État des risques d’un bail ou d’une vente : comment l’obtenir gratuitement sur Géorisques

L’état des risques est rendu obligatoire par l’article L. 125-5 du code de l’environnement, pour toute vente et toute location, bail commercial compris, d’un bien situé dans une zone à risque. Des sociétés en ligne le vendent quelques dizaines d’euros, souvent comme un diagnostic.

Or l’état des risques n’est pas un diagnostic. C’est un formulaire que le bailleur remplit lui-même, et l’État met à sa disposition un site gratuit pour le générer.

Faut-il payer pour obtenir un état des risques ? La réponse en bref

Non, il ne faut pas payer pour obtenir un état des risques : le bailleur le génère lui-même, gratuitement, sur errial.georisques.gouv.fr. L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation n’impose pas de professionnel pour l’établir. Le bailleur le remet à la première visite, daté de moins de six mois, puis l’annexe au bail, et il l’actualise si ses informations ne sont plus exactes à la signature (art. L. 125-5, II et R. 125-25 du code de l’environnement).

Ce que dit la loi

L’article L. 125-5 du code de l’environnement impose au bailleur d’informer le locataire des risques auxquels le bien est exposé. Son I exige un état des risques lorsque le bien se situe dans l’une de ces zones, énumérées par l’article R. 125-23 :

• un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels, approuvé ou prescrit ;
• une zone de sismicité 2 à 5 ;
• une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• une zone de recul du trait de côte ;
• une zone de débroussaillement obligatoire.

Son II vise expressément le bail commercial :

Lors de la conclusion du bail, l’état des risques est annexé au contrat de location (…) ou aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

L’article R. 125-25 ajoute trois règles :

1. L’annonce de location comporte la mention : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.
2. L’état des risques remis à la première visite est établi depuis moins de six mois.
3. Le bailleur l’actualise si ses informations ne sont plus exactes à la signature du bail.

Une erreur courante est de penser que la mention Géorisques dans l’annonce dispense de remettre le document. La mention s’ajoute à l’état des risques, elle ne le remplace pas : le texte exige qu’il soit annexé au bail.

Quand l’état des risques doit-il être fourni ?

L’obligation joue pour la vente comme pour la location, dès que le bien se situe dans une zone de l’article R. 125-23. La loi l’exige à six moments :

Moment	Situation	Texte
Annonce	Vente ou location : mention renvoyant à Géorisques	Art. L. 125-5, I bis et II ; R. 125-25, I
Première visite, si une visite a lieu	Vente : remis par le vendeur au potentiel acquéreur. Location : fourni par le bailleur au potentiel locataire. Dans les deux cas, établi depuis moins de six mois	Art. L. 125-5, I bis et II ; R. 125-25, II
Promesse de vente ou, à défaut, acte authentique	Vente d’un immeuble bâti : intégré au dossier de diagnostic technique annexé. Vente d’un immeuble non bâti : annexé	Art. L. 125-5, I bis ; L. 271-4, I, 5°
Contrat préliminaire et acte authentique	Vente en l’état futur d’achèvement : annexé	Art. L. 125-5, I bis
Conclusion du bail commercial	Annexé au bail	Art. L. 125-5, II
Conclusion du bail d’habitation	Annexé au dossier de diagnostic technique, complété à chaque changement de locataire	Art. L. 125-5, II ; art. 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

À ces moments s’ajoute l’actualisation : le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur refait l’état des risques si ses informations ne sont plus exactes à la signature de la promesse, du contrat préliminaire, de l’acte authentique ou du bail (art. R. 125-25, II).

Dans la vente, la remise tardive a une conséquence propre : si l’état des risques n’est pas remis au plus tard à la signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne court qu’à compter du lendemain de sa communication. Les baux ruraux sont exclus (art. L. 125-5, VII).

