Un matin, vous découvrez au fichier immobilier qu’une saisie pénale frappe votre appartement, votre immeuble de rapport ou le siège de votre société. Vous ne pouvez plus vendre, plus hypothéquer, plus rien décider — parfois pendant des années, jusqu’au jugement d’une affaire dans laquelle vous n’êtes même pas nécessairement poursuivi. Le phénomène a changé d’échelle : d’environ 200 saisies pénales immobilières par an en 2011, la France est passée à environ 700, et un bien saisi sur quatre finit confisqué, contre un sur dix il y a une décennie, selon les données de l’AGRASC. La saisie immobilière est devenue l’arme favorite de la politique de confiscation des avoirs — et elle obéit à des règles dérogatoires qui surprennent même les juristes.
Attention à ne pas confondre : la saisie immobilière civile, engagée par un créancier muni d’un titre exécutoire, n’a rien à voir avec la saisie pénale immobilière, mesure conservatoire ordonnée par un juge pénal pour garantir une future confiscation. C’est de cette dernière qu’il s’agit ici — et ses recours se jouent en jours, pas en mois.
Qu’est-ce qu’une saisie pénale immobilière et qui peut l’ordonner ?
La saisie pénale immobilière est une mesure conservatoire qui rend un immeuble indisponible afin de garantir l’exécution de la peine complémentaire de confiscation prévue à l’article 131-21 du Code pénal (art. 706-141 et 706-150 du Code de procédure pénale). Elle est ordonnée par décision motivée du juge des libertés et de la détention, sur requête du procureur de la République, pendant l’enquête, ou par le juge d’instruction pendant l’information judiciaire. Elle ne transfère pas la propriété : elle la gèle.
Deux idées reçues tombent immédiatement. D’abord, la mise en examen n’est pas un préalable : la saisie peut frapper les biens d’une personne simplement mise en cause, avant toute mise en examen (Cass. crim., 7 décembre 2016, n° 16-81.280 ; Cass. crim., 4 mars 2020, n° 19-81.371). Ensuite, aucun risque de dissipation n’a à être démontré : le caractère par nature peu « dissipable » d’un immeuble ne protège de rien, la Cour de cassation jugeant que l’article 706-150 n’exige pas la caractérisation d’un tel risque. Le seul verrou réel est le caractère confiscable du bien.
Quels immeubles peuvent être saisis pénalement ?
Tout immeuble dont la confiscation est encourue peut être saisi : l’instrument de l’infraction (l’immeuble qui a servi ou était destiné à la commettre), l’objet ou le produit direct ou indirect, l’immeuble dont l’origine ne peut être justifiée en cas de confiscation élargie, ou tout immeuble en cas de confiscation de patrimoine. La notion d’instrument est entendue avec une souplesse redoutable : la Cour de cassation a validé la saisie d’un hôtel particulier parisien abritant une galerie d’art, au motif que le lieu « servait de mise en scène » à la vente d’objets dont l’authenticité était contestée et constituait ainsi l’instrument de la tromperie (Cass. crim., 24 juin 2020, n° 19-85.874).
Il existe pourtant une limite structurelle que peu de plaideurs exploitent : certaines infractions ne peuvent tout simplement pas porter sur un immeuble. Le vol et l’abus de confiance ne peuvent avoir un immeuble pour objet (Cass. crim., 10 octobre 2001, n° 00-87.605 ; Cass. crim., 14 janvier 2009, n° 08-83.707). Un immeuble ne peut donc pas être saisi comme objet ou produit direct de ces délits — le parquet devra passer par le produit indirect, le blanchiment ou la confiscation en valeur, autant de fondements qui ouvrent d’autres angles de contestation. Vérifier l’adéquation entre la qualification poursuivie et le fondement de la saisie est le premier réflexe de toute défense.
Quels sont les effets de la saisie sur l’immeuble ?
Les effets sont d’une brutalité assumée, et il faut les connaître pour mesurer l’urgence de la riposte. La saisie devient opposable aux tiers par sa publication au fichier immobilier, réalisée par l’AGRASC au nom du magistrat (art. 706-151 du Code de procédure pénale). Elle porte alors sur la valeur totale de l’immeuble : c’est un régime de tout ou rien — l’immeuble ne peut être saisi que dans sa totalité, même lorsque la créance confiscable est très inférieure à sa valeur, par exception au principe selon lequel une saisie en valeur ne peut excéder la valeur du bien susceptible de confiscation (Cass. crim., 10 mars 2021, n° 20-84.117 ; sur le principe de cantonnement : Cass. crim., 24 octobre 2018, n° 18-80.834). Restent préservés les privilèges et hypothèques inscrits antérieurement à la publication.
La vente devient impossible en pratique : la cession conclue avant la publication de la saisie mais publiée après lui est inopposable à l’État, sauf mainlevée. Le magistrat peut toutefois, si le maintien de la saisie en la forme n’est pas nécessaire et que la vente n’est pas frauduleuse, reporter la saisie sur le prix de vente après désintéressement des créanciers inscrits antérieurs — une soupape à activer par requête lorsqu’une vente est vitale pour l’entreprise ou la famille.
La saisie pénale suspend ou interdit ensuite toute procédure civile d’exécution sur le bien (art. 706-145), un créancier muni d’un titre ne pouvant reprendre les poursuites que sur autorisation, et sans vente amiable. Elle résiste même aux procédures collectives : elle peut être ordonnée malgré une sauvegarde, un redressement ou une liquidation judiciaire, car elle n’est pas une procédure d’exécution au sens du code de commerce (art. 706-147 ; Cass. crim., 23 octobre 2019, n° 18-85.820 ; Cass. crim., 24 juin 2020, n° 19-85.874). Les créanciers et les organes de la procédure passent après le juge pénal — sur cette articulation, voyez notre analyse des saisies et mesures conservatoires face à la procédure collective.
