Vous ne prenez jamais l’ascenseur. Vous avez votre propre chauffage et le collectif ne vous sert à rien. Vous ne mettrez jamais un pied dans la piscine de la résidence. Et pourtant, chaque appel de fonds vous fait payer votre part de ces équipements — parfois leur remplacement complet, plusieurs dizaines de milliers d’euros. La tentation est immédiate : je ne m’en sers pas, je ne paie pas. En droit de la copropriété, ce raisonnement est presque toujours perdant.
La loi du 10 juillet 1965 ne raisonne pas en usage réel. Elle raisonne en utilité objective. Cette nuance décide, à elle seule, si vous devez payer ou si vous tenez une vraie contestation — et elle ne joue pas de la même manière pour l’ascenseur, le chauffage ou la piscine.
L’essentiel : vous participez aux charges d’un équipement commun dès lors qu’il présente une utilité objective pour votre lot, c’est-à-dire dès que vous avez la possibilité — matérielle et juridique — de l’utiliser. Que vous vous en serviez ou non est indifférent. L’exonération n’est possible que si l’équipement ne présente aucune utilité pour votre lot, ou si votre quote-part est manifestement disproportionnée : la clause de répartition peut alors être réputée non écrite, mais seulement pour l’avenir.
Utilité objective et non usage : le principe qui gouverne tout
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges, et cette distinction commande tout le reste. Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes — les charges générales — se répartissent proportionnellement à la valeur relative de chaque lot (consistance, superficie, situation), sans le moindre égard à l’usage. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun — charges spéciales — se répartissent, elles, en fonction de l’utilité objective que l’équipement présente pour chaque lot. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a inscrit l’adjectif « objective » dans le texte, consacrant une jurisprudence déjà ancienne.
Objective signifie une chose simple et redoutable : on ne regarde pas ce que vous faites, on regarde ce que votre lot peut faire. Il y a utilité objective dès que vous avez la possibilité de bénéficier de l’équipement, même si vous vous en abstenez par convenance personnelle. La Cour d’appel de Paris l’énonce sans détour : un copropriétaire doit participer aux charges d’un équipement commun dès lors qu’il a la possibilité objective d’en bénéficier, le fait qu’il ne l’utilise pas, pour convenance personnelle, étant sans incidence (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 31 mai 2017, n° 13/21949). La formule des juges du fond est encore plus nette : ce n’est pas l’usage effectif d’un équipement qui définit les charges dont un copropriétaire est redevable, mais le point de savoir si son lot est desservi (TJ Draguignan, ch. 3, 4 sept. 2025, n° 22/05794).
La conséquence heurte l’intuition, mais elle est constante : le défaut ou le refus d’utilisation n’exonère de rien tant que l’utilité objective existe (Cass. 3e civ., 16 nov. 2011, n° 10-18.056). Retenez cette grille de lecture, valable pour tout équipement : la desserte, pas l’usage.
Les charges générales : l’usage n’entre même pas en ligne de compte
Un point souvent oublié, qui coupe court à bien des espoirs. Pour les charges générales — toiture, façade, gros œuvre, honoraires de syndic, entretien courant des parties communes —, le critère d’utilité ne joue pas du tout. Ces charges se répartissent selon la valeur relative des lots, quelle que soit leur utilisation (art. 10, al. 2, et art. 5 de la loi de 1965). Vous ne pouvez donc jamais refuser une charge générale au motif que vous n’en profitez pas : elle est due par votre seule qualité de copropriétaire, à proportion de vos tantièmes.
C’est précisément parce que cette frontière est décisive que le juge la contrôle et refuse la qualification de pure façade. Un règlement qui classe une dépense en charge spéciale d’équipement alors qu’elle relève de la conservation de l’immeuble sera requalifié, et une clause qui ne distingue pas les deux catégories peut être réputée non écrite (CA Riom, 1re ch., 25 févr. 2010, n° 09/00580). Une clause qui prétendrait exonérer certains lots d’une charge générale — le rez-de-chaussée dispensé de l’entretien de l’escalier, par exemple — n’est valable que si le règlement a créé des parties communes spéciales réservant l’usage de cette partie à d’autres ; à défaut, elle est elle-même réputée non écrite (Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-25.510). Avant toute contestation, la première question n’est donc pas « est-ce que je m’en sers ? », mais « de quelle catégorie relève la charge ? ».