Renouvellement, tacite prolongation, avenant, cession, bail dérogatoire. Le renouvellement donne naissance à un nouveau bail (art. L. 145-12 du code de commerce) : refaites l’état des risques avant de signer, cela ne coûte rien. Je n’ai lu aucune décision qui sanctionne son absence à cette occasion. La tacite prolongation maintient le bail initial, de sorte que l’article L. 125-5 n’impose pas de refaire le document périodiquement ; il en va de même, à mon sens, d’un simple avenant ou d’une cession de bail sans nouveau contrat. Le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du code de commerce n’est pas soumis de plein droit au statut, alors que l’annexion du II vise les baux des articles L. 145-1 et L. 145-2 : remettez le document dans tous les cas.

Un local hors des huit zones peut quand même être concerné. Si le terrain se situe dans un secteur d’information sur les sols, le document d’information sur la pollution des sols est annexé au contrat de location, et le bailleur en vérifie la validité à la signature (art. R. 125-27 du code de l’environnement).

Vocabulaire : pourquoi ce document a plusieurs noms

Une erreur courante est de penser que « état des risques » et « état des risques acquéreurs-locataires » sont deux documents. C’est un seul document, désigné de trois façons : par son intitulé légal, par le nom de l’outil qui le génère, et par les noms successifs de l’imprimé.

Le code de l’environnement dit « état des risques » (art. L. 125-5), rien de plus. L’obligation, elle, s’appelle information des acquéreurs et des locataires (IAL), depuis la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003. L’administration a bâti sur ce sigle le nom de son outil, ERRIAL, qui produit le document pré-rempli : « état des risques acquéreurs-locataires » en est la forme abrégée.

S’ajoutent les noms successifs de l’imprimé, modifié par arrêté : ERNMT avant 2018, ESRIS à partir du 1er janvier 2018, ERP depuis août 2018. Les sites en ligne emploient indifféremment l’un ou l’autre, ce qui multiplie les noms pour un même formulaire. Voici ce que chacun désigne :

Nom	Ce qu’il désigne	Même document ?
État des risques	Intitulé légal (art. L. 125-5 et R. 125-23 à R. 125-27 du code de l’environnement)	Oui
ERP, état des risques et pollutions	Ancien intitulé du même document, apparu en août 2018 (PAP.fr). Depuis le 1er janvier 2023, la pollution des sols fait l’objet d’un document distinct (art. L. 125-7 et R. 125-26)	Oui, ancien nom
ESRIS, état des servitudes, risques et information sur les sols	Intitulé du même document en 2018, avant l’ERP (PAP.fr)	Oui, ancien nom
ERNMT, ERNT, état des risques naturels, miniers et technologiques	Intitulés antérieurs à 2018	Oui, ancien nom
ERRIAL, état des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires	Outil gratuit de l’État, et nom du document pré-rempli qu’il génère (plaquette de la DREAL Normandie)	Oui
État des risques acquéreurs-locataires	Forme abrégée d’ERRIAL	Oui
IAL, information des acquéreurs et des locataires	Nom de l’obligation d’information, non du document	Non
« Diagnostic ERP », « diagnostic état des risques »	Expression commerciale : le code de l’environnement ne parle pas de diagnostic	Oui, mais l’expression est trompeuse
ENSA, état des nuisances sonores aériennes	Document distinct sur le bruit des aérodromes (art. L. 271-4, 10° du code de la construction et de l’habitation), requis, en cas de vente, pour les immeubles à usage d’habitation ou mixte	Non
Document d’information sur la pollution des sols	Document distinct (art. L. 125-7 et R. 125-26 du code de l’environnement)	Non
DDT, dossier de diagnostic technique	Dossier qui regroupe les diagnostics d’une vente (art. L. 271-4) et dans lequel l’état des risques est intégré (art. L. 125-5, I bis)	Non

Pourquoi l’état des risques n’est pas un diagnostic

Une erreur courante est de penser que l’état des risques est un diagnostic technique, comme le DPE ou le diagnostic amiante. C’est inexact, pour deux raisons.

