La plupart des modèles de bail dérogatoire en ligne tiennent en deux pages. Une clause dit que le statut des baux commerciaux est écarté, une autre fixe la durée à trois ans, et le reste reprend un bail d’habitation. Ils sont rédigés pour trois ans.
Or un bail dérogatoire se rédige surtout pour le jour où il échoue. Si, au plus tard un mois après l’échéance, le locataire reste et est laissé en possession, un bail commercial de neuf ans naît (art. L. 145-5 C. com.). Ses conditions ne sont fixées par aucun texte. Les cours d’appel qui se sont prononcées le font naître aux clauses du bail dérogatoire. Le loyer, lui, se fixe à la valeur locative, et la caution peut ne pas suivre si son acte ne vise pas clairement ce nouveau bail.
Le bailleur n’a pas à attendre que la jurisprudence tranche. Le bail dérogatoire peut fixer, dès sa signature, les conditions du bail de neuf ans qui naîtrait. C’est la clause que les formulaires notariaux proposent et que presque aucun modèle gratuit en ligne ne contient.
Cet article présente ces clauses une par une, puis donne un modèle complet. Le choix entre bail dérogatoire et bail commercial, et la gestion de l’échéance, font l’objet d’un article distinct.
Comment rédiger un bail dérogatoire ? La réponse en bref
Pour rédiger un bail dérogatoire, il faut l’écrire aussi pour le bail commercial de neuf ans qu’il deviendra si le locataire reste et est laissé en possession après l’échéance. Les cours d’appel reprennent alors ses clauses (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 3 avr. 2025, n° 23/05746). Le loyer se fixe à la valeur locative à défaut d’accord (Cass. 3e civ., 14 déc. 2005, n° 05-12.587). Et la caution peut ne pas suivre si l’acte ne vise pas clairement ce bail (Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-17.071). Fixez dans le bail dérogatoire le loyer du bail qui naîtrait.
Bail dérogatoire, bail précaire, convention d’occupation précaire : le titre ne compte pas
Le bail dérogatoire est le bail conclu pour trois ans au plus, par dérogation au statut des baux commerciaux (art. L. 145-5 C. com.). La pratique l’appelle souvent « bail précaire » ou « bail de courte durée ». Ces expressions désignent le même contrat.
La convention d’occupation précaire est un autre contrat. Le code de commerce la définit par un critère qui n’a rien à voir avec la durée.
N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.
Article L. 145-5-1 du code de commerce
Une démolition programmée, une expropriation en cours ou une vente judiciaire attendue peuvent justifier une telle convention. Le simple souhait de tester un locataire ne le peut pas.
Le juge requalifie le contrat selon son contenu, quel que soit son titre. Un acte intitulé « bail d’occupation précaire 6 mois », qui louait la terrasse d’un restaurant en Corse, a été « exactement » qualifié de bail dérogatoire (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-12.698). La cour d’appel d’Orléans a retenu la même qualification pour une « location commerciale, convention d’occupation précaire » de vingt-trois mois portant sur un entrepôt, et le pourvoi a été rejeté (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-18.036).
Une erreur courante est de penser que l’intitulé « convention d’occupation précaire » protège le bailleur contre le statut. C’est inexact : sans circonstance extérieure à la volonté des parties, le contrat est un bail dérogatoire, avec son plafond de trois ans et son risque de bail de neuf ans.
Les conditions de validité à écrire dans l’acte
Une dérogation convenue lors de l’entrée dans les lieux
Les parties peuvent déroger au statut « lors de l’entrée dans les lieux du preneur » (art. L. 145-5 C. com.). La Cour de cassation lit ces mots comme la prise de possession en exécution du bail dérogatoire. Une occupation antérieure en vertu d’un titre expiré n’y fait pas obstacle (Cass. 3e civ., 2 mars 2017, n° 15-28.068).
