Votre locataire commercial vient d’être placé en sauvegarde ou en redressement judiciaire. Vous avez un commandement de payer en cours, peut-être même une clause résolutoire que vous pensiez acquise. Et là, tout se bloque.
C’est précisément le scénario que cet article traite : que peut faire le bailleur pour obtenir la résiliation du bail et récupérer ses locaux quand son locataire est sous procédure collective ? Et, côté locataire, quels sont les leviers pour résister à une action en résiliation ?
Deux erreurs reviennent systématiquement dans les dossiers que je traite : se tromper sur les délais — notamment le délai de trois mois que beaucoup ignorent — et se tromper de juridiction, en saisissant le juge-commissaire alors que seul le juge des référés peut ordonner l’expulsion. Ces deux erreurs font tomber des actions pourtant bien fondées sur le fond.
Cet article porte exclusivement sur la sauvegarde et le redressement judiciaire. Le régime de la liquidation judiciaire, qui obéit à des règles distinctes, fera l’objet d’un article séparé.
Fiche — Les étapes du bailleur en sauvegarde et redressement judiciaire
| Étape | Acte à accomplir | Délai | Piège à éviter |
|---|---|---|---|
| 1 | Vérifier si la clause résolutoire était acquise avant le jugement d’ouverture | Immédiatement | Croire qu’elle est acquise parce que le délai d’un mois du commandement courait — sans décision passée en force de chose jugée avant le JO, la clause est neutralisée |
| 2 | Déclarer la créance de loyers antérieurs au passif de la procédure | Dans le délai légal à compter de la publication au BODACC (C. com., art. L. 622-24) | Confondre déclaration de créance et action en résiliation — les loyers antérieurs ne peuvent justifier aucune action en résiliation |
| 3 | Délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire dès l’ouverture — adressé à l’administrateur judiciaire s’il en a été désigné, au débiteur sinon | Dès le jugement d’ouverture — fait courir simultanément le délai d’un mois et le délai de trois mois | Attendre l’expiration des trois mois pour délivrer le commandement — on se prive d’un mois inutilement |
| 4 | Attendre l’expiration simultanée du délai de trois mois à compter du JO ET du délai d’un mois | Ces deux délais courent en parallèle — impossible d’assigner tant que l’un ou l’autre n’est pas expiré | Assigner dès l’expiration du délai d’un mois si le délai de trois mois n’est pas écoulé — irrecevabilité |
| 5 | Choisir la bonne voie procédurale selon l’objectif | Avant toute assignation | Saisir le juge-commissaire si expulsion souhaitée — il est incompétent pour l’ordonner |
| 6 | Assigner devant le juge des référés (constat + expulsion + provision) ou saisir le juge-commissaire (constat seul) | Après expiration des délais | Voie juge-commissaire si on veut expulser — il faudra une deuxième procédure devant les référés |
Ce que le jugement d’ouverture change immédiatement
La neutralisation de la clause résolutoire
Le premier réflexe du bailleur est souvent de se prévaloir de sa clause résolutoire. Mais l’ouverture d’une procédure collective neutralise ce mécanisme de façon radicale.
L’article L. 622-13, III du Code de commerce dispose que les clauses résolutoires ne produisent pas effet pendant la période d’observation. Cette règle s’applique y compris si le commandement de payer avait été délivré avant le jugement d’ouverture — dès lors que la clause n’était pas définitivement acquise à cette date.
La question centrale est donc celle-ci : la clause résolutoire était-elle réellement acquise avant le jugement d’ouverture ?
« Acquise » ne signifie pas que le locataire avait des impayés. Cela signifie que les trois conditions étaient réunies simultanément avant le jugement d’ouverture :
- un commandement conforme visant la clause résolutoire avait été délivré,
- le délai d’un mois s’était intégralement écoulé,
- aucune régularisation n’était intervenue dans ce délai.
Si l’une de ces conditions n’était pas remplie au jour du jugement d’ouverture, la clause n’était pas acquise et ne peut plus produire effet. Peu importe que le délai d’un mois expire quelques jours après l’ouverture : la procédure collective fige la situation.
