Crédit immobilier payé seul en indivision : ce qui se récupère, ce qui se conteste

Deux personnes achètent, l’acte dit cinquante-cinquante, et un seul compte bancaire est débité pendant dix ou quinze ans. Vient la séparation, ou le dénouement de l’indivision familiale, et la même conversation a lieu partout : l’un estime avoir tout payé et vouloir être remboursé, l’autre découvre qu’on lui réclame plusieurs dizaines de milliers d’euros. Les deux se trompent le plus souvent, chacun dans son sens.

Le chiffre le plus parlant vient d’une affaire réelle. Un concubin avait réglé seul l’intégralité des échéances d’un emprunt immobilier de décembre 2001 à mars 2013, soit 100 244,51 €. La cour d’appel lui avait accordé la moitié de cette somme. Sa coïndivisaire soutenait qu’après application de la prescription, la créance ne pouvait excéder 30 218 €. La Cour de cassation lui a donné raison sur le principe : Cass. 1re civ., 14 avril 2021, n° 19-21.313, publié au bulletin — la créance de l’indivisaire est immédiatement exigible et se prescrit échéance par échéance, sans attendre le partage.

Payer le crédit ne rend propriétaire de rien. Cela ouvre une créance, dont la nature dépend de ce qui a été payé et quand, et dont le montant final passe par quatre filtres successifs : l’intention libérale, le statut du couple, la prescription, et la méthode de calcul. Ces quatre filtres peuvent réduire la créance à zéro. Le dernier peut aussi la porter au-delà de ce qui a été versé.

Cet article s’adresse aux deux camps. Si vous avez payé, il vous dit ce que vous pouvez encore réclamer et à quelles conditions. Si l’on vous réclame aujourd’hui des dizaines de milliers d’euros pour un crédit que vous n’avez pas remboursé, il vous dit ce que vous pouvez opposer — et vous verrez que l’arsenal est plus fourni que celui du demandeur. Une dernière section est consacrée à cette défense.

Sommaire

Trois comptes que tout le monde confond

Cinquante-cinquante dans l’acte n’est pas cinquante-cinquante envers la banque, qui n’est pas cinquante-cinquante dans les comptes d’indivision. Ces trois étages sont autonomes, et la quasi-totalité des questions posées sur le sujet vient de leur fusion.

Le premier étage est la propriété. Elle est fixée par les énonciations de l’acte notarié publié au service de la publicité foncière. Elle ne varie pas selon qui alimente le compte de prélèvement.

Le deuxième étage est la dette envers la banque. Si vous avez emprunté solidairement, l’établissement peut réclamer la totalité de l’échéance à l’un quelconque des coemprunteurs. Cette solidarité règle vos rapports avec le prêteur, pas vos rapports entre vous.

Le troisième étage est le compte d’indivision, réglé au partage. C’est là, et seulement là, que se corrige le déséquilibre de financement — par des créances, dans les conditions et les limites décrites ci-dessous.

Les cinq questions à se poser avant tout calcul

Avant d’évaluer quoi que ce soit, il faut réunir cinq informations. Elles déterminent à elles seules le résultat.

Ce que dit l’acte d’acquisition sur les quotes-parts et sur le financement.
Qui a payé quoi, et à quelles dates précises.
Avec quels fonds : deniers personnels, compte joint, revenus du couple.
Quel était votre statut au moment de chaque paiement : mariage et sous quel régime, PACS, concubinage, aucun lien.
Qui occupait le bien pendant cette période.

La cinquième question est celle que les payeurs oublient systématiquement. Elle est pourtant décisive, parce que l’occupant doit une indemnité qui viendra en compensation de la créance qu’il réclame.

Payer le crédit ne rend propriétaire de rien

La propriété est fixée par l’acte, jamais par le financement

Non, payer seul le crédit ne modifie pas la répartition de la propriété. Les quotes-parts résultent des énonciations de l’acte d’acquisition publié. Elles ne peuvent être modifiées que par un nouvel acte notarié : cession de droits indivis, donation, partage. Un indivisaire pour moitié qui règle la totalité des échéances pendant quinze ans reste propriétaire pour moitié.

Une erreur courante consiste à penser que le paiement des mensualités transfère progressivement la part de l’autre à celui qui paie. Rien dans le Code civil ne produit cet effet. Le financement inégal ouvre un compte, il ne déplace pas un droit réel.

Lorsque l’acte ne précise aucune répartition, les parts sont réputées égales. C’est le cas le plus fréquent en pratique, et le plus douloureux quand l’apport initial était très déséquilibré.

La solidarité bancaire ne vous donne aucun droit supplémentaire

Si votre coemprunteur cesse de payer, la banque peut vous réclamer l’intégralité de l’échéance. Vous payez donc, sous peine de déchéance du terme et de fichage. Ce paiement est nécessaire, mais il ne crée aucun droit sur le bien : il alimente seulement votre créance sur l’indivision, avec les filtres qui suivent.

Le réflexe à avoir dès le premier impayé de l’autre est de formaliser, par écrit, que vous payez pour son compte et que vous entendez en être remboursé. Une reconnaissance de dette signée à ce moment-là vaut mieux que quinze ans de relevés bancaires.

Ce que vous détenez : une créance, et de quelle nature

Toutes les sommes versées ne relèvent pas du même régime. La distinction est technique, elle commande le fondement, l’évaluation et le point de départ de la prescription. C’est le point sur lequel la plupart des contenus disponibles se trompent.

L’apport versé le jour de l’acquisition

L’apport en capital réalisé pour acquérir le bien est une dépense d’acquisition. Elle n’entre pas dans le champ de l’article 815-13 du Code civil, qui vise l’amélioration et la conservation d’un bien déjà indivis. Au jour de l’apport, l’indivision n’existe pas encore.

La créance née de cet apport se dirige contre le coïndivisaire personnellement, et non contre l’indivision. La règle est posée en ces termes : l’article 815-13 ne s’applique pas aux dépenses d’acquisition, de sorte que l’époux séparé de biens qui finance par ses deniers personnels la part de son conjoint dans l’acquisition d’un bien indivis peut invoquer à son encontre une créance évaluable selon les règles auxquelles renvoie l’article 1543 du Code civil (Cass. 1re civ., 26 mai 2021, n° 19-21.302, publié). Elle a été confirmée récemment, une cour d’appel ayant été censurée pour avoir retenu à ce titre une créance de 873 302,64 € contre l’indivision (Cass. 1re civ., 14 janvier 2026, n° 24-12.796).