L’ascenseur : desservi, vous payez — même par l’escalier
L’ascenseur est le cas le plus fréquent et le plus mal compris. La règle : dès qu’une fraction quelconque de votre lot est desservie par l’appareil, l’utilité objective est caractérisée, et vous participez — même si vous montez toujours à pied.
Le cas typique est celui du lot en surface doté d’un accessoire au sous-sol — box, cave, parking. La Cour de cassation a validé la participation d’un lot accédant au sous-sol par l’ascenseur : l’équipement présentait une utilité objective, peu important l’usage réel (Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-20.086). Les cours d’appel appliquent la même logique aux propriétaires de parkings : ils doivent participer aux charges d’ascenseur dès lors qu’ils ont la possibilité matérielle d’emprunter l’appareil desservant les sous-sols, peu important qu’ils ne détiennent pas la clé à l’instant puisqu’ils peuvent l’obtenir du syndic (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 31 mai 2017, n° 13/21949 ; CA Chambéry, 1re ch., 15 déc. 2020, n° 18/01774). Le badge et la clé que le syndic peut vous remettre suffisent à établir la possibilité : vous pouvez l’emprunter, donc il vous est objectivement utile.
Deux corollaires. D’abord, il est interdit de répartir les charges d’ascenseur à parts égales entre des lots situés à des étages différents : l’appareil n’a pas la même utilité au premier et au cinquième, la répartition doit être progressive (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-17.334, publié au Bulletin). Ensuite, le remplacement de l’ascenseur suit la même clé que son entretien : mise aux normes, réfection, remplacement complet relèvent tous des charges d’équipement réparties à l’utilité. N’espérez pas un régime distinct pour les gros travaux.
Une exception joue toutefois à l’inverse et surprend souvent : la prime d’assurance de l’ascenseur est une charge générale de l’immeuble, indivisible, supportée par tous les copropriétaires — y compris ceux du rez-de-chaussée dépourvus de toute utilité de l’appareil. Un lot exonéré des charges d’entretien et de remplacement peut donc rester tenu de sa part d’assurance.
Le chauffage collectif : le poste qui fâche, où l’usage ne dit pas tout
Depuis la flambée des prix de l’énergie de 2022, le chauffage est devenu le premier poste de charges de nombreuses copropriétés. C’est aussi le plus explosif humainement : le copropriétaire absent la moitié de l’année, ou celui qui vit à 18 °C quand son voisin chauffe à 23 °C, supporte mal de payer « comme les autres ». Sur ce poste précisément, l’usage réel compte — en partie. Mais pas comme on l’imagine, et il faut démêler trois questions que la plupart des copropriétaires confondent.
Êtes-vous seulement redevable ? Le test du raccordement
Vous êtes redevable du chauffage collectif dès lors que votre lot peut être raccordé au réseau, même si vous ne l’utilisez pas. Le critère est la possibilité de raccordement, jamais l’usage. Seule l’impossibilité technique de raccordement ouvre droit à exonération ; le simple choix d’un chauffage individuel ne suffit pas. Le copropriétaire qui a installé son propre chauffage et refuse le collectif ne s’exonère donc pas pour autant : dès lors que le raccordement est techniquement possible à un coût non disproportionné, l’équipement présente une utilité, et ce choix, dicté par l’esthétique ou le coût, ne dispense pas des charges (CA Lyon, 1re ch. civ. b, 26 nov. 2024, n° 22/05286). Se désolidariser unilatéralement du réseau, sans modification préalable de la clé en assemblée, ne libère de rien tant que le règlement n’a pas été modifié (CA Chambéry, 1re ch., 15 déc. 2020, n° 18/01774).
