Votre débiteur a vendu son immeuble : inscrire une hypothèque provisoire chez l’acquéreur, et la faire tenir

Vous avez obtenu la condamnation de votre débiteur. Il n’a plus rien. Son seul immeuble a été vendu quelques semaines avant l’échéance de sa dette, à prix décoté, à une société spécialisée dans le portage immobilier. Votre titre ne vise pas l’acquéreur, et l’action paulienne contre la vente prendra des mois. D’ici là, l’acquéreur peut revendre, et le gage disparaître avec le prix.

La question est donc simple : peut-on grever immédiatement le bien chez l’acquéreur, sans titre contre lui, pour qu’une revente ne fasse pas disparaître le gage ? Oui. Le juge de l’exécution de Strasbourg vient de maintenir une hypothèque judiciaire provisoire de 500 000 € dans cette configuration exacte (JEX TJ Strasbourg, 30 septembre 2026, n° RG 25/05770, décision obtenue par le cabinet). L’acquéreur est débouté de sa demande de mainlevée et de sa demande de dommages et intérêts, et condamné à 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’hypothèque n’interdit pas la revente. Elle suit le bien, conserve un rang, et si le bien est vendu avant la publicité définitive, la part du prix revenant au créancier est consignée (art. R. 532-8 CPCE). C’est exactement la protection recherchée.

La mesure ne se gagne pas contre le débiteur, mais contre l’acquéreur. Le juge recherche l’apparence de sa connaissance de la fraude, et les indices les plus forts se trouvent souvent dans les pièces que l’acquéreur verse lui-même pour prouver sa bonne foi. Quant à la menace sur le recouvrement, elle se prouve par les conditions mêmes qu’il pose à sa coopération.

Peut-on inscrire une hypothèque provisoire sur un bien que le débiteur a vendu ? La réponse en bref

Oui, le créancier peut inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un bien que son débiteur a vendu, entre les mains de l’acquéreur, sans titre contre ce dernier : il suffit de rendre vraisemblable une action paulienne contre la vente (Cass. 2e civ., 5 janvier 2017, n° 15-18.789). Pour une vente à titre onéreux, la mesure tient si les faits rendent vraisemblable que l’acquéreur connaissait la fraude (art. 1341-2 C. civ.). Une coopération que l’acquéreur subordonne à des conditions ne vaut pas garantie : elle caractérise la menace sur le recouvrement (JEX TJ Strasbourg, 30 septembre 2026, n° RG 25/05770).

Le texte : une mesure « sur les biens de son débiteur »

Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution

Le texte pose deux conditions cumulatives : une créance qui paraît fondée en son principe, et des circonstances qui menacent son recouvrement. L’hypothèque judiciaire provisoire est l’une des sûretés judiciaires visées par le texte.

Une erreur courante est de penser que la mesure ne peut viser que les biens qui appartiennent encore au débiteur. L’acquéreur d’un bien vendu par des débiteurs du Trésor l’a soutenu devant la Cour de cassation : les mesures conservatoires seraient « cantonnées aux seuls biens compris dans le patrimoine de son débiteur ». Le pourvoi a été rejeté, la cour d’appel ayant pu retenir une créance paraissant fondée dans son principe « à l’égard de M. Thierry X… », l’acquéreur (Cass. 2e civ., 5 janvier 2017, n° 15-18.789).

La même chambre a confirmé la solution deux ans plus tard. Les juges du fond avaient déduit « l’apparence de la mise en oeuvre, par les débiteurs, avec la participation de la SCI, d’opérations d’appauvrissement délibéré de leur patrimoine, en vue d’empêcher l’administration fiscale de recouvrer sa créance, permettant au comptable public d’exercer des mesures conservatoires sur les biens concernés, entre les mains de la SCI » (Cass. 2e civ., 5 septembre 2019, n° 18-13.361).

La créance qui paraît fondée contre l’acquéreur, c’est l’action paulienne elle-même :

Le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.

Article 1341-2 du code civil

Il faut donc rendre vraisemblables un droit de créance antérieur à l’acte, le préjudice que l’acte cause au créancier, et la connaissance de ce préjudice par le débiteur. Pour un acte à titre onéreux, il faut en outre rendre vraisemblable que le tiers connaissait la fraude.