Comment contester une saisie pénale immobilière ?
La voie principale est l’appel devant la chambre de l’instruction, formé par déclaration au greffe dans les dix jours de la notification de l’ordonnance, laquelle est notifiée au ministère public, au propriétaire et, s’ils sont connus, aux tiers ayant des droits sur le bien (art. 706-150). Ce délai est plus court qu’il n’y paraît : la Cour de cassation le fait courir dès l’expédition de la lettre recommandée, non de sa réception (Cass. crim., 27 mars 1995, n° 94-82.758 ; Cass. crim., 22 mai 2008, n° 07-88.267), et le délai n’a pas à être mentionné dans la notification (Cass. crim., 20 mars 2019, n° 18-85.581). Personne ne dispose jamais de dix jours pleins — la décision d’appeler se prend le jour de la réception.
Le cercle des appelants est plus large que le texte ne le laisse croire. Outre le propriétaire et les tiers titulaires de droits — seuls admis à être entendus par la chambre de l’instruction, à condition d’avoir ou de prétendre avoir des droits sur le bien (Cass. crim., 7 février 2024, n° 23-84.277) —, la personne mise en cause qui a la libre disposition de l’immeuble sans en être propriétaire est recevable à interjeter appel, la Cour l’assimilant au propriétaire (Cass. crim., 9 juin 2022, n° 21-86.360).
Devant la chambre de l’instruction, trois terrains de contestation : l’existence d’indices de commission de l’infraction, appréciée à la date où la chambre statue ; le caractère confiscable du bien au regard du fondement retenu ; et la proportionnalité de l’atteinte au droit de propriété — mais ce dernier moyen est réservé au propriétaire, la personne mise en cause qui n’est pas propriétaire étant sans qualité pour invoquer les conséquences de la saisie pour autrui. L’appelant n’a accès qu’aux pièces de la procédure se rapportant à la saisie contestée, jamais au dossier entier. L’appel n’est pas suspensif, mais il conserve son objet tant que la confiscation n’est pas définitive, y compris lorsqu’un jugement de condamnation frappé d’appel est intervenu entre-temps (Cass. crim., 9 novembre 2022, n° 22-80.682) — ne laissez donc jamais un appel « mourir » au motif que l’affaire a été jugée au fond. L’ensemble des recours, y compris les demandes de restitution en cours de procédure, est détaillé dans le guide dédié :
Comment contester une saisie pénale ?
Combien de temps dure la saisie, et que devient l’immeuble ?
C’est le point le plus dur du régime : la saisie pénale ne fait l’objet d’aucun réexamen périodique. Contrairement à la détention provisoire, elle n’a pas à être renouvelée — une fois ordonnée, seule l’initiative des parties (requête, appel, demande de restitution) peut provoquer un nouveau contrôle, et sa durée n’est pas, en droit interne, un critère d’appréciation de sa proportionnalité. Un immeuble peut ainsi rester gelé pendant toute une information judiciaire puis tout le temps du jugement.
Pendant ce gel, le propriétaire — ou à défaut le détenteur — reste tenu de l’entretien et de la conservation du bien, et en supporte la charge (art. 706-143). Pire : si les frais de conservation deviennent disproportionnés par rapport à la valeur de l’immeuble, l’AGRASC peut être autorisée à l’aliéner par anticipation, avant tout jugement ; en cas de relaxe ou de non-lieu, le propriétaire ne récupère que le prix consigné, pas son bien. Et la saisie qui se révèle finalement injustifiée n’ouvre par principe aucun droit à indemnisation, sauf dégradations ou immobilisation d’une durée critiquable — sur ce terrain voisin, voyez l’indemnisation après une opération de police et une mise sous scellés.
Au stade du jugement, l’article 481 du Code de procédure pénale permet au tribunal de surseoir à statuer sur toute demande de restitution si le bien est susceptible de confiscation — ce qui est presque toujours le cas. Et si la juridiction épuise sa compétence sans statuer sur le sort de l’immeuble, le propriétaire dispose de six mois pour en demander la restitution au procureur de la République (art. 41-4), faute de quoi le bien devient propriété de l’État par simple écoulement du temps. Si l’immeuble appartient à un tiers étranger aux poursuites — conjoint, enfant, SCI, associé —, un régime protecteur spécifique s’applique, de l’avis d’audience obligatoire jusqu’aux recours après confiscation.
Ce qu’il faut retenir avant d’agir
La saisie pénale immobilière se conteste dans les dix jours, courant dès l’expédition de la notification, devant la chambre de l’instruction — sur les indices, la confiscabilité et la proportionnalité. Elle bloque tout : vente, procédures civiles, procédures collectives. Elle peut durer des années sans réexamen, et déboucher sur une vente anticipée sans indemnisation. La qualification pénale poursuivie détermine ce qui est saisissable — et certaines qualifications, comme le vol ou l’abus de confiance, ne permettent pas de saisir un immeuble comme produit direct.
Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation concrète : le fondement exact visé par l’ordonnance, la solidité des indices à la date où la chambre statuera, la valeur de l’immeuble rapportée au produit allégué, l’existence d’une vente en cours à sauver par un report sur le prix. Les faits comptent autant que le droit — et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