Il en va de même du sous-locataire qui signe un bail dérogatoire après une convention de sous-location (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 16-10.786). Un bail dérogatoire peut aussi succéder à un bail commercial résilié d’un commun accord (Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n° 13-20.085, publié au Bulletin). Dans cette affaire, la Compagnie pétrolière de l’Est et la SCI Le Fonds des Petrons avaient mis fin à leur bail de 1991, puis signé un bail de deux ans. La locataire, qui avait prolongé son occupation pour dépolluer le site, s’est retrouvée liée par un bail commercial. Elle a dû payer les loyers postérieurs au 31 décembre 2008.
Le cas délicat est celui du candidat qui demande les clés avant la signature, pour commencer ses travaux. Il occuperait alors les lieux sans titre écrit, avec l’accord du propriétaire. Aucune décision publiée ne tranche ce cas. La prudence commande de signer le bail avant toute remise des clés, et de faire coïncider sa date d’effet avec cette remise.
Un écrit, signé par ceux qui ont le pouvoir de louer
L’article L. 145-5 n’impose pas l’écrit à peine de nullité. Mais celui qui invoque la dérogation doit prouver la volonté des parties d’écarter le statut, et c’est l’écrit qui la prouve. La doctrine range d’ailleurs la forme écrite parmi les conditions du bail dérogatoire (Lexbase, fiche « Conclure un bail dérogatoire », mise à jour du 1er juillet 2024). Un bail dérogatoire ne se conclut donc jamais verbalement.
Le bailleur marié sous un régime de communauté vérifie si le local est un bien commun. Les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, donner à bail un immeuble à usage commercial dépendant de la communauté (art. 1425 C. civ.). Le texte vise l’usage du local, sans distinguer selon que le bail est soumis ou non au statut ; la lecture procède de sa lettre. Le conjoint qui n’a pas signé peut demander l’annulation du bail pendant deux ans à compter du jour où il en a eu connaissance (art. 1427 C. civ.).
Le titre de propriété et, le cas échéant, le contrat de mariage se consultent donc avant la signature, comme les statuts et le Kbis du preneur (Lexbase, fiche précitée).
Trois ans au plus, baux successifs compris
La durée totale du bail ou des baux dérogatoires successifs ne peut dépasser trois ans (art. L. 145-5 C. com.). Ces trois ans se comptent dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si chaque bail contient une renonciation au statut (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-20.443).
Un changement artificiel de preneur ne permet pas de contourner ce plafond. Lorsque le nouveau signataire n’est qu’un prête-nom et que le même exploitant poursuit le même fonds, la fraude entraîne l’application du statut (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 08-70.338). Un véritable changement de preneur, exploitant un autre fonds, relève d’une autre analyse, le texte visant « le même fonds dans les mêmes locaux » (art. L. 145-5 C. com.). Des baux successifs au même locataire pour des activités différentes ont aussi été refusés (Cass. 3e civ., 31 mai 2012, n° 11-15.580).
Deux clauses en découlent. Le preneur déclare les baux dérogatoires antérieurs dans les mêmes locaux. Et la reconduction tacite, si elle est prévue, s’arrête expressément à trois ans au total : une reconduction sans limite ferait naître un bail commercial dès qu’elle dépasse ce plafond (même article).
Un état des lieux joint au contrat
Un état des lieux est établi à l’entrée et à la restitution, contradictoirement, par les parties ou par un tiers qu’elles mandatent, « et joint au contrat de location » (art. L. 145-5 C. com.). À défaut d’accord, il est dressé par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié (même article, qui vise encore l’huissier de justice).
Sans état des lieux d’entrée, le bailleur aura du mal à prouver les dégradations en fin de bail. C’est pourtant sur ces dégradations qu’il retiendra le dépôt de garantie.
Le bail dérogatoire se rédige pour le jour où il devient un bail commercial
Le preneur peut rester et être laissé en possession au-delà du mois qui suit l’échéance. Dans ce cas, « il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre » (art. L. 145-5 C. com.). Ce bail naît de la loi, sans nouvelle signature. Encore faut-il que le locataire remplisse les conditions du statut, et notamment qu’il exploite son propre fonds dans les lieux (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 20 déc. 2017, n° 16/05938).
