L’essor des bars à chicha depuis la fin des années 2000 a généré un contentieux nourri, aussi bien devant les juridictions civiles qu’administratives. Nuisances sonores nocturnes, fumée de tabac s’infiltrant dans les appartements voisins, attroupements sur la voie publique, violation de la réglementation anti-tabac : les griefs sont multiples et touchent une pluralité d’acteurs. Le voisin excédé, le gérant-locataire exposé à la fermeture et à la résiliation de son bail, le copropriétaire bailleur dont la responsabilité contractuelle peut être engagée du seul fait de l’activité de son preneur — tous ont des droits et des obligations précis que la jurisprudence récente contribue à affiner. Le présent article dresse un panorama complet des règles applicables.
Le statut juridique du bar à chicha : un débit de boissons soumis à une réglementation stricte
Licence, déclaration et permis d’exploitation
Un bar à chicha servant des boissons alcoolisées est un débit de boissons à consommer sur place soumis aux articles L. 3332-1 et suivants du Code de la santé publique. Il doit détenir une licence de 3ème catégorie (licence restreinte) ou de 4ème catégorie (grande licence), selon la nature des boissons proposées. L’ordonnance n° 2015-1682 du 17 décembre 2015 a fusionné les anciennes licences II et III.
L’ouverture doit être précédée d’une déclaration écrite en mairie au moins quinze jours avant, faute de quoi l’exploitant encourt une amende de 3 750 euros et la fermeture définitive de l’établissement prononcée par jugement (CSP, art. L. 3352-2). Le débitant doit également détenir un permis d’exploitation délivré à l’issue d’une formation de vingt heures minimum couvrant notamment la prévention de l’alcoolisme, la protection des mineurs, la législation sur les stupéfiants, la revente de tabac et la lutte contre le bruit (CSP, art. L. 3332-1-1). Un bar à narguilé ne servant aucune boisson alcoolique est dispensé de ces formalités (CCRCS, avis n° 2018-019 du 19 décembre 2018), mais reste soumis à la réglementation anti-tabac et aux règles d’urbanisme.
Zones protégées et restrictions d’implantation
La création d’un nouveau débit de 4ème catégorie est interdite en dehors des dérogations légales (CSP, art. L. 3332-2). Les débits de 3ème catégorie sont soumis à un numerus clausus d’un débit pour 450 habitants (CSP, art. L. 3332-1). À Paris, aucune nouvelle licence III ou IV ne peut être créée : seule la translation ou le transfert de licences existantes est possible.
Le préfet est tenu d’instaurer un périmètre de protection autour des établissements de santé et des stades (CSP, art. L. 3335-1) et peut l’étendre aux établissements d’enseignement, de formation, d’hébergement collectif ou de loisirs de la jeunesse. Le Conseil d’État a précisé que ce périmètre s’applique également aux lieux de vente de tabac manufacturé (CE, ch. réunies, 13 janvier 2023, n° 453434). Le Tribunal administratif de Nantes a validé, le 3 novembre 2023 (n° 2007064), un refus préfectoral de transfert de licence en vue de l’exploitation d’un bar à narguilé, au motif des risques de troubles à la tranquillité et à la santé publiques.
La réglementation anti-tabac
L’article L. 3511-7 du Code de la santé publique interdit la consommation de tabac dans tous les lieux affectés à un usage collectif, quelle que soit la forme juridique de l’exploitant. Cette interdiction couvre toutes les formes de fumage — cigarette, pipe, narguilé — y compris les pâtes à fumer sans tabac. L’exploitation sous forme associative ne change rien : la Cour d’appel de Dijon l’a confirmé le 12 octobre 2012.
Un bar à chicha ne peut donc pas laisser ses clients fumer librement à l’intérieur. L’aménagement d’un fumoir est possible mais soumis à des conditions très strictes (CSP, art. R. 3511-2 et s.) : salle close à fermeture automatique, ventilation conforme, superficie limitée à 20 % de la surface totale dans la limite de 35 m², aucune prestation de service à l’intérieur, accès interdit aux mineurs. Un établissement dédié à la consommation de narguilé sans fumoir conforme est exposé à une fermeture administrative. Fumer dans un lieu interdit est une contravention de 3ème classe ; ne pas respecter les conditions du fumoir, une contravention de 4ème classe.
