Un contrôle de la DGCCRF ne ressemble pas à un contrôle fiscal. L’inspecteur ne discute pas votre chiffre d’affaires : il ouvre vos dossiers clients, réclame vos procédures, vos preuves de formation, et regarde ce que vous avez réellement mis en place. Ce qu’il ne trouve pas ce jour-là, vous ne pourrez plus le produire. Quelques mois plus tard, la Commission nationale des sanctions statue — et, le plus souvent, sous votre nom.
Or les griefs qu’elle retient sont presque toujours les mêmes, et ils ne se valent pas. Certains sont quasi imparables : dès que la preuve manque, ils tombent contre vous. D’autres se défendent, et la Commission les écarte régulièrement quand le contrôle reste vague. Voici, obligation par obligation, lesquels sont retenus, lesquels se contestent et pourquoi — à l’appui des trente dernières décisions publiées, rendues entre octobre 2025 et mai 2026, décisions nommées comprises.
Tous les griefs ne se valent pas
Avant le détail, la carte du terrain. Cinq griefs sont presque toujours retenus dès que la preuve écrite fait défaut : l’évaluation des risques, l’identité du client et du bénéficiaire effectif, l’origine des fonds, le gel des avoirs et la formation. Sur ceux-là, il n’y a pas de plaidoirie qui tienne — seule la pièce produite au jour du contrôle protège. L’évaluation des risques, à elle seule, a été retenue dans les trente décisions.
Trois griefs, au contraire, se défendent : la vigilance renforcée, la déclaration de soupçon et la conservation. La Commission exige alors que le rapport de contrôle identifie un fait précis ; à défaut, le grief tombe. C’est sur cette ligne que se gagne une défense — pas en contestant l’incontestable, mais en attaquant ce que l’administration n’a pas démontré.
Chacun de ces griefs prolonge une obligation précise du dispositif TRACFIN — cartographie, vigilance, déclaration de soupçon, gel, formation. Le régime complet de ces obligations, et les contrôles de la DGCCRF qui les vérifient, sont exposés dans le guide d’ensemble.
TRACFIN dans l’immobilier : vos obligations, les contrôles de la DGCCRF et les sanctions
La cartographie et l’évaluation des risques : le socle, jamais écarté
C’est la première obligation, et la seule retenue dans la totalité des décisions. Les articles L. 561-4-1 et L. 561-32 du code monétaire et financier imposent un document d’identification, d’évaluation et de classification des risques propre à l’entreprise — clientèle, produits, canaux, zone géographique —, articulé avec des procédures de vigilance graduées et un contrôle interne. Un document qui lui est propre, pas un modèle recopié.
Les façons de tomber sont connues. L’absence pure et simple, d’abord : chez ART COMIMMO, la gérante, Mme Martialis, avait « une connaissance très superficielle de ses obligations » et aucune organisation interne. Les trois à six pages de généralités, ensuite : la cartographie de LORETO IMMOBILIER « ne constitue ni une analyse des risques pertinente et adaptée ni une évaluation ».
Le document-type non adapté, surtout : protocole FNAIM de 2018 aux fiches de scoring restées vierges, manuel d’un organisme belge jamais retouché chez VLMC, documents du franchiseur chez SSL MERCURE CONSEIL, agrégation de modèles d’un logiciel chez CORSE EXCEPTION. Enfin la cartographie présente mais lacunaire : celle de STAUB IMMOBILIER « porte sur les opérations prises individuellement et n’identifie pas les risques encourus de façon plus générale par l’agence » ; celle de GS PARTNERS, bâtie après réception du questionnaire de la DGCCRF, « ne permet pas d’évaluer les risques » par degrés.
Ce grief n’a été écarté dans aucune des trente décisions. Le réflexe à retenir : un document propre, daté, gradué — faible, modéré, élevé, chaque niveau appelant des mesures distinctes — et doublé d’un contrôle interne écrit. La Commission le martèle : la clientèle de proximité ou la connaissance personnelle du client n’exonère de rien, et l’usage d’un logiciel ne dispense pas de prouver les diligences.
