Dans une immense majorité d’immeubles en copropriété, le constat est le même : les copropriétaires sont mécontents de leur syndic. Réactivité insuffisante, comptes peu lisibles, devis qui traînent, décisions d’assemblée générale exécutées tardivement, interlocuteurs changeants, sentiment d’être “baladé”… Les motifs varient, la lassitude est constante.
Et pourtant, dans la plupart des copropriétés, rien ne se passe. On s’agace, on râle en cage d’escalier, on s’écrit des mails, on se promet que “cette année, on le change”… puis on rempile, faute d’avoir le temps, l’énergie, ou simplement une méthode.
Car changer de syndic n’est pas un réflexe. C’est un chantier.
Un chantier gratuit, porté par un ou deux copropriétaires, le plus souvent des membres du conseil syndical, qui y consacrent des heures sans y gagner quoi que ce soit, ni financièrement ni personnellement. Ils le font parce qu’il faut bien que quelqu’un le fasse, parce qu’une copropriété ne se gère pas par incantation, et parce que laisser pourrir coûte toujours plus cher que s’organiser.
Ce travail est concret, parfois ingrat, et toujours exigeant :
- il faut comprendre quel modèle de syndic est adapté à l’immeuble (professionnel, bénévole, coopératif, en ligne), et à ses problèmes réels
- il faut prospecter, interroger, comparer, récupérer des projets de contrats
- il faut anticiper le calendrier (échéance du mandat, fenêtre des trois mois)
- il faut rédiger une demande d’inscription à l’ordre du jour, souvent en recommandé, avec les bons documents joints
- il faut préparer des résolutions cohérentes, avec des dates compatibles (et la règle du “jour franc”, souvent mal appliquée)
- il faut tenir l’assemblée, maîtriser la mécanique du vote, et surtout organiser une passation réelle (archives, comptes, sinistres, impayés, contrats)
Le piège, c’est que la moindre erreur de procédure peut offrir un angle d’attaque : résolution incomplète, dates incohérentes, projet de contrat absent, règle du jour franc non respectée, ordre du jour mal formulé… et vous vous retrouvez avec un changement contesté, un syndic sortant qui se crispe, une transition qui s’enlise, voire un débat sur indemnités.
Cet article est écrit pour ceux qui portent ce changement à bout de bras.
L’idée est de transformer un “on devrait le faire” en plan d’action : quoi faire, quand, comment, et surtout comment sécuriser le changement pour éviter les vices de procédure et les mauvaises surprises.
L’essentiel à retenir
Vous pouvez changer de syndic :
- à chaque fin de mandat, sans justifier votre décision
- en cours de mandat, si vous pouvez démontrer des manquements suffisamment graves (carences répétées, absence de transparence, refus d’exécuter des décisions d’AG, refus de convoquer une AG, etc.)
Pour que le changement soit valable, il faut :
- inscrire le sujet à l’ordre du jour de l’AG
- voter au minimum deux décisions indissociables : la fin du contrat du syndic sortant et la désignation du nouveau syndic
- fixer des dates compatibles avec la règle du jour franc
- organiser la passation (documents, comptes, contrats, sinistres, contentieux)
Comprendre le rôle du syndic et ce qui peut justifier un changement
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il gère la copropriété au quotidien et exécute les décisions votées.
Les missions principales du syndic
Ses missions incluent notamment :
- convoquer l’assemblée générale annuelle
- établir et suivre le budget prévisionnel, tenir la comptabilité
- appeler les charges, suivre la trésorerie, gérer les impayés
- piloter les prestataires et les contrats
- conserver et communiquer les documents essentiels (règlement de copropriété, carnet d’entretien, fiche synthétique, archives, etc.)
Pourquoi change-t-on de syndic, en pratique
Les motifs les plus courants sont :
- gestion lente ou défaillante (urgences, sinistres, travaux)
- manque de transparence sur les comptes et les décisions
- tensions durables, mauvaise communication
- honoraires élevés ou frais annexes disproportionnés
- refus de convoquer une AG, ou difficulté à faire inscrire des résolutions
- décisions d’AG non exécutées, ou exécutées tardivement
Un test très concret
Si vous n’arrivez pas à obtenir (rapidement) :
- un état clair de trésorerie
- une explication sur les dépenses
- l’exécution des décisions d’AG
alors le problème n’est plus “relationnel”, il devient “structurel”. C’est souvent là que le changement devient pertinent.
Choisir le modèle de syndic adapté à votre copropriété
Avant de changer, il est utile de s’interroger : le problème vient-il du syndic, ou du modèle de gestion choisi.
Syndic professionnel
Souvent choisi par les copropriétés moyennes ou grandes.
Avantages : cadre professionnel, assurances, structure, process.
Limites fréquentes : turn-over, réactivité variable, relation plus “industrielle”, frais annexes.
