Principe
L’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant en cas de non-réalisation de la promesse de la vente seulement si cette non-réalisation est imputable au bénéficiaire (Cass. 3e civ. 15-12-2010 no 09-15.211 FS-PB : RJDA 4/11 no 297).
Formalisme
Mais encore faut-il que les modalités convenues par les parties pour que l’indemnité revienne au promettant, si elles existent, aient été respectées. En l’espèce, le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation était conditionné à la sommation de l’acheteur par le promettant d’avoir à régulariser la vente par acte authentique. Peu importe que le refus de l’acheteur de réitérer ait été caractérisé par un jugement irrévocable à l’occasion d’une procédure antérieure. la promesse de vente conditionnait l’acquisition de la somme séquestrée au profit du promettant, à titre d’indemnité d’immobilisation, à la délivrance d’une sommation de signer l’acte authentique de vente, sans possibilité d’y déroger. Cass. 3e civ. 7-3-2024 no 22-10.119 F-D, Sté Vitec c/ X
Si une promesse de vente prévoit qu’en cas de non-réitération devant notaire l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant après sommation de l’acheteur, la somme ne lui est pas due, faute de sommation, même si le refus fautif de l’acheteur de réitérer est établi.
Cass. 3e civ. 7-3-2024 no 22-10.119 F-D, Sté Vitec c/ X
A propos d’une promesse de vente soumettant le paiement de la clause pénale à une mise en demeure préalable de l’acheteur d’avoir à régulariser l’acte devant notaire, la Cour de cassation a également jugé que cette mise en demeure est obligatoire même si elle se révèle inopérante, l’acheteur ayant renoncé à acheter (Cass. 3e civ. 2-2-2022 no 20-21.705 F-D : BPIM 2/22 inf. 137).
