Un syndic veut gagner du temps. Plutôt que de soumettre chaque demande au vote, il fait adopter une résolution unique : « tout copropriétaire, présent ou à venir, est autorisé à installer un climatiseur conforme à tel modèle. » Sur le papier, l’idée séduit : le sujet est réglé une bonne fois pour toutes. En pratique, cette résolution ne protège personne.
Le copropriétaire qui pose son appareil en s’y fiant n’a, juridiquement, aucun titre valable : aucune décision ne porte sur son projet. Deux ans plus tard, un voisin agit. Résultat : dépose de l’unité, remise en état de la façade, sans que le syndicat ait à démontrer le moindre préjudice. Et la résolution générale, elle, reste attaquable — parfois bien au-delà du délai de deux mois que tout le monde croit protecteur.
La question mérite une réponse nette, car elle conditionne la sécurité de travaux souvent coûteux : une autorisation peut-elle être donnée de façon générale et permanente, à des copropriétaires non désignés, pour des installations futures ?
Ce que l’article 25 b autorise réellement
L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée, à la majorité absolue, d’autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, à condition qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble. La pose d’un climatiseur entre dans ce cadre (Rép. min. n° 49426, JOAN 18 janv. 2005, p. 601).
Le texte vise « certains copropriétaires » : la formule suppose un ou plusieurs bénéficiaires identifiés et un projet déterminé soumis au vote. Ce n’est donc pas l’absence de désignation nominative qui pose problème — l’assemblée peut parfaitement autoriser un groupe déterminé, les propriétaires des lots 3, 7 et 12, pour un projet précis. Le vice naît quand le bénéficiaire devient une catégorie ouverte et que les travaux ne sont plus identifiés.
Car l’assemblée doit pouvoir apprécier un projet concret. La demande doit être accompagnée d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux (art. 10 du décret du 17 mars 1967), et les plans doivent être joints à la convocation pour que le vote soit éclairé (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-19.445 ; Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586). On n’apprécie pas par avance un modèle, un emplacement et un impact esthétique que personne ne connaît encore.
Les travaux en copropriété : autorisation, exécution, remise en état et régularisation
L’autorisation ne peut venir que de l’assemblée
C’est le point que la résolution « pour tous » fait oublier : sur les parties communes, seule l’assemblée générale peut autoriser des travaux, et elle seule. Le syndic ne peut pas délivrer cette autorisation (Cass. 3e civ., 8 novembre 2006, n° 05-19.141) : le copropriétaire qui pose sa climatisation sur le seul aval du syndic s’expose à la dépose sous astreinte (CA Paris, 23e ch. B, 13 septembre 2007, n° 06/21312). Le conseil syndical ne le peut pas davantage (Cass. 3e civ., 25 janvier 1995, n° 92-19.600). Un accord amiable, même de tous les autres copropriétaires, ne vaut pas davantage décision d’assemblée (Cass. 3e civ., 24 septembre 2008, n° 07-16.038).
L’autorisation ne peut pas non plus être implicite ou tacite : elle doit résulter d’un vote exprès (Cass. 3e civ., 28 mars 2007, n° 06-11.947 ; Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 18-24.022). Même une injonction administrative de réaliser des travaux ne dispense pas de l’accord de l’assemblée (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-10.053), et le fait d’avoir agi avant la première assemblée de la copropriété n’y change rien (CA Chambéry, 2e ch., 11 juillet 2013, n° 12/01682). L’autorisation est même requise pour des travaux qui ne feraient que rendre l’immeuble conforme à son règlement (Cass. 3e civ., 2 mars 2005, n° 03-20.889).
Le raisonnement se retourne alors contre la « licence blanche ». Si un accord exprès du conseil syndical ou des autres copropriétaires ne suffit pas, une résolution qui prétend autoriser par avance n’importe qui, pour n’importe quel appareil, ne peut pas davantage tenir lieu de la décision spéciale exigée projet par projet.
Peut-on autoriser par avance tous les copropriétaires à réaliser des travaux ?
Non. Une autorisation générale et permanente, ouverte à tout copropriétaire présent ou futur pour des travaux indéterminés affectant les parties communes, n’est pas valable. Elle dispense chaque copropriétaire de la décision spécifique que la loi impose, projet par projet, à la majorité de l’article 25 b — ce que la jurisprudence refuse de longue date.
La règle est constante : doit être réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété qui autorise un copropriétaire à effectuer, sans autorisation de l’assemblée, des travaux sur les parties communes, même précisément définis (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-15.953 ; Cass. 3e civ., 11 mai 2005, n° 03-19.183). Le fondement tient à l’ordre public : les clauses contraires aux articles 6 à 37 de la loi sont réputées non écrites (art. 43).