L’identité du client et du bénéficiaire effectif
L’article L. 561-5 impose d’identifier le client et le bénéficiaire effectif et de vérifier leur identité sur pièces — pièce d’identité, Kbis, statuts — avant l’entrée en relation, puis d’en conserver la trace. En immobilier, ce grief tombe presque toujours, et pour des raisons élémentaires.
Les pièces sont massivement absentes : chez HERMITAGE RIVIERA, quatre dossiers sur quatre — des transactions de 2,1 à 5,6 millions d’euros — sans aucune pièce d’identité, les dirigeants n’étant « toujours pas en mesure de définir ce qu’est un bénéficiaire effectif » à l’audience.
La temporalité, ensuite, est un piège que beaucoup ignorent : chez GS PARTNERS, les pièces figuraient dans tous les dossiers, mais recueillies au stade de l’offre d’achat — la Commission retient le grief « sur la temporalité », l’identification devant précéder l’entrée en relation, « la présence des copies étant sans incidence ». Enfin, la délégation au notaire ne sauve rien : chez STAUB, un acheteur a refusé sa pièce « durant toute la relation d’affaires » au motif de la remettre au notaire, sans que l’agence suspende l’opération, « menée à son terme sans que le vendeur n’ait jamais été identifié ».
À retenir : une copie lisible et à jour de la pièce d’identité et des statuts ou du Kbis de chaque partie, recueillie avant l’entrée en relation. La connaissance personnelle du client, son refus de communiquer ses pièces et l’intervention du notaire ne sont jamais des excuses.
La connaissance de la relation et l’origine des fonds
L’article L. 561-5-1 impose de recueillir et d’actualiser les informations sur l’objet et la nature de la relation d’affaires — au premier rang, l’origine des fonds et la cohérence de l’opération avec le profil du client. C’est le cœur du contrôle, et le grief se nourrit de faits concrets.
L’origine des fonds non documentée, d’abord, surtout sur les paiements comptant : chez LORETO, un appartement à 3 550 000 euros payé sans prêt et sans justificatif, l’acquéreuse étant « sans emploi » ; chez SOROVIM, un apport de 550 000 euros sans justificatif et des transactions à 3,1 et 26 millions d’euros sans aucune information de financement.
Les incohérences non relevées, ensuite : un apport de 945 000 euros « payable sans crédit » justifié par la vente alléguée d’un bien à l’étranger jamais documentée, un acquéreur « architecte junior », né en 1998, financé à 100 % par une donation non justifiée et qualifié d’« étudiant » dans la promesse. Les attestations sur l’honneur, enfin, ne suffisent pas : la « fiche déclaration de l’acquéreur » signée par le client « ne saurait exonérer » l’agent de la connaissance de l’origine des fonds.
C’est aussi par là que passe la fraude fiscale : la liste réglementaire des critères imposant une déclaration vise frontalement la transaction immobilière conclue à un prix manifestement sous-évalué (article D. 561-32-1 du code monétaire et financier). À retenir : exiger et conserver un justificatif — offre de prêt, attestation bancaire, acte de donation, preuve d’une revente antérieure — et vérifier sa cohérence avec la profession déclarée. La parole du client ne vaut pas diligence.
La vigilance renforcée : un grief qui se discute
Pour les opérations atypiques — montant inhabituel, montage, client à risque —, les articles L. 561-10-1 et L. 561-10-2 imposent un examen renforcé et documenté. Mais c’est précisément l’un des griefs les plus défendables, et l’immobilier le montre bien.
La Commission ne le retient que si l’administration pointe un dossier concret à risque élevé. Quand le rapport reste général, le grief tombe : chez ART COMIMMO, il a été écarté comme « non suffisamment établi par les pièces du dossier ». Sur le versant inverse, lorsqu’un suivi défaillant est caractérisé, la vigilance constante (article L. 561-6) est retenue : chez CORSE EXCEPTION, l’origine des fonds passe de « économies personnelles » à « prêt relais », puis de « fonds propres » à « donation de la mère » non documentée, sans la moindre réaction de l’agence.
