Vous avez signé un bail à 850 €. Trois ans plus tard, votre loyer est à 910 €. Votre bailleur vous a adressé chaque année un courrier mentionnant l’IRL et un nouveau montant. Tout semble en ordre — mais l’est-il vraiment ? Quel trimestre de référence a-t-il utilisé ? Sa clause de révision est-elle valide ? A-t-il notifié dans le délai légal ? Les bailleurs qui appliquent correctement la révision du loyer sont moins nombreux qu’on ne le croit, et les locataires qui savent la vérifier sont encore plus rares.
Cet article est un guide pratique à double entrée : si vous êtes bailleur, il vous permet d’appliquer la révision sans risquer de la perdre définitivement ; si vous êtes locataire, il vous donne les outils pour vérifier que ce que vous payez est légalement dû — et pour obtenir le remboursement du trop-perçu si ce n’est pas le cas.
La révision du loyer est une question distincte de l’encadrement des loyers lui-même. Si vous n’êtes pas encore familier avec les mécanismes d’encadrement à Paris, vous pouvez d’abord lire notre article sur l’encadrement des loyers d’habitation à Paris.
Révision ou indexation : deux mots pour un même mécanisme, avec une nuance
Dans le langage courant, les termes « révision » et « indexation » du loyer sont utilisés indifféremment — et c’est admissible pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. La loi elle-même parle de « révision du loyer » à l’article 17-1, mais le mécanisme sous-jacent est bien une indexation sur l’IRL : le loyer varie en proportion d’un indice économique publié par l’INSEE.
Techniquement, la distinction existe. Une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) prévoit une variation automatique du loyer, de plein droit, sans qu’une demande soit nécessaire. Une clause de révision, au sens strict, subordonne la variation du loyer à une demande expresse — c’est, par exemple, la clause qui prévoit une augmentation forfaitaire de 5 % par an, ou une hausse liée à des travaux. Cette distinction reste pleinement applicable aux baux soumis au droit commun du Code civil.
Pour les baux d’habitation loi 89, la loi ALUR du 24 mars 2014 a brouillé la frontière : même si la clause stipule que la révision s’applique « automatiquement » ou « de plein droit », le bailleur doit manifester sa volonté dans l’année qui suit la date de révision. La clause d’indexation, dans les baux d’habitation, ne joue donc plus automatiquement depuis 2014.
En pratique : les deux termes sont équivalents pour les baux d’habitation. Utilisez indifféremment « révision » ou « indexation » — l’un désigne l’acte (la demande), l’autre le mécanisme de calcul (la formule IRL).
Les conditions légales de la révision (art. 17-1, loi du 6 juillet 1989)
La clause de révision : condition sine qua non
Aucune révision n’est possible sans clause expresse dans le bail. La règle est absolue : sans clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail, quels que soient la durée d’occupation, l’évolution de l’IRL ou les pratiques du voisinage.
Le bail verbal exclut toute révision (Cass. 3e civ., 4 oct. 1995, n° 93-20.461). Un accord tacite peut théoriquement être retenu si le locataire a payé pendant de longues années des montants majorés sans protestation, mais c’est une voie incertaine et aléatoire.
La clause doit faire référence à l’IRL. Une clause qui renverrait à un autre indice — le niveau général des prix, l’ICC pour un bail d’habitation post-2008 — serait illicite et réputée non-écrite. Une clause préimprimée ne comportant aucune mention manuscrite sur l’indice ou la date de référence a pu être jugée inopérante (CA Paris, pôle 4, 3e ch., 2 juill. 2009, n° 09-009402).
Le point que peu de bailleurs vérifient : si le bail initial ne comporte pas de clause de révision, il est impossible d’en insérer une au renouvellement. L’absence de clause dans le bail de base ne peut pas être réparée à l’occasion du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 20 juill. 1989).
L’IRL : indice de référence des loyers
L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE, vers le 15 du mois qui suit la fin du trimestre :
- IRL du 1er trimestre : publié vers le 15 avril
- IRL du 2e trimestre : publié vers le 15 juillet
- IRL du 3e trimestre : publié vers le 15 octobre
- IRL du 4e trimestre : publié vers le 15 janvier de l’année suivante
L’IRL est calculé à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois. Il existe depuis le 3e trimestre 2022 trois séries distinctes : une pour la métropole, une pour la Corse, une pour les départements et régions d’outre-mer.
