Vous vendez votre lot. Le syndic vous adresse une facture : 380 € pour l’état daté — c’est le plafond légal — puis, juste en dessous, une seconde ligne. « Prestations supplémentaires », « pré-état daté », « pack mutation » : 60, 200, parfois 400 € de plus. Le notaire vous dit que ces documents sont nécessaires. L’agent immobilier aussi. Et comme la signature approche et que vous ne voulez pas la bloquer pour quelques centaines d’euros, vous signez le devis et vous payez.
C’est exactement le calcul sur lequel repose cette facturation. Et le plus révélateur, c’est que les syndics l’écrivent eux-mêmes : sur le propre devis de certains réseaux, une note en bas de page reconnaît noir sur blanc que ces prestations sont « non obligatoires », que les mêmes documents « sont disponibles gratuitement depuis votre extranet ou dans votre dernière convocation d’assemblée générale », et que le vendeur qui souhaite les établir lui-même « n’a pas besoin de retourner ce devis signé ». L’aveu est dans le document.
La vraie question n’est donc pas de savoir comment payer un peu moins. C’est de comprendre pourquoi l’on vous fait payer un travail que, pour l’essentiel, vous pouvez fournir vous-même — et que le notaire, déjà rémunéré par un tarif réglementé pour mener la vente de bout en bout, devrait assumer. Voici ce que la loi impose réellement, ce qu’elle n’impose pas, et comment obtenir l’état daté comme le pré-état daté au juste prix, y compris dans l’urgence, quand le syndic ne répond plus.
État daté et pré-état daté : deux documents qu’on confond à dessein
La confusion entre les deux documents n’est pas un hasard : elle est entretenue, parce qu’elle permet de faire payer le second au prix fort en s’abritant derrière l’obligation attachée au premier.
L’état daté est le seul document obligatoire. Lors de la vente d’un lot, le syndic doit fournir au notaire un état daté de moins d’un mois à la date de la signature de l’acte authentique. Son contenu est fixé par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 : il se compose de trois parties — les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dont le syndicat pourrait lui être redevable, et les sommes qui incomberont à l’acquéreur — complétées, en annexe, par la quote-part du lot dans le budget prévisionnel et les dépenses hors budget des deux derniers exercices, ainsi que l’état des procédures en cours impliquant le syndicat. C’est un document que seul le syndic peut établir : il engage les comptes du syndicat à une date donnée et sert à liquider la répartition des charges entre vendeur et acquéreur.
Face à des tarifs qui atteignaient parfois 1 000 euros, l’État a plafonné le prix de l’état daté à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 (décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris pour l’application de l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965). Comme souvent, ce maximum est devenu le tarif unique : les syndics qui facturaient raisonnablement se sont alignés à la hausse, les autres à la baisse. Et le plafond ne bougera pas de sitôt : saisi par des chambres professionnelles qui le jugeaient trop bas, le Conseil d’État a maintenu les 380 € (Conseil d’État, 9e ch., 17 mars 2026, n° 499299), en relevant qu’un état daté représente, selon l’Autorité de la concurrence, une heure de travail en moyenne — là où les syndics revendiquaient plus de trois heures.
Le pré-état daté, lui, se transmet en amont, avant la signature du compromis. C’est un document de quelques pages qui résume la situation financière du lot et de la copropriété, pour permettre au candidat acquéreur de savoir notamment si le vendeur est à jour de ses charges. Et c’est là que tout se joue : ce document n’a aucune existence légale, donc aucun plafond de prix. L’addition grimpe vite : une enquête de l’association 60 Millions de consommateurs a chiffré la facture moyenne — pré-état daté et état daté cumulés — à plus de 600 €, soit largement au-delà du seul plafond légal.
Le pré-état daté n’existe pas juridiquement
Le pré-état daté est une invention des syndics. Aucun texte ne le crée, ne le nomme, ni n’en impose l’établissement par un professionnel. Pour se justifier, les cabinets affirment que l’exigence émane des notaires ou des agents immobiliers, qui voudraient des informations « certifiées conformes » par le syndic avant la promesse. C’est une présentation commode, mais juridiquement infondée.
Certains auteurs avancent que la loi ALUR aurait consacré le pré-état daté. Il n’en est rien — et vous remarquerez qu’ils ne citent jamais l’article précis qui le ferait, pour cause : il n’existe pas. Ce que la loi ALUR a réellement créé, c’est une obligation d’information de l’acquéreur, codifiée à l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation. La nuance est décisive : la loi impose que certaines informations soient remises à l’acheteur, pas qu’elles soient rédigées et certifiées par le syndic dans un document payant. Le point de départ des délais de réflexion et de rétractation de l’acquéreur court d’ailleurs à compter de la remise de ces informations (article L. 721-3 du CCH), quel qu’en soit le support.
