La Loi de 1948 expliquée par un avocat

Un appartement parisien de 100 m² loué 450 euros par mois. Un studio dont le loyer plafond n’a pas bougé de trois euros en un an. Un immeuble entier dont le propriétaire ne peut ni relouer, ni vendre au prix du marché, ni reprendre le logement de son locataire. Ce ne sont pas des anomalies : c’est le régime de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, encore appliqué à une fraction résiduelle du parc locatif, principalement en région parisienne — environ 110 000 logements, selon le dernier état doctrinal disponible (JurisClasseur Bail à loyer, synthèse « Baux d’habitation – Loi du 1er septembre 1948 », mise à jour du 4 mai 2025), contre 131 400 au dernier recensement de l’Insee consacré au sujet, en 2013.

Ce régime produit deux erreurs symétriques, et elles coûtent cher aux deux camps. Le locataire croit son droit au maintien dans les lieux inattaquable : il l’est beaucoup moins qu’il ne le pense, et douze causes de déchéance figurent noir sur blanc dans le texte. Le propriétaire croit qu’il lui suffit d’assigner en résiliation pour récupérer son bien : il se fait débouter, parce qu’il a sauté une étape que la Cour de cassation impose sans exception.

L’enjeu est concret. Côté locataire, la perte du régime signifie passer d’un loyer de quelques centaines d’euros à un loyer de marché, ou quitter les lieux. Côté propriétaire, la décote à l’achat d’un bien occupé sous ce régime se compte en dizaines de pourcents, et l’erreur de procédure se paie d’une indemnité pouvant atteindre cinq années de loyer. Surtout, la reprise pour vendre n’existe pas dans ce régime : le propriétaire qui veut sortir de son investissement doit vendre occupé, donc décoté. Cet article donne la carte complète des deux côtés de la table : conditions d’application, calcul et contestation du loyer, causes de déchéance et charge de la preuve, sort du conjoint et des enfants au décès du titulaire, droit de reprise, sortie du régime, et les pièges que ni le texte ni les sites administratifs ne signalent.

Votre logement est-il vraiment soumis à la loi de 1948 ?

Trois conditions doivent être réunies : une date de construction antérieure au 1er septembre 1948, une commune entrant dans le champ géographique de l’article 1er, et une occupation qui n’a jamais été interrompue par une vacance postérieure au 23 décembre 1986. Si l’une manque, le bail relève du droit commun — le plus souvent la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — et tout ce qui suit ne s’applique pas.

La date de construction : avant le 1er septembre 1948

L’article 3 exclut du régime les logements construits ou achevés après le 1er septembre 1948. Il assimile également à des constructions nouvelles trois catégories de locaux : ceux qui étaient affectés avant le 1er juin 1948 à un autre usage que l’habitation et ont ensuite été transformés en logements, ceux obtenus par reconstruction, surélévation ou addition de construction au sens des articles 11 et 12, et ceux ayant fait l’objet de travaux dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière au sens du code de l’urbanisme.

Cette dernière hypothèse est régulièrement décisive dans les immeubles haussmanniens réhabilités : le bâtiment date de 1880, mais le lot a juridiquement changé de nature. La preuve se construit avec les autorisations administratives et les plans d’origine, pas avec l’année gravée sur la façade.

La commune : Paris, cinquante kilomètres, et le seuil de 4 000 habitants

Une erreur courante est de penser que la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ne concerne que les grandes villes de plus de 100 000 habitants. L’article 1er dit tout autre chose. Il vise Paris, tout le territoire compris dans un rayon de cinquante kilomètres de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris, les communes dont la population municipale totale dépasse 4 000 habitants ou qui sont limitrophes d’une commune d’au moins 10 000 habitants, ces populations s’appréciant d’après le recensement général de 1968, et enfin les communes de 4 000 habitants au plus dont la population a crû de plus de 5 % à chacun des recensements de 1954, 1962 et 1968.

Le champ géographique de départ est donc très large. Il a été réduit ensuite par décrets, l’article 1er permettant au pouvoir réglementaire de faire cesser l’application de la législation dans certaines communes, totalement ou partiellement. Avant d’affirmer qu’un logement est ou n’est pas dans le champ, il faut donc vérifier deux choses : la situation de la commune au recensement de 1968, et l’existence d’un décret d’exclusion la concernant. C’est un travail d’archives que personne ne fait spontanément, et c’est pourtant là que se joue la recevabilité de toute la discussion.

Les catégories libérées : le régime ne s’applique plus aux logements confortables

C’est la donnée que les guides grand public omettent presque tous, et elle élimine d’emblée une partie des dossiers.

L’article 30 a institué un classement des logements en catégories, détaillé par le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 : catégorie exceptionnelle, I, II A, II B, II C, III A, III B et IV — cette dernière regroupant les locaux qui ne présentent pas ou plus les conditions élémentaires d’habitabilité. Le classement sert à calculer le loyer, mais le législateur s’en est ensuite servi pour libérer progressivement le parc.

Deux décrets ont fait sortir des catégories entières du régime :

• le décret n° 67-519 du 30 juin 1967 a libéré les catégories exceptionnelle et I — les locaux de grand luxe —, avec effet au 1er juillet 1968 en région parisienne et au 1er janvier 1968 ailleurs ;
• le décret n° 75-803 du 26 août 1975 a libéré la catégorie II A, mais avec une réserve : les locataires ou occupants âgés d’au moins soixante-cinq ans, ou d’au moins soixante ans en cas d’inaptitude au travail, peuvent continuer à bénéficier du régime sous conditions de ressources.

Restent donc dans le champ les catégories II B, II C, III A, III B et IV — plus les logements de catégorie II A occupés par une personne âgée protégée par le décret de 1975.

Un contentieux propre en découle, et il est utile aux deux camps : le classement du local peut être contesté en justice pour échapper à un décret de libération, le juge devant rechercher si le local présente réellement les caractéristiques de la catégorie retenue, sans être lié par le classement conventionnel des parties (Cass. 3e civ. 11 juillet 1972). En revanche, le déclassement judiciaire ne permet pas d’obtenir la répétition des loyers perçus avant l’entrée en vigueur du décret de libération. Quand le local avait été classé conventionnellement dans une catégorie intermédiaire — pratique fréquente en 1949 —, une mesure d’instruction est en général nécessaire pour le ramener à une catégorie réglementaire.

La vacance depuis le 23 décembre 1986 fait sortir le logement du régime

C’est le mécanisme d’extinction principal. L’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont plus soumis à la loi de 1948 et relèvent désormais de la loi du 6 juillet 1989. Autrement dit : dès que le logement se libère, il quitte définitivement le régime. C’est la raison pour laquelle le stock ne fait que décroître, et pourquoi il n’existe plus, en pratique, de nouveaux baux loi de 1948.

Une précision décisive pour le bailleur : le local libéré par l’exercice d’un droit de reprise n’est pas « vacant » au sens de l’article 25, puisqu’il est grevé de l’obligation d’occupation qui pèse sur le bénéficiaire de la reprise. Reprendre ne fait donc pas sortir le logement du régime par la voie de la vacance ; seuls le départ volontaire, l’expulsion judiciaire ou le décès sans transfert de l’article 5 produisent cet effet.

Une exception que presque personne ne signale : le dernier alinéa de l’article 25 exclut les locaux classés en catégorie IV. Un logement de catégorie IV — la catégorie des locaux très dégradés — qui redevient vacant ne sort donc pas du régime par le seul effet de la vacance. Pour le propriétaire d’un immeuble ancien mal entretenu, c’est un piège : croire qu’un départ de locataire libère le lot alors que le classement le maintient sous le régime de 1948.

L’article 25 ajoute une contrepartie utile au locataire entré depuis 1986 : si les locaux loués ne satisfont pas aux caractéristiques de décence définies en application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il peut, dans l’année de la prise d’effet du contrat initial, demander leur mise en conformité, le juge pouvant fixer les travaux, assortir le délai d’une astreinte et se prononcer sur le loyer.

Ce que la loi ne couvre pas

L’article 2 exclut les garages et remises loués accessoirement à un logement dans un immeuble collectif. Ils peuvent être repris par le propriétaire dès l’expiration du bail, malgré le caractère indivisible de la location. Un bailleur qui ne peut rien contre l’occupation de l’appartement peut donc parfaitement récupérer le box.

Le régime protège les personnes physiques, mais aussi deux catégories de personnes morales visées par l’article 8 : les syndicats et associations professionnels, qui bénéficient du maintien dans les lieux aux conditions de l’article 4, leur loyer étant fixé à l’amiable ou par le juge (article 37).

Les « chambres de bonne » relèvent d’un régime propre, ouvert par la loi n° 54-781 du 2 août 1954. Son article 2 permet au propriétaire de reprendre les pièces isolées louées accessoirement à un appartement lorsqu’elles sont inhabitées, pour les destiner à l’habitation — sont assimilées les pièces excédentaires d’un logement insuffisamment occupé au sens de l’article R. 641-4 du code de la construction et de l’habitation, à condition qu’elles puissent former un local distinct. Le locataire dispose d’un mois, à compter de la lettre recommandée du propriétaire, pour justifier d’un motif légitime d’inhabitation temporaire ou pour pourvoir à leur occupation. Le propriétaire doit ensuite les affecter à l’habitation dans l’année. Quand la pièce est habitée, la reprise n’est possible que pour aménager un ou plusieurs logements dans l’immeuble et à charge de reloger le locataire dans un local équivalent du même immeuble. Pour un propriétaire parisien qui possède l’appartement et les chambres du sixième étage, c’est la voie de sortie la plus accessible du régime.