Son évaluation change ensuite du tout au tout selon votre statut, et c’est le point le plus mal connu du sujet. Entre concubins, la créance obéit par défaut au nominalisme monétaire (art. 1343, al. 1er, et 1895 C. civ.) : vous récupérez l’euro versé, sans revalorisation, quarante ans après. Entre époux séparés de biens, elle relève du régime des créances entre époux : égale en principe au montant de la dépense, elle passe à la plus forte des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant lorsque la valeur fournie a servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien qui se retrouve dans le patrimoine de l’autre au jour de la liquidation (art. 1543, renvoyant aux articles 1479 et 1469, al. 3 ; Cass. 1re civ., 22 juin 2022, n° 20-20.202, publié). C’est l’exception qui joue presque toujours en matière immobilière.

Un apport de 45 000 € consenti en 1995 vaut donc 45 000 € pour un concubin, et potentiellement plusieurs centaines de milliers d’euros pour un époux séparé de biens. Le même geste, la même somme, deux résultats sans commune mesure.

La conséquence pratique est lourde : vous ne pouvez pas obtenir le prélèvement de cette créance sur l’actif indivis avant partage, contrairement à la créance de conservation.

Les échéances de l’emprunt d’acquisition

Le règlement d’échéances d’un emprunt ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis, effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation du bien au sens de l’article 815-13, alinéa 1er. La créance qui en résulte est une créance contre l’indivision, dont le titulaire peut être payé par prélèvement sur l’actif indivis avant le partage (art. 815-17, al. 1er).

C’est la qualification retenue de façon constante, y compris lorsque l’emprunt réglé était un crédit relais (Cass. 1re civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.898, publié).

Le remboursement anticipé du prêt

Le capital personnel affecté à solder l’emprunt par anticipation suit le même régime que les échéances, et non celui de l’apport. Avis Cass. 1re civ., 5 juillet 2023, n° 23-70.007, FS-P+B : le remboursement anticipé d’un emprunt ayant permis l’acquisition d’un bien indivis, effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien. La Cour refuse de distinguer selon que le remboursement s’opère par échéances ou par règlements anticipés.

L’hypothèse est fréquente sur les prêts in fine : le capital est soldé d’un seul versement, parfois plusieurs centaines de milliers d’euros, et cette somme unique ouvre la même créance de conservation que quinze ans de mensualités.

Retenez la ligne de partage, qui n’est pas celle qu’on lit partout : ce n’est pas capital contre mensualités, c’est avant l’indivision contre pendant l’indivision. Le même virement de 80 000 €, versé le jour de la vente ou trois ans plus tard pour solder le prêt, ne relève pas du même texte, ne s’évalue pas de la même manière et ne se réclame pas au même débiteur.

Les travaux d’amélioration

Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état du bien, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Autrement dit : le profit subsistant, jamais le montant des factures.

La règle est appliquée avec rigueur. Dans l’affaire jugée le 14 janvier 2026, la cour d’appel avait fixé la créance à 21 578,44 €, montant exact des travaux — création d’une salle de bains et de toilettes en 1994, d’une salle de douche en 1995, rénovation de la cuisine en 2010. Cassation : l’indemnité devait être déterminée au regard du profit subsistant, au jour du partage, de ces travaux.

Sur un bien acquis dans les années quatre-vingt-dix, cette méthode joue le plus souvent en faveur de celui qui a financé les travaux, la valorisation du bien ayant démultiplié la dépense initiale.

Les travaux nécessaires à la conservation

L’article 815-13 vise, dans la seconde phrase de son premier alinéa, les dépenses nécessaires faites pour la conservation des biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. Une réfection de toiture urgente, un entretien de chaudière, une reprise de fondations relèvent de cette catégorie même si la valeur du bien n’augmente pas.

La distinction n’est pas académique, parce que le mode d’évaluation change. Pour l’amélioration, c’est le profit subsistant qui commande, et il peut être nul si les travaux n’ont rien apporté. Pour la conservation, l’indivisaire reçoit la plus forte des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant : il ne peut donc pas recevoir moins que ce qu’il a déboursé.

La confusion entre les deux catégories est une erreur de juges du fond fréquente. Dans l’affaire tranchée le 14 avril 2021, la cour d’appel de Metz avait écarté des factures d’entretien de chaudière au motif que seules les dépenses d’amélioration ouvraient droit à indemnité. Le moyen dirigé contre ce chef n’a pas prospéré pour des raisons propres à l’espèce, mais la critique était fondée : le texte vise expressément les dépenses nécessaires non améliorantes.

Si vous avez financé des travaux d’urgence sur un bien indivis, ne les laissez pas noyer dans la ligne « travaux » du projet de partage : leur régime d’évaluation n’est pas le même.

La frontière avec l’entretien courant se joue facture par facture, et les juges savent être terre à terre. Dans une liquidation où plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux étaient réclamés, ont été écartés comme relevant du seul confort de l’occupant les frais d’entretien de la piscine, l’installation d’un chauffe-eau et l’achat d’ampoules LED pour 57,43 €, quand la réfection de la toiture était admise comme dépense de conservation (CA Basse-Terre, 2e ch., 5 juin 2023, n° 21/00804).

Taxe foncière, charges et primes d’assurance

La taxe foncière, la prime d’assurance du bien et les charges de copropriété non locatives relèvent de la conservation et ouvrent créance à celui qui les a réglées seul. Les impôts fonciers, qui ne sont pas relatifs à l’occupation privative, figurent au passif du compte d’indivision et sont supportés par les coïndivisaires proportionnellement à leurs droits — l’occupant ne les supporte donc pas seul du seul fait qu’il occupe. La prime d’assurance habitation, qui tend à la conservation de l’immeuble, incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage en dépit de l’occupation privative par un indivisaire, et son montant est porté en totalité au passif indivis (Cass. 1re civ., 1er décembre 2010, n° 09-70.269, cassant l’arrêt qui n’avait retenu que la moitié des primes, dans la limite des sommes non récupérables sur le locataire).

Les charges liées à l’usage — consommations, entretien courant — pèsent en revanche sur l’occupant. La distinction entre entretien courant et travaux de conservation est appréciée souverainement et se joue facture par facture.

Un réflexe évite un rejet pur et simple : ventilez vos charges de copropriété entre celles qui incombent au propriétaire et celles qui sont récupérables sur un locataire. Dans cette même affaire, un indivisaire a été débouté de 14 902,68 € de charges de syndic au seul motif qu’il n’avait pas opéré cette ventilation dans ses calculs.

