Vous signez « la promesse », ou « le compromis », sans toujours savoir lequel des deux on vous met sous le stylo, ni ce qui vous engage réellement. Et le jour où l’autre partie change d’avis, la question n’est plus théorique : pouvez-vous la forcer à vendre, ou seulement réclamer de l’argent ? Allez-vous récupérer la somme versée, ou la perdre ?
Entre l’offre d’achat, la promesse unilatérale, le compromis et l’acte authentique, les conséquences ne sont pas les mêmes selon le document signé, selon qui se dédit, et selon la rédaction des clauses. Voici ce qui distingue vraiment ces actes, ce qui les rapproche, et les pièges que personne ne vous signale avant la signature.
L’offre d’achat : un point de départ, pas un engagement
L’offre d’achat (ou offre de prix) est le document par lequel un candidat acquéreur propose au vendeur d’acheter son bien à un prix qu’il fixe. Elle manifeste un intérêt et amorce la négociation. Pour être utile, elle doit être écrite et comporter l’identité du candidat, la désignation du bien, le prix proposé et une durée de validité (souvent une à deux semaines).
Elle n’est pas obligatoire et, surtout, l’acquéreur ne verse aucune somme à ce stade. Tant qu’elle n’a pas été acceptée par le vendeur, elle ne lie personne véritablement. Un point qui prête à confusion : une offre acceptée peut, selon sa rédaction, valoir accord sur la chose et le prix et donc vente — mieux vaut donc encadrer l’offre, car la légèreté en amont se paie en aval.
Les deux avant-contrats : promesse unilatérale et compromis
Une fois l’accord trouvé, les parties signent un avant-contrat. Il en existe deux familles, qu’on confond constamment.
La promesse unilatérale de vente
Dans la promesse unilatérale de vente (PUV), seul le vendeur s’engage. Il promet de vendre et s’interdit de céder le bien à un tiers pendant un délai donné. L’acquéreur, lui, dispose d’un droit d’option : il peut lever l’option et acheter, ou y renoncer. Il n’est jamais tenu d’acheter.
Cette liberté est cependant largement théorique. Le bénéficiaire qui renonce perd l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée — souvent 5 à 10 % du prix. En pratique, peu d’acquéreurs abandonnent une telle somme de gaieté de cœur : la liberté de ne pas acheter existe en droit, mais l’argent immobilisé pousse fortement à conclure.
Le compromis de vente (promesse synallagmatique)
Le compromis de vente est un contrat synallagmatique : les deux parties s’engagent, l’une à vendre, l’autre à acheter. C’est exactement la même chose qu’une promesse synallagmatique de vente — deux noms pour un seul acte, utilisés indifféremment. Quand on parle de « promesse de vente » tout court, en pratique, on désigne le plus souvent la promesse unilatérale.
Le compromis contient les éléments essentiels de la vente : identité des parties, désignation du bien, prix, modalités de paiement, conditions suspensives (obtention d’un prêt, absence de servitude, etc.) et date prévue pour l’acte authentique. Sa signature s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie, généralement de 5 à 10 % du prix, qui s’imputera sur le prix lors de la signature définitive.
Il faut bien comprendre une chose souvent ignorée des acheteurs : le compromis vaut vente. Dès l’accord des deux parties sur la chose et le prix, la vente est juridiquement parfaite (art. 1582, 1583 et 1589 du code civil). La Cour de cassation l’affirme de longue date : la promesse synallagmatique vaut vente, peu important que le transfert de propriété soit contractuellement différé, l’acquéreur étant en droit d’en exiger à tout moment la réalisation (Cass. 3e civ., 3 avril 1997, n° 95-15.400). L’acte authentique qui suivra ne « crée » donc pas la vente : il la constate et lui donne ses effets vis-à-vis des tiers.
Avec une réserve qui change tout en pratique : si les parties ont fait de la réitération devant notaire — ou du paiement intégral du prix — un élément constitutif de leur consentement, alors la vente n’est pas parfaite tant que cet acte n’est pas signé. C’est une question de rédaction. Un compromis qui subordonne expressément la perfection de la vente à la signature de l’acte authentique avec paiement du prix n’ouvre plus la voie à l’exécution forcée mais à la résolution aux torts du défaillant (CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 1er octobre 2019, n° 17/21920). D’où l’importance de lire précisément la clause de réalisation avant de signer.
Ce qui les sépare vraiment
On vous dira souvent que la promesse unilatérale et le compromis « n’ont rien à voir ». La réalité est plus nuancée : depuis la réforme du droit des contrats de 2016, les deux se sont nettement rapprochés, sans pour autant devenir interchangeables.