La première tient à la loi. L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation impose une personne compétente, assurée et indépendante pour les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° de l’article L. 271-4 : plomb, amiante, termites, gaz, DPE, électricité. L’état des risques figure au 5° de ce même article L. 271-4, et ce 5° est absent de la liste de l’article L. 271-6. Le texte n’impose donc à aucun professionnel de l’établir.

La seconde tient à son contenu. L’article R. 125-24 du code de l’environnement fixe ce qu’il contient : la date d’élaboration, le numéro des parcelles, les zones concernées, l’extrait du plan de prévention des risques et les fiches sismique et radon publiées sur Géorisques. Ces informations viennent de bases publiques, sans mesure ni visite.

Une seule vient du propriétaire : les catastrophes naturelles ou technologiques qui ont affecté le bien et donné lieu à indemnisation (art. R. 125-24, 5°). Le bailleur signale lui-même les sinistres survenus pendant qu’il détenait le bien, ainsi que ceux dont il a été informé lui-même (art. L. 125-5, IV).

L’administration le dit en toutes lettres : l’état des risques peut être établi gratuitement, sans professionnel agréé (plaquette de la DREAL Normandie). Le formulaire officiel porte la mention à remplir par le vendeur ou le bailleur.

L’état des risques n’est pas un diagnostic : c’est un formulaire déclaratif que le bailleur remplit à partir de données publiques.

Comment l’obtenir en cinq minutes, gratuitement

1. Rendez-vous sur errial.georisques.gouv.fr, le service gratuit de l’État.
2. Saisissez l’adresse du local ou le numéro de la parcelle.
3. Récupérez le document pré-rempli, qui reprend les données publiques du bien.
4. Vérifiez le document et complétez les éléments propres au bien : travaux prescrits par un plan de prévention et réalisés ou non (art. R. 125-24, 1°), sinistres indemnisés (art. L. 125-5, IV). Le site génère ce qu’il sait ; il ne sait pas ce que le bailleur a fait ou subi. Le formulaire prévoit la date, le lieu et la signature du bailleur et du locataire.
5. Annexez-le au bail. Générez-le dès la première visite, où il doit être remis daté de moins de six mois, et refaites-le seulement si ses informations ne sont plus exactes à la signature (art. R. 125-25, II).

Le formulaire type « état des risques », téléchargeable sur le site Géorisques, est une seconde voie. Un état des risques est valable sur tout support dès lors qu’il respecte les articles L. 125-5 et R. 125-23 à R. 125-27 (même plaquette).

Les pièges de la génération : mon retour d’expérience

Mon expérience sur un bail récent, à Paris. Elle ne tient pas lieu de règle, mais chaque point a coûté du temps.

1. Annexez le document officiel, ne le réécrivez pas. Une version rédigée à la main d’après le rapport Géorisques divergeait de l’ERRIAL officiel sur trois points : deux sites pollués en secteur d’information sur les sols dans les 500 mètres, le nombre de sites CASIAS, les installations nucléaires à moins de 10 kilomètres. Un écart avec les données publiques est un état des risques inexact.
2. Posez deux questions au bailleur avant de générer le PDF : des travaux prescrits par un plan de prévention ont-ils été réalisés, et des sinistres ont-ils été indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique ? Ces réponses sont ses déclarations (art. L. 125-5, IV, du code de l’environnement). Le site les laisse facultatives pour télécharger le PDF : ne cochez rien sans sa réponse écrite. « Aucun sinistre » écrit par le rédacteur du bail, sans l’avoir interrogé, expose le bailleur à la sanction de l’article L. 125-5, V.
3. Le PDF n’a pas de champs de formulaire. Les cases « Oui » et « Non » ne se cochent pas : il faut tracer les croix par superposition.
4. Les pièces du plan de prévention sont parfois incomplètes en ligne. La fiche Géorisques du plan parisien « anciennes carrières » ne publie que l’arrêté de 1991 ; le plan annexé se consulte à l’Inspection générale des carrières et à la préfecture. Un document ne dit pas tout de ce qu’il vise : annexez l’arrêté, et la carte quand on peut l’obtenir.
5. Le tampon d’annexe posé en haut à droite recouvre souvent le logo ou le QR code du document officiel : placez-le en bas de page.