La date de révision et le trimestre de référence
La révision intervient à la date indiquée dans le bail, ou à défaut à la date anniversaire du contrat. L’IRL de référence est le dernier IRL publié à la date de signature du bail (ou à la date d’entrée en vigueur), sauf clause contraire.
C’est ici que se concentrent la majorité des erreurs : le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail, pas nécessairement celui du trimestre en cours à la date de révision. Si le bail est signé le 10 avril 2022, le dernier IRL publié à cette date est celui du 4e trimestre 2021 — l’IRL du 1er trimestre 2022 n’ayant pas encore été publié le 15 avril 2022.
La formule de calcul — vérifiez vous-même
La formule
Nouveau loyer = Loyer actuel (hors charges) × IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l’année précédente
Le résultat est arrondi à la 2e décimale la plus proche.
Important : la révision ne s’applique qu’au loyer hors charges. Les provisions pour charges locatives ne sont pas indexées sur l’IRL. Une révision appliquée sur le montant total loyer + charges est une erreur — et constitue un trop-perçu récupérable.
Exemple chiffré complet
Prenons un bail signé le 1er avril 2022 pour un loyer de 900 € hors charges, avec révision annuelle au 1er avril.
Le dernier IRL publié à la date de signature (1er avril 2022) est l’IRL du 4e trimestre 2021, soit 133,93.
Révision au 1er avril 2023 : IRL du 4e trimestre 2022 = 137,26
Nouveau loyer = 900 × 137,26 / 133,93 = 900 × 1,02487 = 922,38 €
Révision au 1er avril 2024 : IRL du 4e trimestre 2023 = 142,06
Nouveau loyer = 922,38 × 142,06 / 137,26 = 922,38 × 1,03497 = 954,63 €
Révision au 1er avril 2025 : IRL du 4e trimestre 2024 = 143,46 (valeur publiée en janvier 2025)
Nouveau loyer = 954,63 × 143,46 / 142,06 = 954,63 × 1,00985 = 964,03 €
En trois ans, le loyer est passé de 900 € à 964 €, soit une hausse cumulée de 7,1 %. Chaque révision applique uniquement la variation d’une année sur l’autre — on ne cumule pas les hausses passées.
Le piège du décalage de publication
Le calcul peut sembler simple, mais le bailleur doit utiliser le dernier IRL publié à la date de révision, et non l’IRL du trimestre en cours. Si la révision intervient le 1er juillet et que l’IRL du 2e trimestre n’a pas encore été publié le 15 juillet, c’est l’IRL du 1er trimestre qui s’applique — et l’IRL du 2e trimestre ne sera utilisable que lors de la révision suivante.
Un bailleur qui anticipe et applique un IRL non encore publié commet une erreur qui peut lui coûter le bénéfice de la révision.
Comment vérifier les IRL historiques
L’INSEE publie la série complète sur son site. Pour chaque révision passée, il suffit d’identifier le trimestre de référence prévu au bail, de relever la valeur de l’IRL pour ce trimestre à l’année N et à l’année N-1, et d’appliquer la formule. Si le montant notifié par le bailleur ne correspond pas au résultat, il y a erreur — et le trop-perçu est récupérable.
Vous êtes bailleur : comment appliquer la révision sans la perdre
La règle que presque tous les bailleurs ignorent : la prescription annuelle glissante
C’est la règle la plus importante — et la plus mal connue. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, si le bailleur n’a pas manifesté sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant la date de révision prévue au bail, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée (art. 7-1, al. 2, loi du 6 juillet 1989).
Cette renonciation est définitive pour l’année concernée. Elle ne s’étend pas aux années suivantes : le bailleur peut parfaitement réclamer la révision de l’année N+1 même s’il a perdu celle de l’année N.
Concrètement : si la révision était due le 1er avril 2024, le bailleur avait jusqu’au 31 mars 2025 pour la demander. S’il ne s’est pas manifesté avant cette date, la révision 2024 est perdue — définitivement. Il peut encore demander la révision 2025 à compter du 1er avril 2025, mais il ne pourra pas « rattraper » la hausse perdue.
