Quand un locataire en bail commercial cesse de payer, le bailleur se retrouve souvent pris entre deux réflexes contraires : attendre « pour ne pas envenimer », ou déclencher une procédure trop tôt sans avoir verrouillé le dossier. Or, en matière de bail commercial, les impayés se gèrent comme un dossier de contentieux à part entière : preuves, calendrier, choix de la bonne voie (résiliation, recouvrement, expulsion) et, surtout, anticipation d’un risque majeur souvent sous-estimé : la procédure collective du locataire.
L’objectif de cet article est simple : vous donner une méthode claire, opérationnelle et juridiquement solide, pour reprendre la main.
Comprendre l’enjeu : récupérer l’argent, récupérer les lieux, ou les deux
Derrière « il ne paie plus », il y a en réalité trois questions distinctes — récupérer les sommes dues, reprendre le local, ou les deux — et ces objectifs ne se poursuivent pas toujours par les mêmes outils. Choisir une stratégie cohérente dès le départ, c’est éviter de perdre du temps (et de l’argent) à courir plusieurs lièvres à la fois.
Synthèse des étapes en cas de clause résolutoire
Lorsqu’une clause résolutoire est prévue au bail, la séquence « classique » est la suivante :
- Commandement de payer visant la clause résolutoire (commissaire de justice) Le commandement doit viser la clause et rappeler que celle-ci ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, à peine de nullité (C. com., art. L. 145-41).
- Délai d’un mois à compter de la signification Pendant ce mois, le preneur peut régulariser (paiement intégral, selon le décompte), ce qui neutralise la mise en jeu de la clause.
- À l’issue du mois, si le preneur n’a pas régularisé : assignation en référé devant le tribunal judiciaire Le bailleur saisit généralement le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir, le cas échéant, l’expulsion et une provision.
- Si un fonds de commerce est exploité dans les lieux : notification de la demande aux créanciers inscrits (s’il en existe) Ce n’est pas le commandement qui doit être dénoncé (ce n’est pas exigé), mais la demande en justice tendant à voir constater la résiliation par acquisition de la clause résolutoire doit être notifiée aux créanciers inscrits (au domicile élu dans l’inscription). Le jugement ne peut intervenir qu’après un délai d’un mois suivant cette notification.
- Ordonnance de référé : voies de recours
- Appel : délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance (CPC, art. 490).
- Pourvoi en cassation : délai de 2 mois, sauf texte spécial (CPC, art. 612).
Sécuriser le dossier avant toute procédure
Avant d’envoyer des relances « dans le vide », il faut verrouiller les éléments qui permettront de tenir devant un juge et un commissaire de justice.
Un point que je vois régulièrement dans les dossiers qui arrivent en retard : le bailleur a attendu plusieurs mois sans constituer de trace écrite, espérant un règlement amiable. Résultat — la dette a grossi, le locataire sait qu’il n’y a pas eu de mise en demeure formelle, et il conteste le décompte ligne par ligne. Partir avec un dossier propre change tout.
Établir un décompte incontestable
Préparez un décompte précis, ligne par ligne : loyers (HT/TTC selon le bail et la TVA), charges et taxes refacturées, indexation et régularisations éventuelles, pénalités contractuelles et intérêts, imputation des paiements partiels si le locataire a payé « un bout ». Un décompte approximatif est la meilleure façon d’offrir au locataire une contestation « sérieuse », et donc de ralentir tout.
Rassembler les pièces utiles
En pratique, le socle indispensable comprend : bail et avenants, appels de loyers, quittances et relevés, échanges (mails, LRAR, SMS s’il y en a), justificatifs des charges, attestation comptable si nécessaire.
Identifier les garanties disponibles
Beaucoup de bailleurs oublient qu’ils disposent parfois de leviers immédiats : dépôt de garantie, caution personnelle ou garantie autonome, nantissements, assurances, garanties bancaires. Ces garanties peuvent changer la tactique : parfois, on cherche à recouvrer vite, parfois à récupérer le local vite. Sur le dépôt de garantie en particulier, voir l’article dédié à la restitution du dépôt de garantie du bail commercial, qui rappelle notamment que c’est le bailleur ayant effectivement encaissé les fonds qui en doit la restitution, même s’il a depuis cédé l’immeuble.
La clause résolutoire, l’arme centrale du bail commercial
Dans la plupart des baux commerciaux, si votre bail a été bien rédigé — et c’est l’un des enjeux de la rédaction des clauses importantes du bail commercial —, il contient une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit en cas d’impayés (loyers, charges, taxes refacturées, selon la rédaction).
À la différence de la résiliation judiciaire, le juge saisi d’une demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas à apprécier la gravité du manquement : dès lors que les conditions légales et contractuelles sont réunies, il ne dispose pas d’un pouvoir d’opportunité. (Cass. 3e civ., 3 avr. 2012, n° 11-15.378 ; Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 15-25.018, F-D ; Loyers et copr. 2018, comm. 20, obs. E. Chavance.)
Le juge des référés est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. En pratique, le bailleur a donc intérêt à privilégier la voie du référé, généralement plus rapide que le jugement au fond. La compétence appartient au tribunal judiciaire.
Les limites de la clause résolutoire
Il s’agit d’une clause particulièrement dangereuse pour le locataire. C’est précisément pour cela que le statut des baux commerciaux en encadre la mise en œuvre par deux mécanismes protecteurs.
