Remplacement ou réparation d'une canalisation commune en copropriété : qui paie la dépose du coffrage privatif ?

Deux situations mènent à la même question. Soit la copropriété a voté le remplacement des colonnes d’eaux usées. Soit une colonne fuit, l’eau tache votre plafond ou celui du voisin, et le syndic envoie un plombier en urgence.

Dans les deux cas, la colonne passe dans votre salle de bains, enfermée derrière un coffrage privatif carrelé, parfois sous le tablier de la baignoire. Pour l’atteindre, l’entreprise doit casser. Et lorsque la fuite dure depuis des mois, le coffrage est souvent déjà abîmé avant le premier coup de masse.

La facture de dépose, puis celle du carrelage et de la faïence à refaire, reviennent-elles au syndicat des copropriétaires ou au copropriétaire ? La réponse dépend moins de la canalisation que du coffrage privatif : qui l’a posé, avec quelle autorisation, avec quel accès, et ce qui l’a abîmé.

Trois lecteurs se posent la question. Le copropriétaire occupant veut être indemnisé. Le copropriétaire bailleur doit en plus répondre du trouble subi par son locataire. Le syndic et le conseil syndical veulent faire exécuter les travaux sans que la copropriété paie le prix d’un aménagement irrégulier.

Il faut séparer quatre questions : l’accès au lot, le coût de l’ouverture du coffrage privatif, le coût de sa repose, et la réparation de ce que la fuite a abîmé sans qu’il ait fallu l’ouvrir. Une décision qui ordonne l’accès ne dit rien, à elle seule, de qui paie. Et une faute qui justifie de faire payer l’ouverture ne justifie pas, à elle seule, de faire payer les dégâts des eaux.

Sommaire

Qui paie la dépose d’un coffrage privatif lors du remplacement ou de la réparation d’une canalisation commune ? La réponse en bref

Le coffrage privatif détruit pour remplacer ou réparer une canalisation commune ouvre en principe droit à indemnité à la charge du syndicat (art. 9, III, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le copropriétaire qui l’a posé en violation du règlement, rendant la canalisation inaccessible, garde les frais de dépose (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144) ; la repose n’est pas tranchée. La partie abîmée par la seule fuite engage la responsabilité de plein droit du syndicat (art. 14 ; CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mars 2022, n° 18/07647). La résolution qui vous les impute se conteste par avocat sous deux mois (art. 42).

Qui doit payer ? La grille de décision en six questions

Qui doit payer la remise en état d’un coffrage privatif se détermine en six questions, à poser dans l’ordre. Le syndic qui reçoit une demande d’indemnisation, comme le copropriétaire qui l’envoie, peut y répondre pièce par pièce. Chaque réponse renvoie à la règle développée plus bas.

La canalisation en cause est-elle commune ?

La canalisation est commune si le règlement de copropriété la range parmi les parties communes, ou, à défaut, si elle dessert plusieurs lots (art. 3, loi n° 65-557).

Non, elle ne sert qu’à votre lot : la réparation et la remise en état relèvent en principe du propriétaire du lot desservi (art. 2, loi n° 65-557). La grille s’arrête là.
Oui : passez à la question suivante.
Elle ne sert qu’à un lot mais traverse un autre lot : la charge peut être partagée entre les deux copropriétaires et le syndicat (CA Paris, 7e ch. A, 3 mars 1993, n° 00/25593).
C’est discuté : réunissez le règlement, les plans, le constat amiable et les factures de l’entreprise. Une qualification discutée fait échouer le référé-provision (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

Qu’est-ce qui a abîmé l’élément privatif ?

L’élément privatif a pu être abîmé par la fuite, par l’ouverture nécessaire aux travaux ou par une maladresse de l’entreprise. Chaque cause a son régime.

L’eau de la fuite, sans ouverture : le syndicat répond de plein droit du dommage né des parties communes (art. 14 ; CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mars 2022, n° 18/07647). Seule une faute de la victime à l’origine du dommage l’exonère (Cass. 3e civ., 29 octobre 2013, n° 12-23.953). Passez à la question de la preuve du préjudice.
L’ouverture nécessaire pour atteindre la canalisation : passez à la question du régime des travaux.
L’entreprise, au-delà de ce qu’il fallait ouvrir : ce sont des dégradations consécutives aux travaux, à la charge du syndicat, qui se retournera contre l’entreprise (art. 9, II et III). Passez à la question de la preuve du préjudice.
La fuite puis l’ouverture : chaque partie du dommage suit son régime, mais une seule réparation est due. Ventilez le devis.

Les travaux ont-ils été votés, ou décidés en urgence par le syndic ?

Les travaux votés par l’assemblée relèvent de l’article 9, seul applicable au préjudice qu’ils causent aux parties privatives (Cass. 3e civ., 14 janvier 2015, n° 13-28.030, Bull. III, n° 3).

Votés : fondement de l’article 9, III. Passez à la question de l’auteur du coffrage.
Décidés en urgence à cause de la vétusté de la colonne : un tribunal a retenu l’article 14, le défaut d’entretien ayant rendu les travaux destructifs nécessaires (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085). Invoquez les deux fondements, puis passez à la question de l’auteur du coffrage.

Le coffrage ouvert a-t-il été posé par le copropriétaire, en violation du règlement, en rendant la canalisation inaccessible ?

Le coffrage ouvert reste à la charge du copropriétaire, pour sa dépose, lorsque les trois conditions sont réunies (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144).

Oui aux trois conditions : la dépose est pour le copropriétaire. La repose n’a pas été tranchée par la Cour de cassation ; le syndicat la réclamera aussi. Passez à la question de la résolution ou du règlement.
Non à l’une d’elles : coffrage d’origine, posé par un précédent propriétaire, autorisé par l’assemblée, pourvu d’une trappe utile, ou règlement sans interdiction explicite. L’indemnité de l’article 9, III est alors en principe due (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). Passez à la question de la résolution ou du règlement.
Réserve : le syndicat peut refuser de supporter la dépose et la repose d’un aménagement dont le règlement ne dit rien (Cass. 3e civ., 30 avril 2002, n° 00-15.880).

Une résolution d’assemblée ou une clause du règlement règle-t-elle déjà la question ?

Une résolution ou une clause peut déplacer la charge, dans les limites de l’article 9, III.

Une résolution met les frais à la charge des copropriétaires ayant coffré : contestée par assignation dans les deux mois, le juge tranchera. Non contestée, elle s’impose, mais sa portée reste discutable pour un coffrage non fautif (art. 42, al. 2).
Le règlement impose de souffrir les travaux « sans indemnité » : la clause est contraire à l’article 9 et réputée non écrite (art. 43), à condition de le soutenir expressément.
La résolution qui a autorisé le coffrage prévoit sa dépose aux frais du bénéficiaire : elle s’applique.
Rien de tout cela : les réponses aux questions précédentes suffisent.

Le préjudice est-il prouvé et chiffré à l’équivalent ?

Le préjudice n’est indemnisé que s’il est prouvé, relié à sa cause et limité à une remise en état équivalente (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

Oui : constat avant travaux, photographies datées, devis ventilé par poste. Seule la pièce touchée est remboursée, et le bailleur peut ajouter sa perte de loyers (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).
Non : devis global couvrant tout l’appartement, travaux engagés sans constat. La demande risque d’être réduite, voire rejetée (Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-24.001 et 14-10.582).

Dernier point, quelle que soit l’issue : l’indemnité due par le syndicat est répartie entre tous les copropriétaires selon leur participation au coût des travaux, victime comprise (art. 9, III).

Utiliser la grille dans un échange avec le syndic

Le syndic qui reçoit une demande d’indemnisation demande au copropriétaire, avant de répondre : la date et l’auteur du coffrage, l’éventuelle autorisation d’assemblée, l’existence d’une trappe, un constat de l’état des lieux et un devis ventilé.

Le copropriétaire qui présente sa demande répond d’emblée à ces questions. Vous réclamez la réparation de votre coffrage abîmé par la fuite ou ouvert pour les travaux : la formule à adresser au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception.

La colonne commune [nature] qui traverse mon lot n° [numéro] a fui, puis a été réparée le [date]. Je sollicite l’indemnisation des dommages causés à mes parties privatives. La partie du coffrage abîmée par l’eau, sans avoir été ouverte, relève de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La partie ouverte pour accéder à la canalisation relève de l’article 9, III, de la même loi. Ce coffrage [a été réalisé lors de la construction de l’immeuble / était en place lors de mon acquisition du [date] / a été autorisé par la résolution n° [numéro] du [date] / comporte une trappe d’accès face à la canalisation]. Vous trouverez ci-joint le constat du [date], les photographies et un devis ventilé distinguant ces deux postes. Je vous prie de bien vouloir m’indiquer, sous un mois, la suite réservée à cette demande.

La formule à ne jamais écrire :

En l’absence de remboursement intégral de ma salle de bains, je suspendrai le paiement de mes charges.

Un copropriétaire ne peut, pour quelque motif que ce soit, s’exonérer de sa contribution aux charges. Cette lettre expose en outre à une demande de dommages-intérêts du syndicat, si la mauvaise foi et un préjudice distinct du retard sont établis (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

La canalisation qui traverse votre appartement est-elle une partie commune ?