La Cour de cassation l’a confirmé : l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire introduite avant l’ouverture ne peut pas être poursuivie après celle-ci si elle n’a pas donné lieu à une décision passée en force de chose jugée (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.223 et n° 19-10.224 ; Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336, FS-B).
Côté locataire : le mandataire judiciaire ou l’administrateur doit immédiatement vérifier si la clause était réellement acquise avant le jugement d’ouverture. Si le commandement avait été délivré mais que le délai d’un mois n’était pas expiré, la clause est neutralisée de plein droit — sans qu’il soit nécessaire de saisir une juridiction.
Les loyers antérieurs au jugement d’ouverture : une page tournée
C’est le choc que beaucoup de bailleurs n’anticipent pas. Les loyers impayés avant le jugement d’ouverture — qu’il s’agisse d’un mois, de six mois ou de deux ans d’arriérés — sont des créances antérieures. À ce titre, ils sont soumis à l’interdiction absolue des poursuites individuelles posée par l’article L. 622-21 du Code de commerce.
Concrètement, cela signifie que le bailleur peut faire une croix sur ces loyers dans l’immédiat : aucune action en paiement, aucune saisie, aucune mesure d’exécution ne peut être engagée ou poursuivie pour recouvrer ces sommes. Et surtout — c’est là que beaucoup de bailleurs se font piéger — ces impayés antérieurs ne peuvent justifier aucune action en résiliation du bail. L’article L. 622-21 interdit expressément la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent antérieure au jugement d’ouverture.
La seule voie qui s’ouvre au bailleur pour ces créances antérieures est la déclaration de créance au passif de la procédure, dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (C. com., art. L. 622-24). Passé ce délai, la créance est inopposable à la procédure — sauf relevé de forclusion dans des conditions strictes.
La seule question qui vaille dès l’ouverture : est-ce que la clause résolutoire était définitivement acquise avant le jugement d’ouverture ? Si oui, le bailleur peut encore agir dans les conditions exposées ci-dessous. Si non, les impayés antérieurs ne lui servent plus à rien pour obtenir la résiliation.
Côté locataire : dès le jugement d’ouverture, le mandataire judiciaire ou l’administrateur doit notifier aux créanciers — dont le bailleur — l’ouverture de la procédure et l’interdiction des poursuites. Toute action du bailleur fondée sur des impayés antérieurs doit être immédiatement contestée devant le juge-commissaire.
Ce que le bailleur ne peut pas faire pendant la période d’observation
La période d’observation est une période de protection renforcée du débiteur. Le bailleur doit en connaître les limites pour ne pas exposer ses actes à la nullité.
Le bailleur ne peut pas :
- pratiquer une saisie conservatoire ou une saisie-attribution sur les biens du débiteur pour des créances antérieures,
- inscrire une hypothèque ou une sûreté pour garantir une créance antérieure,
- résilier unilatéralement le bail sans passer par les voies judiciaires,
- récupérer les lieux par voie de fait (changement de serrures, coupure d’énergie),
- agir en paiement des loyers antérieurs sans avoir déclaré sa créance.
Tout acte accompli en violation de l’arrêt des poursuites est nul de plein droit. La nullité peut être soulevée par tout intéressé et est relevée d’office par le juge.
Côté locataire : le mandataire judiciaire ou l’administrateur doit surveiller les actes du bailleur dès l’ouverture et saisir immédiatement le juge-commissaire en cas de violation.
Le régime des loyers postérieurs et les délais pour agir
Le principe : continuation du bail et paiement à l’échéance
L’ouverture d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire n’entraîne pas la résiliation automatique du bail commercial. Le bail continue de plein droit pendant la période d’observation (C. com., art. L. 622-13, I).
Les loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture constituent des créances nées régulièrement après l’ouverture. Ils doivent être payés à leur échéance (C. com., art. L. 622-17, I). Il s’agit de créances dites « de la procédure », qui bénéficient d’un rang privilégié par rapport aux créances antérieures.
