La densification urbaine, encouragée depuis plusieurs décennies par les politiques publiques d’aménagement du territoire et assumée par le droit de l’urbanisme contemporain, modifie profondément les rapports de voisinage. Divisions parcellaires, constructions nouvelles, surélévations ou simples aménagements privatifs entraînent fréquemment une altération de l’environnement immédiat des riverains.
Ces évolutions sont à l’origine d’un contentieux abondant relatif à la perte de vue, à la perte d’ensoleillement ou à l’atteinte à l’intimité, contentieux presque systématiquement analysé sous l’angle du trouble anormal de voisinage. La jurisprudence rappelle toutefois de manière constante que toute gêne subie par un voisin n’est pas nécessairement indemnisable. Encore faut-il que le trouble invoqué excède les inconvénients normaux du voisinage, appréciés au regard des circonstances concrètes de chaque espèce.
Les notions en présence et les confusions à éviter
La première difficulté tient à la confusion fréquente entre plusieurs notions juridiquement distinctes.
La perte de vue, au sens courant, ne se confond pas avec le régime des vues prévu par le Code civil. Les règles relatives aux vues droites et obliques ont pour finalité la protection de l’intimité du fonds voisin. Elles ne garantissent pas le maintien d’un panorama, d’une perspective paysagère ou d’un environnement dégagé. La disparition d’une vue, même déterminante dans le choix d’acquisition d’un bien, n’est donc pas en elle-même fautive.
De même, aucun texte ne consacre un droit acquis à l’ensoleillement. La perte de soleil ou de luminosité ne constitue pas, par principe, un trouble illicite. Elle n’est susceptible de réparation que si elle présente une intensité ou une gravité excédant ce que les propriétaires voisins doivent normalement supporter.
Enfin, la perte d’intimité constitue une catégorie distincte. Elle résulte généralement de la création de vues directes ou plongeantes affectant des espaces relevant de la vie privée, tels qu’un jardin, une terrasse, une piscine ou certaines pièces de l’habitation. Elle suppose une analyse concrète de la configuration des lieux et ne se déduit pas automatiquement de la proximité d’une construction.
Ces distinctions sont essentielles, car elles conditionnent la qualification juridique du grief invoqué.
Le fondement juridique : le trouble anormal de voisinage
Le principe général
Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est désormais consacré par l’article 1253 du Code civil. Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute faute.
La jurisprudence rappelle de longue date que le respect des règles d’urbanisme, l’obtention d’un permis de construire ou la conformité d’un projet au plan local d’urbanisme sont indifférents à la caractérisation du trouble. Une construction régulière sur le plan administratif peut néanmoins engager la responsabilité civile de son auteur si ses effets excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Ainsi, la diminution du temps d’ensoleillement d’une maison d’habitation et la limitation de vue résultant de la construction d’une terrasse avec exhaussement de plus de deux mètres d’un mur ont été qualifiées d’inconvénients anormaux de voisinage, peu important l’existence d’autorisations administratives (CA Grenoble, 1re ch., 24 avril 2007).
L’antériorité et la notion d’aggravation
L’antériorité de la situation à l’origine du trouble ne suffit pas, à elle seule, à exclure toute responsabilité. La jurisprudence exige que soit examinée l’éventuelle aggravation du trouble.
La Cour de cassation a ainsi censuré une décision qui s’était bornée à relever l’antériorité d’un établissement hôtelier et de plantations existantes, sans rechercher si l’implantation saisonnière d’un chapiteau et l’accroissement non maîtrisé des haies n’avaient pas aggravé les troubles antérieurs, privant un voisin de vue et d’ensoleillement (Cass. 2e civ., 15 mars 2007, n° 06-11.571).
De même, l’antériorité de la propriété du défendeur n’exonère pas celui-ci lorsque la construction nouvelle, telle qu’une tour, projette une ombre portée privant le fonds voisin d’ensoleillement au-delà des inconvénients normaux du voisinage (CA Reims, 1er avril 1998).
Les critères d’appréciation du caractère anormal du trouble
Une appréciation in concreto
Le caractère anormal du trouble s’apprécie exclusivement in concreto par les juges du fond. Il ne suffit pas de constater une gêne ; encore faut-il qu’elle présente une gravité certaine.
Cette appréciation repose sur une analyse globale prenant en compte l’environnement du fonds impacté, la nature du secteur, la densité du bâti existant, ainsi que les perspectives raisonnables d’évolution du quartier.
Le rôle déterminant de l’environnement et de la densité
Les juridictions admettent que certaines atteintes constituent des inconvénients normaux dans les zones urbaines denses ou appelées à se densifier. Ainsi, la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment a été jugée normale dès lors qu’elle constituait la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des banlieues de grandes villes et de la concentration des constructions sur des terrains de dimensions modestes (CA Paris, 28 mars 1995).
De même, la perte de vue résultant du fait qu’un nouvel immeuble est plus haut d’un étage que les bâtiments existants n’a pas été jugée constitutive d’un trouble, s’agissant d’une élévation modérée s’inscrivant dans un développement urbain prévisible (CA Rouen, 10 janvier 2007). La perte de vue et d’ensoleillement a également été jugée non anormale dans une zone suburbaine ayant vocation à évoluer vers des caractéristiques plus urbaines (CA Rouen, 15 novembre 2006).
À l’inverse, même en milieu urbanisé, le trouble peut être caractérisé lorsque la construction présente une emprise ou une hauteur inhabituelle, entraînant une modification considérable et définitive du cadre de vie du voisin (CA Rouen, 22 février 2006).