L’article 3 ter organise par ailleurs un bail dérogatoire : conclu après l’entrée du preneur dans les lieux pour une durée d’au moins six ans, il écarte pendant son cours les chapitres relatifs au maintien dans les lieux, à la reprise, au prix et aux meublés, la faculté de résiliation annuelle restant réservée de droit au seul preneur. Si, à l’expiration du bail, le local satisfait aux normes de l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 — aujourd’hui celles du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent —, il bascule sous cette loi et sort définitivement du régime de 1948.

Une erreur courante est de penser que la sortie du régime de 1948 est toujours irréversible. Elle l’est dans la plupart des cas — vacance, bail de sortie progressive, reprise —, mais pas ici : si le local ne satisfait pas aux normes à l’expiration du bail dérogatoire, il y retombe. L’article 20 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a supprimé ce retour pour la plupart des baux dérogatoires, en le remplaçant par une simple demande de mise en conformité à formuler dans l’année ; mais il ne vise ni les baux de l’article 3 ter, ni ceux de l’article 3 octies (Cass. 3e civ. 26 septembre 2001, n° 99-18.742). Pour ces deux-là, le retour au régime de 1948 reste donc encouru à l’expiration du bail si le local n’est pas aux normes — et peu importe qui a financé les travaux de mise en conformité (Cass. 3e civ. 12 juin 1996, n° 94-16.388). C’est un piège majeur pour le bailleur qui a cru sortir du régime par un bail de six ans et n’a pas fait dresser le constat de commissaire de justice exigé par le décret n° 87-150 du 6 mars 1987.

Le cas oublié : les logements HLM

Aucun site grand public ne le mentionne, et c’est pourtant une extension considérable du champ. L’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation rend applicables aux habitations à loyer modéré, notamment, les dispositions du chapitre Ier du titre Ier de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 — c’est-à-dire l’intégralité du régime du maintien dans les lieux et des causes de déchéance de l’article 10, à l’exclusion de l’article 11.

Un locataire HLM qui n’occupe plus effectivement son logement, ou qui dispose d’un autre local, est donc exposé aux mêmes causes de déchéance qu’un occupant de bonne foi d’un immeuble parisien de 1930. Et l’organisme bailleur est soumis aux mêmes contraintes procédurales, comme la Cour de cassation l’a rappelé de la manière la plus nette.

Le loyer : comment il se calcule, comment on le conteste

Le prix n’est pas libre. L’article 27 pose la formule : la valeur locative est égale au produit de la surface corrigée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement. Deux variables, deux terrains de contestation.

La surface corrigée n’a rien à voir avec la surface réelle

La surface corrigée est déterminée dans les conditions fixées par le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d’habitation ou à usage professionnel, pris en application de l’article 28. On mesure chaque pièce, on lui applique un correctif tenant compte de la hauteur sous plafond, de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues, puis on applique au logement entier des coefficients d’entretien, de vétusté, de situation et d’équipement. On ajoute enfin des mètres carrés forfaitaires représentant les équipements : l’annexe II du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948, qui détaille le décompte du logement de référence, compte par exemple l’électricité pour 1,5 m² et les W.-C. dans le local pour 4 m².

Deux conséquences pratiques. D’abord, la surface corrigée peut être très supérieure à la surface réelle : elle n’a pas de rapport avec la surface habitable ou la surface Carrez. Ensuite, et c’est le point que les locataires ignorent : seuls entrent en compte les éléments d’équipement et de confort fournis par le propriétaire — l’article 28, dernier alinéa, de la loi le dit, et l’article 14 du décret du 22 novembre 1948 ne fait entrer dans la surface corrigée que la surface représentative des équipements fournis par le propriétaire. Le locataire qui a installé lui-même la salle d’eau, le chauffage ou les sanitaires — cas extrêmement fréquent dans ces logements livrés sans confort — ne doit pas les voir figurer au décompte. S’ils y figurent, il paie un loyer assis sur ses propres travaux.

Les prix de base au mètre carré, eux, sont fixés par catégorie et révisés chaque année au 1er juillet par décret modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948, en application de l’article 30. Le classement va de la catégorie II A, la plus confortable, à la catégorie IV, qui ne subit aucune majoration annuelle légale. Pour la période ouverte le 1er juillet 2026, le décret n° 2026-712 du 29 juillet 2026 a fixé le taux d’augmentation maximal à 0,78 %. Ces chiffres changent tous les ans : ce qui compte n’est pas leur montant, mais le fait que le loyer plafond en dépende mécaniquement.

Le loyer global des dépendances est illicite

Le loyer des cours, jardins, terrains, remises et garages loués accessoirement échappe à la taxation et se fixe à l’amiable, le juge tranchant à défaut d’accord (article 36). Mais cette évaluation doit être séparée, et l’exigence est d’ordre public : un prix global mêlant un loyer taxé et un loyer libre viole l’article 36 (Cass. soc. 20 mars 1958), parce qu’il rend impossible tout contrôle des règles de taxation.

Un bail qui fixe une somme unique pour l’appartement et le jardin est donc attaquable — et c’est une entrée de contestation que les locataires n’utilisent presque jamais. À l’inverse, les terrasses et balcons ne sont pas des dépendances : ce sont des annexes qui entrent dans la surface corrigée, sauf terrasse d’une importance inhabituelle, qui fait l’objet d’une évaluation séparée en application de l’article 1er du décret du 22 novembre 1948.

La forclusion de deux mois : le piège le plus coûteux du régime

C’est le point que je vois le plus souvent perdre un dossier, dans les deux sens.

L’article 32 impose au propriétaire de notifier au locataire le loyer, accompagné d’un décompte détaillé des bases de calcul. En cas de désaccord, le locataire doit, à peine de forclusion, notifier dans les deux mois le loyer qu’il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte le désaccord. L’article 32 bis reprend la même mécanique et le même délai lorsque les éléments de calcul sont ultérieurement modifiés — après des travaux, par exemple.

La Cour de cassation a jugé que cette forclusion présente un caractère définitif et s’oppose à ce que soient ultérieurement remis en cause les éléments de la surface corrigée, le preneur ne gardant que la faculté de poursuivre la nullité de l’accord pour vice du consentement (Cass. 3e civ. 30 janvier 1973, n° 72-20.013, Bull. III n° 80, affaire Foucault). Dans cette affaire, le locataire faisait valoir que la chambre louée, haute de 2,37 m, n’était pas une pièce principale : la Cour a censuré l’arrêt qui avait ordonné la révision, au motif que la contestation portait non sur une erreur matérielle du décompte mais sur le classement du local, définitivement acquis.

Vingt, trente, quarante ans plus tard, le décompte est toujours opposable. Voilà pourquoi tant de locataires paient un loyer assis sur une surface corrigée fantaisiste sans pouvoir la discuter.

Sauf que la même disposition contient l’antidote, et c’est le premier réflexe à avoir. L’article 32 précise que la notification du propriétaire doit, à peine de nullité, indiquer que faute de contestation dans les deux mois le locataire sera forclos et que le loyer s’imposera comme nouveau prix. L’article 32 bis impose la même mention. Avant de renoncer à contester une surface corrigée ancienne, il faut donc exhumer la notification d’origine et vérifier qu’elle porte cette mention et qu’elle était accompagnée du décompte détaillé conforme au modèle type. Si elle ne les comporte pas, elle est nulle — et la forclusion n’a jamais couru.

La majoration de 50 % que personne n’anticipe

L’article 27 prévoit plusieurs majorations de moitié de la valeur locative, qui ne se cumulent pas entre elles mais qui transforment l’économie du bail :

• lorsque le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux a été transmis aux héritiers ou transféré au titre de l’article 5 après le 1er juillet 1966 — sauf attribution au conjoint ou transfert à un descendant mineur ;
• lorsque, dans les communes visées à l’article 10, 7°, les locaux sont inoccupés, insuffisamment occupés, ou font l’objet d’une sous-location totale ou partielle.

Autrement dit : l’enfant majeur qui reprend le logement de son parent voit le loyer augmenter de moitié. La majoration pour insuffisance d’occupation ne s’applique pas aux personnes de plus de soixante-dix ans ni à certains invalides, et elle ne prend effet qu’un an après le décès ou le mariage lorsque c’est cet événement qui a réduit le nombre d’occupants. Elle cesse de plein droit dès que la situation qui l’a motivée prend fin — encore faut-il la réclamer.

Signalons au passage la présomption défavorable de l’article 27 : sont présumées sous-locataires, sauf preuve contraire, les personnes vivant de façon continue au foyer du locataire sans lien de parenté ou d’alliance avec lui, sans être à sa charge ni à son service. Héberger durablement un ami expose donc à la majoration.

Récupérer un loyer trop perçu — et l’exposition pénale du bailleur

L’article 35 est laconique et efficace : les loyers qui dépassent la valeur locative définie à l’article 27 sont ramenés à cette valeur. Le locataire qui découvre qu’il paie au-delà du plafond peut donc en obtenir la réduction et la restitution de l’excédent.

Sur le délai, la prudence s’impose. L’article 68 enferme dans un délai de trois ans les actions en nullité et en répétition prévues au chapitre des sanctions. Pour la simple restitution d’un loyer excédant la valeur locative, fondée sur l’article 35 et sur le mécanisme de la répétition de l’indu, la question de savoir si ce délai de trois ans s’applique ou s’il faut retenir la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil n’est pas tranchée avec constance. En l’état, il faut agir sans attendre et réclamer d’emblée les cinq dernières années, quitte à voir la demande réduite.

