Vous venez de recevoir une convocation devant le tribunal correctionnel pour des travaux réalisés sans permis ou en violation du PLU. Ou un procès-verbal d’infraction vient d’être transmis au procureur de la République. L’enjeu n’est pas seulement financier. Le tribunal correctionnel peut ordonner, avec exécution provisoire, la démolition de ce que vous avez construit — maison, extension, local commercial ou bâtiment industriel. Cette mesure s’impose avant que votre appel soit jugé et peut être assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard. À 6 000 euros par mètre carré de surface construite, le montant de l’amende seule peut atteindre des sommes considérables. Et si vous êtes gérant d’une société, votre responsabilité pénale personnelle est engagée aux côtés de celle de la personne morale, laquelle encourt une amende portée au quintuple.
Ce que les commentaires généralistes ne disent jamais, c’est que le droit pénal de l’urbanisme offre des moyens de défense techniques nombreux, souvent décisifs, et presque toujours sous-exploités — non par manque de sérieux des prévenus, mais parce qu’ils arrivent trop tard chez un avocat, parce que le dossier technique n’a pas été constitué, et parce que les vices de procédure n’ont pas été identifiés. J’ai obtenu en 2026 la relaxe complète d’un prévenu poursuivi pour trois infractions d’urbanisme — non-respect de la réglementation relative au permis de construire, non-respect du PLU, non-respect de l’arrêté interruptif de travaux — dans une affaire où le risque de remise en état portait sur plusieurs milliers de mètres carrés de bâti industriel (TJ Créteil, 9ème ch. corr., 23 févr. 2026, n° parquet 23278000105). Cet article explique comment se défend concrètement une affaire de droit pénal de l’urbanisme, depuis la réception du procès-verbal jusqu’à l’audience devant le tribunal correctionnel.
Les infractions pénales d’urbanisme : cartographie précise
Le code de l’urbanisme crée plusieurs infractions distinctes qu’il faut impérativement distinguer dès la lecture de la convocation. Les infractions pénales sont prévues par les articles L. 480-4 et L. 610-1 du code de l’urbanisme, modifiés en dernier lieu par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Elles sont définies essentiellement par renvoi à des règles locales — PLU, prescriptions du permis — ce qui ouvre des espaces de contestation sur la validité et l’opposabilité de ces règles au cas particulier.
La construction sans permis de construire est l’infraction la plus fréquente. Elle est prévue par les articles L. 421-1 et suivants et réprimée par l’article L. 480-4. Un permis est exigé pour toute construction nouvelle, mais aussi pour les travaux créant de la surface de plancher, modifiant les structures porteuses ou la façade, changeant la destination des locaux. Des infractions peuvent résulter d’opérations en apparence limitées : construction d’un garage (Cass. crim., 1er févr. 2000, n° 99-84.083), d’un chalet de 32 m² utilisé comme habitation permanente (Cass. crim., 6 juin 2000, n° 99-83.395), d’un garde-corps en aluminium alors que le permis imposait un matériau différent (Cass. crim., 29 juin 1999, n° 98-85.243), transformation d’un sous-sol en studios d’habitation (CA Pau, 30 janv. 2002). Un ouvrage réalisé sur le fondement d’une autorisation caduque est assimilé à un ouvrage édifié sans autorisation (Cass. crim., 21 janv. 2014, n° 12-87.933).
Il faut distinguer quatre hypothèses : exécution sans permis alors qu’il était requis ; exécution sur la base d’un permis ultérieurement annulé ou retiré — en l’absence de fraude, le constructeur qui respecte un permis valide est présumé de bonne foi, seule la poursuite après annulation est répréhensible (Cass. crim., 27 juin 2006, n° 05-82.876) ; exécution sur la base d’un permis frauduleusement obtenu — le juge pénal l’assimile à l’absence de permis (Cass. crim., 17 oct. 2000, n° 00-80.612), la fraude pouvant résulter de manœuvres induisant l’administration en erreur (CE, 24 avr. 1992, n° 94513), de fausses indications dans le dossier (CE, 23 juill. 1993, n° 129391) ou de l’action conjointe du pétitionnaire et de l’autorité (CE, 21 mars 2007, n° 278559) ; enfin, exécution de travaux non conformes aux prescriptions d’un permis régulièrement obtenu. La loi Elan du 23 novembre 2018 a renforcé la protection du bénéficiaire de bonne foi : l’article L. 610-1 n’est pas applicable lorsqu’il a exécuté des travaux dans le strict respect de l’autorisation obtenue, sauf fraude.
La violation du plan local d’urbanisme est visée à l’article L. 152-1 et réprimée par renvoi à l’article L. 480-4. Si le PLU est modifié avant l’achèvement des travaux, le constructeur doit s’y conformer même si les travaux avaient débuté sous l’empire de l’ancien texte (Cass. crim., 27 sept. 2016, n° 15-82.796 ; Cass. crim., 3 déc. 2019, n° 19-83.620 ; Cass. crim., 14 févr. 2023, n° 22-81.034). Point fondamental et trop souvent ignoré : la conformité des travaux s’apprécie au regard de l’autorisation d’urbanisme et non des règles d’urbanisme elles-mêmes (art. L. 462-1 CU ; CE, 25 oct. 1993, Commune de Villars-les-Dombes, n° 110781 ; CE, 9 févr. 1996, n° 111966) — ce qui signifie que des travaux réalisés conformément à une autorisation valable ne peuvent pas être sanctionnés pour violation du PLU.
La violation de l’arrêté interruptif de travaux est réprimée par l’article L. 480-3 avec des peines spécifiques de 75 000 euros et trois mois d’emprisonnement — distinctes du régime du L. 480-4. La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, faisant suite à la condamnation par la CEDH (CEDH, 10 oct. 2006, Pessino c/ France) et à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. crim., 13 févr. 2009, n° 01-85.826), a étendu la répression à la continuation des travaux malgré une décision de la juridiction administrative prononçant la suspension ou le sursis à exécution de l’autorisation d’urbanisme. La violation de l’arrêté interruptif n’ouvre pas droit à la peine de démolition (Crim., 18 mai 2005, n° 04-84.950).
La distinction entre infraction de forme et infraction de fond est stratégiquement cruciale. L’infraction de forme désigne la situation où les travaux auraient pu être autorisés si le permis avait été correctement demandé — elle est en général régularisable. L’infraction de fond désigne la situation où ils n’auraient pas pu l’être — la démolition est alors souvent ordonnée.