Le régime diverge radicalement du droit commun : le bailleur ne peut pas agir immédiatement en résiliation si ces loyers postérieurs ne sont pas payés. Il doit respecter une procédure préalable obligatoire.
Les deux délais légaux : ne pas les confondre
C’est le point que la plupart des bailleurs ignorent et qui fait tomber leurs actions. L’article L. 622-14, 2° du Code de commerce impose deux délais de nature différente, qui courent simultanément mais ne se confondent pas et ne se substituent pas l’un à l’autre.
Le délai d’un mois est un délai de mise en demeure. Avant d’agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs, le bailleur doit mettre en demeure l’administrateur judiciaire — s’il en a été désigné — ou le débiteur de payer. Cette mise en demeure doit être restée sans effet pendant plus d’un mois. C’est une condition de fond : elle donne au débiteur ou à l’administrateur la possibilité de régulariser avant que le bailleur puisse agir. Sa fonction est identique au délai d’un mois du commandement en droit commun — c’est un délai de régularisation.
Le délai de trois mois est d’une nature radicalement différente. Ce n’est pas un délai laissé au débiteur pour payer. C’est un délai d’attente imposé au bailleur avant de pouvoir agir en justice. Pendant ces trois mois, le bailleur n’a tout simplement pas le droit d’assigner en résiliation pour loyers postérieurs impayés, quelles que soient les circonstances. Le législateur a voulu donner à l’entreprise une période de respiration pendant laquelle l’administrateur peut prendre ses marques, établir un diagnostic, et décider s’il maintient ou non le bail. Le bailleur est le seul créancier postérieur à devoir attendre trois mois avant de pouvoir agir — une contrainte sans équivalent pour les autres créanciers postérieurs.
Ce délai de trois mois court à compter de la date du jugement d’ouverture lui-même — et non à compter de sa publication au BODACC. C’est une distinction importante : d’autres délais de la procédure collective, comme le délai de déclaration des créances, courent à compter de la publication. Pas celui-ci. Le bailleur qui attendrait la publication pour faire partir le délai se tromperait de point de départ.
Ces deux délais courent en parallèle. Le bailleur peut délivrer sa mise en demeure dès les premiers jours suivant le jugement d’ouverture — mais il ne peut pas assigner avant que les trois mois soient expirés, même si le délai d’un mois après mise en demeure est lui-même expiré depuis longtemps.
Exemple concret : jugement d’ouverture le 1er janvier. Le bailleur délivre sa mise en demeure le 5 janvier. Le délai d’un mois expire le 5 février — mais le bailleur ne peut toujours pas assigner, car le délai de trois mois n’expire que le 1er avril. Ce n’est qu’à partir du 1er avril qu’il peut agir, à condition que la mise en demeure soit restée infructueuse.
En pratique, la cascade est donc la suivante :
- Jugement d’ouverture → point de départ du délai de trois mois
- Mise en demeure adressée à l’administrateur si désigné, au débiteur sinon — peut être délivrée immédiatement, fait courir le délai d’un mois
- Délai d’un mois après mise en demeure sans paiement → condition de fond pour agir
- Délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture → délai d’action, impossible d’assigner avant son expiration même si le délai d’un mois est expiré
- À l’issue des deux délais : possibilité d’assigner
Le bailleur qui assigne avant l’expiration du délai de trois mois voit son action déclarée irrecevable, même si le délai d’un mois après mise en demeure est expiré.
Faire courir les délais simultanément : le réflexe qui fait gagner plusieurs semaines
Le bailleur qui attend l’expiration du délai de trois mois pour délivrer son commandement de payer commet une erreur de calendrier qui lui coûte du temps inutilement.
La bonne stratégie est de délivrer le commandement de payer dès l’ouverture de la procédure, sans attendre. Les deux délais courent alors en parallèle : le délai d’un mois du commandement s’écoule pendant le délai de trois mois. À l’expiration de ce dernier, le bailleur est en mesure d’assigner immédiatement — il n’a pas à attendre un mois de plus.