Le volet que les guides oublient systématiquement est pénal. L’article 51 punit de deux ans d’emprisonnement et de 22 500 euros d’amende, ou de l’une de ces deux peines seulement, quiconque impose ou tente d’imposer de mauvaise foi, par dissimulation ou tout autre moyen frauduleux, un loyer dépassant le prix licite. L’amende peut être portée à cent fois le montant de la majoration imposée, sans préjudice des dommages-intérêts, et l’affichage du jugement à la porte de l’immeuble peut être ordonné. Le texte vise aussi la simple offre d’un loyer supérieur au prix licite.

L’incrimination trouve à s’appliquer dans un dossier où le bailleur a sciemment maintenu un décompte de surface corrigée qu’il savait faux, ou dissimulé la nature du régime au locataire. Pour un propriétaire, l’existence de cette incrimination change complètement l’évaluation du risque d’un contentieux de loyer. Pour un locataire, elle change complètement le rapport de force d’une négociation.

Révision du loyer d’habitation : calcul, vérification et contestation

Le maintien dans les lieux : ce qu’il protège exactement

L’article 4 est le cœur du régime : les occupants de bonne foi bénéficient de plein droit et sans aucune formalité du maintien dans les lieux, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires à la loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires et cessionnaires de bail, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui habitent en vertu d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location ou d’une cession régulières, et qui exécutent leurs obligations.

Le maintien dans les lieux n’est donc pas un bail : c’est un droit personnel d’occupation, sans terme, qui succède au bail expiré. Le texte vise expressément le bail verbal au même titre que le bail écrit, ce qui compte dans des occupations qui remontent aux années cinquante ou soixante et dont l’écrit a souvent disparu : l’absence de contrat retrouvé ne fait pas perdre la qualité d’occupant de bonne foi, encore faut-il rapporter la preuve de la location par un commencement d’exécution — quittances, virements, correspondances.

Le congé de pure forme et son formalisme

Le bailleur peut mettre fin au contrat de louage, mais cet acte n’emporte pas départ. L’article 4 impose que l’acte reproduise, à peine de nullité, les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 4 et précise qu’il ne comporte pas en lui-même obligation de quitter effectivement les lieux. C’est le « congé de pure forme ».

Un congé qui omet ces mentions est nul. Le locataire qui reçoit un congé doit donc commencer par en vérifier la lettre, avant même d’en discuter le motif — la logique est la même que pour tout congé délivré par un bailleur d’habitation, à ceci près qu’ici le formalisme est encore plus lourd.

Le congé du bail d’habitation

On ne peut pas renoncer d’avance au maintien dans les lieux

L’article 16 est court et impératif : il ne peut être renoncé au droit au maintien dans les lieux qu’après l’expiration du bail. Toute clause de renonciation anticipée insérée dans le bail est donc inefficace. C’est le premier moyen à opposer à un bailleur qui exhibe un engagement de départ signé au moment de l’entrée dans les lieux.

L’article 17 complète : sous réserve de l’article 5, le maintien dans les lieux est un droit exclusivement attaché à la personne et non transmissible.

Au décès du locataire, qui peut rester dans l’appartement ?

Deux personnes seulement peuvent rester de plein droit : le conjoint survivant, parce qu’il est cotitulaire du bail, et les proches limitativement énumérés à l’article 5 — partenaire de PACS, ascendants, personnes handicapées à charge et enfants mineurs, ces trois dernières catégories à condition d’avoir vécu effectivement avec le défunt depuis plus d’un an. L’enfant majeur qui a toujours habité les lieux n’en fait pas partie : il devient occupant sans droit ni titre.

Le mécanisme se déroule en deux temps, et il est très mal compris.

Premier temps : l’article 5, I bis résilie le bail de plein droit par le décès du locataire, comme par l’abandon du domicile, et cela même en l’absence de congé.

Second temps : le bénéfice du maintien dans les lieux est transféré, mais à une liste fermée. L’article 5, I désigne le conjoint et le partenaire de PACS — sans condition de durée de vie commune — et, à condition qu’ils aient vécu effectivement avec l’occupant depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes handicapées visées au 2° de l’article 27, ainsi que les enfants mineurs, jusqu’à leur majorité seulement.

Lorsque ce transfert joue, il n’est pas gratuit : le loyer subit la majoration de 50 % de l’article 27, sauf s’il bénéficie au conjoint ou à un descendant mineur.

Le conjoint n’a pas besoin de l’article 5 : il est déjà cotitulaire

C’est la distinction que presque tous les guides écrasent, et elle change tout.

L’article 1751 du code civil répute le droit au bail d’un local servant effectivement à l’habitation de deux époux appartenir à l’un et à l’autre, quel que soit leur régime matrimonial, nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage. Le conjoint est donc cotitulaire dès l’origine, y compris sur un bail loi de 1948 signé par le seul époux preneur. Au décès de l’un, le survivant cotitulaire dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse : il ne reçoit pas un droit transmis, il conserve son propre droit et demeure seul locataire.

Trois conséquences pratiques. Le congé doit être délivré à chacun des époux : celui qui n’est notifié qu’à l’époux signataire du bail n’est pas opposable à l’autre, et la renonciation de l’un au bénéfice de la loi de 1948 n’atteint pas les droits de celui qui n’a pas renoncé personnellement. Il en va de même de l’acceptation d’un logement de remplacement offert au titre de l’article 18 : elle doit émaner des deux, l’article 215, alinéa 3, du code civil interdisant à un époux de disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille. Une clause du bail excluant la transmission successorale ne lui est pas davantage opposable, puisqu’il ne tient pas son droit d’une succession. Et pour le mettre dehors, le bailleur doit reprendre toute la procédure à zéro : congé de pure forme, puis, s’il veut contester le maintien dans les lieux, congé visant un motif de l’article 10 et action en déchéance.

Attention pour les partenaires de PACS : l’article 1751 ne joue à leur profit que s’ils en ont fait la demande conjointe. À défaut, le partenaire survivant ne dispose pas de la cotitularité et ne peut compter que sur le transfert de l’article 5 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 — avec la fragilité que cela suppose. La demande conjointe se formule auprès du bailleur : c’est une formalité de cinq minutes qui sécurise une occupation de plusieurs décennies.

L’enfant majeur qui a toujours vécu là n’a aucun droit

C’est la situation la plus douloureuse et la plus fréquente de ce régime, et la Cour de cassation l’a tranchée sans ambiguïté.

Cass. 3e civ. 17 décembre 2015, n° 12-20.672, publié au Bulletin : le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’à l’occupant de bonne foi disposant à l’origine d’un titre personnel de location. Les faits méritent d’être connus, parce qu’ils décrivent exactement le scénario que les familles vivent. Un bail de 1959 sur un logement parisien, souscrit par le père seul, mais stipulant expressément qu’il portait sur l’habitation « personnelle et de celle de sa famille comprenant six personnes au moment de l’entrée en jouissance ». Le père décède en 1994 ; l’épouse, cotitulaire par l’effet de l’article 1751, demeure seule locataire. Le bailleur lui délivre en 2002 un congé fondé sur l’article 4 ; elle décède en 2003. Le fils, qui occupait l’appartement depuis toujours, est assigné en expulsion.

Il soutenait qu’il était occupant de bonne foi au sens de l’article 4, puisqu’il habitait les lieux en suite du bail souscrit au profit des six membres de la famille et en exécutait les obligations. Le pourvoi est rejeté : le bail avait été signé par le père seul en qualité de preneur, la mère devenue occupante de bonne foi n’avait pu transmettre son droit à un fils ne figurant pas parmi les personnes énumérées à l’article 5, et le fils était donc devenu occupant sans droit ni titre. La Cour ajoute que le bailleur n’a commis aucune faute en lui délivrant des reçus d’indemnité d’occupation plutôt que des quittances de loyer — et que, n’étant plus titulaire d’aucun droit, il ne pouvait plus réclamer ni travaux, ni suspension du loyer, ni indemnisation d’un trouble de jouissance.

La leçon est mécanique. Ce qui compte n’est pas depuis combien de temps on habite l’appartement, mais qui a signé le bail. Un enfant cosignataire du bail à l’origine est titulaire d’un titre personnel et le régime le protège comme n’importe quel preneur. Un enfant simplement mentionné dans la clause d’habitation familiale n’a rien. Pour une famille qui occupe depuis trois générations, la question à poser est donc celle-ci, et il faut la poser du vivant du titulaire : le bail d’origine peut-il encore être régularisé au profit de plusieurs cotitulaires, et le bailleur acceptera-t-il un avenant ? Après le décès, il est trop tard.

Restent deux voies étroites pour l’enfant majeur : démontrer qu’il relève de la catégorie des personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 et vivait avec le défunt depuis plus d’un an, ou négocier avec le bailleur un nouveau bail — qui ne sera plus soumis à la loi de 1948, le logement étant sorti du régime par la vacance au sens de l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Côté bailleur, symétriquement, c’est précisément le moment où le lot se libère du régime : la seule erreur à éviter est de continuer à encaisser des « loyers » et à délivrer des quittances, ce qui reconstituerait un titre au profit de l’occupant.

Violences, divorce et séparation

Le texte protège le conjoint, le partenaire de PACS ou le concubin lorsque l’occupant a été condamné définitivement, avec obligation de résider hors du domicile du couple, pour des violences commises sur lui ou sur leurs enfants : le maintien lui reste acquis. Symétriquement, l’article 10, 12° prive du maintien dans les lieux l’auteur de ces violences.

