Bail code civil ou bail résidence secondaire : est-ce légal, et comment le faire requalifier ?

On les voit partout dans les annonces parisiennes : « bail code civil », « bail société », « bail résidence secondaire ». Le bailleur les présente comme un produit de marché, le candidat-locataire les signe parce qu’il n’a pas le choix sur un marché tendu — et découvre, parfois plusieurs mois plus tard, qu’il s’est privé de tout ce que la loi du 6 juillet 1989 garantit : plafonnement du loyer, dépôt de garantie limité à un mois, durée minimale du bail, motifs de congé encadrés, droit de préemption en cas de vente.

La question, dans ces dossiers, n’est presque jamais « ces baux sont-ils légaux ? » — ils peuvent l’être. La question est : à quelles conditions précises le sont-ils, et que faut-il faire quand on a signé l’un d’eux à tort ? Cet article répond aux deux côtés du contrat. Pour le bailleur qui veut sécuriser cette qualification, et pour le locataire qui veut la faire tomber.

Côté locataire, le risque est de signer un bail qui le prive sans nuance des protections de la loi de 1989. Côté bailleur, depuis l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 février 2021 et plus encore depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, c’est désormais le risque inverse qui se matérialise : voir un bail civil de courte durée assimilé à une location meublée touristique, avec à la clé une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local.

J’ai eu l’occasion de m’exprimer sur le sujet au journal de 20 h de France 2 :

Bail code civil, bail résidence secondaire, bail société : trois noms, un même contrat

Le contrat de bail — ou contrat de location — est régi par les articles 1708 à 1778 du code civil, dans le chapitre II du titre VIII intitulé « Du louage des choses ».

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le bail est le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix proportionnel à ce temps que celle-ci s’oblige à lui payer. Une personne, le bailleur, confère à une autre, le preneur, la jouissance temporaire d’une chose en contrepartie d’un loyer.

Ce droit commun, issu du code civil de 1804 et resté quasi inchangé depuis, est devenu en pratique résiduel. Le législateur a multiplié les statuts spéciaux pour les baux les plus fréquents :

• le bail d’habitation porte sur un logement à usage d’habitation principale et relève principalement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, après la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
• les baux commerciaux s’appliquent aux locaux destinés à l’exploitation d’une clientèle commerciale ou artisanale et sont codifiés au code de commerce (C. com., art. L. 145-1 et s.) ;
• les baux professionnels sont régis par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et concernent essentiellement les professions libérales ;
• les baux ruraux s’appliquent à tout immeuble à usage agricole en vue d’une exploitation du même type (C. rur., art. L. 411-1 et s.).

Le code civil reste néanmoins le filet de droit commun. Lorsque le statut spécial ne dit rien — incendie locatif (C. civ., art. 1733), perte de la chose louée (C. civ., art. 1722) —, ce sont ses règles qui s’appliquent. C’est sur le fondement de l’article 1722 du code civil qu’a été tranchée la question des loyers commerciaux pendant les confinements Covid-19 (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127).

Le « bail code civil » désigne précisément ce contrat de bail de droit commun, lorsqu’il n’est pas absorbé par un statut spécial. Le « bail résidence secondaire » et le « bail société » en sont deux variantes, suivant que le preneur est un particulier qui occupe le logement sans en faire sa résidence principale, ou une personne morale. Le contrat est le même : seul change le motif d’exclusion de la loi de 1989.

La plupart des règles du code civil relatives au bail sont supplétives de volonté. Les aménagements conventionnels sont possibles, dès lors qu’ils ne privent pas de leur substance les obligations essentielles des parties — la jurisprudence est constante en ce sens à propos de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible pesant sur le bailleur.

Pourquoi le bailleur veut absolument cette qualification

Le bail code civil, c’est d’abord un calcul économique du bailleur, et il est facile à comprendre.

Dans un bail soumis à la loi de 1989, le bailleur est enserré par une réglementation d’ordre public massive :

• le loyer est encadré, à l’entrée comme au renouvellement (encadrement ELAN à Paris et plafonnement à la relocation en zone tendue) ;
• le dépôt de garantie est limité à un mois pour un bail nu, deux mois pour un meublé ;
• les loyers ne peuvent pas être réclamés d’avance ;
• la durée du bail est imposée (3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale en bail vide ; 1 an pour un bail meublé) ;
• le congé du bailleur n’est possible qu’à l’échéance, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux, avec un formalisme strict (motifs du congé) ;
• le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis d’un à trois mois ;
• en cas de vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption en bail vide (congé et droit de préemption du locataire).

Dans un bail code civil, plus rien de tout cela ne s’applique de plein droit. Le contrat redevient ce qu’il est dans le code civil : un accord librement négocié entre deux parties, gouverné par la liberté contractuelle.

Ce qui se traduit concrètement par :

• des loyers entièrement libres, jamais plafonnés ;
• une exemption des seuils de performance énergétique imposés par la loi Climat et Résilience aux baux d’habitation principale (le DPE reste, lui, obligatoirement annexé au bail au titre du code de la construction et de l’habitation) ;
• une durée du bail libre — un mois, six mois, dix ans, à volonté ;
• un préavis librement fixé par les parties ;
• la possibilité, à durée déterminée et par écrit, de prévoir une fin de plein droit du bail à l’expiration du terme, sans congé (C. civ., art. 1737) ;
• la possibilité d’insérer une clause résolutoire qui s’active automatiquement en cas de manquement du locataire (C. civ., art. 1225) ;
• la possibilité de réclamer plusieurs mois de loyer d’avance ;
• aucune notice d’information obligatoire à annexer au bail ;
• aucun droit de préemption pour le locataire en cas de vente.

Dans l’océan de réglementation que constitue la location de locaux d’habitation, revenir au consensualisme fait office de paradis perdu pour les bailleurs.

Quand la loi de 1989 s’impose, quel que soit le contrat

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public. Si ses conditions sont réunies, la loi s’applique — et toute clause contraire du contrat tombe.