Autre conséquence pratique : si le bailleur formule sa demande en cours d’année (par exemple, la révision était due le 1er avril mais il ne la demande que le 1er octobre), la révision prend effet à la date de la demande — le 1er octobre — et n’est pas rétroactive au 1er avril. Il perd six mois de différentiel. La demande anticipée, au moins dans les jours qui suivent la date anniversaire, est donc fortement recommandée.
Ce que dit la loi versus ce qu’autorisent certaines cours d’appel : la question non tranchée de la reconstitution
Voici le point qui divise la jurisprudence et que presque aucun article ne traite honnêtement.
La question est la suivante : un bailleur qui a oublié de réviser pendant trois ou quatre ans peut-il, lorsqu’il se réveille, calculer la révision de l’année en cours comme si toutes les révisions précédentes avaient été correctement appliquées ? En d’autres termes, peut-il reconstruire fictivement le loyer depuis l’origine pour obtenir un loyer révisé plus élevé que le simple calcul année N sur N-1 ?
La lecture stricte de la loi ALUR dit non : le bailleur qui a laissé s’écouler l’année sans demander est réputé avoir renoncé. La révision de l’année en cours se calcule sur la base du loyer réellement perçu, pas sur la base d’un loyer théorique reconstitué.
Mais plusieurs cours d’appel ont jugé l’inverse, en s’appuyant sur la jurisprudence antérieure à ALUR selon laquelle la prescription quinquennale ne s’appliquait pas au processus d’indexation lui-même, mais seulement au paiement de l’arriéré. Le raisonnement : la clause d’indexation est un mode de calcul, et le bailleur qui ne peut plus réclamer les arriérés prescrits conserve néanmoins le droit de calculer le loyer futur comme si l’indexation avait été régulièrement appliquée (CA Aix-en-Provence, 15 juin 2017, n° 16-03155 ; CA Paris, 9 mai 2019, n° 17-14121 ; CA Rouen, 31 janv. 2019, n° 17-05966 ; CA Paris, 31 mars 2022, n° 19/17660 ; CA Amiens, 16 févr. 2023, n° 21/04626).
Mon opinion : la loi ALUR a clairement voulu couper court à cette logique, et l’esprit du texte exclut la reconstitution. Les arrêts des cours d’appel qui l’admettent s’appuient sur une jurisprudence désormais dépassée par la réforme de 2014. Je serais prudent avant d’opposer cette reconstitution à un locataire, car le risque de voir la demande rejetée — et de devoir rembourser l’excédent perçu — est réel.
Le conseil contre-intuitif : si vous êtes bailleur et que vous n’avez pas révisé depuis plusieurs années, ne tentez pas la reconstitution sans avoir préalablement consulté un avocat. Le montant en jeu est souvent faible, le risque de contentieux élevé, et la probabilité d’obtenir un jugement favorable sur la reconstitution incertaine. Mieux vaut appliquer la révision correcte sur la base du loyer réellement perçu, et veiller à ne plus laisser passer les échéances.
Comment notifier correctement le locataire
Aucun formalisme précis n’est imposé par la loi. La demande peut être adressée par courrier simple, par email si les parties ont convenu de ce mode de communication, ou par tout autre moyen permettant de prouver la manifestation de volonté du bailleur.
En pratique, l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception est fortement conseillé. En cas de litige sur la date de la demande ou sur son existence, le bailleur doit pouvoir prouver qu’il a agi dans le délai d’un an. En l’absence de preuve, le locataire qui conteste aura beau jeu de soutenir que la prescription est acquise.
La lettre doit indiquer : le nouveau montant du loyer, l’IRL utilisé (trimestre et valeur), l’IRL de référence de l’année précédente, et la date d’effet de la révision (date de la demande, non rétroactive).
Encadrement des loyers en zone tendue : la révision peut être bloquée par le plafond
Si le logement est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers au sens de la loi ELAN — Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, certaines communes d’Île-de-France — le loyer en cours ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Concrètement : même si la clause de révision est valide, le IRL est correct, et la notification est faite dans les délais, la révision ne peut pas conduire à un loyer dépassant le loyer de référence majoré applicable. Si le loyer est déjà au plafond ou près du plafond, l’augmentation IRL sera totalement ou partiellement absorbée.