La cour d’appel de Dijon l’a expressément jugé : le délai de trois mois ne doit pas être confondu avec un délai d’attente avant de délivrer le commandement — le commandement peut être délivré dès le jugement d’ouverture (CA Dijon, 10 avr. 2014).
Le bailleur qui délivre son commandement le jour même du jugement d’ouverture peut assigner dès le premier jour suivant l’expiration des trois mois. Celui qui attend la fin des trois mois pour agir doit encore patienter un mois après sa mise en demeure avant de pouvoir saisir le juge. La différence est d’un mois plein perdu sans aucune raison juridique.
Un point important : même si l’administrateur judiciaire a d’ores et déjà signifié qu’il ne paiera pas les loyers, le bailleur ne peut pas agir en résiliation avant l’expiration du délai de trois mois. Le refus anticipé de payer ne dispense pas du respect du délai légal d’attente.
Prendre date à l’audience de référé pendant le délai de trois mois : un réflexe qui évite trois mois supplémentaires d’attente
Rien n’interdit de solliciter une date d’audience auprès du greffe des référés pendant le délai de trois mois — et c’est précisément ce qu’il faut faire.
Le raisonnement est simple : à Paris, le délai moyen pour obtenir une audience devant le juge des référés via le RPVA est d’environ trois mois. Si le bailleur attend l’expiration du délai légal de trois mois pour saisir le greffe, il devra attendre encore trois mois supplémentaires avant d’être entendu. Soit six mois au total après le jugement d’ouverture avant même d’avoir une audience.
La bonne méthode est de déposer la demande de fixation d’une date d’audience dès les premiers jours suivant le jugement d’ouverture, en même temps que le commandement de payer.
Un point technique supplémentaire : en référé devant le tribunal judiciaire, l’assignation doit être remise au greffe au moins 15 jours avant l’audience. Il faut donc ajouter à ce délai de remise une marge de sécurité d’environ 5 jours pour laisser au commissaire de justice le temps de procéder à la signification — les délais d’intervention des commissaires de justice étant en pratique rarement rapides. Soit 20 jours incompressibles entre la signification de l’assignation et l’audience.
Conséquence directe : si le bailleur a obtenu une date d’audience fixée exactement à J+90, il se retrouve dans une contradiction matérielle. L’assignation ne peut pas être signifiée avant J+90 — c’est le premier jour où l’action est recevable. Or, pour être recevable à l’audience, elle doit avoir été remise au greffe au moins 15 jours avant — soit au plus tard à J+75. Il est donc impossible de respecter simultanément le délai légal de trois mois et le délai de remise au greffe si l’audience est fixée à J+90 pile.
En pratique, la formule recommandée est J0 + 4 mois. Cette marge d’un mois supplémentaire par rapport au délai légal de trois mois permet d’absorber le délai de remise au greffe de 15 jours, le délai de signification par le commissaire de justice, et tout incident éventuel de signification. Elle évite tout risque de caducité de l’assignation pour non-respect du délai de remise.
Ce réflexe combiné — commandement dès l’ouverture + demande de date visant J0+4 mois — permet au bailleur d’être en situation régulière à l’audience sans courir après les délais.
À qui adresser la mise en demeure ou le commandement ?
En sauvegarde ou redressement judiciaire sans administrateur judiciaire, le débiteur conserve l’administration de son entreprise. La mise en demeure est adressée au débiteur. La Cour de cassation a jugé qu’aucune disposition légale n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d’ouverture (Cass. com., 15 nov. 2017, n° 16-13.219).
En sauvegarde ou redressement judiciaire avec administrateur judiciaire, la mise en demeure doit être adressée à l’administrateur — et non au seul débiteur. À défaut, elle encourt la nullité : l’administrateur, privé de l’information nécessaire pour prendre les mesures de préservation du bail, subit un grief suffisant (CA Dijon, 2e ch. civ., 12 oct. 2017, n° 17/00474).
