Pré-état daté, état daté : anatomie d’une arnaque

L’avènement du pré-état daté à la suite de l’encadrement du prix de l’état daté

Avant que n’apparaisse le « pré-état daté », il n’y avait que l’ « état daté ».

Compte tenu des nombreux abus par les syndics de copropriété, l’Etat est intervenu et a réglementé son tarif en le fixant au maximum à 380 €.

Les syndics ont alors trouvé la parade : ils ont créé un nouveau document, qu’ils ont appelé « pré-état daté », avec l’avantage que ce document, n’ayant aucune existence légale, n’avait donc aucune limite de prix.

Les syndics ont par conséquent trouvé dans cet « pré-état daté » une nouvelle source de revenus à prix libre.

Etat daté, le seul document obligatoire

Lors de la vente d’un lot de copropriété, le syndic doit fournir au notaire un état daté de moins d’1 mois à la date de la signature de l’acte.

Ce document fait le bilan des charges liées au lot et des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés de charges par exemple).

Face aux tarifs pratiqués par certains syndics professionnels, qui pouvaient atteindre jusqu’à 1 000 euros, les pouvoirs publics ont plafonné le tarif de l’état-daté à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 (décret du 21.02.2020).

Comme toujours, le « maximum » de 380 euros est devenu en réalité le tarif unique sur lequel tous les syndics se sont alignés, à la baisse mais aussi à la hausse pour les syndics qui jouaient alors jusque là le jeu d’une facturation raisonnée.

Le pré-état daté : un document sans aucune existence légale

Le pré-état daté n’a aucune existence légale.

Pour se justifier, les cabinets de syndic indiquent que cette exigence émane des notaires et/ou des agents immobiliers, qui imposent que les informations fournies avant la promesse de vente soient établies par le syndic professionnel et certifiées conformes.

Le pré-état daté est un document de quelques pages qui donne plus succinctement des éléments essentiels sur la santé financière de la copropriété et sur celle du vendeur au sein de cette copropriété.

Cela permet au candidat acquéreur de savoir si celui-ci est à jour de ses charges de copropriété et du paiement des travaux. En cas de dette, la pratique veut que le syndic se paie sur le montant de la transaction remis au vendeur.

Le pré-état daté doit également donner des informations qui concernent la copropriété dans son ensemble, notamment si le syndic des copropriétaires a des débiteurs comme des copropriétaires indélicats qui ne paient plus leurs charges.

Comment ne pas payer le pré état daté ?

Rien n’empêche le vendeur de transmettre lui-même à son notaire les informations contenues dans le « pré-état daté », car il s’agit de documents qu’il possède déjà ou qui sont disponibles sur l’extranet de la copropriété.

Il y a néanmoins un travail de recherche de l’information et de synthèse, c’est à dire une prestation intellectuelle à réaliser.

Et la loi ALUR ?

Certains auteurs avancent à tort que la loi ALUR a consacré le « pré-état daté ». Il n’en est rien et vous remarquerez que ces « auteurs » ne citent d’ailleurs par le prétendu article pertinent de la loi ALUR.

Quelles informations le vendeur doit-il remettre à l’acheteur au moment de la promesse ?

Ces informations sont prévues à l Article L721-2 – Code de la construction et de l’habitation :

1. Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
   • a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
   • b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
   • c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;
2. 2° Les informations financières suivantes :
   • a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
   • b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
   • c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
   • d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
3. 3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
4. 4° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
5. 5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 731-1 ;
6. 6° Le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
7. 7° A défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée s’il a été élaboré.

A noter :

• Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
• Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.
• Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;
• III. – Lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 7° du II sont joints au projet d’acte authentique de vente notifié ou remis à l’acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l’article L. 271-1. Les dispositions des quatre derniers alinéas du II sont applicables au présent III.

Qui doit payer le coût ?

Toutes ces informations sont accessibles par le copropriétaire. Il revient donc au Notaire de les demander au copropriétaire et de les traiter ensuite.

Néanmoins, pour gagner du temps, le Notaira va avoir tendance à « sous-traiter » cette tâche à un tiers qui est le syndic de copropriété.

