Condition suspensive de prêt : comment l’actionner ou s’y opposer

Votre banque vient de refuser le financement, le vendeur refuse de libérer votre séquestre et vous menace d’une clause pénale à 50 000 €. Ou à l’inverse : l’acquéreur brandit un refus de prêt deux jours avant la signature, vous avez bloqué votre bien trois mois, et le notaire vous explique qu’il ne peut rien débloquer sans accord des deux parties. Dans les deux cas, la condition suspensive d’obtention de prêt est au centre du dossier, et dans les deux cas, personne ne vous dit ce qu’il faut concrètement faire.

Les articles que l’on trouve en ligne tournent autour d’une définition — la loi Scrivener, l’article L. 313-41 du Code de la consommation, le délai minimal d’un mois — et s’arrêtent là. Or le vrai sujet, ce n’est pas la définition. C’est le contentieux qui s’ouvre quand le financement ne vient pas : qui doit prouver quoi, à quel juge s’adresser, dans quel délai, avec quels arguments, et surtout comment déjouer les pièges qu’une clause mal rédigée tend à l’acquéreur comme au vendeur.

Cet article prend les deux côtés du problème. La moitié des personnes qui lisent ces lignes sont acquéreurs et cherchent à récupérer un séquestre qu’un vendeur retient à tort. L’autre moitié sont vendeurs et se voient opposer un refus de prêt dont ils soupçonnent qu’il couvre une rétractation déguisée. Les deux positions supposent la même connaissance du régime, mais des stratégies opposées. L’article les traite l’une après l’autre, avec la jurisprudence récente, les modèles rédactionnels, et les points sur lesquels la pratique notariale standardisée sert mal tout le monde.

La condition suspensive d’obtention de prêt : ce qu’il faut comprendre avant toute chose

Le fondement légal et son caractère d’ordre public

Le texte qui gouverne la matière est l’article L. 313-41 du Code de la consommation. Il prévoit que lorsque l’acte indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers régis par ce code, l’acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce ou de ces prêts. La durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte ou, pour un acte sous seing privé soumis à enregistrement, à compter de l’enregistrement.

Ce texte est d’ordre public. Toute clause qui tend à durcir les exigences légales au détriment de l’acquéreur est privée d’effet. C’est une règle d’ordre public de protection, ce qui signifie que seul l’acquéreur — personne protégée — peut s’en prévaloir. Le vendeur, lui, ne peut invoquer la caducité de la promesse sur le fondement de la défaillance de la condition ; c’est l’acquéreur qui décide de s’en prévaloir ou non. La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises : les dispositions protectrices sont édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur-emprunteur (Cass. 3e civ., 8 juill. 2014, n° 13-17.386 ; Cass. 3e civ., 27 oct. 2016, n° 15-23.727 ; Cass. 3e civ., 24 nov. 2016, n° 15-14.017).

La protection joue même si la clause est absente de l’acte

Point que presque personne ne dit clairement : la condition suspensive d’obtention du prêt s’applique automatiquement dès que l’acte mentionne que le prix est financé par un crédit immobilier régi par le Code de la consommation. Elle n’a pas besoin d’être rédigée ou explicitée pour produire ses effets. Si le notaire omet de l’insérer, elle joue tout de même, parce que le texte est d’ordre public et que l’indication du financement par crédit suffit à déclencher son application.

À l’inverse, lorsque l’acquéreur entend payer sans recourir à un prêt, l’acte doit le mentionner expressément et comporter une déclaration manuscrite par laquelle l’acquéreur reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir des protections du Code de la consommation. À défaut de cette mention manuscrite, si l’acquéreur sollicite finalement un crédit et qu’il lui est refusé, il pourra toujours se prévaloir de la protection légale — un effet paradoxal que certains vendeurs découvrent à leurs dépens.

Qui est protégé, qui ne l’est pas

La protection ne joue que pour l’acquéreur non professionnel, qui achète un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Sont hors champ :

• les acquéreurs professionnels qui achètent un bien dans le cadre de leur activité ;
• les sociétés civiles immobilières dont l’objet est la location de biens immobiliers (Cass. 1re civ., 14 oct. 2015, n° 14-24.915) ;
• les acquéreurs d’immeubles exclusivement à usage professionnel ou commercial.

Ce point est un piège massif. Un investisseur qui achète un appartement via une SCI destinée à la location perd la protection de l’article L. 313-41. Si sa banque refuse de le financer, il ne bénéficie plus de la caducité automatique, des restitutions de plein droit, ni des intérêts majorés. Son seul recours est une condition suspensive de droit commun, si elle a été stipulée dans le compromis — ce qui n’est pas automatique. Nombre d’acquéreurs signent en SCI par optimisation fiscale sans mesurer qu’ils perdent simultanément le filet de sécurité légal. La clause suspensive de droit commun doit alors être rédigée avec soin, faute de quoi l’investisseur se retrouve sans protection réelle.

La vraie signification d’« obtention » : offre ferme ou accord de principe ?

Dire que la condition est réalisée « dès que l’acquéreur obtient son prêt » ne veut rien dire de précis. La Cour de cassation a tranché : la condition suspensive est réputée réalisée lors de la présentation, par un organisme de crédit, d’une offre régulière, ferme et correspondant aux caractéristiques du financement stipulées dans la promesse. Un simple accord de principe, même écrit, même détaillé, n’équivaut pas à une obtention de prêt (Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 06-17.413 ; Cass. 3e civ., 9 nov. 2023, n° 22-13.900).

Ce point est central. Beaucoup de banques délivrent des « accords de principe » en deux pages qui donnent l’impression d’un engagement. Ce n’est pas le cas. L’accord de principe n’est pas une offre au sens de l’article L. 313-24 du Code de la consommation ; il ne comporte ni toutes les caractéristiques légales, ni l’engagement ferme de l’établissement. Si, après un accord de principe, la banque se rétracte, l’acquéreur peut toujours invoquer la défaillance de la condition suspensive — le vendeur ne peut pas soutenir que le prêt a été « obtenu » parce qu’un accord de principe a circulé.

La date pertinente pour apprécier si la condition s’est réalisée dans les délais est celle de la transmission de l’offre à l’acquéreur, et non la date de l’accord interne de la banque (Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-14.536). Cette précision importe lorsque le délai de la condition suspensive court sur deux mois et que l’offre est émise le 58e jour mais transmise à l’acquéreur le 61e. L’offre est tardive ; la condition n’est pas réalisée ; l’acquéreur peut s’en prévaloir.

Les caractéristiques du prêt : mention libre mais déterminante

L’article L. 313-41 n’impose aucun contenu minimum à la condition suspensive, hormis la durée d’un mois. Les parties fixent librement les caractéristiques du prêt à solliciter : montant, taux maximal, durée, nombre de banques à démarcher, éventuellement nom des établissements. L’absence d’indication complète n’entraîne aucune nullité.

Mais cette liberté contractuelle est piégée. Des caractéristiques trop floues — « un prêt à conditions normales du marché », « un financement suffisant » — rendent impossible l’appréciation de la conformité de la demande et ouvrent un boulevard contentieux. Des caractéristiques trop exigeantes — taux de 1 % dans un marché à 4 % — font échouer toute demande réelle et conduisent à considérer que l’acquéreur n’a pas sollicité un prêt « conforme ». Entre les deux, la rédaction doit être précise et réaliste. C’est là que la pratique notariale faillit souvent.

L’articulation avec le délai de rétractation de dix jours

Point de jonction trop peu traité : la condition suspensive d’obtention de prêt s’articule avec le délai de rétractation de dix jours prévu à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Les deux protections ne se confondent pas ; elles s’ajoutent.

Le délai de rétractation de dix jours joue de plein droit, sans condition, pour l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation. Il court à compter du lendemain de la notification du compromis signé. Pendant cette période, l’acquéreur peut se rétracter sans motif et sans pénalité, et récupérer intégralement les sommes versées. C’est un droit discrétionnaire, incomparable avec la condition suspensive qui suppose la preuve d’un refus de prêt et de démarches conformes.

Ce délai est une soupape que l’acquéreur avisé doit utiliser intelligemment. Si, dans les premiers jours suivant la signature du compromis, il reçoit des éléments qui l’inquiètent sur sa capacité à obtenir le financement — premier contact négatif avec le banquier, découverte d’un problème technique du bien —, le délai de rétractation est sa porte de sortie la plus simple. Attendre la défaillance de la condition suspensive, plus loin dans le temps, l’expose à un contentieux probatoire autrement plus lourd.

À l’inverse, le vendeur doit savoir qu’une rétractation dans le délai de dix jours est acquise automatiquement et qu’il ne peut rien y opposer. Les tentatives de contestation (rétractation tardive d’un jour, mauvaise forme de notification) existent mais sont étroitement encadrées. La pratique notariale, particulièrement en région parisienne, attache aujourd’hui un soin extrême à la notification du compromis pour sécuriser la date de début du délai.

La bonne foi contractuelle : article 1103 du Code civil et sa mobilisation

L’article 1103 du Code civil — « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » — et l’article 1104, qui impose l’exécution de bonne foi, fondent une lecture large des obligations des parties à la promesse. La Cour de cassation mobilise régulièrement la bonne foi contractuelle pour apprécier le comportement de l’acquéreur dans la recherche du prêt.

Du côté de l’acquéreur, la bonne foi impose une démarche sincère et diligente. Il doit présenter des demandes conformes, dans des délais raisonnables, à des organismes sérieux, et informer le vendeur des difficultés rencontrées. La passivité, la dissimulation ou la multiplication de demandes volontairement non conformes peuvent être qualifiées de comportements contraires à la bonne foi.

Du côté du vendeur, la bonne foi impose de ne pas faire obstacle aux démarches de l’acquéreur, de coopérer avec le notaire, de transmettre sans délai les documents nécessaires (diagnostics, état daté, procès-verbaux d’assemblée générale pour la copropriété). Un vendeur qui retarderait la transmission de pièces essentielles, rendant impossible l’instruction du dossier bancaire, pourrait voir sa mauvaise foi opposée dans un contentieux ultérieur.

Le juge apprécie souverainement la bonne foi de chaque partie. Elle n’est jamais le fondement principal de la décision, mais elle peut faire basculer un dossier où les éléments techniques se partagent également.

