Vous avez réuni deux appartements, divisé un lot, acheté un bout de palier ou les combles au-dessus de chez vous, et l’on vous dit qu’il faut « un modificatif ». Vous avez versé une provision à un notaire, et depuis huit mois rien ne bouge. Ou il a refusé net. Ou il a annoncé 3 000 € pour un acte de trois pages, sans expliquer pourquoi.
Le modificatif de copropriété est l’acte le moins rentable du tarif des notaires et l’un de ceux qui engagent le plus leur responsabilité. Cette combinaison explique le refus, la lenteur et le devis opaque. Elle n’excuse rien : le notaire est tenu de prêter son ministère, son émolument sur cet acte est fixé par le tarif réglementé, et vous pouvez en changer sans contrainte géographique. Tant que l’acte n’est pas publié, votre lot n’existe pas sous sa forme nouvelle au fichier immobilier : vous ne pouvez ni le vendre régulièrement, ni l’hypothéquer, et vous exposez votre acquéreur.
Combien coûte un modificatif de copropriété et qui doit le voter ? La réponse en bref
Un modificatif de copropriété coûte, pour l’acte notarié, un émolument tarifé de 188,66 € plus 5,66 € par lot, hors formalités, débours et TVA (art. A444-116 du code de commerce) ; tout ce qui dépasse est de l’honoraire libre, dû seulement sur convention écrite préalable (art. L444-1, alinéa 5). Un modificatif est voté par l’assemblée générale dès qu’il touche aux parties communes ou aux tantièmes, à la majorité de l’article 26 pour l’annexion d’une partie commune (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La division ou la réunion de lots privatifs se fait sans vote, sauf clause du règlement, l’assemblée n’intervenant que sur la répartition des charges (art. 11, alinéa 2).
Qu’est-ce qu’un modificatif de copropriété ?
Un modificatif de copropriété est l’acte authentique qui modifie le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, ou les deux, et qui est publié au service de la publicité foncière pour rendre la modification opposable aux tiers. Le terme recouvre deux documents que les professionnels confondent, alors qu’ils n’obéissent pas aux mêmes textes.
Le règlement de copropriété est le contrat qui fixe la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance, les règles d’administration et la répartition des charges (art. 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’état descriptif de division est un document de publicité foncière : il identifie l’immeuble, le divise en lots numérotés et affecte à chacun une quote-part de parties communes (art. 71-1 et suivants du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955). Il n’a pas de valeur contractuelle (Cass. 3e civ., 7 septembre 2011, n° 10-14.154, publié au bulletin) ; il sert à désigner les lots dans les actes.
Toute modification de l’immeuble ou des lots doit être constatée par un acte modificatif de l’état descriptif (art. 71-6 du décret n° 55-1350). Toute modification du règlement doit être publiée pour devenir opposable aux acquéreurs successifs (art. 13 de la loi n° 65-557). Tout acte soumis à publicité foncière est dressé en la forme authentique (art. 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955) : c’est pour cela, et pour rien d’autre, que le notaire est obligatoire.
Un modificatif non publié n’est pas nul entre ses signataires ; il est inopposable à l’acquéreur du lot, sauf si l’acte de vente constate qu’il en a eu connaissance et y a adhéré (art. 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). En pratique, le notaire de la vente refuse de passer l’acte tant que le lot vendu n’existe pas au fichier immobilier sous sa consistance réelle : c’est le blocage que rencontrent les vendeurs qui découvrent le modificatif trop tard.
Quand faut-il un modificatif, et à quelle majorité ?
Un modificatif est nécessaire chaque fois que change la consistance d’un lot, le nombre de lots, l’affectation d’une partie commune ou une clause du règlement. La majorité dépend de l’opération, pas du document. Les clés sont données passerelles comprises (art. 25-1 et 26-1 de la loi n° 65-557, automatiques et de droit), en une seule condition composée par majorité.
Ce qu’aucun texte n’impose : réunir vos lots, ni actualiser la description de votre appartement
Aucun texte n’impose de réunir des lots privatifs appartenant au même propriétaire. La réunion est une faculté, que l’article 71-6 du décret n° 55-1350 envisage comme une hypothèse (« la réunion de plusieurs lots pour former un lot nouveau »), jamais comme une obligation. Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives, sous réserve des droits des autres et de la destination de l’immeuble (art. 9, I, de la loi n° 65-557), et le règlement ne peut restreindre ce droit au-delà de ce que justifie cette destination (art. 8, I, dernier alinéa). Deux lots contigus percés l’un vers l’autre se possèdent, se louent, s’hypothèquent et se vendent, ensemble ou séparément, chacun sous son numéro et avec ses tantièmes. L’acte de vente désigne « les lots n° [X] et n° [Y], réunis en un seul appartement » et se publie sans modificatif.