D’abord, l’article L. 145-41 du Code de commerce (d’ordre public) impose un formalisme strict : la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Autrement dit, le bailleur ne peut l’activer qu’à la condition de faire signifier un commandement et de laisser un mois au locataire pour régulariser. Si le locataire paie dans ce délai, il est réputé avoir purgé le manquement et la clause ne peut plus jouer. (CA Paris, 30 janv. 2013, n° 11/06921.)
Ensuite, si le locataire ne régularise pas dans le mois, il conserve une « porte de sortie » : il peut solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, lesquels ont pour effet de suspendre la clause résolutoire pendant la durée accordée. Ces délais peuvent être accordés même après l’expiration du délai d’un mois. (Cass. 3e civ., 31 mai 2012, n° 11-17.886.) En revanche, si le locataire paie après le mois sans que le juge ait suspendu la clause, la résiliation est acquise. (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-16.939 ; CA Paris, 20 févr. 2013, n° 11/01073.) Et si des délais ont été accordés, le preneur doit les respecter à la lettre : à défaut, la clause reprend son effet et le bail est résilié. (Cass. 3e civ., 26 nov. 2013, n° 12-25.534.)
À noter, côté bailleur : la clause peut être invoquée à tout moment au cours de la relation locative, y compris pendant la tacite prolongation ou le maintien dans les lieux (notamment après un congé avec offre d’indemnité d’éviction) — ce que les locataires ignorent souvent. (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-21.977, F-D ; Loyers et copr. 2018, comm. 16, obs. E. Chavance.)
Dans tous les cas, le bailleur doit saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir, le cas échéant, l’expulsion du locataire. Tant que le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 n’est pas expiré, le locataire conserve la possibilité de régulariser.
De son côté, le preneur peut avoir intérêt à ralentir le calendrier. Il peut notamment contester le commandement et saisir le tribunal judiciaire (souvent au fond) afin de discuter la dette, soulever des moyens de nullité ou de mauvaise foi, et surtout solliciter des délais de paiement — avec, à la clé, la suspension des effets de la clause résolutoire si des délais sont accordés.
Comment mettre en œuvre la clause résolutoire sans nullité ?
Pour éviter la nullité ou l’inefficacité d’une mise en œuvre de clause résolutoire, l’idée est simple : rester au millimètre du bail et au millimètre de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Vérifier que le manquement est bien « dans » la clause. La clause résolutoire ne peut jouer que pour un manquement expressément visé par sa rédaction. Le bailleur doit invoquer un manquement prévu par la clause elle-même (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, n° 09-10.339 ; Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-12.200 ; Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22.232, F-D ; Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-19.099). Une clause « fourre-tout » du type « tous les manquements aux stipulations du présent bail » ne permet pas de viser, par ricochet, des obligations légales non reprises par le contrat (Cass. 3e civ., 11 juin 1986, n° 84-15.512). Exemple classique : le défaut d’exploitation ne peut pas être reproché si aucune clause n’impose une exploitation continue (Cass. 3e civ., 13 janv. 2015, n° 13-25.197).
Appliquer une lecture restrictive. Les juridictions interprètent la clause résolutoire restrictivement. Une clause visant le non-paiement des loyers ne s’étend pas automatiquement à l’indemnité d’occupation (Cass. 3e civ., 24 févr. 1999, n° 97-11.554), aux charges si elles ne sont pas visées (Cass. 3e civ., 3 avr. 1973), ni à un rappel du loyer de renouvellement (CA Paris, 17 avr. 2013, n° 11/10282). Conséquence pratique : dans le commandement, qualifiez la dette exactement (loyer / charges / taxes / indemnité d’occupation) et assurez-vous que la clause couvre précisément ce poste.
Respecter la bonne foi. Même si tout est « techniquement » conforme, la clause doit être actionnée de bonne foi. À défaut, le bailleur ne peut pas s’en prévaloir utilement, et le juge doit rechercher cette mauvaise foi lorsqu’elle est invoquée (Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, n° 16-28.68 ; Cass. 3e civ., 27 oct. 2010, n° 09-69.820 ; Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.384). Exemples de mauvaise foi retenue : exiger des travaux impossibles à réaliser dans le délai imparti (Cass. 3e civ., 16 déc. 1987 ; CA Paris, 6 mai 2004) ; viser une extension d’activité « non autorisée » que le bailleur tolérait depuis des années (CA Paris, 16 mars 2001). Nuance importante : la mauvaise foi n’efface pas tout. Si le locataire ne respecte pas les délais accordés, la clause peut devenir définitivement acquise (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216).
S’assurer que la clause laisse bien « un mois ». La clause doit respecter le cadre de l’article L. 145-41 : au moins un mois. Clause prévoyant 15 jours : annulée (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-16.339). Clause prévoyant « 30 jours » : annulée, car ce n’est pas nécessairement « un mois » au sens du texte (Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-26.024). Depuis la loi Pinel de 2014, la sanction est plus sévère : la clause n’est plus simplement nulle, elle est réputée non écrite dans son intégralité — ce qui signifie qu’elle disparaît sans possibilité de la corriger. La Cour de cassation l’a confirmé en précisant que cette sanction s’applique aux baux en cours dès lors que l’instance est engagée après l’entrée en vigueur de la réforme, quelle que soit la date du commandement (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334 et n° 23-21.454).