Un mot sur la pratique notariale standardisée

Je dis ce que beaucoup de confrères pensent sans l’écrire : la pratique notariale courante rédige la clause de condition suspensive avec une routine qui sert mal les deux parties. Les notaires, pour gagner du temps, reprennent des modèles génériques — taux fixé trois mois à l’avance qui ne correspond plus au marché à la signature, durée standard de 25 ans sans interroger la capacité réelle de l’acquéreur, obligation de deux refus « pour la forme » sans préciser ce qu’on entend par refus. Résultat : la clause est inopérante à deux niveaux.

Vu du vendeur, elle ne contient pas les garde-fous qui permettraient de caractériser la négligence de l’acquéreur en cas de rétractation déguisée (pas de délai de dépôt, pas d’obligation de justification intermédiaire, pas d’identification précise des caractéristiques). Vu de l’acquéreur, elle contient parfois des exigences qui, sans atteindre le seuil de la nullité, compliquent la preuve d’une démarche loyale. La première chose à faire, pour un acquéreur comme pour un vendeur, c’est de lire la clause ligne à ligne avant signature — et de refuser le gabarit du notaire si le contexte le justifie.

Côté acquéreur : actionner la condition suspensive et récupérer son séquestre

Le scénario est classique. Vous avez signé un compromis, versé 5 ou 10 % du prix en séquestre chez le notaire, sollicité votre banque. Au bout de six semaines, vous recevez un refus. Vous prévenez le vendeur et le notaire. Le vendeur refuse de libérer le séquestre, soutient que vous êtes de mauvaise foi, et menace d’activer la clause pénale. Comment vous en sortez-vous ?

Rassembler les trois preuves indispensables

Pour actionner la condition suspensive, vous devez démontrer trois choses :

• que vous avez déposé au moins une demande de prêt dans le délai de la condition suspensive ;
• que cette demande était conforme aux caractéristiques stipulées dans l’avant-contrat (montant, taux, durée) ;
• que vous avez reçu un refus de l’établissement bancaire, ou qu’aucune offre régulière n’a été obtenue dans le délai.

La charge de la preuve pèse entièrement sur vous. La Cour de cassation a rappelé récemment qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse et dans le délai stipulé, en produisant les documents communiqués aux banques (Cass. 3e civ., 20 oct. 2021, n° 20-20.264). Si vous ne pouvez pas établir ces trois éléments, vous êtes perdant.

En pratique, cela veut dire : conservez toute trace écrite. Chaque mail à votre conseiller, chaque formulaire signé, chaque demande en ligne, chaque réponse de courtier. Ne comptez pas sur la banque pour vous communiquer spontanément les pièces à la fin du dossier ; elle ne le fera pas, ou trop tard. La constitution de votre preuve se fait pas à pas, pendant la recherche du financement.

La lettre de refus qui vaut et celle qui ne vaut rien

C’est le point le plus piégeux du dossier, et celui qui fait perdre le plus d’acquéreurs. La banque qui refuse un prêt le fait souvent à l’oral, puis délivre une attestation de refus en deux lignes, sur papier libre, sans motivation ni référence aux caractéristiques demandées. Ce type d’attestation a une valeur probatoire faible. Si aucun texte n’impose à la banque de motiver son refus — et l’acquéreur n’a pas à obtenir cette motivation pour se prévaloir de la condition — la jurisprudence exige en revanche que l’acquéreur démontre que la demande présentée était conforme aux stipulations de la promesse. Or une attestation laconique ne permet précisément pas de rattacher le refus à une demande identifiée et conforme. En pratique, le juge qui doit trancher entre la version de l’acquéreur et celle du vendeur aura toujours plus de facilité à trancher en présence d’une attestation circonstanciée.

Une nuance favorable à l’acquéreur mérite d’être soulignée : les juges n’imputent pas à l’acquéreur les imprécisions de la lettre de refus. Un jugement récent rendu par la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Paris a clairement énoncé cette règle (TJ Paris, 2e ch. civ., 18 août 2025, n° RG 24/05753). Dans cette affaire, le vendeur invoquait le fait que la lettre de refus de la Société générale ne mentionnait pas le taux d’intérêt sollicité pour soutenir que l’acquéreur n’apportait pas la preuve de la conformité de sa demande. Le tribunal a rejeté l’argument en jugeant que « le fait que cette lettre de refus ne précise pas le taux d’intérêt sollicité ne saurait être reproché aux bénéficiaires qui ne sont pas responsables de l’imprécision de la lettre de refus de la banque ». L’acquéreur doit démontrer la conformité de sa demande — pas la perfection rédactionnelle de la banque. Le juge raisonne globalement : attestation bancaire datée dans le délai, montant et durée conformes aux stipulations, demande correctement déposée. L’imprécision d’un élément secondaire (ici, le taux) ne peut priver l’acquéreur de la protection de l’article L. 313-41.

Une lettre de refus exploitable doit comporter :

• les caractéristiques du prêt sollicité (montant, durée, taux demandé) ;
• la mention expresse que ces caractéristiques ont été examinées ;
• le motif du refus (insuffisance de revenus, taux d’endettement, défaut de garantie, score insuffisant) ;
• le papier à en-tête de la banque ou un cachet officiel.

Exigez ce format dès la réception du refus oral. Formulez la demande par écrit, en rappelant la date et les caractéristiques du prêt. Si la banque tarde, relancez. Une attestation bien rédigée vous évitera six mois de contentieux.

Demande conforme : montant, taux, durée

La demande que vous déposez à la banque doit correspondre aux caractéristiques de la promesse. Si la promesse vise un prêt de 300 000 € sur 20 ans au taux maximal de 3,5 %, vous devez solliciter un prêt de 300 000 € sur 20 ans au taux maximal de 3,5 %. Toute déviation peut être retenue contre vous comme une « demande non conforme » caractérisant une faute au sens de l’article 1304-3 du Code civil (ancien article 1178).

La jurisprudence est stricte sur ce point. La Cour de cassation, par un arrêt du 6 juin 2024, a rappelé que le juge n’a qu’à vérifier si les demandes de financement adressées par le bénéficiaire correspondent aux stipulations de l’avant-contrat ; le fait de solliciter un financement différent suffit à caractériser une demande non conforme, peu importent les autres éléments de bonne foi invoqués (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-14.235). Au même titre, la demande d’un prêt d’un montant supérieur à ce que prévoit la promesse, ou d’un taux inférieur au plafond, peut être retenue comme fautive (Cass. 1re civ., 9 juill. 2020, n° 19-18.893).

Il existe cependant deux nuances favorables à l’acquéreur.

Le prêt à montant inférieur suffit. Si l’acquéreur sollicite et obtient un prêt d’un montant inférieur au plafond stipulé, la condition suspensive est réalisée (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 20-11.224). La logique est que l’acquéreur ne peut pas voir son droit d’achat contrarié par une rédaction qui ne fixe qu’un maximum. Inversement, et c’est la nuance opposée : l’acquéreur n’est pas tenu d’accepter toute offre d’un montant inférieur au maximum stipulé si cela ne correspond pas à son projet de financement. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 14 décembre 2023, que l’indication d’un montant maximal ne contraint pas les acquéreurs à accepter toute offre inférieure (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-24.539). Vous pouvez donc refuser une offre de 407 000 € si la promesse visait un besoin de 414 000 €, tout en vous prévalant de la défaillance de la condition.

Le refus aurait été inévitable. La nuance la plus protectrice figure dans un arrêt du 9 novembre 2023 : même si la demande déposée n’était pas exactement conforme aux stipulations, l’acquéreur n’est pas fautif si la banque aurait refusé le prêt de toute façon en raison de ses capacités financières insuffisantes (Cass. 3e civ., 9 nov. 2023, n° 22-13.900). Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ancienne initiée par un arrêt de la troisième chambre civile du 12 septembre 2007 (Cass. 3e civ., 12 sept. 2007, n° 06-15.640). La logique est simple : il n’y a pas de lien de causalité entre la demande non conforme et la défaillance de la condition ; le résultat aurait été le même dans tous les cas. L’acquéreur qui se trouve en difficulté probatoire doit demander à la banque une simulation montrant que la demande conforme aurait elle aussi été refusée. Ce document est souvent décisif.

Le nombre de banques à solliciter

Aucun texte n’impose un nombre minimal de banques. La promesse peut en fixer un — souvent deux ou trois — mais la jurisprudence admet qu’une seule demande peut suffire si la démarche est sérieuse et loyale. À l’inverse, une clause imposant la saisine de plusieurs banques dans un délai court peut être privée d’effet comme accroissant les exigences légales.

Le vrai critère n’est pas quantitatif mais qualitatif : l’acquéreur doit démontrer une démarche sincère. Un dossier soigné, adressé à une banque reconnue pour financer ce type de projet, assorti d’un refus motivé, vaudra mieux qu’une série de demandes sommaires adressées à cinq établissements pour faire du chiffre. Mais la prudence commande de ne pas se limiter à une seule banque lorsque le contexte le permet, ne serait-ce que pour montrer la diversité des tentatives.

Le courtier vaut banque

Un point largement ignoré, alors qu’il est souvent décisif en pratique : déposer sa demande auprès d’un courtier en crédit immobilier équivaut à déposer sa demande auprès d’un organisme financier, au sens de la condition suspensive. La Cour de cassation l’a admis dans un arrêt fondateur de 2014 (Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, n° 12-27.182) et la solution a été confirmée depuis.

Cette précision change beaucoup de dossiers. Les clauses de condition suspensive imposent parfois la saisine de « plusieurs organismes bancaires ». L’acquéreur qui passe par un courtier et n’obtient pas de financement peut invoquer la démarche du courtier, qui elle-même a saisi plusieurs banques, comme satisfaisant à cette exigence. À l’inverse, attention : si le courtier n’a sollicité qu’une seule banque, on ne peut plus faire comme s’il en avait contacté plusieurs. Exigez du courtier un récapitulatif écrit des banques démarchées, avec les réponses.

La question du mandat donné au courtier mérite également d’être anticipée. La majorité des mandats de courtage prévoient une mission de recherche de financement, avec obligation de moyens. Un courtier sérieux produit, en fin de mission, un récapitulatif détaillé : banques contactées, caractéristiques du prêt sollicité, réponses reçues (refus écrits, accords de principe, offres). Ce récapitulatif est une pièce maîtresse du dossier probatoire de l’acquéreur.