La question vient avant celle du coffrage privatif. Il n’est question ici que des canalisations communes, qu’il s’agisse de colonnes d’eaux usées, d’eau froide ou de chauffage. Si la canalisation est privative, les travaux sont les vôtres et l’article 9 ne joue pas.

La loi pose une présomption, reproduite ici dans sa version en vigueur :

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

les locaux des services communs ;

les passages et corridors ;

tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

le droit d’affichage sur les parties communes ;

le droit de construire afférent aux parties communes.

Article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Trois enseignements pour votre dossier.

La présomption ne joue que « dans le silence ou la contradiction des titres ». Le règlement de copropriété peut classer une canalisation dans les parties privatives. Il se lit donc en premier : l’article 3 n’intervient qu’à défaut.

La colonne n’est pas le branchement. Une colonne qui dessert plusieurs lots est affectée à l’utilité de plusieurs copropriétaires, donc commune (art. 3, al. 1er). Le tronçon qui ne sert qu’à votre lot est réservé à votre usage exclusif, donc privatif en principe (art. 2, loi n° 65-557). Le copropriétaire de l’affaire de 2009 plaidait précisément que les canalisations coffrées étaient des branchements privatifs.

Une erreur courante est de penser que l’arrêt du 17 juin 2009 a tranché cette qualification. Il ne l’a pas fait. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi sur le seul terrain de la faute du copropriétaire, sans se prononcer sur la nature du branchement (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144).

Le tribunal judiciaire de Nice a appliqué cette distinction à une colonne de chute en fonte encastrée dans la salle de bains d’un studio. Le règlement rangeait parmi les parties communes les canalisations d’eaux ménagères et d’égout, pour la partie comprise entre les branchements individuels des lots. La colonne desservant tous les lots était donc commune (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

La cour d’appel de Paris a donné la raison d’être de la présomption :

Cette présomption de communauté s’explique parce que lesdites canalisations, mêmes situées partiellement à l’intérieur des lots privatifs, sont, par leur fonction propre, rattachées à l’élément d’équipement commun qu’elles prolongent, et non au local privatif qu’elles traversent sans servir à l’usage du propriétaire du lot.

CA Paris, 7e ch. A, 3 mars 1993, n° 00/25593

Une erreur courante est de citer cette formule comme la solution de l’arrêt. Elle n’en est que le point de départ. La cour rappelle aussitôt que la présomption est supplétive et peut être écartée par le règlement. Celui de l’immeuble rangeait parmi les parties privatives les canalisations « intérieures » affectées à l’usage exclusif d’un lot (CA Paris, 7e ch. A, 3 mars 1993, n° 00/25593).

La difficulté venait d’un branchement singulier. Issu de la division ancienne d’un lot unique, un tuyau d’eau froide desservant le seul appartement du premier étage courait sur huit à neuf mètres sous le plafond du local commercial du rez-de-chaussée. La cour a refusé qu’une même canalisation privative soit incorporée à deux lots, à l’insu de celui qui l’utilise. Elle a retenu la responsabilité partielle du syndicat, même si la canalisation « n’a que l’apparence d’une partie commune » (CA Paris, 7e ch. A, 3 mars 1993, n° 00/25593, détaillé dans la casuistique).

Le coffrage privatif n’est pas la gaine commune. La loi répute communes les « coffres, gaines ». La gaine technique construite d’origine pour abriter les colonnes peut relever de cette présomption, sous réserve de ce que dit le règlement. L’habillage posé ensuite par un copropriétaire, pour des raisons esthétiques, est un aménagement privatif : la lecture procède du texte lui-même, qui ne vise que les éléments affectés à l’utilité commune.

Commune, la canalisation est entretenue et réparée aux frais de la copropriété. Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (art. 14, loi n° 65-557). Les copropriétaires participent aux charges de conservation et d’entretien des parties communes selon les tantièmes, et aux charges des éléments d’équipement commun selon leur utilité pour chaque lot (art. 10, loi n° 65-557).

Pour identifier ce que dit votre règlement, il faut d’abord obtenir copie du règlement de copropriété, modificatifs compris.

Quelles sont les différents lots et parties en copropriété ?

Le copropriétaire peut-il refuser l’accès à son appartement pour les travaux ?

Non, un copropriétaire ne peut pas refuser l’accès à son appartement pour des travaux d’intérêt collectif régulièrement votés, même s’ils touchent ses parties privatives (art. 9, II, loi n° 65-557). Le syndicat doit notifier l’intervention au moins huit jours avant son début, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (art. 9, I). En cas d’urgence, le syndic agit sans vote (art. 18, loi n° 65-557).

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la résolution ne peut faire obstacle aux travaux, même à l’intérieur de ses parties privatives (Cass. 3e civ., 17 mars 1971, n° 70-10.245, Bull. III, n° 193 ; D. 1971, p. 552 ; JCP 1971, IV, 113). Cet arrêt est régulièrement cité pour affirmer que les frais de dépose et de repose d’un coffrage privatif incombent au copropriétaire. Il ne dit pas cela : il tranche la seule question de l’accès au lot, et aucun coffrage privatif n’y est en cause.

Le refus se règle en référé, sous astreinte, avec au besoin l’ouverture forcée du logement (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). Le juge ordonne l’accès indépendamment de la question de l’indemnisation (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). Le copropriétaire peut ensuite solliciter la prise en charge de ses travaux (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822). L’accès d’abord, la facture ensuite.

Coffrage ouvert pour les travaux ou coffrage abîmé par la fuite : qui rembourse quoi ?

Le syndicat ne rembourse pas un coffrage privatif au même titre selon la cause du dommage. La partie démolie pour atteindre la canalisation relève de l’indemnité due pour les travaux (art. 9, III, loi n° 65-557), que la faute du copropriétaire peut écarter (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144). La partie abîmée par l’eau, sans avoir été ouverte, relève d’un autre régime. C’est la responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages nés des parties communes (art. 14 ; CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mars 2022, n° 18/07647).

La distinction est presque toujours négligée. Elle change pourtant la facture.

Avant de demander qui paie le coffrage, il faut demander pourquoi il doit être refait.

Le coffrage ouvert pour réparer relève des travaux ; le coffrage abîmé par l’eau relève de la fuite.

Exemple : colonne coffrée et fuite ancienne

Prenons un cas fictif, fréquent. Une colonne commune d’eaux usées court du sol au plafond dans l’angle d’une salle de bains, enfermée dans un coffrage en plaques de plâtre carrelé, posé par le copropriétaire sans autorisation. La colonne fuit depuis des mois, au niveau d’un raccord situé à mi-hauteur.

Pour la remplacer, l’entreprise ouvre le coffrage sur la hauteur nécessaire. Mais le bas du coffrage, qu’elle n’a pas touché, a gonflé sous l’effet de l’eau, les carreaux se décollent, et le mur voisin est taché. Le copropriétaire présente un devis unique de réfection de la salle de bains.

Ce devis mélange trois dommages qui ne relèvent pas du même régime : l’ouverture du coffrage au droit de la colonne, sa reconstruction, et la réfection de ce que l’eau a abîmé.

Autre configuration, tout aussi fréquente : la colonne en fonte est apparente, et le coffrage blanc se trouve à côté, sans l’enfermer. Le plombier n’a pas à y toucher. Si ce coffrage est intact, personne ne doit rien. S’il est taché, cloqué ou gonflé par l’eau de la colonne, sa réfection relève de la fuite, et non des travaux : la question de savoir s’il fallait l’ouvrir ne se pose même pas.

Deux dommages, deux fondements

Les deux régimes ne se confondent pas. Un arrêt publié a été rendu sous l’ancien alinéa 4, devenu le III. Selon cet arrêt, l’article 9 de la loi n° 65-557 est seul applicable au préjudice consécutif à des travaux conduits par le syndicat et affectant les parties privatives (Cass. 3e civ., 14 janvier 2015, n° 13-28.030, Bull. III, n° 3). Ce texte vise le préjudice subi « par suite de l’exécution des travaux ».

Conséquence procédurale : une assignation fondée sur l’article 14 de la loi n° 65-557 ou sur la responsabilité du fait des choses, pour un dommage causé par les travaux eux-mêmes, s’expose à être écartée.

Le dommage causé par la fuite n’est pas causé par les travaux : il les précède. Il relève de l’article 14, qui rend le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes. Cette responsabilité est de plein droit, et la preuve de l’absence de faute du syndicat ne l’en exonère pas (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mars 2022, n° 18/07647 ; Loyers et copr. n° 6, juin 2022, comm. 106).

Dans cette affaire, le sol d’un appartement loué s’était affaissé, notamment dans la salle de bains, sous l’effet de fuites récurrentes des canalisations communes, connues depuis 1991. La préfecture de police avait interdit l’accès à l’appartement en août 2014, et les copropriétaires avaient dû reloger leur locataire.