La position des pouvoirs publics est sans ambiguïté. Interrogé sur la nécessité d’encadrer la facturation du pré-état daté, le ministère du Logement a répondu que la facturation de ce document « constitue une pratique qui ne répond à aucune exigence législative ou règlementaire » et que « le vendeur n’est pas contraint de solliciter le syndic aux fins d’établissement d’un pré-état daté », les informations étant librement accessibles sur l’extranet de la copropriété (Rép. min. n° 1324 : JOAN 23 déc. 2025, p. 10611 ; Constr.-Urb. n° 2, févr. 2026, alerte 21). Le pré-état daté ne figure pas davantage dans la liste limitative des prestations particulières que le syndic peut facturer en sus de son forfait, fixée par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
Le bon réflexe, du reste, est terminologique : cessez de parler de « pré-état daté » pour parler des « documents et informations de l’article L. 721-2 du CCH ». Nommer correctement la chose, c’est déjà désarmer la facturation.
Au fond, c’est au notaire de réunir ces pièces, pas au syndic de les facturer
Voici le point que l’on ne vous dira ni au syndic, ni à l’étude. Le notaire estime le pré-état daté indispensable, puis refuse de le constituer lui-même et laisse le syndic vous le facturer. Or le notaire perçoit un tarif réglementé qui rémunère la sécurisation et la rédaction de l’acte de bout en bout. Récupérer auprès du vendeur, et synthétiser, des informations que celui-ci détient ou peut télécharger gratuitement relève, à nos yeux, de cette mission. Rien ne justifie en principe que ce soit le syndic qui établisse — et facture — un document que le vendeur peut fournir.
Poussez la logique inverse et vous en mesurez l’absurdité : si l’on admet que le notaire peut sous-traiter et faire facturer au client la collecte des pièces, alors demain il sous-traitera la rédaction d’une clause particulière ou une recherche juridique, et vous la facturera en supplément. Ce n’est pas l’objet du tarif réglementé. Le notaire doit gérer la vente de A à Z ; avec les informations communiquées par le propriétaire, il est parfaitement en mesure d’établir lui-même la synthèse exigée à la promesse.
Et l’argument financier achève la démonstration. L’Autorité de la concurrence, reprise par le Conseil d’État, a chiffré l’établissement d’un état daté à environ une heure de travail. Le professionnel — syndic ou notaire — qui refuse d’absorber cette heure refuse, en réalité, de consacrer soixante minutes au dossier de son client tout en étant payé pour le mener à bien. Ce sont des pratiques qu’il faut nommer pour ce qu’elles sont : un transfert de coût injustifié.
Il faut toutefois être précis, car la situation des deux documents n’est pas identique. Pour le pré-état daté et les informations de l’article L. 721-2, l’argument est sans réplique : aucun texte n’impose ce document, le vendeur peut le constituer, le notaire peut le compiler. Pour l’état daté « officiel » remis avant l’acte authentique, les textes (article 5 du décret de 1967) en réservent l’établissement au syndic et autorisent sa facturation plafonnée : on ne peut pas, en l’état du droit, contraindre le notaire à le rédiger à sa place. Mais le principe même de ce monopole payant — sur un document qui demande une heure et dont les données brutes doivent déjà figurer gratuitement sur l’extranet — reste une anomalie qu’aucune nécessité technique ne commande.
S’y ajoute un conflit d’intérêts structurel. Le syndic est à la fois le détenteur des données et le facturier du document qui les met en forme. Lorsque l’agence cumule les fonctions de syndic et de mandataire du vendeur, elle établit parfois le pré-état daté de façon systématique et le facture sans commande préalable — une pratique qui peut relever du contrôle de la DGCCRF.
Le syndic peut-il facturer le pré-état daté ?
Non, sauf si vous le lui avez expressément demandé. Le pré-état daté n’est pas une prestation obligatoire ; il ne figure pas dans la liste limitative des prestations particulières du décret du 26 mars 2015. Le syndic ne peut donc le facturer que si vous avez signé un devis ou une commande, ou si le contrat de syndic le prévoit comme prestation incluse — auquel cas aucun supplément n’est dû.