Rédiger un commandement propre. Pour déclencher la clause résolutoire, le commandement doit : être délivré par commissaire de justice, viser la clause résolutoire, et indiquer que la clause ne produira effet qu’un mois après un commandement resté infructueux (mention impérative). Le réflexe utile : annexer (ou reproduire de façon sûre) la clause résolutoire et joindre un décompte clair, poste par poste, à la date du commandement.
Ne pas oublier le passage par le juge. Même si la clause est acquise, le bailleur doit saisir le juge pour faire constater l’acquisition et obtenir l’expulsion (et souvent une provision / indemnité d’occupation). C’est l’étape contentieuse qui transforme l’acquisition « sur le papier » en exécution effective.
Quel est le prix d’un commandement de payer ?
Un commandement de payer signifié par un commissaire de justice n’a pas un « prix unique ». Le coût résulte de l’addition de plusieurs postes, dont certains sont réglementés et d’autres dépendent des modalités de signification.
L’émolument fixe de l’acte, pour un commandement de payer les loyers et les charges, est autour de 25–26 € HT selon la période tarifaire. Pour certains actes de recouvrement, cet émolument est multiplié par un coefficient lié au montant de l’obligation pécuniaire : au-delà de certains seuils, il double. À côté de l’acte lui-même, le tarif prévoit un droit d’engagement des poursuites (DEP), plafonné et calculé par tranches. S’ajoutent des frais de signification (SCT / déplacement selon les cas) et la TVA à 20 %.
Exemple chiffré : dette de 10 000 €
Hypothèse : commandement de payer les loyers et charges, signification physique, pas de débours spécifiques.
Émolument de l’acte : 25,79 € HT × coefficient 2 (dette > 1 280 €) = 51,58 € HT. DEP par tranches ≈ 83,91 € HT. SCT / déplacement ≈ 9,40 € HT. Total HT : 144,89 €. TVA 20 % : 28,98 €. Total TTC ≈ 173,87 €.
Les effets de la clause résolutoire à l’issue du délai d’un mois
À l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement, si le preneur n’a pas régularisé, la clause résolutoire est acquise de plein droit : le bail est alors réputé résilié, tant à l’égard du bailleur que du preneur (sous réserve, en pratique, de la saisine du juge pour en faire constater l’acquisition et obtenir l’expulsion).
Le bailleur dispose alors de trois options distinctes : laisser la clause acquise sans agir en résiliation et se limiter à poursuivre judiciairement le recouvrement des sommes dues — la clause acquise n’oblige pas à agir en résiliation et n’empêche pas de continuer à percevoir les loyers si le locataire reprend ses paiements ; agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire (le plus souvent en référé), afin d’obtenir l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et, selon les cas, la perte du fonds exploité dans les lieux ; ou renoncer expressément à se prévaloir de la clause résolutoire, s’il souhaite finalement conserver son locataire — renonciation qui peut résulter d’actes non équivoques, comme l’acceptation de paiements partiels ou le renouvellement du bail en connaissance du manquement (Cass. 3e civ., 21 janv. 2014, n° 12-26.211).
Pour le preneur, l’expiration du délai d’un mois fait naître un risque considérable : la perte du bail commercial, avec toutes les conséquences économiques que cela emporte — notamment la perte du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction, sur lesquels revient l’article dédié au renouvellement et à la fin du bail commercial.
Le preneur pourrait être tenté d’invoquer lui-même la clause résolutoire pour quitter les lieux avant la prochaine échéance contractuelle. Cette stratégie n’est toutefois possible que si la clause n’a pas été stipulée au profit exclusif du bailleur. Or, en pratique, les baux prévoient très souvent une formulation du type « si bon semble au bailleur », qui réserve l’option au seul bailleur. (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-13.625, FS-P+B ; Loyers et copr. 2017, comm. 139, obs. E. Chavance.)
Saisie conservatoire sur comptes bancaires : sécuriser le recouvrement rapidement
En bail commercial, quand les impayés commencent, le sujet n’est pas seulement d’obtenir une condamnation : c’est de sécuriser le recouvrement tout de suite, avant que la trésorerie ne s’évapore. C’est exactement l’intérêt de la saisie conservatoire sur comptes bancaires : elle permet de bloquer des sommes à hauteur de l’arriéré, puis d’enchaîner la procédure au fond pour obtenir le titre nécessaire au paiement.
Le fondement juridique est l’article L. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution, qui permet d’agir sans autorisation préalable du juge lorsqu’il s’agit d’un loyer impayé issu d’un bail écrit. Pour la procédure détaillée de mise en œuvre et de contestation, voir l’article sur la saisie conservatoire de créances.
Point pratique décisif : cette voie rapide n’est réellement opérante que si l’on connaît l’établissement bancaire du locataire et que cette banque est située en France. En pratique, un IBAN commençant par FR suffit généralement à identifier l’établissement et à diligenter la mesure.
Il faut garder une limite importante en tête : la saisie conservatoire peut perdre ses effets si le locataire est placé en redressement judiciaire (arrêt des poursuites individuelles), ce qui oblige à basculer dans la logique « procédure collective ». L’article sur l’impact d’une procédure collective sur une mesure conservatoire développe précisément ce point : si la mesure conservatoire n’a pas été convertie en titre exécutoire avant le jugement d’ouverture, elle tombe.
Dans la vraie vie, je vois régulièrement des locataires déposer très vite une demande de redressement judiciaire de manière opportuniste, précisément parce que cela fait obstacle aux saisies. Raison de plus pour agir tôt, avec une stratégie contentieuse pensée dès le départ.