Il convient de distinguer trois situations. La chicha avec tabac relève du régime des produits du tabac : monopole de vente au détail (CGI, art. 568), prix homologués dont l’unicité nationale est imposée par les articles 568 et 570 du CGI, conditionnement neutre et doubles avertissements sanitaires photographiques (CSP, art. L. 3512-20 et L. 3512-22, directive 2014/40/UE). La chicha sans tabac à fumer (mélasse, herbes, pierres sans nicotine) présente un statut plus incertain : l’administration et les juridictions tendent à l’assimiler à l’acte de fumer, sans que cette assimilation ne ressorte d’un texte unique. Les dispositifs de type chicha électronique relèvent du régime du vapotage : leur usage est interdit dans les établissements de mineurs, les transports collectifs fermés et les lieux de travail fermés à usage collectif (décret n° 2017-633 du 25 avril 2017) ; le non-respect expose le consommateur à 150 euros d’amende (CSP, art. R. 3515-7) et l’exploitant à 450 euros en cas de défaut de signalisation (CSP, art. R. 3515-8).
La vente de tabac : monopole, prix et interdiction aux mineurs
Un bar à chicha ne peut vendre du tabac qu’en qualité de revendeur autorisé dans le cadre du décret n° 2010-720 du 28 juin 2010, après déclaration auprès des douanes, et doit respecter les prix homologués. La vente ou l’offre gratuite de produits du tabac à des mineurs de moins de dix-huit ans est interdite (CSP, art. L. 3512-12) ; le vendeur doit exiger la preuve de majorité, sous peine d’une amende de 4ème classe (CSP, art. R. 3515-5).
Les nuisances générées par un bar à chicha
Nuisances sonores
Les nuisances sonores proviennent de la musique amplifiée, des conversations en terrasse et sur la voie publique, des extracteurs fonctionnant en continu et du comportement des clients à la sortie. Le décret du 31 août 2017 fixe à 102 dB le niveau sonore moyen autorisé pour les établissements diffusant de la musique amplifiée, avec des seuils d’émergence de 5 dB(A) le jour et 3 dB(A) la nuit — des seuils dont l’exploitant peut être tenu de démontrer le respect par une étude d’impact des nuisances sonores (EINS). Les juridictions apprécient le trouble au regard de la durée, fréquence, intensité et horaires des nuisances (CSP, art. R. 1334-31). Pour une présentation générale du régime des bruits de voisinage, voir l’article dédié sur ce site.
La jurisprudence est abondante. La Cour d’appel de Paris a reconnu dès le 26 septembre 2012 (n° 11/21079) l’existence d’un trouble manifestement illicite causé par une fumerie de narguilés, le moteur d’extraction d’air rendant la chambre des voisins inutilisable. Le Tribunal judiciaire de Paris (7 septembre 2017, n° RG : 16/18677, Syndicat des copropriétaires c/ MY COFFEE & ICE) a résilié le bail d’un bar à chicha dont les nuisances phoniques et olfactives, établies par fiches de mains courantes et rapports de l’inspecteur de salubrité, justifiaient la sanction. Le Tribunal judiciaire de Paris a ordonné, par jugement du 20 octobre 2023, la cessation de l’activité de bar narguilé de la société Pershing XVII, confirmée en appel (CA Paris, Pôle 1, ch. 8, 24 novembre 2023, n° RG 23/04887). Le Tribunal judiciaire de Paris (18ème ch., 2ème section, 29 janvier 2026, n° 22/04473) a prononcé la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de la locataire exploitant une activité de chicha non autorisée par la clause de destination.
Nuisances olfactives
La fumée de chicha est d’une intensité particulière : des chercheurs de l’université de Pittsburgh ont mesuré que la chicha expose à cent vingt-cinq fois plus de fumée, vingt-cinq fois plus de goudron, dix fois plus de monoxyde de carbone et deux fois et demie plus de nicotine qu’une cigarette. Ces données expliquent que les riverains puissent être exposés, via des extracteurs d’air insuffisamment filtrés, à des concentrations significatives de substances toxiques. En mars 2026, le Laboratoire central de la Préfecture de Police (LCPP) a mesuré, dans les parties communes d’un immeuble parisien hébergeant un bar à chicha, un taux de benzène de 20 µg/m³ — soit plus de trois fois la valeur de référence de 6 µg/m³ — illustrant l’exposition objective des occupants à des substances cancérogènes mesurables (article du Parisien).