À retenir : si le rapport de contrôle se contente de généralités sans isoler une opération à risque, ce grief se conteste utilement. Mais toute évolution de la relation — changement d’acquéreur, de financement, d’origine des fonds — doit être tracée et datée, sous peine de voir la vigilance constante prendre le relais.
La déclaration de soupçon : obligatoire, mais difficile à imposer
L’article L. 561-15 impose de déclarer à TRACFIN, sans délai, les sommes ou opérations soupçonnées de provenir d’une infraction. Une déclaration tardive vaut manquement. Mais, comme la vigilance renforcée, c’est un grief que la Commission écarte souvent : faute d’incohérence documentée par le rapport, elle refuse de présumer le soupçon — elle l’a fait pour SOROVIM comme pour VLMC, jugeant le grief insuffisamment établi.
Reste le verrou que beaucoup ignorent : dans l’immobilier, vous ne pouvez pas faire porter vos diligences par un autre professionnel. Le mécanisme de tierce introduction de l’article L. 561-7, qui permet de faire mettre en œuvre l’identification du client par un tiers, est ouvert pour l’essentiel au secteur financier — les personnes visées aux 1° à 6° de l’article L. 561-2 ; l’agent immobilier, visé au 8°, n’en bénéficie pas. Concrètement, un kit de conformité hérité d’un franchiseur ou d’une tête de réseau, repris sans être adapté, n’a jamais suffi devant la Commission — pas plus que le renvoi au notaire en bout de chaîne.
La formation du personnel
L’obligation de formation a changé de dimension. L’article L. 561-34, modifié par la loi du 13 juin 2025, et son décret d’application du 24 avril 2026 imposent désormais une formation dès l’embauche, portant sur les obligations et les sanctions, dont la preuve doit être conservée cinq ans. Ce n’est plus une bonne pratique : c’est une obligation datée et traçable.
Le manquement, dans la quasi-totalité des décisions, c’est l’absence de tout justificatif au jour du contrôle — la formation alléguée à l’oral ne suffit pas, et une simple réunion d’information n’est pas une formation. La Commission vise tous les intervenants : chez ENTREVUE IMMOBILIERE, le dirigeant, M. Faure, « n’ayant lui-même suivi aucune formation, était dans l’incapacité d’informer ou de former » ses négociateurs ; chez LES CLEFS D’ORLEANS, l’argument selon lequel les salariées ne traitaient pas les ventes a été écarté, l’une ayant perçu une commission d’apporteur d’affaires.
C’est pourtant le grief le plus simple à neutraliser, et la défense qui marche est connue : chez STAUB, des attestations nominatives produites pour le dirigeant, les quatre salariés et les quatre agents commerciaux ont suffi — « si le doute est permis, les éléments ne permettent pas de conclure au caractère insuffisant », grief non fondé. À retenir : des attestations nominatives pour tous, y compris le personnel administratif et les apporteurs d’affaires. À défaut de toute preuve, le grief tombe systématiquement contre vous.
Le gel des avoirs : une obligation de résultat
Dernière obligation, la plus oubliée et la plus implacable. Les articles L. 562-4-1 et R. 562-1 imposent d’interroger systématiquement le registre national des personnes et entités faisant l’objet d’une mesure de gel, et d’en conserver la preuve. La Commission la qualifie d’obligation de résultat : la bonne foi n’y change rien.
Le constat est presque toujours le même — aucune interrogation, aucune trace. Et la Commission a fermé les échappatoires : « la seule mention « gel des avoirs ? » sur un module de formation ou une case à cocher sur la fiche TRACFIN ne saurait tenir lieu de procédure interne ». Chez ENTREVUE, le dirigeant « ignore encore l’existence du registre » alors qu’il exerce toujours. À retenir : interroger le registre pour chaque client et archiver la preuve de la consultation. C’est l’angle mort qu’aucun document de réseau ne met spontanément en place.