Après un mois sans régularisation : action en justice
Points de vigilance avant d’engager l’action
Vérifier l’absence de procédure collective. Avant toute assignation, il faut s’assurer qu’aucun jugement d’ouverture (sauvegarde, redressement ou liquidation) n’a été prononcé contre le preneur. Une vérification rapide passe par l’extrait Kbis et les publications légales (BODACC). L’ouverture d’une procédure collective en cours d’instance peut « geler » l’action : l’action en constat d’acquisition engagée avant le jugement d’ouverture ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu’elle n’a pas donné lieu à une décision passée en force de chose jugée. (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.223, F-D ; Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-15.976 ; Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336, FS-B.)
Sécuriser la preuve du manquement. La clause résolutoire ne se déclenche pas « sur déclaration ». Il faut prouver le manquement au jour de la délivrance du commandement, puis démontrer qu’il persiste à l’expiration du délai d’un mois. (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-12.533 ; Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-20.317.) Selon la nature du manquement, un constat de commissaire de justice peut être nécessaire. Pour un constat impliquant l’entrée dans les locaux, l’accès doit être sécurisé sur autorisation judiciaire (requête) si l’occupant ne l’autorise pas librement.
Vérifier l’absence de renonciation non équivoque du bailleur. Le bailleur doit s’assurer qu’il n’a pas, par son comportement, renoncé clairement à invoquer la résiliation — notamment s’il a renouvelé le bail alors qu’il connaissait le manquement. (Cass. 3e civ., 21 janv. 2021, n° 19-24.466 ; Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 19-26.021 ; Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 19-13.738.)
Vérifier l’absence de prescription. La question du délai de prescription a donné lieu à des solutions divergentes quant à l’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Par prudence, il convient de raisonner au moins au regard de la prescription de droit commun de 5 ans (C. civ., art. 2224), dont le point de départ se situe au jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître le manquement.
Ces vérifications faites, le bailleur peut demander au juge : la constatation de la résiliation, l’expulsion, une condamnation au paiement ou une provision, et une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. Dans beaucoup de dossiers, la procédure est menée en référé lorsque la dette et le bail sont clairs.
Quel tribunal saisir
Le tribunal judiciaire dispose d’une compétence de principe pour les litiges relatifs au bail commercial, et notamment ceux portant sur la clause résolutoire (C. com., art. R. 145-23 ; COJ, art. R. 211-4). Sur le plan territorial, la juridiction compétente est, en principe, celle du lieu de situation de l’immeuble. Une clause attributive de compétence territoriale n’est valable, conformément à l’article 48 du Code de procédure civile, qu’entre commerçants et à condition d’être stipulée de manière très apparente dans l’acte. (CA Paris, 2 mars 2005, n° 03/0979 ; CA Metz, 1er juill. 2010, n° 09/04043.)
Modèle de dispositif de l’assignation (référé – clause résolutoire)
La rédaction du dispositif est tout un art, et le moindre manquement peut tout faire tomber — un chef de demande oublié, une formulation trop vague, et c’est une condamnation qui échappe. Pour rappel sur ce point, voir l’article dédié à la rédaction du dispositif de conclusions.
Le modèle complet figure dans la section « Modèle gratuit d’assignation — partie 5) Dispositif » en bas de cet article. Il couvre les 9 chefs habituels : constatation de l’acquisition, résiliation de plein droit, expulsion, provision sur arriéré, indemnité d’occupation, sort des meubles (CPCE), encadrement des éventuels délais, article 700 et dépens.
Dénonciation de la demande en résiliation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce
Lorsque le preneur exploite un fonds de commerce dans les locaux, le bailleur doit notifier la demande en résiliation aux créanciers inscrits sur ce fonds (C. com., art. L. 143-2). Ces créanciers s’identifient par une vérification des inscriptions (par exemple via Infogreffe). Pour un aperçu de ce que représente l’état d’endettement et comment l’obtenir, voir cet article dédié.
Cette formalité n’est pas un simple « plus » procédural : le juge ne peut statuer sur la demande qu’après un délai d’un mois suivant la notification. L’objectif est de protéger les créanciers dont la garantie est adossée au fonds : informés, ils peuvent se substituer au locataire pour préserver leur sûreté, en payant à sa place dans le mois suivant la notification. (Cass. com., 3 févr. 2015, n° 13-26.210 ; Loyers et copr. 2015, comm. 72, obs. E. Chavance.)
Point clé : ce qui se dénonce, c’est l’assignation, pas le commandement. La notification doit porter sur l’assignation en acquisition de la clause résolutoire, et non sur le commandement visant la clause. (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-29.206, FS-P+B.) Si la procédure est engagée par le locataire et que le bailleur forme une demande reconventionnelle, la formalité se déplace : il faut alors notifier aux créanciers les conclusions contenant cette demande reconventionnelle.
La notification se fait par commissaire de justice. L’acte rappelle la signification du commandement et l’existence de l’assignation, à laquelle il est annexé. En pratique, on demande au commissaire de justice de procéder à cette notification immédiatement après la signification de l’assignation au preneur. Réflexe essentiel : revérifier les inscriptions avant l’audience, car la Cour de cassation exige que la notification soit faite à tous les créanciers inscrits à la date de la demande en résiliation (Cass. 3e civ., 22 mars 2006, n° 04-16.747). Si une inscription nouvelle apparaît, il faut solliciter un renvoi.
