Deux héritiers reçoivent l’appartement de leurs parents. Un couple en instance de divorce reste copropriétaire d’un studio. Deux concubins qui se séparent gardent leur deux-pièces en commun. Dans tous ces cas, un seul lot, mais plusieurs personnes derrière. Et au moment de l’assemblée générale, la même question se pose, sans que personne ne sache vraiment y répondre : qui le syndic doit-il convoquer, qui a le droit d’entrer dans la salle, et qui vote ?
La réponse n’est pas anodine. Une convocation mal adressée peut faire tomber les décisions votées. Un indivisaire écarté peut se retrouver lié par un vote auquel il n’a jamais participé. Et celui qui croit pouvoir contester seul une assemblée découvre souvent, trop tard, qu’il n’en a pas le droit. Voici ce que disent réellement la loi et la Cour de cassation, cas par cas.
Un lot, une voix, un seul interlocuteur
La copropriété raisonne par lot, pas par tête. Chaque lot porte un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Quand plusieurs personnes détiennent des droits sur ce lot, elles ne se partagent pas le droit de vote en plusieurs morceaux : elles doivent l’exercer à travers une seule personne. C’est tout l’objet de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965.
En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires. Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d’accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire.
Concrètement, le syndic ne peut pas adresser une convocation à M. X et une autre à Mme Y comme s’il y avait deux votants pour un lot indivis : un seul interlocuteur par lot. Reste à savoir qui.
L’indivision : le mandataire commun s’impose
L’indivision est le cas le plus large : dès que plusieurs personnes possèdent un même lot sans que leurs droits soient matériellement répartis, elles sont indivisaires. Peu importe le lien qui les unit — héritiers d’un même bien, concubins, partenaires de PACS, époux séparés de biens, deux amis qui achètent ensemble, associés d’une SCI dissoute : à partir de deux propriétaires, c’est l’indivision.
Pour ce lot, l’article 23 impose un mandataire commun. Le texte en vigueur ne réserve plus, comme le faisait l’ancienne rédaction, de « stipulation contraire du règlement de copropriété » : la désignation s’impose et le règlement ne peut y déroger.
On rencontre pourtant, dans des règlements anciens, des clauses organisant la représentation de l’indivision — désignation d’un délégué, ou convocation valablement faite au domicile de l’ancien propriétaire à défaut. Les juges du fond les ont admises sous l’empire de l’ancien texte, qui réservait la stipulation contraire (CA Versailles, 4e ch., 12 nov. 2012, n° 11/05693). Depuis que l’article 23 est devenu impératif, leur validité est douteuse : dans le doute, mieux vaut ne plus s’y fier et s’en tenir au mandataire commun.
Le mandataire commun est la seule personne convoquée à l’assemblée, et la seule à y voter pour le compte de l’indivision. Les autres indivisaires n’ont pas à être convoqués séparément dès lors qu’un mandataire est désigné, et la Cour de cassation l’a confirmé sans détour : seul le mandataire commun de l’indivision doit être convoqué (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-12.575).
Comment le mandataire commun est-il désigné ?
La désignation se fait d’abord à l’amiable : les indivisaires s’accordent sur l’un d’eux ou sur un tiers — un proche, un avocat, un notaire — et notifient ce choix au syndic. L’unanimité n’est même pas indispensable : les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits peuvent donner un mandat général d’administration à l’un d’eux ou à un tiers, à charge d’en informer les autres (article 815-3 du code civil). À défaut d’accord, le mandataire est désigné par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, saisi par n’importe quel indivisaire ou par le syndic (article 61 du décret du 17 mars 1967), les frais restant à la charge de l’indivision. Entre ces voies, une dernière existe en pratique : le mandat tacite.
L’accord n’a pas besoin d’être exprès. L’indivisaire qui prend en main la gestion du bien au su des autres et sans opposition de leur part est réputé titulaire d’un mandat tacite (article 815-3 du code civil). Le syndic peut alors valablement adresser une convocation unique, sans avoir à saisir le juge (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.514). Cette solution est d’autant plus volontiers retenue entre coïndivisaires proches, par exemple lorsqu’ils sont mariés l’un à l’autre tout en étant propriétaires indivis : un indivisaire peut alors représenter l’indivision sans mandat écrit (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-12.575).
Le mandat tacite — comme le mandat donné à la majorité des deux tiers — a toutefois une limite : il ne couvre, en principe, que les actes d’administration. Pour les décisions les plus lourdes, relevant des majorités des articles 25 et 26 de la loi — assimilables à des actes de disposition —, la question n’est pas tranchée avec netteté. La Cour de cassation a écarté le moyen en 2022 sans poser de principe clair. Dans le doute, la prudence commande de faire désigner un mandataire en bonne et due forme dès qu’une décision importante figure à l’ordre du jour.
