Lorsqu’un copropriétaire est dans l’impossibilité d’assister à une assemblée générale, ou qu’il ne souhaite pas y participer personnellement, il peut se faire représenter par la personne de son choix, sous réserve des exclusions légales. La validité de ce mandat de vote a longtemps suscité des hésitations, en jurisprudence comme en doctrine (V. : J.-M. Roux, Les vicissitudes du mandat de vote en assemblée générale : Inf. rap. copr. 206, p. 17).
Quelles sont les causes d’irrégularités d’un mandat en assemblée générale de copropriété ?
Les sources de contestation de la régularité d’un mandat donné en vue d’une assemblée générale de copropriétaires sont nombreuses. Elles comprennent, d’une part, les causes de nullité de droit commun (notamment celles tenant à la capacité et aux pouvoirs du mandant, ainsi qu’aux vices du consentement) et, d’autre part, des causes spécifiques au droit de la copropriété.
Voici la liste de toutes les nullités
Les interdictions légales tenant à la personne du mandataire
Le droit de la copropriété prohibe la désignation de certains mandataires. La liste figure à l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin, les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin, les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin ».
En pratique, le mandat est donc irrégulier lorsque le mandataire est légalement interdit, notamment dans les cas suivants :
- syndic ;
- conjoint / partenaire de PACS / concubin du syndic ;
- ascendants / descendants du syndic ;
- préposés du syndic (salariés, collaborateurs) ;
- conjoint / partenaire de PACS / concubin des préposés ;
- ascendants / descendants des préposés.
Peut également être mentionnée l’interdiction faite à un copropriétaire de donner mandat au copropriétaire-débiteur à l’égard duquel l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice afin d’obtenir la saisie en vue de la vente de son lot (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-2, dernier al.).
Les interdictions tenant au nombre de délégations et au plafond de voix
L’irrégularité du mandat peut également résulter de l’interdiction de confier à un même mandataire plus de trois délégations de vote, à moins que le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.
Sont donc concernés :
- plus de trois délégations au profit d’un même mandataire, sans respecter l’exception “≤ 10 % des voix” ;
- total des voix du mandataire (les siennes + celles de ses mandants) supérieur à 10 % des voix du syndicat lorsqu’il reçoit plus de trois délégations.
Les irrégularités formelles du mandat et l’exigence d’un écrit
Enfin, l’irrégularité du mandat peut tenir à un vice de forme essentiel : l’absence d’écrit. La Cour de cassation rappelle, en effet, que le mandat de représentation en assemblée générale doit être établi par écrit (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 16-13.249 ; Loyers et copr. 2017, comm. 114, note Ch. Coutant-Lapalus ; Administrer juin 2017, p. 43, obs. J.-R. Bouyeure). Cette exigence exclut, en copropriété, le recours au mandat apparent (Cass. 3e civ., 19 juill. 1995, n° 93-17.911 ; Bull. civ. III, n° 203 ; Loyers et copr. 1995, comm. 293, obs. G. Vigneron ; Inf. rap. copr. 1996, p. 11, obs. P. Capoulade ; AJPI 1996, p. 50, note J.-M. Gelinet).
L’irrégularité peut également résulter de l’absence de signature du mandat par le copropriétaire mandant, la signature constituant la condition minimale d’authentification de la délégation de vote (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-23.292 ; Loyers et copr. 2018, comm. 230, obs. Ch. Coutant-Lapalus ; CA Paris, pôle 4, 2e ch., 13 oct. 2010 ; Loyers et copr. 2011, comm. 61, obs. G. Vigneron ; Administrer 2010, p. 79, note J.-R. Bouyeure).
Dans la même logique, doivent être rangées parmi les irrégularités touchant à l’existence même du mandat :
- mandat non signé (ou signature inexistante) ;
- mandat non rattachable à un copropriétaire (mandant non identifiable) ;
- mandat non rattachable à un mandataire (mandataire non identifiable).
Les “pouvoirs en blanc” et leur traitement irrégulier
Au titre des causes spécifiques de nullité en copropriété, le pouvoir en blanc peut être irrégulièrement traité, notamment lorsque :
- un mandat sans nom de mandataire est conservé par le syndic ;
- un mandat en blanc est distribué / orienté par le syndic au lieu d’être remis au président du conseil syndical, ou à défaut au président de séance, pour désignation (art. 22 de la loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967).