L’exonération n’est admise que pour le lot qui ne peut pas être desservi — impossibilité technique de raccordement. Et même alors, elle ne vaut que pour l’avenir, les charges antérieures restant dues (Cass. 3e civ., 3 mai 1990, n° 88-18.877, publié au Bulletin). Ligne de partage : impossibilité technique, on sort ; simple choix de ne pas se raccorder, on paie.
Absent six mois, faible consommation : ce que l’individualisation change
Oui, vous pouvez payer moins — mais sur une partie de la facture seulement. Depuis l’obligation d’individualiser les frais de chauffage, votre part se calcule en deux blocs : une fraction indexée sur votre consommation réelle, qui baisse quand vous êtes absent ou sobre, et une fraction commune qui reste due quoi qu’il arrive. Tout se joue sur cette proportion. L’individualisation des frais de chauffage est obligatoire pour la plupart des immeubles en chauffage collectif, depuis la loi de transition énergétique du 17 août 2015, renforcée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (art. L. 241-9 du code de l’énergie, décliné aux articles L. 174-2 et R. 174-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, des compteurs individuels d’énergie thermique — ou, à défaut, des répartiteurs posés sur les radiateurs — mesurent votre consommation réelle.
La facture se scinde alors en deux. En règle générale, environ 70 % relèvent des frais individuels, répartis selon votre consommation relevée, et 30 % restent des frais communs, répartis au tantième. Sur la part de 70 %, celui qui est absent la moitié de l’année ou chauffe modérément paie effectivement moins que son voisin : c’est tout l’objet du dispositif. Vous ne payez donc plus « comme les autres » sur cette fraction.
Mais vous ne descendez jamais à zéro, et autant le savoir avant d’engager un bras de fer. La part de 30 % couvre les frais communs — déperditions du réseau, entretien de la chaufferie, maintien hors-gel, colonnes traversant l’immeuble. Cette part profite objectivement à votre lot, même vide : le hors-gel protège votre appartement, et la chaleur des colonnes et des logements voisins vous bénéficie par transmission. Sur ces 30 %, l’utilité objective reprend la main, et l’absence n’y change rien. L’équilibre est là : une part variable qui récompense la sobriété, une part fixe qui reste due.
Pas de compteurs alors qu’ils sont obligatoires : votre levier
Voici l’angle que personne ne vous signale. Si votre immeuble est soumis à l’obligation d’individualiser mais continue de tout répartir au tantième ou à la surface, sans compteurs ni répartiteurs, il est en infraction — et votre facture est, pour partie, illégalement calculée.
Encore faut-il vérifier que l’obligation s’applique, car trois dérogations existent : une consommation de l’immeuble inférieure à 80 kWh par m² de surface habitable et par an ; l’impossibilité technique d’installer compteurs ou répartiteurs ; ou un coût excessif au regard des économies d’énergie attendues. Dans les deux derniers cas, le syndic doit établir une note justifiant la dispense et exposant la méthode de répartition retenue. À défaut de dérogation dûment justifiée, l’immeuble doit individualiser.
Le réflexe de praticien : réclamez cette note dérogatoire et la consommation annuelle de l’immeuble (relevés de combustible sur trois ans, rapportés à la surface habitable). Si la consommation dépasse 80 kWh/m²/an et qu’aucune dérogation n’est justifiée, vous tenez un levier réel. Vous pouvez alors imposer l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de la question des travaux d’individualisation — le syndic ne peut s’y opposer (art. 24-9 de la loi de 1965, vote à la majorité de l’article 24) — et, en cas de blocage persistant, la répartition uniforme devient contestable. C’est souvent le point de bascule d’un dossier de chauffage.