Quelles clauses régissent le bail de neuf ans ?
Les clauses qui régissent le bail de neuf ans ne sont fixées ni par le code de commerce ni par un arrêt publié de la Cour de cassation. La jurisprudence s’est très peu prononcée (Lexis 360, fiche pratique « Rédiger un bail dérogatoire », mise à jour du 13 septembre 2025).
Deux cours d’appel retiennent nettement la reprise des clauses. Selon la cour d’appel de Paris, le bail naît « aux clauses et conditions du bail dérogatoire expiré », pour neuf ans (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 3 avr. 2025, n° 23/05746, citée par la même fiche). Selon la cour d’appel d’Orléans, le nouveau bail « obéit aux conditions et clauses du bail expiré, à défaut de nouvelle convention » (CA Orléans, 2 avr. 2020). Le pourvoi contre ce dernier arrêt a été rejeté, ce grief par une décision non spécialement motivée, qui ne consacre aucune règle (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-18.036).
Dans cette dernière affaire, la société Roger Barbier avait loué un entrepôt à la société Trans CMG pour vingt-trois mois, jusqu’au 31 juillet 2007. La locataire est restée. La cour a appliqué au bail né le 1er août 2007 l’indexation du loyer, le remboursement de la taxe foncière et les charges d’eau et d’électricité prévus par la convention. Elle a refusé la participation aux frais d’un transformateur, que la convention ne prévoyait pas. La locataire a été condamnée à payer 144 513,55 €.
La doctrine mentionne une décision plus ancienne qui aurait appliqué le seul droit commun du statut (CA Nîmes, 13 oct. 2011, AJDI 2012, p. 670, citée par la même fiche). Son texte n’est pas accessible dans les bases ouvertes. Tant que la Cour de cassation n’a pas statué, la conduite à tenir est la même : écrire dans le bail dérogatoire les conditions du bail qui naîtrait.
La clause de précaution : fixer dès maintenant les conditions du bail de neuf ans
Le bail dérogatoire peut stipuler les conditions du bail soumis au statut qui naîtrait de son expiration : prise d’effet au lendemain du terme, loyer, clauses annexées (JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 75, formule 3). Cette clause évite que le locataire acquière le statut aux clauses et conditions du bail expiré, ou selon le seul droit commun (même formule).
Elle règle aussi la question du loyer. Le loyer du bail né après un bail dérogatoire correspond à la valeur locative « à défaut d’accord entre les parties » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2005, n° 05-12.587, publié au Bulletin). La clause de précaution est cet accord, conclu à l’avance.
Sans elle, le loyer se fixe à la valeur locative, même quand les autres clauses du bail dérogatoire sont reprises : la cour d’appel d’Orléans a jugé les deux à la fois (CA Orléans, 2 avr. 2020, préc.). Le bailleur y a intérêt si le loyer consenti était bas pour attirer un candidat. Il y perd si le loyer était au-dessus du marché.
La clause doit dire ce qu’elle n’est pas. Dans l’affaire Vialimba, les conditions d’un futur bail commercial étaient déjà décrites dans un courriel annexé au bail dérogatoire. Le bailleur a pourtant pu s’opposer au maintien dans le mois suivant l’échéance, et aucun bail n’est né (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-24.672). Pour préserver cette faculté, la clause précise qu’elle ne vaut ni promesse de bail ni consentement anticipé au maintien du preneur (voir l’article 17 du modèle).
Le cautionnement ne suit pas nécessairement : il faut viser expressément le bail de neuf ans
C’est le point que la plupart des modèles en ligne ignorent. Le cautionnement peut ne pas s’étendre au bail commercial né du maintien du preneur, si l’acte ne manifeste pas clairement la volonté de le garantir. Une formule générale visant le renouvellement du bail ou les conventions qui lui succéderaient peut ne pas suffire (Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-17.071, publié au Bulletin).
