Une colonne d’eau fuit depuis des mois. Le plafond du voisin du dessous se couvre de taches, l’entreprise est mandatée, mais le copropriétaire chez qui passe la canalisation n’ouvre pas sa porte. Il refuse qu’on casse sa salle de bains, conteste l’origine de la fuite ou exige d’abord un engagement écrit sur la remise en état.
Chaque mois de blocage aggrave les dégâts, et la responsabilité du syndicat, voire celle du syndic, s’alourdit. Dans l’une des affaires étudiées ci-dessous, il a fallu plus de quinze mois entre l’assignation et l’arrêt ordonnant l’accès.
Trois lecteurs se posent la question. Le syndic et le conseil syndical veulent faire exécuter des travaux sur une partie commune. Le copropriétaire sollicité veut savoir ce qu’il peut refuser, et ce qu’il peut exiger. Le voisin qui subit les infiltrations veut que les choses avancent.
Ce guide traite de l’accès au lot. La question de savoir qui paie la dépose et la repose d’un coffrage ou d’un carrelage détruit pour atteindre la canalisation fait l’objet d’un article distinct, signalé plus bas.
Un copropriétaire peut-il refuser l’accès à son appartement pour des travaux ? La réponse en bref
Non, un copropriétaire ne peut pas refuser l’accès à son appartement pour des travaux d’intérêt collectif régulièrement votés, même exécutés sur ses parties privatives (art. 9, II, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le syndicat doit notifier l’intervention au moins huit jours avant, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (art. 9, I). En cas de refus, le juge des référés ordonne l’accès sous astreinte et peut autoriser l’ouverture forcée du logement (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). L’indemnisation se discute ensuite, sans suspendre l’accès (art. 9, III).
Ce que dit la loi
Le texte pivot est l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur :
I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive. L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.
Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Le texte pose une obligation et quatre garde-fous. L’obligation : laisser exécuter les travaux, même chez soi. Les garde-fous : une notification préalable, une décision régulière de l’assemblée, l’absence d’altération durable du lot, et la préférence pour une solution qui épargne la partie privative. L’indemnisation du III vient en contrepartie.
La notification huit jours avant l’intervention
Les travaux supposant un accès aux parties privatives se notifient aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant leur début (art. 9, I, loi n° 65-557). Le texte réserve l’impératif de sécurité ou de conservation des biens.
La notification est la première pièce du dossier de référé. Sans elle, le syndicat peine à établir un refus. Le juge de Lisieux a d’ailleurs rejeté la demande d’un syndicat qui ne prouvait ni le vote des travaux, ni le mandat d’un plombier, ni le refus d’accès de la copropriétaire. La cour d’appel a infirmé, mais sur la base d’éléments que le premier juge n’avait pas tenus pour établis (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
Les travaux votés : la résolution non contestée ferme le débat
La règle est ancienne. En 1967, une assemblée générale avait décidé d’installer l’eau courante dans les chambres de service du sixième étage. Le propriétaire de l’une d’elles, M. Adda, refusait le passage des canalisations. Il n’avait pas contesté la résolution, pourtant notifiée par lettre recommandée du 24 août 1967.
La cour d’appel de Paris a autorisé le syndicat à pénétrer dans la chambre sous la surveillance d’un expert et avec l’assistance du commissaire de police. La Cour de cassation a approuvé. Faute d’avoir attaqué la décision, le copropriétaire ne pouvait faire obstacle aux travaux, même à l’intérieur de ses parties privatives (Cass. 3e civ., 17 mars 1971, n° 70-10.245, Bull. III, n° 193).
Cet arrêt est régulièrement cité pour affirmer que les frais de dépose et de repose d’un coffrage incombent au copropriétaire. Il ne dit pas cela : il tranche la seule question de l’accès au lot.
Le copropriétaire qui conteste les travaux doit donc agir contre la résolution, par assignation, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42, al. 2, loi n° 65-557). Une lettre au syndic ne produit pas cet effet. Le délai joue aussi en sa faveur : sauf urgence, l’exécution des travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à son expiration (art. 42, al. 3, loi n° 65-557).