Piscine, parking, antenne, services : la même grille
Le raisonnement se déploie identiquement pour les autres équipements. La piscine est un élément d’équipement commun dont les charges se répartissent à l’utilité objective : un lot desservi par l’accès à la piscine y participe, même si son propriétaire ne se baigne jamais (TJ Draguignan, ch. 3, 4 sept. 2025, n° 22/05794). L’antenne collective relève de la même logique : l’installation de la partie commune est supportée par tous, seule la part de raccordement individuel pesant sur les lots effectivement raccordés. À l’inverse, un lot de parking en sous-sol échappe aux charges de chauffage, d’eau chaude ou d’antenne, dépourvues de toute utilité pour lui : l’utilité s’apprécie équipement par équipement, si bien qu’un même lot peut devoir l’ascenseur mais non le chauffage.
Pour les services collectifs — gardiennage, VMC, digicodes, nettoyage, sécurité —, l’utilité s’apprécie service par service : ces prestations profitent objectivement à l’ensemble des copropriétaires, et le fait de ne pas utiliser tel service précis est indifférent dès lors que le copropriétaire bénéficie des autres et supporte, pour les charges générales, sa quote-part de parties communes (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 15 sept. 2021, n° 19/18564). En résidence-services, la solution est constante : chaque copropriétaire participe aux services dès lors qu’il a la possibilité de les utiliser, sans pouvoir s’en dispenser au motif qu’il s’en abstient.
Une précision utile pour les espaces à jouissance privative. Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune — jardin, cour, terrasse — peut être assorti d’une quote-part de charges correspondant à cette jouissance, sans constituer pour autant un droit de propriété (Cass. 3e civ., 27 mars 2008, n° 07-11.801, publié au Bulletin). Celui qui jouit privativement d’un espace en supporte les charges spécifiques.
Quand l’équipement n’a réellement aucune utilité pour votre lot
Le cas d’exonération existe, mais il est étroit. Il suppose que l’équipement ne présente aucune possibilité objective de bénéfice pour votre lot : le rez-de-chaussée pur sans accessoire en sous-sol ni accès utile pour l’ascenseur, le lot techniquement non raccordable au chauffage collectif, le parking sans aucune utilité de certains services. Pour ce lot, la clause qui lui imposerait malgré tout ces charges est irrégulière.
La charge de la preuve compte ici plus que tout. Lorsqu’il réclame des charges d’entretien d’un équipement, c’est au syndicat de démontrer que le raccordement ou l’accès du lot est techniquement possible, même si la répartition résulte d’une clause du règlement. À défaut de cette démonstration, le copropriétaire peut être exonéré. L’illustration la plus nette concerne des lots accessoires dépourvus d’accès à l’ascenseur : leurs propriétaires ont obtenu que la clause les faisant participer soit réputée non écrite, faute d’utilité objective (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.608).
Il existe une seconde porte, distincte de l’absence totale d’utilité : la disproportion manifeste. Même desservi, un lot peut contester une quote-part sans rapport avec l’utilité réelle de l’équipement. La Cour d’appel de Reims a réputé non écrite une clause faisant supporter à un appartement une quote-part d’ascenseur cinq fois supérieure à celle de lots comparables du même type, cette disproportion révélant la méconnaissance des critères de l’article 10 ; elle a ordonné une expertise pour recalculer la clé (CA Reims, 15 déc. 2015, n° 14/00477). Vous n’êtes donc pas cantonné au tout ou rien : entre l’exonération et le plein tarif, la pondération existe.
Locataire : payez-vous l’ascenseur ou le chauffage que vous n’utilisez pas ?
Oui, dans les mêmes conditions qu’un copropriétaire : vous participez aux charges d’un équipement dès lors que votre logement en a l’utilité objective, même sans usage. Monter l’escalier à pied ne vous dispense pas des charges d’ascenseur. Mais toutes les charges de la copropriété ne sont pas répercutables sur vous : seules les charges dites récupérables le sont, et la liste est verrouillée.
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables sur le locataire. Toute clause du bail qui vous ferait payer une charge absente de cette liste est réputée non écrite (art. 4 de la loi du 6 juillet 1989). La règle de tri, poste par poste :
- Ascenseur : sont récupérables l’exploitation (visites périodiques, nettoyage, examen semestriel des câbles), l’électricité et les menues réparations de cabine et de paliers. Ne le sont pas le contrôle technique quinquennal, les grosses réparations, ni surtout le remplacement de l’appareil.