Avant de payer quoi que ce soit, vérifiez donc deux choses dans le contrat de syndic voté en assemblée : la prestation y est-elle listée, et à quel montant ? Si elle ne l’est pas, ou si le montant facturé diffère de celui voté, la facturation est contestable.
Méfiez-vous surtout de la « demande de prestations supplémentaires à l’état daté » qui fleurit chez les grands réseaux. Le mécanisme est toujours le même : le devis facture les 380 € de l’état daté réglementaire, puis ajoute une ligne distincte — souvent 60 € — pour l’« actualisation de l’état des impayés », l’« actualisation de la dette fournisseurs » ou des « renseignements complémentaires relatifs au syndic », présentés comme « transmis lors du pré-état daté ». Or ces données sont précisément celles de l’article L. 721-2, disponibles gratuitement sur l’extranet — les notes de bas de page de ces devis le reconnaissent expressément. Et leur actualisation relève de l’établissement d’un état daté à jour : un état daté doit, par nature, être récent, de sorte que sa mise à jour ne peut donner lieu à une rémunération distincte de celle, plafonnée à 380 €, de son établissement. Facturer cette « actualisation » en sus revient à contourner le plafond.
Le piège se referme presque toujours au même endroit : la signature. Le syndic vous adresse un « devis pour le pré-état daté » — l’habillage change, le mécanisme non. En le signant, vous transformez une prestation que rien ne vous obligeait à commander en une prestation que vous avez expressément demandée, donc due. Ne signez pas ce devis. Une fois votre signature apposée, la contestation devient nettement plus difficile, car vous avez contractuellement accepté le service. Le bon moment pour refuser, c’est avant — pas après.
Comment réunir vous-même les informations, gratuitement, sans le syndic
Rien n’empêche le vendeur de transmettre lui-même au notaire les informations contenues dans le pré-état daté : il s’agit de documents qu’il possède déjà ou qui sont disponibles, gratuitement, sur l’extranet de la copropriété. Il reste un travail de collecte et de synthèse — une prestation intellectuelle réelle —, mais qui ne justifie aucune facturation par le syndic.
Le pré-état daté n’a pas de forme imposée, mais le notaire le refusera s’il est incomplet ou mal renseigné. La méthode la plus sûre consiste à reprendre, une à une, les rubriques de l’article L. 721-2 et à aller chercher chaque information à sa source exacte. Retenez une règle d’or avant de commencer : les montants à reporter sont ceux que vous avez personnellement payés sur les deux derniers exercices clos, tels qu’arrêtés par la dernière assemblée d’approbation des comptes — et non le budget global de la copropriété ni les provisions du trimestre en cours. C’est ce que dit le texte, et confondre les deux est l’erreur la plus fréquente.
Où trouver chaque information, et ce qu’il ne faut pas prendre
| Information exigée (article L. 721-2) | Où la trouver précisément | À ne pas prendre |
|---|---|---|
| Fiche synthétique de la copropriété (1° a) | Extranet, onglet documents de la copropriété — le syndic la met à jour chaque année | Ne pas la confondre avec le carnet d’entretien ; ne pas la reconstituer si elle existe déjà |
| Règlement de copropriété et état descriptif de division (1° b) | Votre acte d’achat, ou l’extranet | N’y joindre que les modificatifs publiés, jamais un projet de modification non publié |
| PV des trois dernières assemblées générales (1° c) | Extranet, ou vos convocations reçues par recommandé, avec leurs annexes | Ne pas se limiter au dernier PV : il en faut trois ; ne pas joindre un projet de PV non encore approuvé |
| Charges courantes et hors budget payées par vous, deux derniers exercices clos (2° a) | Vos décomptes individuels annuels de régularisation, annexés à la convocation de l’AG qui a approuvé les comptes | Ne pas recopier le budget global de la copropriété : on demande les charges que vous avez personnellement supportées sur ces exercices, pas le budget total |
| Sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur (2° b) | Les appels à venir : provision du trimestre en cours et échéances de travaux votés non encore réglées, dans vos derniers appels de fonds | Ne pas y inscrire ce que vous devez, vous : il s’agit de ce que l’acheteur aura à payer après la vente |
| État global des impayés du syndicat et dette fournisseurs (2° c) | Les annexes comptables jointes à la dernière AG d’approbation des comptes, ou la fiche synthétique | Ne pas confondre avec votre situation personnelle ; ne pas inscrire « 0 » par confort : reprenez le chiffre des annexes |
| Fonds de travaux : part rattachée au lot et dernière cotisation versée (2° d) | Les annexes comptables et vos appels de fonds « fonds de travaux » | Prendre la part de votre lot, pas le montant global du fonds ; « néant » si la copropriété n’a pas de fonds de travaux |
| Carnet d’entretien (3°) | Extranet | Document de suivi de l’immeuble : ne pas le confondre avec les diagnostics techniques |
| Notice d’information (4°), conclusions du DTG (5°), PPT ou son projet (6° et 7°) | Notice type ; DTG et PPT uniquement s’ils ont été réalisés ou adoptés | Ne jamais inventer un DTG ou un PPT inexistant : si la copropriété n’en a pas, mentionnez-le |
Les erreurs qui font rejeter le document, ou qui engagent votre responsabilité
- N’inventez jamais un chiffre. Si une donnée ne figure pas dans vos pièces, ne la devinez pas : reprenez-la des annexes comptables, ou laissez la rubrique à compléter et signalez-la au notaire. N’inscrivez « néant » que lorsque la donnée est réellement nulle — aucun fonds de travaux, aucune procédure en cours, aucun impayé. Un pré-état daté faux engage votre responsabilité ; un pré-état daté incomplet mais signalé, non.