Le défaut de notification expose à des effets particulièrement défavorables : la décision constatant la résiliation est inopposable aux créanciers inscrits (CA Toulouse, 28 sept. 1998 ; CA Dijon, 6 avr. 2023, n° 22/01340) — étant précisé que le locataire ne peut pas, à lui seul, se prévaloir de l’inobservation de cette formalité (Cass. 3e civ., 4 nov. 1987, n° 86-15.115). Les créanciers peuvent former tierce opposition (Cass. 3e civ., 21 juill. 1975), laquelle peut conduire à la rétractation de la décision à l’égard de toutes les parties (Cass. 3e civ., 15 déc. 1976, n° 75-14.898).
Audience devant le juge : ce que le preneur peut opposer
À l’audience, le preneur cherche soit à faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, soit à gagner du temps en obtenant des délais emportant suspension de ses effets.
Il peut invoquer : la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement (moyen classique, que le juge doit rechercher lorsqu’il est invoqué) ; l’absence de manquement (l’infraction reprochée est inexistante, non établie, ou ne correspond pas à ce que vise la clause) ; l’exception d’inexécution (par exemple, le preneur soutient que le défaut de paiement est justifié par un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, CA Paris, 21 oct. 2009) ; ou la force majeure qui l’aurait empêché de s’exécuter (Cass. 3e civ., 28 juin 1989).
Le levier central reste la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Le juge peut accorder des délais jusqu’à deux ans, et ces délais suspendent les effets de la clause résolutoire pendant la période accordée. Le juge peut suspendre la clause quel que soit le manquement reproché, y compris une obligation de faire — par exemple, le défaut d’exploitation d’un fonds (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Pour le bailleur, cela signifie concrètement qu’une clause résolutoire actionnée pour un motif non pécuniaire (défaut d’exploitation, travaux non réalisés) peut tout aussi bien être suspendue par le juge que pour un impayé de loyer. Si le preneur respecte scrupuleusement l’échéancier et règle les loyers courants à bonne date, la clause ne jouera pas (Cass. 3e civ., 19 juin 2013, n° 12-14.437). À l’inverse, l’inobservation des délais judiciaires entraîne l’acquisition de la clause (Cass. 3e civ., 26 nov. 2013, n° 12-25.534).
Le piège fréquent : la régularisation tardive avant l’audience. Il arrive que le preneur paie après l’expiration du mois du commandement, mais avant l’audience. Dans ce cas, il ne suffit pas d’être « à jour » : le preneur doit penser à solliciter des délais, y compris sous forme de délais rétroactifs, car le juge ne peut pas écarter la clause résolutoire au seul motif que le locataire est redevenu à jour, sans avoir au préalable accordé des délais de paiement. (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 09-11.292 ; Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-16.939.)
Portée de l’ordonnance de référé et conséquences pratiques
L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Cela ne signifie pas qu’elle serait « sans effet » : les délais éventuellement accordés au preneur s’imposent et doivent être strictement respectés. (Cass. 3e civ., 25 févr. 2004, n° 02-12.021 ; Cass. 3e civ., 15 oct. 2008, n° 07-16.725.)
Surtout, une fois que des délais ont été accordés en référé, la juridiction du fond saisie ensuite ne peut pas en accorder de nouveaux (Cass. 3e civ., 2 avr. 2003, n° 01-16.834). La Cour de cassation l’a rappelé récemment : lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a suspendu la clause résolutoire en accordant des délais pour apurer l’arriéré, la cour d’appel statuant au fond et constatant que ces délais n’ont pas été respectés ne peut pas en accorder de nouveaux, même à titre rétroactif. (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-16.040 ; Loyers et copr. 2024, comm. 162, note É. Marcet.)
Le juge des référés qui constate l’acquisition de la clause résolutoire est également compétent pour en tirer les conséquences immédiates : il peut ordonner l’expulsion du locataire et condamner le preneur, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation. (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-19.564.)
Voies de recours
Les voies de recours obéissent aux règles de droit commun. L’ordonnance de référé peut être frappée d’appel dans les quinze jours de sa signification. Lorsqu’elle a été rendue par défaut et en dernier ressort, elle est susceptible d’opposition (CPC, art. 490). Elle peut également faire l’objet d’une tierce opposition, notamment de la part des créanciers inscrits lorsqu’ils n’ont pas été régulièrement informés.
Attention à la procédure collective du locataire
C’est souvent là que les dossiers basculent — et que les erreurs les plus coûteuses sont commises.
Quand le locataire est en sauvegarde, redressement ou liquidation, le bailleur ne raisonne plus « comme d’habitude ». Le jugement d’ouverture produit un effet redoutable : il interrompt ou interdit les actions des créanciers tendant à obtenir une condamnation au paiement ou la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
Si les loyers impayés sont « antérieurs » au jugement d’ouverture, vous ne pouvez plus les poursuivre de manière classique : il faut généralement déclarer la créance dans la procédure. Et l’argument « je ne demande pas la résiliation, je ne fais que la constater » n’est pas un passe-droit automatique.
La seule question qui compte : la clause était-elle réellement acquise avant le jugement d’ouverture ? En bail commercial, « acquise » ne veut pas dire « le locataire n’a pas payé ». Cela veut dire : un commandement conforme a été délivré, le délai légal d’un mois s’est écoulé, et aucune régularisation n’est intervenue. Si, au jour du jugement d’ouverture, vous n’avez pas franchi ces étapes, vous risquez d’être bloqué par l’arrêt des poursuites.