Somme versée	Fondement	Débiteur	Évaluation	Départ de la prescription
Apport à l’acquisition	Dépense d’acquisition, hors art. 815-13	Le coïndivisaire	Selon le régime du couple (art. 1543 pour les époux séparés de biens)	Jour de l’acquisition
Échéances de l’emprunt	Art. 815-13, al. 1er, in fine	L’indivision	La plus forte : dépense faite ou profit subsistant	Chaque échéance
Remboursement anticipé	Art. 815-13, al. 1er, in fine	L’indivision	La plus forte : dépense faite ou profit subsistant	Jour du versement
Travaux d’amélioration	Art. 815-13, al. 1er	L’indivision	Profit subsistant au partage	Jour de la dépense
Travaux de conservation	Art. 815-13, al. 1er, in fine	L’indivision	La plus forte : dépense faite ou profit subsistant	Jour de la dépense
Taxe foncière, assurance	Art. 815-13, al. 1er, in fine	L’indivision	Dépense faite	Chaque paiement

Premier filtre : votre paiement était-il une libéralité ?

La créance suppose que vous n’ayez pas voulu gratifier votre coïndivisaire. Si le juge retient une intention libérale, vous ne récupérez rien, quel que soit le montant versé.

Cette intention se déduit des circonstances, sans qu’aucun écrit soit nécessaire. Elle a été retenue à partir des énonciations des actes d’acquisition, dont il résultait que les acquéreurs avaient entendu fixer leurs droits respectifs quelle que soit leur participation au financement (Cass. 1re civ., 7 décembre 2016, n° 15-18.631, rejet).

Les faits de cette affaire méritent d’être connus, parce qu’ils correspondent exactement à la situation la plus fréquente. Deux concubins achètent une villa à Nîmes pour 686 000 €, en indivision, à hauteur de 70 % pour lui et 30 % pour elle. Il règle seul l’intégralité du prêt. Le tribunal l’avait déclarée débitrice de 74 506,56 €. La cour d’appel a jugé que, l’acte fixant les droits à 70/30 sans indiquer que le prêt serait remboursé dans la même proportion, l’intention libérale était établie et irrévocable : seules les échéances postérieures à la séparation ont été retenues, soit 55 162,47 € sur 138 874,91 € réglés. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

L’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond : il ne s’agit pas d’une règle attachée à une clause type, mais d’une lecture de l’économie de l’opération. Elle n’en produit pas moins un effet radical — dans cette affaire, plus de dix ans de remboursements effacés d’un trait.

Le réflexe est immédiat et gratuit : ressortez votre acte et lisez ce qu’il dit du financement et de la fixation des droits. Une phrase insérée par le notaire au moment de la signature, que personne n’a lue, peut valoir renonciation à votre créance.

La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque la libéralité. C’est votre adversaire qui doit établir votre intention de donner, non vous qui devez prouver votre intention de prêter. Cette répartition est votre première ligne de défense.

Deuxième filtre : votre statut au moment des paiements

Le régime change radicalement selon le lien qui vous unissait à la date de chaque versement. Un couple qui a acheté en concubinage, s’est pacsé, puis marié, relève successivement de trois régimes sur le même bien.

Êtes-vous réellement en indivision ?

Question préalable, presque toujours sautée. Sous le régime légal de la communauté, un bien acquis pendant le mariage est commun, non indivis : on raisonne alors en récompenses dues à la communauté ou par elle, pas en comptes d’indivision. Et comme le remboursement est réalisé avec les gains et salaires, qui sont des fonds communs, l’époux qui a tout payé n’obtient rien à ce titre.

L’indivision entre époux communs en biens suppose une configuration particulière : bien acquis avant le mariage, indivision post-communautaire née de la dissolution, ou fraction indivise acquise avec des fonds propres. Poser cette question d’abord évite de mélanger trois comptabilités qui n’obéissent pas aux mêmes textes.

Époux séparés de biens

Pour les époux séparés de biens, la ligne de partage est nette et souvent contre-intuitive.

Les échéances de l’emprunt afférent au logement familial peuvent être absorbées par l’obligation de contribuer aux charges du mariage (art. 214 C. civ.) : l’époux qui les règle exécute son obligation et ne détient aucune créance, sauf à démontrer que ses versements excédaient ses facultés contributives.

L’apport en capital échappe en principe à cette absorption. Sauf convention contraire des époux, l’apport de fonds personnels destiné à financer l’acquisition d’un bien indivis, ou l’amélioration par voie de construction d’un bien appartenant à l’autre et affecté à l’usage familial, ne participe pas de l’exécution de l’obligation de contribuer aux charges du mariage (Cass. 1re civ., 17 mars 2021, n° 19-21.463 ; Cass. 1re civ., 5 avril 2023, n° 21-22.296, FS-B).

Les travaux que vous avez réalisés vous-même subissent le même sort que les échéances : l’industrie déployée par un époux sur un bien de son conjoint peut participer de l’exécution de son obligation de contribuer aux charges du mariage, et ne donne alors lieu à aucune créance (Cass. 1re civ., 4 février 2026, n° 24-10.920). Deux ans de week-ends passés à rénover peuvent ainsi ne rien valoir au partage.

Les contrats de mariage comportent presque tous une clause selon laquelle chaque époux sera réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive, sans compte entre eux. Sa portée est le vrai point de bataille : jugée irréfragable, elle interdit toute preuve contraire et neutralise la demande ; la Cour de cassation exige en revanche, pour les apports en capital, que soit constatée l’existence d’une convention prévoyant l’exécution de la contribution sous cette forme. La prudence commande de ne jamais réaliser un apport significatif sur un bien indivis sans une reconnaissance de dette distincte.

Partenaires de PACS

Le pacsé est traité presque comme l’époux séparé de biens, ce que personne n’anticipe au moment de signer. Le remboursement intégral, par un seul des partenaires, des prêts ayant financé l’acquisition du logement indivis peut constituer l’exécution de l’aide matérielle de l’article 515-4 du Code civil, dès lors que les paiements sont proportionnels à ses facultés contributives — et il ne donne alors lieu à aucune créance (Cass. 1re civ., 27 janvier 2021, n° 19-26.140, FS-P).

Le critère est celui des facultés respectives. Le partenaire qui gagnait trois fois plus et a tout payé n’a probablement rien à réclamer. Celui qui gagnait autant et a tout payé conserve un argument sérieux.

La convention de PACS peut écarter cette règle. C’est l’une des rares clauses réellement utiles d’une convention de PACS, et elle y figure rarement.

Concubins

Le concubinage n’emporte aucun devoir de contribution ni d’aide matérielle. Le concubin qui a payé seul détient donc, en principe, une pleine créance sur l’indivision au titre de la conservation. C’est le régime le plus favorable au payeur, et c’est exactement l’inverse de ce qu’on lit couramment — une question écrite au gouvernement affirmait ainsi que le concubin ne peut jamais prétendre au moindre remboursement après une séparation, même s’il a davantage participé financièrement (QE n° 39974, JO 6 juillet 2021, p. 5263).