Quatre conditions sont cumulatives :

• le contrat est un contrat de bail, c’est-à-dire de louage de chose ;
• le preneur est une personne physique (les personnes morales sont exclues, sauf adhésion volontaire des deux parties au régime de 1989) ;
• le local loué est à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation (les locaux purement commerciaux sont exclus) ;
• le local loué constitue la résidence principale du preneur, soit du preneur lui-même, soit de son conjoint, soit d’une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. La résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Si l’une de ces conditions manque, on retombe dans le droit commun du code civil.

Le régime de la loi de 1989 couvre aujourd’hui la grande majorité des baux d’habitation signés en France. Le code civil est devenu le régime exceptionnel — la dérogation n’est plus de 1989, elle est désormais celle de 1804.

Les locations qui restent dans le code civil

Sortent du champ de la loi de 1989, et relèvent donc du bail code civil :

• les baux consentis à des personnes morales (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n° 93-12.789), à moins que les deux parties choisissent expressément de se soumettre à la loi de 1989 ;
• les baux portant sur une résidence secondaire : la solution est constante (Cass. 3e civ., 14 mai 2003, n° 02-10.326). La position avait été dégagée plus tôt sous l’empire de la loi du 22 juin 1982 puis reprise sous celle du 6 juillet 1989 (Cass. 3e civ., 6 nov. 1991, n° 90-15.923, Bull. III n° 261) ;
• les baux professionnels (loi du 23 décembre 1986) ;
• les locations de garages, places de stationnement, jardins et locaux non accessoires à un bail principal ;
• les logements de fonction attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ;
• les locations saisonnières, qui restent régies par le code civil et par les dispositions du code du tourisme — la loi ELAN du 23 novembre 2018 a par ailleurs créé le bail mobilité, régime distinct couvrant des situations de mobilité professionnelle ou de formation ;
• les sous-locations ;
• les conventions de jouissance précaire.

Une remarque importante sur les meublés : avant 2014, ils n’étaient pas soumis à la loi de 1989. Ce n’est plus le cas depuis la loi ALUR, qui a inséré le titre I bis dans la loi de 1989. Aujourd’hui, un meublé qui constitue la résidence principale du preneur relève bien de la loi de 1989, et un bail code civil meublé n’est valable que si le logement n’est pas la résidence principale du locataire.

L’exception du logement de fonction continue d’être appliquée par les juridictions du fond. Récemment, le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 25 avril 2025, n° 24/08450) a écarté la loi de 1989 dans une affaire où une personne morale louait un logement à sa gérante en raison de l’exercice de ses fonctions — ce qui constitue précisément le cas d’exclusion prévu par la loi.

Les cas où le bail code civil est parfaitement légitime

Le bail civil souffre aujourd’hui d’une mauvaise réputation, due à ses dérives. Pour autant, il existe des situations où il constitue le bon outil — celui que ni le bail loi de 1989, ni le bail mobilité, ni le bail saisonnier ne couvrent correctement.

Le pied-à-terre professionnel. Le cadre, le consultant, l’avocat, le médecin libéral qui dispose de sa résidence principale en province et qui prend un appartement à Paris pour ses missions hebdomadaires de deux ou trois jours est dans la cible exacte du bail civil. Sa résidence principale, justifiée par les déclarations fiscales et l’occupation effective des week-ends, n’est pas le logement parisien. Le bail civil est ici la qualification correcte — pas un détournement.

Les déplacements professionnels longs. Les ouvriers de chantiers de grande ampleur (centrales nucléaires, grands travaux d’infrastructure), les militaires en garnison, les personnels SNCF ou aérien en mobilité géographique sur plusieurs mois, conservent typiquement leur foyer familial dans une autre région. Le bail civil signé sur le lieu de mission n’est pas frauduleux : le logement n’y est pas leur résidence principale au sens de l’article 2 de la loi de 1989, l’exception « obligation professionnelle » jouant en faveur de la résidence familiale.

Le cadre expatrié en mission temporaire. Le salarié étranger venu à Paris pour une mission de six à douze mois, qui conserve son logement principal à Londres, Singapour ou New York, et qui ne s’installe pas en France au sens de la commune intention des parties, peut signer un bail civil sans que cela soulève la moindre difficulté — c’est précisément la situation que la jurisprudence consacre (CA Paris, 25 avril 2024, n° 21/22499 ; CA Paris, 26 nov. 2024, n° 23/09439).

Le logement de fonction au sens strict. Le bail signé entre une personne morale (employeur) et le bailleur, pour loger un salarié dans le cadre de l’exercice de ses fonctions, relève par exclusion expresse de la loi de 1989 (art. 2). C’est l’illustration récente du TJ Paris, 25 avril 2025, n° 24/08450 cité plus haut.

Le pied-à-terre de loisir occupé ponctuellement. L’investisseur qui acquiert un studio dans une grande ville pour ses week-ends, ses passages occasionnels, ou pour le mettre à disposition d’un proche moins de huit mois par an, est dans la qualification résidence secondaire au sens littéral du texte.

Le critère commun à toutes ces hypothèses : la résidence principale du locataire est ailleurs et le bail le dit, le justifie, le documente. Quand cette condition est remplie, le bail civil ne pose aucune difficulté juridique. Le contentieux qui s’amoncèle ces dernières années concerne presque exclusivement la situation inverse : un bail civil imposé à un locataire dont la résidence principale est, en réalité, le logement loué — ce que la loi proscrit et ce que la jurisprudence sanctionne, dès lors que le locataire en apporte la preuve.

Résidence principale, résidence secondaire : où est la frontière ?

C’est là que se joue, en pratique, la quasi-totalité du contentieux.

L’article 2 de la loi de 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. À l’inverse, l’occupation d’un logement pour une durée inférieure à huit mois entraîne la qualification de résidence secondaire — sauf à invoquer l’une des trois exceptions prévues par le texte.

Chaque personne ne peut avoir qu’une habitation principale. Pour identifier laquelle, le juge combine deux jeux de critères :

• les critères civils : lieu où le preneur habite de manière effective et habituelle, siège de ses intérêts familiaux, centre de ses activités ;
• les critères fiscaux : adresse déclarée à l’administration fiscale, lieu d’imposition principal, déclaration de revenus.