La conservation des documents : un grief défendable
L’article L. 561-12 impose de conserver cinq ans les pièces d’identité, de vigilance et d’opérations. Le grief se retient sur des faits nets : une durée déclarée de « trois années » seulement chez SSL MERCURE ; chez LES CLEFS D’ORLEANS, « tous les documents du dossier D ont été effacés au départ d’un associé, sa boîte mail ayant été supprimée ».
Mais il fait partie des griefs défendables : faute de matérialité démontrée, la Commission l’écarte — elle l’a fait pour THAUMOUX comme pour L’IMMOBILIER INTERNATIONAL AGENCY. À retenir : cinq ans, sur un support pérenne et indépendant des personnes. La suppression d’une boîte mail au départ d’un salarié est un manquement caractérisé ; à l’inverse, un grief de conservation appuyé sur de simples affirmations se conteste.
Les sanctions : de l’avertissement à 250 000 euros
La Commission combine presque toujours une interdiction temporaire et une amende, modulées selon la gravité, la situation financière et la coopération. L’éventail légal de l’article L. 561-40 va de l’avertissement et du blâme — un avertissement a frappé la SARL C.S.C IMMO et son gérant — à l’interdiction d’exercer ou de gérer pour cinq ans au plus, au retrait de la carte professionnelle, et à une amende pouvant atteindre cinq millions d’euros.
L’échelle réelle est bien plus basse. Les amendes immobilières observées vont de 1 000 euros, chez SSL MERCURE, à quelques dizaines de milliers — 25 000 euros chez SOROVIM, 30 000 euros chez HERMITAGE RIVIERA ; les montants à six chiffres se concentrent hors immobilier, jusqu’à 250 000 euros pour un club de jeux. Le plafond de cinq millions n’a jamais été approché.
Les interdictions vont de trois mois à deux ans, presque toujours assorties du sursis — et c’est le point décisif pour la défense. Le sursis est accordé dès qu’une mise en conformité est engagée : elle n’efface pas le grief, mais elle fait basculer l’interdiction dans le sursis et allège l’amende. Le ferme reste l’exception, réservé aux dossiers sans aucune régularisation — l’unique interdiction de cinq ans a frappé une domiciliataire dont la société était dissoute. La récidive, elle, fait révoquer le sursis antérieur.
Enfin, société et dirigeant sont sanctionnés ensemble, presque systématiquement. La liquidation de la société n’y change rien : elle échappe à la sanction, pas son dirigeant ; en redressement, la société reste sanctionnée.
Trois constantes qui décident du sort du dossier
Au-delà des griefs, trois principes gouvernent toutes ces décisions.
La Commission statue à la date du contrôle. Ce qui n’a pas été produit ce jour-là est réputé manquant, et aucune régularisation postérieure n’efface le constat — elle peut, au mieux, justifier le sursis. La fenêtre utile se referme au contrôle, pas à la décision : c’est dès l’avis de contrôle, voire dès le questionnaire de la DGCCRF, qu’il faut agir.
La charge de la preuve pèse sur le professionnel. L’administration n’a pas à démontrer votre carence ; c’est à vous d’établir, pièces à l’appui, que le dispositif existait et fonctionnait. L’absence de traçabilité n’est pas neutre : elle est un facteur aggravant.
Enfin, la sanction atteint les personnes, pas seulement la structure. Le dirigeant répond personnellement de la mise en place du dispositif. Dans l’affaire d’un réseau de mandataires (décision n° 2024-03), les holdings du groupe ont elles-mêmes été sanctionnées et frappées d’une interdiction de diriger une entreprise du secteur, l’ensemble des sanctions atteignant 210 000 euros. Protéger la structure et protéger les dirigeants sont deux défenses distinctes — la responsabilité personnelle du dirigeant ne se confond pas avec celle de l’entreprise. Et lorsqu’une opération douteuse est réellement passée, le dossier peut basculer vers le blanchiment devant le juge pénal, d’une tout autre gravité.