Ce point crée une interaction directe entre la révision IRL et l’encadrement ELAN. Nous l’expliquons en détail dans notre article consacré à l’encadrement des loyers d’habitation à Paris.
DPE classé F ou G : la révision est totalement interdite depuis le 24 août 2022
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience (L. n° 2021-1104 du 22 août 2021), les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’aucune révision de loyer, que ce soit en cours de bail, au renouvellement, ou à la relocation.
Cette interdiction s’applique :
- Aux nouveaux baux conclus à compter du 24 août 2022, immédiatement.
- Aux baux en cours, progressivement, à compter de leur premier renouvellement ou de leur première reconduction tacite postérieure au 24 août 2022.
Si votre logement est classé G depuis le 1er janvier 2025, il est désormais considéré comme non décent et ne peut plus être mis en location lors du prochain renouvellement de bail. La révision du loyer d’un tel logement est donc doublement verrouillée.
La seule issue pour débloquer la révision est la réalisation de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre a minima la classe E, attestée par un nouveau DPE.
Si votre bailleur a appliqué une révision sur un logement classé F ou G alors que votre bail a été renouvelé ou reconduit après le 24 août 2022, cette révision est illégale et les sommes perçues sont remboursables.
Vous êtes locataire : comment vérifier et contester
Les erreurs les plus fréquentes dans un avis de révision
Plusieurs erreurs reviennent systématiquement dans les avis de révision mal rédigés :
Mauvais trimestre de référence : le bailleur utilise un trimestre différent de celui prévu au bail, ou un trimestre plus récent non encore publié à la date de révision. Comparez le trimestre mentionné dans l’avis avec celui inscrit dans votre bail.
Révision appliquée sur le loyer charges comprises : la formule s’applique au loyer hors charges. Si votre bail distingue loyer et provisions pour charges, vérifiez que le calcul porte uniquement sur la partie loyer.
Révision sans clause : si votre bail ne contient pas de clause de révision, ou si la clause est incomplète (emplacement de l’indice rayé, absence de mention de l’IRL), la révision est inopposable.
Notification hors délai : si le bailleur vous notifie une révision plus d’un an après la date anniversaire prévue au bail, la révision est prescrite pour l’année écoulée. Il peut réclamer la révision de l’année en cours, mais pas celle de l’année expirée — et la révision ne prend effet qu’à la date de la notification, sans rétroactivité.
Révision sur un logement DPE F ou G : si votre bail a été renouvelé ou reconduit tacitement après le 24 août 2022 et que votre logement est classé F ou G, toute révision est illégale.
Vérifier vous-même le calcul
Munis des éléments suivants, vous pouvez effectuer le calcul en quelques minutes :
- Le loyer hors charges mentionné dans votre bail à l’origine, et son montant au moment de la dernière révision.
- Le trimestre de référence indiqué dans votre bail (ou à défaut, le dernier IRL publié à la date de signature).
- Les valeurs de l’IRL pour ce trimestre à l’année N et à l’année N-1, disponibles sur le site de l’INSEE.
Appliquez la formule : Nouveau loyer = Loyer actuel × IRL(N) / IRL(N-1)
Si le montant notifié par votre bailleur est supérieur au résultat, la différence constitue un trop-perçu.
Le bailleur a appliqué une révision illégale : la répétition de l’indu
Si vous avez payé trop depuis plusieurs mois — révision sans clause, mauvais indice, logement DPE F/G, dépassement du loyer de référence majoré — vous pouvez en demander le remboursement.
La prescription applicable est trois ans à compter du jour où vous avez connaissance du trop-perçu (art. 7-1, al. 1er, loi du 6 juillet 1989). Ce délai est distinct de la prescription annuelle du bailleur pour réclamer la révision : ici c’est le locataire qui agit en remboursement, et le délai est de trois ans.
En cas de révision illégale, le bailleur doit rembourser les trop-perçus, ainsi que les intérêts au taux légal à compter de la demande (Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-24.396).