Côté locataire : la nullité de la mise en demeure pour défaut de notification à l’administrateur est un moyen de défense efficace. Elle ne prive pas le bailleur du droit d’agir à terme, mais remet le compteur à zéro et repousse l’action de plusieurs mois.
Les délais de fait : ce que le calendrier judiciaire ajoute en pratique
Même une fois les délais légaux respectés, le bailleur n’obtient pas une décision immédiate. S’ajoutent en pratique :
- le délai de fixation de l’audience devant le juge-commissaire ou le juge des référés,
- les éventuels renvois accordés au débiteur ou à son mandataire,
- les délais de grâce que le juge peut accorder au débiteur,
- le délibéré,
- les voies de recours.
Le juge des référés dispose d’un pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de paiement au débiteur, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce renvoyant à l’article 1343-5 du Code civil. Ces délais suspendent les effets de la clause résolutoire pendant leur durée. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 18 mai 2022 (Cass. 3e civ., 18 mai 2022, n° 21-14.862), que les pouvoirs du juge-commissaire sont en la matière moins étendus que ceux du juge des référés : le juge-commissaire ne dispose pas de la même faculté d’octroi de délais.
En pratique, entre le jugement d’ouverture et la récupération effective des locaux, le bailleur qui a tout fait correctement peut facilement se trouver à huit, dix, voire douze mois après l’ouverture. C’est la réalité que tout bailleur doit intégrer dès le départ dans sa stratégie — et qui justifie d’agir vite et sans erreur de procédure, car chaque nullité ou irrecevabilité remet le compteur à zéro.
Sauvegarde ou redressement : une différence de stratégie pour le bailleur
Le livre insiste sur un point que les praticiens sous-estiment : la stratégie du bailleur n’est pas identique selon que la procédure est une sauvegarde ou un redressement judiciaire.
En sauvegarde, le débiteur n’est pas en état de cessation des paiements. L’administrateur judiciaire, s’il est désigné, assiste le débiteur mais ne le dessaisit pas. Le débiteur conserve une marge de manœuvre plus grande pour négocier avec son bailleur. La période d’observation est souvent plus longue et le maintien du bail plus probable, car l’entreprise n’est pas en situation critique au sens strict.
En redressement judiciaire, l’état de cessation des paiements est constaté. L’administrateur judiciaire dispose de pouvoirs plus étendus pour gérer les contrats en cours, y compris le bail. La pression sur le paiement des loyers postérieurs est plus forte, car les créances postérieures sont des créances de la masse prioritaires dont le non-paiement est en principe sanctionné plus rapidement.
Le livre souligne également que le bailleur a intérêt à surveiller attentivement l’évolution de la procédure : une sauvegarde peut se convertir en redressement judiciaire, et un redressement peut déboucher sur un plan de continuation ou sur une liquidation judiciaire, chaque conversion modifiant le régime applicable au bail.
Le triple choix procédural du bailleur
C’est le point stratégique central que la plupart des praticiens ignorent. Une fois les délais légaux respectés, le bailleur dispose de trois voies procédurales distinctes, qui n’obéissent pas aux mêmes règles et ne produisent pas les mêmes effets pour le preneur.
Voie (i) — Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés civils. Le bailleur invoque la clause résolutoire stipulée au bail et saisit le président du tribunal judiciaire statuant en référé sur le fondement de L. 145-41 et R. 145-22. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est obligatoirement requis comme préalable. Le preneur bénéficie de l’ensemble des protections du statut des baux commerciaux — notamment la possibilité de demander des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause. C’est la seule voie qui permet d’obtenir en une seule instance : constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, et provision sur les loyers impayés. La Cour de cassation a confirmé cette compétence par un arrêt du 5 octobre 2022 (Cass. com., 5 oct. 2022, n° 21-11.759).