La SCI Saint Germain 65 avait loué des locaux pour vingt-quatre mois à une commerçante et à la société Cash 26, le 9 décembre 2002. Quatre personnes s’étaient portées cautions, par acte séparé, du bail, de ses cessions, de son « renouvellement exprès ou tacite » et des « conventions d’occupation qui lui succéderaient ». Les locataires sont restées, puis ont donné congé pour décembre 2007 en laissant un arriéré.
La cour d’appel de Paris a déchargé les cautions. L’acte ne mentionnait pas expressément le bail commercial susceptible de suivre, et des cautions non professionnelles du droit ne savaient pas nécessairement qu’un bail de neuf ans pouvait remplacer le bail dérogatoire. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait pu en déduire l’absence de volonté claire et non équivoque des cautions.
L’acte de cautionnement doit donc viser, en toutes lettres, le bail dérogatoire et le bail soumis au statut qui naîtrait de son expiration. Pour une caution personne physique, la mention manuscrite doit fixer un montant en principal et accessoires, en lettres et en chiffres, à peine de nullité (art. 2297 C. civ.).
Le plafond des garanties de 2026 s’appliquera au bail de neuf ans
Pour une boutique, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a plafonné les garanties du bail commercial. Le texte vise le local destiné au commerce de détail ou de gros, ou aux prestations de services commerciales ou artisanales (art. L. 145-32-1 C. com.).
Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail.
Article L. 145-40, alinéa 2, du code de commerce
Les « engagements et garanties de toute nature » visent la garantie bancaire et la garantie à première demande. La caution personnelle d’un dirigeant ou d’une société mère paraît comprise dans la lettre du texte ; aucune décision ne l’a encore jugé. On ignore aussi si le plafond vaut garantie par garantie ou toutes garanties cumulées.
Dans le bail de neuf ans, ce plafond sera d’ordre public (art. L. 145-15 C. com.). Pendant le bail dérogatoire, un argument sérieux permet de soutenir qu’il ne s’applique pas, puisque ce bail déroge au chapitre qui le contient (art. L. 145-5 C. com.) ; la question n’est pas tranchée. Le montant du cautionnement se calibre donc en conséquence : une caution calculée pour trois ans de loyers risquerait d’être réduite au trimestre dans le bail de neuf ans.
Le même texte ajoute deux règles que le bailleur doit connaître. En cas de vente des locaux, les garanties de toute nature deviennent caduques de plein droit, et le cédant doit en donner mainlevée dans les six mois. Et le dépôt de garantie doit être restitué dans les trois mois de la remise des clés, les autres garanties dans les six mois (art. L. 145-40 C. com.).
Tous les signataires restés dans les lieux deviennent locataires
Le même arrêt a jugé que tous les cotitulaires du bail dérogatoire restés dans les locaux sont liés par le bail commercial qui en naît. Peu importe « qu’ils soient ou non personnellement exploitants du fonds » (Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-17.071). La commerçante, gérante de la société Cash 26, était donc tenue des loyers comme copreneur.
À l’inverse, le cotitulaire qui a quitté les lieux avant l’échéance n’est pas lié par le nouveau bail (Cass. 3e civ., 6 avr. 2011, n° 10-11.846, publié au Bulletin).
La désignation du preneur se décide donc en connaissance de cause. Faire signer le gérant comme copreneur à côté de sa société l’engage, s’il reste, pour neuf ans. S’il doit garantir les loyers, le cautionnement est l’instrument adapté, avec ses mentions obligatoires.
Les clauses contraires au statut tomberont
Dans le bail de neuf ans, les clauses contraires au statut seront sans effet. Sont notamment réputées non écrites les clauses qui font échec aux articles L. 145-4 (durée de neuf ans et congé triennal) et L. 145-37 à L. 145-41 (révision, garanties, clause résolutoire) du code de commerce (art. L. 145-15 C. com., dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026). L’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds l’est aussi (art. L. 145-16 C. com.).
