Quand un locataire en bail commercial cesse de payer, le bailleur se retrouve souvent pris entre deux réflexes contraires : attendre “pour ne pas envenimer”, ou déclencher une procédure trop tôt sans avoir verrouillé le dossier. Or, en matière de bail commercial, les impayés se gèrent comme un dossier de contentieux à part entière : preuves, calendrier, choix de la bonne voie (résiliation, recouvrement, expulsion) et, surtout, anticipation d’un risque majeur souvent sous-estimé : la procédure collective du locataire.
L’objectif de cet article est simple : vous donner une méthode claire, opérationnelle et juridiquement solide, pour reprendre la main.
Comprendre l’enjeu : récupérer l’argent, récupérer les lieux, ou les deux
Derrière “il ne paie plus”, il y a en réalité trois questions distinctes :
Vous voulez récupérer les loyers impayés.
Vous voulez mettre fin au bail et récupérer le local.
Vous voulez sécuriser l’avenir (éviter l’aggravation de la dette et limiter l’occupation sans paiement).
Ces objectifs ne se poursuivent pas toujours par les mêmes outils. Il faut donc choisir une stratégie cohérente dès le départ.
Première étape : sécuriser le dossier avant toute procédure
Avant d’envoyer des relances “dans le vide”, il faut verrouiller les éléments qui permettront de tenir devant un juge et un commissaire de justice.
1) Établir un décompte incontestable
Préparez un décompte précis, ligne par ligne :
loyers (HT/TTC selon le bail et la TVA)
charges, taxes refacturées
indexation, régularisations éventuelles
pénalités contractuelles, intérêts
imputation des paiements partiels (si le locataire a payé “un bout”)
Un décompte approximatif est la meilleure façon d’offrir au locataire une contestation “sérieuse”, et donc de ralentir tout.
2) Rassembler les pièces utiles
En pratique, le socle c’est :
bail + avenants
appel(s) de loyers / quittances / relevés
échanges (mails, LRAR, sms s’il y en a)
justificatifs des charges
attestation comptable si nécessaire
3) Identifier les garanties disponibles
Beaucoup de bailleurs oublient qu’ils disposent parfois de leviers immédiats :
dépôt de garantie
caution personnelle / garantie autonome
nantissements, assurances, garanties bancaires
Ces garanties peuvent changer la tactique : parfois, on cherche à recouvrer vite, parfois à récupérer le local vite.
Deuxième étape : la clause résolutoire, l’arme centrale du bail commercial
Dans la majorité des baux commerciaux, une clause prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayé. Mais ce n’est pas “automatique”.
La règle à connaître : l’article L.145-41 du Code de commerce
Une clause résolutoire en bail commercial ne produit effet qu’à une condition stricte : il faut un commandement de payer resté infructueux pendant un mois, et le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. (Légifrance)
Conséquence pratique : si vous voulez activer la clause résolutoire, vous devez passer par un commissaire de justice.
Troisième étape : le bon enchaînement en cas d’impayés “classiques”
1) Relance courte et utile
Une relance n’est pas inutile, mais elle doit rester tactique :
montant exact
délai bref
annonce d’un commandement à défaut de paiement
Évitez les “délais” accordés à l’oral ou par email sans cadre, qui se retournent souvent contre le bailleur.
2) Commandement de payer visant la clause résolutoire
C’est le pivot.
Il doit viser la clause résolutoire du bail, être délivré par commissaire de justice, et respecter le formalisme et le délai légal d’un mois.
3) Après un mois sans régularisation : action en justice
Si le mois s’écoule sans paiement, le bailleur peut demander au juge :
constatation de la résiliation
expulsion
condamnation au paiement (ou provision)
indemnité d’occupation jusqu’au départ
Dans beaucoup de dossiers, la procédure est menée en référé lorsque la dette et le bail sont clairs, car l’objectif est d’obtenir une décision rapidement.
Quatrième étape : le piège numéro 1, la procédure collective du locataire
C’est souvent là que les dossiers basculent.
Quand le locataire est en sauvegarde, redressement ou liquidation, le bailleur ne raisonne plus “comme d’habitude”. Le jugement d’ouverture produit un effet redoutable : il interrompt ou interdit les actions des créanciers tendant à obtenir une condamnation au paiement ou la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
Ce que cela signifie concrètement
Si vos loyers impayés sont “antérieurs” au jugement d’ouverture, vous ne pouvez plus les poursuivre de manière classique : il faut généralement déclarer la créance dans la procédure.
Et surtout, l’argument “je ne demande pas la résiliation, je ne fais que la constater” n’est pas un passe-droit automatique.
La seule question qui compte : la clause était-elle réellement acquise avant le jugement d’ouverture ?
En bail commercial, “acquise” ne veut pas dire “le locataire n’a pas payé”.
Cela veut dire : un commandement conforme a été délivré, le délai légal d’un mois s’est écoulé, et aucune régularisation n’est intervenue.
Si, au jour du jugement d’ouverture, vous n’avez pas franchi ces étapes, vous risquez d’être bloqué par l’arrêt des poursuites.
Cinquième étape : impayés postérieurs au jugement d’ouverture, un régime spécifique
Autre point capital : même en procédure collective, le bail peut continuer, et le locataire peut occuper les lieux. Les loyers postérieurs obéissent à un régime particulier.