En revanche, un courtier qui se contente d’une liste de banques sans produire les formulaires ni les refus ne vaut pas grand-chose en contentieux. Si vous êtes acquéreur, demandez au courtier, dès le début de la mission, qu’il constitue un dossier probatoire complet. Si vous êtes vendeur et que l’acquéreur brandit la démarche d’un courtier sans produire les pièces, la sommation interpellative est votre outil naturel pour obtenir ces éléments et, à défaut, établir le caractère lacunaire des démarches.

Le recours au courtier ne prémunit pas contre tous les écueils. Si le dossier bancaire de l’acquéreur est manifestement insuffisant — endettement élevé, contrat de travail précaire, apport faible — le courtier, aussi efficace soit-il, ne débloquera rien. Le refus qui s’ensuit n’est pas imputable au courtier mais à la situation personnelle de l’acquéreur. Dans ce cas, la jurisprudence de l’arrêt du 9 novembre 2023 redevient centrale : même si la démarche du courtier n’était pas strictement conforme, l’acquéreur peut s’en prévaloir si la situation financière aurait conduit au refus en tout état de cause.

L’assurance emprunteur refusée

La plupart des offres de prêt sont subordonnées à la souscription d’une assurance emprunteur, que ce soit par le contrat groupe de la banque ou par délégation d’assurance. Si l’assurance est refusée — en général pour raison de santé —, le sort de la condition suspensive dépend finement de la rédaction des stipulations et du moment où l’assurance est refusée.

Le principe dégagé par la Cour de cassation est nuancé. Une offre de prêt délivrée « sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs » ne perd pas, par le seul effet de cette réserve, son caractère ferme au sens de l’article L. 313-24 du Code de la consommation ; elle peut donc valoir obtention du prêt et réaliser la condition suspensive (Cass. 3e civ., 23 juin 2010, n° 09-15.963). Si le refus d’assurance intervient postérieurement à la délivrance de cette offre, la condition peut être tenue pour réalisée et l’acquéreur perd sa protection. Si, en revanche, l’assurance est refusée avant qu’une offre ferme ne soit délivrée, ou si la banque rétracte l’offre à la suite du refus d’assurance — ce qui arrive lorsque l’assurance était en pratique indispensable à l’accord bancaire —, la condition n’est pas réalisée et l’acquéreur peut s’en prévaloir.

Pratique : la prudence commande à l’acquéreur, dans un compromis dont la clause est ambiguë, de ne pas accepter l’offre de prêt tant que l’assurance n’est pas elle-même acquise. Accepter une offre « sous réserve d’assurance » sans avoir préalablement bouclé l’assurance peut déclencher la réalisation de la condition au détriment de l’acquéreur, qui se retrouvera à devoir acheter sans pouvoir emprunter. Côté vendeur, l’arrêt de 2010 offre un argument utile pour contester une rétractation de dernière minute présentée comme « refus d’assurance » : il faudra démontrer que l’offre n’a jamais été ferme, ou qu’elle a été rétractée.

La procédure concrète : LRAR, mise en demeure, référé

Une fois le refus obtenu, la procédure à suivre est la suivante.

Notifiez la défaillance au vendeur et au notaire par LRAR, dans le délai de la condition suspensive. Joignez la lettre de refus bancaire. Précisez expressément que vous entendez vous prévaloir de la caducité de la promesse et demandez la restitution intégrale des sommes versées. Un point technique qui a sauvé plusieurs dossiers : la Cour de cassation retient que c’est la date d’envoi de la LRAR qui compte, pas la date de réception, en application de l’article 668 du Code de procédure civile. Si vous envoyez votre LRAR le dernier jour du délai, vous êtes dans les temps même si elle n’est reçue que deux jours plus tard.

Ne paniquez pas si vous avez manqué un délai de mise en demeure. Les promesses unilatérales contiennent fréquemment une clause prévoyant qu’en cas de silence de l’acquéreur pendant un délai court — huit jours par exemple — après une mise en demeure du vendeur, la condition sera « censée défaillie » et la promesse « caduque de plein droit ». Beaucoup d’acquéreurs, découvrant cette clause après coup, considèrent la partie perdue. C’est faux. Une jurisprudence récente a clairement distingué la caducité de l’acquisition de l’indemnité : le silence à la mise en demeure entraîne la caducité, mais il n’interdit pas à l’acquéreur de démontrer ultérieurement, et même devant le juge, que la condition a défailli sans faute de sa part (TJ Paris, 2e ch. civ., 18 août 2025, n° RG 24/05753). L’attestation de refus produite tardivement, si elle démontre une demande conforme déposée dans le délai, reste exploitable pour récupérer le séquestre.

Mettez en demeure le notaire de libérer le séquestre. Aucun texte ne fixe un délai précis, mais le notaire dispose d’un délai raisonnable pour traiter la demande (en pratique quelques jours à trois semaines). Si le vendeur s’oppose à la libération — ce qui arrive dans la majorité des dossiers contentieux —, le notaire ne pourra pas débloquer la somme sans accord des parties ou décision de justice. Il sera alors tenu de conserver le séquestre jusqu’à l’issue du contentieux.

Réclamez les intérêts au taux légal majoré de moitié. À compter du 15e jour suivant votre demande de remboursement, la somme séquestrée produit intérêts au taux légal majoré de moitié (C. consom., art. L. 341-35). Cette majoration est automatique et d’ordre public. Les confrères — et les praticiens en général — oublient régulièrement de la réclamer. Sur un séquestre de 50 000 € bloqué dix-huit mois, l’addition devient significative. Demandez-la dès la mise en demeure, puis dans vos conclusions.

Saisissez le juge si le blocage persiste. Deux voies s’ouvrent.

La première est le référé-provision devant le président du tribunal judiciaire (art. 835, al. 2, CPC), qui permet d’obtenir le versement d’une somme non sérieusement contestable. L’avantage : rapidité (quelques semaines à quelques mois). L’inconvénient : le juge des référés ne tranchera pas si le vendeur articule une défense sérieuse sur la négligence de l’acquéreur, ce qui est fréquent. Le référé a vocation aux situations où la défaillance de la condition est manifeste (refus clair, demande conforme, délai respecté) et où la résistance du vendeur est purement dilatoire.

La seconde est l’assignation au fond en restitution, devant le tribunal judiciaire. Délai moyen : 12 à 24 mois selon les juridictions. Coût : plus élevé mais contentieux complet. Cette voie s’impose lorsque la défaillance est contestée sur le terrain de la conformité de la demande ou du caractère sérieux des démarches.

Pièce maîtresse du contentieux : faites venir le dossier bancaire. Le vendeur qui vous oppose votre négligence doit démontrer ce qu’il avance. Vous pouvez l’aider à échouer en produisant vous-même un dossier complet : formulaires de demande, fiches de simulation, échanges mails avec le conseiller, refus motivés, attestations de la banque. Si le vendeur demande la production des pièces en cours de procédure, vous êtes prêt. Si vous voulez, vous-même, établir que la banque aurait refusé de toute façon (pour bénéficier de l’arrêt du 9 nov. 2023), vous pouvez utilement solliciter du juge la production forcée de la simulation interne de la banque en application des articles 138 à 142 du Code de procédure civile — une voie technique mais souvent décisive.

Choisir entre référé et fond : la vraie question

Le référé a une rentabilité variable selon le profil du dossier. Il est efficace dans trois configurations précises :

• la défaillance est indiscutable (refus motivé sur papier à en-tête, demande strictement conforme, délai parfaitement respecté) et le vendeur s’oppose par pure stratégie dilatoire ;
• le vendeur ne produit aucune pièce pour étayer sa contestation et se borne à des allégations générales de négligence ;
• le délai de blocage dépasse six mois et l’acquéreur peut démontrer un préjudice spécifique (perte d’une autre opportunité d’acquisition, difficulté de trésorerie documentée).

Dans les autres cas — et ils représentent la majorité des dossiers —, le juge des référés constate une contestation sérieuse et renvoie à l’appréciation du juge du fond. La décision, formellement favorable au vendeur, constitue en réalité un échec probatoire temporaire pour l’acquéreur, qui devra néanmoins aller au fond. Le coût supporté pour le référé (honoraires, frais d’huissier, article 700) est perdu.

La stratégie du fond, à l’inverse, permet d’instruire le dossier dans de bonnes conditions : échanges de conclusions, production de pièces, recours éventuel aux articles 138 à 142 du Code de procédure civile pour obtenir la communication forcée du dossier bancaire, audition éventuelle du courtier ou du banquier. Le temps joue alors pour l’acquéreur qui a construit son dossier et contre le vendeur qui s’appuie sur des éléments fragiles.

L’option tactique : la médiation

Un point souvent négligé dans ce type de contentieux est la médiation. Lorsque les parties sont dans une situation d’asymétrie (acquéreur ayant absolument besoin de récupérer son séquestre pour financer une autre opération ; vendeur ayant bloqué son bien inutilement et soucieux de relouer rapidement), une médiation peut aboutir à un accord transactionnel en quelques semaines, avec libération rapide du séquestre moyennant une décote ou un abandon de poursuite sur la clause pénale.

Le tribunal peut, à tout moment, renvoyer les parties vers une médiation. Les magistrats du juge des référés y sont particulièrement sensibles lorsque le différend leur semble accessible à une solution amiable. La médiation n’est jamais une défaite : c’est souvent la voie la plus rapide et la plus économique, et elle permet aux deux parties de sauver la face en évitant un contentieux long.

Prescription et point de départ

La Cour de cassation a clarifié récemment un point qui nourrissait beaucoup de débats : le délai de prescription de l’action en restitution des sommes séquestrées court à compter de la date de défaillance de la condition suspensive, et non à compter du refus du vendeur de restituer. L’arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-22.058) a posé que le point de départ d’une action en exécution d’une obligation se situe à la date où le créancier a connu ou aurait dû connaître que l’obligation était exigible.

En clair : à partir du jour où la condition suspensive a défailli (généralement la date butoir fixée dans la promesse), l’acquéreur dispose de cinq ans pour agir en restitution. N’attendez pas cinq ans, évidemment, mais cette précision importe pour les dossiers où le contentieux s’enlise et où la question de la prescription peut se poser au détour d’un jeu procédural.