Syndic bénévole
Un copropriétaire devient syndic.
Adapté aux petites copropriétés stables.
Avantages : coût et proximité, décisions rapides.
Limites : charge de travail, responsabilité, dépendance à une seule personne.
Je déconseille très fortement un syndic bénévole dans une copropriété qui compte plus de 3 à 4 copropriétaires ou qui se situe dans une grande agglomération comme Paris.
Syndic coopératif
Le président du conseil syndical devient président-syndic, et la gestion est plus collégiale.
Avantages souvent recherchés :
- décisions prises plus près du terrain, avec moins d’intermédiaires
- meilleure réactivité au quotidien
- transparence renforcée sur les dépenses, le budget et l’avancement des sujets
- coûts souvent plus maîtrisés
Limites : demande une implication réelle du conseil syndical et un minimum d’organisation.
Les trois scénarios juridiques pour mettre fin au mandat du syndic
Scénario 1 : ne pas renouveler à l’échéance
C’est la voie la plus simple et la plus sécurisée : vous changez de syndic au terme du contrat, sans avoir à prouver une faute.
Scénario 2 : résilier en cours de mandat pour inexécution suffisamment grave
C’est possible, mais plus sensible : vous devez être capable de démontrer des manquements suffisamment graves et de respecter la procédure (ordre du jour, vote, dates, succession).
Scénario 3 : le syndic veut partir
Le syndic peut ne pas souhaiter poursuivre. Dans tous les cas, la copropriété doit organiser la succession pour éviter tout vide de gestion.
Étape 0 : vérifier le contrat actuel et ses dates calendaires
Avant toute démarche, récupérez le contrat et identifiez :
- date de prise d’effet
- date d’échéance
- durée du mandat
- conditions de rémunération (forfait + prestations particulières)
Cette étape est indispensable, car tout votre calendrier d’AG en dépend.
Cas n°1 : changer de syndic à la fin du mandat
Étape 1 : comparer les offres et préparer un successeur
Arrivez en AG avec un candidat “prêt à voter” :
- projet de contrat du futur syndic
- éléments de présentation (fiche synthétique, honoraires, prestations particulières)
- éventuellement, un comparatif simple des offres
Points à comparer sans se tromper
- forfait annuel par lot et contenu exact
- frais annexes (prestations particulières)
- conditions d’AG (horaires, surcoûts, durée)
- fréquence de contact avec le conseil syndical
- gestion des travaux et suivi des prestataires
- outils d’accès aux documents et aux comptes
Étape 2 : demander l’inscription à l’ordre du jour
Le changement doit être inscrit à l’ordre du jour de l’AG. En pratique, cette demande est portée par le conseil syndical ou un copropriétaire, idéalement en recommandé et suffisamment tôt pour être intégrée à la convocation.
Étape 3 : prévoir deux résolutions indissociables
C’est le point clé souvent oublié.
Résolution indispensable n°1 : fin du contrat du syndic sortant
Il faut voter le non-renouvellement et fixer la date à laquelle le contrat du syndic sortant prendra fin (à l’échéance ou par anticipation, selon le montage retenu).
Résolution indispensable n°2 : désignation du nouveau syndic
Il faut voter la désignation du nouveau syndic, avec référence au projet de contrat joint et une date de prise d’effet cohérente.
Sans la première résolution, vous créez un flou : le syndic sortant reste contractuellement en place jusqu’à son terme, tandis qu’un nouveau syndic est désigné. Même si, en pratique, la copropriété n’a pas “deux gestionnaires” qui agissent en même temps, ce chevauchement théorique crée des arguments de contestation et des discussions sur la rémunération.
Étape 4 : respecter la règle du “jour franc”
Pourquoi c’est important
La prise d’effet du nouveau syndic et la fin des fonctions du syndic sortant ne peuvent pas intervenir immédiatement : un jour franc doit s’écouler après l’AG.
Conseil pratique
Beaucoup de projets indiquent une prise d’effet “dès le lendemain de l’AG”. Selon le calcul, cela peut être un jour trop tôt. Le plus sûr est de prévoir : “au plus tôt un jour franc après l’AG”, et, en pratique, de fixer la prise d’effet au surlendemain.
Étape 5 : voter en AG et anticiper la mécanique des majorités
La désignation du syndic relève en principe de la majorité de l’article 25, avec la possibilité, dans certains cas, d’un second vote selon l’article 25-1. Pour sécuriser :
- prévoyez un candidat alternatif
- évitez les résolutions trop “groupées” ou confuses
- faites apparaître clairement les dates et la cohérence sortant/entrant
Cas n°2 : résilier en cours de mandat pour inexécution suffisamment grave
Étape 1 : documenter les manquements (sinon, risque de contentieux)
Il ne suffit pas d’évoquer une “mauvaise gestion” de manière générale.