Lorsqu’une personne loue un local à usage d’habitation pour y établir sa résidence secondaire, la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable, en application de son article 2 qui vise expressément la résidence principale. La position est constante depuis longtemps (Cass. 3e civ., 21 mars 2007, n° 06-11.843, Bull. III n° 41 ; déjà sous l’empire de la loi du 22 juin 1982 : Cass. 3e civ., 29 nov. 1983, n° 83-10.063).

Pourquoi la requalification d’un bail résidence secondaire est si rare

Le locataire qui s’estime piégé peut demander au juge de requalifier le bail en bail soumis à la loi de 1989. La technique est connue : il s’agit de démontrer que, malgré ce qui est écrit, la commune intention des parties était bien de louer le logement à titre de résidence principale.

Le juge se replace à la date de signature du bail et recherche la commune intention des parties à cette date. Pas la situation telle qu’elle s’est développée ensuite. Pas l’occupation effective constatée six mois plus tard. La date de signature, et la commune intention des parties à cette date.

Cette mécanique explique pourquoi la requalification, théoriquement possible, est très rarement accueillie en pratique. Les affaires portées devant les tribunaux concernent souvent des locataires fortunés louant des biens d’exception — typiquement des baux à 25 000 € par mois sur des hôtels particuliers parisiens — pour qui la qualification résidence secondaire avait été acceptée en connaissance de cause à l’origine. La jurisprudence sur les studios à 1 100 € loués à des étudiants ou à des locataires sans pouvoir de négociation reste largement à faire.

La jurisprudence qui consacre la qualification contractuelle

Les décisions récentes des juridictions parisiennes vont, dans leur écrasante majorité, dans le sens du maintien de la qualification écrite au contrat.

TJ Paris, 28 décembre 2023, n° 22/00041 — un bail initial à 25 000 € par mois, qualifié de résidence secondaire, suivi d’un nouveau bail également résidence secondaire, contesté par les mêmes locataires :

Il convient de rappeler à toutes fins utiles que quand bien même ils auraient apporté la preuve d’une occupation à titre de résidence principale, encore fallait-il qu’ils en alertent le bailleur et sollicitent son accord pour requalifier le contrat de bail. Ils ne pouvaient unilatéralement changer l’objet du contrat ou la destination de cette location sans l’en alerter. En effet, un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Échouant à prouver que la location à titre de résidence secondaire ne ressortait pas de la commune intention des parties, échouant à prouver l’existence d’une quelconque fraude, et au surplus échouant même à prouver l’occupation à titre de résidence principale du logement litigieux, les preneurs sont déboutés de leur demande de requalification du bail et d’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

TJ Paris, 27 septembre 2024, n° 24/00226 — étudiante américaine louant un logement parisien :

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ce à quoi le bail se réfère expressément.

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement, par l’expression de leur volonté commune de contracter. La réalisation d’un bail à titre de résidence secondaire, non soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas en soi frauduleux, un tel bail demeurant autorisé et les dispositions du code civil en matière de baux n’étant aucunement abrogées.

En l’espèce, il est clairement établi par le contrat produit que la manifestation expresse et apparente de volonté des parties a été de conclure un tel bail à usage de résidence secondaire, non soumis à la loi du 6 juillet 1989. […] Il s’ensuit nécessairement que l’argumentation du demandeur quant aux dispositions sur l’encadrement des loyers d’une part et quant au trop perçu de dépôt de garantie d’autre part est sans objet puisqu’applicable uniquement pour une location à titre de résidence principale.

CA Paris, Pôle 4 ch. 3, 25 avril 2024, n° 21/22499 — locataire suisse, francophone, conscient de la portée du bail :

Toutes les stipulations contractuelles du bail indiquent sans aucune ambiguïté que le logement loué l’est à titre de résidence secondaire, et qu’à ce titre il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, que le bail prévoit en outre que le non-respect de cet usage est une cause de résiliation. […]

Le fait que la locataire ait en réalité occupé les lieux à titre de résidence principale ne saurait, au regard des circonstances de l’espèce, entraîner une modification unilatérale de sa part de la qualification du contrat ; la cour ajoute que l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui réserve l’application de celle-ci « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur », ne déroge pas aux dispositions légales relatives à la force obligatoire des contrats et à la bonne foi contractuelle et que la locataire ne saurait l’invoquer pour justifier ce qui constitue son propre manquement contractuel.

TJ Paris, 11 janvier 2024, n° 23/07790 — hypothèse particulièrement intéressante puisque l’annonce précisait expressément la destination du logement :

En l’espèce, le demandeur soutient que le logement constitue sa résidence principale de sorte que la législation sur le plafonnement du loyer devrait s’appliquer. Néanmoins, il apparaît que l’annonce à laquelle il a répondu précisait que le logement était destiné soit à une société, soit à constituer la résidence secondaire du locataire, ce point ayant été rappelé dans un courrier électronique adressé au demandeur le 30 août 2022. Par ailleurs, le demandeur ne produit aucun élément de nature à justifier d’une part que le logement constitue sa résidence principale, d’autre part qu’il en a informé le bailleur.

Dans ces conditions rien ne permet de requalifier le bail et de dire qu’il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’au plafonnement des loyers.

Le fil conducteur de cette jurisprudence est limpide : si le bail est clairement rédigé, si l’annonce et les échanges précontractuels confirment la destination résidence secondaire, et si le locataire n’apporte ni preuve d’occupation principale, ni preuve d’avoir alerté le bailleur, la requalification est rejetée.

Cette ligne s’est consolidée tout au long de 2024 et 2025. La Cour d’appel de Paris l’a confirmée dans deux arrêts du 26 novembre 2024 : dans le premier (CA Paris, Pôle 4 ch. 4, n° 23/09439), la cour rejette la requalification d’un bail meublé que les locataires avaient en réalité occupé à titre principal « de leur propre chef et à l’insu de la bailleresse » ; dans le second (CA Paris, Pôle 4 ch. 4, n° 22/05093), elle écarte l’argument du contrat d’adhésion destiné à contourner la loi de 1989, faute pour les locataires de produire des éléments concrets attestant d’une tentative de négociation ou d’un refus du bailleur. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a tenu la même ligne pour un bail meublé à usage de résidence secondaire (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 13 décembre 2023, n° 22/13840).