L’entrave aux visites de contrôle est réprimée par l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme : six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende depuis la loi Elan du 23 novembre 2018 (le texte antérieur prévoyait seulement un mois et 3 750 euros). Ne jamais faire obstacle aux agents lors d’un droit de visite — cela constitue une infraction autonome et aggrave considérablement la situation procédurale.
L’élément moral : présomption d’intention coupable et moyens de la contester
Les délits d’urbanisme nécessitent un élément intentionnel au sens de l’article 121-3, alinéa 1er du code pénal. Mais la Cour de cassation considère que la seule constatation de la violation en connaissance de cause d’une prescription légale ou réglementaire suffit à caractériser l’intention coupable (Cass. crim., 12 juill. 1994, n° 93-85.262 ; Cass. crim., 10 janv. 1996, n° 95-85.938 ; Cass. crim., 18 sept. 2007, n° 06-86.392). L’intention coupable est d’autant plus facilement caractérisée lorsque le prévenu a déjà fait l’objet d’une mise en garde (Cass. crim., 6 juin 2000, n° 99-83.395) ou que des travaux illicites ont été exécutés après d’autres (Cass. crim., 21 nov. 2006, n° 06-82.460).
L’erreur sur le droit (art. 122-3 CP) peut être invoquée lorsque le prévenu justifie avoir cru, par une erreur sur le droit qu’il n’était pas en mesure d’éviter, pouvoir légitimement accomplir l’acte. Cette cause d’irresponsabilité est extrêmement rarement retenue en matière d’urbanisme. La chambre criminelle l’a exclue lorsque la personne poursuivie ne pouvait ignorer que l’autorité donnant son accord était incompétente, ou lorsqu’elle s’était abstenue de demander un permis initial en croyant à tort que l’accord verbal du maire en tenait lieu. La complexité du droit de l’urbanisme est parfois invoquée à l’appui de ce moyen — sans succès systématique — mais elle peut valablement influer sur la peine.
La tolérance administrative ne constitue pas une cause d’irresponsabilité pénale. Le fait que le maire ait été informé des travaux sans réagir, qu’il ait délibérément fermé les yeux ou qu’une tolérance de fait ait existé depuis des années, n’exonère pas le prévenu de sa responsabilité pénale. Le maire ayant connaissance d’une infraction est en effet tenu de faire dresser procès-verbal en vertu de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme — il ne dispose d’aucun pouvoir discrétionnaire pour y renoncer, même s’il juge la situation régularisable (CE, 6 févr. 2004, n° 256719 ; Rép. min. n° 595 : JO Sénat Q, 26 janv. 2023). En revanche, la tolérance administrative peut être utilement invoquée comme circonstance atténuante lors de la fixation de la peine et surtout pour s’opposer à la peine de démolition, en démontrant que l’irrégularité était connue et acceptée de longue date par l’administration sans que celle-ci ait jugé utile d’y mettre fin.
La délégation à un professionnel peut atténuer la responsabilité personnelle du maître d’ouvrage lorsqu’il a confié la gestion du permis à un architecte ou un maître d’œuvre et que l’irrégularité résulte exclusivement d’une faute professionnelle de ce dernier — à condition de ne pas être personnellement intervenu dans la décision irrégulière (Cass. crim., 9 oct. 2001, n° 00-85.610). Dans le cas d’une personne morale, une délégation de pouvoirs régulièrement consentie peut transférer la responsabilité pénale du dirigeant au délégataire pour les faits commis dans le périmètre délégué — sous réserve que le dirigeant ne se soit pas immiscé dans ce périmètre.
Les sanctions encourues
Les peines principales. L’article L. 480-4 — modifié en dernier lieu par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 — prévoit une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, ou 300 000 euros dans les autres cas. En cas de récidive, six mois d’emprisonnement. Pour les personnes morales, le montant est porté au quintuple, et des peines complémentaires sont prévues par l’article L. 480-4-2 (art. 131-39 CP). Le droit pénal de l’urbanisme s’inscrit dans le champ plus large du droit pénal des affaires, dont il partage les mécanismes de responsabilité des personnes morales et les principes de défense procédurale.
La peine complémentaire de remise en état (art. L. 480-5). Elle peut être ordonnée d’office par le tribunal, avec exécution provisoire et astreinte plafonnée à 500 euros par jour de retard (art. L. 480-7, loi ALUR du 24 mars 2014). Le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation (Cass. crim., 5 févr. 1985, n° 84-92.609 ; Cass. crim., 21 janv. 2014, n° 12-88.063). Elle ne peut être prononcée lorsqu’un permis de régularisation a été obtenu (Cass. crim., 18 juin 1997, n° 96-83.082). Les mesures de restitution sont des mesures à caractère réel, non des sanctions pénales (Cass. crim., 20 mars 2001, n° 00-84.968).
La proportionnalité des sanctions et la CEDH. Les poursuites pour infractions d’urbanisme doivent respecter les garanties de la Convention européenne des droits de l’homme, notamment l’article 8 (droit au respect de la vie privée, familiale et du domicile) et le principe de proportionnalité. La CEDH exerce un contrôle de proportionnalité sur les sanctions. Le juge pénal apprécie au cas par cas, en tenant compte de la gravité des faits, de la situation personnelle du prévenu et des conséquences patrimoniales. La démolition d’une construction habitée depuis de nombreuses années, portant sur le logement familial ou entraînant des conséquences disproportionnées par rapport à la gravité de l’infraction, peut être contestée sur ce fondement.
La publication du jugement. Le tribunal peut ordonner la publication du jugement de condamnation dans deux journaux régionaux aux frais du condamné, ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indique (art. L. 480-5 dernier alinéa).
L’action civile en démolition de l’article L. 480-13 — remaniée par la loi Macron du 6 août 2015 — n’est plus ouverte que dans certaines zones protégées spécifiques (bande littorale des cent mètres, réserves naturelles, sites inscrits ou classés, périmètre des monuments historiques, parcs nationaux, zones à risques). Hors de ces zones, la démolition civile sur ce fondement n’est plus possible, même si le permis a été annulé.
L’action civile de la commune (art. L. 480-14). Distincte de l’action des tiers, la commune peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la mise en conformité ou la démolition de la construction irrégulière. Cette action est prescrite dix ans à compter de l’achèvement des travaux — délai bien plus long que la prescription de droit commun. Les tiers (voisins, associations) disposent quant à eux de deux voies distinctes : l’action en démolition civile de l’article L. 480-13 — restreinte depuis la loi Macron 2015 aux zones protégées et conditionnée à l’annulation préalable du permis par le juge administratif — et l’action en responsabilité extracontractuelle fondée sur l’article 1240 du code civil, soumise au délai de cinq ans à compter de la connaissance des faits (art. 2224 CC), qui peut aboutir à des dommages-intérêts ou, dans certains cas, à la remise en état par voie de réparation en nature.