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Les travaux urgents : l’accès s’impose même sans vote
L’article 9, II vise les travaux régulièrement décidés par l’assemblée. Mais en cas d’urgence, le syndic doit faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18, loi n° 65-557). Il engage sa responsabilité s’il s’en abstient (Cass. 3e civ., 10 janvier 2012, n° 10-26.207, cité par TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
Le juge des référés parisien en a tiré l’obligation pour le copropriétaire de laisser l’accès. Il a relevé que l’obligation de supporter les travaux s’étend aux travaux urgents rendus nécessaires par des impératifs de sécurité ou de conservation de l’immeuble. Pour une fuite sur une colonne commune, l’intervention était dictée par le bien-être des voisins, la sécurité électrique et incendie et la conservation de la structure (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
À Caen, aucune assemblée n’avait voté la réparation d’une fuite sur la descente d’eaux usées. La cour a admis que, s’agissant d’infiltrations, le syndicat pouvait faire procéder aux vérifications sans vote (art. 18). Elle a surtout relevé une résolution du 25 mars 2021, non contestée, qui donnait mandat au syndic d’engager toutes démarches pour supprimer la source des infiltrations (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
Les limites : altération durable et autre solution possible
Le copropriétaire n’est tenu que si l’affectation, la consistance ou la jouissance de ses parties privatives ne sont pas altérées de manière durable (art. 9, II, loi n° 65-557). Une servitude permanente de passage de réseaux dans un plafond, créée par des travaux votés, a en tout cas été indemnisée par 10 000 € de dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 11 décembre 2012, n° 11-25.534).
Lorsqu’une autre solution n’affecte pas la partie privative, les travaux sur celle-ci ne peuvent être imposés que si les circonstances le justifient (art. 9, II). L’argument est souvent invoqué. Il échoue lorsqu’il n’est pas prouvé.
À Caen, la copropriétaire invoquait une trappe de visite ouvrant sur la gaine technique depuis l’appartement voisin. Un constat de commissaire de justice a établi qu’un bâti métallique, soutenant le bloc de chasse de ses WC suspendus, empêchait l’accès de ce côté. Le mur de l’escalier ne sonnait pas creux et était vraisemblablement porteur.
La cour a admis le principe : le syndicat n’aurait aucun intérêt à passer chez elle s’il existait un autre accès. Faute d’alternative, elle a ordonné l’accès (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
À Paris, la copropriétaire soutenait que les travaux pouvaient être faits chez sa voisine, qui n’avait pas de baignoire. La recherche de fuite préconisait de remplacer le conduit fuyard « entre » les deux appartements : les travaux ne pouvaient donc pas être réalisés exclusivement chez la voisine (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
Le locataire doit-il laisser entrer l’entreprise ?
Oui, en principe, le locataire doit laisser l’accès aux lieux loués pour les travaux d’amélioration des parties communes et pour ceux nécessaires au maintien en état des locaux loués (art. 7, e, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le remplacement à l’identique d’une colonne commune n’entre pas à la lettre dans la première catégorie, et aucune décision vérifiée ne tranche ce point.
Le texte renvoie aussi aux deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil : diminution du loyer si les réparations durent plus de vingt et un jours, résiliation possible si elles rendent le logement inhabitable.
Le bailleur doit l’informer, avant le début des travaux, de leur nature et de leurs modalités, par notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Aucun travail ne peut être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Le juge peut interdire ou interrompre des travaux abusifs, vexatoires, non conformes à la notification ou rendant le local inhabitable ou dangereux (art. 7, e, loi n° 89-462).
Le locataire qui subit le trouble se retourne contre son bailleur. Le bailleur agit ensuite contre le syndicat sur le fondement de l’article 9, III (ancien alinéa 4). Son obligation de réparer le trouble subi par son locataire constitue un préjudice personnel, dont la réparation relève de ce texte (Cass. 3e civ., 14 janvier 2015, n° 13-28.030, Bull. III, n° 3).
Lorsque le locataire est introuvable ou n’ouvre plus, les règles propres à l’entrée du bailleur dans le logement s’appliquent : entrée du propriétaire dans le logement d’un locataire injoignable.
La procédure du syndicat face au refus
Avant le juge : notification, relance, mise en demeure
L’affaire parisienne de 2024 donne la séquence complète. Le 2 février 2023, une recherche de fuite constate une fuite active, depuis de nombreux mois, sur le conduit commun d’adduction d’eau alimentant la salle de bains d’une copropriétaire du sixième étage. Elle préconise un remplacement « en urgence ».