La solution pratique consiste à rédiger dès le bail dérogatoire les clauses sensibles au standard du statut. Quatre exemples :
- la clause résolutoire : prévoir qu’elle joue un mois après un commandement resté infructueux, délai de l’article L. 145-41. L’application de ce texte au bail dérogatoire lui-même n’est pas fixée en jurisprudence. Une clause qui le respecte vaut dans les deux hypothèses. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, le locataire qui demande des délais et la suspension de la clause pour loyers impayés doit justifier de sa capacité à régler la dette. Il doit aussi avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (même article) ;
- les charges et la taxe foncière : dresser l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition (art. L. 145-40-2 C. com.). La taxe foncière et ses taxes additionnelles sont imputables au locataire ; les grosses réparations de l’article 606 du code civil ne le sont pas (art. R. 145-35 C. com.). Ce régime vise le bail soumis au statut, mais il s’appliquera au bail de neuf ans ;
- les garanties : les calibrer sur le plafond d’un trimestre, qui s’appliquera au bail de neuf ans (voir ci-dessus) ;
- la cession : le bail dérogatoire, soumis au droit commun du louage, peut interdire toute cession et sous-location, même avec le fonds (art. 1717 C. civ. ; Lexis 360, fiche pratique précitée). Cette interdiction ne vaudra plus, pour une cession à l’acquéreur du fonds, dans le bail de neuf ans (art. L. 145-16 C. com.).
Cette précaution a un coût faible pendant le bail dérogatoire. Elle évite, si l’échéance est manquée, de découvrir que la clause sur laquelle le bailleur comptait est non écrite.
Les autres clauses, une par une
Les parties et la désignation du local
La dénomination exacte du preneur, sa forme, son capital, son siège et son numéro RCS se vérifient sur un extrait Kbis récent, jamais sur un courriel ou une carte de visite. Le local se désigne par son adresse, ses lots de copropriété, ses surfaces et ses annexes (cave, réserve), avec un plan.
La destination
La destination fixe l’activité autorisée. Trop large, elle permet au locataire de changer d’activité sans accord. Trop étroite, elle bloque une évolution que le bailleur aurait acceptée. Elle doit aussi être compatible avec le règlement de copropriété, que le bailleur vérifie avant de signer.
La durée, et la sortie anticipée du locataire
Le bail dérogatoire est un contrat à durée déterminée. Chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme (art. 1212 C. civ.). Sans clause contraire, le locataire ne peut donc pas partir avant l’échéance.
Le bailleur peut consentir une faculté de sortie anticipée, par exemple à chaque date anniversaire avec un préavis de trois mois. C’est un argument de négociation utile face à un candidat réticent : il obtient une porte de sortie, le bailleur garde la sienne à l’échéance.
Le bail peut aussi être conclu pour trois ans, avec une première période ferme puis une faculté de résiliation pour chaque partie moyennant préavis (JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 75, formule 3). Les parties gardent la souplesse d’un bail court avec une seule échéance légale à surveiller. À l’inverse, la clause qui proroge automatiquement un bail de deux ans pour une troisième année est d’une licéité douteuse (même formule).
Le loyer et son indexation
Le loyer se stipule hors taxes et hors charges, avec sa périodicité et le sort de la TVA. L’indexation sur l’indice des loyers commerciaux est réputée en relation directe avec l’objet du contrat pour les activités commerciales et artisanales (art. L. 112-2 C. mon. fin.). Pour les activités tertiaires, l’indice est celui des loyers des activités tertiaires (même article).
Deux pièges. Est réputée non écrite la clause qui prend en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée entre deux révisions (art. L. 112-1 C. mon. fin.). Et une clause qui ne joue qu’à la hausse est nulle (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.681, publié au Bulletin). L’arrêt concerne un bail commercial, mais il se fonde sur l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, qui vaut pour les baux de toute nature.
Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, le bail des locaux commerciaux peut encadrer la variation annuelle de l’indice. L’encadrement doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (art. L. 145-38-1 C. com.). Le texte vise la révision des articles L. 145-38 et L. 145-39, propre au bail statutaire. Son application au bail dérogatoire n’est pas établie : la clause d’indexation simple reste le choix le plus sûr.