- Chauffage collectif et eau chaude : la consommation et l’entretien courant sont récupérables ; le remplacement de la chaudière ne l’est pas.
- Antenne collective : ses frais d’entretien ne figurent pas au décret et ne sont donc pas récupérables.
Le locataire du rez-de-chaussée ne supporte pas les charges d’ascenseur, sauf si l’appareil dessert une cave, un parking ou un local rattaché à son logement : c’est le critère d’utilité objective, transposé au rapport locatif. En sens inverse, le locataire ne peut refuser un service au motif qu’il ne l’utilise pas — mais il peut contester, pendant trois ans, les charges non récupérables ou mal calculées, et exiger un décompte par nature de charges avec les justificatifs, tenus à sa disposition six mois.
Le réflexe qui protège le bailleur : le décompte du syndic ne distingue pas ce qui est récupérable de ce qui ne l’est pas. C’est au bailleur de faire le tri ligne par ligne. Facturer au locataire un contrôle technique d’ascenseur ou une quote-part de remplacement de chaudière, c’est s’exposer à perdre la régularisation — devant le juge, le doute profite au locataire.
Contester la clé de répartition : la méthode
Si votre lot ne présente aucune utilité objective de l’équipement, ou si votre quote-part est manifestement disproportionnée, vous ne subissez pas une fatalité. Vous disposez d’une action — encore faut-il choisir la bonne, car c’est ici que la plupart des copropriétaires se trompent de porte et se croient forclos à tort.
Êtes-vous encore dans les délais ? L’action que le syndic ne vous signale pas
Oui, presque toujours — à condition de choisir la bonne action. L’action tendant à faire réputer non écrite une clé de répartition contraire à l’utilité objective est imprescriptible : elle échappe au délai de deux mois qui enferme la contestation des décisions d’assemblée générale. Se tromper de fondement, en revanche, vous fait forclore en quelques semaines.
Le réflexe naturel consiste à attaquer la décision d’assemblée générale qui a fixé ou appliqué la répartition, dans le délai de deux mois de l’article 42. Ce délai est un piège : passé deux mois, vous en êtes déchu, et l’on vous répondra que votre dossier, si solide soit-il, arrive trop tard.
L’autre voie repose sur l’article 43 de la loi de 1965, qui répute non écrite toute clause de répartition des charges contraire à l’article 10. L’action pour faire constater ce caractère non écrit n’est enfermée dans aucun délai, y compris lorsque la répartition contestée résulte d’une décision d’assemblée générale (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-17.045 ; Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, n° 98-22.792). C’est l’arme de celui qui découvre l’irrégularité des années après l’avoir subie.
Ne confondez pas cette action avec l’action en révision de l’article 12. La ligne de partage est nette : le réputé non écrit sanctionne l’absence de prise en compte du critère d’utilité — une clé qui l’ignore ; la révision sanctionne une prise en compte erronée — une clé qui applique mal un critère pourtant retenu. L’action en révision suppose en outre que votre quote-part dépasse de plus d’un quart celle qui résulterait d’une répartition conforme, et elle est enfermée dans des délais préfix : cinq ans à compter de la publication du règlement, ou deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de votre lot. Passé ces délais, la révision est fermée — quand le réputé non écrit reste ouvert. Pour une clé qui ignore purement l’utilité, c’est donc cette dernière action qu’il faut privilégier.
| Réputé non écrit (art. 43) | Révision pour lésion (art. 12) | |
|---|---|---|
| Ce qui est sanctionné | Une clé qui ignore le critère d’utilité | Une clé qui applique mal le critère |
| Condition | Clause contraire à l’article 10 | Quote-part faussée de plus d’un quart |
| Délai | Aucun — imprescriptible | Préfix : 5 ans (publication) ou 2 ans (1re mutation) |
| Effet | Nouvelle répartition, pour l’avenir | Nouvelle répartition, pour l’avenir |
Un piège de recevabilité, enfin, fait échouer des dossiers pourtant fondés : l’action en réputé non écrit n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649, publié au Bulletin). Assigner le seul syndic ne suffit pas : c’est le syndicat qu’il faut attraire.