Le 22 mai 2023, un courrier détaillé est adressé à la copropriétaire, qui sollicite un rendez-vous avec le plombier. Le 16 juillet 2023, l’avocat du syndicat la met en demeure, par lettre recommandée, lettre simple et courriel, de fixer une date au plus tard le 24 juillet. Une relance suit le 25 juillet (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
L’assignation est délivrée le 28 septembre 2023, l’audience tenue le 4 janvier 2024, l’ordonnance rendue le 15 février 2024. Entre la mise en demeure et la décision, sept mois se sont écoulés, pour une fuite qualifiée d’urgente.
À Caen, la fuite est constatée en 2021. Le syndicat assigne le 18 février 2022. Le juge des référés de Lisieux le déboute le 7 juillet 2022. L’appel est formé le 19 juillet 2022, et l’arrêt ordonnant l’accès n’est rendu que le 30 mai 2023 (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
La conséquence stratégique est directe. Le dossier doit être complet dès la première instance : preuve de la fuite, décision ou urgence, mandat de l’entreprise, notifications, preuve du refus. Un rejet en première instance coûte près d’un an.
Le fondement : urgence ou trouble manifestement illicite
Le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend (art. 834 du code de procédure civile). Il peut aussi, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite (art. 835, al. 1er).
Le trouble manifestement illicite a été caractérisé de deux manières. À Paris, par le refus d’accès à des travaux urgents de conservation, contraire à une clause claire du règlement imposant de livrer accès aux entrepreneurs chargés des réparations (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). À Caen, par la méconnaissance d’une résolution non contestée donnant mandat au syndic de supprimer la source des infiltrations (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
Le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée sont donc les deux pièces maîtresses. Relisez-les avant d’assigner : la clause d’accès ou la résolution de mandat fournit la « règle » dont la violation fait le trouble.
Ce que le juge peut ordonner
Une injonction sous astreinte. Le juge parisien a ordonné l’accès sous astreinte de 600 € par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification, pendant quatre mois. Le syndicat en demandait 1 000. L’astreinte se liquide devant le juge de l’exécution (art. L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, cité par TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
L’ouverture forcée du logement. À défaut d’accès dans les quinze jours, le syndicat a été autorisé à faire appel à un commissaire de justice. Celui-ci peut être assisté d’un serrurier et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
Un accès encadré. La cour de Caen a fixé les modalités de l’intervention : convocation par lettre recommandée doublée d’une lettre simple quinze jours avant la date convenue, en présence de la copropriétaire, dans un délai de six mois. Elle a refusé l’astreinte à ce stade, le juge de l’exécution pouvant être saisi en cas de refus persistant (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
Des travaux privatifs, dans une certaine mesure. À Paris, la baignoire de la copropriétaire fuyait en périphérie, sur un sol dépourvu d’étanchéité, et contribuait à titre secondaire à l’humidité du dessous. Le juge l’a condamnée à faire réaliser les joints et l’étanchéité préconisés, sous astreinte de 200 € par jour de retard. Il a refusé d’autoriser le syndicat à les faire exécuter lui-même, et a dit n’y avoir lieu à référé sur la mise à sa charge du coût des travaux privatifs (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
Pas d’expertise dilatoire. La copropriétaire parisienne demandait subsidiairement une expertise judiciaire. Le juge l’a rejetée, les constatations techniques produites n’étant pas sérieusement contestées (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
Les frais de la procédure
Dans les deux affaires, la copropriétaire a été condamnée aux dépens et à 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À Caen, sa demande de 5 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive a été rejetée (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
Au-delà de ces sommes, les frais du syndicat restent en principe une dépense commune. L’article 10-1 de la loi n° 65-557 énumère les frais imputables au seul copropriétaire concerné, et les frais d’une procédure d’accès n’y figurent pas : la lecture procède du texte. Le même article dispense de toute participation aux frais de procédure le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée contre le syndicat, sauf décision contraire du juge.
L’article 10-1 met en revanche certaines astreintes à la charge du seul copropriétaire défaillant. Il s’agit des astreintes fixées par lot pour des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative, votés en assemblée et non réalisés en raison de sa défaillance (art. 10-1, d, loi n° 65-557).