Le rôle de l’agent immobilier et de sa commission

Un angle oublié par tous les articles sur le sujet : la condition suspensive d’obtention du prêt a des conséquences directes sur la commission de l’agent immobilier. Le sujet n’est pas anecdotique lorsqu’on parle de 15 à 30 000 € de commission sur une transaction résidentielle.

Pas de transaction, pas de commission

Le principe posé par l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 est clair : la commission de l’agent immobilier n’est due qu’en cas de réalisation effective de la transaction. Tant que la condition suspensive ne s’est pas réalisée, l’opération n’est pas considérée comme effectivement conclue. Si la condition défaille sans faute de l’acquéreur, la vente n’a pas lieu et aucune commission n’est due.

L’agent immobilier qui tenterait d’obtenir paiement de sa commission sur le fondement de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie, alors que la défaillance est sans faute de l’acquéreur, serait débouté. Le montant séquestré doit intégralement revenir à l’acquéreur.

Le cas de la faute de l’acquéreur

Lorsque la condition est réputée accomplie en raison de la faute de l’acquéreur — absence de démarches, demande non conforme, négligence — la question devient plus complexe. Certains mandats prévoient que la commission est due même en cas de manœuvre de l’une des parties visant à faire échouer la vente. La Cour de cassation admet que l’agent immobilier puisse obtenir des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle si la faute de l’acquéreur ou du vendeur l’a privé de sa commission, mais sur le terrain strict du préjudice prouvé.

Pour un exposé plus complet sur la rétractation de la promesse de vente et les conséquences financières, voir l’article dédié.

L’agent immobilier et la rédaction de la condition suspensive

Dans la pratique, l’agent immobilier rédige fréquemment le compromis de vente — parfois avec un modèle professionnel, parfois avec l’assistance d’un notaire, parfois seul. Lorsqu’un contentieux naît d’une condition suspensive mal rédigée, la responsabilité de l’agent peut être engagée sur le fondement de son devoir de conseil professionnel. L’agent qui a proposé une clause suspensive vide, imprécise, ou manifestement défavorable à son client (vendeur ou acquéreur selon le mandat) peut être appelé en garantie. Pour approfondir les conditions d’engagement de cette responsabilité, voir l’article dédié sur comment engager la responsabilité de l’agent immobilier.

Cette responsabilité est distincte de celle du notaire qui reçoit l’acte. Elle coexiste avec elle dans beaucoup de dossiers.

Côté vendeur : s’opposer à la défaillance et conserver le séquestre

Le scénario inverse est aussi fréquent qu’on le dit peu. Vous avez signé un compromis avec un acquéreur qui, trois jours avant la date butoir, vous adresse un refus de prêt laconique. Vous avez bloqué votre bien pendant trois mois, refusé d’autres offres, engagé des frais, et vous voyez l’opération capoter. Question simple : est-ce vraiment un refus de prêt, ou une rétractation déguisée ? Et surtout : comment conserver le séquestre et obtenir, le cas échéant, la clause pénale ?

Identifier la négligence : l’article 1304-3 du Code civil

L’outil juridique du vendeur est l’article 1304-3 du Code civil (ancien article 1178) : la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Dit autrement, si l’acquéreur, par sa négligence, sa passivité, sa mauvaise foi ou une démarche non conforme, a provoqué la défaillance de la condition, celle-ci est traitée comme si elle s’était réalisée. Les conséquences sont lourdes : la vente n’est pas caduque, l’acquéreur est en principe tenu par son engagement et la clause pénale — ou l’indemnité d’immobilisation — peut être conservée par le vendeur.

Les cas de négligence admis par la jurisprudence dessinent une typologie nette.

Absence totale de démarches. L’acquéreur qui n’a fait aucune demande pendant la durée de validité de la promesse, ou qui a attendu le dernier jour pour déposer un dossier, est systématiquement sanctionné. La Cour de cassation a jugé fautif le dépôt d’une unique demande 16 jours avant l’expiration du délai contractuel, sans réelle tentative de financement (Cass. 3e civ., 16 févr. 2022, n° 20-23.237).

Demande non conforme aux stipulations. L’acquéreur qui sollicite un prêt dont le montant, le taux, la durée ou les conditions ne correspondent pas à ce que prévoit la promesse empêche, par sa seule démarche, la réalisation de la condition. C’est la ligne la plus riche du contentieux : Cass. 3e civ., 20 nov. 2013, n° 12-29.021 ; Cass. 3e civ., 4 oct. 2018, n° 17-25.688 ; Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-14.235. Le juge ne regarde pas la bonne foi globale ; il vérifie la conformité de la demande.

Obtention tardive. L’acquéreur qui obtient son prêt après l’expiration du délai ne peut plus s’en prévaloir. Une fois le délai écoulé, la promesse est caduque, le vendeur est libéré et n’a pas à signer l’acte authentique (Cass. 3e civ., 30 sept. 2021, n° 20-17.290). La solution est sévère mais constante : après l’heure, ce n’est plus l’heure.

Renonciation tacite déguisée. Le vendeur peut aussi caractériser la négligence lorsque l’acquéreur a, par son comportement, manifesté qu’il ne cherchait plus réellement à obtenir le prêt — par exemple en démissionnant de son emploi pendant la période de recherche, en mobilisant son dossier sur un autre projet, ou en se plaçant volontairement dans une situation qui lui ferme la porte des banques.

La sommation interpellative : l’arme probatoire du vendeur

Le problème concret du vendeur est probatoire. Il sait que l’acquéreur s’est rétracté ; il ne peut pas le démontrer. L’outil qui change la donne, et que peu de confrères utilisent, est la sommation interpellative par commissaire de justice.

Le principe : vous faites délivrer à l’acquéreur une sommation formelle lui demandant de justifier, dans un délai fixé, des démarches entreprises, des banques sollicitées, des dates de dépôt des demandes, des refus reçus, et du caractère conforme de ces demandes aux stipulations de la promesse. Vous exigez la production de copies des formulaires, des attestations bancaires, des échanges avec les conseillers.

L’intérêt de la sommation interpellative est double. Si l’acquéreur refuse de répondre ou répond de manière lacunaire, le juge pourra en tirer des conséquences défavorables : défaut de diligence, rétention d’information, mauvaise foi. Si l’acquéreur répond en produisant des pièces, vous disposez d’un dossier figé, sur lequel vous pouvez construire votre contentieux. Les juges sont sensibles à cette démarche, qui démontre que le vendeur a donné à l’acquéreur toutes les occasions de justifier de sa bonne foi.

La sommation doit être précise et exhaustive dans ses questions. Elle doit être délivrée avant l’assignation — elle n’a de sens que comme outil pré-contentieux ou au tout début de la procédure.

Demander au notaire la communication du dossier bancaire

Le notaire qui a reçu le compromis et qui détient le séquestre dispose, en théorie, des pièces que l’acquéreur lui a communiquées pour justifier du refus de prêt. Demandez-lui, en LRAR, de vous transmettre l’ensemble des pièces qu’il détient au soutien de la défaillance invoquée par l’acquéreur : lettre de refus, attestations bancaires, formulaires de demande, correspondances. Le notaire a un devoir de neutralité ; il doit traiter également les parties, et ne peut refuser la communication de pièces qui vous concernent directement.

Si le notaire refuse ou traîne, adressez-vous à son président de chambre et, à défaut, saisissez le juge en référé d’une demande de production forcée. Les pièces obtenues permettront d’apprécier la conformité et la sincérité des démarches. Dans la majorité des dossiers, c’est à ce stade que se joue la suite.

Ce que le vendeur ne peut plus faire : les clauses privées d’effet

Le vendeur attentif tentera de faire jouer la clause rédigée dans la promesse pour verrouiller la défaillance. Attention : plusieurs types de clauses, très fréquentes, sont systématiquement privées d’effet par la Cour de cassation lorsqu’elles durcissent les exigences légales.

La clause réputant la condition accomplie à défaut de notification dans un délai. Si la promesse prévoit que « à défaut de notification au vendeur dans les 48 heures (ou 8 jours) du refus de prêt, la condition sera réputée accomplie », cette clause est privée d’effet (Cass. 3e civ., 18 juill. 1986 ; Cass. 1re civ., 11 juill. 1988 ; Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 06-17.867). Elle accroît les obligations de l’acquéreur au-delà du texte.

La clause imposant un délai de dépôt inférieur à un mois. Toute clause exigeant que l’acquéreur dépose sa demande de prêt dans un délai inférieur à un mois, ou qu’il justifie de ses démarches dans un délai très bref, est privée d’effet (Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, n° 12-27.182). Le délai d’un mois est un minimum d’ordre public.

La clause imposant un organisme déterminé. La clause qui oblige l’acquéreur à déposer sa demande auprès d’une banque nommément désignée, sous peine de déchéance, est privée d’effet. L’acquéreur reste libre de choisir son organisme.

La clause imposant la notification d’un nombre de refus dans un délai. Idem : si le délai imposé est inférieur au délai légal de la condition, ou si les exigences vont au-delà de ce que le texte prévoit, la clause tombe.

La clause prétendant faire perdre l’indemnité au seul silence de l’acquéreur à la mise en demeure. Les promesses unilatérales contiennent souvent une clause prévoyant que, passé un délai de mise en demeure — huit jours par exemple —, la condition est censée défaillie, la promesse caduque et l’indemnité d’immobilisation acquise au vendeur. La pratique notariale traite fréquemment ces trois effets comme liés. La jurisprudence distingue au contraire nettement la caducité (qui peut être automatique) de l’acquisition de l’indemnité (qui suppose une faute caractérisée). Un jugement récent du tribunal judiciaire de Paris l’a établi clairement : le silence à la mise en demeure entraîne la caducité de la promesse mais n’empêche pas l’acquéreur de démontrer ultérieurement, y compris en procédure, que la condition a défailli sans sa faute (TJ Paris, 2e ch. civ., 18 août 2025, n° RG 24/05753). Les vendeurs qui, comptant sur cette mécanique du silence, n’ont pas construit un dossier de faute effective de l’acquéreur repartent les mains vides. La stratégie du vendeur doit reposer sur la preuve des manquements concrets de l’acquéreur — demande non conforme, dépôt tardif, pas de démarches réelles —, pas sur le seul constat d’un silence à une mise en demeure ou sur des clauses formelles fragiles.