Une erreur courante est de penser que la réunion de deux lots impose de modifier l’état descriptif de division. C’est l’inverse : l’acte modificatif réunit les lots, non les travaux, et il ne s’impose que si vous voulez cette réunion. Tant qu’il n’est pas passé, les lots subsistent, quel que soit l’état des lieux. La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui tenait un lot pour disparu parce que ses cloisons avaient été abattues et un four installé. Elle a jugé que « pour qu’un lot de copropriété s’incorpore à un autre, il faut que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division aient été modifiés en conséquence » (Cass. 3e civ., 6 février 2002, n° 00-17.781, publié au bulletin). Vous n’êtes jamais en infraction pour ne pas avoir réuni ; vous l’êtes si vous prétendez avoir réuni sans acte, ou si une clause du règlement, justifiée par la destination de l’immeuble, impose l’acte.
La réunion a des avantages pratiques (un numéro, une ligne de charges, une lecture simple pour l’acquéreur et le banquier), un coût, décrit plus bas, et deux inconvénients. Elle est irréversible sans nouveau modificatif, et la division ultérieure du lot réuni rouvre la répartition des charges entre fractions (art. 11, alinéa 2). Elle est exclue en un numéro unique quand les lots sont grevés de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier, une hypothèque sur l’un seulement par exemple (art. 71-6 du décret n° 55-1350).
Rien n’impose non plus de modifier le règlement ou l’état descriptif parce que vous avez changé l’agencement intérieur de votre lot. Le modificatif constate une modification de l’immeuble ou des lots (art. 71-6) ; une cloison déplacée, une chambre transformée en bureau, une cuisine ouverte ne modifient ni l’emprise, ni la quote-part, ni la destination. La désignation du lot dans l’état descriptif (« appartement comprenant entrée, séjour, deux chambres, cuisine ») décrit les lieux à la date de la division et ne vous lie pas. L’état descriptif, dressé pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de valeur contractuelle, et sa publication après le règlement ne la lui donne pas. Un copropriétaire dont les lots étaient désignés « local à usage d’entrepôt » par un modificatif de 1971 a pu les affecter à l’habitation, seul le règlement fixant la destination des parties privatives (Cass. 3e civ., 7 septembre 2011, n° 10-14.154, publié au bulletin ; dans le même sens, Cass. 3e civ., 8 juillet 1992, n° 90-11.578). L’arrêt Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-16.359 est souvent cité pour la formule « l’état descriptif de division, qui n’a pas de valeur contractuelle, ne peut contredire les mentions claires du règlement de copropriété ». Cette phrase figure dans le moyen du pourvoi, sur lequel la Cour n’a pas statué, pas dans sa réponse.
Le modificatif redevient nécessaire dès que le changement touche à une partie commune (mur porteur, gaine, palier annexé) ou modifie la destination du lot fixée par le règlement (art. 8 et 9). Le sujet n’est alors plus la description, mais l’autorisation.
Réunir ou diviser des lots privatifs sans toucher aux parties communes
Aucune autorisation de l’assemblée n’est requise par la loi, sauf clause du règlement subordonnant la division ou la réunion à un vote. L’acte modificatif est établi par les seuls propriétaires des lots concernés (art. 71-10 du décret n° 55-1350). Il attribue un numéro nouveau à chaque lot issu de la division ; les lots réunis ne forment un numéro unique que s’ils ne sont pas grevés de droits différents publiés (art. 71-6).
L’assemblée intervient sur un seul point : la répartition des charges entre les fractions du lot divisé, quand le règlement ne la fixe pas, approuvée à la majorité de l’article 24, soit la majorité des tantièmes exprimés (art. 11, alinéa 2). L’oubli de cette résolution ne rend pas la division inopposable au syndicat : Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 17-31.101 a censuré une cour d’appel qui laissait à une SCI la totalité des charges d’un lot divisé et vendu par fractions, faute d’avoir fait voter la nouvelle répartition. La notification des ventes au syndic transfère la qualité de copropriétaire aux acquéreurs. La clé de répartition, elle, reste à fixer, au besoin par le tribunal judiciaire (art. 11, dernier alinéa).