Ce que le copropriétaire peut obtenir en contrepartie
Le débat sur l’indemnisation ne justifie pas le refus
Le juge parisien a ordonné l’accès indépendamment de la question de l’indemnisation, dont les préjudices étaient en l’état hypothétiques, les travaux n’ayant pas encore pu être exécutés (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). La cour de Caen a de même renvoyé la copropriétaire à solliciter, le cas échéant, la prise en charge de ses travaux par la copropriété (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
L’ordre est toujours le même : l’accès d’abord, la facture ensuite.
L’indemnité de l’article 9, III
Le copropriétaire a droit à une indemnité en cas de dégradations, de trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de diminution définitive de la valeur de son lot (art. 9, III, loi n° 65-557). Ces dispositions sont seules applicables à la demande d’indemnité consécutive à des travaux conduits par le syndicat et affectant les parties privatives (Cass. 3e civ., 14 janvier 2015, n° 13-28.030, Bull. III, n° 3).
Le sort du coffrage, du carrelage ou de la faïence détruits pour atteindre une canalisation commune, ou abîmés par la fuite elle-même, obéit à des règles propres. Elles dépendent notamment de la cause du dommage, du règlement et de la régularité de l’aménagement :
Remplacement ou réparation d’une canalisation commune en copropriété : qui paie la dépose du coffrage privatif ?
Le constat avant travaux
Un constat de l’état des lieux avant l’intervention n’est pas légalement obligatoire, mais c’est la précaution probatoire la plus utile. Son absence a pesé dans un refus d’indemnisation : la cour d’appel de Paris a refusé de rembourser 912,58 € de piochement d’enduits à une copropriétaire qui avait dégarni ses murs sans faire établir de constat préalable. Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté (Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-24.001 et 14-10.582).
Dans la procédure parisienne de 2024, le syndicat avait lui-même demandé qu’un état des lieux soit établi par le commissaire de justice en cas d’ouverture forcée. Le copropriétaire a intérêt à le devancer.
Le voisin qui subit la fuite : pousser le syndic à agir
Le voisin victime des infiltrations n’est pas démuni face à l’inertie. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes (art. 14, loi n° 65-557). Cette responsabilité est de plein droit. La preuve de son absence de faute ne l’en exonère pas (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mars 2022, n° 18/07647 ; Loyers et copr. n° 6, juin 2022, comm. 106).
Le syndic, lui, engage sa responsabilité personnelle lorsqu’il s’abstient de faire réaliser des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18, loi n° 65-557). Dans l’affaire de 2022, des fuites connues depuis 1991 avaient conduit à un affaissement de plancher et à une interdiction d’accès à l’appartement. Le syndicat et le syndic ont été condamnés in solidum. La convocation d’une assemblée ne libérait pas le syndic, son ordre du jour ne portant pas sur la recherche urgente des fuites (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mars 2022, n° 18/07647).
Face au refus d’accès d’un autre copropriétaire, la diligence attendue du syndic passe par le juge : c’est la voie suivie par les syndicats à Paris et à Caen. Le voisin a intérêt à mettre le syndic en demeure de le faire, par écrit.
Pour la déclaration du sinistre et le chiffrage du préjudice, voir le guide du dégât des eaux en copropriété.
Votre coup suivant, selon votre camp
Vous êtes le syndic ou le conseil syndical
Vos arguments, du plus fort au plus faible.
L’urgence documentée. Une recherche de fuite datée, décrivant la fuite active et préconisant une intervention urgente, a fondé l’ordonnance parisienne (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
La clause d’accès du règlement. Cherchez la stipulation imposant de livrer accès aux entrepreneurs chargés des réparations. Sa violation caractérise le trouble manifestement illicite (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
La résolution non contestée. Travaux votés ou mandat donné au syndic : passé le délai de deux mois, elle s’impose (Cass. 3e civ., 17 mars 1971, n° 70-10.245 ; CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
L’absence d’autre solution, prouvée par constat. C’est le constat du commissaire de justice qui a emporté la décision à Caen.
Les pièces à réunir : règlement de copropriété, procès-verbaux, rapports de recherche de fuite, devis ou ordre de service de l’entreprise, notifications et mises en demeure avec leurs preuves de réception, constat.