Exemples de manquements souvent invoqués
- refus de convoquer une AG ou d’inscrire une résolution
- absence d’AG annuelle
- décisions d’AG non exécutées
- opacité comptable et refus de communication des pièces
- retards répétés de paiement des prestataires compromettant les services essentiels
- travaux non urgents engagés sans autorisation
Méthode simple pour construire un dossier
- faits datés
- obligations correspondantes (contrat, PV d’AG, règlement)
- preuves : mails, LRAR, relances, extranet, PV, devis, attestations
Étape 2 : inscrire la résiliation à l’ordre du jour avec une motivation précise
L’ordre du jour et la résolution doivent indiquer qu’il s’agit d’une résiliation pour inexécution suffisamment grave, et lister des griefs concrets.
Étape 3 : voter la résiliation et désigner un nouveau syndic dans la même AG
Le montage le plus sécurisé :
- résolution de résiliation (avec date de prise d’effet)
- résolution de désignation du nouveau syndic (contrat joint)
- résolution de coordination des dates
Étape 4 : fixer les dates (toujours avec jour franc)
Même logique : vous évitez l’effet “séance tenante”, et vous fixez des dates cohérentes pour assurer une transition continue.
Assurer la transition entre syndic sortant et syndic entrant
Ce qui doit être organisé immédiatement
- accès aux comptes bancaires et à la trésorerie
- transfert des contrats et contacts prestataires
- suivi des sinistres, impayés, contentieux
- remise des archives et documents
Le point qui bloque le plus souvent
Ce n’est pas le vote : c’est la remise effective des documents et l’accès opérationnel à la copropriété (comptes, contrats, dossiers).
Encadré : checklist avant d’envoyer votre demande d’inscription à l’ordre du jour
- Identifier l’échéance exacte du contrat actuel
- Organiser l’AG dans la bonne fenêtre (en particulier en non-renouvellement)
- Prévoir deux résolutions indissociables : fin du contrat du syndic sortant et désignation du nouveau syndic
- Prévoir des dates compatibles avec la règle du jour franc
- Joindre le projet de contrat du futur syndic et ses documents de présentation
- Préparer un calendrier de passation dès la convocation
Et la mise en concurrence des contrats de syndic ?
La mise en concurrence des contrats de syndic est-elle obligatoire ?
Modèles de résolutions à adapter
Ces modèles sont des trames. Ils doivent être adaptés à vos dates, à votre projet de contrat, et à votre situation.
Résolution 1 : non-renouvellement et fixation de la fin du contrat du syndic sortant
L’assemblée générale décide de ne pas conclure un nouveau contrat de syndic avec [Nom du syndic sortant], dont le contrat arrive à échéance le [date].
L’assemblée générale fixe la date de fin du contrat en cours au [date], étant précisé que cette date intervient au plus tôt un jour franc après la tenue de la présente assemblée générale.
Résolution 2 : désignation du nouveau syndic et approbation du projet de contrat
L’assemblée générale désigne en qualité de syndic : [Nom du nouveau syndic], sur la base du projet de contrat communiqué aux copropriétaires.
Le contrat prendra effet le [date] et s’achèvera le [date], la prise d’effet intervenant au plus tôt un jour franc après la tenue de la présente assemblée générale.
Résolution 3 : coordination des dates sortant/entrant
L’assemblée générale fixe :
- la date de fin des fonctions du syndic sortant au [date]
- la date de prise d’effet du contrat du nouveau syndic au [date]
Il est rappelé que ces dates interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de la présente assemblée générale.
Résolution 4 : résiliation pour inexécution suffisamment grave
L’assemblée générale, constatant des inexécutions suffisamment graves imputables à [Nom du syndic], décide de résilier le contrat de syndic.
Les inexécutions retenues sont les suivantes (à détailler et à documenter) :
- [Grief 1]
- [Grief 2]
- [Grief 3]
La résiliation prendra effet le [date], au plus tôt un jour franc après la tenue de la présente assemblée générale.
Résolution 5 : passation et remise des éléments essentiels
L’assemblée générale mandate le président du conseil syndical (ou un copropriétaire désigné) pour organiser la passation avec le nouveau syndic, suivre la remise des documents et rendre compte aux copropriétaires à [date].
Conclusion
Changer de syndic sans contentieux repose presque toujours sur les mêmes leviers : partir des dates du contrat, tenir l’AG au bon moment, inscrire à l’ordre du jour les deux sujets indissociables (fin du contrat sortant et désignation du nouveau), respecter le jour franc et organiser une passation concrète et suivie.
Si vous souhaitez sécuriser votre changement de syndic (ordre du jour, résolutions, calcul du jour franc, dossier de manquements, stratégie de vote et passation), je peux relire vos documents et vous proposer une rédaction sur mesure, prête à être envoyée au syndic et intégrée à la convocation.