En cas d’instance en divorce ou en séparation de corps, la juridiction saisie attribue le droit au maintien dans les lieux à l’un des époux en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause. Si l’attributaire n’est pas celui au nom duquel les quittances étaient délivrées, la décision doit être notifiée au bailleur par lettre recommandée dans les trois mois de son prononcé.

Faire tomber le maintien dans les lieux : la fiche de l’article 10

Douze causes de déchéance. Voici comment elles se plaident, et ce que chaque camp doit prouver.

Le verrou de procédure : pas de congé préalable, pas d’action

C’est la première question à traiter, avant toute discussion au fond, et c’est celle qui fait perdre les dossiers de bailleurs.

Cass. 3e civ. 28 mai 2008, n° 07-10.550, Bull. 2008, III, n° 97 : le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, il incombe au bailleur qui entend le contester de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction d’une action en déchéance de ce droit ; le bailleur ne peut pas agir directement en résiliation judiciaire du bail pour un motif visé à l’article 10. L’OPAC de Paris, qui avait assigné une locataire en résiliation pour insuffisance d’occupation sans lui avoir délivré de congé, a vu sa demande rejetée — et l’arrêt précise que la solution vaut pour les HLM par l’effet de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation.

Pour le bailleur, la conséquence est mécanique : le congé visant le motif d’exclusion se délivre d’abord, l’assignation en déchéance ensuite. Pour le locataire, c’est une fin de non-recevoir à soulever d’entrée : il n’est pas nécessaire de discuter l’occupation effective si aucun congé n’a précédé l’assignation.

Une nuance utile au bailleur : lorsqu’un congé a déjà été délivré en visant un autre motif, il n’est pas systématiquement nécessaire d’en délivrer un nouveau. La prudence commande néanmoins de viser expressément dans le congé chacun des motifs sur lesquels l’action sera fondée.

L’occupation insuffisante : huit mois par an (article 10, 2°)

N’ont pas droit au maintien dans les lieux ceux qui n’ont pas occupé effectivement les locaux par eux-mêmes ou par les personnes vivant habituellement avec eux. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une durée moindre. Lorsque l’occupant prouve que ses obligations professionnelles l’obligent à résider temporairement hors de France métropolitaine, la durée est réduite à six mois sur une période de trois ans.

La répartition de la preuve est déséquilibrée, et c’est le nerf de ce contentieux. Le bailleur établit l’insuffisance d’occupation par un faisceau documentaire ; c’est ensuite au locataire de prouver que cette insuffisance est justifiée par un motif légitime.

Cass. 3e civ. 15 février 2011, n° 10-10.311 en donne la démonstration complète. Les éléments retenus contre les locataires : une consommation d’électricité quasi nulle sur la période de référence, l’absence de tout abonnement téléphonique au logement parisien alors qu’ils disposaient de deux lignes à Deauville, la réexpédition habituelle de leur courrier vers cette autre adresse, et l’adresse figurant sur les chèques de loyer et de charges envoyés au bailleur. Face à cela, les explications tirées d’une activité salariée résiduelle de dix heures par mois et d’une activité bénévole de photographe ambulant ont été jugées non étayées. L’arrêt retient également que la période de référence est l’année précédant la date d’effet du congé, ce qui rend inopérantes les factures postérieures.

Le message est clair pour les deux camps. Côté bailleur : la preuve se construit en amont, par les consommations, les abonnements, la domiciliation bancaire, le courrier, avant de délivrer le congé, et sur la bonne année de référence. Côté locataire : les attestations de complaisance ne pèsent rien contre une empreinte documentaire ; ce sont les factures d’énergie, les relevés de carte bancaire et les justificatifs professionnels datés qui font la différence.

Une porte de sortie existe d’ailleurs pour le locataire qui n’occupe plus suffisamment : l’article 9 lui permet, dans les communes visées à l’article 10, 7°, de demander lui-même la résiliation de son bail sans indemnité, par lettre recommandée, la résiliation prenant effet un mois après réception. Mieux vaut sortir volontairement que se voir opposer une déchéance assortie d’une indemnité d’occupation.

La pluralité d’habitations (article 10, 3°)

Sont exclus ceux qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’ils ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige. Ce motif se combine presque toujours avec le précédent : la résidence secondaire devenue résidence principale de fait alimente les deux.

Le local de remplacement dont dispose le locataire (article 10, 9°)

N’ont pas droit au maintien dans les lieux ceux qui ont à leur disposition, ou peuvent recouvrer en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des membres de leur famille ou personnes à charge vivant habituellement avec eux depuis plus de six mois.

C’est le terrain de la décision la plus récente et la plus utile du régime : Cass. 3e civ. 14 décembre 2023, n° 21-21.964 (FS-B), dans un litige opposant un locataire parisien aux ayants droit de la SCI La Charonaise. Elle tranche deux points opposés.

Premier point, favorable au bailleur : les normes de décence issues de l’article 6 de la loi de 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précisent le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur et ne sont applicables qu’aux logements objets d’un bail d’habitation. Le locataire ne peut donc pas soutenir que le studio dont il est lui-même propriétaire ne « répond pas à ses besoins » au seul motif qu’il ne satisfait pas aux normes de décence. L’argument, qui paraît évident, est écarté.

Second point, favorable au locataire, et c’est celui qui a emporté la cassation : ne répond pas aux besoins du locataire le local dont l’occupation lui imposerait un changement profond dans ses conditions d’existence. En l’espèce, le locataire soutenait utiliser le studio de 13,20 m² pour son activité professionnelle d’écrivain, éditeur et enseignant, et ne pouvoir à la fois y vivre et y travailler. La cour d’appel, qui avait retenu qu’un meilleur aménagement suffirait à le rendre habitable, n’avait pas répondu à ces conclusions : l’arrêt est cassé pour défaut de réponse à conclusions.

Une décision postérieure fixe le cadre de la discussion : les juges du fond apprécient souverainement les besoins du locataire et l’adéquation à ceux-ci du local dont il dispose par ailleurs (Cass. 3e civ. 4 juillet 2024, n° 22-21.417). Autrement dit, tout se joue en première instance et en appel, sur les pièces — la Cour de cassation ne rejugera pas l’adéquation, seulement la motivation.

La leçon de plaidoirie est nette. Un locataire propriétaire d’un autre bien n’est pas perdu d’avance : il doit démontrer, conclusions à l’appui, en quoi l’installation dans ce local bouleverserait ses conditions d’existence — perte de l’outil de travail, éloignement du lieu d’exercice, impossibilité d’accueillir les personnes à charge. Et le bailleur doit anticiper cette démonstration plutôt que de se contenter d’établir l’existence matérielle du second logement.

La sous-occupation en agglomération (article 10, 7°)

Dans les communes comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, ainsi que dans les communes de plus de 20 000 habitants, perdent le maintien dans les lieux ceux qui ne remplissent pas, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification du congé, les conditions d’occupation suffisante fixées en application de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation. Concrètement, un logement est insuffisamment occupé lorsqu’il comporte un nombre de pièces habitables au sens de l’article 28 de la loi — cuisines non comprises — supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Une personne seule dans trois pièces est donc en sous-occupation ; dans deux pièces, non.

Le même texte fournit deux moyens de défense que les locataires n’utilisent presque jamais. D’abord, les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une profession ou d’une fonction publique élective, et indispensables à cet exercice, ne sont pas des pièces habitables : le bureau du médecin, de l’avocat ou de l’élu sort du décompte. Ensuite, la liste des personnes comptées est fixée limitativement — l’occupant et son conjoint, leurs parents et alliés, les personnes à leur charge, celles à leur service affiliées à ce titre à une caisse d’assurances sociales, et les titulaires d’un contrat de sous-location — mais les enfants de l’occupant ou de son conjoint qui font l’objet d’un droit de visite et d’hébergement y sont expressément compris. Un parent séparé qui n’accueille ses enfants qu’un week-end sur deux les compte donc dans son occupation.

Le formalisme est ici redoutable pour le bailleur. Le congé doit reproduire, à peine de nullité, le paragraphe 7° lui-même, les conditions d’occupation suffisante fixées pour la commune et les dispositions de l’article 79 de la loi. Un congé qui omet l’une de ces reproductions est nul, quelle que soit la réalité de la sous-occupation.

Deux tempéraments : l’occupation s’apprécie sans tenir compte des pièces régulièrement sous-louées ni de leurs occupants, et la diminution du nombre d’occupants par suite d’un mariage ou d’un décès ne peut être invoquée qu’un an après cet événement.

La sous-location non déclarée (article 78)

L’article 78 mérite une place à part, car il crée une déchéance en dehors de la liste de l’article 10 et il piège des locataires de bonne foi.

Le preneur n’a en principe le droit ni de sous-louer ni de céder son bail, sauf clause contraire ou accord du bailleur. Mais le texte lui reconnaît, nonobstant toute clause contraire, la faculté de sous-louer une pièce dès lors que le local en comporte plus d’une — et deux pièces, dans les communes visées à l’article 10, 7°, s’il vit seul, a plus de soixante-cinq ans, et que le local ne comporte pas plus de cinq pièces.

La contrepartie est stricte : à moins que la sous-location n’ait été expressément autorisée, le locataire doit la notifier au bailleur dans le délai d’un mois, par lettre recommandée avec avis de réception, en précisant le prix demandé au sous-locataire — sous peine de déchéance du droit au maintien dans les lieux. Une sous-location parfaitement licite dans son principe fait donc perdre le logement si elle n’a pas été déclarée dans le mois. C’est, avec la forclusion de l’article 32, le piège le plus fréquemment fatal du régime.