La clause dite « de fond de couloir », qui autorise par avance un copropriétaire à annexer une portion de couloir commun, en est l’illustration : elle est condamnée comme toute autorisation anticipée de travaux (Cass. 3e civ., 16 décembre 2008, n° 08-10.480). Elle ne survit que lorsqu’elle se borne à conférer un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, sans dispenser d’une autorisation de travaux (Cass. 3e civ., 25 janvier 2011, n° 09-65.731). La nuance est instructive : ce qui est prohibé, c’est la dispense d’autorisation, pas l’attribution d’un droit d’usage.
Si une telle autorisation anticipée ne peut figurer dans le règlement, à plus forte raison une simple résolution ne peut-elle l’instaurer. Ce qui est interdit par voie de clause ne devient pas licite parce qu’on l’habille en délibération.
Pourquoi une « licence blanche » ne protège personne
L’enjeu n’est pas théorique. Des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur réalisés sans autorisation valable justifient la remise en état des lieux, sans que le syndicat ait à prouver un préjudice. La Cour de cassation l’a rappelé pour des installations de climatisation et de chauffage posées sur des parties communes (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878).
Le copropriétaire qui installe son appareil en se prévalant de la résolution générale se retrouve donc sans titre opposable. Seul celui qui a obtenu une autorisation individuelle et l’a mise en œuvre acquiert des droits : l’assemblée ne peut alors plus revenir sur son accord sans porter atteinte à ces droits acquis (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013). Encore faut-il une mise en œuvre : une autorisation de principe — par exemple celle d’installer un ascenseur — ne confère aucun droit acquis tant qu’elle n’a pas été exécutée (Cass. 3e civ., 17 décembre 2008, n° 07-19.122). C’est l’inverse exact d’une autorisation abstraite ouverte à tous.
Reste l’idée d’une régularisation après coup. L’assemblée peut ratifier des travaux irréguliers, mais elle n’y est jamais tenue : son refus de régulariser n’est pas, en lui-même, abusif. Et la ratification suppose les mêmes exigences que l’autorisation initiale.
Subsiste enfin une zone d’incertitude utile à connaître. Inscrite au règlement, l’autorisation générale est réputée non écrite, donc neutralisable à tout moment. Adoptée comme simple résolution, elle relève en principe de la contestation dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42). La Cour de cassation n’a pas eu l’occasion de dire clairement si une telle résolution-cadre, non contestée dans ce délai, purge le vice ou demeure attaquable comme contraire à l’ordre public. En l’état, mieux vaut ne pas miser sur la forclusion : la sécurité passe par une autorisation individuelle portant sur le projet réellement exécuté.
Faut-il modifier le règlement de copropriété pour autoriser ces travaux ?
Modifier le règlement ne règle pas le problème si la clause prétend dispenser de l’autorisation de l’assemblée pour chaque projet : une telle stipulation est réputée non écrite. Le règlement peut en revanche créer un droit de jouissance ou fixer des règles d’harmonie, mais sans jamais remplacer la décision de l’assemblée projet par projet.
La nuance compte, car les deux mécanismes sont souvent confondus. Un règlement peut valablement constituer un droit de jouissance spéciale sur une partie commune déterminée au profit de lots déterminés : ce droit est réel et perpétuel, attaché au lot, opposable aux acquéreurs successifs (Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17.240). Il peut aussi poser des règles esthétiques et techniques que toute installation devra respecter.
Mais accorder un droit de jouissance sur un emplacement précis, ou encadrer l’esthétique, n’est pas autoriser par avance et pour tous des travaux affectant les parties communes. Une clause qui franchit cette ligne — « chaque copropriétaire pourra installer une climatisation sans autre autorisation » — retombe sous le couperet de la nullité réputée non écrite.
La climatisation, le cas qui revient le plus souvent
La climatisation cristallise le sujet parce qu’elle touche presque toujours l’aspect extérieur (unité en façade, sur un balcon visible, en toiture) ou les parties communes (percement, gaines, fixations). Elle relève donc de l’article 25 b et d’une autorisation spéciale de l’assemblée. On sous-estime souvent cette emprise : même une unité fixée sur le mur d’un palier, que l’on croit privatif, est traitée comme une atteinte aux parties communes soumise à l’autorisation de l’assemblée (CA Paris, 23e ch. B, 29 novembre 2007, n° 07/01178).
