De l’eau coule de votre plafond, ou traverse un mur. Vous êtes en copropriété, et vous ne savez pas encore d’où elle vient.
Ce qui compte dans les premières heures n’est pas de savoir qui paiera. C’est de faire les bons gestes, dans le bon ordre, sans rien écrire qui se retournera contre vous. Une déclaration tardive, un meuble jeté avant l’expertise ou une phrase malheureuse dans le constat amiable pèsent ensuite sur tout le dossier.
Ce guide ne traite que des démarches. La question des responsabilités et du remboursement est traitée à part :
Dégât des eaux : que faire et comment se faire rembourser ?
Dégât des eaux en copropriété, que faire ? La réponse en bref
En cas de dégât des eaux en copropriété, faites d’abord cesser l’écoulement et photographiez tout. Prévenez ensuite par écrit le voisin concerné et le syndic, qui peut faire exécuter seul les travaux urgents (art. 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Déclarez enfin le sinistre à votre propre assureur, même si l’eau vient d’ailleurs, dans le délai de votre contrat, jamais inférieur à cinq jours ouvrés (art. L. 113-2 C. assur.). Demandez-lui expressément de dépêcher un expert en recherche de fuite : c’est lui qui l’organise (convention IRSI, art. 3.3).
Dans l’heure : arrêter l’eau
Si la fuite vient de chez vous, coupez l’arrivée d’eau générale du logement. Si l’eau menace l’installation électrique, coupez aussi le disjoncteur des pièces touchées.
Si elle vient d’en haut, montez chez le voisin et demandez-lui de couper son eau. En son absence, prévenez le gardien, puis le syndic.
Ne forcez jamais la porte d’un voisin absent, même en pleine inondation. S’introduire dans le domicile d’autrui par voie de fait est un délit (art. 226-4 C. pén.). Une voie légale existe : elle passe par votre avocat et le juge.
Avant de toucher à quoi que ce soit : photographier
Avant d’éponger, de déplacer un meuble ou de décrocher un tableau, photographiez et filmez. Le plafond, les murs, le sol, les meubles et les objets touchés, en plan large puis de près.
Les fichiers de votre téléphone sont datés automatiquement. Ils sont souvent la seule trace de l’état initial, celle que l’expert et, le cas échéant, le juge regarderont en premier.
Le jour même : prévenir le voisin et le syndic, par écrit
Un appel ne laisse aucune trace. Doublez-le toujours d’un courriel ou d’un SMS daté, avec deux ou trois photographies. Un modèle figure en fin d’article.
Écrivez au voisin d’où l’eau semble venir. S’il est locataire, écrivez aussi à son propriétaire si vous le connaissez.
Écrivez au syndic dans tous les cas. En cas d’urgence, il peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18, I, de la loi n° 65-557). Si l’eau paraît venir d’une colonne, de la toiture ou d’une façade, c’est à lui d’agir.
Le syndic doit en principe prévenir huit jours à l’avance avant des travaux qui supposent d’entrer dans un appartement. Ce délai ne s’applique pas en cas d’impératif de sécurité ou de conservation des biens (art. 9, I, de la loi n° 65-557). Une fuite active devrait relever de cette exception.
Si le syndic ne répond pas alors que l’eau vient manifestement d’une colonne commune, mettez-le en demeure par écrit et faites intervenir un plombier en urgence. Gardez sa facture et son rapport d’intervention. Un syndic avait refusé de prendre en charge le débouchage urgent d’une colonne commune, malgré une mise en demeure. La cour d’appel l’a condamné à rembourser aux copropriétaires les 6 622,76 € de l’intervention, et la Cour de cassation a rejeté son pourvoi (Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-24.791).
Vous êtes locataire ? Prévenez aussi votre bailleur, par écrit, le jour même.
Sous cinq jours ouvrés : déclarer le sinistre à votre assureur
À quel assureur déclarer un dégât des eaux venu du voisin ?
Un dégât des eaux venu du voisin se déclare à votre propre assureur. La convention IRSI, qui lie les assureurs, désigne comme gestionnaire l’assureur de l’occupant du logement sinistré, qu’il soit propriétaire, locataire ou occupant gratuit (convention IRSI, art. 2.1). C’est lui qui organise l’expertise, puis se retourne le cas échéant contre l’assureur du responsable.
En dégât des eaux, on déclare à son propre assureur, même quand l’eau vient de chez le voisin.
Deux exceptions courantes. Si le logement sinistré est vide, meublé ou loué en saisonnier, le dossier est géré par l’assureur du propriétaire. Si ce sont les parties communes qui sont touchées, c’est l’assureur de l’immeuble (convention IRSI, art. 2.1 et 2.1.1).