Le tribunal judiciaire de Paris a, à son tour, érigé la règle en formule de principe (TJ Paris, 22 mai 2025, n° 23/06508) :

Un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Cette formule fonctionne dans les deux sens. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé tout récemment qu’un bailleur ne peut pas davantage requalifier unilatéralement un bail loi de 1989 en bail civil au motif que le logement ne serait plus la résidence principale du locataire (TJ Paris, 5 juin 2025, n° 25/00525) : à la seule lecture du bail, le contrat est soumis à la loi de 1989, et le bailleur qui s’est « délibérément placé dans ce régime juridique » ne peut invoquer la commune intention contraire sans preuve. La règle est symétrique : la qualification choisie à la signature s’impose aux deux parties.

Les hypothèses où la requalification est admise

Restent deux cas où la requalification est accueillie : lorsque les échanges précontractuels établissent sans ambiguïté que les deux parties savaient pertinemment, à la signature, que le logement allait constituer la résidence principale du locataire — quoi que dise le contrat ; et lorsque la qualification de bail civil se heurte directement à un texte d’ordre public spécifique au type de logement loué.

Premier cas — la commune intention contraire prouvée par les échanges précontractuels. CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 9 juin 2022, n° 20/13033 — bail signé pour cinq ans à 8 500 € par mois sur une villa de Mougins, qualifié de bail de droit commun à titre de résidence secondaire, mais avec un mois d’échanges par mail entre les parties documentant clairement l’intention contraire :

Il résulte clairement de ces éléments antérieurs ou concomitants à la signature du contrat de bail que les propriétaires avaient connaissance de la volonté des locataires de s’installer et de résider en France de façon permanente et qu’il était dans leur intention de faire des lieux loués leur résidence principale et non secondaire. […] Il est établi qu’ils ont résidé plus de huit mois dans les lieux loués dans l’année suivant la prise d’effet du bail et qu’ils s’y sont installés en en faisant leur résidence principale, avec l’intention de vivre en France sur le long terme comme d’ailleurs le montrent leurs déclarations sur les revenus 2018 et 2019 auprès du fisc français.

Par conséquent, il convient de requalifier le contrat de bail conclu entre les parties conformément aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 en bail d’habitation de résidence principale.

Le critère qui fait basculer l’affaire : l’écrit précontractuel. Le locataire avait expliqué par mail, avant la signature, qu’il s’installait définitivement en France, qu’il scolarisait ses enfants à l’école locale, qu’il déménageait depuis Singapour. Le bailleur, professionnel de l’immobilier, l’avait conseillé sur les démarches d’installation et de scolarisation. À la date de signature, la commune intention n’était pas celle qui figurait au contrat.

C’est précisément le point que la jurisprudence du TJ Paris reproche aux locataires moins prévoyants : ne pas avoir documenté leur intention dans les échanges précontractuels, et ne pas avoir alerté le bailleur.

Second cas — le verrou des textes d’ordre public spéciaux. Pour les meublés constituant la résidence principale du locataire, l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation renvoie au titre I bis de la loi de 1989, dont les dispositions sont d’ordre public. Une clause de bail meublé qui exclurait la loi de 1989 au profit du seul code civil ou du seul CCH est inopérante dès lors que le logement constitue effectivement la résidence principale. Le tribunal judiciaire de Paris en a tiré toutes les conséquences (TJ Paris, 25 avril 2025, n° 24/05295) en écartant une telle clause et en requalifiant le contrat en bail soumis au titre I de la loi de 1989. Sur ce terrain spécifique, la requalification ne suppose même pas de démontrer une fraude au sens subjectif : la qualification d’ordre public s’impose dès que les conditions matérielles sont réunies.

Le couperet de la prescription triennale

Un point absolument décisif, que la majorité des locataires découvrent trop tard. L’action en requalification d’un bail civil en bail soumis à la loi de 1989 n’est pas soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé qu’elle relève de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit l’ensemble des actions dérivant d’un contrat de bail soumis à cette loi (TJ Paris, 28 décembre 2023, n° 22/00041).

Le point de départ de ce délai est fixé au jour de la conclusion du bail dont la requalification est demandée — et non à la date à laquelle le locataire prend conscience du problème, ni à la date de découverte du « piège ». Concrètement :

• pour un bail signé en février 2015, le délai a couru à compter de février 2015 : une action introduite en 2021 a été déclarée prescrite ;
• pour un nouveau bail signé en avril 2018 entre les mêmes parties, le délai a recommencé à courir à compter d’avril 2018 ;
• chaque renouvellement écrit fait courir un nouveau délai de trois ans. La question de la simple tacite reconduction est en revanche moins nettement tranchée : la position défendable, et celle que je retiens en pratique, est qu’elle ne réinitialise pas le compteur car elle ne crée pas un nouveau contrat ; mais le point n’a pas, à ma connaissance, fait l’objet d’une décision de principe explicite de la Cour de cassation sur le terrain spécifique de la requalification du bail civil. Dans le doute, mieux vaut considérer le délai comme courant à compter de la signature initiale et, si l’échéance approche, interrompre la prescription par une assignation ou une saisine de la commission départementale de conciliation.

L’argument tiré d’une « fraude à la loi » pour différer le point de départ du délai est examiné strictement : le juge exige des éléments concrets de contournement délibéré du statut, et non la seule disproportion entre la qualification contractuelle et l’occupation réelle.

Conséquence pratique pour le locataire : si plus de trois ans se sont écoulés depuis la signature du bail litigieux, l’action en requalification est, en principe, prescrite. C’est la raison pour laquelle l’action doit être engagée tôt, dès les premières difficultés — ou, à tout le moins, l’introduction d’un acte interruptif (assignation, conciliation devant la commission départementale de conciliation) doit être anticipée avant l’expiration du délai.

Le réflexe du bailleur : verrouiller la qualification dès l’amont

Pour le bailleur, le risque de requalification se prévient à la signature, pas à l’audience. Trois réflexes à intégrer.

Mentionner expressément la qualification dans l’annonce de location. Le TJ Paris (11 janv. 2024) a refusé la requalification précisément parce que l’annonce indiquait que le logement était destiné soit à une société, soit à une résidence secondaire. Cette mention écrite, conservée comme preuve, fait partie de la commune intention initiale. Une annonce neutre ou ambiguë fragilise la qualification.

