Votre immeuble est envahi de valises à roulettes. Le syndic reçoit des plaintes. Le conseil syndical veut passer à l’action. Ou à l’inverse : vous louez votre appartement sur Airbnb depuis trois ans, et une résolution d’interdiction vient d’être votée en AG. Que faire dans un cas comme dans l’autre ?
Cet article est à jour de la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 (Cons. const., décision n° 2025-1186 QPC, 19 mars 2026, Société civile immobilière de la Barge rousse). Cette précision s’impose dès l’introduction : depuis l’adoption de la loi Le Meur en novembre 2024, un bruit juridique considérable a entouré ce dispositif. La question de constitutionnalité est désormais réglée. Le reste ne l’est pas — et il y a beaucoup.
La décision du 19 mars 2026 ne clôt pas le débat : elle consacre la zone grise. Nous passons d’un débat constitutionnel à un débat d’interprétation, de qualification et d’application concrète. Le contentieux, déjà abondant avant la décision, va continuer d’exploser. C’est désormais devant les tribunaux judiciaires que l’essentiel se jouera, immeuble par immeuble, règlement par règlement.
Un mot sur le positionnement de cet article. Le sujet est polarisé : la quasi-totalité des commentaires publiés sont écrits soit du côté des copropriétés qui veulent interdire, soit du côté des loueurs qui veulent résister. J’interviens des deux côtés — je défends aussi bien des syndicats qui cherchent à faire voter l’interdiction que des copropriétaires loueurs qui contestent une résolution d’AG. Cette double pratique donne une vision complète des arguments de chaque camp, et c’est ce que ce guide tente de restituer.
Ce que la loi Le Meur a changé
Avant la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, une copropriété souhaitant interdire les meublés de tourisme devait modifier son règlement à l’unanimité des voix. Un seul copropriétaire loueur bloquait tout. Le verrou était total.
L’article 6 de la loi a modifié les alinéas 5 et 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Par le jeu de la passerelle de l’article 26-1 de la même loi, la modification du règlement de copropriété portant interdiction de la location en meublé de tourisme de certains lots peut désormais être votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Ce déplacement du curseur est considérable. Mais il ne s’applique pas à toutes les copropriétés : la loi pose quatre conditions cumulatives strictes, développées ci-dessous.
Il est utile de rappeler qu’un mécanisme proche avait été censuré par le Conseil constitutionnel à propos de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui prévoyait de soumettre à l’accord préalable de l’AG les demandes de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation pour le louer à une clientèle de passage. C’est précisément la condition relative au règlement de copropriété existant qui a permis au dispositif de 2024 de passer le filtre constitutionnel — et qui concentre aujourd’hui l’essentiel des incertitudes pratiques.
Avant même de voter : les outils qui existent déjà
Le vote sous l’article 26 d) n’est pas le seul outil disponible — et souvent pas le premier à utiliser. Avant de lancer une procédure de modification du règlement, il faut vérifier si des fondements existants ne permettent pas d’agir plus vite et plus simplement.
La clause déjà présente dans le règlement
Le mécanisme de la loi Le Meur s’applique uniquement lorsqu’on cherche à introduire une nouvelle interdiction dans le règlement. Si le règlement comporte déjà une clause interdisant expressément la location de courte durée ou toute activité commerciale dans les lots d’habitation, le syndicat peut agir directement sur ce fondement, sans recourir au vote de l’article 26 d) et sans passer par la majorité des deux tiers.
Dans ce cas, la procédure est différente : le syndic met en demeure le copropriétaire contrevenant de cesser la location, puis saisit le tribunal judiciaire en l’absence de suite. Un copropriétaire voisin peut également agir individuellement pour défense de la jouissance de son lot, à condition d’en informer le syndic — formalité qui n’est toutefois pas requise à peine d’irrecevabilité (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 483 FS-B).
La jurisprudence a précisé que la formulation « habitation bourgeoise » exclut les activités à but lucratif, même temporaires (Cass. 3e civ., 15 mars 2024, n° 22-21.958), ce qui renforce la portée des clauses existantes rédigées en ces termes.
Le trouble anormal du voisinage : agir sans attendre le vote
Un copropriétaire qui subit des nuisances liées à la rotation de touristes — va-et-vient nocturne, bruit, diffusion des codes d’accès à des inconnus, dégradations des parties communes — peut agir sur le fondement du trouble anormal du voisinage, indépendamment de tout règlement de copropriété et sans attendre qu’une résolution d’interdiction soit votée en AG.