Voie (ii) — Le constat de la résiliation de plein droit devant le juge-commissaire sur le fondement de L. 622-14. Le bailleur ne revendique pas la clause résolutoire — il demande au juge-commissaire de constater que les conditions légales propres au droit des procédures collectives sont réunies : mise en demeure restée infructueuse, délai d’un mois écoulé. Aucun commandement de payer préalable n’est requis (Cass. com., 9 oct. 2019, n° 18-17.563). Mais en contrepartie, le preneur est privé des protections de l’article L. 145-41 — il ne peut pas invoquer ce texte pour demander des délais de paiement avec suspension de la résiliation. C’est une différence substantielle par rapport à la voie (i). De surcroît, le juge-commissaire ne peut que constater — il ne peut pas ordonner l’expulsion.
Voie (iii) — Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge-commissaire. Le bailleur invoque la clause résolutoire devant le juge-commissaire, sur le fondement du droit commun du bail. Les protections de L. 145-41 s’appliquent comme pour la voie (i), y compris la possibilité de délais de paiement. Un commandement préalable est requis. Mais le juge-commissaire ne peut toujours pas ordonner l’expulsion : si le bailleur veut expulser, il devra ensuite saisir le juge des référés (Cass. com., 15 janv. 2020, n° 17-28.127).
Le choix entre ces trois voies doit être fait dès le départ, car il détermine les actes préparatoires, les droits du preneur, et la nécessité ou non d’une procédure complémentaire pour l’expulsion. En pratique, la voie (i) est la plus complète : commandement préalable, protections du preneur maintenues, constat + expulsion + provision en une seule instance.
Tableau comparatif des trois voies
| Voie (i) — Référés, clause résolutoire | Voie (ii) — Juge-commissaire, L. 622-14 | Voie (iii) — Juge-commissaire, clause résolutoire | |
|---|---|---|---|
| Commandement préalable | Obligatoire | Non requis | Obligatoire |
| Protections L. 145-41 pour le preneur | Oui — délais de paiement possibles | Non — le preneur en est privé | Oui — délais de paiement possibles |
| Expulsion possible | Oui, en une instance | Non | Non |
| Provision / indemnité d’occupation | Oui, en une instance | Non | Non |
| Délais de grâce accordables | Jusqu’à 2 ans (art. 1343-5 C. civ.) | Pouvoirs limités | Jusqu’à 2 ans (art. 1343-5 C. civ.) |
| Recommandation | ✅ Voie la plus complète si expulsion visée | À réserver si constat seul suffit | À éviter : mêmes contraintes que (i) sans l’expulsion |
L’incompétence du juge-commissaire pour ordonner l’expulsion
Le juge-commissaire, compétent pour constater la résiliation sous les voies (ii) et (iii), ne peut pas ordonner l’expulsion du locataire. Cette compétence appartient exclusivement au juge des référés civils.
La conséquence pratique est immédiate : un bailleur qui obtient du juge-commissaire un constat de résiliation doit ensuite saisir le juge des référés pour obtenir l’expulsion. Il n’a pas économisé une procédure — il en a ajouté une.
Une controverse doctrinale et jurisprudentielle a longtemps existé sur la question de savoir si le juge-commissaire pouvait également ordonner l’expulsion. Des cours d’appel avaient répondu positivement. La Cour de cassation a mis fin à l’ambiguïté dans son arrêt du 5 octobre 2022 (Cass. com., 5 oct. 2022, n° 21-11.759) : la compétence pour l’expulsion appartient au juge des référés, et non au juge-commissaire.
Côté locataire : si le bailleur saisit le juge-commissaire en demandant l’expulsion, l’incompétence doit être soulevée in limine litis. Une exception d’incompétence non soulevée à temps peut être considérée comme couverte. À l’inverse, si la stratégie du locataire est de gagner du temps, une exception d’incompétence soulevée devant la mauvaise juridiction peut repousser l’issue de plusieurs mois.