Demander un justificatif de résidence principale ailleurs. Avant la signature du bail, le bailleur a tout intérêt à recueillir un justificatif de domicile principal du locataire à une autre adresse — taxe d’habitation sur l’autre logement, attestation d’employeur, certificat de scolarité des enfants à l’autre adresse, attestation d’assurance habitation principale ailleurs. Ces pièces, conservées dans le dossier, scellent la commune intention.

Et — point que personne ne mentionne — ne surtout pas annexer au bail la notice d’information sur les obligations du bailleur et du locataire prévue par l’arrêté du 9 mai 2017. Cette notice est obligatoire pour les baux soumis à la loi de 1989. Elle est inutile pour un bail code civil. Pire : l’annexer crée une indication contradictoire dans le dossier — le bailleur qui invoque les obligations de la loi de 1989 dans la notice se voit ensuite difficilement invoquer le code civil dans le bail. Le formalisme du bail code civil n’est pas le formalisme du bail loi de 1989, et copier-coller un modèle de bail loi de 1989 en changeant simplement la qualification est l’erreur la plus fréquente. Pour la liste exacte des documents à annexer à un bail d’habitation classique, voir notre article dédié — l’inverse vaut pour le bail code civil.

Quelques points pratiques que les bailleurs sous-estiment

L’assurance loyers impayés ne couvre pas le bail code civil. C’est la difficulté la plus pratique, et celle dont les bailleurs prennent conscience trop tard. Les contrats de garantie loyers impayés (GLI) classiques excluent quasi systématiquement les baux civils — à de rares exceptions près. Le bailleur en bail civil doit donc se rabattre sur un garant (caution physique ou morale) ou, si le locataire est une société, sur la solvabilité de la société elle-même (vérification du Kbis et des deux derniers bilans). C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles le bail civil se prête mieux à la location à des personnes morales solvables qu’à des particuliers sans cautionnement.

Le dépôt de garantie n’est pas plafonné. En bail loi de 1989, il est limité à un mois (logement nu) ou deux mois (meublé). En bail civil, les parties peuvent fixer librement le montant — trois, quatre, six mois, voire davantage pour les biens haut de gamme loués à des cadres expatriés. Les pratiques de marché à Paris pour les biens d’exception loués à 15 000 ou 20 000 € par mois prévoient couramment trois à six mois de dépôt. C’est une clause à négocier explicitement, faute de quoi le droit commun ne fixe pas de plancher protecteur pour le bailleur.

La trêve hivernale ne s’applique pas. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution suspend l’exécution forcée des décisions d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Cette protection est conçue pour le locataire dont le logement est sa résidence principale. Elle ne joue pas pour un bail civil portant sur une résidence secondaire ou un logement de fonction qui n’est pas la résidence principale du locataire. C’est l’un des avantages structurels du bail civil pour le bailleur — et un point que tout locataire doit avoir bien compris avant de signer.

Le fondement de la résiliation : le droit commun des contrats. En bail loi de 1989, la procédure de résiliation pour impayé est encadrée par l’article 24 — commandement de payer délivré par commissaire de justice, délai légal de six semaines avant que la clause résolutoire produise ses effets, puis assignation. En bail civil, on retombe sur le droit commun des contrats : l’article 1217 du code civil ouvre à la partie lésée plusieurs voies (poursuite de l’exécution, résolution, dommages-intérêts), l’article 1224 organise les modes de résolution (clause résolutoire, notification après mise en demeure, voie judiciaire), et l’article 1741 du même code rappelle plus largement que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ». Aucun délai légal de six semaines ne s’impose au bailleur en bail civil — seule la mise en demeure préalable de l’article 1226 du code civil est requise lorsque la résolution est unilatérale et hors clause résolutoire. Pratiquement, le bailleur peut aller un peu plus vite. Pas spectaculairement plus vite — la procédure judiciaire reste obligatoire et le juge garde son pouvoir d’appréciation — mais sans le délai-couperet de l’article 24.

La clause de résiliation de plein droit. En bail loi de 1989, le bail à durée déterminée se renouvelle automatiquement à l’échéance, sauf congé délivré dans les formes et délais légaux. En bail civil, la liberté contractuelle permet d’inverser la mécanique : un bail à durée déterminée écrit cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (C. civ., art. 1737). Le contrat peut, par ailleurs, prévoir une clause résolutoire (C. civ., art. 1225) qui s’active automatiquement en cas de manquement du locataire. C’est l’outil contractuel qui distingue véritablement le bail civil du bail loi de 1989. Bien rédigée, cette mécanique évite le formalisme du congé et permet au bailleur de récupérer le bien à un terme connu d’avance. Mal rédigée, elle se heurte aux principes de bonne foi contractuelle et d’abus de droit, et peut ne pas tenir devant le juge.

Le réflexe du locataire : se ménager les preuves dès l’entrée dans les lieux

Côté locataire, deux situations à distinguer.

Si le bail vient d’être signé et que le logement est en réalité une résidence principale, l’urgence absolue est de notifier le bailleur par écrit — par mail, par LRAR, peu importe le support tant qu’il est daté et conservé — que le logement constitue la résidence principale et que la qualification du bail doit être revue. Cette notification ne suffira pas, à elle seule, à requalifier. Mais son absence sera fatale : c’est exactement ce que le TJ Paris reproche systématiquement aux locataires (TJ Paris, 27 sept. 2024 ; TJ Paris, 11 janv. 2024).

Conserver également une capture d’écran de l’annonce d’origine dès le premier contact — beaucoup de bailleurs retirent ou modifient les annonces après la signature, et la preuve du contenu initial de l’annonce est souvent le seul élément qui établit ce qui a été promis ou non.

En tout état de cause, constituer un dossier de preuve de résidence principale par la technique du faisceau d’indices :

• adresse du logement sur la carte d’identité ou le titre de séjour ;
• inscription au recensement de la population à cette adresse ;
• assurance habitation expressément qualifiée de « résidence principale » ;
• avis d’imposition mentionnant cette adresse comme adresse fiscale principale ;
• inscription sur la liste électorale de la commune ;
• justificatifs de consommations courantes (EDF, eau, internet) à l’adresse, en continu sur la période ;
• attestation de l’employeur ou inscription scolaire des enfants à l’adresse du logement.