Ce fondement, consacré par l’article 1253 du Code civil introduit par la loi du 15 avril 2024, est autonome : il ne suppose ni clause bourgeoise, ni vote, ni même violation d’une règle de copropriété. Il suffit que les nuisances excèdent les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation a précisé qu’un copropriétaire peut agir seul pour défendre la jouissance de son lot sans avoir préalablement informé le syndic (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 483 FS-B). Le syndicat des copropriétaires peut également agir sur ce fondement.
Les nuisances à documenter sont : les bruits nocturnes répétés, la dégradation des parties communes, la diffusion des codes d’accès à des inconnus et le sentiment d’insécurité en résultant, la perte de standing de l’immeuble. En matière de sanctions, la voie administrative du signalement pour changement d’usage non autorisé peut conduire à des amendes civiles jusqu’à 100 000 euros par local. À Lille, cette voie a abouti en octobre 2025 à une première condamnation à 33 000 euros d’amende.
Le mécanisme loi Le Meur : les quatre conditions cumulatives
Lorsque le règlement ne comporte pas de clause suffisante ou que les fondements existants ne permettent pas d’obtenir la cessation complète de l’activité, la voie de la loi Le Meur s’ouvre. Elle permet de modifier le règlement pour y introduire une interdiction explicite — sous réserve de réunir quatre conditions cumulatives. L’absence d’une seule rétablit l’exigence d’unanimité.
Condition 1 — Les lots visés sont à usage d’habitation
La résolution ne peut porter que sur des lots dont la destination dans le règlement de copropriété est l’habitation. Un lot à usage mixte, commercial ou professionnel est hors champ.
La qualification doit résulter du règlement lui-même, pas de l’usage effectif. Dans les immeubles anciens, la désignation des lots est parfois imprécise ou elliptique. Un lot décrit comme « appartement au deuxième étage » sans désignation expresse de sa destination peut soulever une difficulté. La difficulté est accrue dans les immeubles comportant des lots initialement commerciaux reconvertis en habitation sans modification formelle du règlement.
Condition 2 — Le lot visé ne constitue pas la résidence principale du loueur
La loi Le Meur n’a pas touché au régime de la résidence principale. Un copropriétaire qui loue son appartement principal — dans la limite des 120 jours annuels, ou 90 jours si la commune a délibéré en ce sens — reste hors de portée de toute résolution d’interdiction en AG. Le Conseil constitutionnel en a expressément fait un élément de proportionnalité de la mesure.
La résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La preuve incombe au copropriétaire loueur qui s’en prévaut. Les situations grises existent : copropriétaire résidant à l’étranger plusieurs mois par an, bien loué en courte durée une grande partie de l’année mais déclaré comme résidence principale.
La résolution ne peut pas viser nommément un copropriétaire particulier. Elle doit porter sur une catégorie de lots et s’appliquer indistinctement à l’ensemble des copropriétaires. Un ciblage personnalisé serait un détournement de procédure.
Condition 3 — Le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non commerciaux
C’est la condition pivot. La plus discutée, la moins certaine dans son interprétation, et celle sur laquelle le Conseil constitutionnel a expressément renvoyé aux juges du fond le soin de statuer immeuble par immeuble. C’est là que se concentre l’essentiel du contentieux à venir.
La loi exige que le règlement de copropriété interdise « toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ». Ce que les praticiens désignent couramment comme la clause d’habitation bourgeoise.
L’ambiguïté des règlements anciens. Une grande partie des règlements de copropriété ont été rédigés dans les années 1950, 1960 ou 1970, à une époque où la location courte durée n’existait pas sous ses formes actuelles. Les clauses d’occupation sont souvent ambiguës et il n’est pas rare qu’elles tolèrent certaines activités professionnelles ou commerciales sans précision. Dans un tel cas, on ne peut pas considérer avec évidence que la copropriété remplit les conditions exigées pour recourir à la majorité allégée.