- Ne confondez pas vos charges avec le budget de la copropriété. On vous demande les charges — courantes et hors budget — que vous avez personnellement payées sur les deux derniers exercices clos, pas le budget global de la copropriété ni les provisions du trimestre en cours.
- Ne confondez pas votre situation et celle de la copropriété. « Êtes-vous à jour de vos charges ? » et « quel est l’état global des impayés du syndicat ? » sont deux rubriques distinctes : un syndicat endetté n’implique pas que vous le soyez, et inversement.
- Ne recopiez pas le contenu de l’état daté dans le pré-état daté. Le solde de compte arrêté à la date de l’acte, la reconstitution des avances, les provisions non encore exigibles relèvent de l’état daté établi par le syndic à la vente — pas du pré-état daté remis à la promesse. Deux documents, deux moments.
- Pour l’état daté lui-même, vous ne rédigez rien : vous vérifiez. Contrôlez qu’il ne dépasse pas 380 €, qu’il n’est facturé qu’une fois pour la mutation, et que ses chiffres se réconcilient avec vos propres décomptes. Un montant que vous ne pouvez pas justifier ne se valide pas : demandez la pièce qui le fonde.
L’essentiel de ces documents est disponible en téléchargement sur l’extranet sécurisé de la copropriété. Depuis la loi ALUR, complétée par la loi ELAN, le syndic professionnel a l’obligation de mettre en place cet espace en ligne, et le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 fixe la liste minimale des documents qui doivent y figurer. Son article 2 est décisif : il met à la seule disposition de chaque copropriétaire, dans son espace individuel, son compte arrêté après approbation des comptes, le montant des charges courantes et hors budget qu’il a payées sur les deux derniers exercices clos, la part du fonds de travaux rattachée à son lot et ses avis d’appel de fonds des trois dernières années — c’est-à-dire, presque mot pour mot, les informations financières exigées à la vente par l’article L. 721-2. Le syndic ne peut pas vous facturer la simple consultation ou le téléchargement de ces pièces : elles sont à votre disposition.
A quels documents le copropriétaire a-t-il accès ?
Si certaines pièces vous manquent — typiquement une convocation d’AG perdue, qui contient des annexes précieuses —, vous pouvez les réclamer au syndic : il est tenu de vous communiquer les procès-verbaux d’assemblée générale et le règlement de copropriété. Une fois les pièces réunies, vous les remettez à votre notaire, qui se charge de la synthèse et de l’annexion au compromis. C’est d’ailleurs son rôle, comme on l’a vu : rien ne lui interdit de confier à son clerc l’établissement de cette synthèse à partir des informations disponibles, et le vendeur n’a pas à en supporter un coût additionnel.
Un point d’honnêteté, toutefois : en compilant vous-même ces informations, vous en assumez l’exactitude. Soyez exhaustif, en particulier sur les impayés et sur les travaux votés mais non encore commencés. Une information financière fausse ou incomplète transmise à l’acquéreur peut, après la vente, lui ouvrir un recours pour défaut d’information ou vice du consentement — et permettre de remettre la vente en cause ou d’en réclamer une réduction de prix. Faire soi-même, oui ; bâcler, non. C’est ce qui justifie de faire relire le dossier par le notaire avant signature.