Impayés postérieurs au jugement d’ouverture. Même en procédure collective, le bail peut continuer et le locataire peut occuper les lieux. Les loyers postérieurs obéissent à un régime particulier. En liquidation judiciaire, le Code de commerce prévoit que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure. Ces mécanismes s’articulent avec des délais spécifiques et une stratégie procédurale différente (juge-commissaire, requête, etc.) — d’où l’intérêt de ne pas foncer avec les outils du droit commun quand le locataire est en difficulté.
À quelle adresse du locataire signifier le commandement de payer ?
Siège social (réflexe n° 1). Quand le locataire est une personne morale, on vérifie le siège social sur un Kbis à jour et on signifie à cette adresse. En cas d’absence sur place, la signification peut rester régulière si le commissaire de justice respecte les diligences requises. (Cass. 2e civ., 11 mars 2010, n° 09-65.498.)
Siège social et local loué différents (le cas le plus fréquent). C’est la situation classique : le fonds est exploité dans les lieux loués, mais le siège social est dans une autre commune. Un commandement peut être régulièrement signifié au principal établissement, c’est-à-dire au lieu d’exploitation correspondant au local loué (Cass. 1re civ., 12 oct. 2016, n° 15-14.896). En pratique, pour couper court à toute contestation, la stratégie la plus sûre est la double signification : au siège social (Kbis) et aux lieux loués lorsqu’ils correspondent au lieu d’exploitation.
Élection de domicile dans le bail. Beaucoup de baux prévoient une élection de domicile dans les locaux loués. Cette clause n’interdit pas, en principe, de signifier au siège social, qui reste une adresse valable (CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 10 févr. 2010, n° 08/03682). Lorsque le bail prévoit une adresse contractuelle et que le preneur n’a pas valablement porté à la connaissance du bailleur un changement d’adresse, la signification à l’adresse contractuelle peut être jugée valable (CA Bordeaux, 12 févr. 2025, n° 22/05461). Conclusion opérationnelle : en présence d’un domicile élu, on signifie au domicile élu et on sécurise par une signification au siège social.
À qui signifier le commandement de payer ?
Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être délivré au locataire preneur ou à son représentant légal. L’ouverture d’une procédure collective ne dispense pas le bailleur de cette signification. Les destinataires supplémentaires varient selon la phase de la procédure et la présence ou non d’un administrateur judiciaire.
Sauvegarde ou redressement judiciaire sans administrateur. Lorsque le jugement d’ouverture n’a pas nommé d’administrateur judiciaire, le locataire conserve l’administration de son entreprise. Le commandement peut être signifié au seul locataire débiteur, sans qu’il soit nécessaire de le notifier au mandataire judiciaire. La Cour de cassation l’a expressément jugé :
« aucune disposition légale n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du preneur » (Cass. com., 15 nov. 2017, n° 16-13.219.)
L’article L. 622-23 du Code de commerce, qui prévoit la mise en cause du mandataire judiciaire pour la poursuite des procédures d’exécution en cours, n’est pas applicable : le commandement pour loyers postérieurs à l’ouverture constitue une action nouvelle, et non la poursuite d’une procédure d’exécution antérieure.
Sauvegarde ou redressement judiciaire avec administrateur judiciaire désigné. Lorsqu’un administrateur judiciaire a été nommé, le commandement doit lui être signifié en sus du locataire. À défaut, il encourt la nullité : privé d’une information essentielle, l’administrateur se trouve dans l’impossibilité d’accomplir sa mission, ce qui caractérise un grief suffisant. (CA Dijon, 2e ch. civ., 12 oct. 2017, n° 17/00474.) La Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée directement sur ce point, mais la doctrine recommande unanimement la double signification pour sécuriser la procédure.
Liquidation judiciaire. En liquidation judiciaire, le débiteur est intégralement dessaisi de l’administration et de la disposition de ses biens, lesquels sont confiés au liquidateur judiciaire (art. L. 641-9, I C. com.). Le commandement doit être adressé au liquidateur ès qualités, qui seul représente le débiteur. Une signification délivrée au seul débiteur dessaisi exposerait l’acte à une nullité de fond.
Sort des créanciers inscrits. Le commandement de payer lui-même n’a pas à être notifié aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-29.206). En revanche, la demande ultérieure en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit, elle, leur être notifiée.
Erreurs fréquentes du bailleur
Attendre trop longtemps. Plus vous attendez, plus la dette grossit, plus le locataire s’installe dans une logique d’impayé, et plus le risque de procédure collective augmente. Une fois la procédure collective ouverte, certaines portes se ferment définitivement.
Faire délivrer un commandement irrégulier. Le commandement est la clé de voûte de la clause résolutoire. S’il est irrégulier, vous perdez du temps et vous offrez un angle d’attaque. L’exigence du délai d’un mois et de sa mention est d’ordre public — une erreur sur ce point est sans remède.
Mélanger recouvrement et résiliation sans stratégie. Vouloir tout faire en même temps, sans prioriser, conduit souvent à des procédures longues, contestées et parfois inefficaces. Le bon choix dépend de l’objectif principal : récupérer le local vite, ou maximiser le recouvrement.