Les mesures coercitives accompagnant l’AIT. Le maire peut, pour assurer l’application de son arrêté ou d’une décision judiciaire, procéder à la saisie des matériaux approvisionnés et du matériel de chantier — ces mesures sont constatées par procès-verbal. L’apposition des scellés suit le même régime mais est conditionnée à l’absence d’achèvement de la construction, point détaillé ci-dessous.
Qui peut être poursuivi
L’article L. 480-4, alinéa 2, vise les « utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux » : propriétaire ou nu-propriétaire (Cass. crim., 3 mai 2006, n° 05-87.345), associé de SCI (Cass. crim., 24 avr. 2007, n° 06-84.229), locataire réalisant des travaux sans autorisation (Cass. crim., 29 oct. 1997, n° 96-86.093), architecte, entrepreneur en connaissance de l’irrégularité. Dans les affaires de chantier, ces poursuites peuvent se cumuler avec des infractions au droit du travail — travail illégal, travail dissimulé, recours irrégulier à la sous-traitance — lorsque les travaux irréguliers ont été réalisés par des entreprises ne respectant pas leurs obligations sociales.
L’action publique peut être déclenchée par le ministère public, par des associations agréées de protection de l’environnement (art. L. 610-1 et L. 480-1, dès lors que l’infraction porte un préjudice direct ou indirect à leurs intérêts collectifs), par la commune ou l’EPCI compétent en matière d’urbanisme sur leur territoire, ou par tout particulier ayant personnellement souffert d’un dommage directement causé par l’infraction (Cass. crim., 19 nov. 1985 ; Cass. crim., 16 mai 2006, n° 05-85.348). La procédure pour se constituer partie civile est ouverte à tout tiers justifiant d’un préjudice direct et personnel. L’opportunité des poursuites appartient au procureur de la République (art. 40 CPP).
La prescription de l’action publique
Le délai est de six ans depuis la loi n° 2017-242 du 27 février 2017 — de nombreuses sources citent encore l’ancien délai de trois ans, qui est caduc.
Le point de départ est la date d’achèvement des travaux (Cass. crim., 20 mai 1992, n° 90-87.350 ; Cass. crim., 27 mai 2014, n° 13-84.199). Les travaux sont achevés lorsque l’immeuble est en état d’être affecté à l’usage auquel il est destiné (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557 ; Cass. crim., 9 mai 2007, n° 06-89.001).
Les pièges. L’interruption par les actes de procédure (art. 9-2 CPP) remet le délai à zéro (Cass. crim., 14 mai 2008, n° 07-87.776) — une relaxe pour nullité ne fait pas obstacle à de nouvelles poursuites fondées sur de nouveaux actes réguliers. Le débat sur la nature continue de l’infraction (le délai ne courrait qu’à la cessation de l’état irrégulier) reste ouvert en jurisprudence. La suspension peut intervenir lors de l’examen d’une question préjudicielle (Cass. crim., 28 mars 2000, n° 99-84.367). L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a prorogé les délais expirant entre le 12 mars 2020 et la fin du mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire — les délais reportés expiraient au plus tard le 9 septembre 2020, ce qui impacte les dossiers nés au printemps 2020.
La prescription administrative de dix ans (art. L. 421-9 CU). Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ne peut plus être fondé sur l’irrégularité initiale — le « pardon administratif ». Ce dispositif ne joue pas lorsque la construction a été réalisée sans aucun permis de construire alors qu’il était requis (5° de l’article L. 421-9), ni dans les zones protégées. Il joue en revanche pour les travaux réalisés en méconnaissance du PLU ou des prescriptions d’un permis régulièrement obtenu.
La constatation de l’infraction : procès-verbaux, commissionnement et droit de visite
Les agents habilités et l’obligation du maire. Les infractions sont constatées par les officiers et agents de police judiciaire, mais aussi par des fonctionnaires et agents commissionnés par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme et assermentés (art. L. 480-1 CU). Le maire en ayant connaissance est tenu de faire dresser procès-verbal et de le transmettre sans délai au procureur, même s’il juge la situation régularisable (CE, 6 févr. 2004, n° 256719 ; CE, 27 juill. 2006, n° 287836 ; Rép. min. n° 595 : JO Sénat Q, 26 janv. 2023). Le transfert à un EPCI n’affecte pas cette compétence (Rép. min. n° 23520 : JO Sénat Q, 30 mars 2017). Un retard dans la transmission n’affecte pas la régularité du procès-verbal lui-même mais peut avoir des incidences sur la prescription (Cass. crim., 18 mars 1998, n° 96-86.454). La défaillance engage la responsabilité de l’administration (CE, 21 oct. 1983, n° 31728).
La force probante du procès-verbal. Les procès-verbaux d’agents assermentés font foi jusqu’à preuve du contraire (art. 431 et 537 CPP ; Cass. crim., 7 févr. 2001, n° 00-84.520) — la preuve contraire doit être apportée par écrit ou témoins. Les procès-verbaux ne sont pas les seuls modes de preuve possibles (Cass. crim., 26 nov. 2002, n° 01-85.138), mais le juge ne peut fonder sa conviction sur des procédés déloyaux de preuve (Cass. crim., 14 nov. 1991, n° 91-81.076). La note d’accompagnement par laquelle le maire transmet le dossier au parquet n’a pas la valeur probante d’un procès-verbal — les éléments qu’elle ajoute ne peuvent pas fonder une condamnation.
Le droit de visite des agents d’urbanisme et ses limites (art. L. 461-1 CU). Pendant une durée de six ans après l’achèvement des travaux (délai porté de trois à six ans par la loi Elan du 23 novembre 2018), les agents habilités peuvent visiter les constructions en cours ou achevées, se faire communiquer les documents techniques et constater les infractions. Mais les domiciles et locaux comportant des parties à usage d’habitation ne peuvent être visités qu’entre 6 heures et 21 heures, avec l’assentiment écrit de l’occupant — ou, à défaut, en présence d’un officier de police judiciaire (art. L. 461-1 II CU). Cet assentiment doit faire l’objet d’une déclaration écrite de la main de l’intéressé.
La CEDH a condamné la France pour atteinte à la vie privée (art. 8 CEDH) en matière de visites d’urbanisme sans accord préalable ni autorisation judiciaire, en relevant que la possibilité de s’opposer à la visite était « purement théorique » dès lors que le refus constitue lui-même une infraction pénale. Les prévenus poursuivis sur la base de constats établis sans leur accord dans un domicile ou local d’habitation ont donc intérêt à invoquer systématiquement l’article 8 de la CEDH pour contester la régularité de la constatation et, partant, la valeur probante du procès-verbal qui en résulte.