Le vrai danger, pour le concubin, n’est pas l’absence de créance. C’est la prescription, et l’intention libérale déduite d’une vie commune longue.

Frères, sœurs, héritiers, associés d’un achat entre amis

Les indivisions hors couple sont les grandes oubliées des contenus disponibles. Aucun devoir de contribution ne neutralise la créance : celui qui a payé le prêt, la taxe foncière ou la toiture détient une créance entière contre l’indivision.

Mais ce sont aussi les indivisions les plus anciennes, souvent nées d’une succession ouverte il y a vingt ou trente ans, où plus personne n’a formalisé la moindre réclamation. La créance existe en droit et n’existe plus en fait. Sur ces dossiers, la première diligence n’est pas de chiffrer, c’est d’interrompre.

Une exception mérite d’être vérifiée dans chaque dossier successoral : sauf lorsqu’elle est relative aux biens indivis, la créance de la succession à l’encontre de l’un des copartageants n’est pas exigible et ne peut se prescrire avant la clôture des opérations de partage (art. 865 C. civ.). Le jeu de cette réserve dépend de la qualification exacte de la créance, et il peut sauver un compte que l’on croyait perdu.

Troisième filtre : la prescription, échéance par échéance

Combien de temps avez-vous pour réclamer ? Cinq ans à compter de chaque paiement. La créance de l’indivisaire qui a conservé à ses frais le bien indivis est immédiatement exigible, peut être réclamée sans attendre le partage, et se prescrit selon le droit commun de l’article 2224 du Code civil. Chaque échéance d’emprunt fait courir son propre délai. Passé cinq ans, cette échéance est perdue, définitivement.

N’espérez pas que l’ancienneté de votre dossier vous protège : cette analyse, qui découle de la simple application des textes, a été jugée applicable à tous les litiges relatifs au partage d’une indivision, même antérieurs au prononcé de la décision de 2021 (CA Basse-Terre, 2e ch., 5 juin 2023, n° 21/00804).

Le paradoxe mérite d’être posé clairement : le partage, lui, est imprescriptible. Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (art. 815 C. civ.). Vous pouvez donc provoquer le partage vingt ans après, et n’avoir plus aucune créance à y faire valoir.

Une réserve capitale, que la plupart des articles omettent : la prescription ne court pas ou est suspendue entre époux, ainsi qu’entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (art. 2236 C. civ.). Pour un bien indivis entre époux ou entre partenaires, le délai ne commence donc à courir qu’à la dissolution de l’union. Les concubins, les frères et sœurs, les héritiers ne bénéficient d’aucune suspension équivalente : chez eux, le compteur tourne dès le premier versement, pendant toute la vie commune ou toute la durée de l’indivision.

Ce seul texte redistribue les cartes. Le concubin qui a payé quinze ans perd l’essentiel de sa créance ; le partenaire de PACS qui a payé les mêmes quinze ans la conserve intégralement jusqu’à la rupture — encore faut-il qu’elle ne soit pas absorbée par l’aide matérielle.

Pour les époux séparés de biens, le délai des créances contre le conjoint court à compter du jour où le divorce a acquis force de chose jugée (Cass. 1re civ., 18 mai 2022, n° 20-20.725). Cinq ans après cette date, tout est perdu — y compris lorsque le notaire est saisi et que le dossier dort chez lui. Une liquidation amiable qui s’éternise n’arrête aucun délai.

Ce que cela donne en chiffres

Prenons l’affaire du 14 avril 2021, dont les montants sont connus. Le payeur avait réglé 73 échéances de 755,45 € puis 63 échéances de 715,82 €, soit 100 244,51 € de décembre 2001 à mars 2013. La cour d’appel lui avait accordé la moitié, 50 122,26 €, dont elle avait déduit 8 083,38 € au profit de sa coïndivisaire, soit un solde de 42 038,88 € en sa faveur. Sa contradictrice soutenait qu’aucun acte interruptif n’était intervenu avant le procès-verbal de difficultés du 18 décembre 2014, et qu’en conséquence la créance devait être limitée aux paiements postérieurs au 19 décembre 2009, soit 30 218 €.

La Cour de cassation a censuré l’arrêt : la créance était exigible dès le paiement de chaque échéance, à partir duquel la prescription commençait à courir. Sur douze années de remboursement, cinq restaient discutables.

Appliquez le calcul à votre situation. Prêt remboursé de janvier 2006 à décembre 2020, première réclamation en justice le 1er juillet 2025 : tout ce qui a été versé avant le 1er juillet 2020 est prescrit. Quatorze ans et demi d’échéances perdus, six mois sauvés.

« J’ai lancé le partage, donc mes comptes sont sauvés »

Non. Une assignation en liquidation et partage n’interrompt la prescription des créances invoquées contre l’indivision au titre du remboursement de prêts que si elle contient une réclamation, ne serait-ce qu’implicite, à ce titre (Cass. 1re civ., 18 mai 2022, n° 20-22.234, FS-B, au visa de l’article 2241 du Code civil). Dans cette affaire, l’homologation du projet de partage a été cassée faute pour les juges d’avoir constaté que l’assignation contenait une telle réclamation.

Demander le partage ne suffit donc pas. Il faut faire entrer la créance dans la demande. Le droit se contente de l’implicite ; la prudence commande de chiffrer, poste par poste, dès l’acte introductif d’instance.

Ce qui interrompt en pratique

L’acte le plus sûr est la demande en justice, y compris en référé (art. 2241 C. civ.), à condition qu’elle porte réclamation de la créance. La reconnaissance par le coïndivisaire du droit dont vous vous prévalez interrompt également le délai (art. 2240 C. civ.), et la reconnaissance du principe suffit, sans accord sur le montant : un courrier manuscrit donnant un « accord de principe » sur une indemnité d’occupation, à charge pour les parties de s’accorder ensuite sur son montant, a été jugé interruptif (CA Basse-Terre, 2e ch., 5 juin 2023, n° 21/00804). Un courriel dans lequel votre coïndivisaire admet que vous avez payé pour lui a donc une valeur juridique que ni lui ni vous ne soupçonnez au moment où il l’écrit. Conservez-le.

Le projet d’état liquidatif dressé par le notaire est un acte interruptif souvent ignoré, alors qu’il gagne parfois plusieurs années : même non signé par toutes les parties, il interrompt la prescription dès lors qu’il récapitule les réclamations concernant la créance (Cass. 1re civ., 10 mai 2007, n° 05-19.789). Dans une affaire jugée en 2023, un projet daté de juillet 2017 a permis de sauver cinq années de créances par rapport à l’assignation délivrée en janvier 2018 (CA Basse-Terre, 2e ch., 5 juin 2023, n° 21/00804).

