Vous avez signé un compromis de vente, la vente n’a pas été réitérée chez le notaire, et deux agences immobilières vous réclament 9 000 € chacune, soit les honoraires qu’elles n’ont pas perçus. Que faut-il leur opposer en premier ?
Le tribunal judiciaire de Paris vient de répondre dans une décision obtenue par le cabinet : TJ Paris, 2e ch. civ., 4 nov. 2026, n° RG 24/15498. Les deux agences demandaient 18 000 €. Elles ont été déboutées de l’ensemble de leurs prétentions, condamnées aux dépens et à verser 3 000 € de frais d’avocat à mes clients.
Ce jugement donne une méthode : avant de discuter du fond, vérifier que l’agence justifie d’une mise en demeure valable, qu’elle a été reçue, et que le vendeur ne l’a pas abandonnée.
L’agence peut-elle réclamer ses honoraires à l’acquéreur quand la vente n’est pas réitérée ?
La réponse en bref. L’agence peut réclamer à l’acquéreur, sous forme de dommages et intérêts, l’équivalent de ses honoraires quand la vente n’est pas réitérée, si le compromis le prévoit (art. 1103 C. civ.), mais elle doit prouver sa faute (art. 1353 C. civ.). Le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de deux agences : la première mise en demeure avait été abandonnée, la seconde n’était pas prouvée reçue (TJ Paris, 2e ch. civ., 4 nov. 2026, n° RG 24/15498). L’agence supporte alors les dépens et 3 000 € de frais d’avocat (art. 696 et 700 CPC).
Que doit prouver l’agence qui réclame ses honoraires à l’acquéreur ?
L’agence n’est pas partie au compromis conclu entre le vendeur et l’acquéreur. Elle réclame des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Un tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel sur ce terrain dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass., ass. plén., 13 janv. 2020, n° 17-19.963). Le contrat tient lieu de loi à ceux qui l’ont fait (art. 1103 C. civ.), et celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver (art. 1353 C. civ.).
Dans ce dossier, le compromis de vente (sur ses différences avec la promesse et l’acte authentique, voir Compromis de vente, promesse de vente et acte authentique : quelle différence ?) contenait une clause d’indemnisation de l’intermédiaire. Le jugement la cite :
« l’intermédiaire immobilier aurait droit à indemnisation, par la partie défaillante, du préjudice subi »
Cette clause suppose une inexécution « exclusivement imputable à l’une des parties », alors que toutes les conditions suspensives sont accomplies. L’agence doit donc établir que l’acquéreur est seul en faute. Or le compromis organisait une étape préalable : la mise en demeure de justifier de la condition suspensive sous huitaine. Pour le tribunal, c’est cette mise en demeure qui permet de caractériser le manquement reproché.
Première mise en demeure : la poursuite des échanges peut la faire perdre
Une première mise en demeure avait été adressée aux acquéreurs par notaire le 21 septembre 2023. Le tribunal ne l’a pas retenue :
« les échanges entre les acquéreurs et la venderesse, via l’agence immobilière […] se sont ensuite poursuivis, par voie électronique (SMS, courriel), ce qui s’interprète comme une renonciation par la venderesse de se prévaloir du bénéfice de cette première mise en demeure »
Deux enseignements en découlent. Une mise en demeure, même délivrée par notaire, ne reste pas armée indéfiniment : si les parties continuent à échanger comme avant, le juge peut y voir une renonciation. Et c’est la venderesse qui est réputée avoir renoncé : l’agence ne peut pas se prévaloir d’une mise en demeure que sa mandante a abandonnée.
Le tribunal a tiré cette conséquence de la situation précise de ce dossier, et une renonciation s’apprécie au cas par cas.
Dans cette affaire, le tribunal a jugé que la poursuite des échanges par SMS et courriel valait renonciation à la mise en demeure d’un notaire.
Seconde mise en demeure : sans preuve de sa remise, elle ne compte pas
Les agences invoquaient aussi une seconde mise en demeure, datée du 5 décembre 2023 et adressée par l’une d’elles. Mes clients contestaient l’avoir reçue. J’avais relevé dans nos conclusions qu’aucune preuve d’envoi n’était communiquée et que le courrier n’était même pas signé.