Aucun de ces éléments n’est suffisant à lui seul. Leur accumulation, oui — combinée à la notification écrite du bailleur évoquée plus haut.

Le cercle vicieux que beaucoup de locataires découvrent trop tard

Le locataire piégé dans un bail civil qui correspond en réalité à sa résidence principale fait face à un faisceau de difficultés concrètes qui se renforcent les unes les autres.

Les aides au logement (APL, ALS, ALF) sont versées par la CAF aux locataires de leur résidence principale, sur la base d’un bail régulièrement déclaré. La CAF demande la production du bail et accepte parfois les baux civils déclarés comme tels — mais leur instruction est plus longue, plus rigoureuse, et la moindre incohérence entre le bail (qui dit « résidence secondaire ») et la déclaration du locataire (qui demande l’aide pour sa résidence principale) entraîne un refus ou une suspension. Beaucoup de locataires découvrent à ce moment-là qu’ils paient un loyer hors d’encadrement, sans aide au logement, dans un contrat qui ne les protège pas.

L’encadrement des loyers ne s’applique pas en bail civil tant que la requalification n’a pas été obtenue. À Paris, le dépassement du loyer de référence majoré est sanctionné par la Ville sur signalement du locataire (paris.fr/encadrementloyers). Mais ce dispositif présuppose un bail soumis à la loi de 1989. Pour un bail civil, le locataire doit d’abord obtenir judiciairement la requalification — et c’est précisément ce que la jurisprudence du TJ Paris rend rare. Le signalement direct à la Ville sans requalification préalable se heurte à un obstacle de qualification.

Le workflow concret pour le locataire qui veut contester son bail civil est le suivant : (1) notification écrite immédiate au bailleur que le logement est la résidence principale — sans cela, l’action est perdue d’avance ; (2) constitution du dossier de preuve sur la durée (faisceau d’indices détaillé plus haut) ; (3) saisine de la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, à Paris auprès de la DRIHL 75 — la conciliation reste utile même si elle n’aboutit pas, car la saisine interrompt la prescription ; (4) à défaut d’accord, assignation devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) en requalification du bail, dans le délai de prescription triennale de l’article 7-1 de la loi de 1989. C’est la combinaison de ces démarches — pas l’une d’elles isolément — qui permet de faire bouger le dossier.

L’angle mort des étudiants. Une part substantielle du contentieux à Paris concerne des étudiants signataires de baux civils sans en mesurer la portée — typiquement convaincus par un mandataire que la formule est inévitable « parce que vous êtes encore sur le régime fiscal de vos parents ». L’argument ne tient juridiquement pas : la majorité civile suffit à signer un bail loi de 1989, et la loi de 1989 est d’ordre public dès lors que le logement constitue la résidence principale. Un étudiant qui réside au moins huit mois par an à Paris pour suivre ses études y a sa résidence principale, peu importe le rattachement fiscal au foyer parental.

À l’échelle de l’ADIL de Paris, 849 demandes d’informations entre 2023 et 2025 concernent les baux code civil, dont près d’une sur cinq porte sur le montant du loyer. Le phénomène n’est plus marginal — il est massif et durable. Sur le plan législatif, une proposition de loi en cours de procédure parlementaire (votée à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025) tend à donner aux préfets le pouvoir d’imposer la mise en conformité des contrats et le remboursement des loyers trop perçus sans décision judiciaire préalable. Son sort définitif n’est pas tranché à ce jour, mais le signal est clair : le législateur s’oriente vers un renforcement des outils administratifs.

Si le locataire ne paie pas : la procédure d’expulsion en bail code civil

Une idée reçue circule chez certains bailleurs : le bail code civil permettrait d’expulser plus facilement qu’un bail loi de 1989. C’est faux.

Comme en bail loi de 1989, si le locataire ne règle pas ses loyers ou manque à ses obligations contractuelles, le bailleur doit obligatoirement obtenir en justice un titre exécutoire pour faire condamner le locataire et obtenir son expulsion. Aucune voie de fait n’est admise — la reprise unilatérale d’un logement loué, même bail code civil, expose le bailleur à une condamnation pénale pour violation de domicile (article 226-4 du code pénal) et à des dommages-intérêts en réparation (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-15.752). Voir notre article sur les recours quand le locataire est disparu ou injoignable.

Une telle procédure d’expulsion dure entre six mois et deux ans à Paris, bail code civil ou bail loi de 1989, sans différence significative — voir notre article dédié à la procédure d’expulsion du locataire. La procédure simplifiée d’abandon prévue à l’article 14-1 de la loi de 1989, en revanche, ne s’applique pas au bail code civil : le bailleur doit emprunter la voie classique du commandement de payer puis de l’assignation au fond.

L’avantage réel du bail code civil pour le bailleur, ce n’est donc pas la facilité d’expulsion. C’est la clause de résiliation de plein droit, qui peut prévoir que le bail prend fin automatiquement à une date précise — par exemple à la fin d’une mission professionnelle du locataire, ou à un terme convenu — sans congé ni préavis. À cette date, le bail s’éteint de lui-même et le bailleur peut directement demander en justice, le cas échéant, l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre.

Le piège du bail civil de courte durée à Paris : la sanction du changement d’usage

Une variante du bail code civil mérite une alerte spécifique : le bail civil de courte durée, signé pour moins d’un an, avec rotation rapide de locataires trouvés via des plateformes de réservation. Ce montage est présenté depuis quelques années comme une alternative légale aux locations saisonnières — et notamment à Airbnb. La jurisprudence parisienne est en train de l’enterrer.

L’arrêt fondateur, qui n’a pas pris une ride, est rendu en formation plénière par la troisième chambre civile : Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-13.191 (FP-PLC). La Cour pose la règle suivante :

Hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d’un bail mobilité d’une durée de un à dix mois et de la location du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable.