Annexer une partie commune : palier, combles, couloir, cour
Incorporer à votre lot le dégagement devant votre porte, les combles au-dessus de chez vous ou une partie de la cour est une aliénation de partie commune, acte de disposition voté à la majorité de l’article 26 (art. 26 a). La clé, passerelle de l’article 26-1 comprise : la moitié des MEMBRES participant au vote, plus la majorité des TANTIÈMES de tous les copropriétaires. La création du lot nouveau, ses tantièmes et la modification corrélative des charges se votent à la même majorité (art. 11, alinéa 1).
Une limite est absolue : sauf unanimité, l’assemblée ne peut aliéner les parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (art. 26, dernier alinéa). Un palier qui ne dessert que votre appartement devrait pouvoir se céder ; le seul accès à des combles communs ou à une gaine technique relèverait de l’unanimité. Le critère est l’utilité pour les autres lots, appréciée au cas par cas. La qualification des combles se lit d’abord dans le règlement : voir combles : parties communes ou privatives.
Le prix se négocie avec le syndicat. Les travaux qui accompagnent l’annexion (percement, escalier, fermeture du palier) relèvent d’une autorisation distincte à la majorité de l’article 25 (art. 25 b) : deux résolutions à la même assemblée, votées séparément.
Modifier une clause du règlement
Une clause relative à la jouissance, à l’usage ou à l’administration des parties communes se modifie à la majorité de l’article 26 (art. 26 b) ; les stipulations relatives à la destination de l’immeuble exigent l’unanimité (art. 26, dernier alinéa). Les adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires se votent à la majorité de l’article 24 et se publient au droit fixe (art. 24 II f). Sur l’opportunité de cette mise à jour : faut-il mettre en conformité le règlement de copropriété.
Modifier la répartition des charges ou les tantièmes
Hors conséquence d’une décision votée (annexion, travaux), la modification de la répartition des charges exige l’unanimité (art. 11, alinéa 1). Une refonte de grille se plaide donc plus souvent qu’elle ne se vote, par l’action en révision de l’article 12 : comment contester la répartition des charges.
Les étapes réelles d’un modificatif, avec les délais que personne n’annonce
Chronologie d’une annexion de partie commune, l’opération la plus complète ; une réunion de lots privatifs saute les étapes deux et trois.
- Le géomètre-expert établit le projet modificatif : plans, désignation du lot nouveau, tantièmes, tableau récapitulatif. Un à deux mois. Sans ce projet annexé à la convocation, la résolution est inutilisable par le notaire. Le modèle pour désigner un géomètre-expert en assemblée sert quand la copropriété entière refait son état descriptif.
- L’inscription à l’ordre du jour se demande au syndic par notification, projet de résolution et annexes joints (art. 10 du décret n° 67-223) : méthode et modèle dans inscrire une résolution à l’ordre du jour. Si l’assemblée annuelle est passée, il faut attendre la suivante ou demander une assemblée extraordinaire, dont la convocation vous sera facturée.
- Le vote, puis la purge des deux mois : opposants et défaillants peuvent contester dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42, alinéa 2). Le notaire ne signe pas avant, sauf vote unanime de tous les copropriétaires de l’immeuble. Calcul exact : comment calculer le délai de deux mois.
- Le dossier chez le notaire : titres, règlement et état descriptif avec leurs références de publication, procès-verbal, plans, tableau des lots, identités, pouvoir du syndic. C’est ici que les dossiers s’enlisent, pour les raisons exposées plus bas.
- La signature par les propriétaires des lots concernés et, si des parties communes sont en cause, par le syndic.
- La publication, à laquelle le notaire est tenu indépendamment de la volonté des parties (art. 32 du décret n° 55-22), dans les trois mois de l’acte (art. 33 C). On lit souvent « deux mois » : c’est inexact, le texte dit trois mois pour les actes autres que les attestations notariées et les décisions judiciaires. Le dépôt est refusé si l’acte reprend un numéro de lot déjà attribué ou ignore une modification antérieure (art. 71-12 et 71-13 du décret n° 55-1350).