Le procès-verbal de difficultés appelle plus de prudence. Un procès-verbal faisant état de réclamations relatives à une créance entre époux interrompt le délai (Cass. 1re civ., 23 novembre 2016, n° 15-27.497), mais une décision de 2024 a jugé que cette solution ne vaut que pour le procès-verbal prévu par l’article 1373 du Code de procédure civile, dressé dans le cadre d’un partage judiciaire, et non pour celui qu’un notaire établit dans un cadre purement amiable (TJ Toulouse, 12 novembre 2024, n° 23/00277). La distinction n’a pas été validée par la Cour de cassation, mais elle a suffi à faire déclarer irrecevables des créances de plus de 300 000 €.

Faites donc porter au procès-verbal l’énoncé chiffré de chacune de vos prétentions, et ne comptez jamais sur lui seul.

Une lettre recommandée, même comminatoire, n’interrompt pas la prescription civile. C’est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse.

Le régime complet des prescriptions applicables à l’indivision et à l’indivision successorale est détaillé ici :

Prescription et indivision/succession

Quatrième filtre : combien vaut réellement votre créance ?

Ni le total versé, ni la moitié de ce total. Pour les dépenses nécessaires à la conservation, dont fait partie le règlement des échéances de l’emprunt d’acquisition, il doit être tenu compte à l’indivisaire de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant, ce dernier représentant l’enrichissement procuré au patrimoine indivis (Cass. 1re civ., 23 mai 2024, n° 22-11.649).

Retenez le sens de la comparaison, que la plupart des commentaires laissent dans le flou : la dépense faite est un plancher, pas un plafond. Vous ne pouvez pas recevoir moins que ce que vous avez versé, et vous recevez davantage dès que le bien s’est valorisé. Ce plancher ne joue toutefois que si la dépense était nécessaire — pour les seules dépenses d’amélioration, c’est le profit subsistant qui commande, sans minimum garanti.

La méthode de calcul est en revanche exigeante. Le juge doit établir la proportion dans laquelle le règlement des échéances, en capital et intérêts, a contribué au financement global de l’acquisition — frais d’acquisition et coût du crédit compris —, puis appliquer cette proportion à la valeur actuelle du bien dans son état au jour de l’acquisition, et enfin comparer le profit subsistant ainsi déterminé avec la dépense faite. Dans l’affaire jugée, la cour d’appel de Caen avait raisonné sur la seule plus-value et sur le financement de la part de sa compagne, ramenant la créance à 25 144,64 € : cassation.

L’erreur censurée mérite d’être comprise, parce qu’elle se répète dans les projets de partage. Financer la part de l’autre n’ouvre pas une créance contre l’autre : le remboursement d’un emprunt d’acquisition ouvre une créance contre l’indivision, calculée sur la valeur du bien entier, non sur la quote-part de votre coïndivisaire.

Un exemple chiffré

Bien acquis 200 000 €, frais d’acquisition 16 000 €, emprunt intégral, coût total du crédit 60 000 €. Financement global : 276 000 €. Vous avez réglé seul 138 000 € d’échéances, soit 50 % du financement global. Le bien vaut aujourd’hui 400 000 € dans son état d’origine.

Profit subsistant : 50 % de 400 000 €, soit 200 000 €. Dépense faite : 138 000 €. La plus forte des deux l’emporte : votre créance sur l’indivision s’élève à 200 000 €, non à 138 000 €. Elle est prélevée sur l’actif indivis avant partage, et c’est le solde qui se répartit ensuite entre vous deux — de sorte que votre coïndivisaire ne repart pas avec la moitié de 400 000 €, mais avec la moitié de 200 000 €.

Le calcul suppose que rien ne soit prescrit. Sur quinze ans d’échéances réclamées trop tard, la même mécanique appliquée à cinq années de paiements donne un résultat quatre fois inférieur.

Le profit subsistant se prouve, il ne se présume pas

C’est le piège dans lequel tombent la plupart des demandes. Celui qui réclame doit établir que sa dépense a augmenté la valeur du bien : à défaut, l’amélioration n’est pas indemnisée du tout, et la dépense de conservation ne l’est qu’au montant nominal déboursé.

Une décision récente le montre en chiffres. Un ex-époux réclamait 248 568,06 € au titre de son compte d’administration — échéances de trois prêts, taxes foncières, assurances, travaux, réfection de toiture. Après application de la prescription et faute d’avoir démontré le moindre profit subsistant, sa créance a été ramenée à 60 521,88 €, la cour relevant que la modicité de chaque facture rendait improbable l’existence de gros travaux d’amélioration (CA Basse-Terre, 2e ch., 5 juin 2023, n° 21/00804).

Le piège des deux profits subsistants

Si vous avez à la fois financé l’acquisition et payé des travaux, les deux profits subsistants doivent être évalués séparément : la proportion de votre contribution au coût global de l’acquisition, appliquée à la valeur du bien dans son état d’origine, d’un côté ; la plus-value procurée par les travaux, de l’autre (Cass. 1re civ., 22 juin 2022, n° 20-20.202).

La conséquence est contre-intuitive et coûte cher : celui qui a financé 37,5 % du coût total d’une opération d’achat-rénovation ne récupère pas 37,5 % du prix de revente, parce que la plus-value des travaux et celle du bien nu ne progressent pas au même rythme (Droit de la famille n° 4, avril 2026, dossier 11). Sur un achat suivi de travaux importants, faites poser la question au notaire avant de signer le projet d’état liquidatif.

Si le bien a déjà été vendu

Le calcul ne disparaît pas, il se déplace : lorsque le bien indivis a été vendu avant le partage, l’indemnité due au titre des dépenses de conservation se fixe, en considération de l’équité, eu égard au montant de la dépense faite ou à l’importance du profit subsistant au jour de la vente (CA Basse-Terre, 2e ch., 5 juin 2023, n° 21/00804). C’est le prix de vente, et non une estimation actuelle, qui sert alors de référence.

Le juge conserve un pouvoir modérateur

L’article 815-13 dispose qu’il doit être tenu compte de la dépense selon l’équité. Le juge peut donc corriger un résultat qu’il estime disproportionné, notamment lorsque celui qui a payé a joui du bien pendant toute la période. C’est l’une des raisons pour lesquelles la demande d’indemnité d’occupation formée par l’adversaire doit être anticipée dès la première écriture.

Vous payiez le crédit, mais vous occupiez le logement : le compte se règle dans les deux sens

Le payeur qui habite le bien indivis n’a pas le compte qu’il croit. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité (art. 815-9, al. 2 C. civ.). Cette indemnité est due à l’indivision, elle se compense avec votre créance, et elle est très souvent supérieure à ce que les payeurs anticipent.