La franchise de loyer
La franchise se justifie en général par les travaux d’aménagement du preneur. Elle porte sur le loyer seul : les charges et la taxe foncière restent dues dès l’entrée. La clause dit quels travaux elle rémunère, et qu’ils restent acquis au local sans indemnité en fin de bail.
Les travaux
Tout travail du preneur suppose l’accord écrit et préalable du bailleur. Les aménagements restent acquis au bailleur sans indemnité, sauf si celui-ci préfère exiger la remise en état. Dans un immeuble en copropriété, certains travaux exigent aussi l’autorisation de l’assemblée générale, comme l’explique l’article consacré aux travaux du locataire en bail commercial.
Une clause qui transfère au preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil sera sans effet dans le bail de neuf ans (art. R. 145-35 C. com.). La clause la plus sûre laisse au bailleur les seules dépenses qui ne peuvent légalement être imputées au preneur, sans lui transférer au-delà.
Les diagnostics annexés
Le diagnostic de performance énergétique est joint au contrat de location lors de sa conclusion (art. L. 126-29 CCH). L’état des risques est fourni dès la première visite, puis annexé au bail (art. L. 125-5, II, C. env.). À défaut, le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du loyer (même article, V).
Le texte impose l’information du locataire dès la première visite, pour toute mise en location. Mais l’alinéa qui prévoit l’annexion au bail vise les baux commerciaux des articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce ; le bail dérogatoire, qui écarte le statut, pourrait être soutenu hors de son champ. L’état des risques s’établit en quelques minutes : l’annexer ôte au locataire un moyen de résolution. Le détail des diagnostics figure dans l’article consacré aux diagnostics obligatoires du bail commercial.
La fin du bail
La clause de fin de bail rappelle l’absence de reconduction et prévoit la restitution des clés à l’échéance, après état des lieux de sortie. Elle qualifie d’avance les sommes reçues après le terme d’indemnité d’occupation, et non de loyer. Une quittance de « loyer » postérieure à l’échéance serait présentée par le locataire comme la preuve d’un accord à son maintien.
Cette clause ne remplace pas l’opposition écrite au maintien du locataire, à envoyer avant l’échéance. Aucune clause du bail ne peut dispenser le bailleur de faire connaître son opposition, pas même celle qui déclare d’avance le locataire occupant sans droit ni titre (Cass. 3e civ., 4 mai 2010, n° 09-11.840). L’opposition n’est soumise à aucun formalisme (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.389). Avant la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, l’opposition devait intervenir avant l’échéance (arrêt de 2010 précité). Depuis, le texte laisse un mois : le bailleur peut encore s’opposer dans le mois qui suit (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-24.672). Ce délai sauve un bailleur distrait ; il ne se planifie pas.
L’opposition doit ensuite rester cohérente avec les actes du bailleur. Tolérer durablement l’occupation, quittancer des loyers ou négocier un maintien fournirait au locataire la preuve qu’il a finalement été laissé en possession. Après l’opposition, le bailleur qui ne récupère pas les lieux agit en expulsion.
Côté locataire : ce qu’il faut obtenir avant de signer
Le locataire qui investit dans des travaux a intérêt à obtenir une promesse de bail commercial, qui fixe dès la signature le loyer du bail qui suivra (art. 1124 C. civ.). À défaut, le bailleur pourra lui proposer un loyer plus élevé au moment où son fonds commence à valoir quelque chose.
Il a aussi intérêt à négocier une faculté de sortie anticipée, et une franchise proportionnée à ses travaux. Enfin, le dirigeant qui envisage de signer à titre personnel à côté de sa société doit savoir qu’il pourrait devenir copreneur d’un bail de neuf ans (Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-17.071).