Pourquoi payer un prestataire n’a, à mon sens, aucun intérêt

Mon avis : payer une société pour cela revient à rémunérer quelqu’un qui reporte dans un formulaire des données publiques que vous pouvez lire vous-même, et vos réponses sur les travaux prescrits et les sinistres. Beaucoup de sites le présentent comme un diagnostic, alors que l’État le fournit gratuitement.

Mon avis, plus net : ces sites sont des parasites d’un service public. Voici ce que montre la page d’accueil de l’un d’eux :

• Il affiche en tête de page le logo de la République française et celui de data.gouv.fr, à côté d’un bouton « Établir un état des risques » et de la promesse d’un état des risques « conforme à la réglementation ». Le lecteur croit être sur le site de l’État ; il est sur celui d’une société privée.
• Il se pare du mot « officiel » et affiche 9,90 euros TTC le crédit, alors que Géorisques délivre le même document gratuitement.
• Il liste Géorisques parmi ses sources de données : il revend donc le site gratuit de l’État.
• Il fait de la gratuité du renouvellement un argument de vente, alors que refaire l’état des risques sur le site de l’État ne coûte rien.
• Il l’appelle « diagnostic ERP », puis admet plus bas qu’il ne s’agit pas d’un diagnostic mais d’un simple état.
• Il présente la validité de six mois comme une limite absolue, alors que le texte exige moins de six mois à la première visite et une actualisation seulement si les informations ne sont plus exactes (art. R. 125-25, II).
• Il développe le sigle ERRIAL en « État de la Réglementation des Propriétaires et Propriétaires fonciers », ce qui ne correspond pas à l’intitulé donné par l’administration.

Ces logos posent une question de droit, pas seulement de goût. L’article L. 121-4, 4°, du code de la consommation répute trompeuse la pratique consistant à affirmer qu’un service a été agréé, approuvé ou autorisé par un organisme public alors que ce n’est pas le cas, et l’article L. 121-2, 2°, f, vise les allégations trompeuses sur l’identité et les qualités du professionnel. Une page qui place les emblèmes de l’État près d’un bouton payant fait, à mon sens, croire à un agrément ou à un lien avec l’administration. Je ne sais pas si ces logos sont affichés avec une autorisation ; seule une décision, ou une réponse de la DGCCRF saisie sur ce point, le dirait.

Ce qui est vendu, c’est l’ignorance du bailleur sur l’existence du site gratuit, et c’est cette ignorance que cet article vise à dissiper.

Un argument existe en sens inverse : le professionnel auquel on s’en remet est lié en responsabilité au bailleur (même plaquette). Mais ce recours ne protège pas le bailleur à l’égard du locataire. Si le document manque ou est faux, le locataire peut poursuivre la résolution du bail ou une diminution du prix (art. L. 125-5, V), et c’est le bailleur qu’il assigne. Les suites de cette sanction en bail commercial sont détaillées dans l’article sur les diagnostics obligatoires du bail commercial.

Le prestataire peut avoir un sens quand l’état des risques est compris, sans surcoût, dans un pack de diagnostics commandé de toute façon. Seul, il est facturé le plus souvent entre 30 et 50 € (PAP.fr, mis à jour le 3 janvier 2025).

Que risque le bailleur si l’état des risques est absent, faux ou périmé ?

L’article L. 125-5, V, permet à l’acquéreur ou au locataire de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix. Il vise le non-respect du I, du dernier alinéa du II (l’annexion au bail), du IV (les sinistres) et de certains alinéas du I bis (la vente). Le texte ne distingue pas l’état absent, inexact ou périmé. À sa lettre, il ne sanctionne ni la mention dans l’annonce ni la remise à la première visite, qui figurent aux premiers alinéas du II.