Reprenons l’affaire de 2021. La coïndivisaire s’était installée dans la totalité de l’immeuble avec son compagnon, contraignant l’autre à partir en janvier 2009. Les juges ont retenu une indemnité mensuelle de 700 €, dont la moitié revenait au coïndivisaire évincé, soit 22 050 € sur soixante-trois mois — condamnation maintenue par la Cour de cassation alors même que la créance d’emprunt, elle, était largement prescrite. L’occupant peut donc sortir du partage débiteur net, après avoir réglé les mensualités pendant douze ans.

Deux points décident du montant. D’abord la jouissance privative, qui s’entend de l’impossibilité pour les autres indivisaires d’user de la chose — tel est notamment le cas lorsqu’un indivisaire est privé de tout accès aux clés. La conséquence est redoutable pour l’occupant qui déménage sans rendre les clés : sa jouissance privative se poursuit, et l’indemnité continue de courir jusqu’à la remise effective (CA Basse-Terre, 2e ch., 5 juin 2023, n° 21/00804).

Ensuite la valeur locative, à laquelle les liquidations appliquent en pratique un abattement pour précarité de l’occupation. Cet abattement n’est imposé par aucun texte et il n’a rien d’automatique : dans la même affaire, un abattement de 30 % retenu en première instance a été supprimé, faute de démontrer la précarité d’une occupation qui avait duré huit ans sans que personne ne demande à l’occupant de partir. L’indemnité est passée de 54 250 € à 158 750 €.

L’indemnité d’occupation obéit à la même prescription quinquennale que votre créance, et elle a été jugée interrompue, dans cette affaire, par un procès-verbal de difficultés faisant expressément état de la demande. La symétrie est parfaite : chaque mois de retard efface un mois de votre créance et un mois de sa dette.

Le crédit soldé par l’assurance emprunteur : une question divisée

Votre invalidité ou votre perte d’emploi a déclenché la garantie souscrite sur votre tête, et l’assureur a réglé les échéances à votre place. Ces sommes doivent-elles être portées à votre crédit dans les comptes ?

Le raisonnement spontané — les fonds n’ont jamais transité par votre patrimoine, vous ne vous êtes pas appauvri, donc rien à réclamer — a été expressément qualifié de motifs inopérants. Sauf convention contraire, lorsque le souscripteur d’un emprunt destiné à l’acquisition d’un bien indivis a adhéré à une assurance garantissant le remboursement du prêt, la mise en œuvre de l’assurance a pour effet, dans les rapports entre les acquéreurs indivis, d’éteindre à concurrence du montant de la prestation la dette de contribution incombant à l’assuré concerné (Cass. 1re civ., 15 décembre 2010, n° 09-16.693, publié au bulletin, au visa des textes régissant la contribution entre codébiteurs solidaires). Dans cette affaire, une assurance perte d’emploi souscrite à 100 % sur la seule tête de l’un des coïndivisaires avait pris en charge 48 376 € d’échéances ; la cour d’appel de Paris avait refusé de les porter à son crédit, son arrêt a été cassé.

L’articulation de cette solution avec l’article 815-13 reste délicate : ce texte subordonne l’indemnité à une dépense faite de deniers personnels, ce qui n’est pas le cas d’un règlement opéré directement par l’assureur entre les mains du prêteur. Les deux raisonnements ne se placent pas au même stade — l’un règle la contribution à la dette entre coemprunteurs solidaires, l’autre les comptes d’indivision — et la Cour de cassation ne les a pas expressément articulés.

La prudence commande, dans ce contexte, de ne pas fonder la demande sur le seul article 815-13 mais de la construire d’abord sur le terrain de la contribution à la dette entre coobligés, et de produire le contrat d’assurance : la clause d’adhésion, la quotité assurée sur chaque tête et l’identité du payeur des primes commandent la solution. Une quotité de 100 % souscrite par un seul emprunteur, avec des primes réglées par lui, n’appelle pas le même traitement qu’une couverture croisée à 50 % financée par le compte joint.

Les fausses portes de sortie

L’enrichissement injustifié ne rattrape pas une créance prescrite

L’action fondée sur l’enrichissement injustifié existe bien entre concubins. Elle a été admise au profit d’un concubin qui avait financé seul, pour 24 227,16 €, la construction d’une piscine sur la propriété de sa compagne au cours d’une vie commune de treize mois, les juges du fond ayant retenu que des travaux de cette ampleur excédaient la participation habituelle aux charges de la vie courante (Cass. 1re civ., 3 mars 2021, n° 19-19.000). Attention au calcul : l’indemnité est égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement (art. 1303 C. civ.), et l’arrêt a précisément censuré la cour d’appel pour avoir retenu le coût des travaux sans rechercher la plus-value apportée au bien.

L’action est en revanche fermée dès lors que vous disposiez d’une autre action : l’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription (art. 1303-3 C. civ.).

Autrement dit, l’enrichissement injustifié n’est pas le plan B de l’indivisaire qui a laissé filer cinq ans. Le texte vise expressément cette tentative de contournement.

Le terrain conserve son utilité lorsque vous avez financé un bien appartenant exclusivement à l’autre — travaux, construction, remboursement de son emprunt personnel — hypothèse dans laquelle l’article 815-13 n’a rien à dire puisqu’il n’y a pas d’indivision.

La société créée de fait

Souvent invoquée entre concubins, rarement retenue. Elle suppose la réunion des éléments constitutifs de la société : apports, participation aux bénéfices comme aux pertes, et surtout affectio societatis, dont la preuve doit être rapportée séparément et ne se déduit pas de la vie commune. Comptez-la comme un moyen infiniment subsidiaire, pas comme une stratégie.

La revendication de la propriété elle-même

Soutenir que l’acte ne reflétait pas la volonté réelle des parties — que l’autre n’était qu’un prête-nom destiné à obtenir l’accord de la banque — relève de la simulation. Entre les parties, la preuve de la contre-lettre obéit aux règles de preuve des actes juridiques : sans écrit, l’action a peu de chances. C’est pourtant la configuration la plus fréquente des indivisions familiales anciennes, où un frère a été ajouté à l’acte pour raccourcir la durée du prêt.

Prouver que le paiement a été fait de deniers personnels

La créance suppose que la dépense ait été faite de vos deniers personnels. Le point paraît trivial et fait tomber des dossiers entiers.