L’absence du débiteur-locataire devant le juge-commissaire
Devant le juge-commissaire, le débiteur n’est pas nécessairement représenté dans les mêmes conditions que devant le juge du fond. L’administrateur judiciaire, qui assure la gestion de l’entreprise pendant la période d’observation, est l’interlocuteur naturel du juge-commissaire.
Pour le locataire ou son mandataire, il faut s’assurer d’être bien représenté devant le juge-commissaire et ne pas laisser la procédure se dérouler par défaut.
La bonne foi : une obligation qui pèse sur les deux parties
Le régime spécial de la procédure collective ne supprime pas l’exigence de bonne foi.
L’article L. 622-13 du Code de commerce impose une obligation générale de bonne foi. La Cour de cassation a affirmé que cette exigence s’applique dans tous les contextes, y compris en procédure collective — le juge doit rechercher la mauvaise foi lorsqu’elle est invoquée.
Cette obligation pèse sur les deux parties. Du côté du bailleur, la mauvaise foi peut être caractérisée lorsque le commandement a été délivré sans laisser à l’administrateur le temps d’évaluer l’opportunité de maintenir le bail et de dégager les fonds nécessaires, ou lorsque le bailleur a refusé sans motif légitime un règlement partiel proposé par l’administrateur. Du côté de l’administrateur ou du débiteur, la bonne foi s’impose également : celui qui demande la poursuite du bail alors qu’il sait que l’entreprise n’a pas les fonds pour payer les loyers engage sa responsabilité.
Côté locataire : la mauvaise foi du bailleur est un moyen de défense au fond, pas seulement dilatoire. Le juge qui la retient peut écarter les effets du commandement et neutraliser la demande en résiliation. Ce moyen doit être soulevé et documenté dès la première audience.
Les autres causes de résiliation du bail en procédure collective
Le défaut d’exploitation
L’ouverture d’une procédure collective ne dispense pas le locataire de son obligation d’exploitation. Si le bail prévoit une clause résolutoire pour défaut d’exploitation, le bailleur peut en principe s’en prévaloir.
Toutefois, pendant la période d’observation, le bailleur ne peut pas obtenir la résiliation pour défaut d’exploitation si l’administrateur judiciaire a décidé de poursuivre le bail — même si le fonds n’est effectivement plus exploité. La décision de poursuite du bail par l’administrateur couvre le défaut temporaire d’exploitation. La jurisprudence l’a confirmé (Cass. 3e civ., 12 juill. 2000). La logique est cohérente : si l’administrateur a jugé utile de maintenir le bail dans l’intérêt de la procédure, la cessation temporaire d’exploitation ne peut pas fournir au bailleur un levier de résiliation que la procédure lui refuse par ailleurs.
En revanche, si l’exploitation a définitivement cessé et que l’administrateur a renoncé à la poursuite du bail, la résiliation peut être demandée.
Côté locataire : le mandataire judiciaire ou l’administrateur peut opposer que la cessation d’exploitation est provisoire et justifiée par les contraintes de la période d’observation. Il peut aussi démontrer qu’un repreneur potentiel est en cours d’identification, ce qui justifie le maintien du bail.
Le défaut de garnissement des lieux loués
Cette cause de résiliation est souvent négligée en pratique. Pendant la procédure collective, si le locataire vide les locaux de leurs meubles et garnissements, le bailleur peut s’en prévaloir comme cause de résiliation distincte du défaut de paiement.
Le texte applicable est la combinaison des articles L. 621-40 et L. 622-16 du Code de commerce avec l’article 2332, 1° du Code civil (ancien art. 102, 1°) relatif au privilège du bailleur. Ce privilège est assis sur les meubles garnissant les lieux loués. Si ces meubles disparaissent, le bailleur perd sa garantie et peut agir en résiliation.
L’article L. 622-16, dernier alinéa, pose une condition stricte : le juge-commissaire ne peut constater la résiliation pour défaut de garnissement que si le locataire ne peut pas apporter des garanties suffisantes en remplacement des meubles disparus.