La cour d’appel a condamné in solidum le syndicat et le syndic. Le syndic engageait sa responsabilité personnelle pour ne pas avoir fait réaliser, de sa propre initiative, des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18, loi n° 65-557). La convocation d’une assemblée générale ne l’exonérait pas : son ordre du jour ne portait pas sur la recherche urgente des fuites.

La frontière se brouille lorsque les travaux destructifs sont eux-mêmes la conséquence d’un défaut d’entretien. À Nice, le syndic avait fait remplacer en urgence, sans vote, une colonne fissurée par vétusté ; le plombier avait démoli l’encoffrement de la salle de bains et une partie de la dalle. Le tribunal a pourtant retenu la responsabilité de plein droit du syndicat au titre de l’article 14, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019. L’intervention destructive avait en effet été rendue nécessaire par le défaut d’entretien (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

Deux lectures coexistent donc. Pour des travaux votés, l’arrêt publié de 2015 réserve le terrain à l’article 9. Pour des travaux urgents imposés par la vétusté d’un équipement commun, un jugement de première instance a statué sur l’article 14. Ce qui les départagerait : une décision de la Cour de cassation sur des travaux urgents non votés. En pratique, invoquez les deux fondements, à titre principal et subsidiaire.

Dans l’exemple, l’ouverture du coffrage relève de l’article 9, III. Le bas du coffrage gonflé, les carreaux décollés et le mur taché relèvent de l’article 14. Dans les deux cas, l’action du copropriétaire contre le syndicat se prescrit par cinq ans (art. 42, al. 1er, loi n° 65-557, renvoyant à l’article 2224 du code civil).

La faute retenue en 2009 face au coffrage abîmé par l’eau

Une erreur courante est de penser que le copropriétaire qui a coffré sans autorisation perd tout droit à réparation de son coffrage. L’arrêt de 2009 ne dit pas cela. Il met à sa charge « l’intégralité des frais de dépose » : le coût de l’ouverture rendue nécessaire par l’inaccessibilité qu’il avait créée (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144).

La faute sanctionnée tient à l’inaccessibilité, et son lien de causalité s’arrête à l’ouverture. Elle n’a pas causé la fuite, et l’eau aurait abîmé un coffrage autorisé de la même manière. La lecture procède de l’arrêt lui-même, qui ne statue que sur la dépose.

Contre la responsabilité de plein droit de l’article 14, le syndicat invoquera principalement la faute de la victime. Encore faut-il une faute à l’origine du dommage : c’est la seule, a jugé la Cour de cassation, susceptible d’exonérer le syndicat de sa responsabilité pour défaut d’entretien des parties communes (Cass. 3e civ., 29 octobre 2013, n° 12-23.953). Une faute qui a seulement concouru au dommage justifie un partage (Loyers et copr. n° 6, juin 2022, comm. 106). L’irrégularité du coffrage ne suffit donc pas : il faut qu’elle ait contribué au dommage causé par l’eau.

Deux hypothèses permettent au syndicat de le soutenir.

Le coffrage fermé a retardé la découverte de la fuite. Sans trappe, l’eau a pu couler longtemps sans être vue. L’argument se heurte pourtant à un arrêt de cassation. L’habillage d’un élément commun par un précédent propriétaire, qui le rendait invisible, n’a pas suffi à exonérer le syndicat (Cass. 3e civ., 29 octobre 2013, n° 12-23.953, détaillé dans la casuistique). Un partage reste plaidable si la victime elle-même a tardé à signaler des désordres visibles.

Le copropriétaire a retardé la réparation. Un refus d’accès prolongé aggrave les désordres. Un syndicat l’a soutenu à Paris, sans que le juge des référés se prononce sur ce point (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). Ce qui les départage : les dates des demandes d’accès et des refus.

Le copropriétaire a laissé le dommage se produire ou s’aggraver. En 1987, un appartement en rénovation, non chauffé et fenêtres ouvertes pendant un gel rigoureux, a vu éclater le tuyau vétuste qui l’alimentait. Son propriétaire, informé de traces d’infiltration, a supporté 60 % du premier sinistre. Il a supporté seul le second, pour avoir fermé de sa propre initiative le robinet de la colonne sans prévenir le syndicat, puis laissé la canalisation non réparée (CA Paris, 7e ch. A, 3 mars 1993, n° 00/25593).

Dans le même sens, en 2022, une faute de la victime d’impact faible n’a pas empêché une condamnation intégrale du syndicat. La solution est critiquée (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mars 2022, n° 18/07647 ; Loyers et copr. n° 6, juin 2022, comm. 106).

Le coffrage voisin, que l’entreprise n’avait pas à ouvrir

Le cas le plus négligé est celui du coffrage, ou de la partie de coffrage, qui n’avait pas besoin d’être détruit pour réparer, mais que l’eau a abîmé. Le syndicat ne peut pas lui appliquer le raisonnement de 2009 : ce coffrage n’a pas été ouvert pour accéder à la canalisation, et aucun frais de dépose n’est en cause. Sa réparation relève de l’article 14.

Reste le cas où l’entreprise abîme, en travaillant, une partie qu’elle n’avait pas à ouvrir. Ce sont des « dégradations » subies « par suite de l’exécution des travaux », indemnisables au titre de l’article 9, III, dont le texte n’exige pas qu’elles aient été nécessaires. Maître d’ouvrage des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (art. 9, II, loi n° 65-557), le syndicat pourra ensuite se retourner contre son entreprise. La lecture procède des textes.

Poste par poste : ce que le syndicat rembourse

Poste	Fondement	Ce que le syndicat opposera	Pièce décisive
Ouverture du coffrage privatif au droit de la canalisation	Art. 9, III	Coffrage posé en violation du règlement, canalisation inaccessible (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144)	Règlement, autorisation d’assemblée, trappe, date du coffrage
Reconstruction de la partie ouverte	Art. 9, III, débattu	Arrêt de 2009 limité à la dépose ; règlement muet sur l’aménagement (Cass. 3e civ., 30 avril 2002, n° 00-15.880)	Mêmes pièces, devis distinct
Partie non ouverte abîmée par l’eau	Art. 14	Faute de la victime à l’origine du dommage (Cass. 3e civ., 29 octobre 2013, n° 12-23.953)	Rapport de recherche de fuite, constat avant travaux
Reprise après travaux destructifs imposés par la vétusté de la colonne	Art. 14, débattu (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085)	Arrêt publié de 2015 réservant l’article 9 aux travaux	Preuve de la vétusté, factures de l’entreprise, courriels du syndic
Dégâts de l’entreprise au-delà du nécessaire	Art. 9, III	Imputabilité à l’entreprise non prouvée	Constats avant et après travaux
Trouble de jouissance	Art. 9, III si grave, art. 14 pour la période de fuite	Absence de gravité, qui doit être recherchée concrètement (Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-24.001 et 14-10.582)	Durée, photographies, attestations

Une seule réparation, à l’équivalent

Un même coffrage peut avoir été gonflé par la fuite, puis démoli pour atteindre la colonne. Chaque dommage se rattache alors à son fait générateur. Mais le copropriétaire n’obtient qu’une réparation, en vertu du principe de la réparation intégrale du préjudice, que la Cour de cassation a appliqué à une demande fondée sur l’article 9 (Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-24.001 et 14-10.582).

L’indemnité vise la remise en état équivalente, non une amélioration. À Nice, la copropriétaire produisait des factures de 20 175,64 € couvrant tout l’appartement : baignoire vétuste, cuisine, peinture de la pièce principale. Le tribunal n’a retenu que la salle de bains, seule pièce touchée par l’intervention, soit 8 063,62 €. Il a rappelé que la réparation intégrale suppose « ni perte ni profit » pour la victime (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

Le coffrage en plaques de plâtre peint ne se remplace donc pas, aux frais de la copropriété, par une menuiserie sur mesure.

Le devis ventilé et le constat avant travaux

Un devis global de « réfection de la salle de bains » permet au syndicat d’opposer à l’ensemble la faute retenue pour l’ouverture. Un devis ventilé, poste par poste, cantonne cette faute à la seule ligne qu’elle concerne.

Le constat avant travaux doit de même distinguer la zone à ouvrir et les zones déjà abîmées par l’eau, avec photographies et, si possible, relevés d’humidité. Aucun texte n’en fait une condition de l’indemnisation : photographies datées, devis, expertise amiable ou constat contradictoire avec l’entreprise peuvent établir le préjudice. Son absence peut toutefois peser lourd, comme le montre la casuistique ci-dessous.

Le syndicat a le même intérêt au constat, en sens inverse. Un constat qui montre une trappe mal placée, ou un coffrage fermé retenant l’eau, prépare sa défense sur les deux terrains.

Le meilleur moment pour régler la question est le vote des travaux. Demandez que le devis soumis à l’assemblée chiffre, pour chaque lot concerné, la dépose et la repose des coffrages privatifs et les reprises d’enduit et de peinture consécutives à l’intervention. Cela évite, après le chantier, l’entreprise qui répond que son devis s’arrête à la canalisation.