Le démembrement : usufruitier ou nu-propriétaire ?
Le démembrement naît le plus souvent d’une succession — le conjoint survivant reçoit l’usufruit, les enfants la nue-propriété — ou d’une donation avec réserve d’usufruit. Le lot a alors deux titulaires de natures différentes, et la loi tranche dans un sens précis depuis le 1er juin 2020.
À défaut d’accord, c’est le nu-propriétaire qui représente le lot de plein droit à l’assemblée — pas l’usufruitier, alors même qu’il occupe le bien ou en perçoit les fruits. S’ils s’entendent, ils restent libres de désigner l’un d’eux ou un tiers. La situation ne se bloque donc jamais comme en indivision : la loi fournit toujours un représentant.
Une exception : en cas de pluralité de nus-propriétaires qui ne s’accordent pas entre eux, on retombe sur le mécanisme du mandataire commun désigné judiciairement. Et pour les autres formes de démembrement, la loi renvoie au propriétaire.
Méfiez-vous ici d’une confusion répandue, y compris dans des sources juridiques : la règle de la copropriété n’est pas celle des sociétés. En droit des sociétés, le droit de vote attaché à des parts démembrées se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon la nature de la décision (article 1844 du code civil). L’article 23 de la loi de 1965 ne raisonne pas ainsi : il désigne un représentant unique du lot — le nu-propriétaire à défaut d’accord — pour exercer le vote, sans répartition légale selon que la décision relève de l’administration ou de la disposition. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir entre eux du sens du vote, mais cela relève de leurs rapports internes, pas du syndicat.
Couples : mariés, pacsés, concubins
C’est de loin la source de litiges la plus fréquente, et celle où l’on confond le plus souvent les régimes. Tout dépend du titre de propriété et, pour les couples mariés, du régime matrimonial.
Époux selon le régime matrimonial
Si le lot est un bien propre d’un époux — acquis avant le mariage, reçu par succession ou donation —, lui seul en est propriétaire et lui seul est convoqué. Le conjoint n’a aucun titre sur ce lot.
Si le lot est un bien commun, acquis pendant le mariage sous le régime légal, il dépend de la communauté. Ce n’est pas une indivision, et le mécanisme du mandataire commun ne s’applique pas. La Cour de cassation impose que les deux époux soient convoqués, mais une seule lettre libellée aux deux noms suffit, sans double recommandé (Cass. 3e civ., 23 mai 2007, n° 06-14.974 ; Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 07-13.703). En séance, un seul époux vote pour le lot, l’autre pouvant assister et, le cas échéant, détenir des pouvoirs d’autres copropriétaires. Cette logique se rattache à la gestion concurrente : chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs (article 1421 du code civil). La limite tient aux décisions les plus graves : les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, aliéner ou grever de droits réels un immeuble dépendant de la communauté (article 1424 du code civil), de sorte qu’une décision d’assemblée portant aliénation de parties communes ou constitution d’un droit réel suppose l’accord des deux.
Si les époux sont séparés de biens et ont acheté ensemble, ils sont en indivision : retour à la case mandataire commun.
Pacsés et concubins
Les partenaires de PACS et les concubins qui acquièrent ensemble sont, sauf montage particulier, en indivision sur le lot. La règle est celle de l’indivision : mandataire commun obligatoire. La rupture du couple n’y change rien tant que le bien n’est pas partagé ou vendu — d’où les contentieux les plus tendus, qui surgissent précisément après la séparation.
Aucun mandataire désigné : ce qui se passe vraiment
C’est la situation la plus délicate. Tout se joue en deux temps : la convocation, en amont, et la contestation, en aval — chacun avec sa règle et sa sanction.
Qui le syndic doit convoquer
Tant qu’aucun mandataire commun n’a été désigné, le syndic ne peut ni s’abstenir, ni choisir un indivisaire au hasard : il doit convoquer chacun des indivisaires, nommément (Cass. 3e civ., 10 févr. 2015, n° 13-26.490).
Encore faut-il que le syndic sache à quoi s’en tenir. La désignation d’un mandataire commun ne lui est opposable qu’à compter de sa notification : tout transfert de propriété ou constitution d’usufruit doit lui être notifié sans délai par les parties, le notaire ou l’avocat, et cette notification indique, le cas échéant, le mandataire commun (article 6 du décret du 17 mars 1967). Tant que rien ne lui a été notifié, le syndic continue légitimement de convoquer le titulaire déjà identifié : un nu-propriétaire dont le démembrement n’avait pas été régulièrement notifié ne peut reprocher au syndic d’avoir convoqué l’usufruitière déjà connue (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 5 sept. 2024, n° 22/03312).