Ce sur quoi il ne faut pas compter : obtenir en référé que le copropriétaire supporte le coût des travaux privatifs, sauf obligation évidente (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
La mise en demeure à adresser au copropriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception doublée d’une lettre simple :
Une recherche de fuite réalisée le [date] a mis en évidence une fuite active sur la canalisation commune [nature] qui traverse votre lot n° [numéro]. Sa réparation, [votée par l’assemblée générale du [date] / urgente et nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble au sens de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965], suppose l’accès à votre appartement. Conformément à l’article 9 de cette loi et à l’article [numéro] du règlement de copropriété, je vous prie de bien vouloir nous indiquer, au plus tard le [date], une date d’intervention de l’entreprise [nom]. À défaut, le syndicat saisira le juge des référés afin d’obtenir l’accès sous astreinte et, au besoin, l’autorisation de faire ouvrir le logement. Vos droits à indemnité au titre de l’article 9, III, de la même loi sont réservés.
La formule à ne jamais écrire :
Les frais de remise en état de votre salle de bains resteront à votre charge, conformément à la jurisprudence.
Cette phrase lie l’accès à une question de coût que le juge des référés n’a pas tranchée en faveur du syndicat. Elle offre au copropriétaire un motif de résistance et affaiblit la démonstration du trouble manifestement illicite.
Vous êtes le copropriétaire sollicité
Vos arguments, du plus fort au plus faible.
L’autre solution, si vous pouvez la prouver. Faites constater l’existence d’un accès par une trappe, une gaine ou un lot voisin (art. 9, II, loi n° 65-557). Une affirmation non prouvée a échoué à Caen et à Paris.
L’altération durable du lot. Une servitude permanente de passage ou la perte d’une pièce dépassent ce que l’article 9, II vous oblige à subir.
Les modalités de l’intervention. La notification huit jours avant est légale (art. 9, I). Convocation quinze jours avant, présence et délai d’exécution : la cour de Caen les a fixés elle-même (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
L’absence de décision et d’urgence. Argument faible dès qu’une fuite active est documentée ou qu’une résolution a été votée et non contestée.
Ce sur quoi il ne faut pas compter : subordonner l’accès à un engagement sur la remise en état. Il expose à une injonction sous astreinte, à l’ouverture forcée du logement et à une condamnation au titre de l’article 700 (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
La réponse à adresser au syndic, par lettre recommandée :
J’accuse réception de votre demande d’accès à mon lot n° [numéro] pour l’intervention sur la canalisation commune. Je vous propose les dates suivantes : [dates]. Je demande qu’un constat de l’état des lieux soit établi avant l’intervention, en ma présence. Je fais toutes réserves quant à mon droit à indemnité au titre des dégradations causées à mes parties privatives, en application de l’article 9, III, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La formule à ne jamais écrire :
Je vous confirme que je ne laisserai entrer personne tant que le syndicat ne se sera pas engagé à tout remettre en état.
Cette lettre est la preuve du refus, sur laquelle le syndicat fondera son assignation en référé et sa demande d’astreinte.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il faire ouvrir mon logement si je refuse l’accès ?
Oui, le syndicat peut faire ouvrir votre logement si le juge l’y autorise. Après un refus persistant, le juge des référés a autorisé le syndicat à recourir à un commissaire de justice, faute d’accès dans les quinze jours de la signification. Le commissaire de justice peut être assisté d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).
Combien de temps faut-il pour obtenir l’accès en justice ?
Il faut compter plusieurs mois pour obtenir l’accès en justice. À Paris, l’ordonnance a été rendue près de cinq mois après l’assignation (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). À Caen, après un rejet en première instance, l’arrêt d’appel est intervenu plus de quinze mois après l’assignation (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).
Une lettre au syndic suffit-elle à contester les travaux votés ?
Non, une lettre au syndic ne suffit pas à contester des travaux votés en assemblée générale. L’action doit être introduite en justice dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42, al. 2, loi n° 65-557). Une lettre n’interrompt pas ce délai de forclusion, que seules interrompent une demande en justice, une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée (art. 2241 et 2244 du code civil).
Ce que la règle ne dit pas
La règle est simple : l’accès se doit. Le dossier ne l’est pas. La date d’une recherche de fuite, la rédaction d’une clause, un constat qui prouve ou non qu’une trappe existe, une lettre qui trahit un refus. C’est sur ces pièces que le juge tranche, et que se joue la facture qui suit.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