Le syndicat a lui-même intérêt à commander la remise en état en même temps que l’intervention destructive. À Nice, la prestation commandée au plombier comprenait expressément la casse du coffre sur environ cinq mètres et de la dalle intermédiaire, mais aucune maçonnerie de reprise. Le tribunal a rejeté le recours du syndicat contre l’entreprise, qui avait exécuté exactement ce qui lui était commandé. Le dommage tenait au défaut d’entretien et à l’absence de commande des travaux de remise en état (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

Le même jugement a écarté la garantie de l’assureur de l’immeuble. La police excluait les dommages dus à un mauvais entretien et ceux survenus au cours de travaux de réparation (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085). Ces exclusions se vérifient dans la police de l’immeuble avant d’engager les travaux.

Le principe : le syndicat indemnise les dégradations causées à votre lot

Le texte pivot est l’article 9, III, dans sa version en vigueur :

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive. L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

Article 9, III, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Le texte ouvre trois chefs d’indemnité, alternatifs. Les dégradations sont indemnisées sans condition de gravité. Le trouble de jouissance doit être grave, mais peut être temporaire. La diminution de valeur doit être définitive.

Le carrelage cassé et le coffrage privatif démoli sont des « dégradations ». C’est le chef qui correspond au cas du coffrage privatif. Aucune faute du syndicat n’est exigée : le texte attache l’indemnité à l’exécution des travaux, non à un manquement.

Vous paierez une partie de votre propre indemnité. Elle est répartie entre les copropriétaires en proportion de leur participation au coût des travaux (art. 9, III, dernière phrase). Le copropriétaire indemnisé en supporte donc sa quote-part.

Les travaux doivent avoir supposé un accès au lot. Sous l’ancienne rédaction du texte, la Cour de cassation a écarté l’article 9 pour des dommages causés par des travaux menés de l’extérieur (Cass. 3e civ., 28 janvier 2016, n° 14-29.582). Pour un coffrage privatif de salle de bains, la condition est en principe remplie : l’entreprise intervient chez vous.

Le trouble de jouissance doit être apprécié concrètement, et une servitude durable s’indemnise. Les décisions correspondantes sont détaillées dans la casuistique ci-dessous.

Réparer soi-même la colonne commune en urgence : la gestion d’affaires

Le copropriétaire qui, face à une urgence, fait lui-même réparer une partie commune peut invoquer la gestion d’affaires pour obtenir du syndicat le remboursement de ses dépenses, si les conditions en sont réunies. Après des dégâts à la toiture de la Résidence Lepinseck, deux copropriétaires avaient fait exécuter des travaux de réfection au-delà du mandat reçu. Le tribunal d’instance les avait condamnés seuls à payer l’entreprise.

La Cour de cassation a cassé : le juge devait rechercher si la nature et le siège des travaux imposaient une célérité exceptionnelle pour sauvegarder l’immeuble, susceptible de caractériser une gestion d’affaires (Cass. 3e civ., 4 novembre 1993, n° 91-18.695). La solution a été rendue sous les articles 1372 et 1375 anciens du code civil, dont l’économie est reprise aux articles 1301 et suivants.

La cour d’appel de Paris l’a appliquée à des copropriétaires qui avaient colmaté une brèche ouverte par des cambrioleurs. Le mur percé, qui séparait une boutique de l’ancienne loge de concierge, était une partie commune (CA Paris, 21 mai 1986, RD imm. 1986, p. 495).

Une erreur courante est de penser que la gestion d’affaires est exclue en copropriété, en raison du caractère d’ordre public de la loi n° 65-557. La cour d’appel de Paris l’avait affirmé. La Cour de cassation a qualifié ce motif d’erroné, et n’a approuvé le rejet de la demande qu’en raison de l’origine privative des désordres (Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-24.001 et 14-10.582).

La voie reste étroite. Hors urgence, des travaux entrepris seul sur une partie commune s’exposent à une demande de suppression (Cass. 3e civ., 1er mars 2011, n° 10-15.337). Dans l’affaire de 2015, les travaux de confortation du plancher réalisés à l’initiative de la copropriétaire étaient en outre affectés de malfaçons dont un expert chiffrait la reprise à 63 541,87 €.

La clause d’exonération du règlement : réputée non écrite, à condition de le demander

Beaucoup de règlements anciens stipulent que les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations aux choses communes. Toute clause contraire à l’article 9 est réputée non écrite (art. 43, al. 1er, loi n° 65-557).

Le piège est procédural : un copropriétaire s’est vu opposer, parmi d’autres motifs, une telle clause qu’il n’avait pas critiquée devant les juges du fond (voir la casuistique ci-dessous).

Le caractère non écrit d’une clause se demande expressément, dans les écritures, dès la première instance.

L’exception : le coffrage privatif fautif reste à la charge du copropriétaire

L’arrêt de référence sur le coffrage privatif est Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144, rendu sur pourvoi contre un arrêt statuant en référé (CA Versailles, 14e ch., 26 mars 2008, n° 07/05257). Il est inédit : il n’est pas publié au Bulletin. Sa portée tient donc à la logique de sa solution, pas à son autorité.

Un coffrage privatif n’est pas une faute. C’est l’inaccessibilité qu’il crée, en violation du règlement, qui peut l’être.

Les faits, tels qu’ils ressortent de l’arrêt d’appel

Le 26 mars 2003, l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires Le Clos Courché vote la réfection des deux colonnes d’eaux usées et d’eaux vannes. La résolution précise que les copropriétaires ayant coffré ces colonnes devront faire déposer ces coffrages privatifs à leurs frais, pour en laisser l’accès libre.

Les colonnes sont en fonte, à la limite de l’usure et devenues poreuses. Saisi par le syndicat, le président du tribunal de grande instance de Versailles, statuant en référé le 14 juin 2007, enjoint au copropriétaire de laisser le libre accès aux colonnes de son appartement. Le copropriétaire refuse pourtant l’accès à l’entreprise, malgré cette ordonnance exécutoire. Il conteste devoir supporter les dégradations de son appartement.

Son constat d’huissier du 25 avril 2007 devait prouver que les colonnes, situées dans les WC, n’étaient pas coffrées. Il se retourne contre lui. Le constat décrit, dans la salle de bains, une baignoire encastrée dans un coffrage privatif carrelé, où pénètre la canalisation d’évacuation.

Le copropriétaire produit aussi des photographies d’une trappe d’accès intégrée au coffrage privatif. La cour d’appel relève qu’elle est placée du côté des robinets et du siphon, et non du côté de la canalisation sur laquelle les travaux doivent porter. Il fallait casser le tablier en faïence de la baignoire.

Le règlement de copropriété, en sa page 45, interdisait tous travaux dans les parties communes sans l’accord préalable exprès du syndicat.

La solution

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le copropriétaire à payer 2 500 € au syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Mais attendu qu’ayant retenu que les demandes du syndicat étaient fondées sur l’exécution de travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 mars 2003 et que M. X… avait commis une faute en coffrant, à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n’étaient plus accessibles en violation du règlement de copropriété, la cour d’appel, sans modifier l’objet du litige et sans violer les articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, a pu déduire de ces seuls motifs que M. X… devrait supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains.

Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144

La Cour répond de la même manière au second moyen, qui reprochait à la cour d’appel de ne pas avoir traité la question de l’indemnisation comme une contestation sérieuse :

Mais attendu qu’ayant retenu, par un motif non critiqué, que M. X… avait commis une faute en coffrant, manifestement à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n’étaient plus accessibles en violation des dispositions du règlement de copropriété et qu’il s’ensuivait que Monsieur X… devait supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains, la cour d’appel a répondu aux conclusions prétendument omises.

Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144, inédit

Autrement dit, le copropriétaire qui a, pour des raisons esthétiques, coffré les canalisations communes traversant ses parties privatives, contrairement aux stipulations du règlement de copropriété, est seul tenu des frais de dépose du coffrage.

Pourquoi le copropriétaire a perdu

Le copropriétaire a perdu parce que les juges ont caractérisé une faute qui lui était personnelle. Aucune faute n’était établie à la charge de la copropriété, relevait la cour d’appel. C’est lui qui, par un aménagement interdit, avait rendu la canalisation inaccessible.

La faute se décompose en trois éléments, qui sont autant de points à discuter dans votre dossier.

Un coffrage privatif « mis en place par lui ». L’arrêt vise un aménagement réalisé par le copropriétaire lui-même, pour des raisons esthétiques. La faute est personnelle.

Une violation du règlement de copropriété. Ici, la clause interdisant tous travaux sur les parties communes sans accord. Sans clause de cette nature, ou avec une autorisation de l’assemblée, la faute est plus difficile à établir.

Une erreur courante est de penser que l’arrêt de 2009 dispense le syndicat de prouver une interdiction dans le règlement. Un syndicat parisien l’a soutenu en référé. Le juge a répondu que l’arrêt concernait des canalisations rendues inaccessibles en violation du règlement, et a refusé de statuer sur le remboursement (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302, détaillé dans la casuistique).

Une canalisation devenue inaccessible. La trappe existait, mais au mauvais endroit. Un accès réel à la partie de canalisation à remplacer affaiblirait l’argument du syndicat.