Le prix est lui-même encadré : l’article 39 interdit d’exiger du sous-locataire un loyer supérieur à celui payé par le locataire principal, augmenté des prestations, taxes et fournitures, avec un prorata et une majoration plafonnée à 20 % en cas de sous-location partielle. Et la sous-location déclenche la majoration de 50 % de l’article 27, sauf pour le locataire qui occupe suffisamment les lieux compte tenu des pièces sous-louées ou qui relève des catégories protégées.

Insalubrité, péril, expropriation, logement de fonction

L’article 10 exclut encore du maintien dans les lieux ceux qui occupent des locaux frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril prescrivant réparation ou démolition (4°) — avec réintégration possible si l’interdiction était temporaire ou l’arrêté rapporté ; ceux qui occupent des locaux situés dans des immeubles acquis ou expropriés après déclaration d’utilité publique, à charge pour l’administration d’assurer leur relogement (5°) ; les occupants de locaux de plaisance (6°) ; ceux dont le titre d’occupation est l’accessoire d’un contrat de travail (8°) ; et, dans les stations balnéaires, climatiques ou thermales classées, ceux qui occupent des locaux habituellement affectés avant le 2 septembre 1939 à la location saisonnière (10°).

Enfin, le 1° vise ceux qui ont fait l’objet d’une décision judiciaire définitive d’expulsion — étant précisé que lorsque l’expulsion n’a été ordonnée qu’en raison de l’expiration du bail, l’occupant ne perd pas le maintien dans les lieux.

Le droit de reprise du propriétaire

Le maintien dans les lieux tombe aussi devant l’exercice régulier du droit de reprise. Mais la première question n’est pas celle du motif : c’est celle de savoir qui a le droit de reprendre. Deux régimes coexistent ensuite, l’un sans relogement, l’autre avec.

Un droit strictement personnel, qui meurt avec son titulaire

Le droit de reprise appartient au propriétaire lui-même, à l’exclusion des membres de sa famille — qui peuvent en être bénéficiaires mais jamais titulaires — et il est intransmissible aux héritiers. La conséquence est brutale : le décès du propriétaire en cours d’instance éteint l’action en reprise (Cass. soc. 19 décembre 1952 ; CA Paris, 6e ch. C, 1er mars 2005, n° 2004/10806). Il en va autrement si le décès intervient après une décision définitive. Rien n’interdit ensuite à l’héritier devenu propriétaire d’exercer, en son nom propre, une nouvelle reprise — mais tout est à recommencer, préavis de six mois compris. Sur un dossier engagé par un propriétaire âgé, ce seul paramètre commande le calendrier.

Trois précisions sur les titulaires :

• L’usufruitier exerce le droit de reprise, en application des articles 578 et 597 du code civil qui lui confèrent la jouissance de la chose. Le nu-propriétaire en est exclu, sauf s’il est lui-même bénéficiaire de la reprise, auquel cas il se joint à l’action de l’usufruitier.
• En indivision, chaque indivisaire peut exercer la reprise avec l’accord des autres. Depuis la réforme des successions du 23 juin 2006, l’unanimité n’est plus requise : les actes d’administration se prennent à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du code civil).
• La nationalité : l’article 19 réserve la reprise au propriétaire français ou ressortissant d’un État membre. Les conventions internationales et la réciprocité législative permettent toutefois d’y admettre certains propriétaires étrangers — la reprise a par exemple été admise au profit d’un propriétaire tunisien (CA Paris, 6e ch. C, 6 juillet 1994) et d’un propriétaire marocain (CA Paris, 6e ch. B, 30 juin 1999).

Une SCI ne peut pas exercer le droit de reprise

C’est le piège le plus coûteux du côté bailleur, et il frappe une part importante des propriétaires concernés, puisque ces immeubles anciens sont massivement détenus en société civile.

L’article 19 réserve la reprise au « propriétaire » qui veut habiter lui-même ou faire habiter son conjoint, ses ascendants ou ses descendants — ce qu’une personne morale ne peut par définition pas faire. L’article 20 bis n’ouvre la reprise aux membres d’une société que pour les sociétés d’attribution, c’est-à-dire celles ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions attribuées aux associés en propriété ou en jouissance au sens de l’article L. 212-2 du code de la construction et de l’habitation, et seulement sur les logements qui leur sont attribués en jouissance.

Conséquence : une SCI familiale ordinaire ne peut pas délivrer un congé pour reprise au profit de l’un de ses associés. Le congé est nul.

Cass. 3e civ. 22 octobre 2020, n° 19-15.766 (SCI Les Cimes) l’a confirmé au terme d’un contentieux instructif. La SCI, constituée entre deux parents et leur fils, avait délivré en juin 2015 un congé pour reprise au profit de ce dernier, âgé de trente-trois ans, sans emploi et contraint de revenir vivre chez ses parents. La cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 4, a annulé le congé le 29 janvier 2019. Devant la Cour de cassation, la SCI a soulevé successivement l’atteinte au principe d’égalité, l’atteinte au droit de propriété, l’article 8, l’article 14 de la Convention européenne des droits de l’homme et l’article 1er du Premier protocole additionnel. Tous les moyens ont été écartés : la différence de traitement entre le bailleur personne physique et la société civile repose sur une différence de situation objective et poursuit un but légitime.

La voie constitutionnelle avait déjà été fermée en amont : Cass. 3e civ. 24 octobre 2019, n° 19-15.766, a refusé de renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité, jugeant qu’elle ne présentait pas un caractère sérieux dès lors que la différence de traitement est en rapport direct avec l’objet de la loi — assurer la stabilité du droit au logement du locataire — et que l’atteinte au droit de propriété du bailleur, conforme à cet objectif d’intérêt général, ne présente pas un caractère disproportionné. Le sujet est donc verrouillé aux deux niveaux, et il est inutile de dépenser des honoraires à le rouvrir.

Une erreur courante est de croire que l’article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui autorise expressément la reprise par une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré au profit d’un associé — et, en cas d’indivision, par tout membre de l’indivision —, comble ce vide. Il ne s’applique qu’aux baux régis par la loi de 1989 : son caractère d’ordre public signifie que les parties ne peuvent pas y déroger, non qu’il s’étende à d’autres régimes.

Pour un patrimoine détenu en SCI, il ne reste donc que trois voies : la sortie progressive de la loi de 1986 si le logement est classé en II B ou II C, la reprise pour travaux des articles 11 et 12, et l’attente de la vacance. Sortir le lot de la SCI pour l’attribuer à un associé personne physique paraît séduisant, mais la prudence s’impose. Un point de repère existe : l’attribution en pleine propriété d’un logement par suite du partage d’une société de construction-attribution n’est pas une acquisition à titre gratuit, l’associé n’obtenant la propriété privative qu’en abandonnant ses droits sociaux (Cass. soc. 13 décembre 1957) — l’attributaire ne peut donc pas se prévaloir de la règle favorable qui fait courir les délais depuis la dernière acquisition à titre onéreux. Transposée à une SCI ordinaire, cette logique suggère qu’un nouveau délai de dix ans pourrait courir. La question n’est pas tranchée pour autant. Bâtir une stratégie de reprise sur ce seul montage revient à jouer la validité du congé sur une incertitude.

La reprise pour habiter, sans relogement (article 19)

Le droit au maintien n’est pas opposable au propriétaire, de nationalité française ou ressortissant d’un État membre de l’Union européenne, qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint — à condition de justifier que le bénéficiaire ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

Trois conditions temporelles et formelles gouvernent l’action :

• Ancienneté de l’acquisition. Si l’immeuble a été acquis à titre onéreux, la reprise suppose un acte ayant date certaine avant le 2 septembre 1939, ou plus de dix ans avant l’exercice du droit. Le propriétaire dont l’acquisition a plus de quatre ans peut toutefois être autorisé par justice à reprendre s’il établit avoir acquis pour se loger ou satisfaire un intérêt familial légitime, à l’exclusion de toute idée de spéculation. En cas d’acquisition à titre gratuit, les délais courent de la dernière acquisition à titre onéreux.
• Préavis et mentions. Le propriétaire doit prévenir au moins six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire, lequel doit à peine de nullité indiquer que la reprise est exercée en vertu de l’article 19, préciser la date et le mode d’acquisition de l’immeuble, et faire connaître le nom et l’adresse du propriétaire qui loge actuellement le bénéficiaire ainsi que l’emplacement et le nombre de pièces de son logement.
• Date d’appréciation. Le juge apprécie toujours les contestations au jour de la signification de l’acte extrajudiciaire. Un bénéficiaire qui se reloge après le congé ne fait pas tomber la reprise ; un bénéficiaire correctement logé au jour du congé la condamne. L’ancienneté de l’acquisition s’apprécie, elle, à la date pour laquelle le congé a été donné (Cass. soc. 11 octobre 1962).

Trois réflexes de praticien sur ce texte, tous méconnus :

• La nullité du préavis de l’article 19 suppose un grief. L’omission ou l’inexactitude d’une mention n’entraîne la nullité que si elle cause grief au locataire et est de nature à influer sur la solution du litige (Cass. 3e civ. 10 février 1999, n° 97-11.555 ; CA Paris, 3e ch., 19 avril 2019, n° 16/17268). C’est l’inverse exact du régime de l’article 18 (voir ci-dessous) : les deux textes voisins n’obéissent pas à la même sanction, et confondre les deux fait perdre un moyen ou en fait plaider un mauvais.
• Il suffit de viser l’article 19, sans reproduire son texte (Cass. 3e civ. 5 novembre 1970).
• Un congé prématuré n’est pas nul : ses effets sont simplement reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Cass. 3e civ. 7 janvier 1982). Inutile, donc, de fonder une défense sur la seule prématurité.