Refuser l’accès aux agents lors d’une visite régulière constitue l’infraction d’entrave prévue par l’article L. 480-12 du code de l’urbanisme : six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende depuis la loi Elan. Il ne faut donc jamais s’opposer à une visite — la voie est la contestation juridique ultérieure de son résultat.
Le commissionnement et l’assermentation : les deux conditions cumulatives. Les deux conditions — commissionnement et assermentation — doivent être documentées au dossier pénal. Le commissionnement est un acte administratif individuel, pris par arrêté du maire, désignant nommément l’agent (Crim., 26 juill. 1965, n° 64-91.361). L’article R. 610-3 CU précise que l’agent doit être porteur de sa commission lors de sa mission. La jurisprudence est constante : le commissionnement doit figurer au dossier pénal (Crim., 6 nov. 2018, n° 17-85.837). Un commissionnement postérieur à la date du constat est inopposable. L’acte de nomination auquel renvoie le commissionnement doit également être versé — son absence fait obstacle à la vérification contradictoire complète de la chaîne d’habilitation. L’assermentation est la prestation de serment prêtée devant le tribunal judiciaire, dont la mention est apposée sur la commission par le greffier (R. 610-3 CU). La prestation de serment seule, sans commissionnement valide au jour du constat, ne suffit pas.
La procédure de soulèvement des nullités. Les nullités de procédure doivent être soulevées avant toute défense au fond par voie de conclusions in limine litis (art. 385 CPP). Le tribunal peut statuer immédiatement sur la nullité et poursuivre l’audience au fond dans la même session (Crim., 17 nov. 2015, n° 14-83.355). Le tribunal peut aussi ordonner un supplément d’information avant dire droit pour tenter de régulariser la situation — comme dans le dossier plaidé devant le tribunal de Créteil le 23 février 2026 (n° parquet 23278000105), où un jugement avant dire droit du 5 mai 2025 avait ordonné des investigations pour obtenir le commissionnement, avant que la nullité ne soit finalement prononcée faute de résultat suffisant.
L’approche juridique préalable au débat factuel
Avant même de discuter si les faits reprochés sont matériellement établis, une défense bien construite commence par démontrer que ces faits, même supposés exacts, ne peuvent pas être qualifiés juridiquement d’infraction pénale. Cette approche tire sa logique du principe fondamental selon lequel le tribunal correctionnel ne peut condamner que si les éléments constitutifs de l’infraction sont tous réunis — il doit relaxer lorsque les faits établis ne reçoivent aucune qualification pénale valide (art. 593 CPP sur les cas d’ouverture à cassation pour défaut de base légale). L’article 470 CPP, souvent cité à l’appui de cette démarche, organise en réalité les suites de la relaxe sur les intérêts civils de la partie civile — il illustre la règle plutôt qu’il ne la fonde. Ce que cette approche permet concrètement : neutraliser l’accusation sans discussion probatoire et ne développer les défenses au fond qu’à titre subsidiaire. Dans l’affaire jugée le 23 février 2026 (TJ Créteil, n° parquet 23278000105), les conclusions au fond développaient d’abord l’existence d’un permis tacite rendant les trois infractions non punissables, puis seulement à titre subsidiaire les défenses sur la nature des travaux et les conditions de l’arrêté interruptif.
La qualification des travaux : construction nouvelle ou rénovation ?
Le code de l’urbanisme distingue les travaux dispensés de toute formalité (art. L. 421-5), ceux soumis à déclaration préalable (art. L. 421-4), et ceux soumis à permis de construire (art. L. 421-1). L’administration qualifie fréquemment de « construction nouvelle » des travaux qui ne sont que la réhabilitation d’un bâtiment existant, parfois sous contrainte structurelle ou de péril. Cette requalification est attaquable : si les travaux ne nécessitaient pas de permis, l’infraction de non-respect de la réglementation relative au permis de construire n’est pas constituée dans ses éléments matériels.
Les critères distinctifs tiennent à la conservation des structures existantes — murs porteurs, fondations — à l’absence de création nette de surface de plancher, et à l’absence de modification de la destination des locaux. La définition de la construction neuve dans de nombreux PLU est restrictive : est considérée comme construction neuve uniquement la réalisation de travaux ayant pour effet de doubler au minimum la surface de plancher d’une construction existante, ou la réalisation d’une construction séparée sur le même terrain. Cette définition implique que même des travaux lourds — démolition et reconstruction partielle sur les murs existants — ne constituent pas une construction neuve si la surface finale reste inférieure au double de la surface initiale.
La contre-expertise architecturale est indispensable pour renverser la force probante du procès-verbal. L’expert doit répondre à chaque accusation avec une méthodologie rigoureuse conforme au PLU. Un procès-verbal chiffrant approximativement les surfaces (« environ 520 m² ») sans respecter la méthodologie réglementaire est attaquable dans ses éléments matériels.
Le PLU ne s’applique pas aux travaux qui ne nécessitent pas de permis de construire. Les bâtiments construits avant l’adoption du PLU ne respectent pas nécessairement les règles actuelles — c’est la réalité de la quasi-totalité du bâti antérieur aux années 1980 dans les zones urbaines anciennes. Les PLU prévoient des dispositions spécifiques pour les constructions existantes non conformes : des travaux peuvent y être réalisés s’ils n’aggravent pas la non-conformité, s’ils sont étrangers aux dispositions méconnues, ou s’ils ont pour effet de rendre la construction plus conforme. Ces dispositions sont le terrain sur lequel se joue souvent le débat lorsque les travaux ont été réalisés sur un bâtiment antérieur au PLU — ce qui est la situation de la quasi-totalité du bâti industriel et résidentiel ancien. L’article 122-1-3 du code pénal impose d’appliquer rétroactivement la disposition du PLU plus favorable si elle a évolué avant le jugement.
Le permis tacite : une défense complète mais à manier avec précision
Le permis tacite neutralise simultanément les trois infractions les plus fréquentes. Il est aussi la défense dont l’issue en contentieux administratif est la plus incertaine.
Le cadre juridique. L’article R. 424-1 du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, le silence de l’administration vaut autorisation tacite. Le délai de droit commun est de trois mois à compter de la réception du dossier complet (art. R. 423-23 c). L’article L. 424-2 dispose que le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée à l’issue du délai d’instruction. Sur simple demande, l’administration est tenue de délivrer un certificat de permis tacite (art. R. 424-13 CU) — ce certificat peut être exigé dès l’expiration du délai sans décision notifiée, et son refus est attaquable devant le juge administratif.