Ce que prévoit l’article L. 721-2 du CCH
Pour ceux qui veulent la lettre du texte, voici les informations que le vendeur doit remettre à l’acquéreur, au plus tard au jour de la promesse de vente, telles que prévues par l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation :
1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ; c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ; 2° Les informations financières suivantes : a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ; c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ; 3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ; 4° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ; 5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 731-1 ; 6° Le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ; 7° A défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée s’il a été élaboré.
Le texte précise que les informations mentionnées aux a, c et d du 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes précédant la signature de la promesse, et que, lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’une promesse, ces documents sont joints au projet d’acte notifié à l’acquéreur. Il prévoit aussi des dispenses : les documents des 1° et 3° à 7° ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété, ni en cas de cession d’un simple lot annexe (cave, parking, débarras…) ; et pour les petites copropriétés relevant de l’article 14-3 de la loi de 1965, les informations financières des b et c du 2° ne sont pas exigées. Nulle part, en revanche, le texte ne mentionne un « pré-état daté », ni n’impose qu’il soit établi par le syndic.
L’état daté à 380 € : peut-on l’éviter ?
Non. Contrairement au pré-état daté, l’état daté intervenant au moment de l’acte authentique est un monopole du syndic. Le notaire l’exige avant la signature, et vous ne pouvez pas l’établir vous-même : il certifie les comptes du syndicat à une date précise. La seule protection est le plafond de 380 € TTC, que le Conseil d’État vient de confirmer, et la possibilité de contester tout dépassement.
Il existe une exception, à connaître : en cas de vente forcée par adjudication, le coût de l’état daté n’est pas imputable au copropriétaire saisi (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-15.633). La Cour de cassation déduit de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L. 322-9 du code des procédures civiles d’exécution que, l’adjudicataire payant les frais de la vente, l’imputation au copropriétaire vendeur ne joue pas. La règle vise la vente conventionnelle, pas le transfert judiciaire.
Vérifiez aussi le nombre de lots facturés. Le plafond joue par mutation, pas par lot : si vous vendez votre appartement avec sa cave et son parking dans le même acte, le syndic ne peut facturer qu’un seul état daté à 380 €, quel que soit le nombre de lots concernés par cette mutation. Une facture de 380 € multipliée par le nombre de lots est illégale.
Surveillez aussi la double facturation. L’état daté et le pré-état daté sont, pour l’essentiel, le même document arrêté à deux dates différentes. Lorsque le syndic vous a déjà fait payer un pré-état daté, puis vous facture l’état daté quelques semaines plus tard, demandez l’imputation du premier versement sur le second : vous ne devez pas payer deux fois la même synthèse.
En urgence : quand le syndic ne répond pas ou ne peut pas l’envoyer
C’est la situation la plus stressante : la signature est calée, le notaire réclame l’état daté, et le syndic ne le délivre pas — parce qu’il attend le paiement, parce qu’il est débordé, ou parce qu’il invoque une indisponibilité technique de son extranet ou de son informatique. Le vendeur a le sentiment d’être pris en otage. Il ne l’est pas.
D’abord, le pré-état daté et les informations de l’article L. 721-2 ne dépendent pas du syndic : téléchargez-les vous-même sur l’extranet, ou reprenez-les dans vos trois dernières convocations d’assemblée générale, et transmettez-les directement au notaire. Une indisponibilité du syndic ne doit pas bloquer cette partie-là.
Ensuite, lorsque le syndic s’est engagé par devis à délivrer les documents sous un délai déterminé, ce délai l’engage : une panne de son côté est son problème, pas le vôtre, et le retard qui en résulte peut, s’il fait échouer ou repousser la vente, fonder une demande de réparation contre lui.
Reste l’état daté officiel, que le syndic seul peut établir. Si le blocage persiste, le notaire n’est pas démuni. Il peut mettre le syndic en demeure de délivrer l’état daté sous un bref délai. À défaut de réponse, il peut signer en actant l’absence de l’état daté, puis notifier la mutation au syndic : celui-ci dispose alors de quinze jours pour former opposition au versement du prix de vente afin de récupérer les sommes dues par le vendeur (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic qui reste silencieux et ne forme pas opposition perd le bénéfice de cette garantie : il ne pourra plus rien réclamer sur le prix. La contrepartie, à connaître : le solde du prix peut être consigné le temps de ce délai de quinze jours. C’est précisément parce que le notaire dispose de ce levier que sa réticence à faire le travail, sous prétexte qu’il manque un document, n’est pas tenable.