Dans l’affaire de 2021, la coïndivisaire réclamait plus de 33 000 € de travaux d’aménagement. La cour d’appel n’a retenu que 4 703,64 €, au motif que la majorité des factures produites était établie au nom de son compagnon, sans justification de paiements personnellement effectués par elle. Le solde a été purement et simplement écarté.

Trois conséquences pratiques. Réglez depuis un compte à votre seul nom. Exigez que les factures soient libellées à votre nom. Et conservez le rapprochement facture-relevé, parce qu’une facture à votre nom réglée par un tiers ne prouve rien.

Le paiement depuis un compte joint alimenté par vous seul est la situation la plus délicate. Les relevés du compte joint ne suffisent pas : il faut remonter à l’alimentation du compte, année par année.

La sévérité a toutefois une limite. Faute pour l’adversaire de produire le moindre élément contraire, les juges se satisfont d’un faisceau : occupation exclusive du bien pendant toute la période, absence de tout rappel de la banque ou du Trésor public pour impayé, cohérence des décomptes. Celui qui conteste un paiement ne peut pas se contenter de le nier (CA Basse-Terre, 2e ch., 5 juin 2023, n° 21/00804).

Que faire du prêt quand vous vous séparez ?

Deux opérations distinctes, que l’on confond systématiquement. La désolidarisation vous décharge de la dette envers la banque. Le rachat de la quote-part vous fait sortir de la propriété. L’une n’emporte jamais l’autre : un indivisaire désolidarisé du prêt reste propriétaire, et un indivisaire qui cède ses droits reste tenu envers la banque tant qu’elle n’a pas donné son accord.

Aucun texte n’oblige la banque à accepter la désolidarisation. Elle résulte d’un avenant, qu’elle signe ou refuse selon la solvabilité de celui qui reste. Ni votre protocole de partage ni la convention de divorce ne lui sont opposables : le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties, et les tiers ne peuvent se voir contraints de l’exécuter (art. 1199 C. civ.). Vous pouvez donc avoir perdu toute vocation au bien et rester poursuivi pour la totalité des échéances. C’est la raison pour laquelle la désolidarisation se négocie avant de signer le protocole, jamais après.

Tant qu’elle n’est pas obtenue et que vous continuez de payer, chaque échéance réglée pour le compte de l’autre alimente une créance qui, elle, se prescrit. Formalisez chaque versement.

Si le bien est vendu avant que les comptes soient réglés, rien n’est perdu : le prix se substitue à l’immeuble dans l’indivision, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis étant elles-mêmes indivises de plein droit par l’effet d’une subrogation réelle (art. 815-10, al. 1er C. civ.). Exigez, dans ce cas, le séquestre du prix chez le notaire jusqu’au règlement du compte : c’est la seule garantie pratique de recouvrement de votre créance.

Ce qu’il fallait signer le jour de l’achat

Six outils, tous disponibles chez le notaire, tous coûtant quelques centaines d’euros au moment de l’acquisition.

Des quotes-parts calées sur le financement réel : si vous apportez 70 %, achetez à 70 %. C’est la seule protection qui ne se prescrit pas.
Une clause de financement inégal dans l’acte, énonçant les apports respectifs et prévoyant expressément la créance de celui qui finance au-delà de sa part.
Une reconnaissance de dette distincte pour tout apport significatif, avec un terme, à défaut duquel la prescription court dès le versement.
Une convention d’indivision avec compte de gestion, qui organise la répartition des charges et la comptabilisation annuelle des avances.
Un terme suspensif assorti à la créance : la prescription ne court pas contre une créance à terme tant que le terme n’est pas échu (art. 2233, 3° C. civ.). C’est la parade la plus simple et la moins connue à l’érosion quinquennale.
Une convention globalisant les rétablissements lorsque l’achat s’accompagne de travaux, pour écarter la distinction entre le profit tiré de l’acquisition et celui tiré des travaux, et garantir à chacun une part proportionnelle à son effort dans le coût total de l’opération.
Une clause sur le mode d’évaluation : les règles légales sont supplétives. Des concubins peuvent convenir que leurs créances seront calculées au profit subsistant plutôt qu’au nominal, et des époux séparés de biens l’inverse ; cette convention contraire peut figurer dans l’acte même qui fait naître la créance (art. 1479, al. 2 C. civ. ; Cass. 1re civ., 20 février 1996, n° 93-20.044). C’est, pour un concubin qui apporte, la clause la plus rentable de toute l’opération.

Aucun de ces outils ne sert après coup. C’est la raison pour laquelle une acquisition à deux, même entre gens qui s’entendent, ne se signe pas sans avoir posé la question du déséquilibre de financement.

Vous êtes celui qui réclame : ce qu’il faut faire maintenant

La séquence est la même dans tous les dossiers, et son ordre n’est pas indifférent.

Interrompre immédiatement. Chaque mois écoulé retire un mois d’échéances au bout de la chaîne. Une demande en justice comportant la réclamation chiffrée de la créance est le seul acte qui ne dépende pas de la bonne volonté de votre adversaire.
Reconstituer les paiements, poste par poste, avec les justificatifs de leur origine personnelle.
Qualifier chaque somme : apport, échéance, remboursement anticipé, amélioration, conservation. Le fondement et le débiteur changent d’une ligne à l’autre.
Anticiper la compensation. Si vous avez occupé le bien seul, c’est vous qui devez l’indemnité d’occupation (art. 815-9 C. civ.), soumise à la même prescription quinquennale ; si c’est votre coïndivisaire qui l’occupait, réclamez-la dans le même acte. Le compte se construit dans les deux sens, et c’est souvent le solde net qui décide de l’opportunité d’agir.
Arbitrer entre transaction et partage judiciaire. Un protocole signé rapidement, incluant le rachat de la quote-part, vaut souvent mieux qu’un partage contentieux de trois ans. Vérifiez au passage le taux du droit de partage : 2,50 % en principe, mais 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS depuis le 1er janvier 2022 (art. 746 CGI). Les concubins, eux, restent à 2,50 % — un écart que personne ne signale au moment de choisir la voie de sortie.

Les modalités concrètes de sortie, amiable comme judiciaire, sont détaillées ici :

Indivision (successorale ou non) : comment en sortir rapidement ?

Vous êtes celui à qui l’on réclame

La position est inconfortable et rarement désespérée. Le demandeur doit franchir quatre filtres et une preuve ; il lui suffit d’échouer sur un seul point pour que sa demande tombe. Voici l’ordre dans lequel les moyens se soulèvent.

Commencez par la prescription

C’est une fin de non-recevoir, elle se tranche avant le fond, et elle emporte à elle seule la majorité des dossiers anciens. Vérifiez la date de chaque paiement, puis la date du premier acte réellement interruptif. Une assignation en partage n’interrompt rien si elle ne contient pas de réclamation au titre de la créance. Un procès-verbal de difficultés dressé dans un cadre amiable a été jugé sans effet interruptif. Une mise en demeure, si comminatoire soit-elle, n’interrompt pas. Un dossier de quinze ans de remboursements peut se réduire à cinq années, voire à rien.