Les limites à la stratégie vendeur : l’arrêt du 9 novembre 2023

Même lorsque le vendeur dispose d’une démonstration solide — demande non conforme, dépôt tardif, refus peu motivé — il peut échouer. La Cour de cassation a posé une limite nette dans l’arrêt du 9 novembre 2023 : aucune faute ne peut être reprochée à l’acquéreur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations si la banque lui aurait refusé le prêt en toute hypothèse, en raison de l’insuffisance de ses capacités financières (Cass. 3e civ., 9 nov. 2023, n° 22-13.900).

La logique est imparable : la condition suspensive a défailli, mais elle aurait défailli quelles qu’aient été les caractéristiques de la demande. Il n’y a pas de lien de causalité entre la démarche non conforme et le résultat. Le vendeur qui voit l’acquéreur produire en cours de procédure une simulation de la banque établissant que le prêt demandé conforme aurait lui aussi été refusé verra ses arguments s’effondrer.

Cette jurisprudence doit conduire le vendeur à mesurer, en amont, la solidité réelle de sa position. Si le dossier bancaire de l’acquéreur est manifestement insuffisant, la démonstration d’une négligence formelle ne suffira pas à faire jouer la clause pénale. Le contentieux perdra son sens.

Verrouiller la rédaction en amont : stratégie pour le vendeur

Le vendeur sérieux ne se contente pas du gabarit notarial. Avant signature, il exige une rédaction défensive de la clause suspensive. Le modèle proposé plus loin intègre les points suivants :

• caractéristiques précises et réalistes du prêt (montant, taux maximal aligné sur le marché, durée) ;
• obligation pour l’acquéreur de déposer au moins deux demandes de prêt, auprès d’organismes financiers différents ;
• obligation de produire copie des demandes et des refus au notaire à première demande ;
• justification de la conformité de chaque demande aux stipulations ;
• limite claire au délai (deux mois maximum dans la plupart des dossiers) ;
• fourniture d’une attestation de faisabilité bancaire lors de la signature, si possible.

Aucune de ces stipulations n’accroît les exigences de l’article L. 313-41 ; toutes permettent, en cas de défaillance, de démontrer la négligence éventuelle de l’acquéreur.

L’attestation de faisabilité bancaire : l’outil que peu utilisent

Un point stratégique que très peu de vendeurs utilisent : conditionner l’ouverture de la négociation à la production, par l’acquéreur, d’une attestation de faisabilité bancaire préalable à la signature du compromis. Cette attestation, délivrée par la banque de l’acquéreur sur la base d’un premier examen de sa situation (revenus, endettement, apport), n’a pas la valeur d’une offre ferme mais donne une indication sur la capacité réelle de financement. Elle n’engage pas la banque au stade final, mais elle élimine les candidats qui n’auraient objectivement pas les moyens de l’acquisition.

Le vendeur qui accepte de négocier uniquement avec des acquéreurs munis d’une attestation de faisabilité sécurise significativement l’opération. Il réduit le risque de rétractation déguisée à la faveur d’un refus de prêt provoqué. Si, en dépit de l’attestation, le prêt est finalement refusé, la banque aura nécessairement à expliquer le revirement, ce qui donne au vendeur un angle de contestation solide : comment la situation a-t-elle pu évoluer à ce point dans un intervalle aussi court ? Cette preuve indirecte, souvent négligée, peut renverser un dossier difficile.

La construction progressive du dossier contentieux

Du côté vendeur, la constitution du dossier contentieux ne commence pas à la défaillance : elle commence à la signature du compromis. À chaque étape, le vendeur avisé collecte les pièces qui lui serviront si un contentieux s’ouvre.

Dès la signature, il archive la copie du compromis avec toutes les stipulations, l’annexe bancaire si elle existe, et l’attestation de faisabilité. Pendant la période de la condition suspensive, il demande au notaire de solliciter régulièrement l’acquéreur sur l’avancement de sa demande. À la défaillance, il adresse immédiatement au notaire une demande de communication du dossier bancaire reçu de l’acquéreur, avant même l’assignation. Si l’acquéreur est laconique, il délivre une sommation interpellative.

Cette méthode permet d’aborder le contentieux avec un dossier déjà construit. Le vendeur qui assigne sans ces éléments se retrouve en position faible et subit la stratégie de l’acquéreur.

Démontrer la rétractation déguisée : la preuve indirecte

Le vendeur qui soupçonne une rétractation déguisée derrière un refus de prêt peut bâtir sa démonstration sur un faisceau d’indices. Les juges sont sensibles à la cohérence d’un dossier construit autour de plusieurs éléments convergents, même si aucun n’est en lui-même décisif.

Parmi les indices fréquemment retenus :

• la tardiveté de la demande bancaire (dépôt à l’approche de la date butoir, ou quelques jours seulement) ;
• la disproportion entre les caractéristiques du prêt sollicité et celles de la promesse (taux excessivement bas, durée exceptionnellement courte) ;
• la multiplication de demandes dans des banques sans lien avec la situation de l’acquéreur ;
• des communications incohérentes avec le notaire (pas de relance, silence pendant plusieurs semaines) ;
• la survenance, dans l’intervalle, d’un événement personnel compatible avec une perte d’intérêt pour le projet (autre acquisition, déménagement géographique, séparation).

La Cour de cassation, dans l’arrêt du 6 juin 2024 déjà cité, a rappelé la rigueur du standard probatoire : le juge n’a pas à apprécier une bonne foi subjective mais à vérifier la conformité objective de la demande. Cette exigence de conformité objective est favorable au vendeur qui peut documenter les écarts entre le prêt demandé et le prêt stipulé.

Le contentieux du séquestre : procédure, juge compétent, délais

Où est l’argent et pourquoi le notaire bloque

Le séquestre — dépôt de garantie en cas de compromis, indemnité d’immobilisation en cas de promesse unilatérale — est versé chez le notaire, parfois chez l’agent immobilier. Cette somme, généralement de 5 à 10 % du prix de vente, est bloquée sur un compte de dépôt neutre. Elle n’appartient à aucune des parties avant que l’affaire soit tranchée (signature de l’acte, défaillance non contestée d’une condition, ou décision de justice).

Le notaire n’est pas juge. Il ne peut pas trancher un litige entre les parties. S’il reçoit une demande de libération de l’une d’elles que l’autre conteste, il doit conserver le séquestre jusqu’à l’accord des deux parties ou jusqu’à décision de justice exécutoire. Cette règle est parfois mal comprise par les acquéreurs qui pensent pouvoir forcer le notaire à débloquer le séquestre par une simple LRAR. Ce n’est pas le cas. Face à une opposition du vendeur, le notaire ne bougera pas.

Le choix entre référé et fond, côté vendeur

La voie procédurale adaptée — référé-provision ou assignation au fond — a déjà été analysée côté acquéreur. Côté vendeur, la logique s’inverse. Le vendeur qui veut conserver le séquestre n’a aucun intérêt à laisser l’acquéreur prospérer en référé : il doit construire une défense au fond fondée sur la non-conformité de la demande, le dépassement du délai ou l’absence de démarches. La lenteur du fond lui donne le temps d’instruire le dossier bancaire, de diligenter une sommation interpellative et de faire monter la pression sur l’acquéreur, qui supporte le coût du blocage.

Un atout procédural utile à connaître : la clause attributive de juridiction éventuellement contenue dans la promesse est en principe inopposable au juge des référés (Cass. com., 25 juin 2002, n° 99-14.761 ; Cass. com., 16 févr. 2016, n° 14-25.340). L’acquéreur peut donc saisir le tribunal de son choix, dans le ressort duquel se trouve le défendeur ou dans celui où les mesures doivent être exécutées — utile lorsque le notaire est à Paris mais le bien en province. Côté vendeur, cette règle n’est pas à négliger : elle peut autoriser un choix de juridiction que la clause prétendait fermer.

La clause pénale : calcul, modération, mise en demeure préalable

La clause pénale est l’arme du vendeur lorsque la condition suspensive est réputée accomplie par la faute de l’acquéreur. Elle fixe forfaitairement le montant dû en cas de défaillance fautive. Son régime a des particularités qu’il faut maîtriser des deux côtés.

Principe de fonctionnement

La clause pénale type d’un compromis immobilier fixe l’indemnité à 10 % du prix de vente, en général équivalente au montant du dépôt de garantie. Lorsque la condition suspensive est réputée accomplie (acquéreur fautif), le vendeur peut soit poursuivre l’exécution forcée de la vente — ce qui implique de saisir le juge pour faire constater la vente judiciairement dans le délai d’un mois à compter de la date prévue pour la réitération, soit renoncer à la vente et demander le paiement de la clause pénale. Ce sont deux voies alternatives que la Cour de cassation a clairement articulées (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 20-17.529).

En pratique, le vendeur choisit presque toujours la seconde option. Le bien est remis sur le marché ; la clause pénale est réclamée. Le dépôt de garantie séquestré s’impute sur la clause pénale, et le solde éventuel est dû par l’acquéreur.

La mise en demeure préalable : formalité indispensable

Point technique sur lequel beaucoup de vendeurs trébuchent : la clause pénale ne peut être mise en œuvre sans mise en demeure préalable de l’acquéreur de réitérer la vente. La Cour de cassation a refusé l’application d’une telle clause à défaut de mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 20-17.529, précité). Cette formalité doit être précise : elle doit rappeler la date prévue pour la réitération, les conséquences du défaut, et accorder un délai raisonnable pour s’exécuter.

Si vous êtes vendeur et que vous avez omis la mise en demeure, vous pouvez régulariser la situation en l’adressant même postérieurement à la date initiale de réitération, à condition d’ouvrir un nouveau délai raisonnable. Mais le défaut pur et simple de mise en demeure peut conduire à voir votre demande de clause pénale rejetée, même si la faute de l’acquéreur est par ailleurs caractérisée.

Modération judiciaire : article 1231-5 du Code civil

La clause pénale peut être réduite — ou augmentée — par le juge, même d’office, lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire (art. 1231-5 C. civ.). Cette règle est d’ordre public ; les parties ne peuvent l’écarter.

En pratique, la modération est rare pour les clauses pénales immobilières standard à 10 % du prix, considérées comme raisonnables au regard de l’immobilisation du bien et des frais engagés. Elle peut jouer lorsque l’écart entre le montant stipulé et le préjudice réel est manifestement disproportionné — vendeur qui a revendu rapidement à meilleur prix, charges limitées, absence de perte avérée. La réduction est alors partielle ; elle n’anéantit jamais totalement la pénalité.

