Lors d’une vente, le vendeur est tenu de deux obligations principales.
- D’une part, il a l’obligation de délivrer un bien conforme à celui promis (C. civ., art. 1603 et 1604). Cette obligation, dite de délivrance conforme, garantit l’acheteur contre tout défaut de conformité et impose au vendeur de fournir un bien strictement conforme à ce qui a été convenu entre les parties.
- D’autre part, le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (C. civ., art. 1641).
La question se pose très fréquemment en jurisprudence : sur lequel de ces fondements l’action de l’acheteur doit-elle être engagée ?
La réponse est déterminante, dès lors que, outre la nécessité pour l’avocat de mobiliser le fondement adéquat, les régimes juridiques applicables — notamment en matière de prescription — diffèrent sensiblement.
L’obligation de délivrance
L’obligation de délivrance en matière immobilière (appartement, maison)
La délivrance conforme implique que l’état de l’immeuble, tant sur le plan matériel que juridique, ne se soit pas modifié entre la date de la vente et le moment où le bien est mis à la disposition de l’acquéreur. Il doit ainsi exister une conformité matérielle et juridique entre l’immeuble vendu et l’immeuble effectivement délivré.
La délivrance doit par ailleurs être complète et porter sur l’ensemble des accessoires de l’immeuble. Enfin, le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur la contenance promise.
En cas de difficulté sur ce point, il convient naturellement de s’attacher en priorité aux stipulations du contrat.
Bien que les immeubles délivrés soient matériellement ceux qui ont été vendus, ils peuvent ne pas présenter les qualités expressément convenues. Dans de telles hypothèses, le vendeur manque à son obligation de délivrance, caractérisant une non-conformité.
La jurisprudence a ainsi retenu un manquement à l’obligation de délivrance notamment :
- lorsque l’appartement, situé au 19e étage d’un immeuble en comptant trente, est desservi par un ascenseur dont les performances sont très inférieures à celles mentionnées dans l’acte de vente (Cour d’appel de Paris, 30 mars 1987)
- lorsque l’appartement vendu avec le label « confort acoustique » ne respecte pas les spécifications attachées à ce label (Cass. 3e civ., 12 juin 1979 ; Cass. 3e civ., 2 juin 1982)
- lorsque l’appartement a été vendu avec des placards dont il est en réalité dépourvu (Cass. 3e civ., 3 janvier 1979)
- lorsque la disposition de l’appartement a été modifiée par rapport aux plans de l’immeuble déposés chez le notaire en annexe à l’acte de vente (Cass. 3e civ., 26 mai 1994, n° 92-15.911)
- lorsque l’immeuble est vendu comme étant libre d’occupation alors qu’il se révèle en réalité loué (Cass. 3e civ., 29 janvier 2003, n° 01-02.759)
- lorsque l’acte de vente portant sur une maison d’habitation avec cour et magasin mentionne que les trois fenêtres murées du magasin pourront être réouvertes, alors qu’une telle possibilité n’est en réalité pas offerte à l’acquéreur (Cass. 3e civ., 25 mai 2005)
- lorsque l’immeuble est vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement alors que le raccordement ne correspond pas aux stipulations conventionnelles
(Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-19.945) - lorsque l’immeuble présente des défauts esthétiques affectant le bien vendu (Cass. 3e civ., 30 juin 2016, n° 15-12.447)
- lorsque l’immeuble n’est pas conforme aux normes administratives ou légales alors que l’acte de vente précise expressément le contraire (Cass. 3e civ., 6 avril 2022, n° 21-14.173)
- lorsque l’acte stipule que la chose vendue n’est pas polluée de façon importante alors qu’une pollution significative est établie (Cass. 3e civ., 12 novembre 2014, n° 13-25.079)
- lorsque l’acte stipule que la chose vendue n’est pas polluée alors qu’elle l’est en réalité (Cass. 3e civ., 29 février 2012, n° 11-10.318)
- lorsque la destination de l’immeuble a été précisée contractuellement et que celle-ci ne peut être réalisée (Cass. 3e civ., 6 octobre 2004, n° 02-20.755 ; Cass. 3e civ., 11 septembre 2013, n° 12-20.894 ; Cass. 3e civ., 7 avril 2016, n° 15-15.678)
Dans cette dernière hypothèse, il est précisé qu’un vice du consentement peut également être invoqué (Cass. 3e civ., 25 juin 2014, n° 11-27.343 et n° 12-17.152).
La différence entre vice caché et défaut de conformité
Le Code civil distingue le défaut de conformité et le vice caché (C. civ., art. 1603), par nature différents :
- Le défaut de conformité provient d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée trahissant l’inexécution, par le vendeur, de son obligation de délivrance conforme. Le défaut de conformité est apprécié uniquement en fonction des stipulations contractuelles (Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-19.945 ).
- le vice caché concerne une chose qui, quoique conforme à celle convenue, se révèle atteinte d’un défaut affectant son usage normal.
Ce qui revient à dire qu’une chose peut ne pas être conforme aux prévisions contractuelles tout en étant conforme à son usage normal.