Les formulations rencontrées en pratique sont très hétérogènes : « usage exclusivement bourgeois et privatif », « habitation seulement », « toute activité libérale est autorisée mais toute activité commerciale est interdite », « l’immeuble est destiné à l’habitation à l’exception des lots du rez-de-chaussée »… Deux lectures s’affrontent. Une interprétation stricte conduit à un champ d’application extrêmement limité, réservé aux seuls règlements posant l’interdiction en termes explicites et généraux. Une interprétation plus large engloberait les règlements contenant classiquement une clause d’habitation bourgeoise, quelle qu’en soit la formulation exacte. Le communiqué de presse du Conseil constitutionnel lui-même entretient l’ambiguïté en visant les copropriétés « soumises à une clause d’habitation bourgeoise » sans préciser les formulations suffisantes. La maladresse rédactionnelle du nouvel article 26 a été relevée en doctrine (JCP N 2026, n° 13, act. 472 ; Loyers et copr. 2026, dossier 5). Ce débat se déplacera devant les tribunaux, avec un examen au cas par cas.
Le cas du règlement qui autorise les activités libérales. Si le règlement interdit les activités commerciales mais autorise expressément les activités libérales, la condition est-elle satisfaite ? La loi vise l’interdiction des activités commerciales, pas de toute activité économique. Une lecture littérale incline à valider la condition. Mais certains praticiens soutiennent qu’un règlement tolérant la moindre activité professionnelle ou économique ne peut pas être regardé comme suffisamment restrictif. Ce n’est pas tranché.
Le cas des copropriétés multi-bâtiments avec règlements distincts. Si l’un des règlements tolère une activité libérale ou commerciale, cela contamine-t-il les autres bâtiments ? Peut-on voter l’interdiction bâtiment par bâtiment ? La loi ne règle pas cette configuration. Ce n’est pas tranché.
La question de la nature civile ou commerciale de l’activité. C’est l’argument le plus redoutable pour le copropriétaire loueur et le plus embarrassant pour la cohérence interne du dispositif. La Cour de cassation a jugé que la location de courte durée, en l’absence de services para-hôteliers significatifs, relève d’une activité civile et non commerciale (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, RG n° 22/21.455). De nombreuses décisions ont été rendues depuis en ce sens. Le Conseil d’État a précisé que la seule fourniture de linge et le nettoyage des locaux à l’arrivée ne suffisent pas à caractériser les services de para-hôtellerie — les services devant être assurés pendant le séjour (CE, 12 novembre 2025, n° 498267).
Or la condition posée par la loi Le Meur repose sur l’existence dans le règlement d’une interdiction des activités commerciales. Si la location Airbnb sans services hôteliers est civile, le règlement qui interdit les activités commerciales ne l’interdit pas — et la condition légale, fondée sur cette interdiction, ne peut pas s’appliquer à une activité qui n’entre pas dans son champ. Ce raisonnement constitue une ligne de défense sérieuse pour le copropriétaire loueur. Il n’a pas encore reçu de réponse jurisprudentielle définitive dans le cadre de la loi Le Meur, ce qui en fait précisément un moyen à soulever.
Une question doctrinale connexe mérite d’être signalée : en calant l’interdiction de la location courte durée dans les lots où les activités commerciales sont interdites, le législateur n’a-t-il pas implicitement présupposé que cette activité était de nature commerciale ? La loi Le Meur pourrait ainsi avoir introduit, par sa seule architecture, une tension avec la qualification civile consacrée par la jurisprudence — sans que le Conseil constitutionnel l’ait tranché. La décision du 19 mars 2026 ne qualifie nulle part l’activité de location courte durée de commerciale.
L’évolution possible : la directive ViDA. La directive (UE) 2025/516 du 11 mars 2025 dite directive ViDA (VAT in the Digital Age) tend à rapprocher les activités de location courte durée exercées via plateformes numériques du régime de la para-hôtellerie dans une logique d’approche économique. Sa transposition en droit français imposera une révision des critères de qualification actuels, ce qui pourrait fragiliser la portée de la jurisprudence civile issue de l’arrêt du 25 janvier 2024. Mais en l’état du droit positif applicable aujourd’hui, cette évolution n’est pas encore intervenue.
Condition 4 — La location visée est de courte durée
La résolution ne peut interdire que la location à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Les locations meublées longue durée relevant de la loi du 6 juillet 1989 et les baux mobilité ne sont pas concernés.
La résolution doit le préciser expressément. Une rédaction visant « toute location meublée » sans distinction de durée serait partiellement illégale et exposée à annulation totale ou partielle. Elle doit également exclure expressément les résidences principales. Ces deux précisions sont indispensables et souvent oubliées.
Les règles procédurales du vote
La convocation
Le délai de convocation de droit commun s’applique : vingt et un jours avant l’AG. La résolution doit figurer à l’ordre du jour avec une formulation suffisamment précise pour que les copropriétaires sachent exactement sur quoi ils votent. Une formulation vague du type « mesures relatives aux locations saisonnières » ne satisfait pas à l’exigence d’information préalable.