Le seuil d’anormalité s’apprécie in concreto. La Cour d’appel de Paris a constaté le 26 septembre 2012 (n° 11/21079) que les odeurs de narguilé envahissant un appartement via l’évacuation d’air vicié causaient un trouble de jouissance caractérisé. La Cour d’appel de Paris (Pôle 4, ch. 2, 23 novembre 2022, n° 18/28077) a confirmé l’interdiction d’exploiter une cave en bar à chicha pour incompatibilité avec la destination d’habitation de l’immeuble. La Cour d’appel de Paris (Pôle 4, ch. 2, 20 novembre 2024, n° 22/08709) a retenu la responsabilité contractuelle des propriétaires bailleurs pour nuisances olfactives et sonores générées par leur preneur. À l’inverse, la Cour de cassation a refusé de reconnaître un trouble olfactif anormal faute de démonstration de son caractère excessif et persistant (Cass. 3ème civ., 8 octobre 2003, n° 99-20.511) : le dossier probatoire doit être construit avec méthode. La même rigueur est exigée pour toutes les nuisances olfactives en copropriété — à l’image des fumées de cheminée, dont le régime présente des similitudes.
Nuisances liées à la voie publique
Les attroupements, la consommation de tabac en extérieur et le comportement des clients à la sortie constituent des nuisances distinctes, directement imputables à l’activité de l’établissement. Elles alimentent le dossier de preuve pour une résiliation de bail et peuvent fonder une fermeture administrative. Le Tribunal administratif de Lille a validé, le 10 octobre 2023 (n° 2109593), la fermeture d’un bar à chicha pour un mois en retenant que les troubles à l’ordre public étaient en relation directe avec sa fréquentation.
Il est par ailleurs établi que l’exploitant est responsable des nuisances générées par sa clientèle, même lorsqu’il n’en est pas directement l’auteur : la Cour de cassation a étendu cette responsabilité aux nuisances sonores causées par des tiers dans le cadre de l’activité professionnelle.
Le trouble anormal de voisinage : la loi du 15 avril 2024
La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a codifié la responsabilité pour trouble anormal de voisinage à l’article 1253 du Code civil : toute personne à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. La victime n’a pas à démontrer une faute — il suffit d’établir la réalité et le caractère excessif du trouble. Le gérant, son bailleur et le syndicat des copropriétaires défaillant peuvent tous être attraits.
L’exception d’antériorité prévue par le même texte ne jouera pas en pratique : un bar à chicha violant l’interdiction de fumer n’exerce pas une activité conforme aux lois et règlements, condition nécessaire à son application.
Recours du voisin riverain et du locataire
Constitution du dossier de preuve
Le constat de commissaire de justice permet de mesurer les niveaux sonores et d’objectiver les nuisances olfactives. Les fiches de mains courantes et procès-verbaux d’intervention des forces de l’ordre sont particulièrement efficaces sur une période significative. Les attestations de résidents (CPC, art. 202), les enregistrements sonores réalisés depuis les parties privatives et les rapports de l’inspecteur de salubrité complètent le dossier. Il convient d’adresser dès les premières nuisances une lettre recommandée avec accusé de réception à l’exploitant et une seconde au bailleur propriétaire du local.
Action au fond et référé
L’action en cessation du trouble et en indemnisation est portée devant le tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 1253 du Code civil, cumulable avec une demande de travaux d’isolation acoustique ou de mise en conformité de la ventilation sous astreinte. Pour une présentation des différentes étapes d’une procédure contentieuse, voir l’article dédié.
Le référé est la voie la plus efficace lorsque le trouble est urgent. Le juge des référés peut prononcer une interdiction provisoire d’exploitation ou une injonction sous astreinte de réaliser des travaux sans attendre un jugement au fond. Lorsque des mesures objectives de benzène ou de décibels dépassent les seuils réglementaires, le trouble manifestement illicite est d’emblée établi. La Cour d’appel de Paris a accordé une indemnisation provisionnelle par cette voie dès 2012 (CA Paris, 26 septembre 2012, n° 11/21079).