Ces règles de désignation sont conventionnelles : elles sont faites pour la voie amiable et ne s’imposent pas à vous devant le juge (voir plus bas).
Quel est le délai pour déclarer ?
Le délai est celui de votre contrat. Il ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés à compter du moment où vous avez connaissance du sinistre (art. L. 113-2, 4°, C. assur.). N’attendez pas de connaître l’origine de la fuite pour déclarer.
Une erreur courante est de penser que la loi impose une lettre recommandée. Le code exige seulement de « donner avis » à l’assureur (art. L. 113-2, 4°, C. assur.) : c’est votre contrat qui fixe la forme, et il peut admettre une déclaration en ligne. Conservez l’accusé de réception, quel que soit le canal.
Que dire dans la déclaration ?
Des faits : la date et l’heure de la découverte, les pièces touchées, les coordonnées du voisin et du syndic, les photographies.
Et une demande, en toutes lettres : que l’assureur dépêche un expert en recherche de fuite. Ne comptez pas sur lui pour le proposer. Tant que la fuite n’est pas localisée, l’eau peut continuer de couler, les dommages s’aggravent et personne ne peut être désigné comme responsable.
Ne donnez pas d’origine que personne n’a vérifiée, et ne datez pas le problème plus tôt que vous ne l’avez réellement découvert. Un modèle figure en fin d’article.
Le constat amiable : des faits, jamais une responsabilité
Le constat amiable dégât des eaux est un formulaire d’assureurs, que vous trouverez auprès du vôtre. Il n’est pas obligatoire, mais il accélère le traitement du dossier (justice.fr, fiche « Assurance dégâts des eaux »). Remplissez-le avec le voisin concerné, ou seul s’il refuse, et joignez-le à votre déclaration.
Décrivez ce que vous voyez, jamais qui est fautif. L’assureur peut stipuler qu’une reconnaissance de responsabilité faite sans lui ne lui est pas opposable ; l’aveu d’un simple fait, en revanche, n’en est pas une (art. L. 124-2 C. assur.).
« De l’eau coule du plafond de la salle de bains » est un fait. « La fuite vient de mon lave-linge, j’en suis responsable » est une reconnaissance, qui peut vous laisser seul face à la réclamation du voisin.
Tant qu’aucune recherche de fuite n’a eu lieu, écrivez : « origine à déterminer ». Le constat amiable ne prouve pas l’origine de la fuite. Deux constats, dont l’un rempli seul et mentionnant une origine « non identifiée », ont été jugés insuffisants pour établir un sinistre venu des parties communes (TJ Paris, pôle civil de proximité, 8 août 2024, n° 23/07313).
Une canalisation qui traverse un appartement n’est pas forcément privative. Dans le silence du règlement de copropriété, les éléments d’équipement commun sont réputés parties communes, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs (art. 3 de la loi n° 65-557). Seules la recherche de fuite et la lecture du règlement permettent de trancher.
Dans les jours qui suivent : laisser rechercher la fuite
Qui organise la recherche de fuite ?
La recherche de fuite est organisée par l’assureur gestionnaire, en principe le vôtre, lorsque les premières vérifications n’ont pas suffi (convention IRSI, art. 3.3). Elle couvre les investigations destructives ou non, chez vous ou chez un voisin, et la remise en état des dégâts qu’elles causent (convention IRSI, art. 3.1).
L’assureur organise la recherche de fuite ; il ne la déclenche pas toujours de lui-même. Demandez-la expressément dès la déclaration, puis relancez par écrit si aucun expert ne s’est manifesté sous quelques jours.
Sans recherche de fuite, pas d’origine ; sans origine, pas de responsable ; et la fuite peut continuer.
Si vous avez fait venir un plombier en urgence avant de déclarer, gardez sa facture. Ces premières investigations sont prises en charge par votre propre assureur (convention IRSI, art. 3.2).
En dehors de l’urgence, ne commandez pas vous-même une recherche destructive (ouverture de coffrage, de cloison ou de dalle). Demandez d’abord par écrit à votre assureur qui l’organise, pour ne pas rester seul avec la facture.
Si le voisin ne répond pas ou refuse l’accès, dites-le par écrit à votre assureur. La convention confie alors la recherche à l’assureur de l’immeuble (convention IRSI, art. 3.4), et c’est le moment d’en parler à votre avocat.
Des techniques non destructives permettent souvent de localiser la fuite sans ouvrir les murs : elles sont présentées dans l’article sur la recherche de fuite sans destruction.
La recherche de fuite ne répare pas la fuite
Trouver la fuite et la réparer sont deux choses distinctes. La convention n’inclut pas la réparation dans la recherche de fuite (convention IRSI, art. 3.1) : la réparation incombe au propriétaire de l’installation qui fuit. Qui en supporte le coût est expliqué dans l’article sur le remboursement du dégât des eaux.