Droit pénal des affaires (ECOFI): tout comprendre
Des décisions publiées sous votre nom
C’est la particularité de ce contentieux : la Commission publie ses décisions le plus souvent sous une forme nominative. L’anonymat existe, mais reste l’exception, réservée aux cas où la publication causerait un préjudice disproportionné — c’est pourquoi la décision à 210 000 euros (n° 2024-03) a été anonymisée. Pour la plupart des autres, le nom de la société et celui du dirigeant figurent dans la décision, librement consultable et indexée par les moteurs de recherche. Pour un professionnel dont l’activité repose sur la confiance, cette publicité pèse souvent plus lourd que l’amende. Et l’on ne parle pas d’un contentieux marginal : depuis 2022, la Commission a rendu près de deux cents décisions — une vingtaine pour la seule année 2026 —, dont l’immobilier forme une large part. La décision est même parfois relayée dans la presse, du Figaro au Journal de l’Agence, aux frais du sanctionné.
La défense ne se limite donc jamais à discuter les griefs. Obtenir que la séance ne soit pas publique, puis que la décision soit anonymisée, fait partie intégrante de la stratégie — au même titre que la contestation des griefs défendables et le recours devant le tribunal administratif, que plusieurs sociétés sanctionnées ont d’ailleurs engagé.
Les décisions immobilières des huit derniers mois
Référence et date de la décision (la référence — ainsi n° 2023-43 — est un numéro de dossier correspondant à l’année de saisine, non à la date du délibéré) ; parties telles que publiées (les initiales désignent les décisions anonymisées) ; griefs retenus, les griefs écartés étant indiqués entre parenthèses ; sanctions. « Relation » désigne la connaissance de la relation d’affaires et l’origine des fonds ; « CI », le contrôle interne.
| Décision | Parties | Griefs retenus | Sanctions |
|---|---|---|---|
| n° 2024-03, 27/05/2026 | Sociétés JM, MY, DS ; M. A (anonymisée) | Risques/CI, identité, relation, formation, gel (vigilance constante écartée) | JM 100 000 € ; MY 50 000 € ; DS 20 000 € ; M. A 40 000 € — interdiction 6 mois (sursis) |
| n° 2023-60, 29/04/2026 | LORETO IMMOBILIER ; Mme G. Loreto | Risques, identité, relation, formation, gel | Société 10 000 € ; Loreto 5 000 € — 3 mois (sursis) |
| n° 2023-63, 22/04/2026 | M. Éric Thaumoux (EIRL) — recours | Risques, identité, relation, formation, gel (conservation écartée) | Thaumoux 4 mois (sursis) + 3 000 € |
| n° 2023-30, 22/04/2026 | Société Y ; Mme L, M. R (anonymisée) | Risques, identité, relation, formation, gel | Y 5 000 € ; L 5 000 € ; R 5 000 € |
| n° 2023-40, 03/04/2026 | L’IMMOBILIER INTERNATIONAL AGENCY ; MM. De Jong, Valognes | Risques/CI, identité, relation, gel (conservation écartée) | Société 4 000 € ; De Jong 2 000 € ; Valognes 2 000 € |
| n° 2023-38, 18/03/2026 | SOROVIM (+ 3 sociétés) ; M. Prenot, Mme Cabon | Risques, identité, relation, formation, conservation (déclaration de soupçon écartée) | SOROVIM 25 000 € ; 3 sociétés 10 000 € ch. ; Prenot 10 000 € ; Cabon 10 000 € |
| n° 2023-62, 11/03/2026 | Société X ; Mme MH ép. G, M. MG (anonymisée) | Risques, identité, relation, gel | X 7 500 € ; MH ép. G 4 000 € ; MG 4 000 € |