Si vous étiez marié, vérifiez la date à laquelle le divorce a acquis force de chose jugée : c’est de là que court le délai des créances entre époux, et une liquidation amiable qui s’éternise chez le notaire ne l’arrête pas.

Contestez ensuite la qualification

Chaque somme réclamée doit être rangée dans la bonne case, et la case commande le régime. Un apport versé le jour de l’acquisition n’est pas une dépense de conservation : il échappe à l’article 815-13, ne peut pas être prélevé sur l’actif indivis avant partage, et s’évalue au nominal si vous étiez concubins. Une facture d’entretien courant n’est ni une amélioration ni une conservation. Le tri poste par poste est fastidieux et c’est là que se gagnent les dossiers.

Invoquez l’intention libérale et le statut du couple

Ce sont les deux moyens qui font tomber le principe même de la créance, et non seulement son montant.

Ressortez l’acte d’acquisition : s’il énonce que les parties ont fixé leurs droits quelle que soit leur participation au financement, vous tenez le moyen le plus puissant du dossier. Ajoutez tout ce qui, dans l’économie de l’opération, révèle une intention de gratifier — durée de la vie commune, déséquilibre assumé des revenus, absence de toute réclamation pendant des années.

Si vous étiez mariés en séparation de biens ou pacsés, soutenez que les échéances du logement familial relevaient de la contribution aux charges du mariage ou de l’aide matérielle, et produisez les avis d’imposition des deux parties : plus l’écart de revenus était favorable au demandeur, plus l’argument porte. Si votre contrat de mariage comporte une clause de contribution au jour le jour, faites-en juger la portée.

Attaquez la preuve

Le demandeur doit établir qu’il a payé de ses deniers personnels, et non simplement qu’une somme a été payée. Exigez le rapprochement entre chaque facture et le relevé bancaire correspondant. Les factures établies au nom d’un tiers, les paiements depuis un compte joint alimenté par les deux, les avis d’imposition produits sans justificatif de règlement sont autant de postes à faire écarter.

Sur les travaux d’amélioration, exigez la preuve du profit subsistant. C’est au demandeur de démontrer que sa dépense a augmenté la valeur du bien ; à défaut, l’indemnisation est refusée, et la modicité des factures suffit à rendre l’existence d’une plus-value improbable.

Formez une demande reconventionnelle

C’est le moyen le plus rentable et le plus souvent oublié. Si le demandeur a occupé le bien pendant qu’il remboursait, il doit une indemnité d’occupation à l’indivision. Sur une occupation longue et une valeur locative élevée, elle dépasse fréquemment la créance réclamée. Réclamez-la sur la valeur locative pleine et contestez tout abattement de précarité si vous ne lui avez jamais demandé de partir. Vérifiez aussi la date de remise effective des clés : tant qu’il ne les a pas rendues, sa jouissance privative se poursuit.

Le compte se construit dans les deux sens, et c’est le solde net qui décide. Il n’est pas rare que celui qui a payé quinze ans de mensualités sorte du partage débiteur.

Terminez par l’équité

L’article 815-13 impose de tenir compte de la dépense selon l’équité. Le juge dispose d’un pouvoir modérateur qu’il exerce volontiers lorsque le demandeur a joui du bien pendant toute la période de remboursement. C’est le dernier filet, et il ne coûte rien à invoquer.

Questions fréquentes

Mon ex n’a rien payé pendant dix ans, puis-je récupérer sa part du bien ?

Non. Sa quote-part reste celle qui figure dans l’acte, quel que soit le nombre d’années sans versement de sa part. Vous détenez une créance sur l’indivision au titre des échéances réglées seul, limitée aux cinq années précédant votre première réclamation en justice, et évaluée à la plus forte des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant.

Mon apport était de 90 000 € mais l’acte dit 70/30, que puis-je faire ?

L’acte fixe la propriété à 70/30, définitivement. Votre apport ouvre une créance entre indivisaires, distincte de la créance contre l’indivision et étrangère à l’article 815-13. Née dès l’acquisition, elle est en principe exigible immédiatement, et la prescription court d’autant. Sur une acquisition ancienne, elle est en principe éteinte, sauf reconnaissance de dette ou acte interruptif intervenu dans les cinq ans.

Le prêt a été soldé par mon assurance invalidité : ai-je une créance ?

Oui, en principe. La Cour de cassation juge que la mise en œuvre de l’assurance éteint, dans les rapports entre acquéreurs indivis et à concurrence de la prestation, la dette de contribution de l’assuré. L’argument tiré de l’absence de deniers personnels a été écarté comme inopérant. Produisez le contrat : la quotité assurée sur chaque tête et l’identité du payeur des primes commandent l’issue.

Mon ex me réclame la moitié du crédit qu’il a remboursé seul : dois-je payer ?

Pas nécessairement. Vérifiez d’abord la prescription, qui court échéance par échéance et emporte souvent l’essentiel d’un dossier ancien. Examinez ensuite ce que dit l’acte sur la fixation des droits, votre statut au moment des paiements, et la preuve que les fonds étaient bien personnels. Puis formez une demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation s’il habitait le bien.

Il a payé le crédit mais il vivait dans la maison : que puis-je lui opposer ?

Une indemnité d’occupation due à l’indivision pour toute la période de jouissance privative, dans la limite des cinq dernières années. Sur une valeur locative élevée et une occupation longue, elle dépasse fréquemment la créance réclamée. Contestez tout abattement de précarité si vous ne lui avez jamais demandé de quitter les lieux, et vérifiez la date à laquelle il a effectivement rendu les clés.

Mon coïndivisaire est décédé : contre qui réclamer ?

Contre ses héritiers, qui sont saisis de plein droit de ses biens, droits et actions (art. 724 C. civ.) et prennent sa place dans l’indivision. Votre créance sur l’indivision subsiste et se règle au partage. Le décès n’en modifie pas le régime : la prescription quinquennale continue de courir échéance par échéance, et le temps du règlement de la succession n’y change rien.

Ce que la règle ne dit pas, c’est ce qu’elle produit sur un dossier donné. Deux situations identiques en apparence — même acte, même prêt, même séparation — se règlent différemment selon la date d’un virement, la formulation d’une clause d’acte ou la présence d’une phrase dans une assignation. Et le même dossier se plaide des deux côtés : ce qui fait la force du demandeur fait la faiblesse du défendeur, et inversement. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.