Modèle de bail dérogatoire
Le modèle ci-dessous vise une boutique louée à une société par un bailleur personne physique. Les mentions entre parenthèses sont à compléter. Il s’adapte à chaque local et à chaque candidat : un bail recopié sans vérification de la copropriété, des diagnostics et des garanties reproduit les risques décrits plus haut.
BAIL DÉROGATOIRE (article L. 145-5 du code de commerce)
Entre les soussignés :
(Nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile, régime matrimonial ; si le local est un bien commun, les deux époux), ci-après « le Bailleur »,
Et :
(Dénomination), (forme) au capital de (montant) €, dont le siège est (adresse), immatriculée au RCS de (ville) sous le numéro (numéro), représentée par (nom, qualité), ci-après « le Preneur ».
Article 1. Régime du bail
1.1. Le présent bail est conclu en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, par dérogation au statut des baux commerciaux, lors de l’entrée dans les lieux du Preneur.
1.2. Le Preneur déclare qu’aucun bail dérogatoire ne lui a été consenti antérieurement dans ces locaux pour le même fonds ou, à défaut, en indique la date et la durée : (néant, ou date et durée).
1.3. Les parties reconnaissent être informées que si, à l’expiration du présent bail et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le Preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Article 2. Désignation
Les locaux loués dépendent d’un immeuble situé (adresse). Ils constituent le lot n° (numéro) de l’état descriptif de division et comprennent (description), d’une surface de (surface) m², ainsi que (annexes). Un plan est annexé. Le Preneur déclare bien connaître les locaux pour les avoir visités.
Article 3. Destination
Les locaux sont loués exclusivement pour l’exercice de l’activité de (activité), à l’exclusion de toute autre. Le Preneur fait son affaire personnelle des autorisations administratives nécessaires à son activité.
Article 4. Durée
4.1. Le bail est consenti pour une durée de (durée, trois ans au plus) commençant à courir le (date d’effet), date de la remise des clés, et prenant fin le (date d’échéance), sans tacite reconduction.
4.2. (Option) Le Preneur pourra mettre fin au bail à chaque date anniversaire de sa prise d’effet, en prévenant le Bailleur au moins trois mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Article 5. Loyer
5.1. Le bail est consenti moyennant un loyer annuel de (montant) € hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance le premier jour de chaque mois, soit (montant) € par mois.
5.2. (Option) En contrepartie des travaux d’aménagement décrits à l’article 12, le Bailleur consent une franchise de loyer du (date) au (date). Cette franchise porte sur le seul loyer ; les charges, impôts et taxes restent dus dès la prise d’effet du bail.
Article 6. Indexation
Le loyer sera indexé de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, à la hausse comme à la baisse. L’indice de base est le dernier publié à la date de prise d’effet du bail, soit celui du (trimestre et année). L’indice de comparaison est celui du même trimestre de l’année suivante.
Article 7. Charges, impôts et taxes
7.1. Le Preneur rembourse au Bailleur les charges, impôts et taxes figurant à l’inventaire précis et limitatif annexé, selon la répartition qui y est indiquée, notamment la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférentes aux locaux loués.
7.2. Restent à la charge du Bailleur les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les honoraires de gestion des loyers et les impôts dont le Bailleur est le redevable légal, à l’exception de ceux mentionnés au 7.1.
7.3. Le Preneur verse avec chaque loyer une provision de (montant) € au titre des charges et de (montant) € au titre des impôts et taxes. Le Bailleur adresse au Preneur, chaque année, un état récapitulatif et la régularisation sur les dépenses réellement supportées.
Article 8. Dépôt de garantie
Le Preneur verse ce jour au Bailleur la somme de (montant) €, correspondant à (nombre, trois au plus) mois de loyer hors taxes et hors charges, à titre de dépôt de garantie. Cette somme ne porte pas intérêt. Elle sera restituée dans un délai de (délai) après la restitution des clés, déduction faite des sommes dues au Bailleur, sur justificatifs.