La notification du refus. La notification est l’acte par lequel une décision est portée à la connaissance de son destinataire (art. 651 CPC). Elle doit être faite à l’entité qui a déposé la demande et à son domicile déclaré — toute notification à une autre personne ou à une autre adresse est irrégulière et ne fait pas courir le délai d’instruction. La jurisprudence administrative a posé que la notification intervient à la date à laquelle le pli a été présenté pour la première fois à l’adresse du pétitionnaire (CE, Sect., 7 juill. 2008, n° 310985, tables Lebon). Il incombe à l’administration d’établir cette date par des mentions précises, claires et concordantes, ou par une attestation circonstanciée du prestataire postal (CE, 29 janv. 2014, Commune de Soignolles-en-Brie, n° 352808 ; CE, 24 mai 2024, n° 472321, tables Lebon).
Les limites probatoires. L’administration dispose du service TRACEO de La Poste pour reconstituer l’historique de distribution. Dans le dossier jugé le 23 février 2026 (TJ Créteil, n° parquet 23278000105), une consultation évaluait les chances de succès d’un recours en reconnaissance du permis tacite entre 25 et 30% en raison de ce risque. Le moyen avait néanmoins été soulevé avec succès dans le cadre pénal, où le tribunal n’est pas lié par le juge administratif et doit apprécier lui-même si les conditions du permis tacite sont réunies.
Les conséquences pénales. Prive sa décision de base légale la cour d’appel qui prononce une condamnation pour construction sans permis en se fondant sur un refus exprès notifié après l’expiration du délai d’instruction, sans rechercher si les conditions de retrait du permis tacite étaient réunies (Crim., 18 sept. 2007, n° 07-80.804, Bull. crim. 2007, n° 213). Un refus postérieur à la naissance du permis tacite vaut retrait implicite de ce permis. Ce retrait est illégal de plein droit, sans qu’il soit besoin de le faire constater par une décision de justice, faute d’avoir été précédé d’une procédure contradictoire (CE, 24 mars 2014, Commune du Luc-en-Provence, n° 356142, tables Lebon) — le juge pénal peut directement constater l’illégalité du retrait sans renvoi préjudiciel au juge administratif. Il en résulte que l’arrêté interruptif de travaux pris postérieurement à la naissance du permis tacite est lui-même dépourvu de base légale : les travaux étant couverts par une autorisation valable, aucune infraction primaire ne pouvait les fonder (CE, 26 juin 2013, SCI d’Anjou, n° 344331 ; CE, 23 sept. 2019, n° 424270).
Conseil contre-intuitif : lorsqu’un prévenu a déposé une demande de permis, même de régularisation, même en apparence refusée — vérifiez immédiatement si la date de première présentation figure sur l’avis de réception. Si elle est absente ou illisible, le permis tacite est peut-être né. Cette défense neutralise toutes les infractions d’un seul mouvement.
L’arrêté interruptif de travaux : cinq moyens de défense et le recours au juge administratif
L’infraction de l’article L. 480-3 exige des travaux illicites en cours, un arrêté régulièrement motivé, notifié et pris à l’issue d’une procédure contradictoire, et la continuation de ces travaux après notification.
Moyen 1 : l’absence de procédure contradictoire préalable. L’article 24 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 oblige à recueillir les observations de l’auteur présumé avant l’édiction de l’arrêté interruptif, sous peine d’illégalité (CE, 3 mai 2002, n° 240853), sauf urgence dûment justifiée — lorsque la poursuite des travaux porte atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique.
Moyen 2 : les travaux sont licites ou conformes à une autorisation valable. L’infraction du L. 480-3 est une infraction de conséquence d’une infraction primaire — elle n’existe pas si les travaux sont licites. Si les travaux relèvent de la déclaration préalable et non du permis de construire, ou si un permis tacite les couvre, l’arrêté ne pouvait légalement pas être pris. De même, le maire ne peut pas prendre un arrêté interruptif pour des travaux exécutés conformément aux autorisations d’urbanisme en vigueur, même s’il estime qu’ils méconnaissent le PLU (CE, 26 juin 2013, SCI d’Anjou, n° 344331 ; CE, 23 sept. 2019, n° 424270). Lorsqu’il prend un AIT, le maire agit en tant qu’autorité de l’État et non comme représentant de la commune (CE, 7 nov. 2001, n° 230434) — c’est la responsabilité de l’État qui peut être engagée en cas d’AIT illégal, et c’est le préfet qui assure la défense au TA.
Moyen 3 : l’absence de notification régulière. L’arrêté doit être notifié par voie de LRAR ou par voie d’huissier. L’absence de preuve de notification au dossier pénal prive l’arrêté d’opposabilité.
Moyen 4 : les travaux étaient achevés avant notification. Si les travaux reprochés étaient terminés à la date de notification de l’arrêté, celui-ci est sans objet et l’infraction n’est pas constituée (CAA Paris, 18 déc. 1998, SCI Ozoir Loisirs, n° 97PA01037). Le maire ne peut pas apposer des scellés lorsque la construction est déjà achevée — si des scellés ont néanmoins été apposés sur un ouvrage achevé, cette irrégularité constitue un élément supplémentaire au soutien de la contestation. L’imprécision du dispositif de l’arrêté ne permettant pas d’identifier précisément les travaux visés constitue un vice autonome.
Le recours contre l’AIT devant le juge administratif. L’AIT est un acte administratif susceptible de recours devant le tribunal administratif. Deux voies sont ouvertes : le recours pour excès de pouvoir visant l’annulation (délai de deux mois à compter de la notification), et le référé-suspension (art. L. 521-1 CJA) pour obtenir la suspension provisoire de l’arrêté en cas d’urgence et de doute sérieux sur sa légalité. Le recours gracieux auprès du maire est possible mais non suspensif. La demande de mainlevée judiciaire est également ouverte : l’autorité judiciaire peut à tout moment, d’office ou à la demande du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le maintien de l’arrêté (art. L. 480-2 CU). Attention : l’annulation de l’AIT par le juge administratif n’éteint pas l’infraction d’urbanisme elle-même — les poursuites pénales demeurent, et un nouvel AIT régularisé peut être pris.
L’état de nécessité : une cause objective d’irresponsabilité pénale
À la différence des défenses sur l’élément moral — qui contestent l’existence de l’intention coupable — l’état de nécessité est une cause objective d’irresponsabilité pénale qui s’applique alors même que l’infraction est constituée dans tous ses éléments, matériel et moral. Elle neutralise la condamnation non parce que le prévenu n’avait pas conscience de violer la règle, mais parce que les circonstances lui imposaient de le faire pour éviter un danger plus grave.