Le point commun est double : un délai de rétractation de dix jours au profit de l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation, et la possibilité d’insérer des conditions suspensives.
La vraie ligne de partage tient à la sanction en cas de défaillance, hors jeu des conditions suspensives :
- Si le vendeur refuse de vendre : l’acquéreur peut obtenir l’exécution forcée de la vente, ou des dommages-intérêts. C’est vrai pour le compromis, mais aussi désormais pour la promesse unilatérale. L’article 1124 du code civil prévoit en effet que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat. Avant 2016, la jurisprudence refusait cette exécution forcée contre le promettant rétractant : c’est sur ce point que la réforme a fait converger les deux actes.
- Si l’acquéreur refuse d’acheter : ici, la différence demeure entière. Dans le compromis, l’acquéreur est engagé à acheter et peut être condamné à l’exécution forcée de l’acquisition. Dans la promesse unilatérale, le bénéficiaire n’est jamais tenu d’acquérir : il perd seulement l’indemnité d’immobilisation, sans exécution forcée possible.
Et si le promettant vend le bien à un tiers pendant le délai d’option ? Le bénéficiaire peut réclamer la résolution de la promesse et des dommages-intérêts. Surtout, lorsque le tiers connaissait l’existence de la promesse, la vente conclue avec lui est nulle (art. 1124, alinéa 3, du code civil). Le tiers de mauvaise foi ne sécurise donc rien en se précipitant chez le notaire ; le tiers réellement ignorant, lui, est protégé, et le bénéficiaire devra se retourner contre le seul promettant.
Il reste une seconde différence, formelle mais redoutable, presque jamais évoquée : la promesse unilatérale portant sur un immeuble doit, à peine de nullité, être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré auprès du service des impôts dans les dix jours de son acceptation (art. 1589-2 du code civil). Cette formalité ne pèse pas sur le compromis. Un avant-contrat qualifié de promesse unilatérale et non enregistré dans ce délai encourt la nullité — un piège qui ressurgit le jour du contentieux, lorsque l’une des parties cherche un moyen de s’extraire.
Le formalisme se durcit encore pour les promesses de longue durée. Une promesse de vente consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois est nulle si elle n’est pas reçue par acte authentique ; et si elle est unilatérale, elle doit prévoir une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix (art. L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l’habitation).
La prochaine fois qu’on vous affirmera avec assurance que promesse et compromis sont radicalement différents, posez la question des effets concrets : sur l’engagement du vendeur, la convergence est aujourd’hui quasi totale ; les écarts réels se logent dans l’engagement de l’acquéreur et dans l’enregistrement de la promesse unilatérale.
L’argent versé : indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie ?
Selon l’acte, la somme versée à la signature ne porte pas le même nom et n’a pas la même nature juridique. La distinction n’est pas qu’académique : elle commande le sort de l’argent en cas d’échec.
L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie de l’exclusivité accordée au bénéficiaire d’une promesse unilatérale. Le promettant s’interdit de vendre à un tiers pendant que le bénéficiaire mûrit sa décision ; l’indemnité paie cette indisponibilité. Elle n’est acquise au promettant que si la non-réalisation de la vente est imputable au bénéficiaire (Cass. 3e civ., 15 décembre 2010, n° 09-15.211). Si la vente échoue pour une cause étrangère au bénéficiaire — par exemple l’exercice par la commune de son droit de préemption — l’indemnité lui revient.
Le dépôt de garantie, qu’on peut aussi qualifier d’acompte, est attaché au compromis. Il constitue un début d’exécution de l’obligation de payer le prix, l’acte engageant déjà les deux parties à réitérer leur consentement par acte authentique.
L’indemnité d’immobilisation obéit à un régime propre, qu’il faut maîtriser avant de signer.
Le vrai problème : la somme n’est presque jamais séquestrée
Voici ce que l’on ne dit pas. Le problème de l’indemnité d’immobilisation et du dépôt de garantie ne tient pas à leur qualification, mais à un fait beaucoup plus prosaïque : les notaires ne vérifient quasiment jamais que la somme a réellement été versée et consignée — c’est ce qu’on appelle le séquestre.
Il faut distinguer deux choses qu’on amalgame constamment : d’un côté le versement effectif d’argent par l’acquéreur ; de l’autre, la qualification de cette somme (indemnité, dépôt, clause pénale), qui peut prévoir des montants bien plus élevés. Or c’est précisément parce qu’il a sorti une somme importante de ses comptes que l’acquéreur est motivé à aller au bout de la vente. Sans versement effectif, l’effet comminatoire disparaît.