De la décision à la publication, six à douze mois sont normaux, dix-huit pas rares. Le vendeur qui découvre l’absence de modificatif à la promesse en fait une condition suspensive et négocie la date de réitération, au lieu de promettre une régularisation « sous deux mois ».
Ce que coûte vraiment un modificatif, poste par poste
Le prix se décompose en quatre postes ; un seul est fixé par le tarif, et c’est la seule façon de discuter un devis.
L’émolument est tarifé : 188,66 € pour la modification du règlement ou du descriptif, plus 5,66 € par lot pour la modification du descriptif, hors TVA (art. A444-116 du code de commerce, prestation n° 95 du tableau 5 annexé à l’article R444-3). Une erreur courante est de penser que le notaire fixe librement sa rémunération sur un modificatif : c’est inexact, l’acte figure au tableau 5 ; seules les prestations non tarifées relèvent de l’honoraire libre.
Les formalités et débours s’ajoutent : forfait de formalités des actes publiés (prestation n° 194), copies, réquisition d’état, contribution de sécurité immobilière et droits dus au Trésor. L’annexion d’une partie commune est une vente : émolument proportionnel et droits de mutation sur le prix en plus.
Les honoraires libres couvrent ce que le tarif ne couvre pas : analyse du règlement, rédaction du projet de résolution, coordination avec géomètre et syndic. Ces prestations, en concurrence avec celles d’autres professionnels, donnent lieu à des honoraires librement convenus, mais seulement dans une convention écrite précisant leur montant ou leur mode de détermination (art. L444-1, alinéa 5, et R444-16). Un notaire qui facture 1 500 € d’« honoraires de rédaction » sans convention préalable s’expose, en cas de contestation, à les voir fixés par le juge chargé de la taxation, sans convention à opposer (art. R444-16) ; la chambre des notaires donne son avis sur ces difficultés lorsqu’elle en est requise (art. 4, 6°, b, de l’ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945).
Les frais du syndic, enfin : l’assemblée extraordinaire si elle a été nécessaire, et son intervention à l’acte, selon les prestations particulières de son contrat.
Un ordre de grandeur pour discuter le devis
Grille tarifaire TTC affichée en 2024 par un office notarial de province, tous postes confondus, hors droits de mutation :
- création de lots issus de parties communes : 1 200 €, plus 50 € par lot créé ;
- publication de résolutions d’assemblée générale modifiant le règlement (grilles de charges notamment) : 1 200 € à 1 600 € ;
- création, cession ou réunion de lots par un seul copropriétaire : 1 500 €, plus 7 % du prix de cession ;
- fusion, retrait, scission et autres opérations : sur devis.
Ces chiffres intègrent déjà des honoraires libres bien au-delà de l’émolument de 188,66 €. Rien ne justifie de payer plus cher. Un devis à 2 500 € ou 3 000 € pour réunir deux lots sans partie commune n’a pas d’explication tarifaire. Il rémunère un temps de vérification que l’office ne veut pas assumer au tarif, ou son désintérêt pour le dossier. Dans les deux cas : demander la décomposition (émoluments, formalités, débours, honoraires) et comparer.
Le prix de la partie commune elle-même est une autre affaire. Dans l’espèce jugée le 11 mars 2020, 2,13 m² de palier parisien ont été rachetés au syndicat 7 500 €, plus 864 € de frais de syndic et 2 400 € de plans pour l’incorporation (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.407) ; le décompte du notaire de la revente comportait en outre une « provision sur frais modificatifs » de 2 100 €.
Une phrase à retenir : le tarif du modificatif est fixé par arrêté, le reste est de l’honoraire, et l’honoraire ne se doit que s’il a été convenu par écrit avant la prestation.
Pourquoi votre notaire n’avance pas, et pourquoi ce n’est pas une excuse
Un modificatif rapporte 188,66 € d’émolument, là où une vente d’appartement parisien en rapporte plusieurs milliers. Pour ce prix, le notaire relit un règlement souvent ancien et vérifie la chaîne des modificatifs antérieurs avec leurs références de publication. Il contrôle la concordance des plans du géomètre avec ceux déposés au service de la publicité foncière. Il s’assure que la résolution autorise exactement l’acte, obtient le pouvoir du syndic et n’utilise aucun numéro déjà attribué. Chaque vérification omise est une faute.