Couper l’électricité, changer les serrures ou bloquer l’accès. Ces « solutions » exposent le bailleur à des risques sérieux : voie de fait, responsabilité civile, voire pénale. Il faut rester dans un cadre légal : commandement, juge, commissaire de justice.
Méthode simple : la feuille de route bailleur
Face à un impayé en bail commercial, la séquence est simple : (1) décompte + pièces + garanties ; (2) relance courte ; (3) commandement de payer visant la clause résolutoire (L. 145-41) ; (4) à l’issue du mois, action (résiliation / expulsion / provision) ; (5) si procédure collective, bascule immédiate sur le bon régime (arrêt des poursuites, déclaration de créance, stratégie postérieure).
Questions fréquentes
Le locataire a payé une partie : la clause résolutoire tombe ? Cela dépend de l’imputation et du montant restant dû. Un paiement partiel n’efface pas nécessairement l’impayé, mais peut nourrir une contestation sérieuse. Il faut cadrer le décompte et l’imputation dès le départ.
Puis-je couper l’électricité, changer les serrures, bloquer l’accès ? Non. Ces « solutions » exposent le bailleur à des risques sérieux. Il faut rester dans un cadre légal : commandement, juge, commissaire de justice.
Est-ce que je peux agir contre la caution en même temps ? Souvent oui, mais l’analyse dépend du montage (caution simple, garantie autonome, procédure collective du locataire, etc.). L’activation des garanties fait partie de la stratégie dès le départ.
Est-ce qu’il faut adresser plusieurs commandements de payer ? L’envoi d’un seul commandement de payer suffit ; il n’est pas nécessaire d’en délivrer un nouveau chaque mois pour les termes suivants impayés.
Conclusion
En cas de loyers impayés en bail commercial, la rapidité n’est pas l’ennemie : l’improvisation l’est.
Le bon réflexe est de déclencher une mécanique simple et solide : décompte, clause résolutoire, commandement conforme, puis action. Et si le locataire est en procédure collective, il faut immédiatement changer de logiciel, car l’arrêt des poursuites et les règles spécifiques du bail dans la procédure collective bouleversent la stratégie.
Modèle gratuit d’assignation en acquisition de clause résolutoire
Modèle d’assignation en référé (TJ) — acquisition clause résolutoire bail commercial + expulsion + provision
[COMMISSAIRE DE JUSTICE] [Nom – Adresse – Tél] (Le cas échéant : membre de [SCP/SAS], [forme], siège [•], qualité d’associé [•])
ASSIGNATION EN RÉFÉRÉ Devant Madame/Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de [VILLE] statuant en référé Fondements : articles 834 et 835 du Code de procédure civile ; article L. 145-41 du Code de commerce ; articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution
1) Date et identité du requérant
Le [DATE]
À la requête de :
[BAILLEUR] Si personne physique : [Prénoms NOM], né(e) le [•] à [•], de nationalité [•], demeurant [adresse], profession [•] Si personne morale : [Dénomination], [forme], au capital de [•] €, siège [adresse], immatriculée au RCS de [•] sous le n° [SIREN], représentée par [Prénoms NOM], agissant en qualité de [qualité]
Ayant pour avocat constitué : Me [NOM], avocat au barreau de [•], [adresse], toque [•] Domicile élu : au cabinet de l’avocat constitué.
2) Assignation à comparaître
J’ai, [Prénoms NOM], commissaire de justice soussigné, donné assignation à :
[PRENEUR] Si personne physique : [Prénoms NOM], demeurant [adresse] Si personne morale : [Dénomination], [forme], siège [adresse], immatriculée au RCS de [•] sous le n° [SIREN], représentée par [Prénoms NOM], agissant en qualité de [qualité]
À comparaître devant Madame/Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de [VILLE], à l’audience des référés du : [DATE D’AUDIENCE] à [HEURE], au Palais de Justice sis [ADRESSE TJ].
MENTIONS OBLIGATOIRES (voir article spécifique)
3) Exposé des faits
3.1 Le bail et la clause résolutoire
Par acte [nature : authentique / SSP] en date du [DATE BAIL], le Demandeur a donné à bail commercial au Défendeur des locaux sis [ADRESSE LOCAUX], pour l’activité de [ACTIVITÉ], pour une durée de neuf années à compter du [DATE EFFET BAIL], moyennant un loyer de [MONTANT] [HT/HC ou TTC] payable [mensuel/trimestriel], outre charges, taxes et accessoires.