L’état de nécessité (art. 122-7 CP) est recevable en matière d’infractions d’urbanisme, mais est rarement retenu en pratique (Cass. crim., 23 oct. 2001, n° 00-86.922). Il suppose un danger actuel ou imminent menaçant des personnes ou des biens, un acte nécessaire à la sauvegarde de ce qui est menacé, et une stricte proportionnalité entre les moyens employés et la gravité du danger. La Cour de cassation exige que soit établi le lien de nécessité entre l’acte poursuivi et l’évitement du péril (Crim., 10 mars 2009, n° 08-86.121 ; Crim., 18 mai 2005, n° 04-86.981). En matière de bâtiment, ce moyen peut être caractérisé lorsqu’un bureau d’études structures alerte formellement sur un péril imminent d’effondrement et préconise des travaux d’urgence excédant le cadre de l’autorisation initiale. Il doit être étayé par un rapport circonstancié du bureau d’études, un signalement documenté à l’administration et une chronologie précise démontrant que les travaux ont été strictement limités à la réponse nécessaire au danger.
La remise en état : comment éviter la démolition en cas de condamnation
La régularisation avant le jugement prive la peine de son objet (Cass. crim., 18 juin 1997, n° 96-83.082). La proportionnalité peut être invoquée. La non-applicabilité de la peine de démolition à la seule infraction de violation de l’AIT doit être rappelée (Crim., 18 mai 2005, n° 04-84.950). L’argument CEDH (art. 8) peut être mobilisé contre une démolition disproportionnée.
L’impact de l’infraction sur la vente du bien immobilier
La vente n’est pas nulle du fait de l’infraction. La seule circonstance qu’un immeuble soit en infraction n’entraîne pas la nullité de la vente — mais elle impose des obligations strictes au vendeur et au notaire.
Les obligations d’information du vendeur et du notaire. Le notaire doit impérativement mentionner l’irrégularité dans l’acte de vente et en informer l’acquéreur de manière complète et circonstanciée : absence d’autorisation d’urbanisme, risque de démolition, impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre, risque de ne pas pouvoir revendre au prix du marché, obligation de régularisation pour tout projet futur.
Le vice caché. Si le vendeur dissimule à l’acheteur que le bien est édifié sans permis de construire, cette dissimulation constitue un vice caché (Cass. civ. 3ème, 10 juin 2021) — en cas de destruction accidentelle du bien, l’acheteur ne peut pas reconstruire à l’identique. L’acheteur peut alors demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix.
L’acheteur hérite des obligations de régularisation. Conformément à l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme, toute nouvelle demande d’autorisation portant sur le bâtiment litigieux devra comprendre la régularisation des travaux irréguliers — y compris lorsque l’irrégularité résulte de travaux réalisés par le propriétaire précédent (CE, 16 mars 2015, n° 369553 ; CE, 15 oct. 2025, n° 476295, tables Lebon). Cette obligation s’applique même lorsque les travaux sont anciens et ne peuvent plus faire l’objet d’aucune sanction pénale ou civile.
L’impact sur le financement. Certains établissements bancaires refusent de financer l’acquisition d’un bien comportant des travaux irréguliers non prescrits, ou imposent une décote significative.
La condition suspensive de régularisation. Pour sécuriser la transaction, une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de régularisation peut être insérée dans l’avant-contrat — l’acquéreur doit expressément renoncer à cette condition par écrit dans l’acte de vente s’il accepte d’acquérir en l’état.
La situation après la relaxe : un risque persistant sur trois fronts
Pénal. La relaxe pour nullité de procédure ne fait pas obstacle à de nouvelles poursuites fondées sur de nouveaux procès-verbaux régulièrement dressés dans les six ans depuis le dernier acte interruptif.
Administratif. L’article L. 111-12 CU impose la régularisation pour tout projet futur (CE, 16 mars 2015, n° 369553 ; CE, 15 oct. 2025, n° 476295). Deux stratégies post-relaxe : solliciter un certificat de permis tacite (art. R. 424-13 CU — aléa probatoire si TRACEO disponible), ou engager directement une régularisation (audit architectural, analyse de conformité au PLU, nouvelle demande d’autorisation).
Civil. Un tiers justifiant d’un préjudice direct et personnel peut agir en responsabilité extracontractuelle (art. 1240 CC) dans un délai de cinq ans à compter de la connaissance des faits (art. 2224 CC). La commune dispose de dix ans sous L. 480-14 CU. Ces délais courent indépendamment de l’issue de la procédure pénale.
Ce que révèle la pratique
La quasi-totalité des dossiers de droit pénal de l’urbanisme que j’ai instruits présentent les mêmes carences : le prévenu arrive tardivement et le dossier technique n’existe pas. Ces défauts interdisent à la fois de soulever efficacement les vices de procédure et de constituer la contre-expertise nécessaire pour renverser la force probante du procès-verbal. Les poursuites demeurent relativement rares et les peines souvent clémentes au regard des textes — mais cette réalité statistique ne doit pas occulter les cas où la démolition est ordonnée avec exécution provisoire.
La stratégie doit être articulée par ordre de priorité : vices de procédure d’abord (nullité du commissionnement, droit de visite irrégulier, prescription), défenses juridiques neutralisant les infractions sans discussion factuelle ensuite (permis tacite, inapplicabilité du PLU, travaux achevés avant arrêté), défenses au fond enfin (nature des travaux, chiffrages inexacts, état de nécessité, tolérance administrative). Dans l’affaire jugée par le tribunal de Créteil le 23 février 2026 (n° parquet 23278000105), sept moyens distincts ont été plaidés et la nullité du procès-verbal a suffi à justifier la relaxe, confirmée sur le fond.
Ce contentieux est atypique en ce qu’une seule affaire mobilise simultanément des moyens relevant du droit pénal — nullités de procédure, qualification des infractions, causes d’irresponsabilité — et du droit administratif — légalité de l’arrêté interruptif, permis tacite, recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, référé-suspension. Un avocat pénaliste généraliste qui ne connaît pas le droit de l’urbanisme manquera les défenses de fond. Un avocat en droit public qui ne pratique pas la défense pénale ne verra pas les vices de procédure. C’est précisément à l’intersection des deux que se gagnent ou se perdent les dossiers.
Si vous avez reçu un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme, un arrêté interruptif de travaux ou une convocation devant le tribunal correctionnel pour des infractions d’urbanisme, la première consultation doit intervenir avant que les délais de recours ne soient écoulés et avant que des positions procédurales irréversibles ne soient prises. Plusieurs des défenses décrites dans cet article — prescription, nullité du commissionnement, permis tacite, recours contre l’AIT — sont enfermées dans des délais stricts qui, une fois expirés, ferment définitivement des options.