Les altérations, falsifications et réutilisations irrégulières
Le mandat encourt également la nullité lorsque son authenticité ou son intégrité est atteinte :
- faux / falsification / altération ;
- signature imitée / usurpation d’identité ;
- modifications après signature (nom du mandataire, date, consignes, lots, etc.) ;
- mandat réutilisé hors de son contexte (autre AG, autre date, autre mandant).
Les signatures sans qualité ou sans pouvoir
Le mandat est irrégulier lorsqu’il est signé par une personne dépourvue de qualité ou de pouvoir pour représenter le mandant :
- mandat signé par un tiers non habilité (locataire, occupant, etc.) ;
- personne morale : mandat signé par une personne non habilitée à représenter la société ;
- indivision (couple marié ou non, succession, etc.) : mandat signé par une personne non habilitée (absence de mandataire commun / pouvoir) ;
- majeur protégé : mandat signé en méconnaissance du régime de protection (représentation/assistance requise).
L’objet et l’étendue du mandat : ambiguïtés et dépassement des limites
L’irrégularité peut enfin tenir au contenu même du mandat :
- mandat ambigu ou contradictoire (deux mandataires, instructions incompatibles) ;
- mandat limité à certaines résolutions, utilisé au-delà (vote hors mandat) ;
- mandat assorti d’instructions précises, non respectées (vote contraire aux consignes).
Les vices du consentement du mandant
Au-delà des règles propres à la copropriété, les causes de nullité de droit commun demeurent mobilisables, notamment :
- dol (manœuvres) ;
- erreur déterminante ;
- violence / contrainte (y compris pression).
Le cumul irrégulier avec le vote par correspondance
Enfin, une irrégularité peut résulter d’un cumul irrégulier avec le vote par correspondance (décret de 1967), en particulier en cas de double comptabilisation :
- comptabilisation d’un vote par correspondance alors que le copropriétaire ou son mandataire est présent.
Qui peut contester un mandat irrégulier (qualité à agir) ?
Au visa de l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour de cassation affirme que « tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale » (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 décembre 2022, 21-23.915, Publié au bulletin). Il s’en déduit que l’irrégularité affectant le mandat n’est pas appréhendée comme une simple nullité relative, réservée au seul mandant, mais comme une nullité absolue : elle est donc susceptible d’être invoquée par toute personne ayant un intérêt à agir, au premier rang desquelles figure tout copropriétaire qui entend contester la régularité d’une assemblée générale au cours de laquelle un mandat irrégulier a produit des effets.
La généralité des termes employés par la Cour invite, en outre, à retenir une recevabilité large : les copropriétaires peuvent agir quelle que soit la cause d’irrégularité du mandat donné en vue de l’assemblée générale, qu’elle soit propre au droit de la copropriété (interdictions de l’article 22, plafonds de délégations, traitement des pouvoirs en blanc) ou qu’elle relève du droit commun (défaut de pouvoir, incapacité, vice du consentement, etc.).
Sanction de l’atteinte au droit de se faire représenter
L’atteinte au droit fondamental d’un copropriétaire (de participer ou) de se faire représenter à l’assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises, sans qu’il y ait lieu à rechercher si le vote de ce copropriétaire aurait eu une incidence sur la majorité requise par la loi (Cass. 3e civ., 22 févr. 1989).
Les effets de la contestation
La recevabilité large reconnue aux copropriétaires soulève immédiatement une question pratique : jusqu’où va la sanction ? Le demandeur peut-il obtenir la nullité de l’ensemble de l’assemblée générale, ou seulement des résolutions pour lesquelles la prise en compte du mandat irrégulier a effectivement influé sur l’issue du vote, qu’il s’agisse de l’adoption ou du rejet de la résolution ?
S’agissant des conséquences de l’irrégularité d’un mandat, la jurisprudence retient une solution particulièrement rigoureuse : la nullité frappe les décisions auxquelles le mandataire irrégulier a participé, sans qu’il soit nécessaire de démontrer que son vote a été déterminant. Autrement dit, l’irrégularité du mandat entraîne l’annulation des résolutions concernées indépendamment de toute recherche d’influence sur le résultat du scrutin (Cass. 3e civ., 22 févr. 1989, n° 87-17.497 ; Cass. 3e civ., 11 févr. 1975 ; Cass. 3e civ., 5 juill. 1989 ; CA Paris, pôle 4, 2e ch., 9 mars 2011).