La formule « a pu déduire » traduit un contrôle léger de la Cour de cassation : elle admet la déduction des juges du fond, sans poser de règle générale. Et la décision est rendue en référé, où la contestation de l’indemnisation avait été présentée comme sérieuse.

Les limites de l’arrêt de 2009

Il ne vise que la dépose. Le chef approuvé porte sur « l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif ». La repose, le carrelage neuf et la faïence refaite ne sont pas mentionnés dans la réponse de la Cour. Les deux arrêts ne décrivent d’ailleurs pas la résolution de la même manière. La Cour de cassation la résume comme imposant aux copropriétaires de faire déposer leurs coffrages à leurs frais. L’arrêt d’appel évoque des coffrages « démolis et remontés » par les copropriétaires concernés, à leurs frais.

Deux lectures sont possibles. Selon la première, la faute qui justifie la dépose justifie aussi la repose, puisque le copropriétaire est à l’origine de l’ensemble du dommage. Selon la seconde, la repose est un choix d’aménagement du copropriétaire, qui n’a jamais été à la charge du syndicat. Aucune ne s’impose. Au soutien de la première, une décision de la cour d’appel de Paris est citée pour mettre la dépose et la repose à la charge du copropriétaire (CA Paris, 14e ch. A, 13 février 2002, Dossier CSAB n° 102, novembre 2002, n° 167). Son texte n’est pas disponible en base ouverte : sa portée exacte, et notamment l’existence d’une faute du copropriétaire, reste à lire dans la revue.

La faute qui a rendu la destruction nécessaire fournit un argument sérieux pour laisser aussi la reconstruction au copropriétaire, mais la Cour de cassation n’a pas tranché ce second coût en 2009. L’article 9, III donne en outre droit à une indemnité, non à la reconstruction matérielle du coffrage à l’identique.

Dans une configuration voisine, la Cour de cassation a refusé de faire payer au syndicat la dépose et la repose d’aménagements de terrasse absents du règlement (Cass. 3e civ., 30 avril 2002, n° 00-15.880, détaillé dans la casuistique).

L’arrêt est rendu pour une terrasse, non pour une canalisation. Un habillage intérieur autour d’une colonne n’est pas un aménagement posé sur une étanchéité commune, et la transposition au coffrage privatif n’a pas été jugée par la Cour de cassation. Mais le critère retenu, ce que prévoit le règlement, est celui qu’un syndicat invoquera.

Il ne tranche pas la valeur de la résolution d’assemblée. Le copropriétaire soutenait que le syndicat ne peut s’exonérer par avance des dommages causés par ses travaux. La Cour ne répond pas sur le principe. Elle s’appuie à la fois sur le vote et sur la faute, « de ces seuls motifs ».

Deux hypothèses restent ouvertes. Soit la résolution non contestée suffit à imposer les frais, par l’effet du délai de deux mois. Soit elle ne vaut qu’à l’égard des coffrages privatifs fautifs, une exonération générale étant contraire à l’article 9, III. Ce qui les départagerait : un arrêt statuant sur une résolution de ce type en l’absence de toute faute du copropriétaire.

Le coffrage privatif posé sans autorisation peut être supprimé en référé

Le syndicat n’est pas tenu d’attendre les travaux pour agir. Les travaux d’un copropriétaire affectant les parties communes exigent l’autorisation de l’assemblée générale (art. 25, b, loi n° 65-557). Réalisés sans autorisation, ils peuvent constituer un trouble manifestement illicite, que le juge des référés fait cesser.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a jugé à propos d’un copropriétaire qui avait raccordé son lot aux canalisations communes d’alimentation et d’évacuation, en supprimant au passage un fenestron commun. Le juge des référés avait ordonné, sous astreinte, la suppression des raccordements et le rétablissement du fenestron. La cour a confirmé (CA Aix-en-Provence, 1re et 2e ch. réunies, 7 septembre 2023, n° 22/10828 ; Loyers et copr. n° 11, novembre 2023, comm. 171).

Deux arguments du copropriétaire ont été écartés. Son droit de principe à se brancher sur les réseaux ne le dispensait pas d’autorisation, le raccordement impliquant percements, pose et fixation de canalisations sur les parties communes. La conformité des travaux aux règles de l’art était indifférente.

Le seul constat de travaux sans autorisation peut d’ailleurs suffire à caractériser le trouble (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-15.797, cité par Loyers et copr. n° 11, novembre 2023, comm. 171).

Des rideaux métalliques posés sans autorisation sur des parties communes de la résidence Capri Bali, au Cap d’Agde, ont été jugés constitutifs d’une violation de la loi et d’un trouble manifestement illicite. Leur suppression a été ordonnée sous astreinte, alors que le syndicat ne justifiait que d’un préjudice moral (Cass. 3e civ., 1er mars 2011, n° 10-15.337).

De même, l’occupation sans autorisation de gaines palières communes, fermées par des serrures, caractérise un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-15.820). Et des travaux en cours qui méconnaissent le règlement peuvent être suspendus en référé (Cass. 3e civ., 27 janvier 2015, n° 13-23.853).

L’application au coffrage privatif oppose deux lectures. Si le coffrage privatif est fixé sur la colonne ou sur un mur commun, il affecte les parties communes et relève de l’autorisation de l’article 25, b. S’il n’est qu’un habillage fixé aux seules parties privatives, sans toucher la canalisation, il y échappe, et seule une clause du règlement peut l’interdire.

La première lecture a un appui jurisprudentiel ; la seconde, seulement des indices.

Au soutien de la première, la cour de Versailles a statué dans l’affaire tranchée en 2009. Selon elle, le règlement interdisant les travaux sur les parties communes sans accord faisait obstacle à tout coffrage unilatéral des canalisations communes (CA Versailles, 14e ch., 26 mars 2008, n° 07/05257).

Au soutien de la seconde, un juge des référés parisien a relevé que le règlement ne comportait aucune interdiction explicite de coffrer les canalisations communes. Une clause générale soumettant les modifications des choses communes à autorisation n’a pas suffi à fonder le remboursement demandé par le syndicat (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). La cour de Caen, elle, n’a pas statué sur le coffrage. Elle a seulement relevé qu’il n’était pas établi que la pose de nouveaux sanitaires, à l’emplacement d’une installation préexistante, nécessitait l’accord du syndicat (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).

Ce qui les départage : le mode de fixation du coffrage privatif et la rédaction de la clause du règlement, l’un à faire constater, l’autre à produire.

Les situations que l’arrêt ne couvre pas

L’arrêt de 2009 ne couvre pas les cas suivants. Ils se raisonnent à partir des textes, de la logique de l’arrêt de 2009 et des premières décisions de référé.

Coffrage d’origine, posé par le promoteur : peut-être pas privatif. L’aménagement ne procède d’aucune faute d’un copropriétaire. Ce coffrage n’est alors pas nécessairement privatif : il peut relever des « coffres, gaines » réputés communs (art. 3, loi n° 65-557).

Le copropriétaire soutiendra que la dépose et la remise en état relèvent du syndicat, soit comme travaux sur partie commune, soit comme dégradation indemnisable (art. 9, III). C’est un argument, non une solution acquise : les « coffres, gaines » de l’article 3 ne transforment pas tout habillage d’origine en partie commune, et seuls le règlement, les plans et la fonction de l’ouvrage permettent de conclure.

Des aménagements de terrasse figuraient sur les plans de construction. La Cour de cassation a pourtant jugé déterminant le silence du règlement, qui ne les mentionnait pas, et a refusé d’en mettre la dépose et la repose à la charge du syndicat (Cass. 3e civ., 30 avril 2002, n° 00-15.880). Un coffrage d’origine dont le règlement ne dit rien pourrait se voir opposer le même raisonnement.

Coffrage privatif posé par le vendeur de votre lot. La faute retenue en 2009 est celle du copropriétaire qui a posé le coffrage privatif. L’acquéreur n’a rien posé. Le syndicat soutiendra que l’aménagement irrégulier se transmet avec le lot ; l’acquéreur répondra que la faute est personnelle au vendeur.

Deux arrêts de la Cour de cassation éclairent la question sans la trancher. En 2002, la cour d’appel distinguait les aménagements d’origine de ceux « créés par [la copropriétaire] ou son auteur ». La Cour de cassation a statué sur le seul fondement du règlement, sans égard à l’origine des aménagements (Cass. 3e civ., 30 avril 2002, n° 00-15.880). En 2013, elle a refusé d’exonérer le syndicat au seul motif qu’un précédent propriétaire avait habillé et masqué l’élément commun défectueux (Cass. 3e civ., 29 octobre 2013, n° 12-23.953).

La cour d’appel de Paris a, pour sa part, jugé que les acquéreurs de deux lots issus d’une division ancienne venaient aux droits et obligations de leurs vendeurs et de l’auteur de la division. Les conséquences de cette division leur étaient donc opposables (CA Paris, 7e ch. A, 3 mars 1993, n° 00/25593).

Pour le coffrage privatif autour d’une colonne, la jurisprudence n’a pas encore tranché cette question avec constance. Dans le doute, conservez votre acte de vente et recherchez un recours contre le vendeur.