En liquidation judiciaire, le Code de commerce prévoit que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure, dans les conditions prévues par le texte.
En pratique, ces mécanismes s’articulent avec des délais spécifiques (souvent évoqués autour d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture selon les cas et les renvois de textes), et se traitent avec une stratégie procédurale différente (juge-commissaire, requête, etc.), d’où l’intérêt de ne pas “foncer” avec les outils du droit commun quand le locataire est en difficulté.
Erreurs fréquentes du bailleur (et comment les éviter)
1) Attendre trop longtemps
Plus vous attendez, plus :
la dette grossit
le locataire s’installe dans une logique d’impayé
le risque de procédure collective augmente
Et une fois la procédure collective ouverte, certaines portes se ferment.
2) Faire délivrer un commandement irrégulier
Le commandement est la clé de voûte de la clause résolutoire. S’il est irrégulier, vous perdez du temps et vous offrez un angle d’attaque. L’exigence du délai d’un mois et de sa mention est d’ordre public.
3) Mélanger recouvrement et résiliation sans stratégie
Vouloir tout faire en même temps, sans prioriser, conduit souvent à des procédures longues, contestées, et parfois inefficaces.
Le bon choix dépend de votre objectif principal : récupérer le local vite ou maximiser le recouvrement.
À quelle adresse signifier le commandement de payer ?
Siège social (réflexe n° 1)
Quand le locataire est une personne morale, le point de départ est simple : on vérifie le siège social sur un Kbis à jour et on signifie à cette adresse, qui constitue l’adresse “référence” et la plus difficilement contestable.
En cas d’absence sur place, la signification peut rester régulière si le commissaire de justice respecte les diligences requises (Cass. 2e civ., 11 mars 2010, n° 09-65.498).
Siège social et local loué différents (le cas le plus fréquent)
C’est la situation classique en bail commercial : le fonds est exploité dans les lieux loués, mais le siège social est dans une autre commune (siège administratif, siège transféré, siège “boîte aux lettres”, etc.).
Dans ce cas, un commandement peut être régulièrement signifié au principal établissement, c’est-à-dire au lieu d’exploitation correspondant au local loué, sans que le commissaire de justice soit tenu de se rendre au siège social (Cass. 1re civ., 12 oct. 2016, n° 15-14.896).
En pratique, pour couper court à la contestation “mauvaise adresse”, la stratégie la plus sûre est souvent la double signification :
- au siège social (Kbis) ;
- et aux lieux loués lorsqu’ils correspondent au lieu d’exploitation / établissement.
Élection de domicile (domicile élu) dans le bail
Beaucoup de baux prévoient une élection de domicile dans les locaux loués pour “les actes et suites du bail”. Cette clause doit être prise au sérieux, mais il faut bien comprendre sa portée :
- elle n’interdit pas, en principe, de signifier au siège social : la signification au siège social reste régulière même si le bail mentionne une élection de domicile dans les lieux loués (CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 10 févr. 2010, n° 08/03682) ;
- en revanche, lorsque le bail prévoit une adresse “prévue au bail” et que le preneur n’a pas valablement porté à la connaissance du bailleur un changement d’adresse, la signification à l’adresse contractuelle peut être jugée valable (CA Bordeaux, 12 févr. 2025, n° 22/05461).
Conclusion opérationnelle : en présence d’un domicile élu, on signifie au domicile élu, mais on sécurise très souvent aussi par une signification au siège social (et, si les lieux loués sont le lieu d’exploitation, on conserve la logique siège + lieux loués).
Méthode simple : la feuille de route bailleur
Vous êtes face à un impayé en bail commercial.
Phase 1 : décompte + pièces + garanties
Phase 2 : relance courte
Phase 3 : commandement de payer visant clause résolutoire (L145-41)
Phase 4 : à l’issue du mois, action (résiliation/expulsion/provision)
Phase 5 : si procédure collective, bascule immédiate sur le bon régime (arrêt des poursuites, déclaration, stratégie postérieure)
Questions fréquentes
Le locataire a payé une partie : la clause résolutoire tombe ?
Cela dépend de l’imputation et du montant restant dû. Le diable est dans le décompte. Un paiement partiel n’efface pas nécessairement l’impayé, mais peut nourrir une contestation : il faut cadrer.
Puis-je couper l’électricité, changer les serrures, bloquer l’accès ?
Non. Ces “solutions” exposent le bailleur à des risques sérieux. Il faut rester dans un cadre légal : commandement, juge, commissaire de justice.
Est-ce que je peux agir contre la caution en même temps ?
Souvent oui, mais l’analyse dépend du montage (caution, garantie autonome, procédure collective, etc.). L’activation des garanties fait partie de la stratégie dès le départ.
Conclusion
En cas de loyers impayés en bail commercial, la rapidité n’est pas l’ennemie : l’improvisation l’est.
Le bon réflexe est de déclencher une mécanique simple et solide : décompte, clause résolutoire, commandement conforme, puis action. Et si le locataire est en procédure collective, il faut immédiatement changer de logiciel, car l’arrêt des poursuites et les règles spécifiques du bail dans la procédure collective bouleversent la stratégie.