Article 9. Cautionnement
La société (dénomination), ou (nom de la caution personne physique), se porte caution solidaire du Preneur par acte séparé annexé. Ce cautionnement garantit les sommes dues au titre du présent bail et au titre de tout bail soumis au statut des baux commerciaux qui naîtrait de son expiration en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, dans la limite de (montant en lettres et en chiffres, à calibrer sur le plafond de l’article L. 145-40 du code de commerce) et pour une durée de (durée).
Article 10. État des lieux
Un état des lieux est établi contradictoirement lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution, et joint au présent bail. À défaut d’accord, il est établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié.
Article 11. Entretien et réparations
Le Preneur entretient les locaux en bon état de réparations locatives et d’entretien. Restent à la charge du Bailleur les dépenses qui ne peuvent légalement être imputées au Preneur, notamment celles mentionnées à l’article R. 145-35 du code de commerce.
Article 12. Travaux
12.1. Le Preneur est autorisé à réaliser, à ses frais, les travaux d’aménagement suivants : (description). Tout autre travail est soumis à l’accord écrit et préalable du Bailleur et, le cas échéant, de l’assemblée générale des copropriétaires.
12.2. En fin de bail, les aménagements réalisés restent acquis au Bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère exiger la remise des locaux dans leur état d’origine.
Article 13. Cession et sous-location
Le Preneur ne peut céder le présent bail, ni sous-louer tout ou partie des locaux, sans l’accord écrit et préalable du Bailleur.
Article 14. Assurances
Le Preneur assure les locaux contre les risques locatifs, le dégât des eaux, l’incendie et sa responsabilité civile, et justifie de ces assurances à la remise des clés puis chaque année.
Article 15. Clause résolutoire
À défaut de paiement d’un seul terme de loyer, de charges ou de toute somme due au titre du bail, ou d’exécution de l’une de ses clauses, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté infructueux, mentionnant ce délai.
Article 16. Fin du bail
16.1. À l’échéance, le Preneur restitue les clés au Bailleur, après établissement de l’état des lieux de sortie. Le présent bail ne se renouvelle pas et ne se reconduit pas.
16.2. Toute somme reçue par le Bailleur au titre d’une occupation postérieure à l’échéance le sera à titre d’indemnité d’occupation, fixée à (montant) € par mois, sans que cet encaissement vaille accord au maintien du Preneur dans les lieux ni conclusion d’un nouveau bail.
Article 17. Conditions du bail qui naîtrait de l’expiration du présent bail
Dans le cas où, en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, un bail soumis au statut des baux commerciaux naîtrait à l’expiration du présent bail, les parties conviennent dès à présent que ce bail prendra effet le lendemain de cette expiration, moyennant un loyer annuel de (montant) € hors taxes et hors charges, indexé dans les conditions de l’article 6. Ses autres clauses et conditions seront celles du projet de bail commercial annexé. La présente stipulation a pour seul objet de déterminer les conditions du bail qui naîtrait, le cas échéant, par l’effet de l’article L. 145-5. Elle ne vaut ni promesse de bail commercial, ni consentement anticipé du Bailleur au maintien du Preneur dans les lieux, ni renonciation du Bailleur à s’y opposer.
Article 18. Annexes
Sont annexés au présent bail : le plan des locaux ; l’inventaire des charges, impôts et taxes et leur répartition ; le diagnostic de performance énergétique ; l’état des risques ; (le cas échéant, par prudence) la fiche récapitulative du dossier technique amiante ; l’état des lieux d’entrée ; l’acte de cautionnement ; le projet de bail commercial mentionné à l’article 17.
Article 19. Élection de domicile
Pour l’exécution du présent bail, le Bailleur élit domicile en sa demeure et le Preneur dans les locaux loués.
Fait à (ville), le (date), en deux exemplaires originaux.
Le Bailleur / Le Preneur / La caution
Ce que le modèle ne dit pas
Un modèle donne la structure. Il ne dit pas si le règlement de copropriété autorise l’activité, si la société candidate est celle qui exploitera, ni quelle garantie tiendra face à un défaut de paiement. Les faits comptent autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat, avant la signature, puis à l’échéance.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