Le raisonnement complet sur la qualité pour agir, le point de départ du délai et la ligne de partage entre les actions est développé ici :
AG de copropriété : comment contester une décision ?
Ce que vous devez démontrer : l’absence d’utilité objective pour votre lot
La charge de la preuve pèse d’abord sur vous quant à l’irrégularité de la clé. Il ne suffit pas d’affirmer que vous ne vous servez jamais de l’équipement — l’usage réel est indifférent. Vous devez établir que votre lot, dans sa configuration, ne présente aucune possibilité objective d’en bénéficier, ou que votre quote-part est sans rapport avec cette utilité. Les pièces qui emportent la décision sont documentaires :
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, pour identifier la composition exacte de votre lot et de ses accessoires ;
- les plans de l’immeuble, notamment ceux du sous-sol, pour démontrer que l’équipement ne dessert aucune fraction de votre lot ;
- pour un raccordement (chauffage, eau), les études techniques établissant l’impossibilité ou le coût disproportionné du raccordement ;
- la clé appliquée, pour établir qu’elle ignore le critère d’utilité (répartition uniforme, parts égales entre étages, quote-part disproportionnée).
Anticipez la riposte du syndicat. Il cherchera le moindre accessoire desservi, le moindre accès possible, la moindre clé disponible. Un seul point d’utilité objective suffit à faire tomber une demande d’exonération totale — d’où l’intérêt de viser, à titre subsidiaire, une pondération plutôt qu’une suppression pure.
La sanction : clause réputée non écrite, mais pour l’avenir seulement
Lorsque la clause est jugée contraire à l’utilité, le juge la répute non écrite — il ne l’annule pas — et fixe lui-même la nouvelle répartition conforme, sans pouvoir en renvoyer le soin à l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-22.036). L’ordre est impératif : pas de nouvelle répartition sans avoir, au préalable, réputé non écrite la clause irrégulière (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-17.334). En pratique, le juge ordonne le plus souvent une expertise pour bâtir une grille respectant l’utilité de chaque lot.
Reste le sujet qui fâche, et sur lequel presque tout le monde se trompe : l’argent déjà versé. Contrairement à une intuition répandue, la décision qui répute non écrite une clause de répartition ne vaut que pour l’avenir. Elle ne prend effet qu’une fois devenue définitive : depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 43 précise que la nouvelle répartition s’applique au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Conséquence directe et brutale : vous ne récupérez pas les charges indûment payées les années passées ; les sommes versées restent acquises au syndicat.
La Cour de cassation a hésité par le passé, en raisonnant sur une clause « censée n’avoir jamais existé ». Sa position est aujourd’hui constante : la décision d’exonération ou de nouvelle répartition ne peut produire effet pour le passé (Cass. 3e civ., 3 mai 1990, n° 88-18.877 ; Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-14.569 ; Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.608). Ne comptez donc pas sur un remboursement rétroactif : il n’y en aura pas.
C’est ce qui rend le conseil de praticien décisif. Puisque le passé est définitivement perdu, chaque exercice qui passe est un trop-payé que vous n’aurez jamais. N’attendez pas pour agir. Et dans le même temps, ne cessez pas de payer pendant que vous contestez : tant que le juge n’a pas statué, la répartition en vigueur s’applique, et l’impayé déclenche l’arsenal du syndicat — déchéance du terme, mise en demeure, hypothèque légale. Vous réglez donc les appels de fonds, en indiquant par écrit que c’est sous réserve de l’action en cours, et vous engagez celle-ci sans laisser filer les exercices.