Fiche — Les nullités à surveiller
Sur le procès-verbal de l’agent assermenté
Le commissionnement est absent du dossier pénal. L’article L. 480-1 du code de l’urbanisme réserve la compétence pour dresser procès-verbal aux agents commissionnés et assermentés. Si la commission n’est pas produite au dossier, l’habilitation de l’agent ne peut pas être vérifiée contradictoirement. La jurisprudence est constante sur ce point (Crim., 6 nov. 2018, n° 17-85.837 ; Crim., 26 juill. 1965, n° 64-91.361) : le commissionnement doit figurer au dossier pénal. Son absence entraîne la nullité du procès-verbal. C’est le premier point à vérifier dès réception de la convocation.
Le commissionnement est postérieur à la date du constat. Un commissionnement valide à la date de sa signature ne peut pas couvrir rétroactivement un constat antérieur. Si l’arrêté de commissionnement est daté après le jour où l’agent a dressé procès-verbal, l’agent était incompétent au moment où il a agi — le procès-verbal est inopposable et doit être annulé. C’est exactement ce qui s’est produit dans le dossier jugé le 23 février 2026 (TJ Créteil, n° parquet 23278000105) : le commissionnement était daté quatre mois après le constat.
La mention de la prestation de serment ne figure pas sur la commission. L’article R. 610-3 du code de l’urbanisme exige que la prestation de serment prêtée devant le tribunal judiciaire soit mentionnée sur la commission par le greffier. Si cette mention est absente, deux possibilités : l’assermentation n’a pas eu lieu, ou la commission produite est antérieure à la prestation de serment. Dans les deux cas, la régularité de l’habilitation n’est pas établie, ce qui affecte la validité du constat.
L’acte de nomination sous-jacent n’est pas versé au dossier. Le commissionnement renvoie généralement à un arrêté de nomination de l’agent à son poste. Si cet arrêté sous-jacent n’est pas produit, il est impossible de vérifier contradictoirement que l’agent était bien en fonctions à la date du commissionnement et relevait de l’autorité compétente pour le commissionner. Cette lacune ouvre une contestation sur la validité de l’ensemble de la chaîne d’habilitation.
Le procès-verbal n°2 renvoie au procès-verbal n°1 annulé sans base factuelle autonome. Lorsqu’un second procès-verbal est dressé pour constater la continuation de l’infraction ou pour compléter le premier, mais qu’il se borne à renvoyer à ce premier procès-verbal sans constater personnellement et directement les faits, l’annulation du premier entraîne par voie de conséquence l’annulation du second — qui perd sa base probante propre.
Les éléments matériels figurent uniquement dans la note de transmission au parquet. La note par laquelle le maire ou le service d’urbanisme transmet le dossier au procureur de la République n’est pas un procès-verbal. Elle n’a pas de force probante. Les surfaces, hauteurs, emprises ou autres éléments factuels qui n’apparaissent que dans cette note — et non dans le corps du procès-verbal — ne peuvent pas fonder une condamnation. Ce point est d’autant plus utile que les notes de transmission contiennent parfois des calculs approximatifs ou des qualifications inexactes que le procès-verbal lui-même ne reprend pas.
Le constat a été effectué dans un domicile ou local d’habitation sans assentiment écrit de l’occupant et sans OPJ. L’article L. 461-1 II du code de l’urbanisme exige, pour les visites de locaux comportant des parties à usage d’habitation, que l’occupant ait donné son assentiment écrit — ou, à défaut, qu’un officier de police judiciaire soit présent. La CEDH a condamné la France sur ce point (art. 8 de la Convention). Un constat obtenu en pénétrant dans un domicile sans respecter ces conditions est susceptible d’être écarté des débats pour atteinte à la vie privée, ce qui prive le procès-verbal de sa principale source probante.
Sur l’arrêté interruptif de travaux
La procédure contradictoire préalable n’a pas été respectée. Avant de prendre un arrêté interruptif, le maire doit mettre l’auteur présumé de l’infraction en mesure de présenter ses observations (art. 24 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 ; CE, 3 mai 2002, n° 240853). Cette obligation s’impose même en dehors des cas d’urgence — sauf à démontrer que la poursuite des travaux présentait un danger immédiat pour la sécurité ou la salubrité publique. Un arrêté pris sans courrier préalable ou avec un délai manifestement insuffisant pour répondre est entaché d’un vice de procédure qui emporte son illégalité. Cette illégalité peut être invoquée devant le juge pénal pour faire échec à l’infraction de violation de l’arrêté.
Les travaux étaient achevés avant la notification de l’arrêté. L’arrêté interruptif a pour objet de faire cesser des travaux en cours. Si les travaux visés étaient terminés avant que l’arrêté soit notifié au destinataire, l’arrêté est dépourvu d’objet — il ne pouvait pas être légalement pris — et l’infraction de continuation ne peut pas être constituée (CAA Paris, 18 déc. 1998, SCI Ozoir Loisirs, n° 97PA01037). Le maire ne peut pas davantage apposer des scellés sur une construction achevée : cette mesure n’est accessible que pour interrompre des travaux en cours. Si des scellés ont néanmoins été apposés sur un ouvrage terminé, cette irrégularité renforce la contestation.
L’arrêté a été pris malgré une autorisation d’urbanisme valable. La conformité des travaux s’apprécie au regard de l’autorisation d’urbanisme obtenue, et non directement au regard des règles d’urbanisme (L. 462-1 CU ; CE, 25 oct. 1993, n° 110781 ; CE, 9 févr. 1996, n° 111966). Le maire ne peut pas légalement prendre un arrêté interruptif pour des travaux exécutés conformément à une autorisation en vigueur, fût-il convaincu que ces travaux méconnaissent le PLU (CE, 26 juin 2013, SCI d’Anjou, n° 344331 ; CE, 23 sept. 2019, n° 424270). En prenant cet acte, le maire agit en qualité d’autorité de l’État — non comme représentant de la commune (CE, 7 nov. 2001, n° 230434) — et c’est donc la responsabilité de l’État qui peut être engagée en cas d’AIT illégal.
La preuve de la notification par LRAR ou huissier n’est pas au dossier. L’opposabilité de l’arrêté au prévenu suppose que sa notification régulière soit établie. Si l’accusation ne peut pas produire l’avis de réception signé ou l’acte d’huissier, l’arrêté n’est pas opposable et l’infraction de violation n’est pas constituée faute de preuve que le destinataire en a eu connaissance.
