefois valable que si elle est clairement et expressément formulée (Cass. 3e civ., 22 mai 1990).
À l’inverse, une clause générale se bornant à prévoir que « l’assemblée fixe le lieu, la date et l’heure de la réunion » est insuffisante : elle ne caractérise pas une véritable dérogation au sens de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (TGI Grasse, 2e ch. civ., 25 oct. 2017, RG n° 13/06040).
Lorsque le règlement de copropriété prévoit un ou plusieurs lieux dérogatoires, cette clause ne peut être modifiée que selon la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est en revanche admis que, dans les villes subdivisées en arrondissements, l’assemblée puisse être réunie dans n’importe lequel des arrondissements de la commune, sans qu’une dérogation spécifique soit nécessaire (TGI Paris, 15 nov. 1975).
Modification du lieu par décision d’assemblée : un régime jurisprudentiel incertain
Position favorable à une modification par simple résolution
Certaines décisions admettent que l’assemblée générale puisse modifier le lieu de tenue des réunions par une résolution, sans qu’il soit nécessaire de modifier formellement le règlement de copropriété.
La Cour d’appel de Fort-de-France a ainsi infirmé un jugement ayant refusé de tenir compte d’une résolution modifiant le lieu des assemblées au motif qu’une modification préalable du règlement aurait été requise. Selon la Cour, la résolution devait produire effet en tant que telle (CA Fort-de-France, 20 sept. 2013, RG n° 12/00572).
Cette décision suggère que l’assemblée générale disposerait d’une certaine marge pour adapter le lieu de réunion, y compris hors de toute modification du règlement de copropriété.
Position restrictive : nécessité d’une dérogation formalisée
D’autres juridictions adoptent une lecture beaucoup plus stricte de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.
Ainsi, la Cour d’appel de Paris a annulé une résolution qui élargissait le périmètre géographique de tenue des assemblées, en jugeant que ce texte ne permet pas à l’assemblée générale de fixer, même à titre optionnel, un lieu situé dans une commune autre que celle de l’immeuble (CA Paris, 10 févr. 2016, RG n° 14/18794).
Selon cette approche, seule une dérogation inscrite dans le règlement de copropriété — ou une modification adoptée à la majorité de l’article 26 — permettrait de s’affranchir du principe légal.
Assemblées générale de copropriété étranger ?
Il peut être relevé que, dans certaines copropriétés atypiques (campings, résidences services), les assemblées générales sont parfois organisées à l’étranger, notamment lorsque les copropriétaires sont exclusivement de même nationalité.
Si aucun texte ne l’interdit expressément, une telle pratique demeure susceptible de contestation et pourrait donner lieu à un contentieux fondé sur l’article 9 du décret de 1967.
Au vu des textes et de la jurisprudence, il apparaît que la règle de principe est la tenue de l’assemblée générale dans la commune de situation de l’immeuble. Toutefois, cette règle souffre d’une exception lorsque le RCP prévoit une localisation différente. La jurisprudence admet que le RCP puisse autoriser la tenue de l’assemblée dans une commune autre, voire au domicile du syndic, mais toujours dans une logique de proximité et d’accessibilité pour les copropriétaires.
Aucune des décisions analysées ne traite expressément de la possibilité de tenir l’assemblée générale à l’étranger. Cependant, la motivation des arrêts, notamment celui de la Cour d’appel de Paris, 10 décembre 2014, n° 13/04417, insiste sur la nécessité pour les copropriétaires de pouvoir se rendre aisément au lieu de la réunion pour y exercer leurs droits. Cette exigence d’accessibilité, qui sous-tend la règle de localisation, semble s’opposer à la tenue d’une assemblée générale à l’étranger, même si le RCP le prévoit, dès lors que cela compromettrait la possibilité pour les copropriétaires d’exercer effectivement leurs droits.
Aucune jurisprudence n’a encore tranché ce point !