Sur l’absence de spéculation, qui conditionne l’autorisation judiciaire après quatre ans : elle s’apprécie à la date d’acquisition (Cass. 3e civ. 21 novembre 1990, n° 89-13.620), mais le juge peut retenir des faits postérieurs dès lors qu’ils existaient en puissance lors de l’achat (Cass. 3e civ. 28 mai 1997, n° 95-16.903). L’autorisation n’a pas à être obtenue avant le congé : elle peut être donnée par le juge saisi de la validité de celui-ci (Cass. 3e civ. 23 février 1972). Et l’acquisition dans des conditions avantageuses, comme l’achat en viager ou l’intention de percevoir des loyers, ne caractérise pas à elle seule la spéculation.

Un dernier point, qui distingue radicalement l’article 19 de l’article 18 : le propriétaire n’a pas à démontrer que le local repris correspond aux besoins du bénéficiaire. Le logement repris peut être plus grand ou plus petit que nécessaire ; ajouter cette condition, c’est ajouter à la loi (Cass. 3e civ. 20 décembre 1994, n° 92-20.284). Parmi les besoins normaux admis figurent le défaut de logement, l’exiguïté ou l’inconfort, l’éloignement du lieu de travail, les impératifs de santé et le besoin d’indépendance d’un enfant majeur (Cass. 3e civ. 19 décembre 2001, n° 99-20.006) — mais non les simples convenances personnelles, ni un besoin de logement que le propriétaire a lui-même créé en quittant sans raison un logement suffisant.

Le bénéficiaire doit par ailleurs mettre à disposition du locataire évincé le logement que la reprise rendrait vacant, et notifier à son propre bailleur l’action qu’il exerce, celui-ci ne pouvant s’y opposer que pour motifs sérieux et légitimes, à peine de forclusion dans les quinze jours.

La reprise avec relogement (article 18)

L’autre voie ne suppose aucune ancienneté d’acquisition, mais elle exige de fournir un logement de remplacement en bon état d’habitation, remplissant des conditions d’hygiène normales ou au moins équivalentes à celles du local repris, correspondant aux besoins personnels, familiaux et le cas échéant professionnels du locataire, et à ses possibilités financières. Le local offert peut être une partie du local repris, après travaux d’aménagement.

L’acte extrajudiciaire doit indiquer, à peine de nullité : le nom et l’adresse du propriétaire du local offert, son emplacement, le nombre de pièces, le degré de confort, le loyer, le délai de reprise — qui ne peut être inférieur à trois mois s’il s’agit d’un locataire — et l’identité, la situation de famille et la profession du bénéficiaire de la reprise.

Ici, toute erreur ou omission entraîne la nullité du préavis, sans que le locataire ait à démontrer un préjudice (Cass. soc. 17 octobre 1952) — et la nullité n’est pas couverte par une défense au fond (CA Paris, 6e ch. C, 3 janvier 2006, n° 2004/17443). C’est le formalisme le plus sévère de tout le régime, et c’est le premier terrain de défense du locataire visé par une reprise avec relogement.

Seconde condition de fond, propre à l’article 18 : le propriétaire ne peut reprendre que des locaux correspondant aux besoins du bénéficiaire, et le juge doit le rechercher au besoin d’office, même lorsque l’offre de relogement est satisfaisante (Cass. 3e civ. 4 juillet 2001, n° 99-21.820). Reprendre un vaste appartement pour y loger un célibataire se heurte à ce texte.

Quant au local offert, il n’a pas à être équivalent : il peut être moins confortable, moins spacieux ou moins aéré, pourvu qu’il satisfasse aux conditions de l’article 18. Il n’a pas davantage à offrir une garantie de maintien dans les lieux (Cass. 3e civ. 24 avril 1981). Ce qui compte, ce sont les besoins — sociaux, familiaux, professionnels, de santé — et les possibilités financières : le loyer offert se compare aux ressources du locataire, non au loyer précédent. Attention toutefois : un logement dont le loyer, joint à la perte du plafonnement et du maintien dans les lieux, écrase les ressources d’un occupant modeste ne correspond pas à ses possibilités (CA Paris, 6e ch. B, 15 septembre 1988).

La procédure qui suit est rapide et peu connue : à défaut d’acceptation dans le mois, le propriétaire assigne aux fins de nomination d’un expert, lequel peut être saisi sur minute et avant enregistrement, visite les locaux offerts, vérifie les conditions d’hygiène, l’adéquation aux besoins et la capacité du locataire à en supporter les charges, et doit déposer son rapport dans la quinzaine, à défaut de quoi il est dessaisi de plein droit.

Les défenses du locataire contre la reprise

Elles sont sérieuses et se plaident en cascade :

• L’intention de nuire ou de fraude (article 21). Lorsque le locataire établit que le propriétaire invoque la reprise non pour satisfaire un intérêt légitime mais dans l’intention de lui nuire ou d’éluder la loi, le juge doit refuser l’exercice du droit. Deux réserves de procédure, qui décident du sort du moyen : la fraude ne se présume pas, sa preuve incombe à l’occupant, et le juge ne peut pas l’appliquer d’office (Cass. 3e civ. 28 mai 1992). La fraude se démontre en pratique par des déclarations mensongères du congé — adresse où le bénéficiaire ne demeure pas encore, dissimulation d’un logement disponible qui aurait pu être proposé (CA Paris, 3e ch., 7 avril 2022, n° 19/15742) —, par la vente d’un appartement libre pour éviter d’y exercer la reprise plutôt que sur un lot occupé, ou par la création artificielle du besoin de logement invoqué.
• La déchéance de l’article 66, qui complète l’article 21, prive le propriétaire de tout droit de reprise pour l’avenir, sans limitation dans le temps ni dans l’espace. Mais elle joue de plein droit à condition d’être expressément demandée par le locataire : elle ne se prononce pas d’office. C’est une conclusion à ne pas oublier de rédiger.
• L’exercice d’une profession dans les lieux (article 22). La reprise des articles 19 et 20 ne peut être exercée contre celui qui exerce sa profession dans le local au vu et au su du propriétaire, avec son accord au moins tacite. Trois conditions cumulatives : le local doit être indispensable à l’exercice de la profession, utilisé régulièrement à cette fin — une activité sporadique ne suffit pas —, et la profession doit être exercée par le locataire lui-même, à l’exclusion des membres de sa famille. Deux exceptions : les locataires entrés dans les lieux après la publication de la loi, et le propriétaire d’au moins soixante-cinq ans reprenant pour lui-même.
• L’âge et les ressources (article 22 bis). La reprise ne peut être exercée au profit d’un bénéficiaire de moins de soixante-cinq ans contre l’occupant de plus de soixante-dix ans, occupant effectivement les lieux, dont les ressources annuelles — celles des personnes vivant avec lui de manière effective et permanente comprises — sont inférieures à une fois et demie le SMIC annuel. Trois points de calcul font gagner ou perdre le moyen : l’âge s’apprécie à la date du congé, non à sa date d’effet (Cass. 3e civ. 2 mai 1968) ; les ressources s’additionnent, sans division par le nombre d’occupants (Cass. 3e civ. 13 mars 1991) ; et le SMIC de référence est le SMIC brut, sans déduction des cotisations sociales et de retraite (Cass. 3e civ. 21 décembre 1988).
• Le choix du local (article 23). En cas de pluralité de locaux sensiblement équivalents dans le même immeuble, le propriétaire est tenu d’exercer sa reprise sur celui occupé par le plus petit nombre de personnes. L’équivalence s’apprécie au regard des caractéristiques objectives — nombre de pièces, situation, confort — mais aussi de la commodité du local pour le bénéficiaire de la reprise. Ce moyen ne joue pas contre une reprise de l’article 18 : la jurisprudence le réserve aux reprises sans relogement, l’obligation de reloger étant tenue pour une protection suffisante (Cass. soc. 30 avril 1953). À nombre d’occupants égal, le bailleur retrouve son libre choix.

Ce que coûte une reprise non suivie d’effet

C’est la sanction la plus lourde de la loi, et elle explique pourquoi une reprise se prépare sérieusement ou ne se tente pas.

Article 60 : sauf force majeure ou cas fortuit, le propriétaire qui a exercé la reprise et qui, dans les trois mois du départ du locataire et pendant une durée minimale de trois ans, n’a pas occupé ou fait occuper l’immeuble par le bénéficiaire annoncé est déclaré déchu pour l’avenir de tout droit de reprise, frappé d’une amende civile de 7,50 à 1 500 euros, et doit au locataire congédié, outre la réparation du préjudice matériel, une indemnité qui ne peut être inférieure à une année de loyer ni supérieure à cinq années.

Deux précisions décisives. Le locataire peut préférer demander sa réintégration ; s’il l’obtient, l’indemnité n’est pas due — c’est un choix stratégique à faire d’emblée, et non une alternative offerte en cours d’instance. Et la juridiction saisie de l’action du locataire évincé est compétente pour prononcer d’office l’amende civile.

Le délai de trois mois comme la durée de trois ans courent du départ effectif du locataire, non de la date d’effet du congé. L’occupation n’a pas à être quotidienne mais doit présenter une continuité suffisante : un pied-à-terre ou une occupation liée à une hospitalisation temporaire ne suffisent pas. Elle doit en outre être conforme à ce qui avait été annoncé — le propriétaire qui reprend un logement et se borne à y installer son cabinet professionnel tombe sous le coup du texte, comme celui qui occupe seul un local repris au nom de son fils et de sa famille nommément désignés.