Dans bien des dossiers, le vendeur découvre trop tard qu’il détient un bel avant-contrat… mais que les fonds n’ont jamais quitté le compte de l’acquéreur. Il se retrouve avec un papier et aucune garantie réelle. À cela s’ajoute une pratique discrète : certains réduisent le montant appelé à 5 %, voire moins, au lieu de 10 %, sans en informer clairement le vendeur.
La rédaction de la clause est ici décisive. Lorsque l’acquisition de la somme séquestrée est conditionnée à une sommation de signer l’acte authentique, cette sommation est un préalable obligatoire : faute de l’avoir délivrée, le vendeur ne touche rien, même si le refus fautif de l’acquéreur a été établi par un jugement irrévocable (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-10.119). Même logique lorsque la clause pénale est subordonnée à une mise en demeure préalable : cette mise en demeure reste obligatoire même si elle paraît inutile, l’acquéreur ayant déjà renoncé (Cass. 3e civ., 2 février 2022, n° 20-21.705). Autrement dit, le formalisme prévu au contrat prime sur l’évidence du manquement.
Deux idées reçues sur le compromis et la promesse
On lit souvent, parfois sous la plume de professionnels, que le compromis serait un piège pour le vendeur et que la promesse unilatérale protégerait mieux contre l’acquéreur qui se dérobe. Le raisonnement n’est pas faux, mais il est asséné avec une assurance que le droit ne justifie pas. Deux mises au point.
« Le compromis emprisonne le vendeur »
Il y a du vrai. Le compromis vaut vente : si l’acquéreur se dérobe au moment de signer l’acte authentique, le vendeur ne peut pas, de son seul chef, reprendre le bien et le remettre sur le marché. Tant que la vente parfaite n’a pas été défaite, revendre l’expose. Pour se libérer, il doit jouer la clause résolutoire prévue au contrat, après une sommation restée sans effet, ou obtenir la résolution judiciaire de la vente — avec le délai et l’aléa que cela suppose. La promesse unilatérale, à l’inverse, devient caduque d’elle-même à l’expiration du délai d’option : le vendeur retrouve mécaniquement la libre disposition de son bien, sans procédure.
Mais l’affirmation se neutralise par la rédaction. Un compromis correctement rédigé prévoit, au profit de la partie non défaillante, la faculté de prendre acte de la résolution après une simple sommation infructueuse. Le vendeur n’est donc condamné à des années de procédure que lorsque la clause de réalisation a été bâclée. La faiblesse est réelle ; elle n’est pas fatale.
« L’indemnité d’immobilisation est intouchable »
On oppose volontiers la clause pénale du compromis, que le juge pourrait réduire, à l’indemnité d’immobilisation de la promesse, qui serait à l’abri. La première moitié est exacte : la clause pénale d’un compromis est réductible si elle est manifestement excessive, et la mention « forfaitaire et non réductible » n’y change rien — ce pouvoir de modération est d’ordre public et la stipulation contraire est réputée non écrite (art. 1231-5 du code civil).
La seconde moitié est trompeuse. Ce n’est pas le mot « indemnité d’immobilisation » qui met la somme à l’abri, c’est sa nature réelle. Lorsqu’elle est le pur prix de l’exclusivité accordée au bénéficiaire d’une promesse unilatérale qui se borne à ne pas lever l’option, elle n’est pas une clause pénale et échappe à la réduction. Mais dès qu’elle sanctionne un manquement — le bénéficiaire qui lève l’option puis refuse de signer — ou qu’elle est rédigée « à titre de clause pénale », le juge la requalifie et la modère (Cass. 3e civ., 19 juin 2012, n° 11-18.381). Et il ne peut davantage cumuler indemnité d’immobilisation et clause pénale pour gonfler le préjudice : les deux ont des objets distincts (Cass. 3e civ., 26 novembre 2020, n° 19-18.883).
L’opposition binaire — pénalité du compromis réductible, indemnité de la promesse intouchable — est donc un raccourci. Tout dépend de la configuration de l’opération et, encore une fois, de la rédaction de la clause. Affirmer à un client que son indemnité est « non réductible » sans vérifier comment elle est stipulée, c’est préparer une mauvaise surprise à l’audience.
La rétractation : qui peut se dédire, et à quel prix ?
Le sort d’une rétractation dépend de qui se dédit et à quel moment.