Le bail stipule une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (ou autre manquement visé) un mois après commandement demeuré infructueux. Pièce n°1 : bail commercial
3.2 Les impayés
Le Défendeur a cessé de régler régulièrement les loyers/charges/accessoires, de sorte qu’il est redevable, selon décompte arrêté au [DATE DÉCOMPTE], de la somme de [MONTANT] €, se décomposant comme suit :
[ventiler : loyers – charges – taxes – pénalités/intérêts contractuels le cas échéant – TVA le cas échéant]
Sans préjudice des termes à échoir et de tous autres dus, droits, intérêts et frais de mise à exécution. Pièce n°2 : décompte arrêté Pièces n°3 et s. : appels de loyers, quittances, relevés, relances, mises en demeure
3.3 Le commandement visant la clause résolutoire
Par acte de commissaire de justice du [DATE CMD], un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au Défendeur, pour la somme de [MONTANT CMD] €, visant expressément la clause du bail et l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Le délai d’un mois expirait le [DATE EXPIRATION]. À cette date, les causes du commandement n’étaient pas intégralement acquittées (ou : paiement partiel de [•] € insuffisant). Pièce n°[•] : commandement + acte de signification
3.4 Créanciers inscrits – alternatives
Option A – absence d’inscriptions Un état des inscriptions a été requis. Il ressort de cet état qu’aucune inscription n’est publiée à la date du [DATE ÉTAT]. Il n’y a pas lieu à dénonciation de la présente assignation à des créanciers inscrits. Pièce n°[•] : état des inscriptions du [date]
Option B – présence d’inscriptions Un état des inscriptions a été requis. Il ressort de cet état que des inscriptions existent au [DATE ÉTAT] au profit de :
- [Créancier 1 : identité – adresse – référence inscription]
- [Créancier 2 : identité – adresse – référence inscription]
La présente assignation a été dénoncée à chacun des créanciers inscrits conformément à l’article L. 143-2 du Code de commerce, par actes en date des [DATES DÉNONCIATION]. Pièces n°[•] : état des inscriptions du [date] + dénonciations (actes)
4) Discussion
4.1 Sur la compétence et le cadre du référé
Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
« le juge qui statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation de ce bail n’a pas à relever l’urgence » (Cass. 3e civ., 20 janv. 1988, n° 86-18.276.)
4.2 Sur l’acquisition de la clause résolutoire (C. com., art. L. 145-41)
Le commandement visant la clause résolutoire a été régulièrement signifié le [DATE CMD]. Le délai d’un mois expiré le [DATE EXPIRATION] n’a pas permis d’apurer les causes du commandement. La clause résolutoire est donc acquise et la résiliation de plein droit du bail doit être constatée à compter du [DATE EFFET].
4.3 Sur l’expulsion
La résiliation acquise, le Défendeur est occupant sans droit ni titre. L’expulsion constitue la conséquence nécessaire de la résiliation et peut être ordonnée en référé.
4.4 Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires
Le bail, les appels, la comptabilité locative et le décompte arrêté démontrent une créance certaine, liquide et exigible. L’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable. Il y a lieu d’allouer une provision de [MONTANT] € (CPC, art. 835, al. 2), outre intérêts au taux légal à compter du [commandement / mise en demeure / assignation].
4.5 Sur l’indemnité d’occupation
À compter de la résiliation, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation. À titre provisionnel, il est sollicité de la fixer à une somme mensuelle égale au dernier loyer contractuel, outre charges et taxes récupérables, à compter du [DATE EFFET] et jusqu’à libération effective et remise des clés.
4.6 Sur le sort des meubles (CPCE)
En cas d’expulsion, le sort des biens mobiliers sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
4.7 Sur l’encadrement d’éventuels délais
Dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, il convient de dire que le Défendeur devra impérativement régler à bonne date l’intégralité des loyers et charges courants et respecter strictement l’échéancier, à défaut de quoi la clause résolutoire recouvrera son plein effet.
5) Dispositif
PAR CES MOTIFS, Vu les articles L. 145-41 du Code de commerce, 834 et 835 du Code de procédure civile, les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et les pièces versées aux débats,
Il est demandé au juge des référés du Tribunal judiciaire de [VILLE] de :
- CONSTATER que le commandement de payer délivré le [DATE CMD] à la requête de [BAILLEUR], visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial du [DATE BAIL], est demeuré infructueux à l’expiration du délai d’un mois ;
- CONSTATER en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial portant sur les locaux sis [ADRESSE LOCAUX] à compter du [DATE EFFET] ;
- ORDONNER l’expulsion de [PRENEUR] et de tous occupants de son chef desdits locaux, avec le concours d’un commissaire de justice, d’un serrurier et, si besoin, de la force publique, après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
- CONDAMNER [PRENEUR] à payer à [BAILLEUR], à titre de provision, la somme de [MONTANT] € au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au [DATE DÉCOMPTE], outre intérêts au taux légal à compter du [DATE] ;
- CONDAMNER [PRENEUR] à payer à [BAILLEUR], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel, outre charges et taxes récupérables, à compter du [DATE EFFET] et jusqu’à la libération effective des lieux, remise des clés et parfaite évacuation ;
- DIRE que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
- DIRE ET JUGER que, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés au preneur, celui-ci devra, à peine de résiliation, régler à bonne date l’intégralité des loyers et charges courants et respecter strictement l’échéancier, à défaut de quoi la clause résolutoire recouvrera son plein effet ;
- CONDAMNER [PRENEUR] au paiement de la somme de [MONTANT] € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER [PRENEUR] aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer et des actes de commissaire de justice, avec distraction au profit de Me [NOM] conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.
6) Bordereau de pièces (trame)
Pièce n°1 : Bail commercial du [date] Pièce n°2 : Décompte arrêté au [date] (ventilé) Pièce n°3 : Appels de loyers / quittances / relevés (périodes) Pièce n°4 : Relances et mises en demeure (dates) Pièce n°5 : Commandement de payer visant la clause résolutoire du [date] + signification Pièce n°6 : Justificatifs de charges / taxes récupérables (si besoin) Pièce n°7 : État des inscriptions du [date] (et, le cas échéant, actes de dénonciation) Pièce n°8 : (si utile) éléments valeur locative / indemnité d’occupation Pièce n°9 : (si utile) Kbis / RNE / mandat de gestion / pouvoir