Une erreur courante est de faire de l’appauvrissement du débiteur une condition de l’action. C’en est le cas classique, pas une condition nécessaire. Une cession consentie au prix normal peut être paulienne lorsqu’elle remplace un bien saisissable par des fonds plus aisés à dissimuler : le préjudice est alors caractérisé, et le créancier n’a pas à prouver en outre l’appauvrissement (Cass. com., 29 janvier 2025, n° 23-20.836).

L’action paulienne : tout comprendre

Ce que vérifie le juge de l’exécution : une action « pas complètement illusoire »

Le juge de l’exécution ne juge pas l’action paulienne. Il vérifie qu’elle a une consistance suffisante. Le jugement de Strasbourg le formule ainsi :

s’il n’appartient pas au Juge de l’Exécution de trancher les contestations de fond soulevées par [la société acquéreuse], lesquelles seront utilement appréciées et tranchées par la juridiction précitée déjà saisie du litige, il y a lieu de vérifier que ces actions ne sont pas complètement illusoires ou indiscutablement vouées à l’échec.

Un acquéreur qui plaide sa bonne foi devant le juge de l’exécution plaide le fond devant le juge de l’apparence.

Le juge peut néanmoins examiner les faits qui fondent l’action. La Cour de cassation l’a rappelé : il « autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre, même si elles portent sur le fond du droit ». Les juges du fond pouvaient donc rechercher s’il existait des circonstances permettant de suspecter que les débiteurs s’étaient intentionnellement appauvris (Cass. 2e civ., 5 septembre 2019, n° 18-13.361).

Le juge apprécie les conditions au jour où il statue, et non au jour de l’autorisation (JEX TJ Strasbourg, 30 septembre 2026, n° RG 25/05770). Tout fait survenu depuis l’ordonnance compte donc, y compris l’échéance d’une clause de l’acte de vente.

Du côté du débiteur : une créance antérieure et la soustraction du bien

Les faits retenus par le jugement sont typiques. Le débiteur et son épouse avaient logé un bien parisien dans une SCI créée pour l’acquérir, détenue par leurs deux sociétés. La SCI l’a revendu le 14 juin 2024 dans le cadre d’une vente avec complément de prix.

Les créances étaient nées avant la vente : deux émissions obligataires des 22 mars et 26 avril 2024, à échéance des 22 juin et 26 juillet 2024. Le juge en conclut : « Les créances étaient donc bien existantes avant la vente du bien litigieux. »

Il retient ensuite le comportement postérieur des débiteurs : un faux virement, un protocole transactionnel jamais exécuté, la liquidation judiciaire de leurs sociétés. La vente du seul actif restant, sous cette forme, « a l’apparence d’une volonté de soustraire ce bien de leur patrimoine pour éviter toute saisie ».

Le jugement s’appuie ainsi sur le comportement postérieur à la vente pour éclairer l’intention du débiteur au jour de la vente. Ce comportement se documente pièce par pièce, date par date.

Du côté de l’acquéreur : les indices de sa connaissance de la fraude

Ce que l’acquéreur soutenait

L’acquéreur soutenait n’être débiteur de rien. La vente avec complément de prix serait un procédé légal, négocié dès février 2024. Il affirmait n’avoir jamais été en contact direct avec le débiteur, n’avoir traité que par un intermédiaire, et s’être vu cacher la situation réelle du débiteur, de ses sociétés et de la SCI. Selon lui, aucun indice ne pouvait l’interpeller, ni aucune négligence lui être reprochée.

Ce que le juge a répondu

Le juge retient « une apparence de complicité », selon sa formule, à partir d’une combinaison de quatre éléments :

le recours à la vente avec complément de prix, et ce, alors qu’elle avait jugé que le dossier de [la SCI] n’était pas solide et avait refusé le recours à une vente à réméré ;

le montant d’achat du bien immobilier pour 830.000 € comptant alors que celui-ci a été évalué à 1.400.000 €; bien qu’il soit normal dans le cadre d’une telle vente de fixer un prix inférieur à celui d’achat, [la société acquéreuse] ne pouvant pas jouir de son bien, le prix d’achat ainsi que l’engagement d’accepter toute offre supérieure à 896.400 apparaît suspect ;

l’absence de vérification de la situation financière des sociétés associées de [la SCI] ;

le fait de traiter avec [le débiteur] alors que celui-ci n’était pas le gérant de [la SCI] et de ne pas avoir vérifié le K-Bis de [sa société] qui lui aurait permis de constater que son gérant avait fait l’objet d’une faillite civile pour une durée de 15 ans […]

Sa conclusion :

les éléments précités démontrent que le recours à une action paulienne n’est pas infondé ni irréaliste et pourrait aboutir, sous réserve d’une appréciation des juges du fond, rendant ainsi la vente du 14 juin 2024 inopposable à [ma cliente].