L’acquéreur qui cherche à obtenir la modération doit :

• démontrer l’absence ou la faiblesse du préjudice réel du vendeur ;
• documenter la revente rapide à prix équivalent ou supérieur ;
• établir que la clause, dans son application, devient punitive sans justification économique.

Ces démonstrations sont techniques et nécessitent un travail probatoire soigné. Un développement complet sur la clause pénale et ses modalités permet d’approfondir le mécanisme.

Le juge de l’exécution peut modérer la clause pénale

Point souvent ignoré : lorsque le titre exécutoire fondant le paiement de la clause pénale n’est pas un jugement revêtu de l’autorité de la chose jugée (acte notarié, transaction homologuée), le juge de l’exécution peut modérer la clause pénale en cours de procédure d’exécution. Ce pouvoir est encadré mais réel. L’acquéreur qui fait l’objet d’une saisie sur le fondement d’une clause pénale consignée dans un acte notarié n’est pas démuni.

La responsabilité du notaire : libération trop rapide ou blocage abusif

Le notaire qui reçoit le compromis, conserve le séquestre et accompagne la procédure a un rôle central — et une responsabilité à la hauteur. Deux scénarios créent un contentieux avec lui.

Le notaire qui libère le séquestre trop rapidement

Un notaire qui, sous la pression de l’acquéreur, libère le séquestre sans avoir vérifié la conformité des démarches ou sans avoir attendu l’accord du vendeur engage sa responsabilité civile professionnelle. Le vendeur qui découvre que le séquestre a été restitué alors qu’il contestait la défaillance peut agir contre le notaire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, pour manquement à son devoir de neutralité et de conservation.

Le notaire ne doit libérer le séquestre qu’en présence d’un accord écrit des deux parties, d’une décision de justice exécutoire, ou d’une situation manifestement non contestée (délai de rétractation exercé dans les formes, par exemple). En cas de doute, sa seule option est de conserver les fonds. C’est ce devoir de prudence qui fonde le blocage que les acquéreurs trouvent parfois exagéré.

Le notaire qui bloque abusivement

À l’inverse, le notaire qui refuse de libérer un séquestre dû, malgré une caducité manifeste de la promesse et une demande en bonne et due forme, peut voir sa responsabilité engagée par l’acquéreur. La limite est fine : la Cour de cassation considère que le notaire est fondé à conserver le séquestre tant qu’il existe une contestation sérieuse. Il lui revient d’apprécier le sérieux de la contestation, sous sa propre responsabilité.

En pratique, le notaire prudent conserve le séquestre dès qu’une contestation est formulée, même peu étayée. L’acquéreur qui souhaite une libération rapide doit saisir le juge. La responsabilité du notaire ne sera mise en cause qu’en cas de blocage manifestement injustifié, par exemple si la décision de justice ordonne clairement la libération et que le notaire ne s’exécute pas, ou s’il temporise de manière déraisonnable.

Le devoir de conseil à la rédaction

Le notaire a un devoir de conseil qui s’étend à la rédaction de la condition suspensive. Un notaire qui rédige une clause manifestement défavorable à son client — clause trop vague, taux irréaliste, absence de caractéristiques essentielles — engage sa responsabilité si le contentieux qui s’ouvre par la suite en résulte directement. Le problème concret est probatoire : démontrer que le préjudice subi provient du défaut de conseil du notaire, et non d’une circonstance extérieure, suppose un dossier solide.

Pour un exposé complet des conditions de mise en cause du notaire, l’article sur la responsabilité civile professionnelle du notaire développe les mécanismes, les délais et les stratégies contentieuses.

Modèle de clause défensive — côté vendeur

La clause suivante peut être proposée par le vendeur comme base de rédaction, en substitution ou en complément du modèle notarial. Elle intègre les points défensifs sans basculer dans les clauses privées d’effet.

Condition suspensive d’obtention du prêt

Le présent compromis est conclu sous la condition suspensive de l’obtention par l’Acquéreur d’un ou plusieurs prêts immobiliers régis par les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation, présentant les caractéristiques suivantes :

• montant : [X] €, ou montant inférieur s’il est accepté par l’Acquéreur ;
• durée maximale : [X] ans ;
• taux d’intérêt nominal maximum hors assurance : [X] % l’an ;
• tout autre prêt réglementé (prêt à taux zéro, prêt action logement, etc.) que l’Acquéreur entendrait solliciter.

L’Acquéreur s’engage à déposer, dans un délai maximum de trente jours à compter de la signature du présent acte, au moins deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques ci-dessus auprès de deux organismes financiers distincts (banques, courtiers en crédit immobilier agréés). Il s’engage à communiquer au Notaire rédacteur, à première demande et en tout état de cause au plus tard à la date butoir de la condition suspensive, copie des demandes déposées et des réponses reçues.

La présente condition suspensive est valable jusqu’au [date], soit [durée] à compter de la signature du présent acte, conformément à l’article L. 313-41 du Code de la consommation.

La condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation à l’Acquéreur, par un établissement financier, d’une offre de prêt ferme et régulière au sens de l’article L. 313-24 du Code de la consommation, correspondant aux caractéristiques stipulées ou à des conditions plus avantageuses. L’acceptation préalable de l’assurance emprunteur afférente est une condition de la réalisation.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’Acquéreur notifiera au Vendeur et au Notaire rédacteur, par lettre recommandée avec accusé de réception, le refus de l’établissement financier, en joignant l’attestation bancaire de refus mentionnant les caractéristiques du prêt sollicité et les motifs du refus.

Le Vendeur et le Notaire rédacteur se réservent le droit de solliciter de l’Acquéreur, à tout moment pendant la période de validité de la condition suspensive, la justification des démarches entreprises, notamment la production des formulaires de demande, attestations de dépôt et correspondances avec les établissements financiers.

Cette rédaction ne durcit pas les exigences de l’article L. 313-41 — elle précise les caractéristiques du prêt, la charge probatoire et les modalités de notification. Elle n’impose ni délai de dépôt inférieur à un mois, ni obligation de recours à un organisme déterminé, ni notification de refus dans un délai extrêmement court — autant d’écueils qui rendraient la clause nulle.

Modèle de LRAR — côté acquéreur

Le modèle de lettre que l’acquéreur adresse au vendeur et au notaire lors de la défaillance de la condition suspensive peut être rédigé comme suit.

Objet : Notification de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt — Demande de restitution des sommes versées

[Lieu], le [date]

[Nom et adresse du destinataire]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Cher Monsieur, Chère Madame,

Je fais suite au compromis de vente signé le [date], portant sur le bien immobilier sis [adresse], par lequel je me suis engagé à acquérir ledit bien au prix de [montant] €, sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts immobiliers, régie par l’article L. 313-41 du Code de la consommation et stipulée dans l’acte.

Les caractéristiques du prêt stipulées à la condition suspensive étaient les suivantes : montant de [X] €, durée maximale de [X] ans, taux d’intérêt nominal maximum hors assurance de [X] %.

J’ai sollicité auprès de [nom des banques ou courtiers] un prêt conforme à ces caractéristiques. [Nom de la banque] m’a fait connaître son refus par courrier en date du [date], dont copie ci-jointe. [Nom de la banque] m’a également refusé ma demande, par courrier du [date], également joint.

La condition suspensive d’obtention du prêt n’étant pas réalisée dans le délai stipulé, expirant le [date], le compromis est caduc en application de l’article L. 313-41 du Code de la consommation.

Conformément aux dispositions de l’article L. 313-41, alinéa 2, du Code de la consommation, je vous demande la restitution intégrale et immédiate des sommes versées, soit la somme de [X] € représentant le dépôt de garantie, présentement séquestrée en l’étude de Maître [nom du notaire].

Je vous informe qu’à compter du quinzième jour suivant la présente demande, cette somme sera productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié, en application de l’article L. 341-35 du Code de la consommation.

Je vous remercie de bien vouloir accuser réception de la présente et de donner instruction à Maître [nom du notaire] de procéder à la restitution des sommes séquestrées dans les meilleurs délais.

Je vous prie de recevoir, Cher Monsieur, Chère Madame, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Pièces jointes : copie du compromis du [date], lettre de refus de [banque] du [date], lettre de refus de [banque] du [date].

La LRAR est adressée en double, au vendeur et au notaire. Elle fixe la date de défaillance, déclenche le point de départ de la majoration d’intérêts (15 jours), et constitue la pièce maîtresse du dossier probatoire de l’acquéreur.

Cas particuliers et pièges moins connus

Le contrat de réservation en VEFA

Lorsque l’acquéreur achète en l’état futur d’achèvement (VEFA), le contrat de réservation est soumis à un régime spécifique mais la condition suspensive d’obtention du prêt s’applique également. La défaillance de la condition entraîne caducité du contrat de réservation et restitution du dépôt de garantie dans les mêmes conditions qu’en vente classique. La jurisprudence est constante : le droit de la consommation s’applique quelle que soit la forme de l’avant-contrat.

La pluralité de prêts

Lorsque l’acquéreur sollicite plusieurs prêts (prêt principal, prêt à taux zéro, prêt action logement), la question se pose : un seul refus suffit-il à caractériser la défaillance, ou faut-il que tous les prêts soient refusés ? La jurisprudence considère que la défaillance d’un seul prêt suffit, dès lors que ce prêt est nécessaire au financement global tel que présenté dans la promesse. Si le plan de financement repose sur un prêt principal et un prêt d’appoint, le refus du prêt d’appoint peut justifier la caducité si l’acquéreur démontre qu’il ne peut pas boucler son financement sans lui.

Le législateur a d’ailleurs organisé cette interdépendance : l’article L. 313-37 du Code de la consommation prévoit, en matière de crédit immobilier, que lorsque plusieurs prêts sont sollicités pour une même opération, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi des autres, dès lors que leur montant excède un seuil relatif au crédit total. Cette condition croisée entre les prêts donne à l’acquéreur une protection supplémentaire : le refus de l’un entraîne par principe la défaillance globale.

À l’inverse, l’acquéreur qui sollicite des prêts substantiellement différents de ce que prévoit la promesse — par exemple un prêt relais + amortissable alors que la promesse ne prévoyait qu’un prêt principal — perd la protection de la condition. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 13 février 2020 (Cass. 3e civ., 13 févr. 2020, n° 19-12.240) : l’acquéreur qui demande deux prêts non conformes au prêt stipulé ne peut pas se prévaloir de leur refus et voit la condition réputée accomplie. Le point est important : la liberté de combiner plusieurs prêts ne doit pas servir à sortir des caractéristiques contractuelles.