Recours spécifiques des locataires de l’immeuble
Le locataire dispose de trois fondements distincts.
Il peut d’abord agir directement en cessation du trouble anormal de voisinage contre l’exploitant et contre le copropriétaire bailleur du local commercial, en sa qualité d’occupant visé par l’article 1253 du Code civil, sans passer par son propre bailleur.
Il peut ensuite se prévaloir de la garantie de jouissance paisible due par son bailleur (C. civ., art. 1719, 3° ; loi du 6 juillet 1989, art. 6, al. 3) et solliciter une réduction de loyer proportionnelle au trouble subi, des dommages-intérêts, voire la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur si les lieux deviennent impropres à leur usage. La Cour d’appel de Paris a indemnisé des locataires sur ce fondement après la fermeture administrative d’un bar lounge pour nuisances sonores (CA Paris, 8 septembre 2016, n° 15/13232).
Il peut enfin saisir le syndicat des copropriétaires pour violation du règlement de copropriété. Le syndicat est tenu d’intervenir pour faire respecter le règlement (loi du 10 juillet 1965, art. 14) et peut saisir le juge des référés pour obtenir la cessation immédiate des nuisances. À défaut d’action du syndicat, le locataire peut se prévaloir directement de la violation du règlement en qualité de tiers lésé.
Recours administratifs parallèles
Le riverain peut déposer une main courante, signaler l’établissement à la préfecture de police ou à la mairie pour violation de la réglementation anti-tabac ou des arrêtés d’horaires, et saisir l’inspecteur de salubrité ou l’ARS en cas de mesures de polluants anormales. Ces démarches renforcent le dossier civil et peuvent déclencher une fermeture administrative.
La situation du gérant-locataire
Fermeture administrative
L’article L. 3332-15 du Code de la santé publique permet au préfet de fermer un débit de boissons pour une durée maximale de six mois en cas d’infractions à la réglementation ou de troubles à l’ordre public. À Paris, cette compétence appartient exclusivement à la préfecture de police — et non au maire d’arrondissement, qui n’en dispose pas (article du Parisien). Les riverains parisiens doivent donc adresser leurs signalements directement à la préfecture de police.
La CAA Marseille (23 février 2024, n° 22MA01872) a jugé que la fermeture vise à prévenir la continuation ou le retour de désordres, indépendamment de toute faute de l’exploitant, et a validé la fermeture d’un établissement pour fumoir non conforme et nuisances liées à la consommation de chicha. Le TA Toulouse (12 décembre 2022, n° 2206623) a rejeté la demande de suspension d’une fermeture visant un établissement exerçant une activité principale de bar à chicha sous couvert d’une licence de restauration. Le TA Montreuil (22 septembre 2022, n° 2010410) a validé une fermeture de quatre-vingt-dix jours pour troubles à l’ordre public liés au comportement de clients ivres.
Des fermetures récentes illustrent la sévérité croissante des autorités : Sas Hookah Smoke à Lyon (mars 2025, trois mois, tabac frauduleux) ; L’Empire à Montpellier (juin 2025, six mois, tabac frauduleux, 97 bonbonnes de protoxyde d’azote, non-respect de l’interdiction de fumer) ; El Manara à Vénissieux (décembre 2024, dégagements non conformes, risque incendie).
Contester la fermeture administrative
La fermeture est exécutoire dès sa notification. L’exploitant dispose d’un délai de recours de deux mois pour saisir le tribunal administratif en annulation, ou en urgence d’un référé suspension (CJA, art. L. 521-1) ou d’un référé liberté (CJA, art. L. 521-2). Des fermetures ont été annulées lorsque les travaux de mise en conformité étaient achevés avant l’arrêté (CAA Paris, 19 juin 2012, n° 10PA05992) ou que les nuisances avaient cessé avant la décision (CAA Bordeaux, 23 mai 2013, n° 12BX01578). Le TA Nîmes a rappelé que des plaintes isolées ne suffisent pas à fonder légalement une fermeture (TA Nîmes, 21 mars 2023, n° 2300681).