La Cour de cassation l’a rappelé dans une réunion de lots qui incorporait, sans que personne ne le dise, une portion du palier commun. À la vente de 2005, les vendeurs déclaraient que les travaux « ne comprennent aucune surface résultant de l’appropriation de partie commune ». L’acquéreur ne découvrit l’annexion qu’en revendant en 2014, quand son notaire compara les plans du règlement avec la description de l’agent immobilier. La cour d’appel avait exonéré les notaires de 2005, qui ne disposaient que des plans fournis et de la déclaration des vendeurs. Cassation : ils devaient vérifier « d’une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques, d’autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis » (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.407). La déclaration du vendeur ne dispense de rien : le notaire compare les plans et additionne les surfaces.
Voilà pourquoi beaucoup d’offices refusent le dossier ou le laissent dormir : responsabilité d’une vente, rémunération d’une formalité. Le désintérêt est compréhensible économiquement, inadmissible juridiquement, pour trois raisons.
Le notaire est tenu de prêter son ministère lorsqu’il en est requis (art. 3 de la loi du 25 ventôse an XI). Le règlement national du notariat ne lui reconnaît de refus que dans des cas limités : personne qui ne paraît pas jouir de son libre arbitre, convention contraire à la loi, frauduleuse, ou qu’il sait inefficace ou inutile (art. 3.2.3 du règlement national et inter-cours approuvé par le garde des Sceaux). Ni la rentabilité, ni la charge de travail, ni l’éloignement de l’immeuble n’y figurent.
Le notaire exerce sur l’ensemble du territoire national (art. 8 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971). Vous n’êtes tenu ni au notaire de l’immeuble, ni à celui du règlement, ni à celui de votre acquisition : un office spécialisé à l’autre bout de la France reçoit l’acte, les parties signant par procuration.
Le notaire qui tarde engage sa responsabilité si le retard cause un préjudice (art. 1240 du code civil) : vente manquée, indemnité d’immobilisation perdue, financement caduc. Le préjudice se prouve par les écrits ; d’où la conduite ci-dessous.
Que faire quand le notaire refuse ou laisse dormir le dossier
Quatre temps, du plus simple au plus contraignant.
Écrire au notaire, par courriel puis par lettre recommandée : pièces déjà remises, liste exhaustive de celles qui manqueraient, calendrier. La demande de pièces au compte-gouttes est le mode ordinaire de l’enlisement ; une liste unique et datée y met fin, et le courrier fixe le point de départ du préjudice.
Exiger la convention d’honoraires et le détail du devis. Un office sans convention n’a rien à opposer si vous contestez ses honoraires devant le juge de la taxation (art. L444-1, alinéa 5, et R444-16) ; un office qui refuse de décomposer ses frais renseigne sur la suite.
Changer de notaire. C’est la solution la plus efficace et la moins pratiquée, parce que les copropriétaires se croient liés à l’office de l’immeuble. Le nouveau notaire demande au premier les pièces et la provision, sous déduction des seuls débours exposés. Le choix ne se fait pas au hasard : un avocat qui pratique la copropriété connaît les notaires qui reçoivent ces actes dans des délais tenus et dont le devis se décompose sans discussion. Votre avocat, s’il est bon, doit pouvoir vous en indiquer un qui réponde à vos attentes ; s’il n’en connaît aucun, ou vous renvoie vers l’office qui bloque depuis huit mois, la question du changement se pose pour lui aussi.
Saisir la chambre des notaires. Depuis l’ordonnance n° 2022-544 du 13 avril 2022 sur la discipline des officiers ministériels, la réclamation d’un client s’adresse au président de la chambre, qui peut convoquer le notaire et concilier avant toute suite disciplinaire. Une réclamation écrite avec chronologie et courriers débloque souvent un dossier en quelques semaines. L’action en responsabilité suppose un préjudice chiffré : elle se réserve au vendeur qui a perdu une vente.
Le modèle de résolution qui permet au notaire de signer
Vous demandez à l’assemblée d’annexer une partie commune à votre lot. La résolution doit dire tout ce que le notaire constatera dans l’acte : partie cédée, surface, prix, lot nouveau, tantièmes, répartition des charges, imputation des frais, pouvoir du syndic. Une résolution qui autorise « le principe » d’une cession oblige à revoter l’année suivante.