La renonciation à la condition suspensive

L’acquéreur qui, après avoir signé le compromis, décide finalement de payer comptant peut renoncer à la condition suspensive. Cette renonciation, pour être valable, doit intervenir avant la défaillance ou la réalisation de la condition (art. 1304-4 C. civ.). Elle se matérialise par un écrit adressé au vendeur et au notaire, idéalement par LRAR, précisant que l’acquéreur renonce au bénéfice de la protection de l’article L. 313-41 et s’engage à payer le prix sans recours à un prêt.

Attention : la renonciation anticipée, dès la signature du compromis, est inopérante lorsque l’acquéreur entre dans le champ d’application de l’article L. 313-41. Cette règle protège l’acquéreur contre les pressions d’un vendeur qui exigerait la renonciation dès l’origine.

La substitution d’acquéreur

Lorsque le compromis prévoit une clause de substitution — l’acquéreur initial se faisant remplacer par un tiers (souvent une SCI) — la condition suspensive d’obtention du prêt doit être analysée au regard de l’acquéreur effectif au moment de la réalisation. Si la substitution se fait au profit d’une SCI de location, l’acquéreur effectif perd la protection de l’article L. 313-41 ; la condition suspensive ne joue plus de plein droit et devra être stipulée de droit commun. Le notaire a un devoir de conseil particulier à ce stade : expliquer les conséquences de la substitution sur la protection légale.

Le prêt professionnel déguisé

Il arrive qu’un acquéreur sollicite parallèlement un prêt professionnel pour un autre projet, ce qui peut réduire sa capacité d’endettement et entraîner le refus du prêt immobilier. La Cour de cassation a considéré que l’acquéreur qui sollicite un prêt professionnel en même temps que le prêt immobilier prévu au compromis se met volontairement dans une situation qui rend la défaillance de la condition suspensive imputable à son fait (Cass. 3e civ., 17 févr. 2015, n° 13-17.201). C’est un cas classique de condition réputée accomplie au sens de l’article 1304-3.

La coordination avec d’autres conditions suspensives

L’avant-contrat contient rarement une seule condition suspensive. S’y ajoutent fréquemment : la purge du droit de préemption urbain, l’obtention d’un permis de construire (pour les projets de travaux), l’absence de servitude d’urbanisme impactante, l’absence d’inscription hypothécaire, la vente préalable d’un autre bien par l’acquéreur. La coordination entre ces conditions suspensives peut être complexe.

Principe : chacune des conditions suspensives fonctionne indépendamment. La défaillance de l’une entraîne la caducité de la promesse, sauf stipulation contraire précisant l’articulation. Ainsi, un acquéreur qui n’obtient pas son prêt peut invoquer la défaillance de la condition suspensive de prêt, peu importe que la commune ait exercé ou non son droit de préemption.

La question délicate se pose lorsque plusieurs conditions sont en échec et que les parties cherchent à déterminer laquelle est à l’origine de la caducité. Ce débat peut avoir des conséquences sur la responsabilité. Par exemple, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt (faute ou non) mais que par ailleurs le vendeur n’a pas fourni à temps les documents nécessaires à l’instruction du dossier par la banque, la responsabilité peut être partagée ou la caducité imputée au vendeur.

En pratique, la condition suspensive d’obtention de prêt est celle qui fait le plus fréquemment échouer les ventes immobilières. Les autres conditions (permis, préemption) sont généralement pré-instruites avant signature et le risque de défaillance est maîtrisé.

Le prêt refusé après acceptation de l’offre : le piège du rétropédalage bancaire

Cas particulier méconnu : l’acquéreur accepte une offre de prêt, puis la banque revient sur son engagement avant le déblocage effectif des fonds. Les motifs peuvent être divers — licenciement de l’emprunteur entre l’acceptation et le déblocage, refus tardif de l’assurance emprunteur lorsque celle-ci n’avait pas été sécurisée au préalable, découverte d’un fichage au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

La frontière avec la jurisprudence qui retient qu’une offre « sous réserve d’assurance » vaut obtention du prêt (Cass. 3e civ., 23 juin 2010, n° 09-15.963) doit être maniée avec soin. Si l’offre ferme a été régulièrement délivrée puis acceptée, et que la banque retire ensuite son concours, l’acquéreur ne peut pas toujours invoquer la défaillance de la condition : elle s’est déjà réalisée lors de la délivrance de l’offre ferme. Le contentieux se déplace alors sur la rétractation de la banque et, le cas échéant, sur la responsabilité de cette dernière ou sur une faute de l’acquéreur dans la survenance de l’événement déclencheur. Un licenciement pour motif économique ne sera pas reproché à l’acquéreur ; une démission volontaire, en revanche, pourrait l’être.

Ce cas particulier impose un suivi minutieux entre l’acceptation de l’offre et la signature de l’acte authentique. Tout événement qui pourrait influer sur la situation bancaire de l’acquéreur (changement de situation professionnelle, mariage, naissance, achat d’un autre bien) doit être signalé à la banque avec prudence. Un acquéreur qui, par exemple, achèterait une voiture à crédit entre l’acceptation de l’offre et le déblocage, risquerait de voir son score bancaire dégradé et le prêt retiré — avec un débat délicat sur le sort de la condition suspensive, qui restera à trancher au cas par cas par le juge du fond.

Questions fréquentes

Combien de banques dois-je solliciter pour être protégé ?

La loi n’impose aucun nombre. La promesse peut en fixer un — souvent deux. La jurisprudence accepte qu’une seule demande puisse suffire si la démarche est sérieuse et si le refus est motivé — et le tribunal judiciaire de Paris l’a récemment confirmé en jugeant qu’une seule demande suffit lorsque la promesse ne prévoit pas expressément l’obligation d’en déposer plusieurs (TJ Paris, 18 août 2025, n° RG 24/05753). En présence d’une clause exigeant deux ou trois banques, respectez l’exigence. Un dépôt auprès d’un courtier en crédit immobilier vaut dépôt auprès d’un organisme financier (Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, n° 12-27.182) ; si la promesse exige plusieurs banques, il faut toutefois que le courtier ait lui-même sollicité le nombre requis.

Le vendeur peut-il exiger la liste des banques que j’ai contactées ?

Oui, si la promesse le prévoit. Même en l’absence de stipulation expresse, le vendeur peut vous adresser une sommation interpellative pour obtenir ces informations. Si vous refusez de répondre, le juge pourra en déduire un manque de diligence et retenir votre faute. La prudence commande de constituer dès le départ un dossier clair des banques sollicitées, avec copie des demandes et des réponses.

Un accord de principe de ma banque vaut-il obtention du prêt ?

Non. Un accord de principe, même écrit et détaillé, ne constitue pas une offre ferme au sens de l’article L. 313-24 du Code de la consommation. Il ne déclenche pas la réalisation de la condition suspensive. Si la banque revient sur son accord de principe, vous pouvez toujours invoquer la défaillance de la condition. Le vendeur qui soutient que « vous aviez obtenu votre prêt » sur la base d’un accord de principe se trompe et la Cour de cassation l’a régulièrement rappelé.

Que se passe-t-il si mon assurance emprunteur est refusée ?

Le principe n’est pas toujours favorable à l’acquéreur. Une offre de prêt délivrée « sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs » ne perd pas par elle-même son caractère ferme : elle peut donc valoir réalisation de la condition suspensive. Si l’assurance est refusée postérieurement à la délivrance de l’offre, vous pouvez ne plus être protégé. Si, en revanche, l’assurance est refusée avant la délivrance de l’offre ou entraîne la rétractation de la banque, la condition n’est pas réalisée et vous pouvez vous en prévaloir. La prudence commande donc de ne pas accepter une offre « sous réserve d’assurance » tant que l’assurance n’est pas elle-même acquise, pour préserver votre protection.

Dans quel délai puis-je récupérer mon séquestre après un refus de prêt ?

Théoriquement, immédiatement. L’article L. 313-41 prévoit la restitution « immédiate et intégrale » des sommes versées. En pratique, le notaire dispose d’un délai raisonnable (généralement 15 à 21 jours) pour traiter la demande, sous réserve de l’accord du vendeur. Si le vendeur s’oppose à la libération, le séquestre reste bloqué jusqu’à décision de justice. Dans ce cas, comptez entre 3 mois (référé) et 18 à 24 mois (fond) pour récupérer vos fonds. Dès la 15e journée suivant votre demande, les intérêts au taux légal majoré de moitié courent automatiquement.

Puis-je me rétracter en invoquant la condition suspensive si je n’ai pas vraiment cherché de prêt ?

Non. Si vous n’avez pas entrepris de démarches sérieuses — ou si vos démarches ne sont pas conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse — le vendeur peut démontrer que la défaillance de la condition est due à votre faute. La condition sera alors réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du Code civil, vous perdrez le séquestre et la clause pénale pourra être mise en œuvre contre vous. La condition suspensive n’est pas un droit de rétractation déguisé.

Le vendeur peut-il me vendre à quelqu’un d’autre pendant la période de la condition suspensive ?

Non. Le vendeur est engagé par le compromis ou la promesse synallagmatique et doit vous réserver le bien jusqu’à la date butoir de la condition suspensive. S’il vend à un tiers pendant cette période, il engage sa responsabilité et peut être contraint à exécuter en nature (vous vendre le bien si la condition se réalise) ou à vous indemniser. Pour un exposé complet sur la différence entre compromis, promesse et acte authentique, voir l’article dédié.

Puis-je renoncer à la condition suspensive si je finis par payer comptant ?

Oui, à condition de le faire avant la défaillance ou la réalisation de la condition. La renonciation doit être formalisée par écrit, adressée au vendeur et au notaire par LRAR. Elle doit comporter une mention manuscrite précisant que vous avez été informé que, si vous recouriez finalement à un prêt, vous ne pourriez plus bénéficier de la protection légale. Sans cette mention, la renonciation est inefficace et vous continuez à bénéficier de la condition suspensive si vous sollicitez finalement un prêt.

Puis-je solliciter le prêt auprès d’une banque non mentionnée dans la promesse ?