Résiliation du bail pour non-respect de la destination des lieux
Indépendamment de toute fermeture administrative, le bailleur peut agir en résiliation sur le fondement des articles 1728 et 1224 du Code civil. La CA Paris (Pôle 5, ch. 3, 14 juin 2023, n° 21/01700, Société Melina) a résilié le bail d’un établissement « Chicha – Restaurant – Lounge » pour non-respect de la destination des lieux. Le TJ Paris (29 janvier 2026, n° 22/04473, Société LE SUNSET) a prononcé la résiliation et l’expulsion d’une locataire exploitant une activité de chicha hors destination contractuelle. Le TGI Paris (7 septembre 2017, n° RG : 16/18677, MY COFFEE & ICE) avait résilié le bail en retenant la violation de la destination définie par le bail et le règlement de copropriété.
La responsabilité du bailleur copropriétaire
Responsabilité directe et obligation de résultat
Le copropriétaire qui, informé des nuisances générées par son locataire, n’agit pas, engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des autres copropriétaires — sans qu’il soit nécessaire de mettre en cause le locataire au préalable. La CA Paris (Pôle 4, ch. 2, 20 novembre 2024, n° 22/08709) a retenu la faute contractuelle de propriétaires bailleurs pour nuisances olfactives et sonores générées par leur preneur, précisant que la résiliation ultérieure du bail ne supprime pas le dommage déjà subi. L’article 1253 du Code civil le consacre désormais : le bailleur est responsable de plein droit dès lors que l’activité de son preneur est à l’origine d’un trouble excessif.
Des lettres recommandées ne suffisent pas à exonérer le bailleur (Cass. 3ème civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536), pas plus que plusieurs mises en demeure (Cass. 3ème civ., 17 avril 1996, n° 94-15.876). Seul un cas de force majeure peut l’exonérer. Après mise en demeure infructueuse, il doit engager une procédure judiciaire en résiliation.
Procédure
Si le bail contient une clause résolutoire visant le non-respect de l’obligation de jouissance paisible ou les violations du règlement de copropriété, elle joue de plein droit après constatation judiciaire du trouble. En l’absence de clause résolutoire, la résiliation judiciaire est prononcée par le juge. Le bailleur peut également délivrer un congé pour motif légitime et sérieux (C. civ., art. 1729 et 1741). Le syndicat des copropriétaires peut agir solidairement ou se substituer au bailleur défaillant.
Le rôle du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un fondement contractuel autonome, distinct du trouble anormal de voisinage. Lorsqu’il prohibe les activités bruyantes ou malodorantes, ou conditionne l’activité commerciale à la compatibilité avec la destination de l’immeuble, il permet au syndicat d’agir contre le copropriétaire bailleur et son locataire. La CA Paris (Pôle 4, ch. 2, 23 novembre 2022, n° 18/28077) a confirmé l’interdiction d’exploiter une cave en bar à chicha pour incompatibilité avec la destination d’habitation. Dans l’affaire MY COFFEE & ICE (TJ Paris, 7 septembre 2017, n° RG : 16/18677), l’exploitation d’un bar à chicha ouvert jusqu’à deux heures du matin avec nuisances olfactives et sonores contrevenait à la clause de compatibilité prévue par le règlement de copropriété. La même logique s’applique à d’autres pratiques perturbant la vie de l’immeuble, comme le montre la jurisprudence sur les locations Airbnb en copropriété.
Conclusion
Face à un bar à chicha source de nuisances, la stratégie contentieuse doit combiner les actions. Pour le voisin ou le locataire : constituer le dossier probatoire dès les premières nuisances, saisir simultanément les autorités administratives et le juge des référés, interpeller le bailleur du local et le syndicat des copropriétaires. Pour le bailleur : l’inaction après information des nuisances engage sa responsabilité directe — il doit mettre en demeure son locataire puis, sans résultat, agir en résiliation. Pour le gérant-locataire : la mise en conformité précoce avec la réglementation anti-tabac, les normes acoustiques et les horaires d’exploitation est la seule protection réelle contre la fermeture administrative et la perte du bail.
Maître Valentin Simonnet assiste riverains, locataires, bailleurs et exploitants dans l’ensemble de ces procédures, devant les juridictions civiles et administratives. Pour toute question, contactez-moi.