Reste la convocation adressée à « l’indivision X-Y » comme à une entité. L’indivision n’a pas la personnalité juridique, et la convocation doit en principe viser chaque indivisaire nommément. La Cour de cassation admet toutefois de valider une convocation unique libellée « à l’indivision » lorsque l’un des indivisaires détient un mandat tacite pour représenter les autres (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.514). Sans mandataire ni mandat tacite démontré, en revanche, convoquer l’entité plutôt que les personnes prête le flanc à l’annulation : mieux vaut s’en tenir à des convocations nominatives.
Quelle sanction pour quelle irrégularité
La sanction diffère selon que le manquement touche la convocation, en amont, ou la notification du procès-verbal, en aval. Un défaut de convocation entraîne la nullité des décisions de l’assemblée (Cass. 3e civ., 7 juill. 1999, n° 97-19.799) — sans qu’il s’agisse pour autant d’une nullité automatique et totale : beaucoup d’irrégularités rendent l’assemblée seulement annulable, sur action introduite dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2 (Cass. 3e civ., 3 mars 2004, n° 02-15.091). Ce délai est un délai de forclusion qui ne court qu’à compter de la notification du procès-verbal : tant que le procès-verbal n’a pas été notifié à l’indivisaire oublié, le délai ne court pas et celui-ci conserve le délai de prescription de droit commun de cinq ans pour agir (article 2224 du code civil). Et cette sanction est l’annulation de l’assemblée, non la simple inopposabilité de ses décisions au co-titulaire oublié : le juge ne peut se borner à déclarer la décision inopposable à celui qu’on a omis de convoquer (CA Paris, 23e ch. B, 27 nov. 2008, n° 07/17819) — solution que les juges du fond appliquent encore, récemment pour une assemblée ayant voté des travaux sans convoquer une indivisaire (CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 13 juin 2024, n° 21/06205).
| Irrégularité | Sanction ou conséquence |
|---|---|
| Un indivisaire omis, ou un seul convoqué sans mandataire désigné | Nullité des décisions de l’assemblée (Cass. 3e civ., 7 juill. 1999, n° 97-19.799) |
| Convocation à « l’indivision » au lieu de chaque indivisaire, sans mandataire ni mandat tacite | Convocation irrégulière |
| Convocation envoyée à une adresse non notifiée au syndic | Convocation irrégulière (article 65 du décret du 17 mars 1967) |
| Procès-verbal non notifié, ou notifié irrégulièrement, à l’indivisaire | Le délai de deux mois ne court pas : contestation ouverte pendant cinq ans |
Cette accumulation d’irrégularités possibles fait de la pluralité de titulaires sur un même lot un véritable nid à nullités, qui s’ajoute aux autres causes de nullité de l’assemblée. Pour la marche à suivre — délais, juridiction compétente, déroulé concret d’une action —, le parcours complet de la contestation est détaillé ici :
AG de copropriété : comment contester une décision ?
Qui peut contester l’assemblée
C’est là qu’apparaît l’angle mort de tout le dispositif, et il est franchement déséquilibré. En amont, le syndic doit convoquer tous les indivisaires sous peine de nullité. Mais en aval, l’indivisaire convoqué et mécontent ne peut pas contester seul l’assemblée : l’action en nullité appartient à l’indivision, exercée par le mandataire commun. L’indivisaire isolé qui n’a pas cette qualité est tout simplement irrecevable (Cass. 3e civ., 10 févr. 2015, n° 13-26.490). Pire : sa propre carence — n’avoir jamais provoqué la désignation d’un mandataire alors que l’article 23 l’y autorisait — lui est opposée pour rejeter aussi son action en responsabilité du syndic.
Une nuance peut renverser la donne en matière successorale. Le partage a un effet rétroactif : chaque héritier est réputé avoir succédé seul et immédiatement aux biens compris dans son lot depuis le décès, l’indivision étant censée n’avoir jamais existé (article 883 du code civil). La Cour de cassation en a tiré qu’un héritier ayant agi seul, sans mandat commun, en annulation d’une assemblée devient recevable par l’effet du partage qui lui attribue ensuite la propriété des lots — sans même avoir à régulariser son acte introductif (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 20-22.159). Autrement dit, l’indivisaire successoral irrecevable aujourd’hui peut le devenir rétroactivement demain, si le partage finit par lui attribuer le lot.