Oui, sauf si la promesse désigne un organisme précis — auquel cas cette clause est en général privée d’effet, comme accroissant les exigences légales. Vous êtes libre de choisir votre banque ou votre courtier. Seule exigence : que la démarche soit conforme aux caractéristiques du prêt stipulées dans la promesse (montant, taux, durée).

Le vendeur peut-il exiger que je le prévienne à mi-parcours ?

Il peut le stipuler, mais la portée de cette obligation est limitée. La Cour de cassation a jugé que la clause imposant à l’acquéreur de notifier l’état d’avancement de sa demande dans un délai très court est privée d’effet comme accroissant les exigences légales. En revanche, un devoir général d’information dans le cadre de la bonne foi contractuelle peut être retenu par le juge si l’acquéreur a manifestement dissimulé des difficultés rencontrées pendant plusieurs semaines.

Si la condition suspensive défaille, dois-je restituer au vendeur les diagnostics qu’il m’a remis ?

Non. Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, termites, etc.) restent acquis à l’acquéreur éventuel sans obligation de restitution. Seul le séquestre est concerné par la restitution. Les documents informatifs circulés entre les parties pendant la phase précontractuelle n’ont pas à être rendus.

La clause pénale peut-elle être modérée si je suis en difficulté financière ?

La modération de la clause pénale est prévue par l’article 1231-5 du Code civil lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire — pas en fonction des difficultés financières de la partie condamnée. Le juge apprécie le caractère excessif au regard du préjudice réel du créancier, pas de la situation patrimoniale du débiteur. Les difficultés financières peuvent en revanche justifier un étalement de paiement ou un délai de grâce (art. 1343-5 C. civ.), accordé séparément.

Que se passe-t-il si le vendeur renonce finalement à la vente après ma rétractation ?

Si vous vous êtes rétracté dans le délai de dix jours ou si la condition suspensive a défailli, vous êtes libéré et récupérez vos fonds. Ce qui se passe ensuite entre le vendeur et un autre acquéreur éventuel ne vous concerne plus. En revanche, si le vendeur décide de renoncer à la vente pendant la période de validité de la promesse alors que vous êtes prêt à acheter, il engage sa responsabilité contractuelle et peut être contraint à exécuter en nature ou à vous indemniser.

Cas pratique : récupérer le séquestre malgré une mise en demeure restée sans réponse

La théorie se comprend mieux à partir d’un dossier réel. Le jugement qui suit, je l’ai plaidé et obtenu pour les acquéreurs. Rendu par la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Paris le 18 août 2025 (TJ Paris, 18 août 2025, n° RG 24/05753), il illustre l’articulation complète des moyens de défense que l’acquéreur peut mobiliser face à un vendeur déterminé à conserver l’indemnité d’immobilisation. L’affaire condense la plupart des pièges contentieux de la condition suspensive d’obtention de prêt — et montre comment les retourner.

Les faits

Une promesse unilatérale de vente est consentie le 7 juillet 2023, portant sur trois lots de copropriété à Paris, au prix de 504 000 €. L’acte stipule une indemnité d’immobilisation de 50 400 €, soit 10 % du prix — dont le versement immédiat a été dispensé, comme cela se pratique dans beaucoup de promesses unilatérales parisiennes. La condition suspensive d’obtention d’un prêt est stipulée dans les caractéristiques suivantes : montant maximal de 357 600 €, durée maximale de 20 ans, taux nominal maximal de 3,80 % hors assurances, échéance fixée au 28 septembre 2023.

Le 4 septembre 2023, les acquéreurs déposent une demande de prêt auprès de la Société générale pour un montant de 350 000 € sur 20 ans. Le 25 septembre 2023, la banque délivre une attestation de refus — sans mentionner le taux sollicité. Le 13 novembre 2023, les vendeurs adressent aux acquéreurs une mise en demeure de justifier sous huit jours de la réalisation ou de la défaillance de la condition, conformément à la clause de la promesse. Les acquéreurs ne répondent pas dans le délai. Le 8 janvier 2024, les vendeurs les mettent en demeure de payer l’indemnité d’immobilisation de 50 400 €. Le 12 janvier 2024, les acquéreurs répondent en produisant l’attestation de refus. Le 24 avril 2024, les vendeurs assignent.

Le raisonnement du juge

Le tribunal a débouté les vendeurs de l’ensemble de leurs demandes. Cinq moyens de défense portés par les acquéreurs ont emporté la conviction du juge, chacun méritant d’être identifié distinctement.

Premier moyen : la mise en demeure inexécutée entraîne la caducité — pas l’acquisition automatique de l’indemnité. C’est sans doute l’enseignement le plus fort du jugement. La clause de la promesse prévoyait que, passé le délai de huit jours suivant la mise en demeure, « la condition sera censée défaillie et par suite la promesse caduque de plein droit ». Les vendeurs soutenaient que ce silence valait aveu de défaillance fautive et justifiait la conservation de l’indemnité. Le tribunal a refusé cette lecture en jugeant que « l’absence de réponse des bénéficiaires à la mise en demeure […] a uniquement entraîné la caducité de plein droit de la promesse de vente mais n’interdit pas aux bénéficiaires de justifier que la condition suspensive a défailli sans faute de leur part ». Autrement dit, la caducité n’épuise pas le contentieux : l’acquéreur peut toujours, ultérieurement et même en justice, apporter la preuve que la condition a défailli sans faute pour récupérer son séquestre.

Deuxième moyen : la démonstration objective de la conformité de la demande. L’acquéreur a produit l’attestation bancaire établissant le dépôt de la demande dans le délai — 4 septembre 2023, antérieur à l’échéance du 28 septembre —, le montant demandé — 350 000 €, inférieur au maximum stipulé de 357 600 € — et la durée — 20 ans, égale à la durée maximale. Le juge a retenu que ces trois éléments suffisaient à caractériser une demande conforme aux stipulations contractuelles. La Cour de cassation l’avait posé en principe (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 20-11.224) ; le tribunal l’applique concrètement.

Troisième moyen : l’imprécision de la lettre de refus n’est pas imputable à l’acquéreur. Les vendeurs avaient argué que la lettre de refus ne mentionnait pas le taux sollicité, ce qui empêchait selon eux la vérification complète de la conformité. Le tribunal a balayé l’argument : « le fait que cette lettre de refus ne précise pas le taux d’intérêt sollicité ne saurait être reproché aux bénéficiaires qui ne sont pas responsables de l’imprécision de la lettre de refus de la banque ». L’acquéreur n’a pas à payer pour la concision des pratiques bancaires.

Quatrième moyen : une seule demande de prêt suffit quand la promesse n’en prévoit pas plusieurs. Les vendeurs reprochaient aux acquéreurs de n’avoir sollicité qu’un seul établissement. Le tribunal a retenu qu’« aucune obligation ne leur était faite aux termes de la promesse de vente du 7 juillet 2023 de solliciter plusieurs demandes de prêt ». Le principe est simple : si la clause ne le prévoit pas, le juge ne l’invente pas. Cette règle fonctionne dans les deux sens — et on voit ici à quel point la rédaction de la clause par le vendeur, ou par son notaire, est décisive en amont.

Cinquième moyen : le montant emprunté inférieur au plafond est conforme. Le montant demandé (350 000 €) était inférieur au maximum stipulé (357 600 €). Le tribunal a retenu, conformément à la jurisprudence constante, que le montant inférieur au plafond ne fait pas obstacle à la réalisation — ou ici à la constatation de la défaillance sans faute — de la condition suspensive.

Les enseignements à retenir

Ce jugement condense plusieurs règles essentielles qu’il convient d’intégrer dans toute stratégie contentieuse.

Pour l’acquéreur, la caducité est un statut intermédiaire, pas une défaite. Même lorsque la promesse prévoit qu’à défaut de justification dans un délai court, elle est « caduque de plein droit », cette caducité n’implique pas l’acquisition automatique de l’indemnité par le vendeur. L’acquéreur conserve la possibilité de démontrer en justice, avec les pièces dont il dispose, que la condition a défailli sans faute. Ne jamais renoncer parce qu’une mise en demeure a été manquée : la bataille probatoire reste ouverte.

Pour le vendeur, rédiger une clause qui impose à l’acquéreur, sous huit jours de mise en demeure, de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition n’est pas équivalent à s’assurer de l’acquisition de l’indemnité en cas de silence. Pour atteindre ce résultat — et à condition qu’il soit juridiquement possible, ce qui reste discuté au regard de l’ordre public de l’article L. 313-41 — la clause devrait être rédigée avec un luxe de précautions, en distinguant explicitement le sort de la caducité (la promesse tombe) du sort de l’indemnité (elle reste acquise au vendeur même si l’acquéreur démontre ultérieurement l’absence de faute). La pratique notariale standardisée ne fait pas cette distinction. Le vendeur doit donc construire son dossier sur le terrain probatoire de la faute effective — négligence, demande non conforme, absence de démarches — et non sur la seule mécanique formelle du silence à la mise en demeure.

Pour le notaire, lorsqu’une mise en demeure reste sans réponse, ne pas considérer l’indemnité comme acquise au vendeur sans analyse ultérieure. La restitution ou la conservation du séquestre doit attendre la résolution effective du contentieux, pas la simple expiration d’un délai de mise en demeure. Libérer les fonds prématurément en faveur du vendeur, sur la base d’un silence, expose le notaire à un contentieux de responsabilité.

Ce que la règle ne dit pas

La règle juridique — caducité automatique, restitution immédiate, majoration d’intérêts — est claire sur le papier. Elle ne l’est plus du tout dans l’application concrète. Ce qui décide du sort d’un contentieux de condition suspensive, c’est l’accumulation de petits faits : la rédaction exacte de la clause, la formulation précise de la demande bancaire, la qualité de la lettre de refus, le moment où la LRAR est envoyée, le comportement des parties pendant la recherche du prêt, la position du notaire, la capacité à fournir au juge un dossier probatoire solide.

Un même refus de prêt peut se terminer, selon les circonstances, par une restitution rapide du séquestre et la récupération d’intérêts majorés, ou par une condamnation à verser une clause pénale de 50 000 €. La différence ne tient pas au droit — elle tient à l’articulation concrète des pièces, des délais et des arguments. C’est précisément cette articulation qui se construit avec un avocat et qui fait la différence entre un dossier gagné et un dossier perdu.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.