Sanction de l’assemblée générale tenue dans une commune autre que celle de l’immeuble
L’assemblée réunie dans une autre commune que celle de la situation de l’immeuble est nulle (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mai 2012, RG n° 11/02275), sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief (CA Paris, 11 oct. 1996 ; CA Lyon, 17 juin 2025, RG n° 23/05686 ; TJ Grasse, 20 août 2025, RG n° 23/03995).
En l’absence d’une clause dérogatoire du règlement de copropriété, doit être déclarée nulle la tenue de l’assemblée générale dans une commune limitrophe (Fort-de-France) autre que celle du lieu de situation de l’immeuble (Schœlcher) ; il n’y a pas lieu de rechercher si l’irrégularité a causé un grief au copropriétaire, et le fait pour le copropriétaire d’avoir assisté à l’assemblée générale et de n’avoir formulé aucune réserve ne saurait le priver de sa faculté de contester la validité de l’assemblée générale dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (CA Fort-de-France, 13 mars 2009).
Changement du lieu de réunion postérieurement à la convocation
En cas de changement du lieu de réunion de l’ assemblée générale, postérieurement à la convocation, le syndic doit en aviser les copropriétaires en respectant le délai de 21 jours, sauf urgence (comp. Cass. 3e civ., 26 juin 2002, n° 00-22.557).
Date et de l’heure de l’AG de copropriété
Fixation par l’auteur de la convocation
La convocation doit mentionner la date et l’heure de la réunion (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 9, al. 1er). Ces éléments sont fixés par la personne qui convoque l’assemblée générale.
Dans le silence du règlement de copropriété, il n’est pas interdit de convoquer une assemblée générale de copropriétaires un dimanche (Cass. 3e civ., 22 mai 1990).
La convocation peut valablement être envoyée au cours du mois d’août (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 12 oct. 2011, RG n° 10/11692).
En revanche, la convocation de l’assemblée générale pour une date inexistante est nulle, notamment lorsqu’elle vise un jeudi 29 mars au lieu d’un lundi 29 mars (CA Paris, 23e ch. B, 3 mai 2002), ou lorsqu’elle mentionne un mercredi 8 juin au lieu du mercredi 7 juin, jour effectif de la réunion (CA Paris, 11 mai 2011, RG n° 09/02627).
En revanche, est valable la convocation adressée aux copropriétaires en février 2008 les invitant à se rendre à l’assemblée générale du 10 mars 2007, dès lors que d’autres éléments joints à la convocation, notamment les modèles de pouvoir, faisaient apparaître la date exacte du 10 mars 2008, permettant aux copropriétaires d’identifier l’erreur et de la rectifier (Cass. 3e civ., 23 juin 2015, n° 14-13.473).
Un simple report de deux heures d’une assemblée générale, se tenant le jour et dans le lieu initialement prévus, ne nécessite pas l’envoi d’une nouvelle convocation (CA Douai, 21 déc. 2011). En revanche, un report au lendemain impose une nouvelle convocation.
Sanction de l’erreur affectant la date ou l’heure de convocation
L’irrégularité de la convocation rend annulable l’assemblée générale qui s’ensuit (Cass. 3e civ., 22 mai 1990 ; CA Paris, 4 janv. 1993), sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un grief.
Le délai dont dispose le copropriétaire opposant ou défaillant pour agir en nullité de l’assemblée est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21.410).
Date et heure de l’AG : peut-elle se tenir un dimanche ?
La convocation doit indiquer la date et l’heure de la réunion (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 9, al. 1er). La date et l’heure sont fixées par l’auteur de la convocation.
Dans le silence du règlement de copropriété, il n’est pas interdit de convoquer une assemblée générale un dimanche (Cass. 3e civ., 22 mai 1990).
La convocation peut également être envoyée pendant le mois d’août (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 12 oct. 2011, RG n° 10/11692).