Le réflexe pour ne pas se retrouver bloqué
D’où un conseil que personne ne donne, et qui change tout. Si vous êtes indivisaire et que vous redoutez une assemblée à venir — divorce conflictuel, succession qui tourne mal, coïndivisaire qui vous tient à l’écart —, ne restez pas spectateur en espérant contester après coup : vous en serez empêché. Saisissez le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un mandataire commun avant l’assemblée. La loi vous le permet seul, sans l’accord des autres indivisaires. C’est exactement la démarche que l’on vous reprochera de ne pas avoir faite si vous attaquez plus tard. Et symétriquement, si vous voulez faire tomber une assemblée déjà tenue, vérifiez d’abord à qui les convocations ont été adressées : une convocation expédiée à « l’indivision » plutôt qu’à chaque personne nommée est un levier d’annulation rarement exploité.
Vente, décès, tutelle : les autres situations à connaître
Au-delà de l’indivision et du démembrement, d’autres situations imposent de regarder à deux fois avant de convoquer.
Lot vendu en cours d’année
Vendeur ou acquéreur ? Le syndic convoque le propriétaire au jour de l’envoi de la convocation. Mais la mutation ne lui est opposable qu’une fois notifiée : tout transfert de propriété est notifié sans délai au syndic par les parties, le notaire ou l’avocat (article 6 du décret du 17 mars 1967). Tant que cette notification n’est pas intervenue, le syndic convoque valablement l’ancien propriétaire, et l’acquéreur qui a négligé de faire notifier sa mutation ne peut s’en plaindre. L’avis de mutation, distinct, sécurise par ailleurs le paiement des charges.
Décès d’un copropriétaire et succession non liquidée
Le décès ne suspend rien : l’assemblée doit se tenir et le lot doit être représenté. Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers sont en indivision sur le lot — on retombe sur le régime de l’indivision et son mandataire commun. En pratique, le syndic convoque les héritiers ou ayants droit connus à la dernière adresse qui lui a été notifiée (article 65 du décret), à charge pour eux de désigner un mandataire commun. Une fois informé de la succession, il ne peut se contenter de convoquer le notaire chargé du règlement : il doit identifier les héritiers comme copropriétaires indivis et leur adresser à tous convocations et procès-verbaux (CA Paris, pôle 4 ch. 2, 4 déc. 2024, n° 21/00724). Lorsque les héritiers sont inconnus ou introuvables, la prudence commande de provoquer la désignation judiciaire d’un mandataire plutôt que de convoquer dans le vide — faute de quoi la régularité de l’assemblée pour ce lot reste fragile.
Copropriétaire protégé ou mineur
La capacité du titulaire commande l’interlocuteur. Sous tutelle, le tuteur représente le majeur dans tous les actes de la vie civile (article 473 du code civil) : c’est lui qui reçoit la convocation et vote. Sous curatelle, le majeur participe et vote lui-même, mais l’assistance du curateur est requise pour les décisions les plus graves, celles qui en tutelle exigeraient une autorisation (article 467 du code civil). Un lot appartenant à un mineur est représenté par ses représentants légaux, administrateurs légaux de ses biens (article 382 du code civil). Convoquer directement la personne protégée sans tenir compte de la mesure expose, là encore, à la contestation.
Copropriétaire en procédure collective
En liquidation judiciaire, le débiteur est dessaisi de l’administration et de la disposition de ses biens, et ses droits sont exercés par le liquidateur (article L. 641-9 du code de commerce) : c’est donc le liquidateur qui est convoqué et qui vote pour le lot. En sauvegarde, l’administration de l’entreprise reste assurée par le débiteur, l’administrateur éventuellement désigné se bornant à le surveiller ou à l’assister (article L. 622-1 du code de commerce) ; en redressement, la mission de l’administrateur est fixée par le tribunal, de la simple assistance à l’administration de l’entreprise (article L. 631-12 du code de commerce). Dans les deux cas, pas de dessaisissement de plein droit : le copropriétaire reste l’interlocuteur, le cas échéant assisté selon la mission confiée à l’administrateur.
Lot détenu par une société : ne pas confondre
Une erreur courante consiste à traiter une SCI comme une indivision. Lorsqu’un lot appartient à une SCI, c’est la société — personne morale — qui est l’unique copropriétaire, convoquée en son nom et représentée par son gérant, lequel engage la société dans ses rapports avec les tiers et exerce le droit de vote (article 1849 du code civil). Aucun mandataire commun à désigner : il n’y a qu’un seul propriétaire.