Il appartient néanmoins au Notaire, qui perçoit un tarif réglementé (bien payé !) de prendre à sa charge personnelle cette sous-traitance.

Si le Notaire se mettait à sous-traiter une partie de la rédaction de son acte (par exemple une clause particulière), le raisonnement serait le même : son obligation générale d’assurer l’acte de vente en entier et son efficacité sont pris en compte dans l’établissement de son tarif réglementé.

Rien n’empêche le Notaire de donner la mission d’établir le « pré-état daté » à son clerc sur la base des informations disponibles sur l’intranet.

Le Vendeur n’a pas à en supporter un coût additionnel.

Ma proposition

• Ne pas parler de pré-état daté mais de « documents d’information du Bénéficiaire de la promesse de vente (article 721-2 CCH)« 

Réponse ministérielle à la question écrite n° 1324

On y apprend que :

• « Le « pré-état daté » constitue une pratique qui ne répond à aucune exigence législative ou règlementaire »
• « Le vendeur n’est pas contraint de solliciter le syndic aux fins d’établissement d’un pré-état daté »
• Les informations que le vendeur doit communiquer au Notaire sont toutes librement accessibles sur l’extranet sans que le syndic n’ait besoin d’être sollicité

Question :

« Mme Françoise Buffet attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur la facturation du pré-état daté lors d’une transaction immobilière au sein d’une copropriété. Instauré par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi « ALUR » de 2014, le pré-état daté a pour objectif de mieux informer l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien au sein d’une copropriété. Toutefois, il ne fait pas partie de la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération spécifique pour le syndic en application du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. De nombreux syndics facturent pourtant le pré-état daté au même titre que l’état-daté, qui lui est encadré par la loi. En l’absence d’un décret encadrant concrètement cette pratique, aucune sanction n’est intervenue contre les syndics concernant la facturation du pré état-daté. Elle souhaite lui demander les mesures envisagées afin de lutter contre ces dérives et, notamment, si elle envisage d’encadrer par un décret la facturation du pré-état daté. »

Réponse:

« La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a eu pour objectif de mieux informer l’acquéreur d’un lot de copropriété sur la situation financière, juridique et technique de la copropriété afin qu’il puisse s’engager en toute connaissance de cause. En ce sens, l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le copropriétaire vendeur doit remettre à l’acquéreur, au plus tard au jour de la promesse de vente, une liste de documents et informations relative à la copropriété. Au nombre de ces documents figurent les informations financières (montant des charges courantes, sommes éventuellement dues par l’acquéreur, état global des impayés…). Celles-ci peuvent être transmises par le syndic au travers d’un document appelé « pré-état daté ». Ce document ne figure pas dans la liste des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération spécifique pour le syndic, tel qu’il est prévu au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. La facturation du « pré-état daté » constitue une pratique qui ne répond à aucune exigence législative ou règlementaire et peut soulever des interrogations légitimes quant à son coût. Conscient de cette problématique, les pouvoirs publics ont limité la liste des informations financières à transmettre à l’acquéreur. L’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs a ainsi procédé à la suppression de la mention des sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur, à la limitation de la transmission des données financières au dernier exercice clos et elle a mis fin à l’obligation de fourniture de documents financiers. Par ailleurs, la loi ALUR a instauré l’obligation pour les syndics de mettre en place un extranet sécurisé afin que chaque copropriétaire puisse avoir accès aux pièces de la copropriété. En outre, l’article 2 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne est venu compléter cette disposition en prévoyant une liste minimale de documents mis en ligne par le syndic sur l’espace en ligne sécurisé de la copropriété. Au nombre de ces documents figurent les informations financières à transmettre à l’acquéreur en cas de cession. Les différentes mesures permettent donc au vendeur de satisfaire à son obligation d’information. Le vendeur n’est pas contraint de solliciter le syndic aux fins d’établissement d’un pré-état daté. Il n’est donc pas envisagé à ce jour d’encadrer sa facturation. »