Ces quatre éléments ne forment pas une grille de conditions. C’est la combinaison de faits retenue dans cette espèce, et chacun pèse par son addition aux autres.

Ce que chaque indice enseigne

Le montage refusé puis remplacé. Un acquéreur qui écarte une formule parce que le dossier lui paraît fragile, puis en adopte une autre, a mesuré le risque. Le juge y voit un indice de la connaissance qu’exige l’article 1341-2.

L’écart entre le prix et la valeur. Le juge admet qu’une vente avec complément de prix se conclut sous la valeur. Ce qui devient suspect, c’est la combinaison d’un prix à 59 % de la valeur retenue et d’un seuil de complément fixé juste au-dessus. La Cour de cassation a validé la même lecture : un prix « largement minoré » faisait partie des motifs retenus contre l’acquéreur (Cass. 2e civ., 5 janvier 2017, n° 15-18.789).

L’absence de vérification et l’interlocuteur sans pouvoir. L’acquéreur n’avait pas examiné la situation financière des associés de son vendeur. Il avait négocié avec une personne qui n’était pas gérante, sans lever le Kbis de sa société, alors que la faillite personnelle y était publiée depuis le 22 juin 2023, avant la vente. Pour le juge, l’absence de ces vérifications constituait ici un indice supplémentaire : elle rendait moins crédible la thèse de l’acquéreur, qui affirmait avoir ignoré la situation du vendeur.

Ces indices ont un point commun : ils se trouvent dans l’acte de vente, dans l’offre et dans les échanges préalables. Contre l’acquéreur, la preuve de sa connaissance de la fraude se trouve d’abord dans les pièces qu’il produit pour prouver sa bonne foi.

La menace sur le recouvrement : retourner l’offre de coopération de l’acquéreur

Ce que l’acquéreur soutenait

L’acquéreur soutenait qu’il n’existait aucune menace, puisqu’il avait proposé de coopérer. Son conseil s’était engagé à placer sous séquestre la différence qui résulterait d’une revente dans le délai de 24 mois.

Ce que le juge a répondu

Le juge examine les conditions de cette offre : la communication d’éléments opposables au débiteur, et l’exécution parfaite par ce dernier de ses obligations au titre de la vente. Il conclut :

Ainsi, il ne s’agit pas d’une coopération définitive mais d’une coopération sous condition.

Il relève que la condition avait peu de chances de se réaliser dans le délai, et que l’acquéreur retrouverait alors sa liberté. Il ajoute :

Tel qu’elle l’a indiqué, son but n’est pas de conserver l’immeuble mais de le revendre le plus rapidement possible.

Puis :

[La société acquéreuse] n’ayant produit aucune autre garantie, il apparaît qu’il y a bien une menace de recouvrement de la créance.

Une coopération offerte sous condition ne vaut pas garantie : elle prouve la menace.

La Cour de cassation admet de même des circonstances menaçant le recouvrement « liées au comportement concerté » de l’acquéreur et des débiteurs (Cass. 2e civ., 5 janvier 2017, n° 15-18.789). Le jugement de Strasbourg rappelle que la menace peut résulter de la situation objective du débiteur ou des conséquences subjectives de son attitude.

Le jugement relève l’absence de toute autre garantie. Une promesse de séquestre limitée à un éventuel complément de prix n’en tient pas lieu.

Les demandes de l’acquéreur rejetées

L’acquéreur réclamait des dommages et intérêts. Il reprochait au créancier une présentation tronquée des faits au juge de la requête.

Deux fondements étaient envisageables. L’article L. 512-2 CPCE ouvre une responsabilité sans faute, mais seulement « lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge » : il ne pouvait jouer, la mesure étant maintenue. Restait l’abus de saisie de l’article L. 121-2 CPCE. Le juge l’écarte à son tour :

Compte tenu de la validité de la mesure conservatoire entreprise, la demande en dommages et intérêts reposant sur le caractère illégitime de la mesure conservatoire n’est pas justifiée, dès lors que le créancier est en droit de poursuivre le recouvrement de sa créance par les voies prévues par la loi, sans qu’il puisse lui être reproché de ce seul fait un abus de saisie.