Le seuil de gravité requis
Pour ouvrir droit à réparation, le trouble doit présenter une gravité certaine. Une simple gêne subjective ou une déception liée à l’évolution du voisinage ne suffisent pas. La réduction d’ensoleillement dans une cuisine, variable selon les saisons, a ainsi été jugée constitutive d’un inconvénient normal et prévisible en zone urbaine d’habitat continu (CA Paris, 22 avril 1997).
En revanche, la perte d’ensoleillement et d’éclairement des pièces de façade évaluée à 50 %, combinée à une perte de vue, a été jugée excessive au regard des contraintes inhérentes à l’urbanisation des faubourgs (CA Montpellier, 5 mars 1998).
L’application aux principales atteintes invoquées
La perte d’ensoleillement
La perte d’ensoleillement est l’un des griefs les plus fréquemment invoqués. Elle peut constituer un trouble anormal lorsqu’elle est objectivement mesurable, durable et affecte les conditions normales d’occupation du bien.
Ainsi, une construction nouvelle entraînant une perte de 340 heures d’ensoleillement par an pour la propriété voisine a été jugée constitutive d’un trouble anormal de voisinage (Civ. 3e, 15 décembre 2016, n° 15-25.492). De même, la construction d’un immeuble collectif de cinq étages et de plus de quinze mètres de hauteur a été jugée à l’origine d’une perte importante d’ensoleillement plongeant une maison voisine dans l’ombre dès 14 heures, trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage (CA Rouen, 22 février 2006).
La perte de vue
La perte de vue est plus rarement indemnisée. Les juridictions rappellent de manière constante qu’un propriétaire ne peut prétendre à l’immutabilité de son panorama.
Toutefois, lorsque la vue supprimée présente un caractère particulier ou estimable et que sa disparition entraîne une dépréciation réelle du bien, une indemnisation peut être accordée. La cour d’appel de Dijon a ainsi admis la réparation de la dépréciation d’un immeuble résultant de la perte de vue sur les toits et clochers de la basilique de Paray-le-Monial (CA Dijon, 10 juillet 2007).
À l’inverse, un propriétaire riverain n’est pas fondé à demander la destruction de constructions régulières au seul motif qu’elles lui enlèvent le panorama, le droit de jouir d’une vue n’étant pas protégé tant qu’il n’y a pas de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage (CA Aix-en-Provence, 17 mars 1989).
La perte d’intimité et les atteintes combinées
La perte d’intimité est admise lorsque la construction nouvelle crée des vues directes ou plongeantes affectant des espaces de vie. Certaines décisions retiennent un trouble anormal en raison de la combinaison de plusieurs atteintes.
Ainsi, la construction d’un immeuble collectif à l’immédiate proximité d’une villa a été jugée constitutive de nuisances multiples, tenant à la perte de luminosité, à la création de vues directes et à un préjudice esthétique, entraînant une dépréciation de la valeur du bien de l’ordre de 20 % (CA Pau, 20 février 2006).
De même, l’édification d’un chalet obstruant totalement une ouverture, privant le salon voisin de toute vue et de toute luminosité, a été jugée constitutive d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage (CA Metz, 29 novembre 2006).
La preuve du trouble
La preuve du trouble et de son caractère anormal peut être rapportée par tous moyens. Les juridictions attachent une importance particulière aux éléments objectifs, tels que les constats de commissaire de justice, les plans, les études d’ensoleillement, les rapports de géomètre ou les expertises techniques.
La jurisprudence privilégie une approche chiffrée et circonstanciée, permettant de dépasser le ressenti subjectif des parties et d’objectiver la gravité du trouble invoqué.
L’évaluation et la réparation du préjudice
Lorsque le trouble anormal est caractérisé, la réparation prend le plus souvent la forme de dommages-intérêts. La démolition ou la remise en état de l’ouvrage n’est admise que de manière exceptionnelle.
Le préjudice est évalué au regard de la dépréciation de la valeur vénale du bien affecté. Cette dépréciation est généralement exprimée sous la forme d’un pourcentage appliqué à la valeur du bien, déterminé à l’issue d’une expertise immobilière. Les juridictions contrôlent strictement les méthodes d’évaluation et n’hésitent pas à réduire l’indemnisation lorsque tous les griefs invoqués ne sont pas retenus.
L’expert de référence sur le sujet est Madame Madeleine Perrin, Expert immobilier en valeur vénale et locative, expert près la cour d’appel de Pau, formatrice en immobilier, membre de la CNEJI, membre de la CEJCA de Pau qui est la créatrice des visuels repris dans cet article.
Conclusion
Le contentieux de la perte de vue et de la perte d’ensoleillement illustre la tension permanente entre le droit de propriété, le droit de l’urbanisme et les exigences de la vie collective. Il repose sur une appréciation fine du contexte, de la gravité du trouble et des éléments de preuve produits. L’analyse jurisprudentielle montre que la qualification de trouble anormal de voisinage demeure une question de seuil, appréciée au cas par cas, à la lumière de l’environnement et des contraintes normales de l’urbanisation.
Pour aller plus loin
EncyclopédiesJurisClasseur Géomètre expert – Foncier V° Environnement – Fasc. 22 : Troubles de voisinage
AJDI Trouble anormal de voisinage et expertise immobilière – Madeleine Perrin – AJDI 2025. 273
RevuesConstruction – Urbanismen° 10 du 01 octobre 2007 Responsabilité quasi délictuelle – Trouble anormal de voisinage, perte de vue et d’ensoleillement – Commentaire par Marie-Laure PAGÈS-de VARENNE