Les causes d’exonération sont appréciées très strictement. Ont été admises : la résistance du locataire qui s’est maintenu par tous moyens et a empêché l’occupation (Cass. 3e civ. 24 mars 2004, n° 02-17.564), l’ampleur imprévisible de travaux, certains événements de santé du propriétaire. Ont été refusées : les difficultés financières, la perte d’emploi du bailleur (Cass. 3e civ. 10 janvier 1996, n° 94-10.667), la mutation professionnelle du bénéficiaire, l’aggravation de démêlés conjugaux antérieurs à la reprise, le bruit de la circulation — et même l’état de grossesse (Cass. 3e civ. 22 janvier 1975). Un bailleur qui envisage une reprise doit intégrer que la force majeure ne le sauvera pas d’un revirement de projet.

Le texte s’applique dès que le propriétaire a manifesté sans ambiguïté sa volonté de reprise par un congé-préavis régulier, sans qu’une action judiciaire ait été nécessaire : il suffit que le locataire soit parti. Et le bailleur qui renonce à son congé ne peut s’en prévaloir s’il n’a pas notifié cette renonciation au locataire.

Deux sanctions complémentaires ferment le dispositif. L’article 61 étend les peines de l’article 60 au propriétaire qui exerce la reprise de l’article 20 alors qu’il dispose d’un autre local libre dans la même agglomération, et à celui qui a fait accepter une condition de reprise dans une location qui n’avait rien de temporaire au sens de l’article 24. L’article 62 frappe d’une amende civile de 7,50 à 150 euros le propriétaire qui, après acceptation du locataire, ne met pas le local de remplacement à sa disposition — et, par symétrie, le locataire qui a accepté et ne libère pas le local à la date fixée.

Une mécanique analogue s’applique aux reprises pour travaux : l’article 59 prononce la même déchéance et la même amende contre le propriétaire qui, ayant invoqué les articles 11, 12 ou 15, n’a pas commencé les travaux dans le délai prévu ou ne les a pas exécutés dans les conditions annoncées, ou qui ne respecte pas le droit à réintégration de l’article 13, sans préjudice des dommages-intérêts. Ces actions se prescrivent par trois ans.

Sortir du régime par les travaux

Une erreur courante, très répandue chez les occupants eux-mêmes, est de penser que de gros travaux entraînent mécaniquement la sortie de la loi de 1948 au bout de huit ans, avec une hausse progressive du loyer jusqu’au prix du marché. Ce n’est pas le mécanisme. Le bail de sortie progressive de huit ans ne dépend pas des travaux : il suppose un logement classé en catégorie II B ou II C et des ressources supérieures au seuil réglementaire. Les travaux ne font sortir le local du régime que dans des cas précis — reconstruction, surélévation, addition de construction ou opération en secteur sauvegardé au sens de l’article 3, reprise des articles 11 et 12, ou bail dérogatoire de l’article 3 ter dont le local satisfait aux normes à l’expiration.

Cette confusion a un coût réel : par peur de perdre le régime, beaucoup d’occupants refusent les travaux et financent eux-mêmes leurs équipements. Les deux réflexes sont mauvais, et pour des raisons différentes.

Refuser les travaux n’est pas un droit

L’article 14 est explicite : nonobstant l’article 1723 du code civil, les locataires ne peuvent pas mettre obstacle aux travaux autorisés ayant pour objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l’immeuble, ou d’améliorer le confort d’un ou plusieurs logements, dès lors qu’ils ne rendent pas inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l’occupant et de sa famille. Selon la nature des travaux, l’occupant doit soit évacuer la partie concernée, soit laisser l’accès à son logement.

Et pour toute une série de travaux, l’autorisation administrative n’est même pas requise : le décret n° 2005-1763 du 30 décembre 2005 en dispense l’installation de l’eau, du gaz, de l’électricité, d’une salle de bains, d’une salle de douche ou d’un cabinet de toilette avec eau chaude et froide, d’un W.-C., du chauffage central, d’un vide-ordures, ainsi que les travaux de modernisation de ces mêmes équipements. Autrement dit, l’occupant ne peut pas s’opposer à ce qu’on lui installe une douche.

Le seul terrain de contestation est celui du motif sérieux et légitime, et il se plaide dans les deux mois de la notification, à peine de forclusion. Le refus opposé au bailleur par simple courrier ne produit aucun effet — sinon celui de laisser filer le délai.

Financer soi-même ses équipements se récupère

L’occupant qui installe l’eau chaude, la douche ou les sanitaires à ses frais a raison de le faire prudemment, mais tort de le faire sans traces. Ces dépenses valent deux fois :

• elles ne doivent pas entrer dans la surface corrigée, puisque seuls comptent les équipements fournis par le propriétaire (article 28 de la loi, article 14 du décret du 22 novembre 1948) — un décompte qui les intègre gonfle indûment le loyer ;
• elles se font rembourser si le bailleur engage un jour la sortie progressive : l’article 32 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 met à sa charge le coût des travaux ayant amélioré substantiellement le confort ou l’équipement du local.

Conserver factures, devis et photographies datées n’est donc pas une précaution de confort : c’est ce qui transforme une dépense subie en créance opposable.

Ce que le bailleur reste tenu de faire

Une erreur courante, symétrique, est de penser que le propriétaire d’un logement soumis à la loi de 1948 n’a plus aucune obligation d’entretien puisqu’il ne perçoit qu’un loyer dérisoire. L’article 40 dit le contraire : en aucun cas l’application du chapitre relatif au prix ne peut être invoquée par le bailleur pour se soustraire aux obligations mises à sa charge par le contrat ou par la loi. Le faible niveau du loyer ne réduit ni l’obligation de délivrance, ni l’obligation d’entretien, ni la responsabilité en cas d’indécence.

Le texte autorise seulement les conventions par lesquelles le locataire s’engage, postérieurement à son entrée dans les lieux ou à l’occasion de travaux déterminés dans la convention, à participer à tout ou partie des dépenses. Une clause générale de transfert des réparations, insérée au bail d’origine, ne vaut rien.

Démolir, surélever, construire

Le droit au maintien dans les lieux ne peut pas être opposé au propriétaire autorisé à démolir un immeuble pour en construire un autre d’une surface habitable supérieure et contenant plus de logements (article 11), ni à celui qui, avec autorisation préalable, réalise une surélévation ou une addition de construction augmentant la surface habitable, le nombre de logements ou le confort, et qui rend inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l’occupant (article 12).

Le calendrier est strict : préavis de six mois à chaque occupant, travaux commencés dans les trois mois du départ du dernier occupant, locaux libérés non réoccupés avant le début des travaux. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer les motifs et reproduire les articles 13 et 13 bis (article 13 ter).

Les occupants évincés qui ne sont pas relogés dans un local conforme à l’article 13 bis disposent d’un droit à réintégration dans l’immeuble transformé. Le propriétaire doit, dès l’achèvement des travaux, les mettre en demeure par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire de faire connaître leur intention dans le mois, la notification devant mentionner à peine de nullité la forme et le délai de la réponse.

L’article 13 bis fixe les caractéristiques du local de relogement : décence au sens de l’article 6 de la loi de 1989, adéquation aux besoins personnels, familiaux et professionnels et aux possibilités de l’occupant, et une localisation contrainte — même arrondissement ou arrondissements ou communes limitrophes dans une ville divisée en arrondissements, même canton ou cantons limitrophes ailleurs, et à défaut même commune ou commune limitrophe sans excéder cinq kilomètres.

Un garde-fou souvent ignoré, et qui invalide beaucoup d’accords amiables : l’article 13 quater interdit, à peine de nullité, de signer une convention de mise en œuvre des articles 11 à 13 bis avant l’expiration d’un délai de trente jours suivant la réception du projet, lequel doit être adressé par lettre recommandée et reproduire, comme la convention elle-même, les dispositions de l’article 13 quater en caractères très apparents, l’avis de réception devant être annexé.

Pour les travaux d’amélioration qui ne chassent pas l’occupant, l’article 14 impose une notification préalable et un préavis de trois mois reproduisant à peine de nullité le texte intégral des articles 14 et 59 bis, la description des travaux, leurs conditions d’exécution et les bases de calcul du futur loyer. Le locataire qui entend s’y opposer pour un motif sérieux et légitime doit saisir le juge dans les deux mois de la notification, à peine de forclusion. En l’absence d’autorisation ou de notification, ou si les travaux présentent un caractère abusif ou vexatoire, le juge des contentieux de la protection peut en ordonner l’interruption en référé. Si les travaux durent plus de quarante jours, le loyer est diminué à proportion.

Le bail de sortie progressive : la seule sortie « négociée »

C’est le dispositif que le propriétaire cherche généralement, et il n’est ouvert qu’à des conditions précises.

L’article 28 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 permet au bailleur d’un local classé en sous-catégorie II B ou II C de proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location régi par la loi de 1989. L’article 29 le rend inopposable au locataire dont les ressources, cumulées avec celles des autres occupants, sont inférieures à un seuil fixé par décret, calculé selon la localisation du logement et le nombre d’occupants. Le décret n° 2006-1679 du 22 décembre 2006 précise que les ressources à retenir sont le revenu net imposable de l’année civile précédant la proposition, et que ne comptent comme occupants que les personnes habitant le logement depuis plus de six mois à la date de cette proposition.

L’article 30 fixe la durée à huit ans. Le loyer est déterminé par référence aux loyers non soumis au régime de 1948 habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables, et la différence entre l’ancien et le nouveau loyer s’applique par huitième sur les huit années du contrat. C’est ce lissage qui donne son nom au dispositif.