Formule à reprendre telle quelle, en adaptant les crochets :
L’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, après avoir pris connaissance du projet modificatif établi par [nom du géomètre-expert] le [date], annexé à la convocation, décide de céder à [nom du copropriétaire], propriétaire du lot n° [X], la partie commune constituée par [désignation précise : dégagement du palier du [étage], d’une surface de [X] m², figurant sous teinte [couleur] au plan annexé], moyennant un prix de [montant] euros payable à la signature de l’acte. L’assemblée approuve la création du lot n° [numéro nouveau, jamais utilisé] constitué de cette partie, auquel sont affectés [X] tantièmes des parties communes générales, ainsi que le tableau de répartition des charges modifié annexé au projet. Elle approuve la réunion de ce lot avec le lot n° [X] pour former le lot n° [numéro nouveau]. Tous les frais de géomètre, d’acte, de publication et d’assemblée afférents à la présente décision sont à la charge exclusive de [nom du copropriétaire]. L’assemblée donne tous pouvoirs au syndic pour signer l’acte modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division et tout acte de vente, et pour accomplir les formalités de publicité foncière.
Formule à ne jamais écrire :
L’assemblée générale autorise M. [X] à annexer le palier devant son appartement, à charge pour lui de faire établir les actes nécessaires à ses frais.
Sans surface, prix, tantièmes, numéro de lot ni pouvoir du syndic, le notaire ne peut pas signer, et vous revotez douze mois plus tard, avec une nouvelle purge de deux mois.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un appartement dont les lots ont été réunis sans modificatif ?
Non, un appartement issu de lots réunis ne peut pas être vendu comme un seul lot sans modificatif publié. Il se vend sous ses numéros d’origine, chaque lot avec ses tantièmes, ce qui reste possible si aucune partie commune n’a été incorporée. Sinon la vente porte partiellement sur la chose d’autrui et l’acquéreur obtient des dommages-intérêts du vendeur (art. 1599 du code civil ; 10 764 € dans l’affaire Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.407). Sur les travaux irréguliers : travaux en copropriété sans autorisation : régularisation.
Faut-il obligatoirement un géomètre-expert ?
Non, la loi n’impose pas de géomètre-expert pour un modificatif, mais le notaire exige un tableau des lots conforme aux articles 71-5 et 71-7 du décret n° 55-1350 et des plans dont il peut vérifier la concordance avec ceux publiés. Pour une réunion de lots, il peut s’en charger sur les plans existants. Pour une annexion ou des tantièmes, aucun office ne signe sans plans et calculs d’un géomètre : c’est sur cette concordance que la Cour de cassation apprécie sa faute.
Qui paie le modificatif quand il est demandé par un seul copropriétaire ?
Le copropriétaire demandeur paie le modificatif fait dans son seul intérêt, parce que l’assemblée subordonne son autorisation à cette prise en charge, comme dans le modèle ci-dessus. Quand l’acte concerne l’immeuble entier, refonte de l’état descriptif ou mise en conformité du règlement, les frais sont à la charge de la collectivité et recouvrés comme des charges (art. 71-10, alinéa 2, du décret n° 55-1350).
Un modificatif se prescrit-il ?
Non, aucun délai n’enferme l’établissement d’un modificatif : il se passe quand vous décidez de réunir, diviser ou régulariser, dix ans après les travaux s’il le faut. Tant qu’il n’est pas publié, aucune formalité ne peut viser le lot nouveau, faute de références à l’acte qui le crée (art. 71-12 du décret n° 55-1350). L’annexion d’une partie commune sans autorisation peut en revanche, après trente ans de possession, se consolider par usucapion d’une partie commune, ce qui n’exonère pas du modificatif mais change la négociation avec le syndicat.
Ce que la règle ne dit pas
Tout ce qui précède vaut pour un dossier ordinaire : un lot, un règlement lisible, une assemblée qui vote. La difficulté commence quand le règlement contredit l’état descriptif, quand trois modificatifs successifs ont été publiés sous des numéros réutilisés. Elle commence aussi quand le syndicat refuse de céder ou réclame un prix sans rapport avec la surface, ou quand le notaire a laissé passer la date de réitération. La règle dit ce qu’il faut voter et ce que le notaire doit vérifier ; elle ne dit pas comment reconstituer une chaîne de lots incohérente, ni comment faire plier un syndicat ou un office qui bloque. Les faits comptent autant que le droit, et c’est là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