L’assurance indemnise les conséquences de la fuite. Elle ne répare pas sa cause.
Jusqu’au passage de l’expert : ne rien jeter, ne rien refaire
Conservez les biens abîmés jusqu’à l’expertise, sauf danger sanitaire. Si vous devez vous en séparer, photographiez-les d’abord, et parlez-en à votre avocat : un constat de commissaire de justice peut alors s’imposer.
Ne refaites ni peinture ni parquet avant le passage de l’expert. Un dommage réparé ne se constate plus.
Rassemblez les factures d’achat des biens touchés. Faites établir des devis de remise en état par des professionnels. Si le logement est loué et devient inhabitable, conservez la trace des loyers perdus.
Documentez la gêne réelle, au fil de l’eau : le juge n’indemnise que celle que vous prouvez. À Paris, une demande de 37 240 € pour trente-huit mois de perte de jouissance a été rejetée en totalité, faute de preuve que la propriétaire occupait les lieux (TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 15 janvier 2026, n° 21/07034).
Tenez un journal daté du sinistre : chaque appel, chaque courriel, chaque rendez-vous d’artisan manqué, chaque jour de congé posé. Ajoutez-y les photographies datées des pièces inutilisables, un constat de commissaire de justice et les attestations de proches.
Faites aussi mesurer l’humidité des murs à intervalles réguliers. La mesure joue dans les deux sens. À Paris, la victime a produit des mesures relevant jusqu’à 90 % d’humidité par endroits. Ses adversaires lui ont opposé un constat où les plafonds étaient secs, pour soutenir que rien n’empêchait plus les travaux (TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 15 janvier 2026, n° 21/07034).
Avant de vous reloger, vérifiez si votre contrat d’assurance comporte une garantie de frais de relogement ou de privation de jouissance. Et si vous vous relogez vraiment, gardez chaque facture.
Pendant la visite de l’expert, soyez présent, montrez tout, et ne signez rien sur place. Si son évaluation vous paraît trop basse, la méthode est exposée dans l’article sur la contestation du rapport de l’expert d’assurance.
Voie amiable ou procès : ce qu’il faut savoir
Passer par l’assureur, c’est emprunter une voie déjudiciarisée, faite pour indemniser vite. Ses règles (assureur gestionnaire, recherche de fuite, expertise) viennent de la convention IRSI, un accord entre compagnies d’assurance. Elle se déclare elle-même « inopposable aux victimes, assurés ou tiers » (convention IRSI, préambule) : devant le juge, elle ne limite pas vos droits.
Contester, c’est quitter cette voie pour le procès. Sur six jugements de dégât des eaux lus intégralement, il s’est écoulé en moyenne 2 ans et 9 mois entre le sinistre et le jugement sans expertise judiciaire, six ans avec.
Et en pratique, le juge indemnise mal ce qui a le plus pesé : la poussière, les champignons, les artisans attendus qui ne viennent pas. À Paris, près de dix ans de dégâts des eaux répétés ont valu 6 000 € de préjudice moral (TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 15 janvier 2026, n° 21/07034). Seuls les dommages matériels chiffrés et les frais sur facture s’indemnisent vraiment. Votre avocat doit vous le dire avant d’engager la procédure.
Les décisions, les responsabilités du syndicat et du voisin et les recours sont détaillés dans l’article dégât des eaux en copropriété : qui paie, et comment se faire rembourser.
Quand appeler votre avocat
Certaines situations sortent du circuit de l’assurance et appellent une décision juridique. Les principales :
- le voisin refuse d’ouvrir, ou le logement d’où vient l’eau est vide et son propriétaire injoignable ;
- l’écoulement continue et le syndic n’intervient pas ;
- l’origine de la fuite est contestée entre voisin, syndic et assureurs ;
- les dommages dépassent 5 000 € HT, seuil au-delà duquel le sinistre sort de la convention IRSI (convention IRSI, annexe 3) ;
- l’assureur refuse sa garantie ou propose une indemnité qui ne couvre pas vos dommages.
Dans ces cas, ne multipliez pas les courriers seul : chaque écrit peut devenir une pièce du dossier.
Les messages à envoyer, et les phrases à ne jamais écrire
Vous prévenez le voisin et le syndic
Objet : dégât des eaux en cours, [adresse], [étage]
Madame, Monsieur,
Depuis ce jour, [date], à [heure], de l’eau s’écoule du plafond de ma [pièce], situé sous votre appartement. Je joins trois photographies prises à [heure].