Bilan du jugement :

1. maintien de l’hypothèque judiciaire provisoire de 500 000 € ;
2. rejet de la demande de mainlevée ;
3. rejet des dommages et intérêts et de l’article 700 réclamés par l’acquéreur ;
4. condamnation de l’acquéreur à 1 500 € au titre de l’article 700 et aux dépens ;
5. ni le délai d’appel ni l’appel lui-même n’ont d’effet suspensif (art. R. 121-21 CPCE).

Sur l’indemnisation en cas de mainlevée, voir la mainlevée de la mesure conservatoire abusive.

Le juge compétent : celui de l’acquéreur

Le juge compétent est celui « du lieu où demeure le débiteur » (art. R. 511-2 CPCE). Pour une mesure fondée sur l’apparence d’une action paulienne, la créance paraissant fondée est invoquée contre l’acquéreur (Cass. 2e civ., 5 janvier 2017, n° 15-18.789). Le « débiteur » visé par le texte est donc l’acquéreur, et non plus le vendeur : la lecture procède de cet arrêt combiné au texte. La requête a donc été présentée au juge de l’exécution de Strasbourg, siège de l’acquéreur, pour un immeuble situé à Paris. Voir aussi le juge de l’exécution territorialement compétent.

Comment faire tenir l’hypothèque jusqu’au jugement de l’action paulienne ?

L’hypothèque provisoire tient jusqu’au jugement si quatre délais sont respectés, chacun sanctionné par la caducité ou la perte de la sûreté. Elle survit en outre à une revente.

La dénonciation dans les huit jours. À peine de caducité, le débiteur est informé de l’inscription par acte de commissaire de justice « huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux d’inscription ». L’acte contient, à peine de nullité, la copie de l’ordonnance, l’indication très apparente de la faculté de demander la mainlevée et la reproduction des articles R. 511-1 à R. 512-3 et R. 532-6 (art. R. 532-5 CPCE). L’acte se délivre à l’acquéreur, propriétaire grevé.

L’action au fond dans le mois, si la mesure n’a pas été pratiquée avec un titre exécutoire. Le créancier, « dans le mois qui suit l’exécution de la mesure, à peine de caducité, introduit une procédure ou accomplit les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire » (art. R. 511-7 CPCE). L’assignation en inopposabilité paulienne peut en tenir lieu. La cour d’appel de Paris l’a jugé, l’action ayant pour but d’obtenir la réintégration du bien dans le droit de gage du créancier (CA Paris, 26 mars 2015, pourvoi rejeté par Cass. 2e civ., 5 janvier 2017, n° 15-18.789). Une erreur courante est de croire qu’il faut obtenir le titre dans ce mois : il suffit d’introduire la procédure.

Le créancier qui détient déjà un titre exécutoire contre le débiteur initial se trouve dans une autre configuration. La cour d’appel de Versailles a écarté la caducité pour ce motif, alors même que les mesures portaient sur les biens d’une SCI tierce (CA Versailles, 23 novembre 2017, pourvoi rejeté par Cass. 2e civ., 5 septembre 2019, n° 18-13.361). L’action paulienne reste alors nécessaire pour obtenir l’inopposabilité de la vente, mais le régime de caducité de l’article R. 511-7 se discute distinctement.

La durée de trois ans. La publicité provisoire conserve la sûreté pendant trois ans ; elle peut être renouvelée pour la même durée (art. R. 532-7 CPCE). Une action paulienne jugée en appel dépasse souvent ce délai : le renouvellement s’inscrit à l’agenda dès l’inscription.

La revente avant la publicité définitive. Le créancier jouit des mêmes droits que le titulaire d’une sûreté conventionnelle. La part du prix qui lui revient est consignée à la Caisse des dépôts et consignations, et lui est remise s’il justifie de la publicité définitive dans le délai (art. R. 532-8 CPCE).

La publicité définitive dans les deux mois. La publicité provisoire doit être confirmée par une publicité définitive, qui donne rang à la date de l’inscription initiale (art. R. 533-1 CPCE). Elle s’effectue dans les deux mois du jour où le titre constatant les droits du créancier est passé en force de chose jugée (art. R. 533-4 CPCE). À défaut, la publicité provisoire est caduque et la part consignée est remise aux autres créanciers ou au débiteur (art. R. 533-6 CPCE).