Il est fortement recommandé de joindre à la convocation un projet de rédaction de la clause modificative du règlement — et non seulement un intitulé de résolution — pour éviter les contestations sur l’imprécision de ce qui a été adopté et anticiper les exigences de la publication ultérieure.
Depuis la loi Le Meur, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG un point d’information sur les locations meublées de tourisme dans l’immeuble dès lors qu’un copropriétaire ou locataire l’a informé de son activité. Cette obligation n’est pas une condition de validité du vote, mais son absence peut fragiliser le contexte de la délibération.
Le seuil de vote
La majorité requise est celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, calculée sur la totalité des voix du syndicat — et non sur les seuls présents et représentés. C’est la majorité de l’article 26 de la loi de 1965. En cas de faible taux de participation, l’interdiction est simplement inaccessible : il n’existe pas de mécanisme de report à une seconde assemblée à majorité allégée, contrairement aux décisions relevant des articles 24 et 25.
Le décompte erroné — calculé sur les présents et représentés plutôt que sur la totalité des voix — est un vice procédural classique qui fonde une action en nullité.
La publication
La résolution vaut modification du règlement de copropriété et doit être publiée au fichier immobilier pour être opposable aux tiers, notamment aux acquéreurs futurs. Une résolution adoptée mais non publiée reste valide entre les parties mais crée une insécurité vis-à-vis des successeurs. Cette formalité est souvent négligée. La question de savoir si un notaire peut authentifier un modificatif entérinant une clause dont les conditions d’adoption sont incertaines est posée en pratique notariale — elle ne reçoit pas encore de réponse uniforme.
Ce que la QPC du 19 mars 2026 règle et ce qu’elle ne règle pas
La décision valide les alinéas 5 et 6 de l’article 26 de la loi de 1965 dans leur rédaction issue de la loi Le Meur. Aucun recours fondé sur l’inconstitutionnalité de ces dispositions n’est plus recevable. Les griefs tirés de l’atteinte au droit de propriété, à la liberté d’entreprendre, à la liberté contractuelle et au droit au maintien des conventions légalement conclues ont tous été écartés. Ce dernier point mérite d’être souligné : le Conseil constitutionnel a écarté « en tout état de cause » les griefs tirés de la liberté contractuelle et des droits acquis, sans même développer de raisonnement spécifique. Un copropriétaire ne peut donc pas se prévaloir du seul fait qu’il exploitait régulièrement son lot pour faire obstacle, par principe, à une modification régulière du règlement.
Ce que la décision ne règle pas — et que le Conseil a lui-même renvoyé aux juges du fond : la vérification, pour chaque délibération, que l’interdiction est justifiée par la destination de l’immeuble et par la nature civile ou commerciale de l’activité exercée. Ce contrôle judiciaire de fond est précisément ce qui a permis aux Sages de valider le dispositif. Il constitue en retour la garantie sur laquelle les copropriétaires loueurs peuvent s’appuyer pour contester des résolutions adoptées sans vérification sérieuse des conditions.
Deux points ont été apportés par la décision, issus des échanges à l’audience. La réversibilité du mécanisme a été précisée : ce qui a été interdit à une certaine majorité peut être réautorisé par la même majorité des deux tiers, selon un parallélisme des formes que la loi n’énonçait pas explicitement. Par ailleurs, les conditions strictes d’éligibilité — et notamment la conformité à la destination de l’immeuble — ont été rappelées avec netteté comme conditions sine qua non du dispositif, ce que le Conseil a délégué aux tribunaux de vérifier.
Cas particuliers
Le locataire qui fait de l’Airbnb
Le dispositif de l’article 26 d) s’adresse aux copropriétaires. Quand c’est un locataire qui loue en courte durée sur Airbnb, le régime applicable est différent.
Le locataire doit disposer de l’accord écrit et préalable de son bailleur pour sous-louer tout ou partie de son logement, y compris pour une location de type Airbnb. En l’absence de cet accord, la sous-location constitue une violation du bail pouvant justifier la résiliation. Le locataire est soumis aux mêmes contraintes de règlement de copropriété que le propriétaire bailleur : si la location courte durée est interdite par le règlement ou par une résolution d’AG, cette interdiction lui est opposable.