L’article 23 vise un cas voisin mais distinct, celui des sociétés d’attribution : « lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance ». Cette hypothèse particulière ne doit pas être confondue avec la SCI classique propriétaire d’un lot.
Cette logique de l’interlocuteur unique ne doit pas non plus être confondue avec le pouvoir de représentation à l’assemblée que tout copropriétaire peut donner à un tiers pour voter à sa place : le mandataire commun de l’article 23 représente une pluralité de titulaires sur un même lot, là où le pouvoir de l’article 22 permet à un copropriétaire unique de se faire représenter ponctuellement.
Pour chaque lot, qui convoquer
Le réflexe se résume à une grille, à appliquer lot par lot :
| Situation du lot | Qui le syndic convoque |
|---|---|
| Propriétaire unique | Le propriétaire |
| Indivision (héritiers, concubins, pacsés, amis, séparés de biens) | Le mandataire commun ; à défaut de désignation notifiée, chaque indivisaire nommément — jamais « l’indivision », qui n’a pas la personnalité morale |
| Usufruit et nue-propriété | Le représentant choisi en cas d’accord ; à défaut, le nu-propriétaire |
| Pluralité de nus-propriétaires sans accord | Le mandataire commun désigné par le juge |
| Bien commun entre époux | Les deux époux ; une seule lettre libellée aux deux noms suffit |
| Bien propre d’un époux | L’époux propriétaire seul |
| Lot appartenant à une SCI | Le gérant de la société |
| Vente, mutation notifiée au syndic | Le nouveau propriétaire |
| Vente, mutation non encore notifiée | L’ancien propriétaire |
| Succession non liquidée | Les héritiers indivis ou leur mandataire commun |
| Copropriétaire sous tutelle | Le tuteur |
| Copropriétaire sous curatelle | Le copropriétaire, assisté du curateur pour les votes graves |
| Copropriétaire en liquidation judiciaire | Le liquidateur |
Une convocation conforme à cette grille, adressée à la dernière adresse notifiée au syndic, met l’assemblée à l’abri du grief le plus fréquent : avoir convoqué la mauvaise personne.
Questions fréquentes
Un conjoint ou un concubin non propriétaire peut-il assister à l’assemblée ?
Non. Seuls les copropriétaires, ou les personnes qu’ils mandatent, sont membres de l’assemblée. Un conjoint ou un concubin qui ne figure pas au titre de propriété n’y siège pas de plein droit : il ne peut y participer qu’en qualité de mandataire d’un copropriétaire, muni d’un pouvoir (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
Le mandataire commun doit-il être l’un des indivisaires ?
Non. Il peut être l’un des indivisaires, mais aussi un tiers étranger à l’indivision — un proche, un avocat, un notaire (article 815-3 du code civil). Et il n’est pas nécessaire que tous les indivisaires soient d’accord : une majorité représentant les deux tiers des droits suffit pour le désigner, à charge d’en informer les autres.
Le syndic peut-il être désigné mandataire commun de l’indivision ?
Aucun texte ne l’interdit expressément. Mais le syndic représenterait alors, dans la même assemblée, à la fois le syndicat des copropriétaires et l’un des copropriétaires : le conflit d’intérêts est frontal. Dans le doute, mieux vaut confier ce rôle à un indivisaire ou à un tiers indépendant, et se méfier d’une désignation qui arrangerait surtout le syndic.
Que se passe-t-il si les indivisaires ne s’accordent pas sur le sens du vote ?
Le mandataire commun n’exprime qu’une voix pour le lot ; sa position se forme dans les rapports internes entre indivisaires. Les actes d’administration s’y décident à la majorité des deux tiers des droits indivis, les actes de disposition à l’unanimité (article 815-3 du code civil). Si le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun, un autre peut demander au juge l’autorisation de passer seul l’acte concerné (article 815-5 du code civil).
Faut-il désigner un nouveau mandataire commun avant chaque assemblée ?
Non. Le mandat — exprès, tacite ou donné à la majorité des deux tiers — vaut pour les assemblées successives tant qu’il n’est pas révoqué et que l’indivision dure. Inutile de le renouveler chaque année ni de notifier à nouveau son nom au syndic, sauf changement.
Faire valoir vos droits
Les délais, eux, sont brefs : le délai de convocation de vingt et un jours en amont, puis deux mois pour agir en nullité une fois le procès-verbal notifié.
Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation concrète. Un divorce en cours, une succession non liquidée, un coïndivisaire injoignable, une convocation ambiguë : les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’un avocat fait la différence entre une assemblée que vous subissez et une assemblée que vous maîtrisez.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