La chronologie de l’affaire de Strasbourg. Ordonnance d’autorisation le 28 mai 2025, inscription le 13 juin 2025, dénonciation à l’acquéreur le 17 juin 2025. Contestation de l’acquéreur par assignation du 2 juillet 2025, audience de plaidoiries le 10 juin 2026, jugement le 30 septembre 2026.

L’appel. Le délai est de quinze jours à compter de la notification du jugement (art. R. 121-20 CPCE). Voir l’appel des décisions du juge de l’exécution.

L’effet de l’action au fond. Une erreur courante est de penser que l’action paulienne fait revenir le bien dans le patrimoine du débiteur. L’inopposabilité permet seulement au créancier, dans la limite de sa créance, « d’en faire éventuellement saisir l’objet entre les mains du tiers » (Cass. 1re civ., 9 décembre 2010, n° 09-70.506). L’hypothèque prise chez l’acquéreur prépare exactement cette saisie.

Liste de contrôle

1. Dater chaque créance et la placer avant la vente (art. 1341-2 C. civ.).
2. Caractériser le préjudice : appauvrissement, ou remplacement du bien par des fonds plus faciles à dissimuler (Cass. com., 29 janvier 2025, n° 23-20.836).
3. Réunir l’acte de vente et la valeur qu’il retient, pour chiffrer l’écart avec le prix (Cass. 2e civ., 5 janvier 2017, n° 15-18.789).
4. Lever les Kbis de toutes les sociétés de la chaîne, avec la date de publication de chaque mention.
5. Identifier qui a réellement négocié pour le vendeur, et à quel titre.
6. Lire les clauses de l’acte qui organisent la revente : seuil, délai, complément de prix.
7. Saisir le juge de l’exécution du domicile ou du siège de l’acquéreur (art. R. 511-2 CPCE).
8. Fixer un montant garanti proportionné à la valeur du bien.
9. Dénoncer l’inscription dans les huit jours du dépôt des bordereaux (art. R. 532-5 CPCE).
10. Si la mesure n’est pas pratiquée avec un titre exécutoire, introduire dans le mois de son exécution la procédure nécessaire à l’obtention du titre, qui pourra être l’action paulienne (art. R. 511-7 CPCE). Avec un titre contre le débiteur initial, engager l’action paulienne pour obtenir l’inopposabilité, en distinguant le régime de caducité.
11. Inscrire à l’agenda l’expiration de la publicité provisoire, trois ans après l’inscription (art. R. 532-7 CPCE).
12. Publier l’hypothèque définitive dans les deux mois du titre passé en force de chose jugée (art. R. 533-4 CPCE).

L’action en déclaration de simulation peut être exercée à côté de l’action paulienne. Dans l’affaire de Strasbourg, le juge a statué sans avoir besoin de l’examiner.

Modèle : la formule de la requête

Vous demandez une hypothèque provisoire sur un bien que votre débiteur a vendu. La formule à reprendre vise l’acquéreur et la connaissance qu’il avait de la fraude :

Le requérant justifie d’une créance paraissant fondée en son principe à l’encontre de [la société acquéreuse], sur le fondement de l’action paulienne (article 1341-2 du code civil) qu’il exerce contre l’acte de vente du [date], par lequel [le débiteur] a cédé à [la société acquéreuse] le bien situé [adresse] pour un prix de [montant] €, alors que l’acte retient une valeur de [montant] €. Les éléments suivants rendent vraisemblable que [la société acquéreuse] avait connaissance de la fraude : [écart entre le prix et la valeur], [conditions de revente prévues à l’acte], [négociation menée avec une personne dépourvue de pouvoir], [absence de vérification de la situation du vendeur et de ses associés].

La formule à ne jamais écrire :

Les débiteurs ont vendu leur bien à vil prix en fraude des droits du requérant.

Elle ne vise que la fraude du vendeur. L’acquéreur répondra que l’acte est à titre onéreux et que rien n’établit qu’il connaissait la fraude : c’est exactement ce qu’il soutient pour obtenir la mainlevée.

Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre dossier : la date de vos créances, le contenu de l’acte, les échanges qui ont précédé la vente. Les faits comptent autant que le droit, et c’est là qu’intervient l’avocat.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.