L’article 31 organise la procédure, et c’est là que les propriétaires se piègent :

• la proposition doit reproduire à peine de nullité les articles 25 et 28 à 33, et le bailleur doit notifier, à peine de nullité de la proposition, la liste des références de loyer ayant servi à fixer le prix ;
• le locataire dispose de deux mois pour faire valoir qu’il remplit les conditions de ressources de l’article 29, ou pour accepter ou refuser ;
• il peut à cette occasion exiger le remboursement des travaux qu’il a lui-même financés. L’article 32 impose au propriétaire de rembourser le coût des travaux ayant amélioré substantiellement le confort ou l’équipement du local, le montant étant fixé et réglé lors de la conclusion du nouveau contrat ; le bailleur peut demander que le règlement s’opère par compensation sur la fraction du nouveau loyer excédant l’ancien, et il règle le solde à l’expiration du bail de huit ans. Dans des logements où les locataires ont souvent installé eux-mêmes l’eau chaude, la douche et les sanitaires, cette créance peut absorber une partie substantielle de la hausse ;
• en cas de désaccord ou de silence, l’une ou l’autre partie peut saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la réception de la proposition ;
• si, faute d’accord, le juge n’a pas été saisi dans les six mois de la proposition, le local reste soumis à la loi de 1948. Le bailleur qui laisse filer ce délai a perdu son opération et doit tout recommencer.

Lorsque le juge est saisi, il fixe le loyer, statue sur les demandes des parties, et le contrat est réputé conclu aux conditions fixées judiciairement, la décision étant exécutoire par provision. Sauf convention contraire, le contrat prend effet six mois après la proposition, et c’est à cette date que les rapports cessent d’être régis par la loi de 1948.

Dernier verrou, à connaître avant d’engager la procédure : l’article 29 prévoit que si, à l’expiration du contrat de huit ans, le locataire a plus de soixante-cinq ans ou est handicapé au sens du 2° de l’article 27 de la loi de 1948, il retrouve le droit au maintien dans les lieux de l’article 4. Sur un locataire de cinquante-huit ans, la sortie progressive ne sert donc à rien : huit ans plus tard, il aura soixante-six ans et le régime de 1948 se refermera.

Deux conséquences que les bailleurs découvrent au terme des huit ans. Ce droit au maintien retrouvé étant conféré par la loi elle-même, il ne peut disparaître que par une renonciation non équivoque du locataire, formulée une fois le droit acquis : la signature d’un bail de droit commun quelques semaines avant l’échéance des huit ans est prématurée et ne vaut pas renonciation, pas plus que la signature d’un nouveau bail sans que le locataire ait été informé du droit dont il disposait. Et le bailleur ne peut pas contourner l’obstacle par le loyer : lorsque le locataire bénéficie de ce maintien au terme du bail de huit ans, la réévaluation du loyer au renouvellement lui est fermée, quand bien même il démontrerait que le loyer est manifestement sous-évalué.

Acheter ou vendre un logement occupé sous le régime de 1948

Il n’existe aucune reprise pour vendre dans ce régime. Contrairement au bail de 1989, la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ne connaît que la reprise pour habiter et la reprise pour construire. Le propriétaire qui veut réaliser son bien n’a donc pas d’autre choix que de le vendre occupé — et donc décoté. C’est le fait générateur de tout le marché de ces lots.

Le bien se vend avec une forte décote, l’ampleur de celle-ci dépendant de l’âge de l’occupant, de la catégorie du logement et des perspectives réelles de libération. C’est une estimation de valeur vénale à part entière, qui suppose de valoriser un aléa, non un rendement.

Une erreur courante est de penser qu’un tel achat est un viager déguisé dont il suffit d’attendre l’issue. Trois éléments doivent être vérifiés avant de signer :

• Le délai de l’article 19. L’acquéreur à titre onéreux ne pourra exercer la reprise pour habiter qu’après dix ans, sauf autorisation judiciaire après quatre ans en démontrant l’absence de toute idée de spéculation. Acheter en se promettant de reprendre rapidement est une illusion.
• La composition du foyer de l’occupant. Un conjoint, un partenaire de PACS, un ascendant vivant sur place depuis plus d’un an prolongent le régime d’une génération au titre de l’article 5.
• Le classement et le décompte de surface corrigée. Un logement de catégorie IV ne sortira pas du régime par la vacance, et un décompte de surface corrigée devenu définitif faute de contestation en son temps fixe le rendement pour la durée de l’occupation.
• La forme de détention. Si le bien est logé dans une SCI, la reprise est fermée quelle que soit la situation familiale des associés.

Sur le montant de la décote, il existe un point de repère judiciaire rarement cité. Dans une affaire de préemption par la ville de Paris, la cour d’appel de Paris a fixé le prix d’un lot de trente mètres carrés occupé sous le régime de 1948 — sans W.-C. intérieur, loyer de l’ordre de 6,24 euros le mètre carré, à peu près équivalent aux charges — en appliquant à la valeur libre du quartier un abattement pour occupation limité à 20 %, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. 3e civ. 5 juillet 2018, n° 17-20.033, arrêt attaqué : Paris, 27 avril 2017). Le propriétaire soutenait que ces règles d’évaluation portaient une atteinte disproportionnée à son droit de propriété au sens de l’article 1er du Premier protocole additionnel : le moyen a été écarté, la cour relevant au passage que le prix retenu restait très supérieur au prix payé cinq ans plus tôt.

Deux enseignements. Un abattement de 20 % pour une occupation sous ce régime est défendable devant un juge, ce qui est bien en deçà des décotes de 50 % ou 70 % avancées par les sites d’annonces — la fourchette réelle dépend intégralement de l’âge de l’occupant et de la configuration familiale, et se démontre, elle ne se postule pas. Et l’argument conventionnel tiré du droit au respect des biens, régulièrement soulevé par les bailleurs contre le régime de 1948, n’a jusqu’ici pas prospéré, que ce soit sur le terrain de l’évaluation ou sur celui de la reprise.

Le rachat du départ : le terrain le plus miné du régime

C’est la solution à laquelle tout le monde pense — bailleur comme locataire — et c’est celle dont personne n’explique le régime.

L’article 16 autorise la renonciation au maintien dans les lieux après l’expiration du bail, ce qui est toujours le cas d’un occupant de bonne foi. Un accord de départ est donc possible dans son principe.

Mais l’article 52 punit des peines de l’article 51 — deux ans d’emprisonnement et 22 500 euros d’amende — tout locataire ou occupant qui, pour quitter les lieux, a directement ou indirectement obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, ou imposé la reprise d’objets mobiliers à un prix ne correspondant pas à leur valeur vénale. Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Symétriquement, l’article 53 réprime les commissions et rétributions perçues à l’occasion de la location sans correspondre à un service réellement rendu.

Le texte offre lui-même une protection, et c’est le réflexe à retenir : aucune poursuite ne peut être intentée contre le locataire qui a demandé ou obtenu un prix de reprise au plus égal à l’évaluation des objets mobiliers faite à ses frais par un expert désigné à sa requête par le président du tribunal.

Concrètement : une indemnité de départ qui rémunère des postes identifiables — frais de déménagement, différentiel de loyer sur une durée déterminée, travaux financés par le locataire et non amortis, mobilier évalué par expert — se défend. Une somme globale versée « pour partir », sans contrepartie articulée, expose le locataire à une action en répétition, et parfois davantage. Documenter la cause de chaque euro n’est pas une précaution de forme : c’est ce qui distingue un protocole qui tient d’un protocole qui se retourne.

Quel juge, quels délais

Le contentieux relève du juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble, conformément au chapitre V de la loi. L’article 14 lui confie expressément le pouvoir d’ordonner en référé l’interruption des travaux abusifs, et c’est également devant lui que se portent les litiges de loyer, de déchéance du maintien dans les lieux et de reprise. Les règles d’assignation devant le juge des contentieux de la protection sont les mêmes que pour les autres baux d’habitation.

Les délais à ne pas manquer, dans l’ordre où ils se présentent :

• deux mois pour contester le décompte de surface corrigée (articles 32 et 32 bis) ;
• un mois pour déclarer une sous-location (article 78) ;
• un mois pour justifier d’un motif légitime d’inhabitation d’une pièce isolée ou pourvoir à son occupation (article 2 de la loi n° 54-781 du 2 août 1954) ;
• deux mois pour s’opposer à des travaux (article 14) ;
• un mois pour répondre à une offre de relogement (article 18) ;
• quinze jours pour le bailleur du bénéficiaire d’une reprise qui entend s’y opposer (article 19) ;
• deux mois pour répondre à une proposition de bail de sortie progressive, trois mois pour saisir la commission départementale de conciliation, six mois pour saisir le juge (article 31 de la loi de 1986) ;
• trois ans pour les actions en nullité et en répétition du chapitre des sanctions (article 68), et pour l’action fondée sur l’article 59.

Et lorsque la déchéance est acquise, la procédure d’expulsion suit le droit commun, avec ses propres délais.

Ce que la règle ne dit pas

Le régime de 1948 est un droit d’archives : il se plaide avec la notification de 1975 qui n’a jamais été retrouvée, la facture d’électricité de l’année de référence, le décompte de surface corrigée qui ne mentionne pas la forclusion, l’autorisation de travaux délivrée par un ministère qui n’existe plus. Les textes sont accessibles à tous ; l’issue se joue ailleurs, dans l’état des pièces et dans la manière dont les délais ont été respectés, ou non, il y a parfois plusieurs décennies.

Ce que la règle ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre logement, à votre congé, à votre décompte. Les faits comptent ici autant que le droit, et c’est précisément là qu’intervient l’avocat.

Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.