Un simple report de deux heures d’une assemblée générale, se tenant le jour prévu et dans le lieu initialement prévu, ne nécessite pas l’envoi d’une nouvelle convocation (CA Douai, 21 déc. 2011). En revanche, un report au lendemain justifie une nouvelle convocation.
Sanction de l’erreur de convocation sur la date ou l’heure : nullité sans grief
La convocation visant une date inexistante est nulle. Plus largement, l’irrégularité de la convocation rend annulable l’assemblée qui la suit, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un grief (Cass. 3e civ., 22 mai 1990 ; CA Paris, 4 janv. 1993).
Ainsi, est annulée la convocation mentionnant un jeudi 29 mars au lieu du lundi 29 mars (CA Paris, 23e ch. B, 3 mai 2002), ou celle indiquant un mercredi 8 juin 2000 au lieu du mercredi 7 juin, jour où la réunion s’est tenue (CA Paris, 11 mai 2011, RG n° 09/02627).
En revanche, est valable la convocation adressée en février 2008 invitant les copropriétaires à se rendre à l’assemblée générale du 10 mars 2007, dès lors que d’autres documents joints, notamment les modèles de pouvoir, mentionnaient la date exacte du 10 mars 2008, permettant à chacun d’identifier l’erreur et de la rectifier (Cass. 3e civ., 23 juin 2015, n° 14-13.473).
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai de deux mois pour agir en nullité, courant à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21.410).
Affichage de la date de la prochaine assemblée générale et de la possibilité de demander l’inscription de questions à l’ordre du jour
Selon l’article 9, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, le syndic doit informer les copropriétaires, par voie d’affichage dans les parties communes, de la date de la prochaine assemblée générale et de la possibilité de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour.
Cet affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10 du décret relatives à la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour, doit intervenir dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires d’exercer utilement cette faculté. En pratique, il peut être réalisé dès que la date de l’assemblée a été fixée par le syndic, en concertation avec le conseil syndical.
L’article 9 précise toutefois que l’affichage n’est pas prescrit à peine d’irrégularité de la convocation : le défaut d’affichage n’affecte donc pas la validité de la convocation, mais peut engager la responsabilité du syndic s’il en résulte un préjudice pour un copropriétaire.
Quels sont les délais à respecter ?
La convocation à l’assemblée générale de copropriété doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de la réunion, sauf cas d’urgence.
Le délai court à partir de la première présentation de la lettre recommandée ou de l’envoi du courrier électronique.
Si le délai n’est pas respecté, les décisions prises en assemblée générale peuvent être annulées si elles portent préjudice à un copropriétaire.
La consultation des pièces justificatives des charges
L’article 9, alinéa 1, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que la convocation à l’assemblée générale indique les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Cette exigence découle de l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui oblige le syndic à tenir à la disposition de tous les copropriétaires, et non plus seulement des membres du conseil syndical, les pièces justificatives des charges pendant le délai compris entre l’envoi de la convocation de l’assemblée appelée à connaître des comptes et la tenue de cette assemblée.
Cette formalité s’applique à chaque assemblée générale appelée à statuer sur les comptes du syndicat.
Sanction de l’absence de rappel des modalités de consultation dans la convocation
Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décisions valides que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
En conséquence, le défaut de rappel, dans la convocation, des modalités de consultation des pièces justificatives n’entraîne pas la nullité de l’assemblée dans son ensemble, mais la nullité de la décision relative à l’approbation des comptes (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 19 oct. 2011, RG n° 08/18109 ; CA Paris, 20 sept. 1995).
Cette nullité s’étend au quitus donné au syndic, lorsqu’il est en lien direct avec l’absence de mise à disposition régulière des pièces justificatives (CA Paris, 14 oct. 2009, RG n° 08/13003).
Il s’agit d’une nullité automatique, sans qu’il soit requis de démontrer un grief : la connaissance, par un copropriétaire, de sa faculté de consulter les pièces justificatives avant la réunion ne dispense pas le syndic de respecter les dispositions réglementaires.