La résolution d’interdiction adoptée en AG ne s’adresse toutefois pas directement au locataire — elle lie le copropriétaire bailleur, qui a l’obligation de faire cesser l’activité de son locataire ou d’en répondre devant le syndicat. La responsabilité du bailleur peut être engagée si son locataire poursuit l’activité malgré une mise en demeure.
Les nouvelles copropriétés : l’article 8-1-1
La loi Le Meur a inséré un article 8-1-1 dans la loi du 10 juillet 1965, applicable aux copropriétés créées après son entrée en vigueur. Cet article permet aux promoteurs et aux rédacteurs du règlement d’origine d’inscrire directement dans ce règlement une interdiction de la location en meublé de tourisme, sans qu’aucun vote ultérieur soit nécessaire.
Pour les acheteurs de logements neufs ou en VEFA, cette disposition est importante : le règlement de copropriété peut interdire dès l’origine toute location courte durée, et cette interdiction sera opposable à tous les acquéreurs successifs. Vérifier le règlement de copropriété avant toute acquisition de neuf destiné à la location courte durée est donc impératif.
Contester une résolution d’interdiction : mode d’emploi
Le délai de deux mois : l’alerte la plus importante
Le délai pour agir en nullité d’une décision d’AG est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est de rigueur, sans prorogation. Passé ce délai, la résolution est définitivement opposable aux copropriétaires présents, représentés ou défaillants lors du vote — quelles que soient les irrégularités.
Le risque concret est le suivant : beaucoup de syndicats adopteront des résolutions d’interdiction sans vérifier sérieusement les conditions cumulatives. Ces résolutions sont potentiellement illégales. Mais si personne n’agit dans les deux mois, elles deviennent définitives. Le délai de recours aura pour effet de valider en pratique un grand nombre d’irrégularités.
Dès réception de la notification du PV, il faut identifier immédiatement les moyens disponibles et décider si on saisit le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble dans le délai. Ne pas attendre.
Les moyens à examiner dans l’ordre
Premier moyen — Le règlement n’est pas éligible. C’est le premier terrain à explorer. Le règlement comporte-t-il réellement une clause interdisant toute activité commerciale dans les lots d’habitation ? Si le règlement est silencieux, ambigu, ou tolère certaines activités professionnelles ou commerciales, l’éligibilité à la loi Le Meur est contestable. Dans de nombreuses copropriétés des années 1950 à 1970, les clauses d’occupation ne satisfont pas à la condition légale.
Deuxième moyen — La qualification civile de l’activité. Si la location est exercée sans services para-hôteliers significatifs, la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, RG n° 22/21.455) qualifiant l’activité de civile et non commerciale constitue un argument de fond substantiel : comment le règlement qui interdit les activités commerciales pourrait-il être le fondement d’une interdiction d’une activité civile ? Ce moyen doit être soulevé systématiquement.
Troisième moyen — La destination du lot. Si votre lot est décrit dans le règlement comme mixte, professionnel ou à destination indéterminée, la condition 1 n’est pas satisfaite.
Quatrième moyen — La résidence principale. Si vous louez votre résidence principale dans la limite autorisée, vous êtes hors du champ de la résolution.
Cinquième moyen — Les vices procéduraux. Convocation irrégulière, formulation insuffisante de la résolution à l’ordre du jour, absence du projet de modification du règlement joint à la convocation, décompte des voix erroné (calculé sur les présents et représentés plutôt que sur la totalité des voix du syndicat), défaut de publication au fichier immobilier.
Ce qui ne fonctionne plus
L’argument constitutionnel est fermé depuis le 19 mars 2026. Le Conseil constitutionnel a également écarté « en tout état de cause » les griefs tirés de la liberté contractuelle et du droit au maintien des conventions légalement conclues. Le fait d’exploiter régulièrement un meublé de tourisme depuis plusieurs années ne constitue pas un bouclier contre une résolution régulièrement adoptée.
Si le délai de deux mois est expiré
Deux pistes subsistent. La première : si le syndicat vous assigne pour faire respecter l’interdiction, vous pouvez soulever la nullité de la résolution par voie d’exception. Son périmètre dans le cadre de la loi Le Meur n’est pas encore défini jurisprudentiellement. La seconde : la clause d’interdiction pourrait être réputée non écrite si elle n’est pas conforme à la destination de l’immeuble ou si les conditions légales n’étaient pas réunies. Contrairement à la nullité, la clause réputée non écrite est imprescriptible — ce régime joue notamment pour les acquéreurs ultérieurs qui n’étaient pas copropriétaires lors du vote.