Côté locataire : la production de garanties suffisantes — caution, nantissement, garantie bancaire — peut faire obstacle à la résiliation. L’administrateur doit y veiller dès l’ouverture si les locaux sont amenés à être vidés dans le cadre des opérations de redressement.
Le refus de renouvellement
Le droit au renouvellement du bail commercial est un élément essentiel du fonds de commerce. En procédure collective, ce droit subsiste : le locataire en sauvegarde ou en redressement conserve le droit de demander le renouvellement à l’expiration du bail.
Le refus de renouvellement par le bailleur, avec offre d’indemnité d’éviction, reste possible. Mais l’indemnité d’éviction constitue une créance qui devra, selon les cas, faire l’objet d’une déclaration de créance ou être traitée dans le plan.
La question devient plus complexe lorsque le bail arrive à expiration pendant la période d’observation et que ni le locataire ni l’administrateur n’a formellement demandé le renouvellement dans les délais légaux : le bail entre alors en tacite prolongation.
La cession du bail
Dans le cadre d’un plan de cession en redressement judiciaire, le tribunal peut ordonner la cession du bail commercial au repreneur désigné. L’article L. 631-22 du Code de commerce permet au tribunal d’imposer cette cession nonobstant toute clause contraire du bail, notamment les clauses d’agrément ou d’interdiction de cession. C’est une dérogation majeure au droit commun du bail commercial.
Le bail peut également être maintenu et continué dans le cadre du plan de redressement, y compris lorsque le fonds de commerce est cédé. Le bailleur ne peut pas invoquer la cession du fonds pour obtenir la résiliation du bail — la continuation s’impose à lui.
Côté bailleur : même s’il ne peut pas bloquer la cession, le bailleur peut intervenir à la procédure pour faire valoir ses observations sur le repreneur, obtenir des garanties supplémentaires, et s’assurer que les loyers courants seront payés par le cessionnaire dès la prise d’effet de la cession.
Fiche — Points de vigilance à surveiller
| Situation | Texte applicable | Délai / condition | Sanction en cas de non-respect | Jurisprudence de référence |
|---|---|---|---|---|
| Clause résolutoire acquise avant jugement d’ouverture | L. 622-13, III C. com. | Décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture | Action en constatation irrecevable après ouverture | Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.223 et n° 19-10.224 ; Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336, FS-B |
| Mise en demeure / commandement adressé au mauvais destinataire | L. 622-14, 2° C. com. | Doit être adressé à l’administrateur si désigné | Nullité de l’acte, action irrecevable | CA Dijon, 2e ch. civ., 12 oct. 2017, n° 17/00474 |
| Délai d’attente avant action en résiliation pour loyers postérieurs | L. 622-14, 2° C. com. | 3 mois à compter du JO + 1 mois après mise en demeure (délais parallèles) | Irrecevabilité de l’action | Art. L. 622-14, 2° C. com. ; CA Dijon, 10 avr. 2014 |
| Voie (ii) juge-commissaire L. 622-14 — absence de commandement | L. 622-14, 2° C. com. | Pas de commandement requis sur cette voie | Le preneur perd les protections de L. 145-41 | Cass. com., 9 oct. 2019, n° 18-17.563 |
| Compétence du juge-commissaire — voie (iii) clause résolutoire | L. 622-13, III al. 2 C. com. | Juge-commissaire compétent pour constater, pas pour expulser | Incompétence si juge-commissaire saisi pour expulsion | Cass. com., 15 janv. 2020, n° 17-28.127 |
| Compétence pour ordonner l’expulsion | Référés civils exclusivement | Saisine du président du TJ | Incompétence du juge-commissaire | Cass. com., 5 oct. 2022, n° 21-11.759 |
| Arrêt des poursuites pour créances antérieures | L. 622-21 C. com. | À compter du jugement d’ouverture | Nullité de plein droit | Art. L. 622-21 C. com. |
| Cession du bail nonobstant clause d’agrément | L. 631-22 C. com. | Dans le cadre d’un plan de cession | Inopposabilité de la clause d’agrément | Art. L. 631-22 C. com. |
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