Un dernier piège, plus retors, mérite d’être anticipé. Pour signer sereinement, le notaire s’appuie sur un certificat du syndic, daté de moins d’un mois, attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat (article 20 I de la loi du 10 juillet 1965). Or, dès lors qu’un syndic a inscrit au compte du vendeur une facture — fût-elle contestée, voire illégale —, il peut refuser de délivrer ce certificat au motif qu’une « dette » subsiste, et bloquer ainsi la vente ; certains préfèrent même laisser courir une dette pour facturer ensuite l’opposition. La parade est d’anticiper : réglez à leur échéance toutes les sommes réellement dues — provisions de charges, fonds de travaux, appels de travaux votés —, sans attendre l’appel s’il tarde, quitte à récupérer un éventuel trop-perçu après la vente. Un compte à zéro prive le syndic de tout prétexte.
Que faire si le syndic facture quand même
Si le syndic refuse de transmettre les informations sans paiement préalable, ou facture un pré-état daté que vous n’avez pas commandé, adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez-y trois points : l’absence de toute obligation légale d’établir un pré-état daté, l’inexistence de cette prestation dans la liste limitative du décret du 26 mars 2015, et le plafonnement de l’état daté à 380 €. Demandez le remboursement ou, à défaut, l’imputation de la somme sur l’état daté définitif. Si la somme a été prélevée sans devis préalable signé — notamment lorsque l’agence cumule syndic et transaction —, la pratique peut en outre être discutée sur le terrain de la pratique commerciale trompeuse et signalée à la DGCCRF.
Pour appuyer la démarche, vous pouvez saisir le conseil syndical, qui contrôle la facturation du syndic, puis, en cas de blocage, le médiateur de la consommation dont relève le syndic, ou une association de défense des consommateurs ou de copropriétaires.
Si la facturation abusive vous a causé un préjudice réel — retard de signature, frais de prêt relais, perte d’un acquéreur —, le débat ne se limite plus au remboursement : il peut porter sur la réparation du dommage et, le cas échéant, sur la responsabilité du notaire qui aurait relayé sans vérification une facturation indue. Encore faut-il chiffrer précisément le préjudice et établir le lien avec le comportement en cause.
Questions fréquentes
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Non. Ce qui est obligatoire, c’est la remise à l’acquéreur des informations et documents listés à l’article L. 721-2 du CCH, au plus tard au jour de la promesse de vente. Le « pré-état daté » n’est qu’une manière, payante, de fournir ces informations via le syndic. Le vendeur peut les transmettre lui-même, gratuitement.
Le notaire peut-il refuser de signer la vente sans pré-état daté ?
Le notaire peut exiger que les informations de l’article L. 721-2 soient réunies, car leur remise conditionne le délai de rétractation de l’acquéreur. Mais il ne peut pas exiger qu’elles prennent la forme d’un « pré-état daté » payant établi par le syndic : vous pouvez les lui fournir vous-même, à charge pour lui de les intégrer à l’acte.
Que faire si le syndic ne peut pas envoyer l’état daté à temps ?
Transmettez sans attendre au notaire les pièces accessibles sur votre extranet. Pour l’état daté officiel, le notaire peut mettre le syndic en demeure, puis signer en actant son absence et notifier la mutation : le syndic qui ne forme pas opposition dans les quinze jours perd tout droit à se faire payer sur le prix.
L’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble : faut-il quand même tout fournir ?
Non, pas l’intégralité. Lorsque l’acquéreur possède déjà au moins un lot dans la même copropriété, plusieurs pièces — notamment le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et la notice d’information — ne sont pas exigées, puisqu’il en dispose déjà. Les informations financières propres au lot vendu, elles, restent dues.
Le syndic bénévole peut-il facturer ce document ?
Non. Le syndic bénévole assure la transparence de la copropriété au titre de sa mission : il doit transmettre au vendeur les informations nécessaires (comptes, charges, travaux votés) sans facturer de prestation distincte.
Ce que la règle ne dit pas
Le principe est clair : le pré-état daté n’est pas obligatoire et vous pouvez l’établir gratuitement ; l’état daté est plafonné à 380 € et tout ce qu’on facture autour est juridiquement fragile. Mais la décision de refuser une facturation, de contester un prélèvement déjà opéré ou de débloquer une vente quand le syndic ne répond plus dépend de votre situation concrète — du contrat de syndic, du calendrier de la vente, de l’état de vos comptes, de ce que le notaire a déjà accepté ou non d’annexer. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