Cette règle a été appliquée frontalement, en février 2026, à des baux civils par le tribunal judiciaire de Paris. Trois jugements rendus le 24 février 2026 (TJ Paris, n° 25/53884, n° 25/53885 et n° 25/54070) ont assimilé à de la location meublée touristique soumise à autorisation préalable de changement d’usage des baux civils d’une durée inférieure à un an. Le tribunal a écarté l’argument selon lequel les contrats litigieux remplissaient en réalité les conditions du bail mobilité (durée comprise entre un et dix mois, locataires éligibles), au motif que les bailleurs ne pouvaient invoquer a posteriori le régime du bail mobilité, qui est d’ordre public, après avoir choisi de conclure un bail civil. Les bailleurs ont été condamnés à des amendes civiles comprises entre 15 000 et 35 000 €.

Le plafond de l’amende civile, fixé par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, a été porté à 100 000 € par local irrégulièrement transformé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Le précédent plafond de 50 000 € reste applicable aux faits antérieurs à l’entrée en vigueur de cette loi : la troisième chambre civile l’a explicitement jugé dans un avis publié — Avis Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002 :

Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

Une précision est utile pour bien lire cette jurisprudence. La qualification de changement d’usage ne se confond pas avec la qualification du bail dans les rapports privés bailleur / locataire. Un bail civil conclu avec un locataire identifié, qui occupe les lieux pendant plusieurs mois à titre de résidence secondaire, demeure parfaitement valable dans ses rapports privés — et ne se requalifie pas en bail loi de 1989 sans un faisceau d’éléments démontrant la commune intention contraire dès la signature, comme exposé plus haut. À l’inverse, dès lors qu’un même bien est loué à des locataires qui se succèdent, à plus d’une reprise dans l’année, pour des périodes inférieures à un an, c’est le montage économique global que la Cour de cassation et le tribunal judiciaire de Paris caractérisent en tant que changement d’usage, indépendamment de la qualification juridique privée de chaque bail signé.

Cette distinction est importante pour le bailleur : un bail civil sur un an signé avec une famille étrangère qui prend le bien en résidence secondaire n’est pas concerné par cette jurisprudence ; un schéma de baux civils de trois ou quatre mois renouvelés avec des locataires différents trouvés via une plateforme l’est, frontalement.

En l’état, ces trois jugements parisiens du 24 février 2026 sont contestés en appel. Tant que la Cour d’appel de Paris ne s’est pas prononcée, le bailleur parisien qui s’engage dans un schéma de bail civil de courte durée s’expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local sans pouvoir compter sur une garantie jurisprudentielle.

Un verrou utile à connaître : l’amende ne peut pas être prononcée in solidum

La Cour de cassation a posé en juillet 2024 un principe protecteur des défendeurs poursuivis, en précisant que l’amende civile de l’article L. 651-2 ne peut pas être prononcée in solidum entre plusieurs défendeurs (bailleurs indivis, propriétaire et locataire-sous-loueur). Trois arrêts FS-B du 11 juillet 2024 (n° 23-10.467, n° 22-24.020, n° 23-13.789, publiés au Bulletin) jugent que cette amende, parce qu’elle a le caractère d’une punition, est soumise aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine. La cour précise dans la même série de décisions que le montant de l’amende est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé — ce qui signifie, à l’inverse, qu’il peut être additionné entre les différents défendeurs poursuivis pour le même bien. La ligne a été confirmée par Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 24-11.508 et Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 22-24.022.

L’arrêt récent Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058 (FS-B), publié au Bulletin, est venu rappeler une donnée structurante du contentieux : l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 — date de référence de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation — s’apprécie à l’aune de l’affectation effective du local à cette date, peu important l’éventuel non-respect des normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur. La cour a également confirmé qu’un local affecté à l’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier (transposant ainsi 3e Civ., 13 juin 2024, n° 23-11.053). Pratiquement, cela ferme une porte par laquelle certains bailleurs tentaient de s’extraire de la qualification habitation.

Bail civil et copropriété : la clause d’habitation bourgeoise n’interdit plus systématiquement

Il existe une autre couche de complexité, souvent oubliée : le règlement de copropriété. Beaucoup d’immeubles parisiens, lyonnais ou bordelais comportent une clause dite « d’habitation bourgeoise », qui réserve les lots à un usage strictement résidentiel et interdit toute activité commerciale. Pendant longtemps, la jurisprudence a considéré que la location meublée — surtout de courte durée — relevait d’une activité commerciale et tombait donc sous le coup de l’interdiction (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.605 ; Cass. 3e civ., 27 février 2020, n° 18-14.305).

La position a évolué. Par un arrêt Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455, la Cour de cassation a jugé qu’une activité de location meublée non accompagnée de prestations de services accessoires — ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier — n’est pas de nature commerciale. Elle se rattache à la gestion patrimoniale civile. Conséquence directe : une clause d’habitation bourgeoise prohibant les seules activités commerciales ne suffit plus, à elle seule, à interdire la location meublée — y compris en bail civil de courte durée — dès lors que les services hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle) ne sont pas réunis.

Le législateur a réagi. La loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé les pouvoirs de la copropriété : tout règlement adopté postérieurement doit explicitement mentionner l’autorisation ou l’interdiction des locations de meublés de tourisme ; et dans les copropriétés dont le règlement préexistant interdit l’usage commercial, l’assemblée générale peut désormais voter, à la majorité des deux tiers, l’interdiction des locations de meublés de tourisme — étant précisé que l’interdiction ne s’applique pas à la résidence principale louée pendant l’absence de l’occupant.

Pratiquement, pour le bailleur en bail civil, trois vérifications s’imposent en amont : la clause d’habitation bourgeoise figure-t-elle au règlement, et dans quels termes (exclusive ou simple) ? Le règlement, s’il a été modifié après novembre 2024, mentionne-t-il expressément les locations de meublés de tourisme ? Une assemblée générale a-t-elle voté une interdiction ou une autorisation spécifique ? La réponse à ces trois questions conditionne la sécurité juridique du montage.

Modèle gratuit de bail code civil au format Word et PDF

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Questions fréquentes

Un bail code civil est-il forcément non meublé ?

Non. Le bail code civil peut porter sur un logement meublé ou non meublé. Le critère de qualification n’est pas le caractère meublé du logement, mais l’absence de l’une des conditions cumulatives de la loi de 1989 — typiquement, le caractère résidence secondaire ou la signature par une personne morale. Un meublé loué à titre de résidence secondaire relève parfaitement du code civil ; un meublé qui est la résidence principale du locataire relève en revanche du titre I bis de la loi de 1989, depuis la loi ALUR de 2014.