Charges de copropriété impayées : comment réagir ? (+ modèles d’assignation et mise en demeure)
Ce que vous ne pouvez pas faire : cesser unilatéralement de payer
C’est l’erreur qui ruine les meilleurs dossiers. L’obligation de payer les charges est d’ordre public et autonome. Vous ne pouvez pas opposer l’exception d’inexécution : même privé de la jouissance de votre lot par la faute du syndicat — défaut d’entretien, vice de construction, travaux non réalisés —, vous restez tenu de payer, quitte à agir séparément en responsabilité ou en indemnisation. La jurisprudence l’exclut de façon constante.
De même, la non-occupation ne vous exonère de rien. Un lot vacant, un appartement devenu inhabitable, un local dont l’occupant est décédé : le paiement des charges est lié à la propriété du lot, non à son occupation effective. Tant que l’équipement présente une utilité objective pour le lot, les charges restent dues.
Autrement dit, la bonne stratégie n’est jamais de retenir le paiement pour « faire pression ». C’est de payer, sous réserve écrite, et de porter la contestation sur le seul terrain qui la gagne : l’irrégularité de la clé au regard de l’utilité objective. Cesser de payer vous transforme en débiteur défaillant et détruit votre position.
Questions fréquentes
Un copropriétaire au rez-de-chaussée doit-il payer les charges d’ascenseur ?
Pas nécessairement. Si son lot est strictement au rez-de-chaussée, sans cave, box ni accès utile par l’ascenseur, l’appareil ne présente aucune utilité objective et il peut être exonéré. En revanche, dès que le lot comporte un accessoire au sous-sol desservi par l’ascenseur, l’utilité objective existe et la participation est due, même sans usage réel.
J’ai mon propre chauffage : dois-je payer le chauffage collectif ?
Oui, si votre lot pouvait être raccordé au réseau collectif à un coût non disproportionné. Le choix personnel de ne pas se raccorder ne dispense pas des charges tant que la clé n’a pas été modifiée en assemblée. L’exonération n’est admise que pour le lot techniquement non raccordable, et elle ne vaut alors que pour l’avenir.
Je suis absent une partie de l’année : puis-je payer moins de chauffage ?
En partie. Si l’immeuble a installé des compteurs ou répartiteurs, la fraction individualisée de la facture (environ 70 %) suit votre consommation réelle : absent ou sobre, vous payez moins. La part de frais communs (environ 30 %, au tantième) reste due, car le maintien hors-gel et les colonnes profitent à votre lot. Si l’immeuble est soumis à l’obligation d’individualiser mais n’a posé aucun appareil, la répartition uniforme est contestable.
Peut-on récupérer les charges déjà payées à tort ?
Non. Lorsque la clause de répartition est réputée non écrite, la décision ne vaut que pour l’avenir et prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant sa date définitive. Les charges versées par le passé restent acquises au syndicat : il n’y a pas de remboursement rétroactif. D’où l’intérêt d’agir sans attendre.
Peut-on refuser de payer si le syndic n’entretient pas l’équipement ?
Non. L’obligation de payer les charges est autonome : vous ne pouvez pas invoquer un manquement du syndicat pour suspendre votre paiement. Vous devez régler les charges, puis agir séparément en responsabilité ou en indemnisation si le défaut d’entretien vous cause un préjudice.
Le remplacement de l’ascenseur est-il récupérable sur le locataire ?
Non. Seuls l’entretien courant, l’électricité et les menues réparations de l’ascenseur figurent parmi les charges récupérables du décret du 26 août 1987. Le remplacement de l’appareil, les grosses réparations et le contrôle technique quinquennal restent définitivement à la charge du propriétaire bailleur. Une clause du bail prévoyant l’inverse est réputée non écrite.
De la règle à votre situation
Tout se joue sur un détail de configuration : l’existence, ou non, d’un accessoire desservi par l’équipement, la possibilité technique d’un raccordement, la manière dont le règlement rédige la clé, la présence d’un accès que vous aviez oublié. La règle générale se lit en quelques lignes ; son application à votre lot suppose de lire le règlement, l’état descriptif de division et les plans, puis de choisir l’action qui n’est pas forclose. C’est précisément à ce moment que le regard d’un avocat change l’issue.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