Travaux en copropriété sans autorisation : sanctions, prescription et régularisation

Coffrage privatif autorisé par l’assemblée générale. L’autorisation écarte la violation du règlement, et les dégradations relèvent en principe de l’article 9, III. La résolution d’autorisation peut toutefois avoir imposé un accès permanent ou une dépose aux frais du bénéficiaire : c’est elle qui se lit en premier.

Règlement de copropriété muet. Sans clause imposant l’accessibilité des canalisations, la faute ne tient plus qu’à l’inaccessibilité, et le syndicat peine à l’établir. En référé, sa demande de remboursement a été jugée hors des pouvoirs du juge (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). Le juge du fond n’a pas tranché. Le copropriétaire qui a prévu une trappe utile se trouve en position encore plus favorable.

Casuistique : indemnité, dépose et repose devant les juges

L’arrêt de 2009 est développé plus haut. Les décisions suivantes montrent comment les juges ont réparti la charge dans des configurations voisines.

Décisions favorables au copropriétaire

Indemnisation d’une servitude de passage de réseaux. L’affaire concerne le syndicat des copropriétaires du 21 rue du Commandant André. Des travaux votés avaient fait passer, dans le plafond d’un appartement, les alimentations électriques, d’eau et de climatisation d’un appartement du quatrième étage. Toute intervention future sur ces réseaux devait se faire depuis l’appartement traversé. Les juges du fond ont alloué 10 000 € de dommages-intérêts ; la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du syndicat, qui soutenait que ce préjudice n’était qu’éventuel (Cass. 3e civ., 11 décembre 2012, n° 11-25.534).

Trouble de jouissance pendant la réfection d’une couverture. Une copropriétaire du 23 rue Jean Giraudoux, à Paris, avait supporté un échafaudage de novembre 2003 à avril 2005. Elle soutenait que ses lots du sixième étage n’étaient plus ni clos ni couverts. La cour d’appel avait écarté tout trouble grave ; la Cour de cassation a cassé, faute de recherche sur la gravité du trouble causé par cet échafaudage (Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-24.001 et 14-10.582).

Imputation des frais de coffrage au copropriétaire, refusée en référé. Une fuite affectait le conduit commun d’adduction d’eau alimentant la salle de bains d’une copropriétaire du sixième étage. Le syndicat demandait qu’elle supporte le coût des travaux privatifs, en invoquant l’arrêt de 2009. Le règlement soumettait les modifications des choses communes à autorisation, sans interdire expressément le coffrage, imposer l’accessibilité des canalisations ni mettre les frais de coffrage à la charge des copropriétaires. Il stipulait en revanche que les copropriétaires devraient souffrir sans indemnité les réparations des choses communes.

Le juge a dit n’y avoir lieu à référé, au regard des dispositions d’ordre public de l’article 9, III (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).

Reprise d’un encoffrement démoli pour réparer une colonne vétuste. En février 2018, des infiltrations touchaient la salle de bains d’un studio loué, au quatrième étage d’un immeuble du ressort de Nice. Mandaté en urgence par le syndic, le plombier a découvert un collecteur en fonte fissuré entre le troisième et le cinquième étage. Il a démoli l’encoffrement et une partie de la dalle pour le remplacer, sans qu’aucune remise en état soit commandée.

Le tribunal a condamné le syndicat à payer 8 063,62 € de travaux et 6 563,40 € de pertes de loyers et de chance de louer. S’y ajoutent 844,09 € de constats de commissaire de justice (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

Exonération du syndicat refusée malgré un élément commun masqué. En déposant un placard, un copropriétaire avait découvert un mur mitoyen commun si dégradé que la solidité de l’immeuble était menacée. Le précédent propriétaire avait posé des lambris qui le masquaient, sans alerter le syndicat. La cour d’appel de Chambéry avait jugé cette faute cause exclusive du préjudice ; la Cour de cassation a cassé, ces motifs étant impropres à caractériser une faute à l’origine du dommage (Cass. 3e civ., 29 octobre 2013, n° 12-23.953).

Décisions favorables au syndicat

Dépose et repose d’aménagements de terrasse non prévus au règlement. Le règlement ne reconnaissait au propriétaire d’un lot que la jouissance privative d’une toiture-terrasse, avec véranda, escalier et débarras. L’assemblée avait voté la réfection de l’étanchéité. La cour d’appel de Colmar avait mis à la charge du syndicat la dépose et la repose de murets, cheminements piétonniers, bacs à fleurs en pierre de taille et graviers, figurant sur les plans de construction. La Cour de cassation a cassé : le règlement ne faisait état d’aucun aménagement paysager (Cass. 3e civ., 30 avril 2002, n° 00-15.880, syndicat des copropriétaires de l’immeuble Gaschney).

Garantie du bailleur recherchée sur la garde des parties communes. Le plancher haut du rez-de-chaussée d’un centre commercial devait être repris, faute de résistance au feu suffisante. Les travaux avaient contraint la Pharmacie des Belles Feuilles, locataire, à interrompre son exploitation pendant plusieurs mois. Assigné par elle, le bailleur a appelé en garantie le syndicat secondaire, que la cour d’appel a condamné sur le fondement de la responsabilité du gardien.

La Cour de cassation a cassé : s’agissant de travaux conduits par le syndicat et affectant les parties privatives, seul l’article 9, alinéa 4, aujourd’hui III, pouvait fonder la demande (Cass. 3e civ., 14 janvier 2015, n° 13-28.030, Bull. III, n° 3).

Dommages causés par un ravalement conduit de l’extérieur. Un copropriétaire réclamait 771,15 € pour un store percé et un montant de fenêtre éclaté lors du ravalement de son bâtiment. Il n’était pas établi que les travaux avaient été réalisés en accédant à ses parties privatives. La Cour de cassation a approuvé le rejet de sa demande fondée sur l’article 9 (Cass. 3e civ., 28 janvier 2016, n° 14-29.582).

Dégradations et trouble de jouissance face à une clause « sans indemnité ». Des travaux de structure avaient conduit à poser un faux plafond dans deux appartements. Avant les travaux, l’un comportait déjà un faux plafond et l’autre des poutres plâtrées, et le copropriétaire avait lui-même démoli ses cloisons pendant le chantier. Le règlement stipulait que les copropriétaires devraient souffrir sans indemnité les réparations nécessaires aux choses communes, et la clause n’avait pas été critiquée. La Cour de cassation a approuvé le rejet de ses demandes (Cass. 3e civ., 11 décembre 2012, n° 11-25.534).

Travaux privatifs engagés sans constat préalable. Une copropriétaire réclamait 912,58 € de piochement d’enduits. La cour d’appel de Paris l’a déboutée parce qu’elle avait dégarni les murs de son salon de sa propre initiative, sans faire établir de constat des lieux préalable. Elle a aussi refusé 15 000 € de frais de déménagement, les travaux de ponçage, peinture et menuiserie ne justifiant pas l’enlèvement du mobilier. Le pourvoi a été rejeté (Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-24.001 et 14-10.582).

Partage de responsabilité

Branchement privatif traversant le lot voisin, après division d’un lot. Les 5 et 12 février 1987, deux dégâts des eaux ont endommagé un local commercial au rez-de-chaussée du 67-69 rue de la Roquette, à Paris. En cause, un tuyau d’eau froide en plomb, piqué sur une colonne montante, qui traversait ce local pour alimenter le seul appartement du premier étage, et qui avait éclaté sous l’effet du gel.

Pour le premier sinistre, la cour a mis 60 % à la charge du propriétaire du premier étage, architecte, dont le local en rénovation n’était pas chauffé. Le syndicat en a supporté 20 %, pour avoir laissé subsister sans vérification une installation inadaptée après la division du lot, sans mention au règlement. Les 20 % restants sont restés à la charge du propriétaire du rez-de-chaussée. Le second sinistre, dû à la remise en eau d’une canalisation que le propriétaire du premier étage n’avait pas fait réparer, lui a été imputé en totalité (CA Paris, 7e ch. A, 3 mars 1993, n° 00/25593).

Le critère de partage

Ces décisions se lisent avec la grille de décision en six questions placée en tête d’article : cause du dommage, régime des travaux, faute du copropriétaire, stipulations du règlement et preuve du préjudice.

Que se passe-t-il si vous ne contestez pas la résolution qui vous impute les frais ?

Si vous ne contestez pas dans les deux mois la résolution qui met à votre charge les frais de dépose du coffrage privatif, elle devient définitive. Vous ne pouvez plus en demander l’annulation, même pour une irrégularité grave. Une question soumise au vote puis tranchée constitue une décision, annulable seulement dans le délai (art. 42, al. 2, loi n° 65-557 ; Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n° 12-12.084). Le délai court à compter de la présentation de la lettre recommandée de notification, même si vous ne l’avez pas retirée (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708).

La représentation par avocat est obligatoire

Devant le tribunal judiciaire, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire (art. 760 du code de procédure civile). L’article 761 énumère les dispenses : matières du juge des contentieux de la protection, matières limitativement listées par le code de l’organisation judiciaire, demandes d’un montant inférieur ou égal à 10 000 €. L’action en annulation d’une décision d’assemblée générale n’y figure pas : elle ne tend pas au paiement d’une somme, et le code de l’organisation judiciaire ne la range parmi aucune de ces matières dispensées. La lecture procède des textes eux-mêmes.

