Il résulte des articles 5 , 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, ou alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions (Cass. civ. 3, 28 janvier 2016, n° 14-26.921, FS-P+B).
Quelle prescription ?
En droit de la copropriété, deux notions coexistent :
- L’annulation : une clause du règlement de copropriété peut être annulée si elle contrevient aux bonnes mœurs, à l’ordre public, à un principe constitutionnel ou à une liberté fondamentale ;
- Le réputé non écrit : elle sera réputée non écrite si elle contrevient à l’une des dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 visée par l’article 43 de cette loi.
La distinction est importante, car les deux actions ne relèvent pas du même régime de prescription : contrairement à une demande d’annulation, une action visant à faire déclarer une clause réputée non écrite n’est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-26.921), et échappe donc notamment au délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 13 juin 1984, n° 82-16.492 ; Cass. 3e civ., 1er avr. 1987, n° 85-15.010 ; Cass. 3e civ., 26 avr. 1989, n° 87-18.384 ; Cass. 3e civ., 12 juin 1991, n° 89-18.331 ; Cass. 3e civ., 7 mai 2008, n° 07-13.409).
Les conséquences
Lorsque le juge constate qu’une clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales ou réglementaires, il doit :
- – non pas l’annuler, mais la réputer non écrite ;
- – procéder lui-même à une nouvelle répartition des charges, en fixant toutes les modalités qu’impose le respect des dispositions d’ordre public.
La cour d’appel qui s’abstient de le faire manque à son office (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-22.036, FS-B). En effet, lorsque le juge répute non écrite une clause de répartition des charges, il lui appartient seul de déterminer la nouvelle répartition (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 43 ; Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n° 06-19.773), sans pouvoir renvoyer à l’assemblée générale le soin d’y procéder (Cass. 3e civ., 17 sept. 2013, n° 11-21.770).
Les effets temporels
En matière de répartition des charges, la décision qui déclare non écrite une clause du règlement de copropriété ne produit effet que pour l’avenir (Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-14.569 ; Cass. 3e civ., 21 janv. 2014, n° 12-26.689). Alors que l’annulation emporte un effet rétroactif, la clause réputée non écrite ne cesse de produire effet qu’à compter de la décision qui la constate.