| n° 2023-57, 18/02/2026 | C.S.C IMMO ; M. Navaux | Risques, identité, relation, formation | Avertissement — C.S.C IMMO 5 000 € ; Navaux 2 500 € |
| n° 2023-43, 17/02/2026 | STAUB IMMOBILIER ; M. Zwingelstein | Risques, identité, relation (formation écartée) | Société 8 000 € ; Zwingelstein 10 000 € — 6 mois (sursis) |
| n° 2023-33, 11/02/2026 | VLMC ; MM. B. Rose, Maurette, S. Rose | Risques, identité, relation (déclaration de soupçon, gel et formation écartés) | VLMC 5 000 € ; chaque cogérant 3 000 € |
| n° 2023-56, 23/01/2026 | ART COMIMMO ; Mme Martialis | Risques, identité, relation, formation, gel (vigilance renforcée écartée) | ART COMIMMO 1 500 € ; Martialis 1 500 € — 3 mois (sursis) |
| n° 2023-24, 23/12/2025 | Société X ; M. Laurent Benhamou | Risques/CI, identité, relation, formation, gel | X 3 000 € ; Benhamou 2 000 € — 6 mois (sursis) |
| n° 2023-48, 09/12/2025 | HERMITAGE RIVIERA ; Mme Mukharytsina, M. Klein — recours | Risques/CI, identité, relation, formation, gel | Hermitage 30 000 € ; Mukharytsina 5 000 € ; Klein 20 000 € — 12 mois (9 sursis) |
| n° 2023-34, 01/12/2025 | SSL MERCURE CONSEIL (redressement) ; M. Lefebvre | Risques, identité, relation, formation, conservation, gel (CI écarté) | SSL Mercure 1 000 € ; Lefebvre 2 000 € — 6 mois (sursis) |
| n° 2023-35, 26/11/2025 | GS PARTNERS ; M. Savignac | Risques, identité, relation, gel | GS Partners 4 000 € ; Savignac 1 000 € — 3 mois (sursis) |
| n° 2023-64, 03/11/2025 | ENTREVUE IMMOBILIERE (liquidation) ; M. Faure | Risques/CI, identité, relation, formation, gel | Faure 1 an (sursis) + 4 000 € ; société : pas de sanction |
| n° 2023-68, 17/10/2025 | NERI AGOSTA IMMOBILIER / CORSE EXCEPTION ; M. X | Risques/CI, relation, vigilance constante, gel | Société 40 000 € ; M. X 20 000 € — 1 an (sursis) |
| n° 2023-17, 07/10/2025 | LES CLEFS D’ORLEANS ; MM. Thibaud, Rigaill | Risques/CI, identité, relation, formation, conservation, gel | Les Clefs d’Orléans 5 000 € ; Thibaud 2 000 € ; Rigaill 2 000 € |
Ce que cette grille ne dit pas de votre dossier
Cette grille décrit ce que la Commission sanctionne en général. Elle ne dit pas si votre cartographie tiendrait devant un inspecteur, si votre formation est suffisamment tracée, ni quels griefs seraient contestables dans votre dossier précis. Les réponses dépendent de vos pièces, de votre structure et du stade où vous en êtes.
En amont, c’est le moment le plus rentable : auditer le dispositif, le construire ou le réviser, sécuriser la chaîne pour une tête de réseau ou un franchiseur. En aval — dès un questionnaire de la DGCCRF, un avis de contrôle ou une notification de griefs —, l’horloge tourne, et la défense se joue sur plusieurs fronts à la fois : écarter les griefs défendables que le rapport n’étaye pas, contenir le quantum, obtenir la séance non publique et l’anonymisation, et, si une opération est passée, prévenir le basculement vers le pénal. C’est cette combinaison qui sépare une sanction publiée d’un dossier maîtrisé.
Que vous dirigiez un réseau, soyez franchiseur, franchisé ou agent commercial mandataire, exposez votre situation et prenez rendez-vous.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