Les questions encore ouvertes
Plusieurs points importants n’ont pas de réponse certaine à ce jour.
L’articulation entre une résolution d’interdiction votée en AG et les autorisations administratives de changement d’usage déjà accordées par la mairie : les deux régimes se cumulent probablement sans se neutraliser, mais ce n’est pas encore jurisprudentiel dans ce cadre précis.
Le sort des nouveaux règlements silencieux sur la question : la loi Le Meur impose que les règlements établis depuis son entrée en vigueur mentionnent explicitement si la location est autorisée ou interdite, mais elle ne précise pas comment interpréter un silence. Ce n’est pas tranché.
L’articulation avec le portail Declaloc, opérationnel au plus tard le 20 mai 2026 : les décrets publiés ne précisent pas si une résolution d’interdiction votée en AG déclenche automatiquement la suspension de l’enregistrement du lot concerné, ou si les deux procédures restent parallèles.
L’indemnisation éventuelle du copropriétaire dont l’activité est supprimée par le vote : la loi ne prévoit rien, le Conseil constitutionnel a validé sans réserve, et une action en indemnisation devant les juridictions civiles semble difficile — mais elle n’a pas encore été testée dans ce cadre précis.
Le calendrier de la jurisprudence enfin : deux années ne seront probablement pas de trop avant d’avoir un recul suffisant sur l’application judiciaire de la loi Le Meur et la construction progressive d’une grille de lecture stable sur les conditions d’éligibilité.
Synthèse pratique par acteur
Vous êtes syndic ou conseil syndical
Commencez par vérifier si votre règlement comporte déjà une clause suffisante — auquel cas vous pouvez agir directement sans passer par le vote. Si ce n’est pas le cas et que vous souhaitez voter une interdiction, analysez le règlement dans sa version consolidée avant toute convocation. Si la clause d’habitation bourgeoise est absente, ambiguë, ou si le règlement tolère certaines activités professionnelles, n’y allez pas sans avoir obtenu un avis juridique préalable. La responsabilité du syndic est engagée en cas d’erreur sur la majorité applicable. Joignez le projet de clause modificative à la convocation, calculez le seuil des deux tiers sur la totalité des voix du syndicat, et assurez-vous que la résolution adoptée est publiée au fichier immobilier. En parallèle, si des nuisances sont documentées, le trouble anormal du voisinage constitue un fondement autonome utilisable immédiatement.
Vous êtes copropriétaire loueur
Le délai de deux mois à compter de la notification du PV est votre seule fenêtre d’action directe en nullité. Passé ce délai, la résolution devient définitivement opposable même si elle était illégale. Agissez immédiatement. Les moyens à examiner en priorité : l’absence ou l’insuffisance de la clause d’habitation bourgeoise dans le règlement, la qualification civile de votre activité si vous n’offrez pas de services para-hôteliers (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, RG n° 22/21.455), la destination de votre lot au regard du règlement, et les vices procéduraux de la convocation ou du vote. L’argument des droits acquis et de la liberté contractuelle est fermé depuis le 19 mars 2026. Si le délai est expiré, explorez la voie de la nullité par voie d’exception et, pour les acquéreurs ultérieurs, celle de la clause réputée non écrite.
Vous êtes investisseur immobilier
Lisez le règlement de copropriété avec attention avant d’acquérir un bien destiné à la location courte durée. Si la clause d’habitation bourgeoise est présente et explicite, une résolution d’interdiction à la majorité des deux tiers est possible dès que la composition de la copropriété le permet. Si le règlement est silencieux ou ambigu, l’unanimité reste requise — ce qui rend l’interdiction pratiquement impossible. Vérifiez si une résolution d’interdiction a déjà été adoptée et si elle a été publiée au fichier immobilier. Pour les immeubles neufs, lisez l’article 8-1-1 du règlement : une interdiction peut y être inscrite dès l’origine. Ne comptez pas sur la qualification civile de l’activité comme bouclier permanent : la transposition de la directive ViDA pourrait faire évoluer les critères de qualification dans les prochaines années. Enfin, dans les zones touristiques où les copropriétaires sont eux-mêmes loueurs, le vote d’interdiction est structurellement improbable — mais la composition d’une copropriété peut évoluer dans le temps.
Valentin Simonnet est avocat au Barreau de Paris. Il intervient en contentieux des affaires et en droit pénal des affaires.