La conséquence est directe. Le copropriétaire qui ne constitue pas avocat ne peut pas saisir le tribunal. Ne pas prendre d’avocat produit donc exactement l’effet de ne rien faire : à l’expiration des deux mois, la résolution s’impose à lui.

Le délai est court, et l’action doit être introduite dans ce délai, pas seulement préparée (art. 42, al. 2, loi n° 65-557). Le rédacteur de l’assignation doit disposer du procès-verbal, du règlement de copropriété et des pièces relatives au coffrage privatif. Plus il les reçoit tôt après la notification, plus la contestation est solide.

Une lettre au syndic ne suspend rien. Seule une assignation délivrée dans les deux mois ouvre la voie de l’annulation.

Une lettre recommandée au syndic ne conteste rien. Une erreur courante est de penser qu’une lettre recommandée avec avis de réception, adressée au syndic pour « contester » la résolution, suffit à préserver ses droits. Elle n’a aucun effet sur le délai de deux mois.

Trois textes le démontrent. L’article 42, alinéa 2, exige que l’action en contestation soit « introduite » dans le délai, à peine de déchéance. Devant le tribunal judiciaire, la demande en justice est formée par assignation, éventuellement par requête dans les cas prévus (art. 750 du code de procédure civile). Enfin, le délai de forclusion est interrompu par une demande en justice, même en référé (art. 2241 du code civil), ou par une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée (art. 2244).

Une lettre au syndic n’est pas une demande en justice. Elle n’interrompt pas le délai, ne suspend pas l’exécution de la résolution et ne saisit aucun juge. À l’expiration des deux mois, la résolution s’impose au copropriétaire qui s’est contenté d’écrire, exactement comme à celui qui s’est tu. La lecture procède des textes eux-mêmes.

Les réserves formulées en séance et portées au procès-verbal ne valent pas davantage action. La qualité d’opposant, condition de l’action, suppose d’avoir voté contre la résolution (art. 42, al. 2, loi n° 65-557).

Ce que la résolution définitive vous impose

Vous ne pouvez plus vous opposer aux travaux. Faute d’avoir attaqué la décision, le copropriétaire ne peut faire obstacle à son exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives (Cass. 3e civ., 17 mars 1971, n° 70-10.245).

L’article 43, un recours incertain. Une résolution ponctuelle d’assemblée se conteste en principe dans le délai de l’article 42, même gravement irrégulière (Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n° 12-12.084).

Une erreur courante est toutefois de penser que l’article 43, qui répute non écrites « toutes clauses » contraires à la loi, ne vise par nature que le règlement de copropriété. La Cour de cassation a jugé que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater la non-conformité à l’article 10 d’une clause de répartition des charges. Il en va ainsi « qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale » (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045, publié).

Deux lectures s’ouvrent pour la résolution qui met les frais de coffrage à la charge de certains copropriétaires. Si elle s’analyse en une répartition de charges contraire à l’article 10, elle peut être réputée non écrite sans condition de délai. Si elle s’analyse en une décision ponctuelle d’exécution des travaux, elle reste enfermée dans les deux mois. Ce qui les départage : la rédaction de la résolution, générale et normative ou limitée à un chantier. Aucune décision n’a tranché la question pour des frais de coffrage : ne comptez pas sur l’article 43 pour réparer un délai manqué.

Décision d’AG de copropriété illégale : pourquoi deux mois de silence suffisent à vous l’imposer

Les moyens de défense qui subsistent

La résolution ne vaut pas titre exécutoire. Le procès-verbal d’assemblée générale ne figure pas parmi les titres exécutoires énumérés par la loi (art. L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution). Pour recouvrer contre vous les frais de dépose, le syndicat doit obtenir une condamnation. Le procès lui-même n’est pas évité : seule la validité de la résolution n’y est plus discutable.

La portée de la résolution reste en débat. Devant le juge saisi par le syndicat, vous ne pourrez plus demander l’annulation de la résolution. Deux lectures s’opposent sur ce que vous pourrez encore soutenir.

Selon la première, la résolution définitive s’applique telle qu’elle est rédigée, à tout coffrage privatif qu’elle vise, fautif ou non. Selon la seconde, une résolution qui écarterait l’indemnité d’ordre public de l’article 9, III doit s’interpréter strictement. Elle ne viserait alors que les coffrages privatifs irréguliers, et laisserait hors de son champ le coffrage d’origine, le coffrage autorisé ou celui pourvu d’une trappe utile.

L’arrêt de 2009 ne départage pas ces lectures : la Cour s’y est appuyée à la fois sur la résolution et sur la faute du copropriétaire (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144). Dans les deux cas, la rédaction exacte de la résolution est décisive. Les dégradations qu’elle ne mentionne pas restent régies par l’article 9, III.

La notification a peut-être été irrégulière. Le délai de deux mois ne court pas si la notification ne reproduit pas le texte de l’article 42, alinéa 2 (Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-23.552). Relisez la lettre du syndic avant de tenir le délai pour expiré.

Les précautions à prendre avant l’assemblée

Voter contre. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision (art. 42, al. 2, loi n° 65-557). Le copropriétaire qui vote pour la résolution ne peut plus l’attaquer sur le fondement de l’article 42, même s’il découvre ensuite qu’elle le condamne à payer.

Demander l’inscription d’une question. Tout copropriétaire peut, à tout moment, notifier au syndic les questions qu’il souhaite voir inscrites à l’ordre du jour. Le syndic les porte à la prochaine assemblée, ou à la suivante si la demande arrive trop tard (art. 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Vous pouvez ainsi soumettre au vote une rédaction qui cantonne les frais aux coffrages privatifs irréguliers.

Bailleur et locataire : qui réclame quoi ?

Une erreur courante est de penser que le copropriétaire bailleur, qui n’occupe pas le logement, ne peut pas invoquer l’article 9. C’est inexact : le bailleur qui doit réparer le trouble subi par son locataire subit un préjudice personnel, et sa demande contre le syndicat relève de ce texte (Cass. 3e civ., 14 janvier 2015, n° 13-28.030, Bull. III, n° 3). L’arrêt tranche le fondement de la demande, non son bien-fondé.

Le circuit est donc le suivant. Le locataire agit contre son bailleur. Dans l’affaire de 2015, la pharmacie locataire l’avait assigné en indemnisation. Le bailleur se retourne ensuite contre le syndicat, sur le fondement de l’article 9.

Le bailleur peut aussi obtenir la réparation de sa propre perte locative. À Nice, le studio était devenu inhabitable faute d’équipements sanitaires. Le tribunal a alloué 3 930 € de loyers non perçus, pour la période justifiée par une attestation du gestionnaire. Pour la période suivante, faute de preuve du sort du bail, il a retenu une perte de chance de louer évaluée à 60 % des loyers (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

La nature du préjudice dépend du sort du bail. Si le bail s’est poursuivi, le bailleur a perdu des loyers ; s’il a pris fin, il a perdu une chance d’en percevoir (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085). Conservez le bail, les quittances et l’attestation du gestionnaire.

Le locataire doit permettre l’accès pour les travaux d’amélioration des parties communes et pour ceux nécessaires au maintien en état des locaux loués (art. 7, e, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le remplacement à l’identique d’une colonne commune n’entre pas à la lettre dans la première catégorie, et aucune décision vérifiée ne tranche ce point. Le texte renvoie aussi aux deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil : diminution du loyer si les réparations durent plus de vingt et un jours, résiliation possible si elles rendent le logement inhabitable.

Le bailleur doit informer le locataire, avant le début des travaux, de leur nature et de leurs modalités, par notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Aucun travail ne peut être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire (art. 7, e, loi n° 89-462).

Votre coup suivant, selon votre camp

Vous êtes le copropriétaire dont le coffrage privatif doit être déposé

Vos arguments, du plus fort au plus faible.

L’absence de faute personnelle. Coffrage d’origine, qui peut même ne pas être privatif. Coffrage privatif posé par un précédent propriétaire, autorisé par l’assemblée ou pourvu d’une trappe donnant accès à la canalisation : chacune de ces circonstances écarte l’un des éléments retenus en 2009.

Le silence du règlement. Votre règlement n’impose peut-être ni l’accessibilité des canalisations, ni la prise en charge des frais de coffrage par les copropriétaires. Dans ce cas, le remboursement réclamé par le syndicat n’a pas été accordé en référé (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).

Le droit à indemnité pour dégradations. Il ne suppose ni faute du syndicat ni gravité du dommage (art. 9, III, loi n° 65-557).

Le caractère non écrit de la clause d’exonération. À soulever expressément, en visant l’article 43 de la loi n° 65-557.

La nature privative de la canalisation. Argument à double tranchant : s’il prospère, les travaux ne relèvent plus du syndicat, et leur coût non plus.

Les pièces à réunir : le règlement de copropriété et ses modificatifs, le procès-verbal de l’assemblée, votre acte d’acquisition, les factures ou photos du coffrage privatif. Et surtout un constat avant travaux.