Une différence parfois trop subtile
En pratique, cependant, la distinction est moins nette. Si elle se comprend bien lorsque le défaut de conformité provient d’une différence de nature ou de quantité entre la chose commandée et la chose livrée, elle devient floue dès que le défaut de conformité porte sur une qualité de la chose. En effet, lorsque la qualité en cause est liée à l’usage de la chose et que sa diminution atteint un certain degré, le défaut de conformité tend à devenir un vice affectant l’usage normal de la chose. La décision rapportée révèle en ce sens la difficulté que pose dans ce cas la distinction entre vice d’usage et défaut de conformité.
Tableau de jurisprudence
| Défaut | Qualification juridique | Explication | |
| Les portes étaient affectées d’un mauvais positionnement de la partie serrure-poignée, posée à moins d’un centimètre du mur, de sorte qu’il était difficile de manoeuvrer la clé sans se blesser ; leurs ferrures présentaient des traces d’oxydation | Vice caché | les défauts atteignant les portes les rendaient impropres à leur usage normal | Cass. 3e civ. 30-1-2020 no 18-26.790 F-D, Sté Janneau menuiseries c/ Sté Phileocle |
| Inondation du sous-sol de la maison | Vice caché | Les infiltrations d’eau faisaient obstacle à une utilisation normale des pièces concernées, ce dont il résultait qu’elles constituaient des vices cachés. | Cass. 3e civ. 19-10-2023 no 22-10.090 F-D |
| appartement qui avait été vendu avec le label « confort acoustique » et qu’il s’est révélé non conforme aux spécifications de ce label | Défaut de conformité | Cass. 3e civ. 26-5-1994 | |
| une maison qui n’était que partiellement reliée au réseau public d’assainissement alors que l’acte de vente précisait qu’elle y était raccordée | Défaut de conformité | Cass. 3e civ. 28-1-2015 n° 13-19.945 | |
| Non-conformité des étangs à la réglementation en vigueur au jour de la vente | Vice caché (oui, c’est surprenant) | Cass. 3e civ., 2 févr. 2017, n° 15-26.515 | |
| le certificat d’immatriculation du véhicule ne correspondait pas aux caractéristiques du véhicule et que les données inscrites étaient celles d’autres véhicules de la marque, et une expertise judiciaire, ayant conclu que le véhicule avait été reconstruit à partir de trois véhicules différents de caractéristiques non identiques, | Défaut de conformité | Cour de cassation, Chambre civile 1, 14 juin 2023, 22-18.648 | |
| le véhicule présentait toutes les caractéristiques d’un véhicule maquillé usurpant les références d’un second véhicule . Or, la présence de deux numéros de série contradictoires sur le véhicule et l’absence de conformité des documents administratifs avec les données du véhicule font obstacle à son usage normal. | Défaut de conformité | Cour d’appel, Rennes, 2e chambre, 23 Février 2024 – n° 21/04301 |
Régime juridique distinct
Si le défaut de délivrance conforme et le vice caché permettent tous deux à l’acheteur de solliciter la résolution de la vente, ces actions obéissent à des régimes juridiques distincts.
Elles diffèrent notamment sur plusieurs points essentiels.
D’abord, quant au délai pour agir :
– l’action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, en application de l’article 1648 du code civil ;
– l’action fondée sur le défaut de délivrance conforme relève du droit commun de la prescription, soit un délai de cinq ans, conformément à l’article 2224 du code civil et à l’article L. 110-4 du code de commerce.
Ensuite, quant aux conséquences de la résolution de la vente, lesquelles ne sont pas identiques selon le fondement invoqué. Le régime des vices cachés est assorti de règles spécifiques, prévues aux articles 1645, 1646 et 1647 du code civil, qui encadrent notamment l’étendue de la restitution et de l’indemnisation.
Subsidiarité de l’action en délivrance conforme (non-cumul)
Lorsque le défaut affectant le bien vendu est susceptible de constituer à la fois un défaut de conformité et un vice caché, seule l’action en garantie des vices cachés est ouverte à l’acheteur, à l’exclusion de toute action fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme.
La Cour de cassation affirme de manière constante ce principe de non-cumul, en jugeant que le défaut ne peut être sanctionné sur le terrain de la délivrance conforme dès lors que les conditions du vice caché sont réunies (Cass. 3e civ., 24 avril 2003, n° 98-22.290 ; Cass. 3e civ., 20 octobre 2010, n° 09-68.052).
Elle exclut également, dans une telle hypothèse, la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de droit commun, l’acheteur devant se placer exclusivement sur le fondement de la garantie des vices cachés (Cass. com., 19 mars 2013, n° 11-26.566).
Action sur l’erreur et le dol
A coté des deux actions spéciales du droit de la vente, il est également possible d’invoquer les actions classiques du droit des obligations fondée sur l’erreur et le dol. Leur coexistence est source de nombreuses erreurs. Une clarification juridique serait la bienvenue.