Je vous prie de bien vouloir couper votre arrivée d’eau et de permettre l’accès à votre logement, à moi-même ou à un plombier, dans les meilleurs délais. Je déclare le sinistre à mon assureur ce jour.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
À ne jamais écrire :
Votre douche fuit depuis des mois, vous êtes responsable et vous allez payer.
L’origine peut se révéler tout autre, par exemple une colonne commune. Et c’est de ce voisin que vous devrez obtenir l’accès à son logement pour la recherche de fuite.
Vous déclarez le sinistre à votre assureur
Ce modèle s’envoie par courriel, par l’espace client ou par courrier, selon ce que prévoit votre contrat. Remplissez chaque crochet, supprimez les mentions inutiles, et gardez une copie avec sa date d’envoi.
[Prénom NOM]
[Adresse du logement sinistré, bâtiment, étage, porte]
[Téléphone, courriel][Nom de l’assureur]
Service sinistres
[Adresse ou courriel du service sinistres][Ville], le [date]
Objet : déclaration de sinistre dégât des eaux
Contrat n° [numéro], sociétaire ou client n° [numéro]Madame, Monsieur,
Je vous déclare un sinistre dégât des eaux survenu dans le logement assuré au titre du contrat cité en objet, situé [adresse complète, bâtiment, étage, porte], dans un immeuble en copropriété. J’occupe ce logement en qualité de [propriétaire occupant / locataire / occupant à titre gratuit].
Circonstances
Le [date], à [heure], j’ai constaté un écoulement d’eau [au plafond / le long du mur / au sol] de [pièce ou pièces]. L’eau semble provenir [du logement situé au-dessus / du logement voisin / des parties communes], sans que l’origine exacte ait pu être identifiée à ce jour.
Mesures prises
[J’ai coupé l’arrivée d’eau de mon logement le [date] à [heure].] J’ai prévenu le [date], par [courriel / SMS], l’occupant du logement [situé au-dessus], [nom], ainsi que le syndic de l’immeuble, [nom du syndic]. [Un plombier, [nom de l’entreprise], est intervenu le [date] ; sa facture est jointe.] [L’écoulement a cessé le [date] / L’écoulement se poursuit à ce jour.]
Dommages constatés à ce jour
- [Pièce] : [plafond taché, peinture cloquée, plâtre effondré…]
- [Pièce] : [murs, papier peint, parquet gondolé, carrelage…]
- Biens mobiliers : [meubles, appareils, vêtements, livres…]
Cette liste est provisoire. Je vous adresserai l’état détaillé des dommages, les factures d’achat et les devis de remise en état dès que je les aurai réunis. Les biens endommagés sont conservés à la disposition de votre expert.
Personnes concernées
- Occupant du logement d’où l’eau semble provenir : [nom, étage, téléphone ; son assureur s’il est connu]
- Propriétaire de ce logement, s’il est différent : [nom, coordonnées]
- Syndic : [nom, adresse, téléphone, courriel]
Demandes
L’origine de la fuite n’étant pas identifiée, je vous demande expressément de dépêcher sans délai un expert en recherche de fuite, dans mon logement et, si nécessaire, dans le logement d’où l’eau semble provenir. [L’écoulement se poursuit : chaque jour de retard aggrave les dommages.]
Je vous saurais gré de me communiquer les coordonnées de cet expert et la date de son intervention, ainsi que la suite donnée à la présente déclaration.
Je vous prie de m’accuser réception de la présente déclaration.
Pièces jointes :
- photographies et vidéos datées du [date] ;
- [constat amiable dégât des eaux, s’il a été rempli] ;
- [facture du plombier] ;
- copie des messages adressés au voisin et au syndic.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Prénom NOM]
À ne jamais écrire :
J’avais remarqué une petite tache il y a plusieurs mois, mais je n’y avais pas prêté attention.
Si votre contrat exclut les dommages liés à un défaut d’entretien connu de l’assuré, cette phrase fournit à l’assureur la date de connaissance qui fonde l’exclusion.
Vous remplissez la rubrique « circonstances » du constat amiable
Écoulement d’eau constaté le [date] au plafond de la [pièce]. Origine à déterminer par recherche de fuite.
À ne jamais écrire :
La fuite vient de mon lave-linge, je reconnais être responsable.
Une reconnaissance de responsabilité faite sans l’accord de l’assureur peut lui être inopposable (art. L. 124-2 C. assur.) : vous risquez de rester seul face à la réclamation du voisin.
Ce que ce guide ne règle pas
Ces étapes protègent votre dossier. Elles ne disent pas qui, du voisin, du syndicat ou d’un tiers, devra en définitive payer, ni comment l’y contraindre si l’assurance ne couvre pas tout. Cette question dépend des faits de chaque sinistre, et c’est là qu’intervient l’avocat. Elle est traitée dans l’article sur le remboursement du dégât des eaux.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