Le dispositif de l’arrêté est trop imprécis pour identifier les travaux visés. Lorsqu’un site comporte plusieurs bâtiments ou chantiers distincts, un arrêté qui se borne à ordonner « la cessation immédiate des travaux » sans désigner précisément les ouvrages concernés ne permet pas d’établir de manière certaine que les travaux prétendument poursuivis entraient dans son champ. Le doute sur l’étendue de l’obligation profite au prévenu.
La violation de l’arrêté interruptif est la seule infraction retenue à l’audience. L’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, qui fonde la peine de démolition, vise les infractions à l’article L. 480-4 — et non celles à l’article L. 480-3 (violation de l’AIT). Si le tribunal ne retient que ce dernier chef, la démolition ne peut pas être ordonnée (Crim., 18 mai 2005, n° 04-84.950). Ce moyen doit être soulevé dès l’ouverture des débats sur la peine pour éviter que le tribunal le passe sous silence.
Sur le permis tacite
L’avis de réception du refus ne comporte pas de date de première présentation lisible. La jurisprudence administrative impose à l’administration d’établir que son refus a été présenté pour la première fois au domicile du pétitionnaire avant l’expiration du délai d’instruction (CE, Sect., 7 juill. 2008, n° 310985 ; CE, 29 janv. 2014, n° 352808 ; CE, 24 mai 2024, n° 472321, tous tables Lebon). Si cette date est absente ou illisible sur l’avis de réception, et si l’administration ne peut pas en apporter la preuve autrement — notamment via le service TRACEO de La Poste — le permis tacite est réputé né à l’expiration du délai d’instruction. Cette situation neutralise simultanément les infractions de non-respect du permis de construire, du PLU et de l’arrêté interruptif.
Le refus a été notifié à une personne ou à une adresse différente de celles du pétitionnaire. La notification doit être adressée à l’entité qui a déposé la demande, à l’adresse qu’elle a déclarée dans le dossier (art. 651 CPC). Toute notification à une autre personne physique ou à un autre domicile est irrégulière — le délai d’instruction n’est pas interrompu et le permis tacite est né. Ce moyen est autonome et distinct de la question de la date de première présentation.
Le permis tacite a été retiré sans procédure contradictoire préalable. Un refus exprès notifié après l’expiration du délai d’instruction vaut retrait implicite du permis tacite. Ce retrait est illégal de plein droit — sans qu’il soit besoin de faire constater son illégalité par une décision de justice — faute d’avoir été précédé d’une procédure contradictoire offrant au pétitionnaire la possibilité de présenter ses observations (CE, 24 mars 2014, Commune du Luc-en-Provence, n° 356142, tables Lebon). Le juge pénal peut directement en tirer les conséquences sans renvoi préjudiciel au juge administratif.
Le tribunal a condamné pour construction sans permis sans examiner si les conditions du permis tacite étaient réunies. La cour d’appel qui prononce une condamnation pour construction sans permis en se fondant sur un refus exprès notifié, sans vérifier si ce refus est intervenu avant ou après l’expiration du délai d’instruction, prive sa décision de base légale (Crim., 18 sept. 2007, n° 07-80.804, Bull. crim. 2007, n° 213). C’est un moyen de cassation solide, qui suppose d’avoir soulevé en cause d’appel l’existence possible d’un permis tacite.
Sur les éléments matériels
Les travaux ne créent pas de surface de plancher et ne modifient pas les structures porteuses. Le champ d’application de l’obligation de permis de construire défini par l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme suppose la réunion de certaines conditions. Si les travaux ne créent aucune surface de plancher, ne modifient ni les structures porteuses ni la façade, et ne changent pas la destination des locaux, ils ne relèvent pas du permis de construire — l’infraction n’est pas constituée dans ses éléments matériels.
La surface totale du bâtiment est réduite après travaux. De nombreux PLU définissent la « construction neuve » comme les travaux ayant pour effet de doubler au minimum la surface de plancher d’une construction existante. Si les travaux, même lourds, aboutissent à une surface finale inférieure à la surface d’avant travaux — a fortiori si inférieure au double — la qualification de construction nouvelle est exclue au regard de la définition même du PLU applicable.
Le PLU ne s’applique pas à des travaux qui ne nécessitaient pas de permis de construire. Lorsque les travaux relèvent du régime de la déclaration préalable ou sont dispensés de toute formalité, les prescriptions du PLU sur les constructions neuves ne leur sont pas opposables. L’infraction de non-respect du PLU suppose que le PLU soit applicable — ce qui n’est pas le cas pour les travaux situés en dehors du champ du permis de construire.
Les travaux sont conformes à l’autorisation d’urbanisme obtenue. La conformité s’apprécie au regard de l’autorisation délivrée — permis exprès ou permis tacite — et non directement au regard des règles d’urbanisme (L. 462-1 CU ; CE, 25 oct. 1993, n° 110781 ; CE, 9 févr. 1996, n° 111966). Des travaux strictement conformes à l’autorisation obtenue ne peuvent pas être sanctionnés pour violation du PLU, quand bien même ils méconnaîtraient matériellement certaines de ses dispositions.
Le permis a été obtenu sans fraude et a ensuite été annulé. Le constructeur qui réalise des travaux sous l’empire d’un permis valide jusqu’à son annulation par le juge administratif bénéficie d’une présomption de bonne foi (Cass. crim., 27 juin 2006, n° 05-82.876). Seule la poursuite des travaux après l’annulation est répréhensible. Ce moyen est à soulever dès le stade des faits pour établir que l’intention coupable ne pouvait pas être caractérisée pendant la période couverte par l’autorisation valide.
La construction était fondée sur une autorisation caduque. La caducité d’une autorisation est assimilée à son absence — un ouvrage réalisé sur le fondement d’un permis périmé est considéré comme édifié sans permis (Cass. crim., 21 janv. 2014, n° 12-87.933). Ce point joue à double sens : il peut être invoqué par la défense pour contester la régularité d’un permis de régularisation tardif, ou par l’accusation pour écarter un permis antérieur expiré invoqué par le prévenu.
La construction est achevée depuis plus de dix ans. L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme interdit de fonder un refus de permis de construire ou une opposition à déclaration préalable sur l’irrégularité initiale d’une construction achevée depuis plus de dix ans. Ce « pardon administratif » ne joue pas lorsque la construction a été réalisée sans permis alors qu’il était requis, ni dans les zones protégées (parcs nationaux, sites classés, domaine public, zones à risques). Lorsqu’il s’applique, il neutralise les suites administratives de l’infraction ancienne et sécurise les demandes d’autorisation futures portant sur le bien.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