La procédure : adressez d’abord une lettre recommandée au bailleur exposant l’erreur et réclamant le remboursement des sommes indûment perçues, avec votre propre calcul en pièce jointe. Si aucune suite n’est donnée sous un mois, saisissez la Commission départementale de conciliation (CDC), puis le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent.
La réévaluation du loyer au renouvellement du bail : un mécanisme distinct
La révision IRL en cours de bail ne doit pas être confondue avec la réévaluation du loyer au renouvellement, prévue par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Ces deux mécanismes n’ont pas les mêmes conditions, les mêmes procédures ni les mêmes effets.
La révision IRL joue en cours de bail, annuellement, dans la limite de la variation de l’indice. La réévaluation au renouvellement permet au bailleur de proposer un loyer supérieur à celui du bail expiré, mais uniquement si ce loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage.
Condition : loyer manifestement sous-évalué
Le bailleur doit prouver que son loyer est manifestement inférieur aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, en termes de surface, de nombre de pièces, de standing, d’équipements et de localisation.
La notion de « manifestement sous-évalué » est appréciée souverainement par les juges du fond, et les divergences sont importantes. La CA Versailles a retenu qu’un écart de 13 % constituait une sous-évaluation manifeste (CA Versailles, 27 mars 2012, n° 10/09640), quand la CA Paris a jugé le contraire dans une situation similaire (CA Paris, 8 mars 2011, n° 09/09175). Les logements de comparaison doivent être soumis au même régime locatif — comparer un HLM à un bail de droit commun est prohibé (Cass. 3e civ., 24 mai 2017, n° 16-15.750). Les références doivent porter sur les trois dernières années précédant le renouvellement (Cass. 3e civ., 21 déc. 1993).
En zone soumise à l’encadrement ELAN, la réévaluation ne peut pas conduire à un loyer supérieur au loyer de référence minoré fixé par le préfet — et non au loyer de référence majoré. C’est une contrainte plus sévère que celle applicable à la révision IRL.
Procédure et délais impératifs
La proposition de renouvellement avec réévaluation doit être notifiée au locataire au moins six mois avant le terme du bail, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice. Elle doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions légales de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, mentionner le montant du loyer proposé et lister les références de loyers ayant servi à le déterminer.
À défaut de respecter l’un de ces éléments de forme, la notification est nulle — et le bail est renouvelé aux conditions antérieures.
Le locataire doit répondre au plus tard quatre mois avant la fin du bail. L’absence de réponse vaut refus.
CDC obligatoire avant le juge
En cas de désaccord sur la réévaluation, la saisine de la Commission départementale de conciliation est obligatoire avant de pouvoir porter le litige devant le juge. La CDC dispose de deux mois pour rendre son avis. Saisir le juge avant l’expiration de ce délai de deux mois rendrait la demande irrecevable (Cass. 3e civ., 13 déc. 2006, n° 05-20.761).
Le lissage de la hausse
Même si le bailleur obtient gain de cause, la hausse n’est pas immédiatement intégrale. Elle est lissée :
- Par tiers, sur trois ans, si la hausse est inférieure ou égale à 10 % du dernier loyer.
- Par sixième, sur six ans, si la hausse dépasse 10 % — et sur deux baux successifs si elle dépasse 10 % et que le nouveau bail est d’une durée inférieure à six ans.
Exemple : loyer avant renouvellement de 700 €, réévaluation proposée à 850 € (soit +150 € / +21,4 %). La hausse dépasse 10 % → elle est lissée par sixième : 25 € de hausse par an pendant six ans.
La majoration de loyer pour travaux d’amélioration : le troisième levier
En dehors de la révision IRL et de la réévaluation au renouvellement, il existe un troisième mécanisme d’augmentation du loyer en cours de bail : la majoration pour travaux d’amélioration, prévue par l’article 17-1, II de la loi du 6 juillet 1989.
Accord écrit préalable : condition absolue
La condition déterminante — et celle que la quasi-totalité des bailleurs rate — est l’accord écrit du locataire avant la réalisation des travaux. Cet accord doit prendre la forme d’une clause du bail ou d’un avenant, précisant la nature des travaux, leur coût estimé et le montant de l’augmentation de loyer convenue.