Dans beaucoup de cas, l’acheteur va agir sur les trois terrains : en annulation de la vente pour erreur ou en résolution de la vente pour vice cachés ou manquement du vendeur à son obligation de délivrance. (Civ. 1re, 14 juin 2023, n° 22-18.648, F-D)
Quel est le rôle du juge ?
La Cour de cassation a précisément défini le rôle du juge dans l’articulation entre l’action en garantie des vices cachés et celle fondée sur le défaut de délivrance conforme.
Ainsi, lorsque le juge est saisi d’une action en garantie des vices cachés et que la preuve du vice n’est pas rapportée, il n’est pas tenu de rechercher si le défaut invoqué pourrait constituer un manquement à l’obligation de délivrance (Cass., ass. plén., 21 décembre 2007, n° 06-11.343).
Inversement, lorsqu’il est saisi d’une action fondée sur un défaut de délivrance qui n’est pas établi, le juge n’a pas à examiner si l’action en garantie des vices cachés serait susceptible d’être accueillie (Cass. 1re civ., 28 mars 2018, n° 17-10.031).
Lorsque, en revanche, le juge constate l’existence d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme, il n’a pas à rechercher si ce manquement est également constitutif d’un vice caché (Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-19.945, à propos d’une vente immobilière ; Cass. 1re civ., 30 septembre 2010, n° 09-11.552 ; Cass. com., 22 novembre 2016, n° 14-23.658).
Enfin, lorsque le juge constate l’existence d’un vice caché, il ne peut condamner le vendeur sur le fondement du défaut de délivrance conforme. Ayant relevé que le défaut du bien vendu le rend impropre à sa destination, caractérisant ainsi un vice caché, le juge doit rejeter la demande fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance
(Cass. 3e civ., 30 janvier 2020, n° 18-26.790, Sté Janneau Menuiseries c/ Sté Phileocle).
Vice caché ou défaut de conformité : lequel choisir après l’achat d’un véhicule ?
Lorsqu’un véhicule tombe en panne peu de temps après son achat, deux mécanismes juridiques viennent immédiatement à l’esprit : la garantie des vices cachés et la garantie légale de conformité. Ces deux actions sont souvent confondues, alors qu’elles reposent sur des logiques différentes et n’offrent pas la même efficacité en pratique.
Lorsque le véhicule a été acheté auprès d’un professionnel, la garantie légale de conformité doit, dans la majorité des cas, être privilégiée.
L’avantage décisif de la garantie de conformité
La garantie légale de conformité protège l’acheteur lorsque le bien livré ne correspond pas à l’usage attendu ou présente un défaut. Son principal intérêt tient au régime de preuve.
Pour les véhicules d’occasion, tout défaut apparaissant dans les douze mois suivant la vente est présumé exister au jour de la délivrance. L’acheteur n’a donc pas à démontrer que le défaut était antérieur à la vente.
La charge de la preuve est renversée :
- l’acheteur n’a pas à financer une expertise pour établir l’origine du défaut ;
- c’est au vendeur professionnel de prouver que la panne est née après la vente s’il entend s’exonérer de sa responsabilité.
En cas de contestation, le vendeur s’expose à devoir solliciter une expertise judiciaire, dont le coût peut atteindre plusieurs milliers d’euros, avec l’obligation d’en avancer les frais.
Sur le plan procédural, la garantie de conformité constitue ainsi un outil particulièrement efficace et dissuasif.
Le vice caché : une action plus lourde et plus incertaine
La garantie des vices cachés obéit à une logique inverse.
Il appartient à l’acheteur de prouver :
- l’existence d’un vice suffisamment grave,
- son caractère caché,
- et son antériorité à la vente.
Cette démonstration suppose, dans la grande majorité des cas, une expertise technique, avec une avance de frais par l’acheteur, des délais importants et une issue plus aléatoire.
Le vice caché n’est pas une action inadaptée, mais il s’agit d’un mécanisme plus exigeant, à mobiliser lorsque la garantie de conformité ne peut pas être invoquée.
La bonne approche en pratique
Lorsque la vente a été conclue avec un professionnel, la garantie légale de conformité doit être actionnée en priorité, compte tenu de son régime de preuve favorable et de son efficacité procédurale.
En revanche, en cas de vente entre particuliers, la garantie de conformité ne s’applique pas. La question du vice caché devient alors centrale et doit être appréciée au regard des éléments techniques disponibles.
Réforme juridique à venir
Dans sa rédaction soumise à consultation publique en juillet 2022, le projet de réforme du droit des contrats spéciaux envisage de ne retenir qu’une seule garantie couvrant à la fois le défaut de conformité et l’impropriété du bien à l’usage habituellement attendu et soumise à une prescription de 2 ans.
Sources
Répertoire de droit immobilier Vente : effets – Opposabilité aux tiers du transfert de la propriété – Olivier BARRET ; Philippe BRUN – Janvier 2020 (actualisation : Février 2024)
EncyclopédiesJurisClasseur Notarial Formulaire V° Vente d’immeuble – Fasc. 520 : VENTE D’IMMEUBLE. – Délivrance. – Transfert de propriété et des risques