Le tribunal retient que les agences « ne justifient pas de sa réception par les acquéreurs ». L’écrit n’a donc pas pu jouer son rôle.
Dans cette affaire, une mise en demeure dont les agences ne prouvaient pas la réception n’a pas permis de reprocher une faute aux acquéreurs.
Une erreur courante est de croire qu’une lettre recommandée que le destinataire n’a pas retirée est sans effet. La Cour de cassation juge que le défaut de réception effective n’affecte pas la validité d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée (Cass. 1re civ., 20 janv. 2021, n° 19-20.680, matière civile). Ce n’est pas la situation de ce dossier : aucune preuve d’envoi n’était produite.
Pour choisir le mode d’envoi qui laisse une preuve, voir Mise en demeure : email ou lettre recommandé ? et Lettre recommandée électronique : quelle valeur juridique ?.
Sans mise en demeure valable, aucune faute n’est caractérisée
Le raisonnement du tribunal tient en deux phrases :
« Faute de mise en demeure préalable valable, aucun manquement fautif de justification par [les acquéreurs] ne saurait être considéré comme caractérisé. »
Les agences, ajoute le jugement, « échouent à démontrer que l’inexécution totale du compromis querellé est exclusivement imputable aux acquéreurs ». Leurs demandes indemnitaires sont rejetées.
Le tribunal n’a pas eu besoin d’aller plus loin. Les autres moyens de défense, notamment ceux tirés de la loi Hoguet, n’ont pas eu à être examinés. Ils restent un second terrain de défense, détaillé dans Commission de l’agent immobilier : comment la contester ?.
Ce que le jugement rapporte aux acquéreurs
Le tribunal qualifie les agences de « parties succombantes ». Il les condamne in solidum aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à verser 3 000 € à mes clients au titre de l’article 700 du même code. Ces condamnations sont exécutoires de droit à titre provisoire (art. 514 CPC).
L’acquéreur qui gagne peut ainsi obtenir une somme au titre de ses frais d’avocat, à condition de la demander.
Comment réagir quand une agence vous réclame ses honoraires
- Relisez la clause du compromis qui prévoit l’indemnisation de l’intermédiaire : elle suppose une inexécution exclusivement imputable à une partie, alors que toutes les conditions suspensives sont accomplies (clause citée par le jugement).
- Listez chaque mise en demeure invoquée : son auteur (notaire, agence, vendeur), sa date et son mode d’envoi. Dans ce dossier, le tribunal en a examiné deux et les a écartées toutes les deux.
- Pour chacune, demandez la preuve de son envoi et de sa réception. Celui qui réclame doit prouver (art. 1353 C. civ.), et le tribunal a relevé que les agences ne justifiaient pas de la réception. Une lettre recommandée simplement non retirée peut rester valable (Cass. 1re civ., 20 janv. 2021, n° 19-20.680) : l’argument porte sur l’absence de preuve, pas sur le défaut de retrait.
- Relisez vos échanges postérieurs à chaque mise en demeure, SMS et courriels compris : dans ce dossier, leur poursuite a été lue comme une renonciation.
- Ne contestez la réception que si votre contestation est exacte, et n’accusez jamais réception d’un courrier que vous n’avez pas reçu.
- Demandez vos frais d’avocat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur le rôle de l’agence et le sort de sa commission quand la condition de prêt défaille, voir Condition suspensive de prêt : comment l’actionner ou s’y opposer. Sur la responsabilité de l’agence elle-même, voir Comment engager la responsabilité de l’agent immobilier ?.
Modèle : contester la réception d’une mise en demeure
Formule à reprendre dans vos écritures, si l’absence de réception est exacte :
Les sociétés demanderesses se prévalent d’une mise en demeure du [date]. [Les défendeurs] contestent l’avoir reçue, et les demanderesses ne justifient ni de son envoi ni de sa réception. Faute de mise en demeure préalable valable, aucun manquement fautif ne peut être caractérisé et les demandes indemnitaires seront rejetées.
Formule à ne jamais écrire, dans une réponse adressée à l’agence :
Nous faisons suite à votre mise en demeure du [date]…
Cette phrase admet la réception du courrier. Elle donne à l’agence ce que le tribunal a relevé comme manquant dans ce dossier : la justification que la mise en demeure est bien parvenue à l’acquéreur.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il exerce en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