Aucun accord ne peut être valablement obtenu après coup. Un bailleur qui réalise des travaux sans avenant préalable, puis demande au locataire une hausse de loyer, se verra opposer un refus légitime — et n’aura aucun recours. Négociez et signez l’avenant avant de commencer les travaux.
Les conditions de fond
Pour que la majoration soit légalement possible :
Les travaux doivent constituer de véritables travaux d’amélioration — c’est-à-dire des travaux qui augmentent le confort, la performance énergétique ou les équipements du logement (pose d’un ascenseur, installation d’un système de chauffage performant, isolation thermique, double vitrage). Les travaux d’entretien courant, de réfection ou de peinture ne donnent aucun droit à révision.
Le coût des travaux doit représenter au moins 50 % d’une annuité de loyer. Si le loyer est de 900 € par mois, soit 10 800 € par an, les travaux doivent coûter au moins 5 400 €.
La hausse annuelle de loyer ne peut pas excéder 15 % du coût réel des travaux TTC. Elle ne peut pas non plus conduire à dépasser le loyer de référence majoré en zone encadrée.
Les logements classés F ou G ne peuvent pas bénéficier de ce mécanisme depuis le 1er janvier 2020.
Les cas litigieux en pratique
Le bailleur a appliqué la révision sur plusieurs années avec le mauvais trimestre
Il n’est pas rare de découvrir, en épluchant plusieurs années d’avis de révision, que le bailleur a systématiquement utilisé un trimestre de référence incorrect — souvent le trimestre le plus récent plutôt que celui prévu au bail. Chaque révision est alors légèrement surévaluée. Le trop-perçu cumulé peut représenter plusieurs centaines d’euros sur une longue période.
La prescription triennale du locataire s’applique : vous pouvez réclamer les trop-perçus des trois dernières années. Pour les années antérieures, le droit à remboursement est prescrit.
L’agence immobilière applique la révision mais ne transmet pas la notification dans les délais
En cas de gestion locative déléguée, la responsabilité de la notification incombe à l’agence. Si elle envoie la demande hors délai, la révision de l’année écoulée est perdue — et le propriétaire supporte la perte, avec un possible recours en responsabilité contre son gestionnaire pour faute de gestion.
Le bail prévoit une clause de révision mais fait référence à l’ICC
Pour les baux d’habitation signés avant le 10 février 2008, certains contrats prévoient encore une indexation sur l’ICC (indice du coût de la construction). Depuis le 10 février 2008, l’IRL est le seul indice applicable aux baux d’habitation — l’ICC ne peut plus servir de référence. Les révisions antérieures au 10 février 2008 restent calculées selon l’ancien indice ; toutes celles postérieures à cette date doivent utiliser l’IRL.
Un bailleur qui continue à réviser sur la base de l’ICC depuis 2008 commet une erreur — généralement à son désavantage car l’ICC et l’IRL ne varient pas de façon identique.
La clause prévoit que la révision ne joue qu’à la hausse
Techniquement, la clause d’indexation doit permettre une variation à la hausse comme à la baisse. Une clause écartant toute réciprocité fausse le jeu normal de l’indexation et peut être réputée non-écrite. En pratique, l’IRL n’a pas baissé depuis des années — mais si l’indice devait reculer, un bailleur tentant de bloquer la baisse s’exposerait à une contestation fondée.
Ce qu’il faut retenir
La révision du loyer d’habitation est strictement encadrée et ses pièges sont nombreux, dans les deux sens. Le bailleur qui ne notifie pas dans l’année perd définitivement sa hausse. Le locataire qui paye sans vérifier finance parfois des révisions illicites depuis des années.
Les trois règles à maîtriser absolument :
La clause de révision est une condition d’existence, pas une formalité — sans elle, aucune hausse n’est possible pendant toute la durée du bail.
La prescription annuelle glissante est impitoyable pour le bailleur — un an pour agir, pas un jour de plus.
La révision ne s’applique qu’au loyer hors charges, jamais au total loyer + provisions.
Pour les locataires souhaitant vérifier si leur loyer respecte également les plafonds de l’encadrement ELAN, consultez notre article sur l’encadrement des loyers entre deux locataires et notre article sur la façon de faire baisser son loyer.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