Faut-il annexer la notice d’information bailleur/locataire à un bail code civil ?

Non — et il vaut mieux ne pas le faire. Cette notice, prévue par l’arrêté du 9 mai 2017, est obligatoire pour les baux soumis à la loi de 1989. L’annexer à un bail code civil crée une contradiction dans les annexes : la notice cite les obligations issues de la loi de 1989, alors que le bail s’en exclut. Cette contradiction peut être utilisée par le locataire au soutien d’une action en requalification.

Le bail code civil est-il soumis à l’encadrement des loyers ?

Non. L’encadrement ELAN à Paris et dans les autres villes participantes, le plafonnement à la relocation en zone tendue, la révision annuelle indexée sur l’IRL : tous ces dispositifs visent les baux d’habitation soumis à la loi de 1989, c’est-à-dire à la résidence principale. Ils ne s’appliquent pas au bail code civil — pas davantage qu’aux baux commerciaux ou professionnels. Pour faire baisser un loyer dans le cadre d’un bail loi de 1989, voir notre article sur comment contester son loyer à Paris.

Le locataire d’un bail code civil bénéficie-t-il du droit de préemption en cas de vente ?

Non. Le droit de préemption en cas de congé pour vendre est prévu par l’article 15 II de la loi de 1989 et ne s’applique qu’aux baux soumis à cette loi. Le bailleur d’un bail code civil peut vendre librement le bien sans offrir prioritairement la vente au locataire — sauf à avoir prévu contractuellement un pacte de préférence, ce que les bailleurs bien conseillés se gardent généralement de faire.

Peut-on utiliser un bail civil de courte durée comme alternative à Airbnb ?

Plus en l’état actuel de la jurisprudence parisienne. Les trois jugements du tribunal judiciaire de Paris du 24 février 2026 (cités plus haut) ont assimilé à de la location meublée touristique soumise à autorisation préalable de changement d’usage des baux civils d’une durée inférieure à un an conclus avec des locataires successifs trouvés via des plateformes de réservation, avec à la clé des amendes civiles comprises entre 15 000 et 35 000 €. Le plafond légal a été porté à 100 000 € par local par la loi Le Meur (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Ces décisions sont contestées en appel mais, en attendant, le risque pour le bailleur est très réel.

La trêve hivernale s’applique-t-elle à un bail code civil ?

Non. La trêve hivernale (C. proc. civ. exéc., art. L. 412-6) protège la résidence principale du locataire entre le 1er novembre et le 31 mars. Le bail civil, qui par hypothèse ne porte pas sur la résidence principale, en est exclu. Avantage net pour le bailleur, point d’attention essentiel pour le locataire, qui n’aura pas de fenêtre hivernale en cas de procédure.

Le locataire d’un bail code civil bénéficie-t-il des aides au logement (APL, ALS, ALF) ?

Le versement des aides au logement n’est pas conditionné à un type de bail particulier — la CAF traite la demande dès lors qu’un bail régulier est produit et que le logement constitue la résidence principale du demandeur. C’est précisément là que se trouve la difficulté : un bail civil mentionnant « résidence secondaire » entre en contradiction avec la déclaration du locataire à la CAF présentant le logement comme sa résidence principale. L’instruction est plus longue et le refus est fréquent. Quand l’aide est accordée, c’est souvent au prix de pièces complémentaires et au cas par cas. C’est l’une des raisons pour lesquelles le bail civil est inadapté à un locataire dont les ressources nécessitent réellement une aide CAF — et l’un des indices que la qualification résidence secondaire est artificielle.

Le bail civil est-il valable si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise ?

Cela dépend de la lecture de la clause et de la nature de l’occupation. Une clause d’habitation bourgeoise interdit en principe l’usage commercial. La Cour de cassation a jugé en janvier 2024 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455) que la location meublée non accompagnée de prestations para-hôtelières constituait une activité civile, pas commerciale, et ne contrevenait donc pas par elle-même à une clause d’habitation bourgeoise « simple ». La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a néanmoins permis à la copropriété d’interdire spécifiquement les locations de meublés de tourisme par un vote en assemblée à la majorité des deux tiers. La règle pratique : avant de mettre en œuvre un schéma de bail civil dans un immeuble à clause bourgeoise, vérifier la rédaction exacte de la clause, l’existence d’un vote postérieur de l’assemblée, et la nature exacte des services proposés au locataire.

Dans quel délai un locataire peut-il agir en requalification ?

Trois ans à compter de la signature du bail litigieux, en application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (TJ Paris, 28 décembre 2023, n° 22/00041). Au-delà, l’action est en principe prescrite. Chaque renouvellement écrit du bail ouvre un nouveau délai de trois ans à compter de la signature du nouveau bail. Sur la question moins explicitement tranchée de la tacite reconduction, on peut soutenir avec de bons arguments qu’elle ne réinitialise pas le compteur — c’est la position pratique à retenir. Le locataire qui se rend compte tardivement du problème a donc tout intérêt à interrompre la prescription par une assignation ou une saisine de la commission départementale de conciliation avant l’expiration du délai.

Que se passe-t-il si le locataire fait du logement sa résidence principale en cours de bail ?

Le juge se replace à la date de signature du bail pour rechercher la commune intention des parties. Le simple fait que le locataire installe ensuite sa résidence principale dans les lieux ne suffit pas, à lui seul, à requalifier le bail (TJ Paris, 28 déc. 2023 ; CA Paris, 25 avril 2024). Le locataire doit prouver que cette intention existait dès la signature et était connue du bailleur. À défaut, il commet en réalité un manquement contractuel — puisqu’il viole la destination résidence secondaire prévue au bail.

Avant de signer, ou si vous êtes pris dans un bail discutable

Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre situation concrète. Le bail signé hier sur un coup de stress, l’annonce dont vous n’avez plus de copie, le mail au bailleur que vous n’aviez pas pensé à conserver : les faits comptent autant que le droit. C’est précisément là qu’intervient l’avocat, à deux moments clés — avant la signature, pour sécuriser la qualification ou la contester ; et après, pour mener l’action en requalification ou la défendre.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.