Le constat préalable n’est pas légalement obligatoire, mais c’est la précaution probatoire la plus utile : son absence a déjà coûté une indemnisation (voir la casuistique). Son coût peut se récupérer : à Nice, 844,09 € de constats ont été mis à la charge du syndicat (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

Ce sur quoi il ne faut pas compter : le refus d’accès. Il expose à une injonction sous astreinte, à des frais de procédure et à l’ouverture forcée du logement (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302). Ni sur une solution alternative que vous ne pouvez pas démontrer (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).

Ni sur la qualité de l’ouvrage. Des travaux conformes aux règles de l’art restent irréguliers s’ils affectent les parties communes sans autorisation (CA Aix-en-Provence, 1re et 2e ch. réunies, 7 septembre 2023, n° 22/10828).

Ni sur la compensation avec vos charges. Un copropriétaire ne peut, pour quelque motif que ce soit, s’exonérer de sa contribution aux charges. Dans l’affaire niçoise, la copropriétaire qui avait cessé de payer n’a échappé à des dommages-intérêts que parce que sa mauvaise foi n’était pas établie (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085).

Ni sur un référé-provision rapide lorsque la nature commune de la canalisation est discutée. À Nice, le juge des référés a rejeté la demande de provision, la qualification de la colonne constituant une contestation sérieuse. Entre la fuite de février 2018 et le jugement au fond, plus de six ans se sont écoulés (TJ Nice, 4e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 20/04085). Réunissez dès le départ les preuves de la nature commune : règlement, constat amiable du syndic, factures de l’entreprise.

Si vous projetez un coffrage privatif, faites-le autoriser par l’assemblée générale (art. 25, b, loi n° 65-557). Le projet de résolution s’accompagne alors d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux (art. 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Prévoyez une trappe face à la partie de canalisation susceptible d’être remplacée. C’est l’absence d’autorisation et d’accès utile qui a fondé la condamnation de 2009 (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144).

Si l’assemblée refuse, l’article 30 de la loi n° 65-557 permet de demander au tribunal judiciaire l’autorisation d’exécuter des travaux d’amélioration. Le projet doit avoir été soumis à l’assemblée et refusé par elle, sans que les travaux présentés au tribunal doivent être rigoureusement identiques à ceux refusés (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-15.400). Qu’un coffrage privatif à visée esthétique constitue une « amélioration » au sens de ce texte n’a pas été jugé.

Le syndic vous annonce l’intervention et l’ouverture de votre coffrage privatif. L’accès ne se discute pas, mais les réserves se formulent par écrit avant l’intervention. La formule à adresser au syndic, par lettre recommandée, préserve la preuve de vos réserves sur l’indemnisation ; elle ne conteste pas la résolution d’assemblée, qui ne peut l’être que par assignation dans les deux mois :

Je prends acte des travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées votés lors de l’assemblée générale du [date] et laisserai l’accès à mon lot n° [numéro] aux dates notifiées. Je vous informe que le coffrage entourant cette canalisation [a été réalisé lors de la construction de l’immeuble et relève des parties communes / est un coffrage privatif en place lors de mon acquisition du [date] / est un coffrage privatif autorisé par la résolution n° [numéro] du [date]]. Je fais expressément toutes réserves quant à mon droit à indemnité au titre des dégradations causées à mes parties privatives, en application de l’article 9, III, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Un constat de l’état des lieux sera établi avant l’intervention.

La formule à ne jamais écrire :

Je m’oppose à toute intervention dans mon appartement tant que le syndicat ne s’est pas engagé par écrit à prendre en charge la remise en état.

Cette lettre constitue la preuve d’un refus d’accès. Elle fonde une injonction en référé, sous astreinte, et fait peser sur vous les frais de la procédure.

Vous êtes le syndic ou le conseil syndical

Vos arguments, du plus fort au plus faible.

La faute du copropriétaire. Réunissez la clause du règlement interdisant les travaux sur les parties communes ou imposant leur accessibilité, les plans de l’immeuble et un constat montrant le coffrage privatif et l’absence d’accès utile. En 2009, les plans produits par le syndicat ont établi l’existence de la colonne contestée. Une clause générale soumettant les modifications des choses communes à autorisation risque de ne pas suffire : cherchez une clause imposant l’accessibilité des canalisations (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).

La résolution d’assemblée non contestée. Notifiée, et non attaquée dans les deux mois, elle s’impose (art. 42, loi n° 65-557). Elle ne suffit pas à elle seule à exonérer le syndicat en l’absence de faute : ne vous reposez pas sur elle seule.

L’urgence et les défauts des installations privatives. Une recherche de fuite datée fonde le référé d’accès, et peut justifier une injonction de mettre aux normes les installations privatives qui contribuent aux désordres (TJ Paris, réf., 15 février 2024, n° 23/57302).

La procédure : notification des travaux au moins huit jours avant leur début (art. 9, I, loi n° 65-557), puis, en cas de refus, assignation en référé aux fins d’injonction d’accès.

Si le coffrage privatif affecte les parties communes sans autorisation, un référé peut en ordonner la suppression sans attendre le vote des travaux. La séquence suivie à Aix-en-Provence en 2023 : constat des travaux, demande de remise en état, mise en demeure, puis assignation (CA Aix-en-Provence, 1re et 2e ch. réunies, 7 septembre 2023, n° 22/10828). La suppression peut être ordonnée sans préjudice matériel établi (Cass. 3e civ., 1er mars 2011, n° 10-15.337). Des travaux en cours contraires au règlement peuvent être suspendus (Cass. 3e civ., 27 janvier 2015, n° 13-23.853).

Ne laissez pas durer les fuites en attendant. Le syndic qui s’abstient de faire réaliser des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble engage sa responsabilité personnelle, in solidum avec le syndicat (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 mars 2022, n° 18/07647).

Vous préparez le vote du remplacement des colonnes et certains lots sont coffrés. La résolution à soumettre à l’assemblée, en complément du vote des travaux :

L’assemblée générale rappelle que l’article [numéro] du règlement de copropriété interdit tous travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable. Les copropriétaires ayant réalisé sans autorisation un coffrage privatif rendant inaccessibles les canalisations communes objet des travaux supporteront les frais de dépose et de repose de ce coffrage privatif. Les dégradations causées aux autres aménagements privatifs seront prises en charge dans les conditions de l’article 9, III, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Deux précautions accompagnent ce modèle. La Cour de cassation n’a validé que la mise à la charge de la dépose (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144). Et une résolution rédigée comme une règle générale de répartition pourrait être discutée au regard de l’article 43 (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045) : rédigez-la pour le chantier voté.

La résolution à ne jamais voter :

Les copropriétaires supporteront sans indemnité toutes les dégradations causées à leurs parties privatives par l’exécution des travaux.

Cette résolution est contraire à l’article 9, III. Elle exposerait la copropriété à une action en nullité et, pour les copropriétaires qui ne la contestent pas, à un débat sur sa portée que l’arrêt de 2009 n’a pas tranché.

Questions fréquentes

Qui paie le carrelage cassé lors du remplacement d’une colonne en copropriété ?

Le carrelage cassé lors du remplacement d’une colonne commune ouvre en principe droit à indemnité à la charge du syndicat des copropriétaires, au titre des dégradations causées par les travaux (art. 9, III, loi n° 65-557). L’indemnité est répartie entre les copropriétaires selon leur participation au coût des travaux. Le carrelage décollé par la fuite elle-même relève de la responsabilité du syndicat pour les dommages nés des parties communes (art. 14). Le copropriétaire qui a rendu la colonne inaccessible par un coffrage privatif interdit peut au contraire être condamné à supporter la dépose (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144).

Le syndic peut-il faire casser mon coffrage privatif sans me prévenir ?

Non, le syndic ne peut pas faire intervenir l’entreprise dans votre lot sans notification préalable. Les travaux supposant un accès aux parties privatives se notifient au moins huit jours avant leur début, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (art. 9, I, loi n° 65-557).

Puis-je exiger que la copropriété repasse la canalisation ailleurs pour épargner ma salle de bains ?

Vous pouvez le demander, sans pouvoir l’exiger dans tous les cas. Lorsqu’une autre solution n’affecte pas votre partie privative, les travaux sur celle-ci ne peuvent vous être imposés que si les circonstances le justifient (art. 9, II, loi n° 65-557). Encore faut-il démontrer que l’alternative existe : à Caen, un constat de commissaire de justice a établi qu’elle n’existait pas (CA Caen, 1re ch. civ., 30 mai 2023, n° 22/01822).

Ce que la règle ne dit pas

La règle se résume vite : les travaux ouvrent droit à indemnité, la fuite engage le syndicat, et la faute du copropriétaire change surtout le sort de l’ouverture. Le dossier, lui, se joue sur des détails que la règle ne dit pas. La position d’une trappe, la date d’un coffrage privatif, la rédaction d’une clause écrite en 1960, une réserve envoyée ou oubliée avant l’intervention.

Ces détails décident de qui paie. Ils se vérifient pièce par pièce, avant que l’entreprise ne casse.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.