En bail commercial, les décisions que j’ai lues vont dans le même sens :

• Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-13.760 (matière civile) : cassation d’un arrêt qui avait prononcé la résolution d’un bail commercial au motif que le bailleur n’avait produit qu’un état des risques de plus de six mois. La cour d’appel devait rechercher si le manquement était d’une gravité suffisante.
• Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-15.850 (matière civile), sur renvoi après l’arrêt de 2020, dans le même litige : le bail commercial du 9 mai 2012 avait été conclu avec un état des risques du 2 octobre 2009. La cour d’appel de Paris avait prononcé la résolution sans exiger de préjudice ; l’arrêt est cassé, faute d’avoir recherché si le manquement était d’une gravité suffisante.
• CA Montpellier, 5e ch. civ., 19 mars 2024, n° 21/03395 : un état des risques omis, mais révélant après coup un aléa très faible, n’a pas justifié la résolution.
• CA Basse-Terre, 2e ch. civ., 11 juillet 2022, n° 21/01109 : des preneurs réclamaient la nullité du bail commercial faute d’état des risques, de DPE, de diagnostic amiante et d’annexe environnementale ; la cour juge cette affirmation, dénuée de fondement juridique, inopérante.

Mon avis personnel : en pratique, un état des risques absent, périmé ou inexact n’a aucune incidence sur un bail commercial. Le preneur qui invoque cette seule irrégularité n’obtient ni la nullité ni la résolution, et aucune des décisions que j’ai lues n’accorde une diminution du loyer pour ce seul motif. Cela ne justifie pas de s’en dispenser : le texte ouvre la sanction, et le document se génère gratuitement en cinq minutes.

La vente est différente. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700 (matière civile), la Cour de cassation approuve la résolution de la vente d’un terrain de camping dont l’acte ne mentionnait pas le classement en zone rouge d’un plan de prévention du risque d’inondation, approuvé après la promesse. La cour retient que l’état des risques devait être mis à jour à la signature de l’acte authentique et que la consultation du recueil des actes administratifs, et non du site de la préfecture, renseignait utilement les parties.

Les idées reçues qui font perdre

« Il faut un professionnel agréé pour établir un état des risques. » Non : l’administration indique qu’il s’établit sans recourir à un professionnel agréé (plaquette de la DREAL Normandie), et l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation ne l’exige pas pour ce document.

« Le remplir soi-même demande des heures de recherche. » Non : l’outil de l’État génère le document pré-rempli à partir de l’adresse ou de la parcelle, et il reste à compléter les éléments propres au bien (même plaquette).

« Le prestataire garantit la validité du document. » Non : la remise à la première visite, la date de moins de six mois et l’actualisation à la signature sont des obligations du bailleur, quel que soit celui qui a généré le document (art. R. 125-25, II).

« L’état des risques doit dater de moins de six mois le jour de la signature du bail. » Non : le texte exige moins de six mois à la première visite, puis une actualisation seulement si ses informations ne sont plus exactes à la signature (art. R. 125-25, II).

« Un état des risques absent ou périmé annule le bail commercial. » Non : la Cour de cassation exige une gravité suffisante pour prononcer la résolution (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-13.760), et la nullité invoquée pour absence d’annexes est inopérante (CA Basse-Terre, 11 juillet 2022, n° 21/01109).

« Un local commercial n’a pas besoin d’état des risques. » Si : l’article L. 125-5, II, vise expressément les baux commerciaux des articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

Ce que la règle ne dit pas

Ce que la règle ne dit pas, c’est si votre local se situe dans une zone de l’article R. 125-23, ni comment déclarer vos sinistres passés. Les faits comptent autant que le droit, et c’est là qu’intervient l’avocat.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.