Et l’assemblée n’a pas un pouvoir discrétionnaire. Dès lors que les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (art. 9), un refus peut être jugé abusif et le copropriétaire obtenir l’autorisation par le juge (art. 30). Les juges sanctionnent ainsi le refus opposé à l’installation de climatiseurs nécessaires à une activité (CA Paris, 23e ch. B, 20 mars 2008, n° 07/10928), au nom de l’égalité de traitement entre les occupants de l’immeuble (Cass. 3e civ., 16 juin 2009, n° 08-16.069). La « licence blanche » est ainsi doublement vaine : invalide d’un côté, inutile de l’autre, puisqu’une demande individuelle conforme ne peut être bloquée arbitrairement.
L’autorisation a toutefois une limite ferme : elle ne doit pas porter atteinte aux modalités de jouissance des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 4 juin 1998, n° 96-20.608). Une résolution autorisant une installation qui masquerait la vue d’un voisin encourt l’annulation (Cass. 3e civ., 2 mars 2010, n° 09-11.221). C’est une raison de plus pour examiner chaque appareil à son emplacement réel — ce qu’une autorisation collective abstraite ne permet jamais.
La bonne méthode : autoriser projet par projet
La sécurité tient en une règle simple — une décision spéciale, pour un copropriétaire identifié, sur un projet décrit. En pratique :
- Une résolution qui désigne le lot et son propriétaire — l’autorisation doit viser des copropriétaires identifiés (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 4 février 2015, n° 12/04526) —, décrit la nature et l’emplacement des travaux et figure de manière non équivoque parmi les questions inscrites à l’ordre du jour (Cass. 3e civ., 17 décembre 1997, n° 96-13.178) ; à défaut, l’autorisation est annulable (Cass. 3e civ., 17 juin 1997, n° 95-18.684).
- Un dossier précis joint à la convocation : modèle de l’appareil, plan d’implantation, teinte, niveau sonore. Une trame de demande d’autorisation de travaux en assemblée générale sécurise un vote éclairé.
- Si l’assemblée annuelle est trop lointaine, la faculté de convoquer une assemblée générale à ses frais pour faire inscrire la seule question de cette autorisation (art. 17-1 AA de la loi ; art. 8-1 du décret du 17 mars 1967).
L’assemblée peut assortir son autorisation de conditions — contrôle d’un architecte, prescriptions techniques, délais — et leur non-respect rend l’autorisation caduque. Rien ne l’empêche non plus de voter en amont un cahier des charges fixant les règles que toute future climatisation devra suivre : ce cadre accélère les décisions à venir, mais il ne vaut pas autorisation. Et si la majorité absolue n’est pas atteinte alors que le projet a recueilli au moins le tiers des voix, un second vote intervient aussitôt à la majorité simple (art. 25-1).
Deux réflexes valent d’être connus. Le copropriétaire qui a déjà posé son appareil en se fiant à une résolution générale ne devrait pas se rassurer avec le délai de deux mois : il a tout intérêt à faire voter une ratification individuelle portant sur son installation, seul titre réellement opposable. Et si l’autorisation est refusée et qu’il faut saisir le juge, le projet présenté au tribunal doit correspondre à celui qui a été refusé en assemblée : il peut évoluer pour répondre aux critiques, jamais devenir un projet différent (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-15.400).
| Forme de l’autorisation | Sort juridique |
|---|---|
| Résolution spéciale, copropriétaire identifié, projet décrit et notifié | Valable |
| Résolution « générale et permanente » pour tout copropriétaire présent et futur | Inopérante, et attaquable |
| Autorisation donnée par le syndic, le conseil syndical ou un accord amiable | Sans valeur : l’assemblée seule décide |
| Autorisation tacite ou implicite | Insuffisante : un vote exprès est requis |
| Clause du règlement dispensant de l’autorisation de l’assemblée | Réputée non écrite |
| Droit de jouissance spéciale sur une partie commune déterminée, au profit de lots déterminés | Valable, opposable aux acquéreurs |
| Cahier des charges esthétique et technique voté en amont | Valable comme cadre, ne vaut pas autorisation |
Avant d’installer ou de contester
Ce que la règle générale ne dit pas, c’est comment elle s’applique à votre immeuble. La nature exacte des travaux, la rédaction de la résolution, l’état de votre règlement de copropriété et la configuration des parties communes déplacent l’analyse. Les faits comptent autant que le droit — et c’est précisément là qu’intervient l’avocat, que vous soyez le copropriétaire qui veut installer, le voisin qui conteste, ou le syndic qui veut sécuriser un vote.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