L’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours (art. L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation), sans motif ni pénalité, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Ce délai s’applique de la même façon que l’avant-contrat soit une promesse unilatérale ou un compromis, et le vendeur ne peut conserver aucune somme versée lorsque la rétractation est régulière (TJ Marseille, 18 avril 2024, n° 22/00914) — une illustration de plus de la convergence pratique entre les deux actes. Passé ce délai, la donne change.
Si l’acquéreur renonce ensuite — par exemple en ne levant pas l’option d’une promesse unilatérale — il perd son indemnité d’immobilisation, qui reste acquise au vendeur. Sauf si la non-réalisation résulte du jeu d’une condition suspensive : en cas de refus de prêt par exemple, l’acquéreur se désengage et récupère sa mise, à condition d’avoir respecté les obligations mises à sa charge pour activer la condition.
La condition suspensive de prêt est le terrain de jeu favori des litiges : tout se joue sur la diligence de l’acquéreur à solliciter son financement.
Si c’est le vendeur qui se rétracte après la levée d’option, l’acquéreur peut choisir entre se faire indemniser ou poursuivre l’exécution forcée de la vente devant le tribunal judiciaire.
La rétractation de la promesse de vente : qui paye qui ?
L’acte authentique : la vente définitive
L’acte authentique de vente est reçu par le notaire et organise les effets de la vente : il reprend les éléments de l’avant-contrat, constate la levée des conditions suspensives, précise les modalités de paiement du prix et les frais, et fixe la date du transfert de propriété et de la jouissance. En pratique, il intervient trois à quatre mois après l’avant-contrat, sauf accord différent des parties.
Contrairement à une idée répandue, l’acte authentique n’est pas, en lui-même, une condition de validité de la vente : celle-ci est déjà parfaite depuis l’avant-contrat. Son rôle est ailleurs, et il est décisif. Seul un acte authentique peut être publié au service de la publicité foncière (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), et c’est cette publication qui rend la vente opposable aux tiers. L’acte authentique confère aussi date certaine, force probante renforcée et, pour certaines obligations, force exécutoire.
D’où un risque que peu d’acheteurs anticipent : tant que la vente n’a pas été réitérée par acte authentique et publiée, un vendeur malhonnête peut revendre le bien à un second acquéreur. Si ce dernier signe son acte authentique et le publie le premier, sans avoir eu connaissance de la première vente, il l’emporte en principe — l’acquéreur initial, pourtant titulaire d’une vente parfaite, se retrouve évincé et réduit à réclamer des dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 3 avril 1997, n° 95-15.400). La solution ne cède qu’en cas de fraude ou de collusion établie entre le vendeur et le second acquéreur. La leçon pratique est simple : entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte authentique, le temps joue contre vous. Ne laissez pas traîner.
Après la signature de l’acte authentique, aucun désistement n’est possible, sauf vice du consentement (erreur, dol, violence) ou autre cause de nullité.
La responsabilité du notaire qui n’a pas exigé le séquestre
C’est l’angle mort de la pratique notariale, et la question contentieuse la plus intéressante : le notaire peut-il être tenu responsable de ne pas avoir exigé le séquestre de la somme, ou de ne pas s’être assuré de son versement ?
La réponse varie selon la nature de l’avant-contrat.
Pour la promesse unilatérale, la jurisprudence est restrictive. Le notaire n’engage pas sa responsabilité du seul fait de l’absence de séquestre de l’indemnité : encore faut-il démontrer un préjudice spécifique résultant de ce manquement, par exemple l’insolvabilité du bénéficiaire. Faute d’un tel préjudice établi, la demande dirigée contre le professionnel est rejetée (Cass. 3e civ., 7 novembre 2019, n° 18-17.267).
Pour le compromis, la solution est plus sévère. Lorsque l’acte mentionnait faussement que le dépôt de garantie avait été encaissé par le notaire, alors qu’il ne l’avait pas été, le notaire est condamné au titre de son obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente (Cass. 1re civ., 5 février 2020, n° 18-24.580). Dans cette affaire, la venderesse a dû patienter cinq années et engager une procédure pour récupérer son dû, alors que la clause pénale adossée au dépôt de garantie était précisément censée lui éviter d’agir en justice. L’absence du versement, soit 63 000 euros, ne pouvait évidemment qu’inciter les acquéreurs à se délier de leur engagement.
Le devoir de mise en garde du notaire avait d’ailleurs déjà été affirmé : le rédacteur d’acte qui laisse le bénéficiaire verser l’indemnité d’immobilisation directement entre les mains du vendeur, sans aucune garantie réelle, peut voir sa responsabilité retenue pour ne pas avoir alerté sur le risque encouru (Cass. 1re civ., 6 février 2013, n° 12-12.123).
La responsabilité civile professionnelle du notaire suppose de réunir une faute, un préjudice et un lien de causalité — l’absence de séquestre n’est sanctionnée que si elle a effectivement causé une perte.
Il y a là une véritable tension entre les chambres. La première chambre civile retient la responsabilité du notaire au nom de l’efficacité de l’acte lorsqu’un dépôt de garantie n’a pas été encaissé ; la troisième chambre civile exige, pour l’indemnité d’immobilisation d’une promesse unilatérale, la preuve d’un préjudice spécifique. Cette divergence est difficile à justifier. La vocation de l’indemnité à être perçue par le vendeur est consubstantielle à la notion même : soit le bénéficiaire lève l’option et la somme s’impute sur le prix, soit il renonce et l’abandonne au propriétaire. Son versement est donc quasi automatique, là où celui du dépôt de garantie dépend souvent du jeu d’une clause pénale. Si le notaire commet une faute en ne veillant pas au versement du dépôt de garantie dans un compromis, on voit mal pourquoi il n’en commettrait pas une, a fortiori, en n’exigeant pas le séquestre de l’indemnité dans une promesse unilatérale.
En pratique, la prudence commande d’ajuster la rédaction de la clause relative au versement, et d’y intégrer une reconnaissance de conseil donné, notamment lorsque le montant appelé est ramené à 5 % quand l’indemnité ou la clause pénale reste fixée à 10 %.
Tableau récapitulatif
| Critère | Offre d’achat | Compromis / promesse synallagmatique | Promesse unilatérale | Acte authentique |
|---|---|---|---|---|
| Nature | Proposition écrite, non engageante pour le candidat | Avant-contrat engageant les deux parties | Avant-contrat engageant le seul vendeur | Contrat finalisant la vente |
| Rétractation | Aucune une fois acceptée par le vendeur | 10 jours pour l’acquéreur non professionnel | 10 jours pour l’acquéreur non professionnel ; droit d’option distinct pendant toute la durée de la promesse | Aucune, sauf vice du consentement |
| Somme versée | Aucune | Dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) | Indemnité d’immobilisation (5 à 10 % du prix) | Solde du prix, déduction faite de la somme déjà versée |
| Enregistrement | Sans objet | Non requis | Acte authentique ou SSP enregistré sous 10 jours, à peine de nullité (art. 1589-2 C. civ.) | Acte notarié |
| Si l’acquéreur renonce | Sans conséquence | Exécution forcée possible contre l’acquéreur | Perte de l’indemnité, pas d’exécution forcée | Sans objet |
| Délai vers l’acte authentique | Selon accord | 3 à 4 mois en pratique | 2 à 3 mois en pratique | Immédiat |
Conseils pratiques pour ne pas se faire piéger
Le bon choix d’acte dépend de votre position et de vos objectifs.
- Vous voulez manifester votre intérêt et négocier : commencez par une offre d’achat, qui ne vous engage pas tant qu’elle n’est pas acceptée.
- Vous êtes sûr de votre achat et voulez verrouiller la transaction : optez pour le compromis, qui engage fermement les deux parties tout en laissant un délai de rétractation de dix jours.
- Vous avez besoin de temps pour réfléchir ou boucler votre financement : la promesse unilatérale préserve votre marge de manœuvre, l’indemnité d’immobilisation pouvant vous être restituée si vous renoncez pour une cause prévue.
- Vendeur, exigez la preuve du versement effectif : ne vous contentez pas d’une clause mentionnant que la somme « a été remise ». Faites confirmer le séquestre réel des fonds. Une clause non assortie d’un versement effectif ne vous protège pas.
- Avant toute signature sous seing privé, faites relire l’acte : la rédaction de la clause sur la somme versée et sur la sommation conditionne tout le contentieux à venir.
Ce que la règle ne dit pas
La distinction entre ces actes est techniquement claire. Ce qui l’est moins, c’est la manière dont une clause mal rédigée, une sommation oubliée ou un séquestre négligé fait basculer un dossier — et là, les faits comptent autant que le droit. Que vous soyez vendeur confronté à un acquéreur défaillant, acquéreur privé de l’indemnité versée, ou que vous envisagiez d’engager la responsabilité du notaire, l’issue dépend de la lecture précise de votre acte et de la chronologie de l’affaire. C’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
